Pretenţii. Sentința nr. 298/2015. Judecătoria TÂRGU MUREŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 298/2015 pronunțată de Judecătoria TÂRGU MUREŞ la data de 28-01-2015 în dosarul nr. 298/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA TÂRGU M.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 298
Ședința publică din 28.01.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: M. M. G.
GREFIER: S. M. P.
Pe rol se află judecarea acțiunii civile formulate de către reclamanta S.C. A. A. S.R.L., cu sediul în Tg. M., ., . și sediul procesual ales în Tg. M., ., ., în contradictoriu cu pârâții C. A., prin moștenitor C. M., cu domiciliul în Bacău, ., ., jud. Bacău, S. Z., cu domiciliul în Ungheni, nr. 385, jud. M. și B. I. L., cu domiciliul în Ungheni, ., jud. M., având ca obiect constatare nulitate act juridic.
În lipsa părților.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 14.01.2015, astfel cum a fost consemnat în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre iar instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de astăzi, 28.01.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 17.06.2013, sub nr._, reclamanta . prin lichidator B. I. D., a solicitat în contradictoriu cu pârâtele C. A. și S. Z., obligarea acestora la încheierea contractului autentic translativ de proprietate asupra imobilului situat în . înscris în Titlul de proprietate nr_/25.07.1995, . din teren extravilan în suprafață de 4.300 mp, fiind evaluat la suma de 2.500 LEI, în caz contrar hotărârea care se va pronunța să țină loc de act apt pentru întabulare, precum și obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată în caz de opunere.
Reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtele antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr 23/01.07.2003 la BNP A. F. D., cu privire la terenul extravilan în suprafață de 4300 mp situat în corn Ungheni, înscris în Titlul de proprietate nr_/25.07.1995, ./12.
Reclamanta a arătat că, a intrat în stăpânirea faptică a acestui teren la momentul semnării antecontractului, s-a comportat din acel moment ca un veritabil proprietar, achitând inclusiv impozitul aferent deținerii terenului și cu toate că și-a îndeplinit toate obligațiile ce îi reveneau din cadrul antecontractului, pârâtele refuză să se prezinte la notar pentru a se perfecta contractul autentic de vânzare-cumpărare.
Reclamanta a precizat că așa cum s-a reținut, prin jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție (Decizia nr. 2518/2005, Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală ) validarea unui antecontract de vânzare-cumpărare și transformarea acestuia în act juridic perfect valabil de înstrăinare este condiționată de îndeplinirea mai multe condiții și anume: existența bunului care face obiectul vânzării, sub titlu de proprietar în patrimoniul vânzătorului promitent, plata de către beneficiarii promisiunii a prețului și . în posesia bunului și executare; acesteia în mod continuu și nestingherit.
Față de aceste condiții, reclamanta consideră că se impune admiterea acțiunii deoarece imobilul în discuție exista în patrimoniul vânzătorilor-promitenți, sub titlu de proprietar, la data semnării antecontractului, 1 iulie 2003. Referitor la achitarea prețului, reclamanta a menționat că prețul a fost predat, o parte avans, prin însăși actul denumit „Antecontract de vânzare-cumpărare", iar diferența a fost achitată ulterior promitenților vânzători. În ceea ce privește posesia bunului, reclamanta a arătat faptul că a posedat bunul din momentul semnării antecontractului până în prezent, plătind impozit și comportându-se ca un bun proprietar.
De asemenea a mai arătat că de la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare a avut posesia continuă și nestingherită a terenului. Exercitarea posesiei s-a realizat în văzul tuturor și a fost cunoscută de toată lumea, nefiind contestată de către nimeni, nici de către pârâte.
Referitor la temeiul legal invocat, transformarea antecontractului într-un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil perfect valabil este o acțiune constitutivă de drepturi întemeiată pe dispozițiile art. 1073 și 1077 Cod Civ.
În continuare reclamanta a arătat că apreciază ca fiind îndeplinite condițiile prevăzute de aceste articole, fiind îndreptățită să obțină executarea în natură a obligației, având în vedere că între părți a existat un antecontract valabil încheiat, iar reclamanta și-a îndeplinit obligația, achitând prețul contractului.
În conformitate cu prevederile art. 77 din Legea 85/2006 reclamanta a arătat că este scutită de plata taxei judiciare de timbru.
În baza art. 411 al 2 N. C.pr.civ., reclamanta a solicitat judecarea cererii și în lipsa acesteia.
