Expropriere. Sentința nr. 278/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 278/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 29-01-2013 în dosarul nr. 971/108/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR.278
Ședința publică din 29 ianuarie 2013
Președinte: L. B.
Grefier: P. M.
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, acțiunea civilă exercitată de reclamantele T. E. și K. E. în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, având ca obiect expropriere – despăgubiri.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, având în vedere că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate prin încheierea ședinței publice din data de 22.01.2013, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, tribunalul reține dosarul spre soluționare.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra acțiunii civile înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 22.02.2012, constată că reclamantele T. E. și K. E. au chemat în judecată pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, solicitând obligarea acestuia, în calitate de expropriator, la anularea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr.75/114/10.10.2011 și obligarea pârâtului la plata unor despăgubiri în sumă de 36.020 euro pentru terenul expropriat în suprafață de 3.602 mp.
În dezvoltarea motivelor susțin că, în calitate de proprietare ai terenului situat în Pecica, înscris în CF_ nedefinitivă Pecica, nr. cadastral_, în suprafață de 6.600 mp, au fost înștiințate că pe o suprafață de 3.602 mp urmează a se construi autostrada A. – Nădlac, iar ca un echivalent al parcelei expropriate urmează a li se plăti despăgubiri materiale.
În data de 08.10.2011, cu ocazia întrunirii Comisiei pentru aplicarea Legii nr.198/2004, prin procesul-verbal cu nr.72/111 s-a stabilit, ca limită a despăgubirilor, suma de 0,16 euro/mp, însă reclamantele nu sunt de acord cu această sumă, pe care o consideră derizorie atât față de valoarea de circulație a terenurilor pe piață, cât și față de valoarea despăgubirilor acordate anterior care aveau o valoare cuprinsă între 4,34 euro/mp și 10 euro/mp, în condițiile în care valoarea medie de piață pentru terenurile extravilane din jurul orașului Pecica, având categoria de folosință superioară, este de 10 euro /mp.
În același sens invocă dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr.33/1994 - aplicabil potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, conform cărora „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane de același fel în unitatea administrativ - teritorială la data întocmirii raportului de expertiza precum si de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare si dovezile prezentate de aceștia".
Așadar, în ceea ce privește prima componentă a despăgubirii, respectiv „valoarea reală" a bunului expropriat, consideră reclamantele că această valoare este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere inclusiv daunele aduse proprietarului, aspecte care în cazul de față nu au fost luate în considerare; ori, în prezent, pe acest teren este imposibil a se mai efectua culturi agricole în condițiile în care accesul este restricționat.
În opinia lor, la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avută în vedere inclusiv valoarea prejudiciului cauzat proprietarului prin lipsa de folosință, în condițiile în care dacă acesta ar însămânța terenul cu o cultură de floarea soarelui ar obține o producție medie de 3.500 kg/ha, cu o valoare de 8.750 lei/an, iar în 30 ani, ar obține 262.500 lei, ceea ce nu acoperă sub nici o formă valoarea despăgubirilor.
Mai mult decât atât, învederează reclamantele că prin diferența existentă între valoarea stabilită după . Legii nr.255/2010 și cea stabilită anterior, pentru aceleași terenuri, cu aceeași categorie de folosință, se creează o discriminare între oamenii aparținând aceleași localități și care au în proprietate aceleași categorii de terenuri, unele dintre ele chiar învecinate.
Față de aceste considerente, solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
În drept invocă dispozițiile art.9 pct.10 din HG nr.941/2004, iar în probațiune depune înscrisuri.
Prin completarea la motivarea cererii de chemare în judecată, reclamantele subliniază că, așa cum prevăd chiar dispozițiile art.31 din Legea nr.255/2010, actualizată, expertizele de evaluare a terenurilor întocmite în baza HG nr.416/28.04.2010 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul de utilitate publică Autostrada A. – Nădlac, rămân valabile, cu atât mai mult cu cât niciunde în cuprinsul hotărârii de modificare a HG nr.416/2010 nu se menționează că noile sume stabilite ca despăgubiri ar fi fost stabilite printr-o nouă expertiză; ori chiar dacă s-ar invoca efectuarea unei alte expertiză de evaluare, aceasta nu ar putea fi luată în considerare deoarece ar presupune că doi experți ai pârâtei să se contrazică.
Nu în ultimul rând, precizează că la stabilirea despăgubirilor nu pot fi avute în vedere nici valorile stabilite prin expertizele notarilor publici, întrucât acestea stabilesc niște valori orientative și nicidecum niște valori care să determine valoarea reală a terenurilor compusă din valoarea de circulație și prejudiciul cauzat proprietarului prin lipsa de folosință.
