Acţiune în constatare. Sentința nr. 4549/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI

Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2015

Sentința nr. 4549/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 11-06-2015 în dosarul nr. 4549/2015

DOSAR NR._

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA SECTORULUI VI BUCURESTI-SECȚIA CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ NR. 4549

ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 11.06.2015

INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:

PREȘEDINTE C. C. Ș.

GREFIERELENA S.

Pe rol soluționarea cererii având ca obiect acțiune în constatare, formulată de reclamanta M. M., în contradictoriu cu pârâții M. V., C. E. BANK ROMÂNIA S.A. și C. P. (GULF) LTD prin mandatar S.C. COLECTARE RECUPERARE CREANȚE C. S.R.L.

Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 20.05.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când instanța, pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru 03.06.2015 și ulterior, având nevoie de timp pentru a delibera a amâna pronunțarea pentru 10.06.2015 și pentru azi, 11.06.2015, când a hotărât următoarele:

INSTANȚA

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 07.05.2014, reclamanta M. M., în contradictoriu cu pârâții M. V. și . SA România, a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea și să se pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul situat în București, ., corp A, scara 2, etaj 8, apartament 164, sector 6, intabulat în Cartea Funciară Individuală sub nr._-C2-U164 a localității București, sector 6, cu număr cadastral_-C2-U164, să se dispună obligarea pârâtului M. V. la restituirea sumei de 174.119,4 lei (valoarea 1 Euro la data de 07.05.2014 fiind de 4,4411 lei) contravaloarea sumei de 39.000 euro, în condițiile în care instanța va respinge capătul unu de cerere, suma de 39.000 euro fiind avansată acestuia cu titlu de avans pentru imobilul cu adresa de mai sus, să se dispună obligarea pârâtului M. V. la restituirea sumei de 69.647,76 lei contravaloarea sumei de 15.600 euro (valoarea 1 Euro la data de 15.04.2014 fiind de 4,4646 lei), reprezentând daune interese în cuantum de 40% din valoarea arvunei, așa cum s-a angajat să plătească prin actul adițional nr. 1 la promisiunea de vânzare cumpărare nr. 1018/09.08.2012, să se dispună obligarea pârâtei . SA România la radierea ipotecii instituite asupra apartamentului identificat mai sus, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată pe care le va face cu acest dosar.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la data de 14.06.2011, la BNP A. M., sub nr. 1849, a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare, în care aceasta avea calitatea de beneficiară a promisiunii de vânzare și promitentă a cumpărării imobilului apartament nr. 42 (tip G) situat la etajul 6 al imobilului din București, ., corp C, scara 1, sector 6, compus din una cameră de locuit și dependințe, cu o suprafață construită aproximativă de 56,83 mp și o suprafață utilă de 49,47 mp, împreună cu dreptul de coproprietate asupra părților și dependințelor comune din imobilul . corespunzătoare.

Imobilul teren și construcție este intabulat în Cartea Funciară sub nr._ a localității București, sector 6, conform încheierii nr._/02.03.2011 emisă de ANCPI-OCPI sector 6 București și are număr cadastral 9138/3.

În actul autentificat sub numărul de mai sus, calitate de promitenți ai vânzării aveau B. G.-D., B. O., G. Ș. (prin mandatar U. E.), M. V. și . (ambii prin mandatar U. E.), toți în calitate de proprietari ai apartamentului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prin actul autentificat sub numărul de mai sus, promitenta-cumpărătoare M. M. plătea, cu titlu de avans suma de 4000 euro, urmând ca până la data de 28.06.2011, prin virament bancar, să plătească restul sumei de 35.000 euro, întregul preț al imobilului fiind stabilit de părți la suma de 39.000 euro.

Termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare a fost stabilit în contract la data de 20.12.2011, dată la care promitenții-vânzători se obligau să obțină actele necesare vânzării (documentația cadastrală pentru dezmembrarea imobilului teren și construcție, autentificarea actului de dezmembrare și partaj voluntar, obținerea încheierii de intabulare a actului de dezmembrare și partaj, certificat de atestare fiscală, certificat de performanță energetică, acordul de înstrăinare emis de . (România) SA .

Imobilul teren și construcție a fost ipotecat în favoarea . România SA, promitenții vânzători obligându-se să procedeze la radierea ipotecii și interdicției de vânzare aferente după intabularea contractului de vânzare-cumpărare, în baza unei adrese de radiere emisă de instituția creditoare.

La data de 31 august 2011, sub nr.2908 la BNP A. M., s-a autentificat actul adițional nr.1 la antecontractul de vânzare-cumpărare nr.1849/14.06.2011 prin care părțile contractante conveneau să proroge termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică de la 20.12.2011 ia data de 30.06.2012.

Prorogarea termenului a fost convenită de părți deoarece lucrările de construire ale imobilului nu fuseseră finalizate conform graficului de execuție.

La data de 16.12.2011, sub nr. 4487 la BNP A. M. a fost autentificat actul adițional nr.2 la antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1849/14.06.2011, prin care părțile, ca urmare a decesului promitentei vânzătoare M. A. și a dezbaterii succesiunii de pe urma acestei defuncte, au statuat că toate drepturile și obligațiile acesteia raportat la promisiunea de vânzare vor fi preluate de moștenitorii legali, respectiv M. V., M. A.-E. și H. C.-M..

Prin același act autentic se specifica că termenul până la care se va semna contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică este data de 30.05.2012, prețul imobilului fiind achitat de promitenta-cumpărătoare integral (suma de 4000 euro la data de 14.06.2011, iar suma de 35.000 euro prin virament bancar la data de 28.06.2011).

Promitenții-vânzători nu și-au respectat obligațiile contractuale și, prin urmare, între părți s-a autentificat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 1018 la data de 09.08.2012 la BNP I. S..

Conform actului autentic cu numărul de mai sus părțile conveneau ca promitenții vânzători să îi înstrăineze promitentei cumpărătoare M. M., în locul imobilului arvunit prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1849/14.06.2011 la BNP A. M., imobilul situat în București, ., corp A, scara 2, etaj 8, apartament 164 (tip B) sector 6.

Imobilul promis pentru vânzare era compus din cameră+bucătărie, cameră, baie, grup sanitar, hol, balcon, suprafața utilă a imobilului este de 46,12 mp și suprafața utilă de 51,33 mp, cota parte indiviză din teren aferentă apartamentului fiind în suprafață de 8,68 mp.

Imobilul a fost intabulat în Cartea Funciară individuală nr. 85307N a localității București, sector 6, conform încheierii nr._/29.10.2009 emisă de OCPI sector 6 și are nr. cadastral 9138/1/164.

Construcția în care este situat apartamentul promis spre vânzare are regim de înălțime 2S+D+P+12E+13R, a fost dobândit prin edificare, în baza autorizațiilor de construire nr. 236/08.04.2008 și nr. 196/14.04.2009 eliberate de Primăria sector 6 București, recepționată conform procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 75/14.07.2009 emis de aceeași unitate, conform contractului de asociere autentificat sub nr. 508/28.03.2008 de BNP F. S., și actelor adiționale la acesta.

Prin actul autentificat sub numărul de mai sus, părțile s-au înțeles ca suma de 39.000 euro, achitată conform antecontractului de vânzare-cumpărare nr.1849/14.06.2011 la BNP A. M., să fie considerată cu titlu de arvună în prezenta promisiune de vânzare-cumpărare, suma fiind achitată integral de promitenta-cumpărătoare.

Părțile au convenit să nu mai aibă nicio pretenție legată de promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.1849/14.06.2011 la BNP A. M. și a actelor adiționale nr. 1 autentificat sub nr. 4487/16.12.2011 și nr.2 autentificat sub nr. 2908/31.08.2011, ambele la BNP A. M..

Prin actul autentificat sub numărul de mai sus părțile stipulau că termenul pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare asupra noului imobil oferit spre vânzare va fi data de 09.08.2013.

Părțile contractante au convenit ca promisiunea de vânzare-cumpărare să vizeze un alt apartament situat într-un . imediat locuibil, spre deosebire de apartamentul promis la vânzare prin actul autentificat sub nr.1849/14.06.2011 la BNP A. M., care era situat într-o clădire neterminată de construit.

Promitenții-cumpărători se obligau, în cazul în care din vina lor nu se perfecta tranzacția, să restituie promitentei-cumpărătoare întreaga sumă dată cu titlu de arvună, de 39.000 euro, la care se adaugă 20% din sumă cu titlu de daune interese.

La data de 12.08.2013, părțile contractante s-au prezentat în fața notarilor publici S. I. și S. O., pentru când promitentul-vânzător M. V. a declarat că este singurul proprietar al imobilului, conform actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 500/23.08.2012 la BNPA C. și V..

Urmare acestei întâlniri notarul public a pronunțat încheierea de certificare nr. 1 din data de 12.08.2013 la SPN S. I. și S. O..

Promitentul-vânzător a solicitat prelungirea termenului de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare până la data de 30.10.2013, termen la care urmează să facă demersurile pentru ridicarea ipotecii de pe apartamentul promis spre vânzare, ipotecă instituită în favoarea . România SA.

În data de 20.08.2013, părțile au autentificat la același notar, sub nr. 462 actul adițional la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.1018/09.08.2012.

Prin actul autentificat sub numărul de mai sus promitentul-vânzător M. V. se obliga ca până la data de 31.03.2014 să obțină toate documentele necesare perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, inclusiv ridicarea ipotecii instituită în favoarea . România SA.

De asemenea, promitentul-vânzător se obliga ca, dacă din vina sa nu se poate perfecta tranzacția, să restituie promitentei-cumpărătoare suma primită cu titlu de arvună (39.000 EURO) plus 40% din această sumă cu titlu daune interese, la această sumă adăugându-se contravaloarea mobilierului care ar rămâne în locuință, suma ridicându-se la valoarea de 4000 euro.

Celelalte dispoziții ale promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.1018 la data de 09.08.2012 la BNP I. S., se păstrau.

La data de 31.03.2014, reclamanta prin mandatar C. C. L., s-a prezentat la Societatea Profesională Notarială S. I. și S. O. pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică dar, și de această dată, promitentul-vânzător s-a prezentat fără a avea asupra sa documentația necesară realizării tranzacției în formă autentică.

Promitentul vânzător a susținut că, în mod greșit unitatea bancară nu a dat declarație de radiere a ipotecii instituită asupra apartamentului, deși erau suficiente imobile ipotecate pentru a garanta creditul acordat.

De această dată, părțile nu s-au mai înțeles să mai prelungească termenul promisiunii de vânzare-cumpărare, urmând ca litigiul să fie stins prin instanță.