La data de 01.08.2013, reclamanta a depus la dosar o precizare a cererii de chemare în judecată în contradictoriu cu pârâtele C. A., S. Z. și B. I. - L. (f. 18-22), solicitând să se dispună nulitatea absolută a contractului nr 1059/13.11.2012 emis de BNP Ș. G.F. D.; restabilirea situației anterioare a CF nr_ Ungheni nr cadastral_, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei de rând 3 B. I.- L. de sub B 7 și reînscrierii terenului în litigiu în suprafață de 4.300 mp în proprietatea pârâtelor C. M. și S. Z.; obligarea pârâtelor de rând 1 și 2 să încheie contractul autentic translativ de proprietate asupra imobilului situat în ., înscris în Titlul de proprietate nr._/25.07.1995, . din teren extravilan în suprafață de 4.300 mp, întabulat în CF nr_ Ungheni, nr cadastral_, în caz contrar hotărârea care se va pronunța să țină loc de act apt pentru întabulare;
În motivare reclamanta a arătat că deși a încheiat cu pârâtele de rând 1 și 2 antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr 23/01.07.2003 la BNP A. F. D. cu privire la terenul extravilan în suprafață de 4300 mp situat în corn Ungheni înscris în Titlul de proprietate nr_/25.07.1995, ./12, cu rea-credință pârâtele de rând 1 și 2 au înstrăinat prin act autentic terenul în litigiu pârâtei de rând 3.
Reclamanta a invocat drept cauze care atrag nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 1059/13.11.2012 emis de N. Public Ș. G. F. D., cauza ilicită și imorală și frauda la lege.
Cauza sau scopul actului juridic este acel element care constă în obiectivul urmărit la încheierea unui asemenea act. Potrivit art. 966 cod civil „obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea niciun efect”.
Prin urmare, pentru a fi valabilă, cauza actului juridic trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții: să existe, să fie reală și să fie licită și morală. Neîndeplinirea acestor condiții va antrena nulitatea absolută a actului juridic.
Reclamanta apreciază că pârâtele au data dovadă de rea-credință în momentul în care au încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012 emis de BNP Ș. G. F. D., deoarece fiecare dintre ele nu aveau cum să nu cunoască situația juridică a terenului, avându-se în vedere atât existența antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr 23/01.07.2003 la BNP A. F. D. cât și faptul că pârâta de rând 3 este fiica fostei angajate a reclamantei, numita B. L., care a cunoscut îndeaproape toate acțiunile întreprinse de reclamantă, inclusiv cumpărarea acestui teren si folosirea lui.
Ca atare, cu ușurință se poate observa că în situația dată părțile contractante ale actului autentificat sub nr. 1059/13.11.2012 emis de BNP Ș. G. F. D., cunoșteau că terenul nu mai constituia proprietatea pârâtelor C. A. și S. Z., ipoteză în care operațiunea intervenită poate fi calificată drept una speculativă, care fiind fondată pe o cauză ilicită, este nulă absolut în baza art. 948 Cod civ.
Ca urmare a încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1059/13.11.2012 reclamanta este prejudiciată prin faptul că, chiar dacă și-a îndeplinit obligațiile trasate în cadrul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr 23/01.07.2003 la BNP A. F. D. și a achitat toate obligațiile fiscale aferente, s-a ajuns în situația ca să nu îi mai fie recunoscut dreptul de proprietate dobândit prin cumpărare.
Față de cele menționate, reclamanta apreciază că este lovit de nulitate absolută contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1059/13.11.2012.
Astfel, solicită admiterea acțiunii civile și în consecință constatarea nulității absolute a contractului nr 1059/13.11.2012 emis de BNP Ș. G.F. D., restabilirea situației anterioare de CF și implicit validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 01 iulie 2003, pronunțarea unei hotărâri prin care pârâtele să fie obligate de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în loc. Ungheni, jud M., înscris în Titlul de proprietate nr_/25.07.1995, . din teren extravilan în suprafață de 4.300mp, întabulat în CF nr_ Ungheni nr cadastral_ iar în caz contrar,hotărârea judecătorească să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Referitor la cauzele de nulitate invocate, reclamanta a arătat că își întemeiază prezenta acțiune pe prevederile art. 1235-1239 Cod civil, art. 1246-1249, 1250, 1254 Cod civil.
