Evacuare art. 1033 CPC ş.u.. Sentința nr. 2046/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2046/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 16-03-2015 în dosarul nr. 2046/2015
Acesta nu este document finalizat
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI VI BUCUREȘTI
- SECȚIA CIVILĂ –
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2046
ȘEDINȚA DIN CAMERA DE CONSILIU DIN DATA DE 16.03.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: D. B.-J.
GREFIER: B. C.
Pe rol cererea având ca obiect evacuare (art. 1033 și urm. C.proc.civ.), privind reclamanta . în contradictoriu cu pârâta . SRL.
La apelul nominal efectuat în camera de consiliu s-au prezentat reclamanta, prin avocat R. C. și pârâta, prin avocat O. P..
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, în cadrul căruia a învederat că judecata a fost amânată pentru ca reclamanta să facă dovada mandatului de reprezentare acordat în cauză. La data de 13.03.2015, reclamanta a depus un set de înscrisuri.
Pârâta, prin avocat, arată că a primit un exemplar al înscrisurilor, însă copia contractului de asistență juridică nu este lizibilă.
Reclamanta, prin avocat, depune o copie lizibilă a contractului de asistență juridică.
Instanța pune în discuție excepția lipsei dovezii calității de reprezentant invocată de pârâtă.
Pârâta, prin avocat, învederează că a obținut înscrisuri suplimentare de la ONRC, un certificat la zi și o copie a actului constitutiv al Cotroceni P.. Depune un exemplar al acestor înscrisuri la dosar și comunică o copie și părții adverse. Pe certificatul constatator emis de ONRC a subliniat persoanele care sunt împuternicite cu pozițiile pe care acestea le au, respectiv sunt 7 poziții și nu 7 persoane, societatea fiind administrată în sistem unitar și cu un consiliu de administrație format din trei membri. Potrivit dispozițiilor art. 143 și următoarele majoritatea membrilor consiliului de administrație trebuie să fie neexecutivi și atunci lucrurile stau astfel: 3 sunt administratori și 3 sunt directori. Aceștia din urmă se suprapun, în sensul că unul dintre președintele consiliului de administrație este și director general, în persoana lui D. Hay. Cât privește actul constitutiv depus la dosarul cauzei, instanța urmează să constate care sunt atribuțiile, chiar voinței părții, membrilor executivi ai conducerii societății, respectiv, ai directorilor. Reclamanta se apără împotriva excepției, astfel cum a fost invocată la termenul anterior, prin depunerea la dosarul cauzei a unei decizii a consiliului de administrație a Cotroceni P. din cuprinsul căreia rezultă că sunt trei directori, dintre care unul general, fiecare cu competențe limitate în funcție de grupa din care face parte, respectiv, grupa A, grupa B și grupa C. Instanța va constata că în funcție de suma până la care se angajează societatea, țin și competențele celor trei directori din cadrul societății. Pentru a angaja societatea până la suma de 100.000 euro maxim trebuie date două semnături, B cu C, până la 350.000 euro trebuie date două semnături, A cu B, și nelimitat, directorii din grupa A. Problema din cauză este însă în afara acestei chestiuni și anume, în speța de față, ne aflăm în materia legilor comerciale și atunci prevalează dispozițiile art. 143 unde sunt referiri exacte cu privire la posibilitatea societății de a-și delega conducerea către unul sau mai mulți din directorii generali. Din cuprinsul art. 1432 rezultă că societatea este administrată de președintele consiliului de administrație. Avem dispozițiile care prevăd că directorului general îi pot fi delegate și atribuții de conducere a societății, inclusiv de reprezentare în relațiile cu terții. Unde legea societăților comerciale a înțeles să reglementeze și modalitatea de reprezentare a societății în fața instanțelor de judecată a făcut-o în mod expres. În acest sens există dispoziții exacte, și anume art. 1432 alin. 1 teza I, care prevede că, consiliul de administrație reprezintă societatea în raport cu terții și în justiție. Prin urmare, instanța va constata că președintele consiliului de administrație al Cotroceni P. este D. Hay, care este și singura persoană îndreptățită să reprezinte societatea în justiție și prin urmare să angajeze inclusiv reprezentantul convențional și, mai exact, să promoveze cererea de chemare în judecată, aspect care nu s-a întâmplat. Chiar dacă ar fi acceptată teza părții adverse cum că prin semnăturile conjuncte, și nu ale președintelui consiliului de administrație, ci a doi directori din cadrul societății, și s-ar accepta că dacă nu este necesar să semneze președintele consiliului de administrație, ci doar doi directori executivi, în raport de sumă, oricum nu ne-am încadra pe plafoanele valorice pe care chiar partea adversă le invocă. Și aceasta pentru că în speță avem un contract de închiriere care se pretinde de către partea adversă că este reziliat, iar de către pârâtă că nu, și discutăm deopotrivă chiria față de contestațiile părții adverse cât și evacuarea în ansamblu. Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit fără echivoc faptul că atunci când se contestă închirierea/contractul de închiriere și se pune în discuție acest contract, acțiunea este una evaluabilă, iar timbrajul cererii de chemare în judecată vizează întreaga valoare a contractului de închiriere. Chiria pentru o singură lună este de peste 20.000 euro. Dacă se face un calcul doar pentru lunile pe care se pretinde că a intervenit rezilierea până la zi, atunci competența de până la 100.000 a celor două persoane care au semnat cererea de chemare în judecată, oricum este depășită doar de această chirie. În speță nu se discută timbrajul, ci doar valoarea problemei care poate fi angajată prin semnătura celor două persoane. Aspectele anterior expuse sunt confirmate chiar de mențiunile din actul constitutiv unde sunt menționate competențele acestor persoane ce au funcții executive în cadrul societății comerciale. Instanța va constata că singurele aspecte ale vieții comerciale ale societății la care sunt aplicate aceste plafoane valorice și la care face trimitere partea adversă, sunt doar în ceea ce privește încheierea contractelor comerciale, sau mai exact plățile care se fac din cadrul societății comerciale. Un ultim argument este acela că și dacă se va trece peste toate acestea, instanța va constata că înscrisurile unei societăți comerciale, pentru a fi opozabile terților, se depun la ONRC, pentru ca toate persoanele care intră în relații comerciale cu persoana respectivă să poată verifica și să aibă o reprezentare exactă a societății, din perspectiva actelor juridice. Decizia care a fost depusă la dosar de reclamantă nu este depusă și la ONRC, este o decizie internă a societății și prin urmare instanța va constata că aceasta a dobândit dată certă de astăzi, fiindcă este prima oară în fața instanței de judecată sau a unei autorități când această decizie este prezentată și nu rezultă din înscrisurile pe care le-a depus reclamanta că ar fi dobândit dată certă anterior. Pe cale de consecință, ceea ce urmează să constate instanța este că la momentul când s-a promovat cererea de chemare în judecată persoanele care au împuternicit reprezentantul comercial nu aveau calitatea de reprezentant. Acestea pot dobândi calitatea de reprezentant din perspectivă procedurală a datei certe abia de astăzi, pentru că astăzi a fost exhibat actul. Ar fi dobândit dată certă și instanța ar fi fost obligată să ia act de aceasta dacă ar fi fost depus la ONRC odată cu hotărârea adunării generale, în luna noiembrie 2014. Însă, instanța va constata că în hotărârile adunării generale, care sunt depuse și de către reclamantă la dosar, nu există nicio mențiune cu privire la directorii generali și nu sunt indicate limitele și competențele acestora. Aceasta este o simplă decizie a consiliului de administrație, care putea fi preconstituită sau concepută pentru acest litigiu. Din această perspectivă, astăzi este momentul de la care dobândește dată certă și de la care poate fi avută în vedere. Prin urmare, aceasta nu poate produce efecte față de trecut fiindcă în materia dreptului comercial, al profesioniștilor, registrele comercianților și actele emanate de la aceștia fac dovada doar împotriva lor și nu pentru aceștia.