Reclamanta a considerat că a fost de bună-credință la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, încă din data de 28.06.2011, aceasta achitând integral suma cerută cu titlu de preț pentru imobilul-apartament pe care a dorit să îl cumpere.

Deși a prelungit de mai multe ori termenul la care urma ca promitentul-vânzător să se prezinte în fața notarului public cu actele necesare în vederea perfectării tranzacției în formă autentică, acesta nu și-a respectat obligațiile contractuale și nu a depus diligențele necesare pentru a ridica ipoteca instituită pe apartament în favoarea . România SA, deși primise prețul integral.

Reclamanta a arătat că nu cunoaște condițiile contractuale dintre cei doi pârâți dar, în condițiile în care prețul apartamentului era achitat integral, ipoteca era obligatoriu a fi ridicată, pentru a se putea perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Mai mult de atât, pârâtul M. V. o obligă să semneze anualun contract de comodat prin care acesta îi predă folosința gratuită a apartamentului nr. 164(tip B), situat la etajul 8 al imobilului din București, Bulevardul Timișoara nr. 103E, corp A, scara 2, sector 6, în baza acestui contract de comodat, reclamanta reușind să își prelungească contractele de furnizare energie electrică și gaz metan, utilități, fără de care folosința locuinței ar fi imposibilă.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art.1481, 1492 alin. 2, 1516, 1518, 1528, 1538, 1546, 1547-1548, 1669, 2428 alin. 1 Noul Cod Civil.

În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar în copie, promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.1018/09.08.2012 la BNP I. S., releveu apartament, contract de partaj voluntar autentificat sub nr.500/23.08.2012 la BNPA C. și V., antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1849/14.06.2011 la BNP A. M., plan etaj, act adițional nr.1 la antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1849/14.06.2011 de BNP A. M., autentificat sub nr.2908/31.08.2011 la BNP A. M., act adițional nr.2 autentificat sub nr.4487/16.12.2011 la BNP A. M., notificare nr.351 din data de 11.07.2013 și dovada de comunicare a acesteia, notificarea nr.34 din data de 11.07.2013 și dovada de comunicare a acesteia, notificarea nr.36 din data de 11.07.2013 și dovada de comunicare a acesteia, factura nr.1349 din data de 10.07.2013, chitanța nr.0369 din data de 10.07.2013, factura nr.1348 din data de 10.07.2013, chitanța nr.0368 din data de 10.07.2013, răspunsul la notificarea nr.34 din data de 11.07.2013, act adițional nr.1-duplicat, autentificat sub nr.462/20.08.2013 la BNP S. I. și S. O., încheierea nr._ din data de 27.09.2012 a OCPI, extras de carte funciară pentru informare, procură autentificată la data de 24.06.2011 de BNP M. C. M., procură autentificată sub nr.4368/30.08.2013 la Biroul Notarial G. C. C., contract de comodat, proces verbal de predare primire apartament încheiat la data de 06.08.2012, contract de comodat-duplicat, autentificat sub nr.463/20.08.2013 la Biroul Notari Publici I. și S. O., contract de furnizare a energiei electrice nr._ din data de 04.09.2012, cu anexe, acte adiționale la contractul de furnizare a energiei electrice nr._ din data de 04.09.2012, contract de mandat nr._ din data de 06.08.2012, contract pentru furnizarea reglementată a gazelor naturale la consumatorii casnici nr._ din data de 13.11.2012, contract de prestări servicii cu privire la instalațiile de utilizare gaze naturale ale consumatorilor persoane fizice nr._ din data de 23.11.2012, fișă de evidență a lucrărilor periodice de verificare/revizie tehnică la instalația de utilizare gaze naturale . nr._.

Prin încheierea de ședință din data de 11.06.2014, instanța a admis cererea de instituire a sechestrului judiciar asupra imobilului situat în București, Bulevardul Timișoara nr.103E, corp A, scara 2, etaj 8, apartament 164, sector 6, formulată de reclamanta M. M. împotriva pârâtului M. V. și a dispus înființarea sechestrului judiciar asupra bunului imobil-apartamentul nr.164 situat în București, Bulevardul Timișoara nr.103E, corp A, scara 2, etaj 8, apartament 164, sector 6, având număr cadastral_-C2-U164, intabulat în Cartea Funciară a localității București, sector 6 numărul_-C2-U164, proprietatea pârâtului M. V., până la concurența sumei de 39.000 euro, stabilind în sarcina reclamantei plata unei cauțiuni în sumă de 1950 euro, plătibilă în lei la cursul oficial anunțat de BNR la data plății, în termen de 10 zile de la data comunicării prezentei hotărâri, sub sancțiunea desființării de drept a sechestrului.

Urmare solicitării instanței, la data de 08.07.2014, prin compartimentul registratură, au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de Direcția de Impozite și Taxe Locale Sector 6 (fila 247).

Prin același compartiment, la data de 18.09.2014, au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de Biroul Executorilor Judecătorești Asociați A. și G., însoțite de procesul verbal încheiat la data de 15.09.2014 (filele 254-256).

La data de 25.09.2014, tot prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosar cerere precizatoare la cererea de chemare în judecată a pârâților M. V. și C. E. Bank SA România.

Reclamanta a apreciat, pentru capătul 1 de cerere, că valoarea apartamentului este cea din antecontractul de vânzare-cumpărare autentic, respectiv suma de 39.000 euro (la data introducerii cererii chemare în judecată suma de 39.000 euro era echivalentul a 174.119,4 lei/ valoarea 1 Euro la data de 07.05.2014 fiind de 4,4411 lei).

Pentru suma de 174.119,4 lei (contravaloarea sumei de 39.000 euro, prețul apartamentului, suma achitată integral prin antecontract), reclamanta a calculat și a achitat taxa de timbru în cuantum de 4587,38 lei, cu chitanța nr._/25.04.2014 emisă de Consiliul Local al comunei Țepu, județul G. (localitatea de domiciliu a reclamantei).

Pentru capătul 3 de cerere, care are ca obiect obligarea pârâtului M. V. la restituirea sumei de 69.647,76 lei, contravaloarea sumei de 15.600 euro, reprezentând daune interese, reclamanta a calculat și a achitat taxa de timbru în cuantum de 2497, 95 lei (cu chitanța nr._/25.04.2014 emisă de Consiliul Local al comunei Țepu, județul G., localitatea de domiciliu a reclamantei).

Prin adunarea celor două taxe de timbru, plătite pentru capătul 1 și 3 de cerere a rezultat taxa globală de 7086 lei, achitată conform chitanței nr._/25.04.2014 emisă de Consiliul Local al comunei Țepu, județul G..

Capătul 2 de cerere constă în modificarea capătului 1 de cerere pe parcursul judecății, dintr-o acțiune în realizarea dreptului într-o acțiune în pretenții, în condițiile în care pârâtul M. V. ar fi înstrăinat imobilul-apartament unor terțe persoane, așa cum se pare că a și dorit să facă, asupra imobilului existând mai multe executări silite.

Modificarea obiectului capătului 1 de cerere are ca temei de drept art. 204 alin. 2 pct. 3 Cod procedură civilă, în condițiile în care instanța nu ar mai putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic pentru ca imobilul - apartament în litigiu ar fi pierdut de către pârât, în urma unor executări silite.

Având în vedere cele de mai sus, reclamanta a solicitat să se constate că a achitat taxa de timbru aferentă capătului 1 de cerere, în sumă de 4587,38 lei, sumă superioară taxei de timbru de 3588,83 lei, impusă prin rezoluția instanței, suma regăsindu-se în taxa de timbru de 7086 lei, conform chitanței originale de la dosar.

La data de 27.11.2014, prin compartimentul registratură, pârâta C. E. Bank (România) SA a depus la dosar întâmpinare la cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta M. M..

Cu titlu prealabil, pârâta a solicitat să se dispună prin încheiere introducerea în cauză, in calitate de pârâtă a C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL și scoaterea din cauza a C. E. Bank (România) SA, în considerarea cesiunii de creanțe intervenite între C. E. Bank (România) SA și această societate în condițiile menționate la pct. 1 din prezenta întâmpinare.

Față de cererea de chemare în judecată, pârâta a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța, cu referire la cererea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare, pârâta a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamantei.

În eventualitatea în care instanța nu va reține critica prescripției, pârâta a solicitat respingerea capătului de cerere ca neîntemeiat, având în vedere că nu sunt îndeplinite condițiile de fond ale acțiunii, cerute de art. 1669 Cod civil.

Cu referire la obligarea pârâtei la radierea sarcinilor înscrise în cartea funciară, pârâta a solicitat respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat în fapt și în drept.

Cu titlu prealabil, în temeiul dispozițiilor art. 38, art. 39 alin.2 și ale art. 78 alin.2 Noul Cod de procedură civilă, pârâta a solicitat instanței să dispună introducerea în prezenta cauză a C. P. (Gulf) LTD, o societate organizată și funcționând potrivit legilor din Centrul Financiar International Dubai, având sediul în Dubai, Emiratele Arabe Unite, prin reprezentanți legali, în calitate de subrogat în drepturile pârâtei societăți bancare, precum și scoaterea din cauză a acesteia.

În susținerea cererii sale, pârâta a învederat instanței următoarele aspecte:

Între pârâtă (în calitate de împrumutător), terțul . (în calitate de împrumutat) și o . terțe persoane fizice, inclusiv pârâtul M. V. (în calitate de codebitori/ garanți ipotecari) a fost încheiat contractul de limită de creditare nr. 1208/21.04.2008, modificat prin acte adiționale, prin care pârâta a pus la dispoziția împrumutatului o facilitate de creditare în vederea finanțării edificării unui complex rezidențial.

Din complexul rezidențial finanțat în temeiul facilitații de creditare menționate anterior, situat la adresa din Bulevardul Timișoara nr.103E, sector 6, face parte și apartamentul nr. 164 situat în corp A, scara 2, etaj 8, identificat prin număr cadastral_-C2-U164, înscris în Cartea Funciară nr._-C2-U164 a Municipiului București, Sector 6, promis spre vânzare de către pârâtul M. V. către reclamanta din prezenta cauză, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1018/09.08.2012 de notar public I. S., așa cum a fost aceasta modificată prin actul adițional nr.1 autentificat sub nr. 462/ 20.08.2013 de către același notar public. Apartamentul a fost dobândit în proprietate de către pârâtul M. V. prin edificare, prin moștenire și prin partaj voluntar, fiind ipotecat în favoarea C. E. Bank (România) SA, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară al apartamentului nr._/30.04.2014 emis de OCPI Sector 6 București (anexat).