La data de 02.10.2013, pârâtele S. Z. și Bukosi I. L. au formulat întâmpinare prin care au invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune în privința petitului 3, respingerea ca atare a acestui petit, respingerea ca nefondate a petitelor 1, 2 și 4, obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare pârâtele au arătat că la data de 01.07.2003, defuncta C. A. și S. Z., promitente vânzătoare, au încheiat cu . promitenta cumpărătoare, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 23 de către BNP A. F. Doinița, prin care promitentele vânzătoare s-au angajat să vândă promitentei cumpărătoare întregul drept de proprietate asupra imobilului situat în ., înscris în Titlul de proprietate nr_/25.07.1995, ./12 compus din teren extravilan în suprafață de 4.300mp, dobândit prin moștenire în anul 2003.
Prețul vânzării stabilit de comun acord a fost 25 milioane lei vechi, din care la data redactării promisiunii s-au achitat 24.500.000 lei, iar restul de 500.000 lei urma să se achite până la data de 01.09.2003.
Pârâtele au arătat că în antecontractul respectiv nu s-a prevăzut un termen până la care să se încheie contractul în formă autentică și nici vreo altă clauză privitoare la promisiune.
Pârâtele au arătat că reclamanta nu a achitat diferența de preț și nici nu a contactat promitentele vânzătoare pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, astfel că la data de 13.11.2012, acestea au încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059 la BNP F. Doinița Ș., prin care pârâta S. Z. în nume propriu și în calitate de mandatară a numitei C. M., a vândut terenul în cauză pârâtei B. I. L..
Pârâtele au mai arătat că promitenta cumpărătoare era îndreptățită să sesizeze instanța pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, numai dacă și-ar fi îndeplinit obligația de a achita diferența de preț și dacă promitentele vânzătoare ar fi refuzat să încheie contractul, în trei ani calculați de la data încheierii antecontractului, în speță, nici un din aceste condiții nu este dată.
Întrucât pentru executarea promisiunii nu s-a prevăzut un termen sau condiție suspensivă, dreptul la acțiune pentru realizarea acesteia se stinge prin prescripție în termenul general de trei ani prevăzut de art. 2517 Cod civil, care se calculează de la data încheierii antecontractului, adică 01.07.2003 deoarece la acea dată s-a născut acest drept.
Faptul că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este un bun imobil nu afectează termenul de prescripție de trei ani, deoarece obligația promitentului vânzător și dreptul promitentei cumpărătoare la autentificare, fiind una de a face, are o natură mobilară iar nu una imobiliară.
Cu privire la petitele 1 și 2 din cererea de chemare în judecată, pârâtele au arătat că au trecut 9 ani de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, perioadă în care reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de a achita diferența de preț sau de a fi intentat acțiune pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, ori să-și fi manifestat în vreun fel intenția de a încheia contract autentic, motiv pentru pârâta S. Z. în nume propriu și în calitate de mandatară a numitei C. M. a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012 cu pârâta B. I. L..
Faptul că reclamanta ar fi intrat în posesia acelui teren, după încheierea antecontractului de vânzare cumpărare nu constituie un impediment legal pentru încheierea contractului a cărui nulitate absolută solicită a se constata, deoarece timp de 9 ani nu și-a îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț, situație în care nici nu era îndreptățită să formuleze o atare acțiune, chiar înăuntrul termenului de prescripție.
Pârâtele au precizat că este adevărat că potrivit art. 966 Cod civil în vigoare la data încheierii contractului, obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect, însă în privința contractului din prezenta cauză nu există temei pentru a susține că nu are cauză, că nu este reală, licită și morală și nu sunt nici elemente ori indicii ca părțile contractante ar fi fost de rea-credință la încheierea lui.
Pârâtele au mai arătat că singurul scop al pârâtei B. I. L. a fost de a deveni proprietara terenului respectiv, nu fraudarea intereselor reclamantei și că nu există nicio dispoziție legală care să fi interzis cumpărarea acelui imobil de către pârâtă.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 2500, art.2501 art.2506, art. 2513, si art. 2517 Cod civil, precum si art. 115-118 si disp. art. 205 si art. 451 din noul Cod de procedura civila.
La data de 06.01.2014 pârâta B. I. L. a formulat întâmpinare la cererea de chemare in judecata precizată, prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a acțiunii si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
Pârâta a arătat că după decesul pârâtei C. A., survenit la 11.04.2008, moștenitoarele acesteia pârâtele S. Z. si C. M. aflând că este interesată pentru cumpărarea unor terenuri au contactat și i-au oferit spre vânzare terenul in litigiu.
Cu acea ocazie au încunoștințat-o de existența unui antecontract de vânzare-cumpărare precizând că promitenta cumpărătoare nu a achitat diferența din prețul convenit, astfel cum s-a obligat prin antecontract, nu a solicitat încheierea contractului în formă autentica, nu a preluat terenul în posesie si nu l-a folosit niciodată si nu a plătit impozit pentru el, fapt care demonstrează ca nu mai este interesata în cumpărarea terenului respectiv.
Față de cele comunicate de susnumitele, pârâta a considerat ca nu exista impedimente legale la cumpărarea terenului si ca atare la data de 13.11.2012 a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1059 la B.N.P Stirbu F. D..
Pârâta a mai arătat faptul că, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. menționat nu este afectat de nulitate absoluta, cum eronat susține reclamanta. În privința acestui contract nu există cauze ilicite.
Cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrară bunelor moravuri si ordinii publice. Condiția liceității cauzei privește în primul rând scopul imediat. Scopul imediat fiind obiectiv, abstract si același în cadrul aceleiași categorii de acte juridice, practic nu poate fi niciodata ilicit. Liceitatea scopului imediat este antrenată de ilicitatea scopului mediat În acest sens a acționat si practica judecătoreasca atunci când a dat soluția constatării nulității absolute a unor acte juridice pentru ilicitatea cauzei. Instanțele judecătorești au considerat nule, pentru cauză ilicita, actele juridice având ca obiect bunuri care nu sunt în circuitul civil, actele prin care se convin condiții potrivnice legii referitoare la împărțeala unor bunuri cu regim special (lichidarea comunității matrimoniale) sau cele care aduc restrângeri dreptului de a dispune de propriile bunuri (actul prin care o persoana se obligă sa nu dispună prin testament de averea sa, pactul asupra unei succesiuni nedeschise).
Moralitatea cauzei nu este prevăzută in mod expres de lege, ea substituindu-se condiției de a fi licita. Mai exact spus pentru a fi licita, cauza trebuie sa fie in concordanta mi numai cu legea ci si cu regulile de conviețuire sociala.
Caracterul imoral al cauzei poate fi exemplificat prin vânzarea încheiata in scopul menținerii relațiilor de concubinaj sau prin liberalitatea prin care se urmărește începerea, continuarea sau reluarea unor relații de concubinaj.
Referitor la cele de mai sus, pârâta a arătat că a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nu cu scopul de a frauda interesele promitentei cumpărătoare, ci cu scopul de a dobândi dreptul de proprietatea asupra terenului respectiv, teren care se afla in circuitul civil. Nicio dispoziție legala nu interzicea vânzarea si respectiv cumpărarea terenului si ca atare, in privința contractului nu sunt date cauza ilicita si imorala, frauda la lege si nici reaua credința.
Sancțiunea nerespectării promisiunii din antecontractul de vânzare cumpărare se rezolvă prin daune, interese având ca temei culpa promitentelor vânzătoare, nu constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat in forma autentica după mai mult de noua ani de la data încheierii antecontractului.
Pârâta a invocat disp. art. 205 art. 451 si art. 153 cod pr. Civ.
La data de 22.01.2015, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinările formulate de pârâtele S. Z. și B. I. L. solicitând respingerea excepției prescripției dreptului material la acțiune invocată de către pârâta S. Z., avându-se în vedere că momentul de la care începe să curgă termenul de prescripție extinctivă, reclamanta a folosit terenul în litigiu din momentul semnării antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr 23/01.7.2003 la BNP A. F. D..
Reclamanta a mai arătat că, așa cum rezultă din cadrul adeverinței emise de către Primăria Ungheni 6793/21.11.2013, în momentul în care reclamanta a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr 23/01.7.2003 la BNP A. F. D., a făcut publică această cumpărare și a anunțat autoritatea locală de faptul că este din acel moment răspunzătoare de plata impozitului aferent acestui teren, ca un proprietar veritabil, impozit pe care l-a achitat până în anul 2012.
Ca atare, apreciază întrerupt termenul prescripției extinctive in condițiile art. 2537 al 1 Noul cod civil.
Mai mult, din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr 23/01.7.2003 la BNP A. F. D. rezultă că încheierea contractului de vânzare cumpărare urma să se facă sub condiția înscrierii în CF a terenului în litigiu de către promitentele-vânzătoare, iar acest lucru s-a întâmplat în anul 2012 fiind aplicabile în speță prevederile art. 2524 alin 3 Noul Cod Civil.
Mai mult, conform înscrisurilor depuse în probațiune, reclamanta s-a comportat ca un proprietar adevărat, a încheiat contract de arendă cu . Ungheni cu privire la terenul în litigiu, iar mama pârâtei Bukosi I. L., respectiv Bukosi L. era persoana care era nominalizată de către reclamantă ca persoană de contact pentru a ține legătura cu ..
În aceste condiții, este evident că mama pârâtei Bukosi I. L. deținea toate informațiile referitoare la modalitatea de deținere și folosire a terenului în litigiu de către reclamantă.
Reclamanta a arătat că, dat fiind faptul că folosea acest teren, îi era recunoscută proprietatea atât de către autoritatea locală - Primăria Ungheni, de către promitentele vânzătoare precum și de localnici, iar față de faptul că promitentele vânzătoare aveau obligația să înscrie acest teren în CF si abia după aceea să se perfecteze contractul de vânzare-cumpărare, reclamanta s-a comportat cu bună credință și nicidecum nu a stat în pasivitate, sperând că promitentele-vânzătoare se vor comporta si ele cu bună credință.
La data de 22.01.2014, reclamanta a depus la dosar o precizare a cererii de chemare în judecată formulată în contradictoriu și cu pârâta C. M. (f. 56).
În motivare, reclamanta a arătat că a promovat cererea de chemare in judecată inițial în contradictoriu cu pârâtele S. Z. și C. A.. Chiar dacă această cerere de chemare în judecată a fost comunicată în mod legal acestor pârâte nimeni nu a formulat întâmpinare.
Reclamanta a arătat că, în momentul comunicării întâmpinării întocmite la data de 02.10.2013 de către pârâtele S. Z. și Bukosi I. L., i-a fost adus la cunoștintă existența certificatului de deces al numitei C. A. și a certificatului de moștenitor nr. 33/13.11.2012 al BNP Ș. F. D. în sensul că moștenitoarele defunctei C. A. sunt S. Z. și C. M..
La data de 09.05.2014, pârâta C. M. a depus întâmpinare (f. 78-81), prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune si respingerea ca atare a acesteia, iar pe fond respingerea ca nefondata si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
Pârâta a arătat că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 01.07.2003 fără să se fi stabilit o data certa pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că termenul de prescripție de trei ani pentru formularea acțiunii a început sa curgă de la data încheierii antecontractului. acțiunea fiind înregistrată mult după împlinirea acelui termen. Faptul ca obiectul antecontractului de vânzare -cumpărare este un bun imobil nu afectează termenul de prescripție de trei ani deoarece obligația privitoare la autentificarea contractului fiind una de a face. are natura mobiliara iar nu una imobiliara.
Întrucât pentru finalizarea promisiunii nu s-a prevăzut un termen sau o condiție suspensiva, dreptul la acțiunea pentru realizarea acestuia se stinge prin prescripția de trei ani calculata de la data încheierii antecontractului.
Pârâta a arătat că pe fond, acțiunea formulata de reclamanta este nefondata.
În drept, a invocat disp. art. 2500, art.2501 art.2506, art. 2513, si art. 2517 cod civil precum si art. 115-118 cod pr. Civila, precum si disp. art. 205 si art. 451 din noul cod de procedura civila.
În probațiune, s-au depus la dosar următoarele înscrisuri: antecontract de vânzare cumpărare (f. 5), titlul de proprietate nr._ (f. 6-7), hotărâre asociați nr. 1/06.10.2011 (f. 8), listing ORC (f. 9-10), certificat de înregistrare (f. 11), adresa nr. P.10/02.07.2013 (f. 23), extras de carte funciară pentru informare nr._ (f. 24-26), declarație (f. 27), împuternicire nr. 50/08.05.2007 (f. 28), procură specială (f. 29, 74-75), proces verbal/27.06.2013 (f. 30), certificat de deces (f. 41), certificat de moștenitor nr. 33/13.11.2012 (f. 42), adeverință nr. 6793/21.11.2013 (f. 53), contract de arendare nr. 224/1.05.2010 (f. 54-55), certificat de moștenitor nr. 1/1.07.2003 (f. 76), declarație (f. 84), acte de stare civilă (f. 113, 136), contract de vânzare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012 (f. 130), lista de inventariere (f. 131-135), autorizație nr._ (f. 156), declarație (f. 157).
În cauză s-a administrat proba cu interogatoriul pârâtei B. I. L. (f. 114-116) și proba testimonială cu martorii B. P. (f. 119-120), B. L. (f. 127-128), K. I. (f. 129), P. D. O. (f. 143), Castellari Filippo G. (f. 155).
La data de 22.01.2015, reclamanta a depus la dosar concluzii scrise reiterând cele susținute în cererea de chemare în judecată și precizările de acțiune.
La data de 27.01.2015, pârâta C. M. a depus la dosar concluzii scrise, reiterând cele susținute în întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În aplicarea dispozițiilor art. 248 Cod proc civ, potrivit cărora instanța are obligația de a analiza cu prioritate excepțiile de fond precum și cele de procedură care fac inutilă cercetarea în tot sau în parte a pricinii, se va proceda la soluționarea excepției prescripției dreptului de a cere obligarea pârâtelor la încheierea contractului de vânzare cumpărare și urmând ca în măsura în care aceasta va fi respinsă, să se procedeze la analiza fondului cauzei dedusă prezentei judecăți.
În ceea ce privește norma juridică de drept substanțial aplicabilă soluționării excepției în cauză, instanța reține faptul că deși cererea de chemare în judecată a fost promovată ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit dispozițiilor art. 6 alin 4 Cod civil, soluționarea acesteia este supusă legii sub imperiul căreia a început să curgă termenul de prescripție, respectiv Decretul nr. 167/1958.
În ceea ce privește termenul de prescripție, se reține că acțiunea cu care este învestită instanța are caracter personal, deoarece, prin intermediul ei, reclamanta își valorifică un drept de creanță, și anume dreptul de a cere încheierea contractului, drept corespunzător obligației pârâtelor de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia. Pe cale de consecință, în temeiul art. 3 din Decretul nr. 167/1958, o atare acțiune este prescriptibilă într-un termen de 3 ani, ce trebuie să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune, potrivit art. 7 din același act normativ. Potrivit convenției părților, respectiv antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 23/01.07.2003 părțile au stabilit de comun acord ca stăpânirea de drept a imobilului se face odată cu semnarea și autentificarea actului, sub condiția înscrierii acestuia în CF, nefiind prevăzut un termen-limită până la care promitentele-vânzătoare sunt obligate finalizeze operațiunile legate de înscrierea în CF a titlului lor de proprietate. Față de acest lucru, dreptul la acțiune se poate considera născut la data efectuării formalităților de publicitate imobiliară privind înscrierea titlului de proprietate în cartea funciară, respectiv la data de 13.09.2012, titlul de proprietate fiind obținut la data de 25.07.1995, întrucât înscrierea are efect de opozabilitate fată de terți, astfel încât raportat la această dată cererea reclamantei prin care a investit instanța cu soluționarea petitului menționat, a fost formulată în interiorul termenului de prescripție de 3 ani.
Pe fondul cauzei, instanța reține faptul că la data de 01.07.2003, între reclamanta din prezenta cauză, în calitate de promitent cumpărător, pe de o parte și defuncta C. A. și pârâta S. Z., în calitate de promitente vânzătoare, pe de altă parte, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, autentificată sub nr. 23/01.07.2003 de BNP A.. (f. 5-6), având ca obiect imobilul situat în . înscris în Titlul de proprietate nr_/25.07.1995, ./12 compus din teren extravilan în suprafață de 4.300 mp. Potrivit convenției părților, prețul vânzării a fost stabilit la suma de 25.000.000 ROL, respectiv 2.500 lei, din care la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare s-a achitat suma de 24.500.000 ROL, respectiv 2.450 lei, restul de 500.000 ROL (500 LEI) urmând a fi achitat până la data de 01.09.2013.
De asemenea, prin convenția menționată părțile au convenit ca preluarea în stăpânire a imobilului de către promitenta vânzătoare să se facă începând de la data semnării și autentificării promisiunii de vânzare cumpărare, respectiv de la data de 01.07.2003, urmând ca stăpânirea de drept să se facă odată cu semnarea și autentificarea actului de vânzare cumpărare, sub condiția înscrierii acestuia în cartea funciară.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/23.11.2012 pârâtele S. Z. și C. M. au înstrăinat pârâtei B. I. L. întregul drept de proprietate asupra terenului extravilan în suprafață de 4.300 mp, situat în Ungheni, jud. M., înscris în CF nr._ a localității Ungheni, nr. cad_, la prețul de 43.000 lei, achitat integral la data semnării ș autentificării contractului.
