Pretenţii. Sentința nr. 413/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI

La apelul nominal făcut în ședință publică, au răspuns reclamanta, prin avocat, I. S. D., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/2014, aflată la fila 10 din dosar și pârâta T. L., personal, identificată cu CI . nr._, CNP_ asistată de avocat N. G. – L., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/2014, aflată la fila 151 din dosar.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,

Reclamanta, prin avocat, arată că are o cerere precizatoare pentru noul cuantum determinat de expertiza contabilă și un set de înscrisuri în cadrul probei cu înscrisuri, precizând că nu are obiecțiuni la raport. Menționează că o să pună concluzii în funcție de cele două variante pe care le-a avut drept temă expertul să le facă. Arată că nu are obiecțiuni. Depune la dosarul cauzei cerere precizatoare și înscrisuri, comunicând un exemplar și pârâtei, prin avocat. La interpelarea instanței de judecată, cu privire la faptul dacă își mărește pretențiile, reclamanta, prin avocat, arată că da. Precizează că partea adversă are obiecțiuni.

Pârâta, prin avocat, arată că are obiecțiuni la raportul de expertiză, depunându-le la dosarul cauzei. Arată că le-a comunicat și părții adverse, prin avocat.

Instanța pune în discuție obiecțiunile formulate la raportul de expertiză.

Pârâta, prin avocat, solicită admiterea obiecțiunilor așa cum au fost formulate, să se aibă în vedere că instanța a dispus ca expertul să aibă în vedere toate înscrisurile contabile, așa cum era normal ca să se stabilească și o sumă corect datorată de către pârâtă. Din acest motiv, arată că a făcut eforturi ca să plătească onorariul expertului și se aștepta ca să și poată participa la această expertiză, însă nu a putut participa pentru că experta i-a convocat printr-un curier care s-a dus la o adresă greșită. Menționează că se va constata asta, dacă instanța urmează să admită obiecțiunile și să se facă o adresă chiar către reclamantă și să depună precizări cu privire la acest aspect, că apartamentele din blocul respectiv nu au numerele trecute pe ușă. Arată că prima ușă este o spălătorie și urmează alte trei apartamente. Practic rezultă că ușa a patra ar fi apartamentul 3, dar în nici un caz nu apare pe ușă menționat că este apartamentul trei. Arată că la apartamentul 3 locuiește o bătrână care bineînțeles că nu a vrut să deschidă nici ușa și nici să primească nici un plic și drept urmare aceasta nu a avut cunoștință despre momentul când se va efectua această expertiză, un lucru extrem de important pentru ea, pentru că dorea să vadă actele contabile care au fost puse la dispoziție de către reclamantă. Mai departe arată că a lecturat raportul de expertiză și și-a dat seama că aceste acte contabile nu au fost puse la dispoziția expertului. Arată că instanța a dispus să se efectueze două variante, una pe solicitarea reclamantei și una pe solicitarea pârâtei, însă expertul nu face niciuna dintre aceste variante. Arată că o face pe cea de 0,55 %, pe a ei, dar vine cu o cotă de 0,926, menționând că nimeni nu a solicitat această cotă de 0,926. Arată că și-a dat seama că actele contabile nu au fost avute în vedere, pentru că a luat din calculul de referință, probabil pus la dispoziție de către reclamantă, a luat suma totală a împărțit la numerele de apartamente și i-a dat o cotă indiviză de 0,926. În continuare, susține că ceea ce a depus reclamanta astăzi sunt contracte de vânzare-cumpărare ale altor proprietari în care se arată că unul are o cotă de 0,90, altul o cotă de 0,86, precizând că se încearcă să se apropie mai mult de această cotă 0.926. Arată că nu se poate admite varianta doamnei expert, cum că ar avea o cotă de 0,926, când nimeni nu a cerut această cotă și nici nu rezultă din nimic. Susține că trebuia să fie prezentă la această expertiză, să vadă actele contabile și să aibă în vedere ce anume a solicitat reclamanta, precizând că în actul de constituire a Asociației de proprietari figurează cu o cotă de 0,85, iar în actul de proprietate care a fost depus la dosarul cauzei figurează cu o cotă de 0,55. D. urmare, arată că expertul nu a făcut expertiza la acest moment.

Instanța acordă cuvântul pe excepția nulității raportului de expertiză.