Între pârâta C. E. Bank (România) SA și C. P. (Gulf) Ltd. s-a semnat la data de 12.08.2009 contractul cadru de cesiune creanțe, acest contract cadru fiind urmat de contractul de cesiune nr.19/31.03.2014 autentificat sub nr.747/31.03,2014 de Biroul Notarial CONFIDES, prin care C. E. Bank (România) SA a cesionat către C. P. (Gulf) LTD creanța deținută față de . în temeiul contractului de limită de creditare menționat anterior, împreună cu toate garanțiile sale, între care se numără și ipotecă asupra apartamentului identificat mai sus.

Totodată, pârâta a precizat că, în baza contractului de colectare din data de 12.08.2009 încheiat de către C. P. (Gulf) LTD și aceasta, precum și în baza Procurii speciale autentificate sub nr. 03/04.01.2012 la BN Confides, . C. SRL a fost împuternicită să acționeze cu puteri depline în numele și pe seama C. P. (Gulf) LTD, în calitate de mandatar al acesteia, pentru colectarea, monitorizarea, administrarea și executarea tuturor creanțelor și a drepturilor asociate, garanții personale și garanții reale.

Prin notificarea nr. 9336/09.04.2014 (anexată), C. E. Bank (România) SA a notificat pe pârâtul promitent - vânzător din prezenta cauză cu privire la cesiunea intervenită în conformitate cu prevederile art. 1578 și urm. Cod civil.

Ca efect al cesiunii, societatea C. P. (Gulf) LTD (reprezentată prin mandatar . C. SRL) s-a subrogat de drept în toate drepturile și obligațiile deținute anterior de C. E. Bank (România) SA față de ., inclusiv în drepturile decurgând din contractele de garanție încheiate în scopul garantării împrumutului acordat de pârâtă către ., urmare a cesiunii C. P. (Gulf) LTD devenind titulara dreptului de ipotecă asupra apartamentului. Cesiunea a fost notată în cartea funciară a apartamentului sub nr._/30.04.2014, așa cum rezultă din extrasul CF anexat.

În considerarea aspectelor învederate anterior, pârâta a solicitat instanței să dispună introducerea în cauză a societății C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL - în calitate de titular actual al dreptului de ipotecă asupra imobilului din care face și apartamentul nr. 164 care reprezintă obiectul material al acțiunii promovate de reclamantă, precum și scoaterea din cauză a pârâtei.

În drept, pârâta a invocat următoarele dispoziții ale Noul Cod de procedură civilă: Art. 38. – „Calitatea de parte se poate transmite legal sau convențional ca urmare a transmisiunii, în condițiile legii, a drepturilor ori situațiilor juridice deduse judecății”.

Art. 39 alin. 2 – „în toate cazurile, succesorul cu titlu particular este obligat să intervină în cauză, dacă are cunoștință de existența procesului, sau poate să fie introdus în cauză, la cerere ori din oficiu. În acest caz, instanța va decide, după împrejurări și ținând seama de poziția celorlalte părți, dacă înstrăinătorul sau succesorul universal ori cu titlu universal al acestuia va rămâne sau, după caz, va fi scos din proces. Dacă înstrăinătorul sau, după caz, succesorul universal ori cu titlu universal al acestuia este scos din proces, judecata va continua numai cu succesorul cu titlu particular care va lua procedura în starea în care se află la momentul ia care acesta a intervenit sau a fost introdus în cauză”.

Art. 78 alin.2 – „în materie contencioasă, când raportul juridic dedus judecății o impune, judecătorul va pune în discuția părților necesitatea introducerii în cauză a altor persoane. Dacă niciuna dintre părți nu solicită introducerea în cauză a terțului, iar judecătorul apreciază că pricina nu poate fi soluționată fără participarea terțului, va respinge cererea, fără a se pronunța pe fond”, coroborate cu dispozițiile Noului cod civil privitoare la cesiunea de creanță și la subrogație.

Cu referire la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare, pârâta a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune. În eventualitatea în care nu instanța nu va reține critica prescripției, pârâta a solicitat respingerea capătului de cerere ca neîntemeiat, având în vedere că nu sunt îndeplinite condițiile de fond ale acțiunii, cerute de art. 1669 Cod civil.

Cu referire la obligarea pârâtei la radierea sarcinilor înscrise în cartea funciară, pârâta a solicitat respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat în fapt și în drept.

Între reclamanta din prezenta cauză, M. M., și pârâtul M. V., a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare asupra apartamentului nr. 164 situat în imobilul din București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr. 103E, corp A, scara 2, etaj 8, identificat prin număr cadastral_-C2-U164, intabulat în Cartea Funciară nr._-C2-U164 a Municipiului București, sector 6, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1018/09.08.2012 de notar public I. S., așa cum a fost aceasta modificată prin actul adițional nr. 1 autentificat sub nr.462/20.08.2013 de către același notar public.

La momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare, apartamentul era grevat de o . sarcini imobiliare, înscrise în cartea funciară în favoarea C. E. Bank (România) SA. De asemenea, în cartea funciară, erau (și sunt în continuare) notate interdicțiile de „înstrăinare, grevare, dezmembrare și alipire”.

Din susținerile reclamantei, pârâta a înțeles că, între aceasta și pârâtul M. V., au avut loc o . negocieri, în urma cărora pârâtul (în calitate de promitent vânzător al apartamentului) a promis că va efectua o . demersuri față de C. E. Bank (România) SA, urmând a obține acordul de înstrăinare asupra apartamentului și radierea sarcinilor înscrise în favoarea creditorului C. E. Bank (România) SA (a se vedea pg. 4 alin. ultim și pg. 5 din cererea introductivă de instanță, precum și încheierea de certificare emisă la data de 31.03.2014 de către notar public I. S., depusă la dosarul cauzei de către reclamantă).

Beneficiarul sarcinilor imobiliare, C. E. Bank (România) SA, nu și-a exprimat acordul cu privire la vânzarea/promisiunea de vânzare a apartamentului către reclamanta din prezenta cauză. Un asemenea acord ar fi fost eliberat doar în cazul în care suma reprezentând contravaloarea apartamentului ar fi fost încasată în contul promitentului vânzător deschis la C. E. Bank (România) SA, urmând a fi utilizată ca rambursare la facilitatea de credit acordată.

Pârâta a reiterat faptul că apartamentul constituie garanție imobiliară în favoarea acesteia, în garantarea facilității de credit acordate către ., al cărei administrator special și asociat este pârâtul M. V..

Din înscrisurile depuse de reclamantă, pârâta a aflat că prețul contractat ar fi fost plătit deja, însă în contul din BCR SA- Sucursala Sector 5, aparținând lui M. V.. În acest caz, devine evidentă intenția promitentului - vânzător de fraudare a intereselor pârâtei. De asemenea, pârâta a subliniat faptul că promitentul - vânzător a cunoscut că un eventual acord de înstrăinare ar fi fost eliberat de pârâtă, doar în condițiile în care bunul „scos” de sub ipotecă ar fi fost înlocuit cu o sumă de bani, reprezentând contravaloarea acestuia. Emiterea consimțământului pentru înstrăinare și radiere din partea pârâtei, fără încasarea corelativă a contravalorii apartamentului, ar echivala cu o liberalitate a pârâtei, act pe care pârâta nu este dispusă să îl efectueze. Mai mult chiar, efectuarea unei asemenea liberalități este chiar interzisă instituțiilor financiar - bancare, prin mecanismele de supraveghere prudențială a băncilor.

În concluzie, la momentul cererii introductive de instanță, în favoarea pârâtei există valabil constituit și înscris în cartea funciară, un drept de ipotecă de prim rang asupra apartamentului în cauză, alături de interdicția de înstrăinare și grevare asupra aceluiași apartament. Existența sarcinilor (inclusiv a interdicției de vânzare) erau cunoscute de către reclamantă. Însă, cu bună - știință, reclamanta a ignorant sarcinile înscrise asupra apartamentului în favoarea pârâtei și nu a depus minime diligențe în protejarea propriilor interese, nici la momentul plății avansului, nici la momentul contractării promisiunii de vânzare - cumpărare.

Cu toate acestea, reclamanta, terț față de raportul obligațional ce a condus la înscrierea sarcinilor respective, a solicitat pe calea instanței (i) transferul dreptului de proprietate, din patrimoniul pârâtului M. V. în patrimoniul reclamantei, precum și (ii) obligarea pârâtei la radierea ipotecii înscrise în favoarea sa, chiar dacă (i) nu sunt îndeplinite condițiile cerute de lege pentru pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract și chiar dacă (ii) nu se solicită (și nici nu se poate solicita) desființarea/ lipsirea de efecte a titlurilor în baza cărora au fost înscrise sarcinile în Cartea Funciară.

Or, este contrar oricăror principii de drept, că lipsa unei minime diligențe a reclamantei, la momentul semnării promisiunii de vânzare - cumpărare sau la momentul plății prețului, să poată conduce la sancționarea pârâtei, terț față de contractul respectiv, cu atât mai mult cu cât pârâta a depus toate diligențele în conservarea drepturilor proprii constituite asupra apartamentului.

Cu referire la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, pârâta a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune.

Cu referire la primul capăt de cerere al reclamantei, pârâta a solicitat a se observa că acesta este fundamentat pe art. 1669 Cod civil, care prevede următoarele: „Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare.

Art. 1.669 - (1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. (...)”.

Pe de o parte, pârâta a solicitat a se reține că dreptul la acțiune al reclamantei s-a prescris la data de 31.09.2014, având în vedere că termenul de perfectare a contractului a fost stabilit la data de 31.03.2014. Din mențiunile existente pe portalul instanțelor de judecată, pârâta a concluzionat că cererea introductivă a fost înaintată instanței la data de 27.10.2014. Așadar, acțiunea fiind introdusă peste termenul imperativ prevăzut de lege, pârâta a solicitat admiterea excepția prescriptibilității dreptului material la acțiune, în baza art. 1669 alin.2 Cod civil (citat anterior), coroborat cu 185 alin.1 Cod procedură civilă, care prevede următoarele: „Nerespectarea termenului. Sancțiuni.

Art. 185 - (1) Când un drept procesual trebuie exercitat într-un anumit termen, nerespectarea acestuia atrage decăderea din exercitarea dreptului în afară de cazul în care legea dispune altfel. Actul de procedură făcut peste termen este lovit de nulitate.

(2) În cazul în care legea oprește îndeplinirea unui act de procedură înăuntrul unui termen, actul făcut înaintea împlinirii termenului poate fi anulat la cererea celui interesat”.