Reclamata, prin avocat, arată că susținerile pârâtei în sensul că decizia nu este înregistrată la ONRC nu pot fi primite. La dosar se află depusă rezoluția nr._/04.12.2014 din care rezultă foarte clar că se admite cererea de înregistrare astfel cum a fost formulată. Se află depus și certificatul de înregistrare de mențiuni prin care se precizează că mențiunea respectivă, având ca obiect înregistrarea modificărilor intervenite la Cotroceni P. SA, cuprinsă în decizia consiliului de administrație nr. 1/17.11.2014 este înscrisă în registrul comerțului la data de 05.12.2014 în baza rezoluției nr._/04.12.2014. Prin urmare, decizia de care înțelege să se folosească este înregistrată la ONRC și produce efecte de la data de 05.12.2014, de la aceeași dată de când se află și în posesia certificatului de înregistrare de mențiuni. Pârâta ignoră cu desăvârșire din decizia consiliului de administrație nr. 1/17.11.2014, pct. c, lit. c, prin care se precizează următoarele: semnăturile conjuncte ale oricăror două persoane din grupurile A, B și C, în cazul de față Israel Vizer de la grupul B și L. C. de la grupul C, împreună cu ștampila societății, sau în dreptul numelui său imprimat, vor angaja societatea, inclusiv dreptul de reprezenta societatea în fața oricărei instanțe de judecată din România sau în fața oricărei autorități române, în acest sens putând împuternici la rândul lor orice terț, deci avocat, societăți de avocatură, semna orice act, tranzacție, acțiune, convenție, proces-verbal sau orice alt document în numele societății. În raport de aceste înscrisuri depuse la dosar și față de aceste înscrisuri, avem o decizie a consiliului de administrație prin care s-a hotărât că Israel Vizer și L. C. pot reprezenta societatea la instanțele de judecată. Această decizie a fost luată de către consiliul de administrație care a delegat aceste atribuții celor două persoane care au semnat atât cererea de chemare în judecată cât și contractul și actul adițional la contractul de asistență juridică, decizia fiind înregistrată la ONRC, făcându-se astfel opozabilitatea față de terți. Pentru aceste motive se impune respingerea excepției ca neîntemeiată.
Pârâta, prin avocat, solicită din nou cuvântul și arată că punctul c din cuprinsul deciziei a fost observat, însă a interpretat decizia cum se interpretează orice act juridic. Astfel, instanța va constata că punctul c nu spune și nu înseamnă că prin excepție de la prevederile alin. 1 sau are vreo altă formulare, prin derogare de la, cum prevede Legea nr. 24/_ privitoare la normele de tehnică legislativă. Evident că partea nu trebuia să țină cont de normele de tehnică legislativă, dar pentru a da crezare tezei pe care reclamanta o expune astăzi în fața instanței, trebuia să spună în felul următor: dacă la alin. 1 expune care sunt limitele în care semnăturile devin conjuncte și pot angaja societatea, la lit. c trebuia să spună: prin excepție de la limitele de mai sus, oricare două semnături pot angaja societatea în raporturile cu terții și pot împuternici pentru a fi reprezentată în fața instanței de către orice două semnături conjuncte. Însă acest fapt nu este menționat și se spune doar generic că societatea prin oricare două semnături poate fi reprezentată în fața instanței. Acest fapt este corect, însă în limitele sumelor indicate anterior. Punctul c, astfel cum a fost formulat de către reclamantă, nu exclude limitele pe care tot aceasta le-a reglementat. Instanța urmează să constate, că analizând înscrisurile comunicate de reclamantă, dacă, chiar rezilierea contractului putea opera între părți în raport de limitele pe care chiar partea și le-a instituit prin respectiva decizie. Deci, puteau cele două persoane să notifice rezilierea unui contract a cărui valoare este de aproximativ 5._ euro pentru respectiva perioadă de timp. Prin urmare, instanța va trebui să constate că apărarea pe care partea adversă o formulează în combaterea excepției din perspectiva înscrisului urmează a fi înlăturată în raport de interpretarea articolelor din această decizie. De asemenea, instanța va constata că nu există nicio mențiune cu privire la existența vreunei excepții pentru angajarea reprezentanților convenționali în fața instanței.
Reclamanta, prin avocat, solicită cuvântul în replică și arată că primele două puncte, și se precizează limitele în care persoanele desemnate pot răspunde, se referă la contracte de împrumut, angajamente, acorduri, ordine de cumpărare, reduceri, împrumuturi, garanții. Însă, punctul c este o altă atribuție care a fost dată celor trei persoane care fac parte din grupurile A, B și C, respectiv, reprezentarea în fața instanțelor de judecată a societății. Mai mult decât atât, părțile se află într-un proces de evacuare care, în opinia sa, nu este evaluabil în bani, ci are în vedere procedura specială de evacuare și anume, dacă mai există un titlu valabil și dacă se ocupă spațiul în mod abuziv sau nu. Nu ne aflăm în primele două puncte sau în situația în care trebuia să facem o excepție. Încă o atribuție care se acordă persoanelor desemnate, referitor nu la sume de bani, ci la angajarea societății în relațiile cu terții privind împrumuturile și alte contracte comerciale, ci strict pe instanțele de judecată, dacă pot reprezenta societatea sau nu în instanță.
În raport de dispozițiile pct. C lit. c din decizia consiliului de administrație al . nr. 1/17.11.2014, cu privire la care a fost efectuate formalitățile de asigurare a opozabilității, conform Rezoluției Oficiului Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București nr._/04.12.2014, instanța respinge excepția lipsei dovezii calității de reprezentant, invocată de pârâtă, ca neîntemeiată.
Instanța pune în discuție excepția necompetenței generale a instanțelor de judecată, invocată de pârâtă.
Pârâta, prin avocat, depune practică judiciară. Arată că reclamanta a depus cererea de chemare în judecată însoțită de contractul de închiriere între părți care este o traducere din limba engleză efectuată de un traducător, se presupune, autorizat. Pârâta a depus întâmpinare, însoțită de contractul de închiriere, redactat în limba în care a fost semnat, iar nu în traducere. Contractul a fost semnat și în limba română și în limba engleză și există o dispoziție expresă că limba română va prevala în cazul existenței unor diferende. Reclamanta nu a depus versiunea în limba română semnată de către părți, ci o traducere a celei existente în limba engleză. Nu a avut timpul necesar pentru a face verificări cu privire la cele două versiuni ale contractului și solicită să fie avută în vedere la soluționarea cauzei, atât în ce privește excepțiile cât și în ce privește fondul, versiunea depusă de către pârâtă. Cât privește necompetența generală a instanțelor de judecată, solicită ca instanța să aibă în vedere dispozițiile art. 36 pct. 2 din contractul de închiriere, potrivit căruia părțile au înțeles ca orice neînțelegeri și dispute ce decurg din sau în legătură cu contractul să fie soluționate prin arbitrare, conform regulilor de arbitrare, ale Curții de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerț și Industrie a României. Prin urmare, în speță avem de a face cu o clauză compromisorie, în raport de care competența generală a instanțelor de judecată din România și în general, este exclusă. Astfel, față de noul Cod de procedură civilă, instanța nu trebuie să respingă acțiunea ca fiind inadmisibilă, ci să decline competența de soluționare către instanța arbitrală desemnată de părți ca fiind competentă să soluționeze cauza, respectiv Curtea de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerț și Industrie a României. Legea contractului este legea părților și aceasta guvernează, iar pe de altă parte, dispozițiile procedurale din această materie sunt de netăgăduit.