Pârâtul, deși legal citat, nu a formulat întâmpinare și nu a fost reprezentat în fața instanței, însă prin concluziile scrise depuse la data de 07.11.2012, a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, motivând că expertiza efectuată în cauză nu este concludentă pentru stabilirea valorii despăgubirilor întrucât nu a fost întocmită cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare; în opinia sa, expertiza nu pornește de la prețurile la care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel situate în aceeași unitate administrativă, ci de la oferte culese de pe internet care prezintă semne de întrebare privitoare la veridicitatea acestora.
Apreciază că singurul raportul de expertiză concludent în prezenta cauză este cel întocmit de . prin care s-a stabilit cu exactitate valoarea justă ce trebuie acordată persoanei expropriate cu titlu de despăgubire.
Prin concluziile scrise depuse cu ocazia amânării de pronunțare, reclamantele arată că își susține acțiunea astfel cum a fost formulată și motivată, reiterează aspectele invocate anterior și conchide că raportul de expertiză efectuat în cauză de comisia de experți este cel concludent și relevant în stabilirea unei juste despăgubiri aferente exproprierii.
Din probele administrare în cauză, respectiv hotărâri de stabilire a despăgubirilor, încheieri CF, contracte de vânzare-cumpărare, raport de evaluare proprietăți imobiliare, schițe cadastrale, raport de expertiză tehnică judiciară și supliment la expertiză, instanța reține în fapt următoarele:
Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.75/114/10.10.2011 a Comisiei de aplicare a Legii nr.255/2010 s-a dispus exproprierea de la reclamante a suprafeței de 3.602 mp din terenul situat în loc. Pecica, jud. A., nr.cad._.
Reclamantele contestă această hotărâre, susținând că suma oferită de expropriator este derizorie atât față de valoarea de circulație a terenurilor, cât și față de sumele oferite pentru alte terenuri, în baza legilor de expropriere anterioare.
Cererea reclamantelor este întemeiată pe dispozițiile art.22 alin.1 din Legea nr.255/2010, conform cărora expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute stabilite de expropriator se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.
Stabilirea despăgubirilor cuvenite în caz de expropriere, chiar dacă aceasta se realizează în temeiul legii speciale - Legea nr.255/2010 – se face în conformitate cu prevederile cadrului normativ general cuprins în Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Prin urmare, în cauză sunt incidente prevederile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, conform cărora:
„(1) - Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.”
„(2) - La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.”
Pentru stabilirea despăgubirilor, instanța a procedat în conformitate cu dispozițiile art.25 din Legea nr.33/1994, numind o comisie de trei experți, din care unul desemnat de instanță și câte unul nominalizat de reclamant, respectiv de către pârâtul expropriator.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză, valoarea de circulație a suprafeței de 3.602 mp ar fi de 61.152,77 lei, echivalentul a 13.327,40 euro.
Raportul de expertiză a fost semnat cu observații de către domnul expert M. B., acesta subliniind faptul că expertiza nu tratează corect abordarea prin piață.
Deși experții au arătat că pentru estimarea valorii de piață se utilizează două metode, respectiv metoda comparațiilor de piață și metoda randament, iar după aplicarea celor două metode, în baza reconcilierii rezultatelor, se estimează rezultatul final, instanța apreciază că suma de 13.327 euro pentru o parcelă de 3.602 mp reprezentând teren agricol situat în extravilanul unei localități care nu este nici măcar reședință de județ, este una exorbitantă, plasată în afara realității obiective.
În totală contradicție cu aceste concluzii, raportul de evaluare globală a imobilelor valabil pe anul 2012, luat în considerare de notarii publici la autentificarea actelor juridice notariale privitoare la imobile și care are la bază date statistice culese din activitatea notarială din anul precedent 2011, stabilește pentru orașul Pecica o valoare de 2000 euro/ha, ceea ce, în echivalent, înseamnă 0,2 euro/mp, adică 0,9 lei/mp.
Finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă (justă) despăgubire, în condițiile în care exproprierea reprezintă o ingerință permisă nu numai de art.44 din Constituție, dar și de art.1 Protocolul nr.1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică.
Or, o dreaptă sau justă despăgubire presupune acordarea proprietarului expropriat a prețului pe care l-ar fi încasat în cazul în care ar fi vândut de bună voie terenul, acesta fiind prețul pieții, adică prețul cu care se vând sau se cumpără, în mod obișnuit astfel de terenuri.