În ipoteza în care instanța nu va reține excepția invocată anterior, privitor la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, pârâta a solicitat să se dispună respingerea acestui capăt de cerere, ca neîntemeiat - având in vedere că nu sunt îndeplinite condițiile de fond ale acțiunii, cerute de art. 1669 Cod civil, referitoare la „refuzul nejustificat” al promitentului – vânzător de a încheia contractul translativ de proprietate.

Pârâta a reiterat instanței că apartamentul este grevat, între altele, de interdicția convențională de înstrăinare, înscrisă în CF în favoarea pârâtei, sub nr._/29.10.2009 - adică, cu mult anterior datei la care a intervenit promisiunea de vânzare - cumpărare invocată de reclamantă. Așadar, la momentul de față, chiar dacă promitentul-vânzător ar avea intenția de a încheia contractul translativ de proprietate este ținut de obligația de inalienabilitate asumată anterior față de pârâtă, obligație care va dura până la momentul la care pârâta își va recupera sumele de bani garantate cu apartamentul în cauză. Așadar, refuzul promitentului - cumpărător de a semna contractul translativ de proprietate este pe deplin justificat, în considerarea interdicției de înstrăinare asumate convențional față de pârâtă.

Altfel spus: „Pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de contract este posibilă numai dacă bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului și cu privire la care nu există eventuale clauze de inalienabilitate consimțite de proprietar”. (a se vedea Noul Cod civil. Comentariu pe articole. FI. A. Baias, edit. CH B., p, 1756).

Doctrina și jurisprudența anterioară Noului Cod civil, au statuat în sensul că dacă o clauză de inalienabilitate valabil încheiată a fost încălcată prin înstrăinarea bunului, beneficiarul clauzei poate cere rezoluțiunea înstrăinării inițiale (cu daune interese) pentru nerespectarea obligațiilor sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale.

Având în vedere cele de mai sus și în considerarea faptului că pârâta deține calitatea de beneficiar al clauzei de inalienabilitate asupra apartamentului până la data la care suma de bani reprezentând contravaloarea apartamentului va fi rambursată la creditul acordat, pârâta a solicitat respingerea acestui capăt de cerere.

Cu referire la obligarea pârâtei la radierea sarcinilor înscrise în cartea funciară, pârâta a solicitat respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat în fapt și în drept.

Ca regulă generală, radierea sarcinii din cartea funciară poate fi solicitată, doar în baza art. 885 Cod civil, coroborat cu art. 36 alin. 13 din Legea nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare.

Pârâta a solicitat ca instanța să constate că niciunul dintre aceste texte de lege nu sunt aplicabile cauzei - în consecință, nu există temei de drept pentru a solicita admiterea acțiunii împotriva acesteia și radierea din Cartea Funciară a sarcinilor înscrise în favoarea pârâtei.

„ Art. 885 Cod civil: (2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.

(4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorității administrative va înlocui acordul de voință sau, după caz, consimțământul titularului”.

„ Art. 36 alin.13, legea cadastrului; Dreptul de ipotecă se radiază în condițiile art.885 alin.2 din Codul civil, cu excepția ipotecilor constituite în favoarea autorităților administrației publice centrale și locale (...)”.

Pârâta a arătat că nu este de acord, evident, cu renunțarea la sarcinile înscrise în favoarea sa (respectiv, în favoarea subrogatului C. P. (Gulf) LTD) atâta vreme cât nu a încetat raportul obligațional în baza căreia au fost înscrise acest sarcini.

Cu referire la o potențiala hotărâre de instanță care să dispună radierea sarcinilor, pârâta a solicitat a se observa că aceasta ar putea interveni doar în cazul în care, în general, dreptul înscris în CF ar înceta să existe, din varii motive. Or, în cazul de față, dreptul de ipotecă înscris în favoarea pârâtei există, nu este contestat și nici nu poate fi contestat de către terțe părți.

Ca atare, dreptul de ipotecă existând valabil până la data rambursării împrumutului acordat către ., indiferent de voința și considerentele invocate de către reclamanta din prezenta cauză - orice cerere de radiere a acestuia din cartea funciară a imobilului urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

Prin cererea introductivă, reclamanta a solicitat radierea sarcinilor, unicul argument fiind că „în condițiile în care prețul apartamentului era achitat integral, ipoteca era obligatoriu a fi ridicată, pentru a se putea perfecta contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică”.

Însă, pârâta a solicitat a se reține că un asemenea argument ar fi fost, eventual, discutabil, doar în cazul în care pârâta ar fi încasat prețul vânzării (iar acesta ar fi fost rambursat la credit) și doar dacă aceasta și-ar fi exprimat acordul cu privire la cuantumul prețului de vânzare al apartamentului. Niciuna dintre aceste condiții nu este îndeplinită în cauza de față.

În consecință, pârâta a solicitat respingerea acțiunii formulată împotriva acesteia, ca fiind neîntemeiată în fapt și în drept.

Totodată, pârâta a solicitat ca, în temeiul art. 453 alin.1 Cod procedură civilă, să se dispună obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 205 și urm. Cod procedură civilă, precum și toate celelalte prevederi legale citate în cuprinsul prezentei.

Alăturat întâmpinării, pârâta a anexat la dosar în copie, contractul cadru de cesiune de creanțe din data de 12.08.2009, contractul de cesiune nr. 19/31.03.2014 autentificat sub nr.747/31.03.2014 de Birou Notarial CONFIDES și extras-ul din Appendix, procura specială autentificată sub nr. 03/04.01.2012 la BN Confides cu sediul în București, notificarea adresată pârâtului M. V. sub nr.9336/09.04.2014, contractul de colectare din data de 12.08.2009, încheierea nr._ din data de 30.04.2014 a OCPI Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Sectorul 6 și extras de Carte Funciară nr._/30.04.2014 emis de OCPI Sector 6 București.

La data de 27.11.2014, prin compartimentul registratură, pârâta C. P. (Gulf) LTD a depus la dosar cerere de intervenție prin care a solicitat admiterea în principiu a prezentei cereri de intervenție, astfel cum a fost formulată, pentru motivele expuse la punctul 1 de mai jos.

În cazul admiterii în principiu a cererii de intervenție și al introducerii pârâtei ca parte în cauza pendinte, aceasta a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună următoarele:

Cu referire la cererea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare - cumpărare, pârâta a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamantei. În eventualitatea în care instanța nu va reține critica prescripției, pârâta a solicitat respingerea capătului de cerere ca neîntemeiat, având în vedere că nu sunt îndeplinite condițiile de fond ale acțiunii, cerute de art. 1669 Cod civil.

Cu referire la obligarea pârâtei la radierea sarcinilor înscrise în cartea funciară, pârâta a solicitat respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat în fapt și în drept.

Totodată, pârâta a solicitat ca, în temeiul art. 453 alin.1 Cod procedură civilă, să se dispună obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 205 și urm. Cod procedură civilă, precum și toate celelalte prevederi legale citate în cuprinsul prezentei.

Alăturat cererii de intervenție, pârâta a anexat la dosar în copie, contractul cadru de cesiune de creanțe din data de 12.08.2009, contractul de cesiune nr. 19/31.03.2014 autentificat sub nr. 747/31.03.2014 de Birou Notarial CONFIDES și extrasul din Appendix, procura specială autentificată sub nr. 03/04.01.2012 la BN Confides cu sediul în București, notificare a cesiunii de creanță nr. 9336/09.04.2014, contractul de colectare din data de 12.08.2009, încheierea nr._ din data de 30.04.2014 și extras de Carte Funciară nr._/30.04.2014 emis de OCPI Sector 6 București.

La data de 05.01.2014, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosar cerere de introducere în cauză în calitate de pârâtă a C. P. (Gulf) LTD.

Cererea de introducere în cauză, în calitate de pârâtă a C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar, a fost formulată și de pârâta . România SA, prin întâmpinarea depusă, nefiind o cerere de sine stătătoare.

Cererea reclamantei de introducere în cauză a acestei societăți în calitate de pârâtă este motivată de depunerea la dosarul cauzei ca înscrisuri doveditoare a unui contract cadru de cesiune de creanțe prin care se susține că toate drepturile și obligațiile pârâtei . SA România, raportat la contractul de credit încheiat cu pârâtul M. V., ar fi fost transferate acestei societăți.

Având în vedere cele de mai sus, reclamanta a solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL.

În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 68-70 Noul Cod de procedură civilă.

Alăturat cererii, reclamanta a anexat în copie, cererea precizatoare și întâmpinarea formulată de pârâta C. E. Bank (România) SA.

La data de 25.02.2015, pârâtul M. V. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat admiterea prezentei cererii de chemare în judecată, arătând că înțelege să susțină cererea formulată în cauză de către reclamantă, precum și că este de acord ca finalitate cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra apartamentului nr. 164 situat în imobilul din București, sector 6, . E, corp A, scara 2, etaj 8, identificat prin număr cadastral_-C2-U164, însă nu este de acord cu plata unor daune/cheltuieli de judecată

Pârâtul a menționat că solicitarea de a se emite o hotărâre ce să țină loc de act de vânzare cumpărare are ca și cauză, ca și mobil, ideea de culpă a pârâtului care a refuzat nejustificat să încheie actul juridic promis, în speță cel de vânzare cumpărare.

De asemenea, pârâtul a arătat că nu există nici o culpă, nici o vinovăție a acestuia în ceea ce privește neîncheierea contractului de ipotecă, acesta fiind în imposibilitate să satisfacă formalitățile necesare vânzării, respectiv să obțină un extras de carte funciară care să ateste o proprietate neafectată de sarcini, precum și că acesta a contractat alături de alți investitori mai multe credite pentru a construi un ansamblu rezidențial (din care face parte și imobilul în discuție), garantate chiar cu imobilul în curs de construcție însă, urmare apariției crizei economice și a prăbușirii dezvoltărilor imobiliare, banca creditoare a sistat finanțare, ansamblul rezidențial nu a mai fost terminat și deci nici vândut, iar banca care nu a mai încasat ratele de credit a refuzat să ridice interdicțiile de vânzare și ipotecile ce poartă asupra imobilelor.

Deși s-a considerat că pârâtul nu are nici o vină în faptul neîncheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, banca creditoare fiind cea care, deși are suficiente garanții pentru rambursarea creditului, refuză să ridice ipoteca și interdicția de vânzare ce poartă asupra apartamentului, având în vedere și dispozițiile art. 931 Legea nr.85/2006, pârâtul a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și exonerarea sa de plata cheltuielilor de judecată.

Pârâtul a solicitat a se aprecia că prezenta cerere prezintă un real interes în ceea ce privește, în condițiile în care are calitatea de creditor, coproprietar al ansamblului rezidențial „B. Residence” unde se află situat apartamentul asupra căruia se solicită încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către reclamantă.