Reclamanta, prin avocat, solicită respingerea excepției ca neîntemeiată, instanța urmând să aibă în vedere că obiectul acestui dosar îl reprezintă evacuarea din imobilele folosite de o parte fără drept, care este prevăzută la titlul 11 din codul de procedură civilă, fiind o procedură specială care derogă de la dreptul comun. Într-adevăr, această clauză compromisorie există, însă este inoperabilă. Prin urmare, în baza art. 554 alin. 2 din codul de procedură civilă, instanța de judecată își verifică competența și dacă constată că este competentă, reține cauza pe care o soluționează. Potrivit art. 1035 cod procedură civilă, cererile formulate în temeiul prezentului titlu sunt de competența judecătoriei în circumscripția căreia se află situat imobilul ocupat fără drept. Curtea de arbitraj nu poate să se pronunțe pe o procedură specială și nu poate să se pronunțe încălcând dispozițiile art. 1035 Cod procedură civilă. Conform art. 21 din Constituție, orice persoană se poate adresa justiției pentru apărarea drepturilor, libertăților și intereselor sale legitime. Art. 126 din Constituție spune că justiția se realizează prin Înalta Curte de Casație și Justiție și prin celelalte instanțe judecătorești stabilite de lege, iar dacă instanța ar îngrădi și ar admite această excepție, practic, ar îngrădi dreptul și accesul liber la justiție. Astfel s-ar încălca și dispozițiile art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului. A apelat la această procedură specială și nu a depus la dosar niciun fel de practică pentru că practica constantă a instanțelor de judecată este ca în procedurile speciale cum este și evacuarea de față, somația de plată și ordonanța de plată, instanțele de judecată sunt competente să soluționeze pe procedură specială. Chiar dacă există acea clauză compromisorie, aceasta se referă numai la litigiile de drept comun. Nu se poate soluționa de către Curtea de Arbitraj evacuarea în baza art. 1035 cod procedură civilă. Pentru motivele anterior expuse de impune respingerea excepției ca neîntemeiată.
Pârâta, prin avocat, solicită ca instanța să constate în privința înscrisului depus de reclamată în susținerea celeilalte excepții, însă cu relevanță și pentru excepția în prezent discutată, că reprezentantul convențional al Cotroceni P. SA este împuternicit să reprezinte societatea în fața instanțelor de judecată și a instanțelor arbitrale. Cu alte cuvinte, reclamanta cunoaște faptul că are o clauză compromisorie și susține totuși că acesta nu ar fi aplicabilă în această procedură specială. În dreptul român nu se cunoaște ca, în ce privește clauza compromisorie, să existe o situație de excepție în care să se spună că aceasta nu s-ar aplica procedurilor speciale. Cunoaște doar că nu se aplică drepturilor nepatrimoniale de care părțile nu pot dispune prin simpla lor voință. Toate drepturile care derivă din acel contract, astfel cum prevede și clauza, de la executarea, interpretarea sau orice neînțelegere intervenită între părți va fi supusă arbitrajului. A da voie, generic, instanței de judecată de drept comun să se pronunțe pe acest litigiu pe orice problemă născută în interpretarea lui ar însemna că se încalcă voința părților care a fost reglementată contractual.
Reclamanta, prin avocat, solicitând cuvântul, arată că din acest motiv în contractul de asistență juridică se prevede asistența și reprezentarea în fața instanțelor de judecată și a instanțelor arbitrale pentru că exista posibilitatea, și sunt multe dosare în acest sens, care se soluționează de drept comun, pe instanța arbitrală, tocmai pentru a acoperi toate posibilitățile exercitării dreptului la justiție.
Instanța, respinge excepția necompetenței generale a instanțelor de judecată, ca neîntemeiată, reținând că în speță este vorba de o procedură cu un caracter special, cererile formulate în cadrul acestei proceduri fiind în competența exclusivă a judecătoriei în circumscripția căruia se află situat imobilul, în conformitate cu dispozițiile art. 1035 Cod procedură civilă.
Instanța acordă cuvântul pe excepția inadmisibilității formulării acțiunii.
Pârâta, prin avocat, solicită unirea cu fondul, apreciind că aceasta este o veritabilă apărare de fond.
Reclamanta, prin avocat, solicită de asemenea, unirea cu fondul.
Instanța reține că este vorba de o apărare ce vizează fondul, urmând a fi analizată ca atare la momentul abordării fondului cererii.
Nefiind alte cereri de formulat, instanța acordă cuvântul pe probe.
Reclamanta, prin avocat, solicită încuviințarea probei cu înscrisuri.
Pârâta, prin avocat, solicită încuviințarea probei cu înscrisurile deja existente la dosar, precum și alte înscrisuri ce derivă din relația contractuală dintre părți, pe care le depune la acest moment, respectiv adresele emise de la momentul începerii litigiului și până la acest moment, inclusiv corespondența purtată cu privire la obiectul căruia poartă litigiul. Solicită încuviințarea interogatoriului reclamantei cu privire la îndeplinirea obligațiilor contractuale și modalitatea în care aceasta și-a conturat conduita comercială și procesuală până la data de astăzi în raport de care instanța urmează să evalueze dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege, respectiv dacă spațiul este ocupat fără drept sau fără titlu, cele două cazuri esențiale în raport de care se va avea în vedere dacă acțiunea este întemeiată sau nu. Solicită încuviințarea probei testimoniale în cadrul căreia să fie audiați doi martori, care au fost deja indicați cu nume și adresă la dosar și anume R. S. și C. D.. Sub aspectul tezei probatorii, instanța urmează să constate că mărturiile celor două persoane sunt esențiale soluționării cauzei și anume, primul martor va fi audiat pentru dovedirea șantajului și a demersurilor abuzive pe care reclamanta le-a efectuat permanent împotriva pârâtei, pentru a o forța să închirieze alte spații comerciale și care justifică prezentul litigiu. Cel de-al doilea martor va dovedi modalitatea de desfășurare a raporturilor contractuale dintre părți în perioada imediat transmiterii de către reclamat a pretinsei notificări de reziliere. Aici trebuie avută în vedere situația în care reclamanta, pretinde atât prin reprezentantul convențional cât și prin actele de procedură depuse la dosarul cauzei că rezilierea a intervenit printr-o notificare emisă în data de 23.07.2014. Ulterior acestui moment a continuat să emită facturi cuprinzând obligația de plată a chiriei. Solicită încuviințarea probei cu expertiza contabilă pentru a fi determinate sumele pe care pârâta le-a achitat, în raport de dispozițiile art. 7 pct. 1 și 8.1 din contractul de închiriere. Administrarea unei astfel de probe este necesară și relevantă chiar față de susținerile părții adverse și înscrisurile exhibate de către părți în procedură, din cuprinsul cărora rezultă că societatea pârâtă își plătește cu regularitate chiria, iar partea adversă contestă aceasta. De la momentul octombrie-noiembrie 2014 până în prezent reclamanta înregistrează în contabilitate sumele care sunt achitate cu titlu de chirie și le alocă, oarecum, unor sume cu titlu de penalități. Faptul că cele două părți contestă, pe de o parte sumele plătite și le alocă într-un alt cont înseamnă că nu există o certitudine cu privire la această obligație. Această probă este utilă și doar prin intermediul acesteia se va putea stabili dacă s-au plătit chiriile, contribuțiile de marketing și dacă cuantumul acestora corespunde contractului încheiat între părți. Depune note de probe și arată că deține interogatoriul asupra sa pentru a fi comunicat reclamantei. Nu se opune probei cu înscrisuri solicitată de reclamantă, cu opoziția făcută în privința contractului de închiriere, ce a fost expusă anterior.