Prin cererea care face obiectul prezentului dosar, reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului nr. 1059/13.11.2012 autentificat de BNP Ș. G. F. D.; restabilirea situației anterioare din CF nr_ Ungheni, nr cadastral_, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei B. I. - L. de sub B 7 și reînscrierea terenului în litigiu, în suprafață de 4.300 mp în proprietatea pârâtelor C. M. și S. Z. și obligarea pârâtelor C. M. și S. Z. să încheie contractul autentic translativ de proprietate asupra imobilului situat în ., compus din teren extravilan în suprafață de 4.300 mp, întabulat în CF nr_ Ungheni, nr cadastral_.
Cu privire la soluționarea primului petit dintre cele antemenționate, instanța reține că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1250 NCC, potrivit cărora contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, iar potrivit dispozițiilor art. 1238 alin 2 Cod civil “cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună, ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau după împrejurări trebuia să cu cunoască.”
Potrivit celor de mai sus, cauza de nulitate este rezolvată de regula „ tempus regit actum", adică este arătată de legea în vigoare la momentul încheierii actului. Cauza ilicita sau imorala este redată de prevederile de art. 1236 alin 2 potrivit căruia “cauza este ilicită când este contrară legii și ordinii publice” precum și de cele ale art. 1236 alin 3 Cod civil, potrivit căruia „cauza este imorală când este contrară bunelor moravuri”.
Din întreg materialul probator administrat în cauză, instanța reține faptul că atât vânzătoarele S. Z. și C. M., cât și cumpărătoarea B. I., au acționat cu rea credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012 de BNP Ș. F. Doinița deși cunoșteau faptul că terenul extravilan în suprafață de 4.300 mp, identificat în CF. nr._ Ungheni, nr. cadastral_ a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat cu reclamanta din prezenta cauză.
Astfel, din declarația martorului B. P. (f.119-120) care a fost de față la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare dintre reclamantă, pe de o parte și pârâta S. Z. și defuncta C. A., pe de altă parte, instanța reține faptul că la momentul încheierii contractului părțile s-au înțeles ca emiterea titlului de proprietate în original cu privire la teren și a altor înscrisuri originale necesare transcrierii proprietății să se facă după achitarea integrală a prețului contractului, arătând că ulterior acestui moment a văzut titlul de proprietate în posesia administratorului reclamantei.
Dovada de necontestat a plății integrale a prețului terenului care a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare, o constituie chitanța liberatorie scrisă și semnată de mâna creditoarei C. A. (f. 157) la data de 29.08.2003, prin care aceasta atestă faptul că a primit suma de 500.000 lei reprezentând rest de plata, potrivit antecontractului nr. 23/2003. În acest context, pârâtele vânzătoare nu mai pot susține cu succes, că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012 de BNP Ș. F. Doinița, s-au întemeiat pe o falsă reprezentare a realității, respectiv pe neexecutarea de către promitentul cumpărător a obligației de plată a prețului vânzării.
Faptul că la rândul său pârâta B. I., a cunoscut existența în patrimoniul pârâtelor a obligației de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică cu reclamanta din prezenta cauză, este reținut de către instanță din răspunsul la interogatoriul administrat acesteia, coroborat cu declarația testimonială a numitei B. L.. Se reține că în acest sens, că pârâta B. I. a declarat că mama acesteia, respectiv numita B. L. a efectuat toate formalitățile necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012, iar aceasta din urmă în declarația dată în fața instanței, a arătat că pârâta S. Z. nu a fost de acord să plătească impozitul aferent terenului, deoarece ea a înstrăinat terenul, iar pe de altă parte a mai arătat că în anul 2010, administratorul reclamantei a contactat o firmă de vânzări imobiliare, pentru că acesta la rândul său dorea să înstrăineze terenul.
Rezultă așadar că părțile au cunoscut la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012, faptul că terenul în cauză a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat cu reclamanta și că aceasta și-a îndeplinit integral obligația de plată a prețului promis, impedimentul legat de neîncheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică între promitenții inițiali, fiind legat de nerespectarea obligației de înscriere a terenului în cartea funciară, fără ca acest fapt să se datoreze culpei contractuale a reclamantei.