De asemenea, pârâtul a justificat un interes real și de netăgăduit pentru a interveni în sensul de a sprijini, toate persoanele care au cumpărat imobile din Ansamblul Rezidențial B., în condițiile în care, atât ca persoană fizică/creditor/coproprietar, administrator special al societății comerciale aflate în insolvență, urmărind alături de toți creditorii înscriși în tabelul creanțelor acoperirea tuturor creanțelor, apreciind că proprietarii apartamentelor în mod efectiv, prin plata prețului vânzării sau a promisiunii de cumpărare, au contribuit la ridicarea construcției reprezentate de ansamblul rezidențial și, mai mult decât atât, se respectă voința părților cocontractante, neaducând nici o tulburare circuitului civil prin lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie, negrevat de nici o sarcina imobilul proprietatea reclamantei și prin transferarea proprietății a cărei preț este achitat integral.

Ca urmare a cererii formulate de debitoarea ., denumită în continuare „debitoarea”, prin sentința civilă nr. 2458/24.02.2012 a fost deschisă procedura de insolvență împotriva acesteia în dosarul nr._, aflat pe rolul acestei instanțe.

Prin aceeași sentință civilă a fost desemnat administrator judiciar provizoriu al debitoarei, cu atribuțiile conferite de art. 20 din Legea nr. 85/2006, cu supravegherea activității debitoarei - KPMG Restructuring SPRL, numit în continuare „KPMG”.

De la bun început, atât în calitate de administrator special numit în persoana pârâtului M. V., desemnat prin hotărârea Adunării Generale a Acționarilor din data de 06.03.2012, pârâtul a întreprins demersuri și s-a implicat real pentru salvarea Proiectului B., cât și ca persoană fizică, aducând numeroase garanții personale, inclusiv a membrilor de familie in încercarea de a obține finanțarea de la intervenienta în interes propriu din prezenta cauză, CEB- actual C. P. (GULF) LTD, denumită în continuare CP-LTD.

Inițial, în baza art. 49 alin.2 Legea nr.85/2006, pârâtul a solicitat valorificarea activului imobiliar către o nouă entitate juridică, creată special în acest scop, având acordul de principiu al creditoarei ipotecare CP-LTD, cât și beneficiind de finanțare a acesteia.

În acest sens, la data de 16 noiembrie 2012, aceasta și-a exprimat intenția de a finanța proiectul, pentru finalizarea lucrărilor și darea imobilului în circuitul civil, urmând un ciclu de negocieri rămase fără rezultat și finalizate cu adresa nr.56/3.03.2014 emisă de CP-LTD, în calitate de creditor garantat și banca finanțatoare a proiectului, a comunicat că nu va mai asigura acordarea unei noi finanțări pentru continuarea proiectului.

În tabelul definitiv al creanțelor împotriva debitoarei, întocmit la data de 10.11.2014, este înscrisă la poziția 4 creditoarea CEB România SA, a cărei creanță totală în cuantum de 52,886,288 lei, este împărțită astfel: la categoria creanțelor garantate cu valoarea de plată a imobilelor aflate în garanție la creditor în sumă de 30.979.341 lei; la categoria creanțelor chirografare cu diferența între suma admisă în Tabelul preliminar al creanțelor și valoarea estimată a garanțiilor creditorului.

La baza acestei înscrieri a stat contractul de limită de creditare nr.1208/21.04/2008, cât și Memorandumul semnat în data de 25.02.2009, și Actele Adiționale ulterioare, prin care această creditoare, în calitate de bancă finanțatoare a proiectului, nu a respectat clauzele stipulate, a sistat începând cu trimestrul I a anului 2011 în mod efectiv creditarea, în schimb a crescut în mod artificial cumulul datoriei de la suma de 10 mii. Euro la 14 mii euro ( aprox)., prin adăugarea unor dobânzi mascate, a determinat constituirea unor garanții personale extreme de valoroase în încercarea de salvare a proiectului și după ce preț de mai bine de 3 ani a creat teoretic premisele refinanțării și salvării proiectului, a cesionat creanța și a dat răspunsul final, în sensul că nu înțelege să mai continue linia de creditare.

Pârâtul a apreciat că acest mod de acțiune tinde în realitate la alimentarea proiectului, deoarece i-a stopat intenția de a căuta finanțarea din alte surse. Hotărârea de promovare a cererii de intrare în insolvență a fost luată de comun acord cu creditorii majoritari cu numirea unui administrator judiciar agreat. Nu în ultimul rând, toate resursele financiare obținute de la proprietarii imobilelor vândute din ansamblu au fost utilizate pentru desfășurarea activității ., pentru edificarea acestuia, in condițiile în care, după cum s-a precizat, CP-LTD a stopat finanțarea.

Astfel, s-a executat în proporție de 70% Corpul C, lucrări de aprox. 1 mii euro, fără finanțarea CP-LTD, fiind necesara în prezent chiar și un minim de_ euro pentru continuarea Proiectului, însă Banca agreează să adauge nu mai puțin de 4 mil. euro dobânzi, nefăcând nici un efort în încercarea de a respecta clauzele contractuale.

Sumele de bani, obținute din plata prețului pe imobilele vândute se regăsește în execuția sus menționată, conform raportului de expertiză contabilă judiciară întocmit în cadrul dosarului nr._ 7A7, având ca obiect soluționarea contestației formulată de CEB împotriva creanței pârâtului înscrisă ca atare în tabelul creanțelor debitoarei.

Cererea reclamantei este întemeiată. În prezent, debitoarea și-a exprimat potrivit art.28 alin.1 lit. h Legea nr.85/2006 intenția de a-și reorganiza activitatea prin propunerea unui plan de reorganizare depus la dosarul cauzei, ce urmează procedurile legale în vederea confirmării de către Judecătorul Sindic.

Acest plan prevede măsuri de restructurare operaționale și financiare a activității Societății și, în principal, valorificarea activelor societății, întrucât valorificarea acestora prin faliment se va face la condiții net inferioare.

Creditoarea CP-LTD este interesată să își recupereze creanța și promovează cereri de executare silită împotriva pârâtului, separat de desfășurarea acestei proceduri judiciare putând astfel, în virtutea ipotecilor înscrise să execute aceste garanții, și să lipsească proprietarii de imobilele cumpărate.

Reclamanta a formulat astfel o cerere întemeiată și pertinentă, ca și cumpărător de bună credință, ce dorește încheierea contractului de vânzare cumpărare și executarea cu bună credință a convenției încheiate, aceasta nefiind interesată să achiziționeze un bun ipotecat sau care nu se află în circuitul civil.

Și astfel, dacă tocmai intervenienta în interes propriu, pe care nu o interesează situația particulară a proprietarilor, ci strict valorificarea creanței sale cu orice preț, ar fi continuat finanțarea, stadiul global al lucrărilor ar fi fost aproape finalizat, imobilele vândute, și acoperite creanțele, dar mai important se realiza dezmembrarea unității locative reprezentate de imobilul cumpărat și se putea obține număr cadastral în vederea perfectării vânzării.

Pentru toate aceste considerente, pârâtul a solicitat admiterea acțiunii principate astfel cum a fost formulată/precizată, având ca finalitate încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra apartamentului nr. 164 situat în București, ., sector 6 și exonerarea de la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, pârâtul a invocat dispozițiile art. 205 Cod procedură civilă, Legea nr.85/2006.

La data de 18.03.2015, prin compartimentul registratură, pârâta C. P. (Gulf) LTD a depus la dosar întâmpinare(atat cererea de introducerere in cauza formulta de parata C. E. Bank, precum si cererea de interventie formulata de C. P. Gulf ramanand astfel fara obiect) la cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta M. M., în contradictoriu cu pârâții M. V. și C. E. Bank (România) SA prin care a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună după cum urmează:

Cu referire la cererea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, pârâta a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamantei iar, în eventualitatea în care instanța nu va reține critica prescripției, pârâta a solicitat respingerea capătului de cerere ca neîntemeiat, având în vedere că nu sunt îndeplinite condițiile de fond ale acțiunii, cerute de art. 1669 Cod civil, reiterând in motivarea întâmpinării aceleași motive de fapt si de drept invocate si de către parata C. E. Bank SA in întâmpinare.

De asemenea, cu referire la obligarea pârâtei la radierea sarcinilor înscrise în cartea funciară, pârâta a solicitat respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat în fapt și în drept.

Ca regulă generală, radierea sarcinii din cartea funciară poate fi solicitată, doar în baza art. 885 Cod civil, coroborat cu art. 36 alin.13 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare.

De asemenea, pârâta a arătat că nu este de acord cu renunțarea la sarcinile înscrise în favoarea sa, atâta vreme cât nu a încetat raportul obligațional în baza căruia au fost înscrise acest sarcini.

Cu referire la o potențială hotărâre de instanța care să dispună radierea sarcinilor, pârâta a solicitat a se observa că aceasta ar putea interveni doar în cazul în care, în general, dreptul înscris în CF ar înceta să existe, din varii motive. Or, în cazul de față, dreptul de ipotecă înscris în favoarea pârâtei există, nu este contestat și nici nu poate fi contestat de către terțe părți.

Prin cererea introductivă, reclamanta a solicitat radierea sarcinilor, unicul argument fiind că „în condițiile în care prețul apartamentului era achitat integral, ipoteca era obligatorie a fi ridicată, pentru a se putea perfecta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică”.

Însă, pârâta a solicitat a se reține că, un asemenea argument ar fi fost, eventual, discutabil, doar în cazul în care pârâta ar fi încasat prețul vânzării (iar acesta ar fi fost rambursat la credit) și doar dacă pârâta și-ar fi exprimat acordul cu privire la cuantumul prețului de vânzare al apartamentului. Niciuna dintre aceste condiții nu este îndeplinită în cauza de față.

Având în vedere cele de mai sus, pârâta a solicitat a se reține că reclamanta nu și-a motivat și nici nu poate să își motiveze cererea introductivă de instanță, nici în fapt, nici în drept. În consecință, pârâta a solicitat respingerea acțiunii formulată împotriva acesteia, ca fiind neîntemeiată în fapt și în drept.

În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 205 și urm. Cod procedură civilă, precum și toate celelalte prevederi legale citate în cuprinsul prezentei.

La termenul de judecată din data de 22.04.2015, pârâta C. P. (Gulf) LTD a formulat și depus la dosar precizări cu referire la cererea de intervenție formulată de aceasta.