Fiind în realitate o vânzare forțată, în care consimțământul vânzătorului nu este cerut de lege, în considerarea efectelor general benefice a utilității publice căreia îi va fi afectat imobilul, este firesc ca despăgubirea pentru bunul expropriat să cuprindă doar un preț echivalent cu prețul la care s-ar fi vândut, în mod normal bunul, în cazul unei vânzări obișnuite, consimțite de ambele părți, dar și eventualul prejudiciu cauzat proprietarului-vânzător reprezentat inclusiv de eventualul beneficiu de care a fost lipsit ca urmare a unei exproprieri intempestive, în raport de lucrările realizate și care urmau să aducă un beneficiu cert și previzibil.
Acesta a fost și motivul pentru care tribunalul, din oficiu, în baza rolului activ consacrat de art. 129 alin. 5 C.pr.civ., în raport de concluziile raportului de expertiză, a solicitat unui birou notarial situat în apropierea zonei în care se găsește terenul expropriat a comunica instanței o copie a contractelor de vânzare - cumpărare încheiate în cursul anilor 2011 – 2012, cu obturarea datelor de identificare ale părților și cu păstrarea elementelor care interesau în soluționarea cauzei, respectiv data contractului, suprafața vândută și prețul stabilit de părți.
În total a fost depus la dosar un număr de 19 contracte (f. 200-219) prin care s-au vândut diverse suprafețe de teren, unele mai reduse, de numai 5.000 mp, până la suprafețe mai mari de 6,2 ha, 6,3 ha sau chiar 6,4 ha de teren arabil.
Toate contractele depuse la dosar datează din perioada 2011 – 2012, astfel că prețurile indicate în cuprinsul lor sunt de certă actualitate.
Dintr-o analiză sumară a acestor contracte se poate constata că, în cele mai multe cazuri, prețul de vânzare a fost de 1,3 lei/mp; în unele contracte au putut fi identificate și prețuri mai reduse, respectiv între 0,6 – 0,9 lei/mp, dar au existat convenții de vânzare a unor terenuri agricole, chiar la prețuri mai ridicate, potrivit Adresei nr.221 din data de 08.05.2012 emisă de BNP Asociații „D.”, în zona Pecica s-au înregistrat, în situații mai rare, de 2900 – 3000 euro/ha, respectiv 0,3 euro/mp, preț pe care instanța îl va reține ca fiind un indicator elocvent pentru stabilirea valorii aproximative de circulație a suprafeței de 3.602 mp expropriată de la reclamante pentru construirea autostrăzii A. – Nădlac.
Din înmulțirea suprafeței expropriate cu un preț de 0,3 euro/mp, cu cât s-au vândut terenurile în general, în ultimii 2 ani, în extravilanul orașului Pecica, rezultă o valoare de 1.080 euro, respectiv 4.862 lei.
Instanța nu a reținut valoarea de piață din contractul de vânzare – cumpărare autentificat în 27 noiembrie 2012, întrucât acesta a fost încheiat cu mult după data exproprierii și este un contract izolat; chiar mai mult, terenul a fost achiziționat în vederea realizării de către vânzători a obiectului de activitate a Intreprinderii Individuale Kocsik M. „Agro Press”, teren care are deschidere la DN 7 și acces direct la rețeaua de gaze, nefiind astfel comparabil cu terenul expropriat de la reclamanți.
La fel, nici contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 17.05.2012, prin care o societate a dobândit un teren, nu este relevant, deoarece acesta are categoria de folosință curți și construcții, ceea ce nu este cazul în speță, ipoteza fiind identică și în ceea ce privește contractul de ipotecă autentificat la data de 17.02.2011.
Pe de altă parte, contractul autentificat la 12 august 2011, încheiat între două societăți comerciale, nu este relevant față de criteriul stabilit de art.26 alin.(1) și (2) din Legea nr.33/1994.
Sintagma de ,,prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel, în aceeași unitate administrativ-teritorială.
În aceste condiții, concluziile comisiei de experți trebuie să aibă la bază prețurile de tranzacționare a terenurilor de același fel și din aceeași unitate administrativ-teritorială la momentul efectuării lucrării.
Metodele utilizate de experți, respectiv de comparație și randament, nu se regăsesc printre criteriile prevăzute expres și neechivoc de Legea nr.33/1994 și anume prețul cu care se vând în mod obișnuit, în zona în discuție, terenuri similare celui expropriat.
În cazul în care experții nu au analizat vânzări efective, instanța nu poate ține seama, la stabilirea despăgubirilor, de raportul de expertiză întocmit.