Reclamanta, prin avocat, arată că este de acord cu proba cu înscrisuri solicitată de pârât. Se opune însă interogatoriului solicitat, probei testimoniale și probei cu expertiza contabilă, având în vedere că ne aflăm într-o procedură specială și, conform dispozițiilor art. 1041 alin. 2 Cod procedură civilă, cererea de evacuare se soluționează de urgență în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părților. Legiuitorul a înțeles să creeze această procedură specială în care pârâtul nu are dreptul să formuleze cerere reconvențională. Nu trebuie căzut în capcana de a verifica niște facturi, niște sume de bani sau alte aspecte decât dacă există contract de închiriere, dacă există un pact comisoriu de gradul 4 și dacă în baza acestuia s-a făcut rezilierea de către reclamant, dacă există notificare de reziliere, dacă a fost notificată rezilierea și dacă spațiul este ocupat în mod abuziv. Aceste aspecte trebuie verificate de către instanță și rezultă foarte clar din înscrisurile depuse la dosar. Nu s-a solicitat cuantumul chiriei, pentru a administra probele solicitate de pârâtă, respectiv, martori și expertiză. Nu s-a solicitat decât evacuarea pe procedura specială. Probele solicitate de pârâtă sunt inadmisibile, în raport de dispozițiile art. 1041 cod procedură civilă, iar în al doilea rând sunt irelevante, neconcludente, nepertinente în soluționarea cauzei, pentru că toate aspectele pe care instanța trebuie să le verifice se regăsesc în înscrisurile depuse la dosar. În ce privește contractul, chiar pârâta a depus o traducere a acestuia. Contractul este tradus de către un traducător autorizat și dacă cumva pârâta tăgăduiește conținutul acestuia, va prezenta și contractul în limba engleză. Consideră că nu există diferențe între contractele pe care cele două părți le-au depus la dosar.
Pârâta, prin avocat, arată că interogatoriul este necesar a fi administrat în cauză în raport de conduita procesuală a părții adverse și apărările contradictorii care s-au făcut pe anumite situații de fapt care privesc fapte personale ale părții adverse care nu pot fi stabilite decât prin această probă. Tezele probatorii referitoare la martori sunt cele expuse în nota de probatoriu. Cu privire la inadmisibilitatea oricărei alte probe cu excepția înscrisurilor în această procedură, arată că dacă legiuitorul ar fi dorit să o interpreteze așa de urgentă și cu precădere, ar fi spus-o ca în recurs, și anume orice altă probă cu excepția înscrisurilor este inadmisibilă, și astfel cum a prevăzut cu cererea reconvențională despre care a spus expres că în cadrul prezentei proceduri aceasta nu este permisă. Ori, legiuitorul nu a prevăzut așa ceva. Pe cale de consecință, judecata se face de urgență, cu precădere, dar cu probațiune. Poate nu probațiune de o complexitate care să exceadă cadrului litigiului, și aceasta se poate cenzura, însă interogatoriul nu este exclus ca mijloc de probă în această procedură, cu atât mai puțin audierea celor doi martori cu tezele probatorii indicate. Nu se dorește să se stabilească pe calea interogatoriului sau a martorilor dacă s-au plătit chirii, aceasta se stabilește prin proba indicată la dosar. Interogatoriul privește fapte personale, astfel cum reglementează Codul de procedură civilă.
Reclamanta, prin avocat, solicită din nou cuvântul și arată că potrivit art. 1049 Cod procedură civilă, legiuitorul a stabilit că o astfel de cerere se soluționează cu dezbateri sumare, ceea ce presupune numai înscrisuri.
Instanța, apreciind că proba cu înscrisuri îndeplinește condițiile prevăzute de art. 255 alin. 1 Cod procedură civilă, respectiv este admisibilă și de natură să conducă la soluționarea procesului, în temeiul art. 258 alin. 1 Cod procedură civilă, o încuviințează ambelor părți.
Respinge celelalte probe solicitate de către pârâtă ca nefiind utile soluționării cauzei, apreciind că înscrisurile aflate la dosar sunt suficiente pentru formarea convingerii instanței de judecată.
Interpelate de instanță părțile arată că nu au alte cereri de formulat.
Constatând că cererea se află în stare de judecată, instanța acordă cuvântul pe fond.
Reclamanta, prin avocat, solicită admiterea cererii astfel cum a fost formulată, respectiv evacuarea imediată a pârâtei din spațiul comercial situat în cadrul AFI Palace Cotroceni Shopping Cente Unitatea E103-E101, magazinul W., București, .. 4, sector 6 pentru lipsa de titlu. Instanța a fost învestită cu o cerere prin care se solicită evacuarea, la dosar este depus un contract de locațiune încheiat de părțile din cauză, pentru o perioadă determinată. Pentru că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, în baza dispozițiilor art. 28 pct. 2.2. și 28.2.7 din contract, acesta a fost reziliat de către reclamantă. Potrivit dispozițiilor invocate contractul încetează de drept fără a exista niciun fel de formalitate, din culpa exclusivă a chiriașului. Pârâta încearcă să pună în discuție dacă această reziliere a fost corectă sau dacă s-a efectuat într-un mod abuziv, însă instanța nu este învestită cu soluționarea rezilierii, în sensul de a aprecia dacă este abuzivă sau dacă este legală. Instanța este învestită doar cu analizarea îndeplinirii condițiilor privind această evacuare, și respectiv, dacă există un contract de locațiune, dacă acest contract a încetat și dacă spațiul este ocupat fără titlu locativ și în mod abuziv de către pârât. În ceea ce privește inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată, solicită respingerea susținerilor pârâtei, pentru că în opinia sa sunt nelegale și de rea-credință, având în vedere că se invocă faptul că există un pact comisoriu de gradul IV, însă acesta trebuie să fie constatat de către o instanță judecătorească, în opinia pârâtei. Acest aspect este însă total greșit. Pârâta a fost parte în contract, a semnat acest pact comisoriu care este inclus în contract, iar potrivit art. 28.2 din contractul de închiriere nr. 173/01.07.2009 se precizează că proprietarul are dreptul de a rezilia unilateral contractul de închiriere, prin transmiterea unei notificări de reziliere chiriașului. În acest caz, prezentul contract de închiriere va fi reziliat automat, de drept, la primirea de către chiriaș a notificării de reziliere, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei alte formalități. La acest moment, pentru a induce în eroare instanța de la obiectul dedus judecății, pârâta susține că ar fi trebuit să se constate că ar fi operat sau că a intervenit rezilierea, respectiv instanța de judecată să constate dacă pactul comisoriu de gradul IV a operat sau nu a operat. Prin urmare, pârâta recunoaște că există un pact comisoriu de gradul IV, iar acesta are ca efect astfel cum prevede legiuitorul, desființarea necondiționată a contractului. Instanța nu se mai poate pronunța asupra niciunui aspect invocat în această situație. Față de aceste motive, consideră că excepția inadmisibilității este neîntemeiată și trebuie respinsă ca atare având în vedere că a fost desființat prin drept. Există la dosar notificarea de reziliere, iar în data de 24.06.2014 există dovada comunicării acesteia. De la această dată contractul a încetat, după data primirii. Rezilierea este irevocabilă, iar dacă partea ar fi fost nemulțumită de aceasta, avea alte căi procedurale la dispoziție, astfel că nu poate invoca în fața prezentei instanțe faptul că pactul comisoriu de gradul IV nu își mai produce efectele. În ce privește netemeinicia cererii de chemare în judecată invocată de pârâtă, solicită respingerea susținerilor acestei părți. Consideră că sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege cu privire la procedura specială. Între părți a existat un contract de locațiune care a fost desființat pe deplin drept printr-o notificare de reziliere, de la acea dată fiind încetat de drept. Într-adevăr, între părți au existat o . corespondențe și totdeauna, pârâta a considera că acest contract nu a fost reziliat. Reclamanta a parcurs toți pașii, a făcut diverse notificări prin a explicat pârâtei faptul că respectivul contract numai este în ființă. Reclamanta a efectuat procedura prealabilă, a notificat pârâta și prin executorul judecătoresc, punându-i în vedere pârâtei să elibereze de îndată spațiul. Acum pârâta se prevalează de respectiva corespondență cât și de faptul că a achitat în continuare chiria, însă aceasta nu face obiectul dedus judecății. Pârâta a plătit chirie, însă instanța trebuie să aibă în vedere că există alte dispoziții în baza cărora această chirie a fost reținută, respectiv, ca o penalitate pentru faptul că și-au încălcat obligația de a elibera spațiul și de a-l preda în mod corespunzător și la termen, potrivit art. 29.10 din contractul de închiriere. Față de toate motivele expuse anterior, este clar că numai există vreun dubiu, au fost îndeplinite toate condițiile pentru ca să fie admisă o astfel de cerere. Nu solicită acordarea cheltuielilor de judecată.
Interpelată de instanță, reclamanta, prin avocat, învederează că, deși contractul a fost reziliat în anul 2014, cererea de chemare în judecată a fost promovată în anul 2015 întrucât a încercat să soluționeze divergentul dintre părți în mod amiabil, astfel cum rezultă din toată corespondența depusă la dosar, iar pârâta să părăsească spațiul de bună-voie. Acest fapt nu s-a întâmplat și a fost parcursă procedura prealabilă. A încercat soluționarea amiabilă pentru a nu ajunge la instanța de judecată. Există dovezi în acest sens depuse la dosar. Situația nu putea dura în acest mod la infinit. Acesta nu reprezintă un motiv pentru ca acțiunea să nu fie admisă.
Pârâta, prin avocat, solicită respingerea cererii ca neîntemeiată. Prima solicitare este aceea de a avea în vedere recunoașterea părții adverse, în sensul că nu a investit instanța cu rezilierea contractului. Acest lucru este relevant din perspectiva apărărilor ce urmează a fi făcute și anume sunt două probleme de pus în discuție: reclamanta invocă faptul că s-ar fi reziliat contractual de închiriere, însă pârâta nu recunoaște rezilierea. Problema care se pune este aceea dacă în această procedură sumară, cea a evacuării fără drept se poate dezbate rezilierea sau nu a contractului, pentru că este clar că o avem în dezbatere. Reclamanta susține că rezilierea contractului a operat, însă W. susține că nu a operat. Reclamanta, care stabilește prin principiul disponibilității, cadrul procesual, spune că nu a investit instanța cu rezilierea. Cu alte cuvinte, instanța, ar trebui ca din interpretarea art. 1033 cod procedură civilă să treacă peste aspectul dacă a operat sau nu a operat rezilierea, să constate că ne încadrăm aici și să dispună evacuarea. Consideră că acesta este un prim “fine de neprimire”. La dosar s-a depus și practică judiciară pe acest aspect. Altfel spus, se pune întrebarea, care este relevanța acestui aspect? Legiuitorul, astfel cum se interpretează textul de lege, nu poate da nici uneia dintre părți dreptul, sau să îi creeze cadrul procesual ca printr-o procedură sumară prin care nu se verifică fondul dreptului dedus judecății, dacă opera sau nu rezilierea contractului, pentru că asta avem de analizat în cauză, să dispună evacuarea celeilalte părți. De aceea, pe fostul cod de procedură civilă, evacuările erau inadmisibile pe calea ordonanței președințiale. Ceea ce a făcut legiuitorul, a fost acela de a stabili cadrul foarte exact în care fie avem de a face cu un ocupant fără drept, fie cu un locatar fără titlu care se află în cele două situații și atunci se poate uza de o astfel de procedură. Pe cale de consecință, instanța urmează să constate că din această perspectivă raportat la susținerile părții adverse, avem de a face cu un “fine de neprimire”, în condițiile în care instanța de judecată nu este învestită cu constatarea rezilierii. Indiferent, astfel cum spunea și reclamanta, dacă pactul a operat sau nu, cât timp există o dezbatere între părți ea trebuie confirmată judiciar. De aceea practica de casare este unanimă că în contextul vechiului cod civil suntem pe acest contract de închiriere, nu că ar fi foarte diferit în materia noului cod civil, dar sunt niște nuanțe. Rezilierea chiar dacă operează și în temeiul unui pact de ultim grad, respectiv, gradul IV, trebuie constatată de instanța de judecată. Există o singură situație de excepție când nu trebuie constatată, și anume, când părțile nu contestă că a intervenit, adică reclamantul reziliază și pârâtul confirmă faptul că aceasta a intervenit, însă sunt alte probleme de dezbătut. Acesta este singurul cadru în care rezilierea nu trebuie constatată de instanță, aceasta doar ia act că a intervenit. Ori, cât timp părțile o dezbat, reclamanta susține că a intervenit rezilierea, iar pârâta susține că nu a intervenit rezilierea, pentru motivele formulate în apărare, trebuie constată de instanță. Instanța urmează să constate cele două cazuri în care se poate folosi această procedură, astfel cum susținea reclamanta, de la 1033 Cod procedură civilă, dacă vorbim de imobilele ocupate fără drept de către alte persoane sau foști locatari. Textul de lege și scopul acestei proceduri este atunci când vorbim de un fost locatar căruia îi expiră contractual de închiriere și nu vrea să mai iasă din spațiu, nu plătește chirie, nu își mai îndeplinește nicio obligație, iar proprietarul spune că nu numai are titlu, nu își mai plătește chiria, și solicită evacuarea acestuia. De aceea și în tezele ulterioare ale procedurii se spune că nu este admisibilă și într-o astfel de procedură și obligarea la plata chiriilor restante, pentru că acesta este scopul. În prezent ne aflăm în situația în care reclamanta, la data 23.07.2014 notifică rezilierea contractului, pact comisoriu pe care încă o dată pârâta îl recunoaște, însă trebuie confirmat de instanță, pentru două motive, și anume că nu s-a comunicat în timp prelungirea scrisorii de garanție bancară și pentru că nu s-au comunicat în timp polițele de asigurare, dar nu faptul că pârâta nu își achită chiria lunară. Ne aflăm în contextul în care reclamanta învederează instanței, căreia îi solicită să dea un adevăr juridic printr-o hotărâre, că pârâta achită suma de 20.000 pe lună, fără să fi întârziat vreodată la plata chiriei, își îndeplinește toate obligațiile contractuale, însă acest contract ar trebui să fie reziliat și a intervenit rezilierea prin notificarea din data de 23.07.2014 fiindcă pârâta nu a depus în termen o scrisoare de garanție bancară și o poliță de asigurare. Pe de o parte, instanța va constata din toate înscrisurile depuse la dosarul cauzei, că nici cele două motive invocate de reclamantă nu sunt reale, pentru că, chiar aceasta confirmă că într-adevăr au fost primite mai devreme și există o corespondență în acest sens. Al doilea motiv este acela că absurdul situației este unul evident și anume, din această perspectivă, instanța urmează să valideze argumentele în apărare formulate de pârâtă cu privire la șantajul exercitat de reclamantă. Prin urmare, instanța urmează că constate realitatea susținerilor pârâtei și anume: reclamanta este un dezvoltator imobiliar care are ca obiect de activitate, printre altele, închirierea de spații comerciale. Astfel cum rezultă și din presă și din susținerile părților, reclamanta a dezvoltat și alte complexuri imobiliare, mall-uri în altă zone din țară, mai exact la Ploiești. Între părți au fost purtate discuții la momentul în care pârâta nu a dorit să închirieze un spațiu comercial și în mall-ul din Ploiești, aparținând Cotroceni P.. La acel moment au apărut divergențele dintre părți. Ori, din perspectiva temeiniciei, instanța va observa că motivele invocate de partea adversă, pe de o parte, nu se încadrează în textele de lege invocate, respectiv, nu avem de a face cu un locatar care nu are titlu și nici un ocupant fără drept, întrucât spațiul nu a fost ocupat în mod abuziv, ci în temeiul unui contract pe care partea adversă pretinde că l-a reziliat, însă pârâta a demonstrat cel puțin la nivel de prezumție într-o procedură sumară cum este cea pe care partea adversă încearcă să o limiteze, iar reclamanta a demonstrat inclusiv la nivel de prezumție faptul că rezilierea nu avea cum să opereze și nu se poate lua act că aceasta ar fi operat până când nu sunt cenzurate în amănunt relațiile contractuale dintre părți. De asemenea, nu se poate susține că pârâta este un ocupant fără drept. Pentru aceste motive, instanța urmează să constate că cererea de chemare în judecată nu este întemeiată. Instanța urmează să constate și, cu privire la contractul și relațiile contractuale dintre părți, și anume că reclamanta a învederat că va depune la dosarul cauzei o traducere a contractului și că nu se poate pune în discuție nimic suplimentar decât dacă se tăgăduiește exactitatea înscrisurilor depuse de reclamantă. Prin urmare, solicită ca instanța să ia act de înscrisul pe care pârâta l-a depus la dosar, acesta fiind conformat cu originalul potrivit dispozițiilor procedurale, și să aibă în vedere acest contract ca fiind cel încheiat între părți. De asemenea, instanța urmează să aibă în vedere dispozițiile art. 35.7 din cuprinsul contractului din care rezultă că versiunea în limba română va prevala. Nu cunoaște ce versiune a depus reclamanta și care este scopul, atât timp cât părțile au încheiat un contract și în limba engleză și în limba română, iar în caz de divergență trebuie să depună versiunea în limba română a contractului. Va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Reclamanta, prin avocat, solicită cuvântul în replică și arată că art. 28.2 din contract spune că fără a prejudicia drepturile locatorului de a aplica penalități, după cum este prevăzut în art. 16 locatorul va avea dreptul de a denunța unilateral contractul de închiriere prin trimiterea unei notificări de denunțare către locatar și prezentul contract de închiriere va fi automat denunțat la primirea de către locator a notificării de încetare, fără a mai fi necesară îndeplinirea oricăror alte formalități sau urmărirea vreunor proceduri dacă au loc următoarele situații de neexecutare și anume, art. 22.2 și art. 22.7. Contractul este legea părților și atât timp cât nu ne aflăm în posesia unei hotărâri prin care să se constate că rezilierea a fost abuzivă, consideră că rezilierea a operat de drept, că titlul locativ numai există din data de 24.07.2014, dată la care a fost comunicată notificarea de reziliere. A susține la acest moment că rezilierea nu a operat sau că trebuie constată de instanța de judecată, în condițiile în care pârâta este parte în contract și contractul reprezintă legea părților, este o susținere care nu poate fi primită.
Pârâta, prin avocat, solicită din nou cuvântul și arată că presupunând că toate susținerile reclamatei ar fi adevărate și că tot ce a susținut pârâta în apărare ar fi lucruri neconforme cu realitatea juridică dintre părți, trebuie pusă o singură întrebare și anume, care este motivul pentru care reclamanta, după pretinsa reziliere a contractului a continuat să emită facturi de chirie care au fost achitate. Există și un răspuns și anume că după 3-4 luni când într-adevăr negocierile cu privire la închirierea spațiului din Ploiești nu au dat rezultate, reclamanta și-a adus aminte de rezilierea invocată azi, prezentând o factură de stornare a tuturor facturilor de chirie pentru ultimele 4 luni și le-au transformat pe toate în penalități. Deci, dacă contractul ar fi fost reziliat, pentru ce anume sau mai emis timp de 4 luni de zile facturi de chirie. Consideră că reclamanta este de rea-credință, lucru care se poate constata în procedura sumară, care se dezbate astăzi. Această susținere nu este una avocațială, ci rezultă din înscrisurile din doar. Nu se poate trece peste chiar poziția părții adverse care este una duplicitară. Acesta susține că intervenit rezilierea la data de 24.07.2014 și ulterior, timp de 4 luni emite facturi.
Reclamanta, prin avocat, solicitând din nou cuvântul, arată că instanța nu are de analizat facturile pentru că nu a fost solicitată plata chiriei și nu s-a formulat nicio altă solicitare legată de aceasta. A solicitat doar evacuarea pentru lipsă de titlu locativ care numai există din data de 24.07.2014. Există la dosar o stornare a facturilor pentru că probabil a existat o eroare. Dacă se vorbește de bună-credință, cine este de bună sau de rea-credință, cel care semnează un contract în care își asumă pactul comisoriu de gradul IV și apoi susține că acest aspect trebuie constatat de instanța de judecată? Însă, instanța nu are de verificat decât dacă există sau numai există titlul locativ, verificarea facturilor excede cadrului procesual cu care instanța a fost învestită.
În temeiul art. 394 Cod procedură civilă, instanța declară dezbaterile închise și reține cererea în pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 26.01.2015, reclamanta . a solicitat să se dispună evacuarea imediată a pârâtei . RO SRL din spațiul comercial aflat în cadrul AFI Palace Cotroceni Shopping Centre, Unitatea E103b +E 101, magazin LC W., situat în București, ..4, sector 6, pentru lipsă de titlu. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, a arătat că, la data de 1.07.2009, a încheiat cu ..S contractul de închiriere nr.173 și actele adiționale ulterioare, având ca obiect închirierea spațiului comercial din cadrul AFI Palace Cotroceni Shopping Centre situat în București, .. 4, E103b - 101, sector 6. La data de 23.10.2009, ., . R. RO SRL (cedentul) și . SRL (chiriașul) au încheiat actul adițional nr. 2 la contractul de închiriere, prin care toate drepturile și obligațiile cedentului prevăzute în contract au fost cesionate chiriașului. La data de 20.03.2014, prin adresa nr.190, pârâta a informat reclamanta cu privire la schimbarea denumirii sale din . SRL în . RO SRL. Întrucât pârâta (chiriașul) nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, în baza disp. art.28.2.2 și 28.2.7 din contractul menționat mai sus, reclamanta a reziliat acest contract. Pârâta a considerat că și-a îndeplinit obligațiile contractuale și că acest contract de închiriere ar fi valabil în prezent, lucru total neadevărat. La data la care s-a făcut rezilierea contractului pârâta nu își îndeplinise obligațiile contractuale referitoare la scrisoarea de garanție, în sensul că nu a prelungit validitatea acesteia cu o lună anterior expirării ei (scrisoarea de garanție bancară nr._/27.02.2012). De asemenea, la data rezilierii contractului, pârâta nu furnizase reclamantei certificatele de asigurare, în conformitate cu prevederile contractului. Furnizarea certificatelor de asigurare a avut loc ulterior primirii de către pârâtă a notificării de reziliere și, chiar și la acel moment, acestea nu îndeplineau în mod corespunzător cerințele prevăzute în contractul de închiriere. Rezilierea este un act juridic irevocabil, contractul de închiriere încetând la data de 24.07.2014. Pârâta a plătit de bună voie lunar contravaloarea penalităților contractuale pentru că a ocupat în mod abuziv spațiul comercial. Aceasta a încercat să sugereze că a plătit contravaloarea chiriei și a utilităților și a considerat că nu ar fi reziliat contractul de închiriere. Suma plătită de către pârâtă a fost reținută de aceasta în baza dispozițiilor art. 20.10 din contract, în contul penalităților contractuale cumulate ca urmare a încălcării obligației de a elibera spațiul și de a-l preda în mod corespunzător și la termen.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art.1033 Cod procedură civilă, art.1035- art.1037 Cod procedură civilă, art.1040 - art.1041 Cod procedură civilă.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar înscrisuri.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat admiterea excepției necompetenței generale a instanțelor judecătorești și declinarea soluționării cauzei către Curtea de Arbitraj International de pe lângă Camera de Comerț si Industrie a României, iar în subsidiar, respingerea acțiunii introductive ca inadmisibilă sau ca neîntemeiată.
În motivarea excepției, pârâta a arătat că, potrivit art. 36.2 din contractul de închiriere, „dacă nu se ajunge la nicio înțelegere amiabilă, disputele și neînțelegerile ce decurg din sau în legătură cu prezentul contract vor fi soluționate în final, prin arbitrare, conform regulilor de arbitrare ale Curții de Arbitraj Comercial de pe lângă Camera de Comerț și Industrie a României. În aceste condiții, potrivit art. 553 Cod procedură civilă, încheierea convenției arbitrale exclude, pentru litigiul ce face obiectul ei, competența instanțelor judecătorești, astfel încât soluționarea prezentei cauzei nu se poate realiza de către instanța de judecată de drept comun, ci numai de către tribunalul arbitral stabilit contractual între părți.
Pe fond, pârâta a arătat că cererea de chemare în judecată formulată de Cotroceni P. este inadmisibilă pentru neîndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii speciale de evacuare prevăzute de art. 1033-1048 Cod procedură civilă. Potrivit art. 1033 alin.1 Cod procedură civilă „dispozițiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane”. De asemenea, potrivit art. 1040 Cod procedură civilă, instanța poate să dispună evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu. În speță, se invocă rezilierea a contractului de închiriere nr. 173/01.07.2009, față de pretinsa neîndeplinire a obligației pârâtei de a furniza unele documente către reclamantă, Cotroceni P. rezumându-se la a formula simple afirmații cu privire la intervenirea încetării contractului în raport de aspectele mai sus menționate. În consecință, pentru ca procedura specială a evacuării reglementate de art. 1033-1048 Cod procedură civilă să fie admisibilă, reclamanta trebuia să facă dovada neechivocă a încetării contractului de închiriere care ar putea, cel puțin teoretic, să conducă la ideea ocupării abuzive a imobilului. Astfel, pentru a produce efectele invocate de partea adversă, pretinsa reziliere a contractului trebuie să fie constatată de către instanța de judecată competentă, chiar și în prezența celui mai energic pact comisoriu stipulat în contract. Împrejurarea că reclamanta s-a rezumat la a susține că ar fi operat rezilierea contractului, fără ca această reziliere să fie constată de o instanță de judecată, nu poate să atragă prin ea însăși aplicabilitatea în cauză a procedurii sumare de evacuare din imobilele ocupate abuziv reglementată de art. 1033-1048 Cod procedură civilă. În ceea ce privește modul de îndeplinire a obligațiilor de predare a scrisorii de garanție bancară și a certificatelor de asigurare, chiar reclamanta a recunoscut, ulterior transmiterii notificării nr. 2825/23.10.2014, faptul că obligațiile asumate de pârâtă au fost îndeplinite corespunzător, astfel încât rezilierea contractului nu putea să opereze. Îndeplinirea de către pârâtă a tuturor obligațiilor ce îi revin în calitate de chiriaș a fost readusă la cunoștința părții adverse atât prin adresa înregistrată la Cotroceni P. SA sub nr. 745/25.07.2014, cât și în cadrul întâlnirilor ulterioare dintre reprezentații părților. Faptul că reclamanta a luat act de îndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor pârâtei și a înțeles să dea relevanță notificării nr. 2825/23.07.2014 rezultă cu evidență din faptul că, pentru perioada iulie-noiembrie 2014, aceasta a emis și a încasat fără nicio rezervă facturi privind plata chiriei, contribuției de marketing și a utilităților, în condițiile agreate contractual. De altfel, predarea de către pârâtă a scrisorii de garanție bancară și a polițelor de asigurare, în conformitate cu prevederile contractului, a fost recunoscută de către reprezentanții părții adverse, astfel cum rezultă în mod clar din corespondența dintre părți. Împrejurarea că la mai bine de 4 luni de la transmiterea pretinsei notificări de reziliere, Cotroceni P. a înțeles să storneze facturile aferente lunilor mai sus amintite și să refactureze chiria conform art. 29.10 din contract (prin includerea de penalități) nu reprezintă decât un demers abuziv și nejustificat din partea reclamantei, determinat de aspecte exterioare desfășurării relației contractuale.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 205 Cod procedură civilă.
În dovedire, pârâta a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei, proba testimonială și proba cu expertiza contabilă.
Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepției necompetenței generale a instanțelor judecătorești, ca neîntemeiată, întrucât evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept - procedura de evacuare - prevăzută de Titlul XI din noul Cod de procedură civilă, este o procedură specială care derogă de la dreptul comun. Clauza compromisorie prevăzută de art.36.2 din contractul de închiriere al părților, invocată de către pârâtă, se referă la litigiile de drept comun și nu la procedura specială la care s-a apelat pentru evacuarea imediată a pârâtei. Dacă instanța ar considera că reclamanta nu are dreptul să se adreseze instanțelor de judecată prin intermediul unei proceduri speciale care derogă de la dreptul comun și chiar de la convenția părților, i-ar încălca accesul liber la justiție. Pârâta, în mod nelegal a considerat că cererea formulată de aceasta este inadmisibilă în raport de neîndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii speciale de evacuare prevăzute de art. 1033-1048 Cod procedură civilă. Astfel, potrivit art. 28.2 din contractul de închiriere nr. 173/1.07.2009 „în afara dreptului Proprietarului de a aplica penalități conform articolului 16, Proprietarul are dreptul de a rezilia unilateral prezentul contract de închiriere prin transmiterea unei notificări de reziliere Chiriașului. În acest caz, prezentul contract de închiriere va fi reziliat automat (de drept) la primirea de către chiriaș a notificării de reziliere, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei alte formalități, prezentul contract fiind un titlu executoriu prin acordul părților, în cazul apariției următoarelor situații de nerespectare a obligațiilor: art.28.2.2- chiriașul nu plătește Garanția conform termenilor și condițiilor prevăzute la art.23 din contract și art. 28.2.7, chiriașul nu îndeplinește obligațiile referitoare la asigurare sau obligațiile stipulate în regulamentul de prevenire a incendiilor” (acestea fiind temeiurile invocate de reclamantă în notificarea de reziliere). În fapt, Chiriașul nu a furnizat Proprietarului scrisoarea de garanție bancară conform prevederilor Contractului, nici certificatele de asigurare potrivit prevederilor Contractului. Pactul care conține clauza conform căreia contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere și fără altă formalitate prealabilă, în cazul în care o parte nu își execută obligațiile, este pactul comisoriu de gradul IV. Este clauza prin care părțile prevăd că, în cazul neexecutării obligațiilor, contractul se desființează de plin drept fără acțiune în justiție și fără nici o altă formalitate prealabilă. Acest pact are ca efect desființarea necondiționată a contractului. Instanța nu se mai poate pronunța asupra nici unui aspect invocat. Instanța are de verificat dacă există pactul comisoriu de grad IV în contractul de închiriere și dacă există notificare de reziliere prin care contractul a încetat de drept, respectiv dacă pârâta mai deține un titlu locativ valabil. Instanța nu are de analizat dacă pârâta și-a îndeplinit obligațiile contractuale după ce a primit notificarea de reziliere, dacă și le îndeplinește în mod corespunzător în prezent și nici ce corespondență există între părți după ce contractul a încetat de plin drept. Instanța are de analizat dacă a existat un contract de închiriere ce reprezenta titlul locativ al pârâtei, dacă există un pact comisoriu de grad IV stipulat în contract privind încetarea de drept a acestuia, dacă în baza acestui pact comisoriu s-a emis de către pârâtă o notificare de reziliere, dacă aceasta a fost comunicată pârâtei și data la care a încetat contractul - dată de la care pârâta nu mai deține un titlu locativ valabil și ocupă imobilul fără drept în mod abuziv.
Instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Între reclamantă, în calitate de proprietar și terțul Tema Holding A.Ș., în calitate de chiriaș, a intervenit la data de 01.07.2009, contractul de închiriere nr. 173, referitor la spațiul comercial din cadrul AFI Palace Cotroceni Shopping Centre, Unitatea E103B + E101, situat în București, .. 4, sector 6. Prin actul adițional nr. 2/23.10.2009 la acest contract, pârâta din prezenta cauză a preluat toate drepturile și obligațiile chiriașului.
Invocând desființarea contractului ca efect al unui pact comisoriu expres și, în consecință, lipsa titlului locativ al pârâtei, reclamanta a solicitat în prezenta cauză, pe calea procedurii speciale prevăzute la art. 1033 și urm. din Codul de procedură civilă, evacuarea pârâtei din spațiul comercial la care se referea contractul de închiriere nr. 173/01.07.2009.
Instanța reține că cererea reclamantei este inadmisibilă pe această cale, pentru motivele ce urmează a fi expuse:
Potrivit art. 28.2 din contractul de închiriere, părțile au stabilit că, „în afara dreptului Proprietarului de a aplica penalități conform Articolului 16, Proprietarul are dreptul de a rezilia unilateral prezentul Contract de Închiriere prin transmiterea unei notificări de reziliere Chiriașului. În acest caz, prezentul Contract de închiriere va fi reziliat automat (de drept) la primirea de către Chiriaș a notificării de reziliere, fără a mai fi necesară îndeplinirea unei alte formalități prezentul contract fiind un titlu executoriu prin acordul Părților, în cazul apariției următoarelor Situații de Nerespectare a Obligațiilor: (…) 28.2.2 Chiriașul nu plătește Garanția conform termenilor și condițiilor prevăzute de art. 23 din contract; (…) 28.2.7 Chiriașul nu îndeplinește obligațiile stipulate în regulamentul de prevenire a incendiilor”.
Prin notificarea nr. 2825/23.07.2014, reclamanta a informat pârâta că, urmare neîndeplinirii de către aceasta din urmă a obligațiilor asumate, începând cu data notificării, în baza art. 28.2.2 și art. 28.2.7, contractul de închiriere încetează de drept, fără nicio altă formalitate.
Motivele care au stat la baza deciziei reclamantei au fost neprelungirea de către chiriaș a scrisorii de garanție bancară cu o lună anterior expirării acesteia, conform art. 23.8 din contract, și respectiv încălcarea art. 24.2, art. 24.5, art. 24.8 și art. 24.10 din contract, în acest sens reclamanta notând lipsa asigurării/certificatului de asigurare de răspundere față de terț, inclusiv răspunderea chiriașului față de proprietar, și a asigurării de întrerupere a activității, împrejurarea că certificatul de asigurare a proprietății nu acoperă Societatea LC W. R. Ro SRL ci Tema R. RO SRL, precum și că certificatul de asigurare a proprietății nu include renunțarea la dreptul de subrogare/regres față de persoana responsabilă pentru daune.
Deși prin adresa nr. 2917/01.08.2014, i-a solicitat pârâtei să elibereze spațiul nu mai târziu de data de 02.08.2014, reclamanta a continuat să factureze chiria, contribuția de marketing și serviciile conform contractului, inclusiv pentru luna noiembrie 2014 (facturile fiscale nr._/21.10.2014 și nr._/21.10.2014), sumele facturate fiind și încasate de la pârâtă.
La data de 27.10.2014, reclamanta a înțeles însă să storneze toate facturile emise ulterior notificării de reziliere, iar la data de 26.01.2015, a învestit Judecătoria Sectorului 6 București cu cererea de evacuare ce face obiectul prezentului dosar.
Atât în corespondența purtată între părți cât și în fața instanței de judecată, pârâta a contestat măsura reclamantei, considerând că rezilierea contractului nu a operat întrucât obligațiile asumate au fost îndeplinite corespunzător, invocând în favoarea acestei concluzii însuși comportamentul reclamantei, care a continuat să încaseze chiria și prețul altor servicii stabilite conform contractului și după transmiterea declarației de reziliere.
Instanța constată astfel ca neîndeplinite condițiile de admisibilitate a evacuării prevăzute la art. 1033 din Codul de procedură civilă, în speță impunându-se verificarea cu caracter incidental a îndeplinirii condițiilor prevăzute în pactul comisoriu expres inserat în contractul de închiriere, pentru a se stabili în mod neechivoc dacă este incidentă ipoteza folosirii de către pârâtă a imobilului fără drept.
Această analiză nu este însă posibilă în circumstanțele de față, în raport de art. 553 Cod procedură civilă, părțile prevăzând în contract, la art. 36.2, un pact comisoriu expres, care le trimite în fața Curții de Arbitraj Comercial de pe lângă Camera de Comerț și Industrie a României în cazul oricăror dispute sau neînțelegeri ce decurg din sau în legătură cu contractul, clauză ce produce efecte în continuare, chiar și în situația rezilierii contractului.
Față de aceste considerente, instanța reține că cererea de evacuare formulată de reclamantă este inadmisibilă pe calea procedurii speciale prevăzute de art. 1033 și urm. din Codul de procedură civilă, urmând să o respingă ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamanta ., J40/_/2004, CUI_, cu sediul în București, .. 4, sector 6, în contradictoriu cu pârâta . RO SRL, J_, CUI_, cu sediul ales la . S.p.a.r.l., în București, ., sector 1, ca inadmisibilă în procedura prevăzută de art. 1033 și urm. din Codul de procedură civilă.
Cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică azi, 16.03.2015.
Președinte, Grefier,
D. B.-J. B. C.
Red.DBJ/Thred.VM/4ex./2015
| ← Ordonanţă de plată - OUG 119/2007 / art.1013 CPC ş.u..... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 2128/2015. Judecătoria... → |
|---|