Având în vedere că pârâta a dobândit calitatea de parte - respectiv pârâtă în cauza ce face obiectul dosarului nr._, pe rolul acestei instanțe, urmare cererii de introducere în cauză formulată de reclamanta M. M., pârâta a solicitat instanței să ia act de faptul că cererea de intervenție în interes propriu formulată de C. P. (Gulf) LTD a rămas fără obiect.

La același termen de judecată, pârâta C. P. (Gulf) LTD a depus la dosar note de ședință.

La data de 27.03.2015, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea apărărilor formulate de pârâta . SA România ca neîntemeiate și admiterea cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată, precum și obligarea pârâților în solidar la plata cheltuielilor de judecată pe care le va face cu acest dosar, având în vedere atitudinea acestora de evidentă inducere în eroare a acesteia.

În fapt, la data de 14.06.2011, la BNP A. M., sub nr. 1849, reclamanta a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare, în care aceasta avea calitatea de beneficiară a promisiunii de vânzare și promitentă a cumpărării imobilului apartament nr. 42 (tip G) situat la etajul 6 al imobilului din București, ., corp C, scara 1, sector 6, compus din una cameră de locuit și dependințe, cu o suprafață construită aproximativă de 56,83 mp și o suprafață utilă de 49,47 mp, împreună cu dreptul de coproprietate asupra părților și dependințelor comune din imobilul . corespunzătoare.

În actul autentificat sub nr. de mai sus calitate de promitenți ai vânzării aveau B. G.-D., B. O., G. Ș. (prin mandatar U. E.), M. V. și . (ambii prin mandatar U. E.), toți în calitate de proprietari ai apartamentului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prin actul autentificat sub numărul de mai sus, promitenta-cumpărătoare M. M. plătea, cu titlu de avans, suma de 4000 euro, urmând ca până la data de 28.06.2011, prin virament bancar, să plătească restul sumei de 35.000 euro, întregul preț al imobilului fiind stabilit de părți la suma de 39.000 euro.

Imobilul teren și construcție era ipotecat în favoarea . România SA, promitenții vânzători obligându-se să procedeze la radierea ipotecii și interdicției de vânzare aferente după intabularea contractului de vânzare-cumpărare, în baza unei adrese de radiere emisă de instituția creditoare.

La data de 31 august 2011, sub nr. 2908 la BNP A. M., s-a autentificat actul adițional nr.1 la antecontractul de vânzare-cumpărare nr.1849/14.06.2011 prin care părțile contractante conveneau să proroge termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică de la 20.12.2011 la data de 30.06.2012.

Prorogarea termenului a fost convenită de părți deoarece lucrările de construire ale imobilului nu fuseseră finalizate conform graficului de execuție.

La data de 16.12,2011, sub nr. 4487 la BNP A. M. a fost autentificat actul adițional nr.2 la antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1849/14.06.2011, prin care părțile, ca urmare a decesului promitentei vânzătoare M. A. și a dezbaterii succesiunii de pe urma acestei defuncte, au statuat că toate drepturile și obligațiile acesteia raportat la promisiunea de vânzare vor fi preluate de moștenitorii legali, respectiv M. V., M. A.-E. și H. C.-M..

Prin același act autentic s-a specificat că termenul până la care se va semna contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică este data de 30.05.2012, prețul imobilului fiind achitat de promitenta-cumpărătoare integral (suma de 4000 euro la data de 14.06.2011, iar suma de 35.000 euro prin virament bancar la data de 28.06.2011).

Conform actului autentic cu numărul de mai sus părțile conveneau ca promitenții vânzători să îi înstrăineze promitentei cumpărătoare M. M., în locul imobilului arvunit prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.1849/14.06.2011 la BNP A. M., imobilul situat în București, ., corp A, scara 2, etaj 8, apartament 164 (tip B), sector 6.

Imobilul este intabulat în Cartea Funciară Individuală nr. 85307N a localității București, sector 6, conform încheierii nr._/29.10.2009 emisă de OCPI sector 6 și are nr. cadastral 9138/1/164.

Prin actul autentificat sub numărul de mai sus, părțile s-au înțeles ca suma de 39.000 euro, achitată conform antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1849/14.06.2011 ia BNP A. M., să fie considerată cu titlu de arvună în prezenta promisiune de vânzare-cumpărare, suma fiind achitată integral de promitenta-cumpărătoare.

Părțile au convenit să nu mai aibă nicio pretenție legată de promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 1849/14.06.2011 la BNP A. M. și a actelor adiționale nr. 1 autentificat sub nr. 4487/16.12.2011 și nr.2 autentificat sub nr. 2908/31.08.2011, ambele la BNP A. M..

Prin actul autentificat sub nr. de mai sus părțile stipulau că termenul pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare asupra noului imobil oferit spre vânzare va fi 09.08.2013.

Urmare acestei întâlniri, notarul public a pronunțat încheierea de certificare nr. 1 din data de 12.08.2013 la SPN S. I. și S. O..

În data de 20.08.2013 părțile au autentificat la același notar, sub nr. 462, actul adițional la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.1018/09.08.2012.

Prin actul autentificat sub numărul de mai sus, promitentul-vânzător M. V. se obliga ca până la data de 31.03.2014 să obțină toate documentele necesare perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, inclusiv ridicarea ipotecii instituită în favoarea . România SA.

Celelalte dispoziții ale promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.1018 la data de 09.08.2012 la BNP I. S. se păstrau.

La data de 31.03.2014, reclamanta prin mandatar C. C. L., s-a prezentat la Societatea Profesională Notarială S. I. și S. O. pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar, și de această dată, promitentul-vânzător s-a prezentat fără a avea asupra sa documentația necesară realizării tranzacției în formă autentică.

De această dată părțile nu s-au mai înțeles să mai prelungească termenul promisiunii de vânzare-cumpărare urmând ca litigiul să fie stins prin instanță.

Reclamanta a considerat că a fost de bună-credință la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, încă din data de 28.06.2011 aceasta achitând integral suma cerută cu titlu de preț pentru imobilul-apartament pe care dorește să îl cumpere.

Prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei de către . SA România s-a solicitat instanței respingerea acțiunii principale ca neîntemeiate pentru mai multe aspect invocate.

Reclamanta a menționat că nu a cunoscut condițiile contractuale dintre cei doi pârâți dar, în condițiile în care prețul apartamentului era achitat integral, ipoteca era obligatoriu a fi ridicată, pentru a se putea perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Urmează a se constata că, printre probele depuse odată cu întâmpinarea, pârâta . SA România a omis să depună contractul de credit perfectat cu societatea pârâtului M. V. pentru a se putea verifica condițiile în care ipoteca instituită asupra unor apartamente din condominiu se poate ridica.

Excepția prescripției dreptului la acțiune urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

Printre înscrisurile depuse la dosarul cauzei, în dovedirea cererii de chemare în judecată, reclamanta a atașat și actul adițional la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 1018/09.08.2012, act adițional autentificat sub numărul 462/20.08.2013 la Societatea Profesională Notarială S. I. și S. O., act adițional prin care părțile înțelegeau să prelungească termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare până la data de 31.03.2014.

La data de 31.03.2014, părțile nu s-au mai înțeles în prelungirea perioadei contractuale, astfel fiind inițiat acest litigiu.

Raportat la dispozițiile Decretului nr.167/1958 privitor la prescripția extinctivă, dispoziție legală sub care au fost inițiate efectele actului juridic, termenul de prescripția este de 3 ani (art. 3 din D. nr. 167/1958).

Dacă s-ar raporta la dispozițiile legale invocate, termenul de prescripție începea să curgă la data de 14.06.2011, când s-a semnat prima promisiune de vânzare-cumpărare între părți, dată când reclamanta a achitat o sumă de bani. Or, raportat la această dată, cererea de chemare în judecată a fost introdusă în intervalul celor trei ani impuși de dispoziția legală, respectiv la data de 07.05.2014.

Dacă s-ar raporta la dispozițiile art. 1669 alin. 2 Noul Cod civil, intervalul de 6 luni a fost respectat, obligațiile dintre părți născându-se la data de 31.03.2014, cererea de chemare în judecată fiind introdusă la data de 07.05.2014.

Având în vedere cele de mai sus, reclamanta a solicitat respingerea excepției prescripției dreptului material la acțiune.

Prin întâmpinarea depusă de pârâta . SA România, aceasta a solicitat instanței respingerea cererii de chemare formulate de reclamantă ca neîntemeiată.

Reclamanta a solicitat respingerea susținerilor și apărărilor formulate prin întâmpinare ca neîntemeiate.

Astfel, așa cum a mai învederat și mai sus, niciunul dintre pârâți nu a depus contractul de credit perfectat între aceștia, pentru a aprecia condițiile de creditare raportat la ipoteca instituită asupra apartamentului în litigiu.

Reclamanta a achitat integral suma de bani solicitată de promitentul-vânzător M. V. cu titlul de preț, promisiunea de vânzare fiind înscrisă în cartea funciară a imobilului încă din anul 2011.

Susținerile pârâtei în sensul că aceasta nu a fost de acord cu tranzacția și că sumele de bani nu s-au regăsit niciodată în contul promitentului-vânzător, nu pot fi reținute și în considerentul acestor apărări nu poate fi respinsă acțiunea.

În momentul în care promisiunea de vânzare-cumpărare a fost înscrisă de notarul public în cartea funciară, aceasta a devenit opozabilă terților, terți printre care se numără și pârâta . SA România.

Prin urmare, nu poate fi reținută apărarea acesteia că nu a avut cunoștință de perfectarea promisiunii de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește refuzul acesteia de a ridica ipoteca instituită asupra imobilului-apartament ca urmare a contractului de credit semnat de cei doi pârâți, instanța urmează a constata că este de rea-credință.

Între cei doi pârâți, se poate doar presupune că, în lipsa contractului, înțelegerea a fost în sensul că banca urma să ridice ipoteca doar când era achitat creditul integral, or în aceste condiții culpa nu cade în sarcina reclamantei.

Uzanța dezvoltatorilor imobiliari de pe piață era în sensul că, după plata integrală a contravalorii imobilului, de comun acord cu finanțatorul promitentului-vânzător, ipotecile de radiau prin același contract prin care se făcea și transferul de proprietate către promitentul-cumpărător.

În lipsa contractului dintre părți, contract față de care reclamanta (promitent-cumpărător) era doar un terț, nu știm care sunt condițiile în care se radia ipoteca de pe imobil, în atare condiții considerând că am fost prejudiciată atât de pârâtul persoană fizică, cât și de pârâta unitate bancară.