În cauză nu se punea problema lipsei de tranzacții pentru perioada vizată, așa cum rezultă din contractele atașate la dosar și din adresa notarului public D. S., astfel încât contractele autentice de vânzare-cumpărare exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma întâlnirii cererii și ofertei.
Afirmația experților că în realitate părțile declară la notar un preț mai mic pentru a eluda taxele și onorariile notariale, nu este susținută de nicio probă, astfel că atât timp cât nu s-a constatat de către instanță vreo simulație privind prețul, nu se pune problema înlăturării unor convenții autentice care beneficiază de prezumția de validitate.
În afară de această valoare de circulație a terenului, tribunalul reține a fi pertinente și juste aprecierile din cuprinsul raportului de expertiză conform cărora în cuantumul despăgubirilor cuvenite trebuie incluse și sumele necesare reclamantelor pentru a-și reîntregi proprietatea diminuată ca efect al exproprierii, prin cumpărarea în aceeași zonă, de pe piața liberă, a unei alte suprafețe de teren egală ca întindere cu cea preluată în domeniul public și care cuprind 5 % comision.
Prin urmare, instanța concluzionează că în cadrul despăgubirilor cuvenite reclamantelor trebuie inclusă și suma de 243 lei reprezentând procentul menționat din valoarea de circulație a terenului expropriat.
În schimb, nu se justifică includerea în cuantumul despăgubirilor a valorii pierderii producției agricole pentru un an de zile, întrucât din întreg ansamblul probator administrat în cauză nu rezultă că, la momentul exproprierii, terenul ar fi fost însămânțat ori cultivat și că, urmare exproprierii, reclamantele nu ar mai fi putut să culeagă recolta adică roadele muncii depuse.
De altfel, nu rezultă că terenul cu pricina ar fi fost cultivat până la momentul la care a intervenit exproprierea, astfel că acordarea de despăgubiri pentru pretinsul prejudiciu eventual și incert, legat de imposibilitatea cultivării terenului expropriat, nu își are nicio fundamentare legală.
Mai mult, nu se justifică nici acordarea unor despăgubiri suplimentare pentru dauna provocată ca urmare a interdicției de construire pe lățimea benzii de siguranță și protecție, atât timp cât terenul expropriat a fost teren agricol, iar reclamantele nu a făcut dovada că a fost aprobat un plan urbanistic zonal care anterior exproprierii nu a schimbat categoria de folosință a terenului din teren agricol extravilan în teren cu construcții.
Argumentele și susținerile reclamantelor legat de faptul că unii proprietari au intrat deja în posesia despăgubirilor exorbitante stabilite inițial, nu pot constitui un argument care să determine instanța a stabili o despăgubire mai mare decât cea care rezultă din prospectarea pieții imobiliare din zonă, criteriul legal din art.26 din Legea nr.33/1994 nu poate fi înlăturat pe acest considerent.
Pentru aceste considerente, instanța va admite în parte acțiunea reclamantelor și, pe cale de consecință, va anula în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.75/114/10.10.2011, va obliga pârâtul să plătească reclamantelor suma de 5.105 lei cu titlu de despăgubiri și va respinge restul pretențiilor solicitate.
Ca urmare a admiterii în parte a cererii, în temeiul disp. art. 274 - 276 C.pr.civ., tribunalul va obliga pârâtul la plata sumei de 1.500 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul expertului numit de instanță, restul cheltuielilor avansate de părți urmând a rămâne în sarcina acestora.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRÂȘTE:
Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamantele T. E. și K. E., dom. ales C.. Av. Stanoiov L. – ., ., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu sediul în București, ..38, sector 1, având ca obiect despăgubiri.
Anulează în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.75/114/10.10.2011.
Obligă pârâtul să plătească reclamantelor suma de 5.105 lei cu titlu de despăgubiri.
Respinge restul pretențiilor solicitate.
Obligă pârâtul la plata sumei de 1.500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 29.01.2013.
PREȘEDINTE GREFIER
L. B. P. M.
Red.B.L.
Tred.P.M
5 ex./3 .
Se comunică părților:
RECLAMANTE
1. T. E. și K. E.- A., dom.ales C..Av.Stanoiov L. - ., .
PÂRÂT
2. S. R. PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE - sector 1, București, .. 38
3. P. DE PE L. TRIBUNALUL A.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 4987/2013. Tribunalul ARAD | Obligaţie de a face. Decizia nr. 170/2013. Tribunalul ARAD → |
|---|