Reclamanta, prin avocat, solicită respingerea obiecțiunilor și omologarea raportului de expertiză în cea de a doua variantă, cea favorabilă ei, pentru că a și formulat precizarea la acest termen. În privința așa zisei probleme a convocării, arată că nu este nici un fel de problemă. În primul rând s-a procedat la convocarea pârâtei, prin curier. Curierul a bătut la ușă, a menționat ce a avut de menționat, respectiv că nu i s-a deschis ușa. Menționează că faptele învederate de partea adversă că nu sunt numerotate apartamentele pe scară, că este spălătorie, nu îi este opozabil și este problema părții adverse dacă are sau nu un număr pe ușă. Susține că cele menționate de reprezentantul curierului fac dovada clară a ceea ce s-a întâmplat, respectiv că pârâta a fost convocată, aceasta nu s-a prezentat. În al doilea rând, trecând peste acest fapt al convocării sau nu, Codul de procedură civilă, art. 335, spune că aceasta trebuie să fie convocată dacă pentru expertiză e nevoie de o lucrare la fața locului. Ori, arată că este vorba de o expertiză tehnică, contabilă, în care expertul este chemat să analizeze actele contabile ale Asociației și să determine printr-un calcul specific activității contabile suma care reprezintă cote de întreținere. Susține că nu este vorba de nicio lucrare la fața locului. Arată că nici un avea de ce să fie prezentă la fața locului, ca să spună ce vizavi de acte, precizând că actele eventual ar putea fi contestate în fața instanței pentru diverse motive, dar nu exista nici un motiv pentru care partea adversă să fie prezentă la înmânarea actelor pe proces-verbal, către contabil. Arată că expertiza nu se face pe genunchi la sediul Asociației. Cu privire la procent, reclamanta, prin avocat, arată că a depus la dosar înscrisuri care relevă exact ceea ce a spus și la termenul trecut, că este o scară de garsoniere, de la parter până la etajul 10 sunt numai garsoniere și toate garsoniere sunt cvasi identice, evident cu o mică eroare, minoră, de 0,5 mp sau ceva de genul acesta. Arată că a depus în primul rând la dosarul cauzei doar trei, deși poate aduce mult mai multe, contracte de vânzare-cumpărare în care alți coproprietari de pe scara au 27, 28 mp, deci identic cu partea adversă și sunt de 0,88%, 0,90%, 0,92%. Arată că a fost o eroare materială, aceste contracte de vânzare-cumpărare s-au făcut la începutul anilor 90 fără a exista poate măsurători efective, dar toate suprafețele se învârt asupra acestei cifre de 090. Susține că este imposibil ca o garsonieră să fie aproape jumătate din celelalte. Este imposibil acest lucru, nu este adevărat. În continuare, arată că de–a lungul vremii pentru că partea adversă nu a achitat niciodată cotele de întreținere se judecă periodic la câte doi ani, o nouă cerere de chemare în judecată. Aproape în exclusivitate ,totdeauna, instanțele au apreciat că garsonierele sunt identice, precizând că a depus practică judiciară care atestă acest lucru. Susține că pârâta nu a contestat niciodată cotele de întreținere în termen de 10 zile așa cum prevăd normele metodologice de aplicare a Legii 230/2007, astfel încât este evident, toate garsonierele sunt identice. Reclamanta, prin avocat, solicită instanței să omologheze raportul de expertiză și să procedeze instanța la admiterea acțiunii așa cum a fost precizată.

Cu privire la celelalte judecăți care au avut loc între părți, pârâta, prin avocat, arată că într-adevăr s-au judecat de fiecare dată și de fiecare dată s-a constat că reclamanta le solicită cote de întreținere mult mai mari. În urma rapoartelor de expertiză, arată că a reieșit că datorează mult mai puțin. D. în prezenta judecată arată că a reieșit că datorează mai mult și că are și o cotă indiviză mai mare. Iar cu privire la faptul că nu trebuia să fie prezentă la momentul predării documentelor, pârâta, prin avocat, spune că trebuia să fie prezentă și i se pare normal să fie, atâta timp cât una dintre părți este prezentă. Într-adevăr, arată că expertiza nu se efectuează în prezența părților, însă se face un proces-verbal și se consemnează ce acte s-au depus. Ori acest proces-verbal nu există la raportul de expertiză în cauză. Arată că nu știe ce acte a depus reclamanta. Tocmai din acest motiv, solicită să vadă actele respective și d-na expert să explice cum a ajuns la această cotă de 0,926, care nu este solicitată nici de reclamantă așa cum a arătat.