Reclamanta a cunoscut faptul că asupra apartamentului era instituită o ipotecă în favoarea unei unități bancare, dar i s-a explicat de către pârâtul M. V. că aceasta va fi radiată în cel mai scurt timp și vânzarea-cumpărarea va putea fi perfectată, notarul public fiind de acord cu redactarea contractului în această formulă.

Pârâta . SA România sa susținut că, abia în acest moment, a luat cunoștință de faptul că prețul imobilului a fost integral achitat către pârâtul M. V., dar că banii nu au fost niciodată transferați către aceștia pentru a se putea da declarație de radiere a ipotecii, concluzia fiind că unitatea bancară a fost fraudată de către pârâtul-persoană fizică.

Reclamanta a considerat că și aceasta a fost fraudată prin acțiunile ambilor pârâți, acesta fiind de bună credință, îndeplinindu-și toate obligațiile contractuale.

De asemenea, reclamanta a considerat că pârâtă . SA România a fost de rea credință în condițiile în care a refuzat să radieze ipoteca instituită asupra imobilului în litigiu în condițiile în care este de notorietate că unitățile bancare solicită împrumutaților ca și garanții bunuri imobile cu valoare mult mai mare decât valoarea creditului acordat.

Astfel, reclamanta a făcut iar vorbire de contractele de ipotecă semnate de pârâta . SA România și pârâtul M. V., în calitatea sa de reprezentant al societății comerciale, deoarece în acele contracte trebuie să fie stipulată atât suma acordată împrumutatului cât și imobilele care se pun ipotecă, precum și valoarea acestora la momentul acordării creditului.

Având în vedere susținerile de mai sus, reclamanta a solicitat respingerea apărărilor pârâtei și admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.

Excepția lipsei calității procesuale pasive pe care a invocat pârâta . SA România urmează a fi respinsă, iar judecata să se facă în contradictoriu și cu această pârâtă.

Cererea reclamantei a fost motivată de lipsa din materialul probator a contractelor de ipotecă nr. 955 din data de 22.07.2008 și nr. 486/2008, ambele autentificate la BNP A. F., precum și a contractului de limită de creditare nr.1208/21.04.2008 modificat prin acte adiționale, contracte perfectate între pârâta . SA Romania și pârâtul M. V., în calitatea sa de administrator al societății comerciale.

Notificarea cesionării tuturor drepturilor și obligațiilor care rezultă din aceste contracte către o societate terță către pârâtul persoană fizică nu îi poate fi opozabilă, în condițiile în care din extrasul de carte funciară al imobilului era evident că are înscrisă o promisiune de vânzare și, prin urmare, în patrimoniul reclamantei s-a născut un drept.

Având în vedere cele de mai sus, reclamanta a solicitat respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei . SA România și continuarea judecății și față de această pârâtă.

Având în vedere cele de mai sus, reclamanta a solicitat respingerea excepțiilor invocate, precum și apărările formulate ca neîntemeiate, admițând cererea de chemare în judecată.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 201 alin. 2 Noul Cod de procedură civilă.

Răspunsul la întâmpinare a fost însoțit de copii de pe publicație de vânzare imobiliară întocmită la data de 25.02.2015, proces verbal de constatare încheiat la data de 13.03.2015, planșe fotografice.

La termenul de judecată din data de 22.04.2015, pârâta C. P. (Gulf) LTD a depus la dosar în copie încheierea nr._ din data de 30.04.2014 emisă de OCPI și extras de carte funciară pentru informare.

Instanța a încuviințat pentru toate părțile proba cu înscrisuri.

La data de 19.05.2015, prin compartimentul registratură, pârâta .) LTD a depus la dosar un set de înscrisuri în copie, constând în: contract de limită de creditare nr.1208 din data de 21.04.2008, act adițional nr.152 din data de 25.05.2011, act adițional nr.157 din data de 30.09.2011, act adițional nr.159 din data de 14.02.2012, contract de cesiune de creanță cu titlu de garanție nr.1680 din data de 24.11.2010, contract de ipotecă autentificat sub nr.955 din data de 22.07.2008, încheiere intabulare și extras de informare, tabel de creanțe, extras din buletinul procedurilor de insolvență.

La termenul de judecată din data de 20.05.2015, s-a depus la dosar model de acord de înstrăinare afectat de condiție rezolutorie multiplă.a

In ce priveste exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, paratele au renuntat la aceasta exceptie la termenul de judecata din 22.04.2015, poziția procesuală în acest sens fiind consemnată în încheierea de ședință de la acel termen. - fila 505

Reclamanta a depus la dosar concluzii scrise.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei C. E. Bank Romania SA, instanta apreciaza ca aceasta parata justifica calitate procesuala fata de dispozițiile art. 36 din codul de procedura civila, avand in vedere ca cesiunea de creanta catre C. P. (Gulf) LTD a intervenit la data de 31.03.2014, ulterior incheierii promisiunii de vanzare cumparare incheiate de reclamanta cu paratul M. V., fiind autentificat sub nr.747/31.03,2014 de Biroul Notarial CONFIDES, prin care C. E. Bank (România) SA a cesionat către C. P. (Gulf) LTD creanța deținută față de . în temeiul contractului de limită de creditare menționat anterior, împreună cu toate garanțiile sale, printre care și ipoteca asupra apartamentului identificat mai sus.

Cesiunea de creanta a devenit opozabila paratului prin notificarea nr. 9336/09.04.2014 în conformitate cu prevederile art. 1578 și urm. Cod civil, iar ca efect al cesiunii, societatea C. P. (Gulf) LTD s-a subrogat de drept în toate drepturile și obligațiile deținute anterior de C. E. Bank (România) SA față de ., inclusiv în drepturile decurgând din contractele de garanție încheiate în scopul garantării împrumutului acordat de pârâtă către ., devenind titulara dreptului de ipotecă asupra apartamentului. Cesiunea a fost notată în cartea funciară a apartamentului sub nr._/30.04.2014, așa cum rezultă din extrasul CF anexat.

Ca atare, instanta analizeaza condițiile de valabilitate a promisiunii de vânzare cumparare raportat la data incheierii actului, cand titular al dreptului de ipoteca era parata C. E. Bank Romania SA, cat si de admisibilitate a cererii raportat la situatia juridica a bunului la data introducerii actiunii, cand titular al dreptului de ipoteca devenise parata C. P. (Gulf) LTD, ambele parate justificand astfel calitate procesuala pasiva in cauza.

Pe fondul cauzei, instanta retine ca la data de 09.08.2012 părțile au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.1018 de BNP I. Surugescu, prin care pârâtul M. V., M. A. E. și H. C. M., s-au obligat să vândă reclamantei M. M. dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.164 tip B, situat la etajul 8 al imobilului din București, Bulevardul Timișoara nr.103E, corp A, scara 2, sector 6, în suprafață utilă de 46,12 mp, precum și cota parte indiviză de teren aferentă de 8,68 mp din suprafața totală de teren pe care este situat blocul. Termenul limită de semnare a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică a fost stabilit de părți la data de 09.08.2013, prelungit prin act adițional pana la data de 31.03.2014, dată până la care promitentul vânzător avea obligația de a obține actele necesare vânzării, respectiv acordul de înstrăinare emis de C. E. Bank SA și certificatul de atestare fiscală emis de Primăria Sectorului 6 București și de a solicita notarului public înainte de semnarea actelor obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare.

Prețul imobilului a fost stabilit la suma de 39.000 de euro, sumă care a fost achitată de promitenta cumpărătoare integral, cu titlu de arvună, la data perfectării promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată sub nr.1849/14.06.2011 de BNP A. M., promitenții vânzători declarând că au primit prețul imobilului în sumă de 39.000 de euro și că nu mai au nicio pretenție în legătură cu promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.1849/14.06.2011 la BNP A. M..

Pârâtul M. V., în calitate de promitent vânzător și devenit unic proprietar al apartamentului promis spre vânzare în baza contractului de partaj voluntar autentificat sub nr.500/23.08.2012 de BNPA C. și V., nu a respectat termenul de perfectare a actului de vânzare cumpărare al apartamentului nr.164, prezentându-se la notarul public la data de 31.03.2014 fără a deține documentația necesară încheierii contractului de vânzare cumpărare, unitatea bancară neeliberând declarația de radiere a ipotecii instituită asupra apartamentului, aspect recunoscut implicit prin întâmpinarea formulată în cauză prin care a arătat că este de acord cu admiterea acțiunii.

Prin prezenta cerere, reclamanta a solicitat ca instanța să pronunțe o hotărâre care să fie în loc de act de vânzare cumpărare între cele două părți pentru imobilul apartament nr.164, solicitând ca acesta să fie trecut în proprietatea sa liber de orice sarcini, în condițiile obligării pârâtei C. E. Bank să radieze ipoteca instituită asupra apartamentului nr.164.

În acest sens, instanța reține că reclamanta, prin avocat, a declarat în mod expres la termenul de judecată din 20.05.2015 că nu dorește pronunțarea unei hotărâri de vânzare cumpărare prin care să preia imobilul afectat de dreptul de ipotecă pe care pârâtul l-a constituit în favoarea C. E. Bank în garantarea unui împrumut, ci urmează ca dreptul de proprietate să fie constituit în patrimoniul său neafectat de sarcini.

Sub aspectul obligatiei garantate, instanta retine ca intre pârâta C. E. Bank Romania SA, în calitate de împrumutător si ., în calitate de împrumutat, pârâtul M. V. semnand contractul de credit in calitate de codebitor/garant ipotecar, a fost încheiat contractul de limită de creditare nr. 1208/21.04.2008, modificat prin mai multe acte adiționale, prin care pârâta a pus la dispoziția împrumutatului o facilitate de creditare în vederea finanțării edificării unui complex rezidențial.

Prin contractul de ipoteca autentificat sub nr. 955/2.07.2008 de BNP A. F. paratul a constituit un drept de ipoteca de rang I asupra terenului in suprafata de 6201 mp situat in Bucuresti, ., sector 6 precum si constructiile nefinalizate existente pe acest teren cu destinatie de locuinte colective si birouri, descrise in cuprinsul contractului de ipoteca, obligatia garantata fiind aceea de rambursare a facilitatii de credit in valoare de 25.000.000 euro acordat societatii COMIMPEX COMPANY SRL.