Potrivit celor de mai sus, instanța va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012 de BNP Ș. F. Doinița și pe cale de consecință în temeiul art. 908 alin 1 pct. 1 cod civil potrivit căruia rectificarea unei întabulări se poate dispune dacă „ actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea, a fost desființat, în condițiile legii“ va dispune radierea din CF nr._ Ungheni, nr. cadastral_ a înscrierilor de sub B7, cu privire la dreptul de proprietate al pârâtei Bukkoși I. L., asupra suprafeței de 4.300 mp teren.
Instanța va respinge cererea reclamantei privind reînscrierea terenului în suprafață de 4.300 mp, în proprietatea pârâtelor C. M. și S. Z., având în vedere faptul că acest obiectiv este satisfăcut prin operațiunea de radiere din CF a înscrierilor de sub B7, cu privire la dreptul de proprietate al pârâtei Bukkoși I. L., care va avea drept consecință firească restabilirea situației anterioare de carte funciară, fără a mai fi necesară o dispoziție expresă a instanței în acest sens.
Cu privire la promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 23/01.07.2003, instanța reține că obiectul acestei promisiuni îl constituie chiar contractul translativ de proprietate, ce se va încheia în viitor pe baza unui nou consimțământ exprimat în acest sens.
Cauza acestei promisiuni reprezintă contraprestația urmărită de părți, si anume, executarea de către fiecare promitent a obligației de a face – de a încheia în viitor un contract translativ de proprietate.
În principiu, instanța poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic prin care să suplinească consimțământul uneia din părți la încheierea actului de vânzare în forma autentica, și, ca atare, este necesar ca toate celelalte condiții necesare încheierii contractului de vânzare -cumpărare să fie îndeplinite.
În cazul prezentei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, dacă clauzele anticipatorii au fost executate de părți, instanța are posibilitatea să pronunțe, în baza art.1073 si 1077 Cod civil ( aplicabile în speță raportat la prevederile art. 6 alin 2 NCC) o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Două condiții sunt însă esențiale acestei posibilități și anume acele ca antecontractul să aibă îndeplinite cerințele generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 cod civil și bunul a cărei vânzare a fost promisă să se afle în patrimoniul vânzătorului promitent și să nu existe alte impedimente legale.
Având în vedere faptul că, în cauza de față, potrivit dispozițiilor art. 249 Cod proc civ, reclamanta a făcut dovada îndeplinirii obligației de plată a prețului terenului care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, precum și faptul că, urmare a constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012, terenul va reintra în patrimoniul promitentelor vânzătoare, instanța va admite și acest petit al reclamantei și va obliga pârâtele C. M. și S. Z. la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, având ca obiect terenul în suprafață de 4300 mp, înscris în CF_ Ungheni, nr. cadastral_, iar în caz de refuz hotărârea judecătorească să țină loc de consimțământ al pârâtelor pentru transmiterea dreptului de proprietate.
Deși în temeiul dispozițiilor art. 453 Cod proc civ, pârâtele ar putea fi obligate la plata cheltuielilor de judecată, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantă în acest sens, întru-cât aceasta nu a făcut dovada cheltuielilor angajate în prezentul dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune.
Admite în parte cererea precizată formulată de către reclamanta S.C. A. A. S.R.L prin lichidator B. I. D., având sediul procesual ales în Tg. M., ., ., în contradictoriu cu pârâții C. A., prin moștenitori C. M., cu domiciliul în Bacău, ., ., jud. Bacău și S. Z., cu domiciliul în Ungheni, nr. 385, jud. M. și B. I. L., cu domiciliul în Ungheni, ., jud. M..
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1059/13.11.2012 de BNP Ș. F. Doinița iar în consecință dispune radierea din CF nr._ Ungheni, nr. cadastral_ a înscrierilor de sub B7 cu privire la dreptul de proprietate al pârâtei Bukkoși I. L., asupra suprafeței de 4.300 mp teren.
Obligă pârâtele C. M. și S. Z. la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare având ca obiect terenul în suprafață de 4300 mp, înscris în CF_ Ungheni, nr. cadastral_, iar în caz de refuz hotărârea judecătorească să țină loc de consimțământ al pârâtelor pentru transmiterea dreptului de proprietate.
Respinge în rest cererea ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria Tîrgu-M..
Pronunțată în ședință publică, azi 28.01.2015.
PREȘEDINTE | GREFIER |
M. M. G. | S. M. P. |
Red. M.M.G.
Tehnored. L.M.
25.03.2015.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 3563/2015.... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 246/2015. Judecătoria... → |
|---|