Cu privire la obiecțiunile la raportul de expertiză, în primul rând, cu privire la excepția nulității raportului de expertiză, instanța o respinge ca neîntemeiată, având în vedere că la raportul de expertiză, expertul a atașat dovada convocării acesteia la efectuarea expertizei din data de 6.11.2014, la fila 188, pe dovadă este citată la adresa corectă, respectiv Cetatea de B., nr. 4, . nu s-a făcut dovada faptului că a fost comunicată la un alt apartament așa cum susține reclamanta. În ceea ce privește cea de a doua obiecțiune, respectiv că expertul a calculat la un procent care nu a fost solicitat de către reclamantă, instanța o respinge ca neîntemeiată, având în vedere că s-a dispus calcularea de către expert, la ambele cote, cea susținută de reclamant, iar reclamantul nu contestă această cotă și cota susținută că o deține de către pârâtă, de 0,55. Astfel, instanța respinge obiecțiunile ca neîntemeiate.

La interpelarea instanței de judecată, ambele părți arată că nu au alte cereri de formulat.

Nemaifiind cereri prealabile de formulat, excepții de invocat ori probe de administrat, instanța acordă cuvântul asupra fondului cauzei.

Reclamanta, prin avocat, solicită admiterea cererii așa cum a fost formulată și precizată la acest termen de judecată.

Instanța revine și pune în discuție cererea de majorare a onorariului de expert de la suma de 1000 de lei la 1500 de lei.

Reclamanta, prin avocat, o lasă la aprecierea instanței de judecată.

Pârâta, prin avocat, arată că se opune, precizând că raportul de expertiză a fost întocmit în mod nelegal și că va face și plângere penală împotriva acestui expert, pentru că nu este în regulă. La interpelarea instanței de judecată, cu privire la cererea de majorare, pârâta, prin avocat, arată că munca depusă de expert a fost una infimă, precizând că s-au judecat pentru un an de zile, iar calculele nu au fost prea multe de făcut. A copiat pur și simplu din calculul de referință și a împărțit la numărul de apartamente, drept urmare nu consideră că se mai justifică încă 500 de lei pentru așa ceva.

Cu privire la cererea de majorare a onorariului expertului, instanța o admite parțial, în sensul că dispune majorarea onorariului cu 200 de lei, în sarcina pârâtei.

Instanța acordă cuvântul părților asupra fondului cauzei.

Reclamanta, prin avocat, solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și precizată, cu cheltuieli de judecată în sumă totală de 550 de lei, arătând că 450 sunt la dosarul cauzei și 100 de lei îi depune acum. Depune la dosarul cauzei chitanța nr. 499/21.01.2015, în original și factura nr. 373/21.01.2015, în original. Reclamanta, prin avocat, solicită admiterea acțiunii, obligarea pârâtei la plata cotelor de întreținere și a fondurilor așa cum a menționat. Arată că singura problemă care va rămâne în litigiu este aceea a suprafeței pe care pârâta pretinde că o deține din totalul suprafețelor din . sunt identice și că suprafețele efective pe care le au garsoniere, toate sunt 27,68, 28,03, toate fiind cel mult pe jumătate de mp eroare de construcție, sau poate nu eroare, poate așa a ieșit din construcția blocului. Susține că garsonierele sunt cvasi identice. Solicită instanței de judecată să observe că suprafețele sunt cvasi identice și că nu există nicio diferențiere. De altfel, arată că nici nu ar exista vreun temei pentru asemenea diferențiere având în vedere că prin acordul de asociere, toate garsonierele, toate apartamentele de pe scară au fost trecute așa cum este și normal, cu aceeași suprafață, aceeași cotă indiviză din părțile comune ale blocului. Reclamanta, prin avocat, solicită admiterea acțiunii așa cum a fost precizată, cu cheltuielile de judecată pe care le-a învederat.

Pârâta, prin avocat, solicită admiterea doar în parte a cererii, precizând că așa cum a arătat între ei există litigii mai vechi și nu înțelege să plătească decât după ce instanța dă o hotărâre pentru că nu înțelege să plătească sume mult mai mari solicitate de partea adversă. Arată că litigiul dintre ei este dat de această cotă indiviză de 0,55%, pe care reclamanta refuză să o recunoască. Arată că ea are actul de proprietate conform căruia deține o cotă indiviză de 0,55%, iar reclamanta refuză întotdeauna și le calculează la 0,85, spunând că toate garsonierele din . că nu sunt identice, așa cum a depus și reclamanta în ședința de astăzi, niște contracte de vânzare – cumpărare, cotele diferă de la o garsonieră la alta. Într-adevăr, arată că diferența este destul de mică pentru că vorbim de garsoniere de 20 și ceva de mp. Susține că un mp ar însemna o cotă indiviză mai mare, ceea ce duce automat la scăderea cotei indivize. Arată că este la parter, ceea ce înseamnă că trec foarte mult conducte prin garsonieră, ceea ce înseamnă automat că este și diminuat spațiul dinăuntrul garsonieră, de aceea spune că trebuie să plătească la cota de 0,55 și nu la cota solicitată de reclamantă. Cu privire la penalitățile de întârziere, arată că a înțeles să nu le plătească și solicită instanței de judecată să nu le admită, având în vedere că procesele-verbale depuse de reclamantă nu sunt legale. Arată că instanța va observa că sunt înscrisuri întocmite între două, trei persoane, care fac parte din conducerea Asociației. Mai mult decât atât, parte din ele nu fac parte din Asociația de proprietari pentru că locuiesc la alte blocuri. Arată că le-a și contestat la un moment dat în instanță, le-a și câștigat, însă nu se poate de fiecare dată să meargă să conteste procesele verbale pe care ei le fac săptămânal pentru că nu-și permite pârâta să plătească onorariu avocațial de fiecare dată, iar reclamanta nu face decât să profite de acest lucru. Pârâta, prin avocat, solicită instanței de judecată să respingă și penalitățile de întârziere. Cu privire la celelalte pretenții ale reclamantei, respectiv onorariu de avocat, consideră că prezenta judecată nu este dată neapărat de reaua-voință a acesteia așa cum a arată reclamanta. Solicită să se constate că a trebuit să ajungă în fața instanței, pentru că nu putea să admită un abuz. Solicită instanței să diminueze considerabil onorariul avocatului. Cu privire la onorariul expertului plătit de aceasta, solicită instanței să –l împartă pentru că reclamanta este cea care trebuie să dovedească acțiunea. Cu privire la onorariul avocațial pentru pârâtă, arată că nu-l solicită, că se va adresa pe cale separată dacă va fi cazul.

Reclamanta, prin avocat, arată că procesul-verbal prin care s-a stabilit penalitățile de întârziere a fost legal adoptat, existând semnăturile oamenilor care au fost prezenți la Adunare, iar pentru a fi înlăturat din proces ar fi trebuit să fie constat nul de către o instanță judecătorească. Cât timp acesta nu a fost desființat, arată că se bucură de prezumția și nu numai de prezumția, ci și de autoritate de legalitate cu privire la conținutul său și la modalitatea de întocmire.

Instanța reține cauza în pronunțare.

INSTANȚA

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 București la data de 08.07.2014, sub nr._ 72014, reclamanta Asociația de Proprietari . cu pârâta T. L., a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 2461,83 lei, din care:1861,53 lei, reprezintă cote de întreținere restante pentru perioada ianuarie 2013 – februarie 2014, 600,30 lei, penalități aferente, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că pârâta este proprietara apartamentului nr.4, situat în . nr.4, sector 6 și nu a mai achitat cotele de întreținere aferente acumulându-se pe perioada ianuarie 2013 – februarie 2014 un debit în sumă totală de 2461,83 lei, conform listelor de cheltuieli comune și tabelului centralizator anexat.

De asemenea, pârâta nu a contestat în temeiul art.12 pct. A, lit. d din normele metodologice ale Legii nr.230/2007, aprobate prin HG nr.1588/2007 calculul cotelor de contribuție.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile Legii nr.230/2007, art.46 și 49 și următoarele și normele metodologice de aplicare.

În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosarul cauzei următoarele înscrisuri:chitanța nr.471/03.04.2014, factura nr.343/03.04.2014, chitanța nr.186/29.05.2014, factura nr.250/29.05.2014, împuternicire avocațială, în original, și copii de pe încheierea din camera de consiliu de la 20.05.2005 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosarul nr.42AP/2005, cerere de mediere nr.64/14.05.2014, proces verbal nr.215/29.05.2014, proces verbal din 20.03.2013, liste de plată a cotelor de întreținere aferente perioadei ianuarie 2013 – februarie 2014.

La data de 21.07.2014, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosarul cauzei precizările solicitate de instanță prin rezoluția din 09.07.2014.

Prin același compartiment, la data de 14.08.2014, pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.

În fapt, pârâta a solicitat să se rețină că este obligată să plătească ceea ce este stabilit în mod legal și statutar, în sensul de a exista procese verbale de adunare generală anuale pentru perioada supusă acțiunii de față, buget de venituri și cheltuieli aprobat în mod obligatoriu în adunarea generală care să includă orice cheltuială planificată a fi derulată în anul 2013.

Referitor la aplicarea penalităților de întârziere, reclamanta a solicitat respingerea acestora, având în vedere faptul că această impunere este bazată pe un simulacru proces verbal de adunare generală din data de 20.02.2013, pentru care nu există tabelul convocator cu semnăturile proprietarilor de luare la cunoștință despre această ședință, fapt ce ar fi dat dreptul membrilor prezenți, indiferent de numărul lor să ia hotărâri referitor la bugetul de venituri și cheltuieli, fără supunere la vot și fără vreo altă specificare, cum apare la alte puncte ale ordinii de zi, iar art. 49 alin.1 din Legea nr.230/2007 prevede faptul că asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări, deci printr-o hotărâre a adunării generale.

Astfel, solicită ca reclamanta să depună, în copii certificate, conform cu originalul procesul verbal de adunare generală ordinară anuală pentru anul 2013, bugetul de venituri și cheltuieli, extras din registrul fondului de rulment, registrul fondului de reparații, registrul fondului de penalizări, certificate conform cu originalul și semnate de către președintele asociației, pentru perioada care face obiectul acțiunii, dovada aprobării de către adunarea generală a fondului special pentru plata onorariului unui avocat, situația soldurilor elementelor de activ și pasiv întocmită lunar, pentru perioada supusă acțiunii de față.

Pârâta arată că numai un buget în care să fie înscrise toate cheltuielile și fondurile necesare funcționării asociației într-un an fiscal, justifică impunerea la plată a proprietarilor din condominiu pentru eventuale reparații, fond de rulment.

Se arată că aceeași modalitate nelegală și abuzivă de stabilire și percepere și a celorlalte sume de bani înscrise în lista de plată se regăsește în ceea ce privește cheltuielile pe cota parte distribuite, în realitate, pe număr de apartamente, deși cotele indivize ale apartamentelor nu sunt egale.

Se arată că obligația pârâtei de a achita cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari incumbă și obligația corelativă a asociației de a respecta legea în sensul de a include cheltuieli numai dacă sunt prevăzute în bugetul anual, de a-l aproba în adunarea generală la începutul anului, de a comunica hotărârile asociației, în scris, tuturor proprietarilor astfel cum prevede art.24 alin.5 din Legea nr.230/2007, de a stabili fondul e reparații în baza unor referate de necesitate sau sesizări ale proprietarilor cu respectarea art.22 alin.9 din HG nr.1588/2007 și cheltuirea acestuia cu respectarea art.24 alin.5 din HG nr.1588/2007.

Pârâta a precizat faptul că legea prevede imperativ ca lista de plată, deci toate cheltuielile prevăzute în aceasta, să fie aprobate prin decizii ale comitetului executiv conform art.17 alin.1 lit. p coroborat cu alin.3 al aceluiași articol din HG nr.1588/2007, astfel că nu se poate stabili obligația corelativă a acesteia de a contribui la cheltuieli pentru care nu a primit nici un fel de explicație și care au fost stabilite după bunul plac al unui așa – zis președinte.

Pe cale de consecință, pârâta a solicitat respingerea acțiunii, inclusiv a cheltuielilor de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.205 din Legea nr.134/2010 Cod procedură civilă, Legea nr.230/2007 aprobată prin HG nr.1588/2007, OMFP nr.1069/2007.

La data de 16.09.2014, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare, prin care a învederat că Hotărârea Adunării Generale a Asociației din 20.02.2013 este perfect valabilă, ea nefiind desființată vreodată prin vreo hotărâre judecătorească de către instanță. Este inadmisibil a fi atacată în cadrul prezentului dosar de către pârâtă. Dacă pârâta ar fi considerat că existe motive pentru care aceasta ar fi trebuit anulată, ar fi trebuit să o atace în instanță, urmând procedura specifică în acest sens. Atât timp cât nu a făcut-o nimeni în acest sens, hotărârea din 20.02.2013 își produce efecte ca orice act valabil iar atacarea ei în prezentul dosar de către pârâtă este inadmisibilă.

Totodată, împărțirea cotelor de întreținere pe cote – părți s-a făcut în mod corect având în vedere că pe scara blocului se află 108 apartamente, toate garsoniere identice ca suprafață.

Cu toate că pârâta se pretinde a fi de bună credință, nu a achitat niciodată cotele de întreținere, fiind mereu acționată în judecată de către asociație.

În susținerea cererii, reclamanta a anexat, în copie, procesul verbal încheiat la 10.02.2013, tabel convocator din 20.02.2013, proces verbal din 20.02.2013, tabel buget venituri/cheltuieli pe 2013,registru pentru evidența fondului de rulment, procesele verbal încheiate la 27.06.2013, 09.05.2013, 12.12.2013, 07.11.2013.

La termenul de judecată din data de 22.10.2014, pârâta a depus, în copie, contractul de vânzare – cumpărare nr.264/1999.

La același termen, instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri, iar pentru pârâtă proba cu expertiză contabilă, cu obiectivele stabilite la acea dată.

La termenul de judecată din data de 19.11.2014, reclamanta a depus la dosarul cauzei, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, contractul de premediere nr.21/14.05.2014.

La data de 08.12.2014, prin compartimentul registratură, s-a depus la dosar raportul de expertiză contabilă, efectuat de expert Balcan D. C. – filele 173-190.

La termenul de judecată din data de 21.01.2015, pârâta a depus la dosar obiecțiuni la raportul de expertiză efectuat în cauză.

La același termen reclamanta si+a precizat acțiunea arătând că solicită debitul astfel cum reiese din raportul de expertiză contabilă, respectiv suma de 3323,62 lei.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Pârâta este proprietarul apartamentului nr.4, situat în București, . nr. 4, ., așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare nr. 264/1999.(f. 152-153)

Din coroborarea copiilor listelor lunare de întreținere cu tabelul centralizator privind restanțele pârâtei și cu concluziile raportului de expertiză efectuat de expert contabil Balcan D. C. (f. 173-190) rezultă că aceasta nu și-a achitat cotele de întreținere aferente apartamentului menționat, pentru perioada ianuarie 2013 – februarie 2014, datoria însumând 1884,46 lei, la plata căreia pârâta urmează a fi obligată în temeiul art. 46 din Legea nr. 230/2007.

Conform art. 46 din Legea nr. 230/2007, «Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietar, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietar, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietar ».

Potrivit art. 32 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 aprobate prin HG 1588/2007, “toți proprietar au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietar, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietar, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietar”.

De asemenea, potrivit art. 25 alin. 1 din Normele Metodologice, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietar, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă. După o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, Asociația de Proprietar poate să calculeze și să perceapă penalități de întârziere pentru suma neplătită, în condițiile stabilite și aprobate de comitetul executiv, după cum rezultă din dispozițiile art. 25 din HG nr. 1588/2007, și care se aplică pentru fiecare cotă de întreținere lunară, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma cotei de întreținere la care s-a aplicat .

Instanța reține faptul că reclamanta și-a îndeplinit obligația legală de a afișa listele de plată privind cotele de întreținere, prevăzută de art. 25 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin HG nr. 1588/2007, listele de plata conținând data afișării, precum și data scadenței.

În calitate de proprietar al apartamentului anterior menționat, pârâta avea obligația să achite cotele de întreținere aferente acestui spațiu.

Instanța reține că, în materia obligațiilor de rezultat, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii îndeplinirii obligației a cărei existență a fost probată mai întâi de către creditor.

În speță, pârâtei deși îi revenea această sarcină nu solicitat administrarea niciunei probe în sensul dovedirii achitării sumelor datorate, reprezentând cotele de întreținere lunare restante datorate în perioada ianuarie 2013 – februarie 2014.

În ceea ce privește susținerile pârâtei T. L. în sensul că nu au fost repartizate cheltuielile aferente părților comune în conformitate cu cota parte înscrisă în titlul său de proprietate, respectiv au fost calculate raportat la o cotă de 0,926 % iar nu la cota de 0,55%, instanța le apreciază ca fiind neîntemeiate.

Astfel, instanța reține, pe de o parte că, potrivit dispozițiilor art. 12 lit. A pct. d din HG nr. 1588/2007 privind Normele de Aplicare ale Legii nr. 230/2007 proprietarii au dreptul să primească explicații cu privire la calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, eventual, să o conteste la președintele asociației de proprietari, în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată. Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă la contestație în termen de 7 zile, iar pârâta nu a făcut nicio dovadă în sensul că ar fi contestat anterior prezentului litigiu aceste cote.

Pe de altă parte, instanța reține că potrivit art. 45 din HG nr. 1588/2007 privind Normele de Aplicare ale Legii nr. 230/2007 cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate se repartizează proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, calculată în funcție de suprafețele utile ale tuturor apartamentelor și ale spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință. C.-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar este înscrisă în acordul de asociere. Modificările asupra cotei-părți indivize se consemnează în acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta. C.-parte indiviză de proprietate reprezintă raportul procentual dintre suprafața utilă a apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință și suma suprafețelor utile ale tuturor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu.

Astfel, instanța reține că reclamanta a calculat și a repartizat costurile cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate în raport de modalitatea de stabilire a acestora așa cum este prevăzută de dispozițiile art. 45 din HG nr. 1588/2007, cu respectarea acestor prevederi, așa cum reiese și din raportul de expertiză efectuat în cauză.

Referitor la concluziile pârâtei în sensul că dorește să achite cotele de întreținere dar nu este de acord cu cuantumul stabilit de reclamantă instanța constată că pârâta nu a făcut dovada faptului că anterior prezentului litigiu a contestat în vreun mod cotele stabilite ci numai după ce a fost formulată cererea de reclamantă a arătat că înțelege să conteste cotele de întreținere. Mai mult, având în vedere faptul că pârâta a avut mai multe litigii cu asociația de proprietari în care a susținut aceleași lucruri, instanța apreciază că susținerile pârâtei denotă reaua-credință a acesteia în raporturile juridice pe care le are cu reclamanta.

În ceea ce privește cuantumul pretențiilor reclamantei, instanța are în vedere cuantumul rezultat din raportul de expertiză contabilă, având în vedere precizarea acțiunii depuse de reclamantă la data de 21.01.2015, respectiv suma de 1439,16 lei penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere aferente perioadei ianuarie 2013 – februarie 2014.

În privința penalităților de întârziere percepute de asociație, instanța reține că acestea au fost în cuantum de 0,2 % pe zi stabilite prin hotărârea Adunării Generale a Asociației de P. din data de 07.02.2007, si reconfirmate prin hotărârea Adunării Generale a Asociației de P. din data de 10.02.2013 (96-97), cu respectarea art. 49 din Legea nr.230/2007, fără a depăși cuantumul cotei lunare la care se aplică.

Astfel, instanța reține că pârâta datorează reclamantei suma de 1439,16 lei penalități de întârziere calculate pentru întârzierea plății cotelor de întreținere pentru perioada ianuarie 2013 – februarie 2014, așa cum rezultă cuantumul acestora din concluziile raportului de expertiză contabilă.

Având în vedere dispozițiile art. 453 Cod procedură civilă, constatând culpa procesuală a pârâtei, instanța urmează să o oblige pe pârâtă și la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 600 lei, 550 reprezentând contravaloarea onorariului avocațial achitat de către reclamantă potrivit chitanțelor nr. 471/03.04.2014 (f.5), și nr. 499/21.01.2015 (f.194), precum și 50 lei contravaloarea onorariului mediatorului potrivit chitanței nr.186/29.05.2014 (f.7).

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite cererea astfel cum a fost precizată formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE P. . în București, . nr.4, sector 6, C._ în contradictoriu cu pârâta T. L., CNP_0, domiciliată în București, . nr.4, ., sector 6.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 3323,62 lei, reprezentând 1884,46 lei cote de întreținere aferente perioadei ianuarie 2013 – februarie 2014 și 1439,16 lei penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere aferente aceleiași perioade.

Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 6 București.

Pronunțată în ședință publică azi, 21.01.2015.

PREȘEDINTE GREFIER

RED.CCI/Thred.MM

4 ex/25.02.2015