Apartamentul nr. 164 situat în corp A, scara 2, etaj 8, din Bulevardul Timișoara nr.103E, sector 6, identificat prin număr cadastral_-C2-U164, înscris în Cartea Funciară nr._-C2-U164 a Municipiului București, Sector 6, promis spre vânzare de către pârâtul M. V. către reclamanta din prezenta cauză, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1018/09.08.2012 de notar public I. S., așa cum a fost aceasta modificată prin actul adițional nr.1 autentificat sub nr. 462/ 20.08.2013 de către același notar public face parte din complexul rezidențial finanțat în temeiul facilitații de creditare menționate anterior, fiind descris in actul aditional nr. 152/25.05.2011 încheiat la contractul de limita de creditare nr. 1208/21/04.2008, apartamentul fiind dobândit în proprietate de către pârâtul M. V. prin edificare, prin moștenire și prin partaj voluntar autentificat sub nr. 1193/23.10.2009 de BNP F. A., fiind ipotecat în favoarea C. E. Bank (România) SA, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară al apartamentului nr._/30.04.2014 emis de OCPI Sector 6 București, fiind notata si interdictia de instrainare, grevare, dezmembrare, inchiriere si alipire a imobilului.

In drept, instanța retine ca potrivit art. 1669 din Codul civil, „(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.” De asemenea, potrivit art. 1669 alin. 4 din codul civil – „ În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă.”

În ceea ce privește condițiile de valabilitate ale promisiunii de vânzare cumpărare, instanța reține că, actul fiind autentic și urmând regulile prevăzute de art.269 din Codul civil, condițiile de valabilitate prev. de art. 1204 Cod civil, au fost constatate de către notarul public, actul având un obiect și cauză licită, consimțământul fiind valabil exprimat, de asemenea, fiind îndeplinite și regulile referitoare la capacitatea civilă.

Situatia in speta este atipica din perspectiva faptului ca nu exista un refuz al paratului, in calitate de promitent – vânzător de a încheia contractul translativ de proprietate, particularitatea spetei constând in aceea ca reclamanta solicita a-i fi constituit in patrimoniul sau dreptul de proprietate asupra apartamentului neafectat de ipoteca, in conditiile in care banca nu a emis acordul de instrainare pe care paratul s-a obligat sa-l ceara atat prin contractul de credit, cat si prin promisiunea de vanzare cumparare, interdicția convențională de înstrăinare, din cauza nerespectarii de catre parat a obligatiei de achitare a sumei de bani incasata din promisiunea de vanzare catre banca, fiind înscrisă în CF în favoarea bancii sub nr._/29.10.2009, anterior datei la care a intervenit promisiunea de vânzare - cumpărare invocată de reclamantă.

Sub acest aspect, instanța reține că deși acțiunea este admisibilă în condițiile în care imobilul se mai află în patrimoniul promitentului vânzător, condiție îndeplinită în speță, cu toate acestea instanța nu poate constitui în patrimoniul reclamantei dreptul de proprietate asupra apartamentului liber de sarcini, a proceda de o asemenea maniera echivalând cu încălcarea dreptului de ipotecă constituit in favoarea paratei si nerespectarea regimului juridic al acestei garanții reale, in aceasta cauza instanta nefiind chemata sa analizeze raporturile juridice dintre parat, imprumutat si banca, interesand incidental numai data banca a refuzat emiterea acordului de instrainare, in caz afirmativ daca refuzul este justificat.

Astfel, la data semnării promisiunii de vânzare cumpărare, apartamentul promis spre vânzare era grevat de ipotecă înscrisă în favoarea băncii în cartea funciară, încheierea actului de vânzare cumpărare fiind condiționată de obținerea acordului de înstrăinare asupra apartamentului din partea C. E. Bank SA, creditor care nu și-a exprimat acest acord până la data soluționării prezentei cauze, intrucat paratul nu a facut dovada virarii in contul indicat de banca a sumei de bani incasate din promisiunea de vanzare cumparare si nici nu a dovedit ca a solicitat emierea unui asemenea acord, asa cum s-a obligat prin contractul de facilitate de credit si antecontractul de vanzare cumparare.

Potrivit clauzelor contractuale agreate prin contractul de credit încheiat între împrumutatul Conimpex Company SRL cu banca, credit garantat de către pârâtul M. V. atât în calitate de garant personal fidejusor, cât și în calitate de garant ipotecar, banca și-ar fi exprimat acordul doar în situația în care suma reprezentând contravaloarea apartamentului încasată de promitentul vânzător ar fi fost utilizată ca rambursare la facilitatea de credit acordată, ori o asemenea condiție nefiind îndeplinită, banca a arătat că nu poate fi de acord cu înstrăinarea apartamentului, refuzul fiind justificat, iar ipoteca nefiind astfel stinsa.

In aceste condiții, instanța retine incidenta prevederilor art. 2344 -2346, art. 2360 din codul civil potrivit carora – „Art. 2.344 - Ipoteca este, prin natura ei, accesorie și indivizibilă. Ea subzistă cât timp există obligația pe care o garantează și poartă în întregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele și asupra fiecărei părți din acestea, chiar și în cazurile în care proprietatea este divizibilă sau obligațiile sunt divizibile.Art. 2.345 - (1) Dreptul de ipotecă se menține asupra bunurilor grevate în orice mână ar trece. Art. 2.360. - Creditorul ipotecar poate urmări bunul ipotecat în orice mână ar trece, fără a ține seama de drepturile reale constituite sau înscrise după înscrierea ipotecii sale.

Ca atare, reclamanta nu ar putea obtine pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare decat in conditiile art. 2.361 din codul civil – „(1) Cel care dobândește un bun ipotecat răspunde cu acel bun pentru toate datoriile ipotecare. Dobânditorul bunului ipotecat se bucură și, după caz, este ținut de toate termenele de plată de care beneficiază sau este ținut și debitorul obligației ipotecare. (2) Dacă dobânditorul bunului ipotecat nu stinge creanța ipotecară, creditorul poate începe urmărirea silită asupra bunului, în condițiile legii.”

Așadar, la momentul de față, intrucat reclamanta a declarat expres ca nu doreste constituirea dreptului de proprietate decat in conditiile in care acesta este liber de sarcini, condiția rezolutorie fiind indeplinita prin neexprimarea de catre banca a acordului de instrainare, chiar dacă promitentul-vânzător ar avea intenția de a încheia contractul translativ de proprietate, subzista atât dreptul de ipoteca, cat si interdicția de înstrăinare, respectiv conditia de inalienabilitate agreata prin contract, care va inceta la momentul la care pârâta își va recupera sumele de bani garantate cu apartamentul în cauză.

Culpa în neexecutarea promisiunii de vanzare cumparare apartine paratului, ca atare reclamanta are dreptul atat la restituirea prestatiei executate, pentru care nu a primit din partea paratului contraprestatia contractată (încheierea actului de vanzare cumparare asupra imobilului), rupând astfel echilibrul contractual, precum si la daunele interese agreate prin contract in conformitate cu prevederile art. 1530-1531 din codul civil – partile inserand o clauza penala in cuprinsul promisiunii de vanzare cumparare potrivit careia, in caz de neexecutare, paratul se obliga sa plateasca daune în cuantum de 40% din valoarea arvunei, in acest sens actul adițional nr. 1 la promisiunea de vânzare cumpărare nr. 1018/09.08.2012.

Pentru aceste motive, instanta va respinge ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cu privire la apartamentul nr. 164 situat în București, ., corp A, scara 2, etaj 8, sector 6, va respinge ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtelor C. E. Bank (România) SA și C. P. (Gulf) Ltd. la radierea ipotecii instituite asupra apartamentul nr. 164 situat în București, ., corp A, scara 2, etaj 8, sector 6.

Va admite actiunea in pretentii impotriva paratului si va obliga pârâtul M. V. să plătească reclamantei M. M. suma de 174.119,4 lei reprezentând preț achitat conform promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 1018/9.08.2012 de BNP I. S., precum si suma de 69.647,76 lei reprezentând daune interese.

In conformitate cu prevederile art. 451-453 din codul de procedura civila, instanta va obligă pârâtul M. V. să plătească reclamantei M. M. cheltuieli de judecată în sumă de_,83 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, va obliga reclamanta să plătească pârâtei C. E. Bank (România) SA cheltuieli de judecată în sumă de 555,78 lei reprezentând onorariu de avocat, precum si pârâtei P. (Gulf) Ltd. cheltuieli de judecată în sumă de 1369,82 lei reprezentând onorariu de avocat, potrivit documentelor justificative depuse la ultimul termen de judecata.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei C. E. BANK ROMÂNIA SA ca neîntemeiată.

Admite în parte cererea formulată de reclamanta M. M., domiciliată în comuna Țepu, ., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură în București, ., corp A, scara 2, etaj 8, apartament 164, sector 6, CNP_, în contradictoriu cu pârâții M. V., domiciliat în București, ., apartament 1, sector 5, CNP_ și cu domiciliul cu ales pentru comunicarea actelor de procedură la SCA „Plesca & Asociații” în București, Splaiul Independenței nr.2K, scara B, etaj 1, camerele 6-7, sector 3, C. E. BANK SA România, cu sediul în București, . Z, sector 6, CUI_ și nr. de înregistrare în Registrul Comerțului J40/_/1993 și C. P. (Gulf) LTD, prin mandatar . C. SRL, cu sediul în București, Bulevardul Timișoara nr. 26 Z, Clădirea Anchor Plaza, etajul 2, sector 6, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. J_ .

Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cu privire la apartamentul nr. 164 situat în București, ., corp A, scara 2, etaj 8, sector 6.

Obligă pârâtul M. V. să plătească reclamantei M. M. suma de 174.119,4 lei reprezentând preț achitat conform promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 1018/9.08.2012 de BNP I. S..

Obligă pârâtul M. V. să plătească reclamantei M. M. suma de 69.647,76 lei reprezentând daune interese.

Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtelor C. E. Bank (România) SA și C. P. (Gulf) Ltd. la radierea ipotecii instituite asupra apartamentul nr. 164 situat în București, ., corp A, scara 2, etaj 8, sector 6.

Obligă pârâtul M. V. să plătească reclamantei M. M. cheltuieli de judecată în sumă de_,83 lei reprezentând taxă judiciară de timbru.

Obligă reclamanta să plătească pârâtei C. E. Bank (România) SA cheltuieli de judecată în sumă de 555,78 lei reprezentând onorariu de avocat.

Obligă reclamanta să plătească pârâtei P. (Gulf) Ltd. cheltuieli de judecată în sumă de 1369,82 lei reprezentând onorariu de avocat.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria sectorului 6 București.

Pronunțată în ședință publică, azi, 11.06.2015.

PREȘEDINTE GREFIER

← Ordonanţă de plată - OUG 119/2007 / art.1013 CPC ş.u.....		Contestaţie la executare. Sentința nr. 4533/2015. Judecătoria... →

Acţiune în constatare. Sentința nr. 4549/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Acţiune în constatare. Sentința nr. 4549/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI