Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 527/2013. Tribunalul ARAD

A anulat încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._ pronunțată de O.C.P.I. A. la data de 20.05.2013, cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 2949 Fântânele) nr.cad.1854 și a dispus radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 2949 Fântânele) nr.cad.1854; fără cheltuieli de judecată

Pentru a pronunța sentința prima instanță a reținut că, prin încheierea nr._/27.03.2013, O.C.P.I. A. a admis cererea intimatei, dispunând înscrierea în favoarea acesteia a dreptului de ipotecă legală în valoare de 61.461.513 lei asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, aflat în proprietatea petentei. La baza admiterii cererii au stat înscrisul sub semnătură privată nr.949/11.04.2011 și sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, prin care a fost admisă în parte cererea în anulare formulată împotriva sentinței civile nr.823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ și prin care intimata a obținut o ordonanță de plată împotriva petentei, pentru suma de 14.076.997,98 lei, cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere.

Prin încheierea de respingere nr._ pronunțată de registratorul șef al O.C.P.I. A. la data de 20.05.2013 a fost respinsă cererea petentei de reexaminare a încheierii_/27.03.2013. În motivarea încheierii de respingere, OCPI A. a reținut că, verificând actele dosarului ce au stat la baza cererii supuse reexaminării, respectiv sentința civilă nr.823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, contractul de achiziție publică referitor la realizarea G. Batterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe, încheiat între societatea S.C. B. G. VILLAS & RESORT S.R.L., în calitate de achizitor și S.C. TECHNODOMUS S.A., în calitate de antreprenor, cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, conform prevederilor art.2380 din Codul Civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi întabulată ci numai înscrisă în mod provizoriu în cartea funciară în condițiile legii. Potrivit dispozițiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996, republicată, arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări. De asemenea, O.C.P.I. a apreciat că nu intervine, prin operațiunile de înscriere în cărțile funciare, în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cuprinsul acestora, înscrierile fiind efectuate de către registratorul de carte funciară în exercițiul atribuțiilor legale, acesta neputându-se substitui instanței de judecată în efectuarea controlului de legalitate.

Analizând dispozițiile legale incidente în cauză, respectiv: Codul civil de la 1864 prevede la art.1737 pct.4, Codul civil din 2009 -art.2386 pct.6, art.78 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil din 2009, art. 36 din Legea nr.7/1996 și art. 99 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 actualizat 2013, instanța a apreciat că la data încheierii contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, intimata deținea, sub imperiul vechiului cod civil, un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, potrivit prevederilor art.78 al.3 din Legea nr.71/2011, într-o veritabilă ipotecă legală, așa cum este aceasta reglementată de Noul Cod Civil.

Prin urmare, contrar susținerilor petentei, dreptul de ipotecă legală al intimatei există în baza unei convertiri a drepturilor de garanție imobiliară, realizată de legiuitor prin dispozițiile de punere în aplicare a Noului cod civil.

Cu toate acestea, instanța a apreciat că înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală al intimatei s-a făcut cu nerespectarea normelor în vigoare la data cererii de înscriere.

Contractul de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, încheiat între petentă, în calitate de achizitor și intimată, în calitate de antreprenor, are ca obiect realizarea unor construcții viitoare de către antreprenor, dreptul de ipotecă legală rezultat din convertirea unui privilegiu special imobiliar, grevează un bun viitor, respectiv construcțiile viitoare.

Instanța a reținut că prin urmare, în cauză sunt aplicabile dispozițiile art.99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, care condiționează înscrierea dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor de notarea în prealabil a autorizației de construire. per a contrario, în ipoteza în care nu s-a notat în prealabil autorizația de construire, dreptul de ipotecă legală asupra unui bun viitor nu poate fi înscris în cartea funciară, iar înscrierea astfel efectuată este nelegală.

În cauză nu a fost respectată cerința enunțată, nefiind notată în cartea funciară autorizația de construire, anterior înscrierii dreptului de ipotecă legală al intimatei.

Văzând că înscrierea dreptului de ipotecă s-a făcut cu încălcarea art.99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat instanța a admis cererea în modalitatea arătată.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicitate de către reclamantă, constând în onorariul avocațial în cuantum de 124 lei, instanța a reținut că potrivit art.452 Noul Cod de procedură civilă, partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului și întrucât copia facturii fiscale nr.234/10.09.2013 depuse în susținerea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată nu atestă efectuarea cheltuielilor de judecată constând în plata onorariului avocațial, impunându-se prezentarea unei chitanțe care să facă dovada plății, a respins cererea de acordare a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel apelanta ., solicitând admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței atacate cu consecința respingerii, în totalitate, a plângerii intimatei.

În motivarea apelului său, apelanta a criticat sentința pentru nelegalitate, susținând că hotărârea primei instanțe a fost dată cu aplicarea greșită a legii și este rezultatul unei interpretări eronate a raporturilor dintre părțile din litigiu.

Potrivit art.99, alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, „(2) Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existenta autorizației de construire".

Prima instanță a constatat că raportat la obiectul contractului constând în realizarea unor construcții viitoare, petenta beneficia de un bun viitor, respectiv de construcții viitoare iar apelanta de un drept de ipotecă legală asupra unui bun viitor, situație în care sunt pe deplin aplicabile dispozițiile art.99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006.

Apelanta arată că Legea nr.7/1996 reglementează la art.36, printre altele, două situații distincte de ipotecă respectiv la alin.5 „Ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabula în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existența autorizației de construire și notarea procesului-verbal de recepție parțială" si la alin. 16 „Arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări".

Apelanta susține că este evident că ipoteca reglementată prin art.99, alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 are ca obiect un bun viitor care nu există la momentul notării ipotecii în cartea funciară, iar cazul de ipotecă prevăzut de art.36, alin.5 din Legea nr.7/1996 se referă deasemenea la bunuri viitoare, ipoteca intabulându-se, în acest caz, în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare, or aceste ipoteci asupra unor bunuri viitoare nu au nicio legătură cu dreptul de ipotecă a cărei înscriere a solicitat-o apelanta, care se bazează pe o cu totul altă stare de fapt și care are ca temei legal art.36, alin. 16 din Legea nr.7/1996 respectiv art. 2386 alin.6 din Codul Civil.

Astfel, atât alin. 16 al art.36 din Legea nr.7/1996 cât si art.2386, alin.6 din Codul Civil, reglementează înscrierea ipotecii legale „asupra imobilului", ceea ce presupune deja existenta unui imobil, chiar dacă acesta nu este încă notat în cartea funciară, iar cererea apelantei de înscriere a ipotecii s-a făcut asupra unui imobil, în condițiile existentei deja a acelui imobil (chiar dacă nu a fost notat în cartea funciară).

Conform contractului încheiat cu reclamanta intimată, apelanta urma să efectueze o . lucrări care constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc.

Hotărârea pronunțată în cadrul procedurii Ordonanței de plată formulată în baza O.U.G. nr. l 19/2007 din dosarul nr._, a constatat în mod irevocabil că datoria intimatei fată de societatea apelantă s-a născut ca urmare a neachitării unor sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de construcții pe care apelanta le-a efectuat în baza contractului de antrepriză.

Ipotecile prevăzute de art.2386 cod civil fiind ipoteci legale, existenta sau constituirea lor este independentă de voința sau acordul părților ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protecție juridică in rem în favoarea creditorului care introduce prin diverse mijloace și forme juridice o valoare în patrimoniul debitorului său.

Astfel, din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre părți cu o anumită valoare, ipoteca legală se activează automat, conferind protecție imediată creditorului, notarea acestor ipoteci în cartea funciară având doar rolul de a fi opozabil terților.

Ipoteca legală a arhitecților și a antreprenorilor reglementată de art.2386 alin.6 Cod Civil are ca premisă aceeași idee a îmbogățirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrărilor realizate, iar dreptul de a înscrie ipoteca legală în acest caz, rămâne o facultate acordată de legiuitor arhitectului sau constructorului, acesta putând decide dacă și când va fi oportună înscrierea ipotecii sale în funcție de momentul la care consideră că beneficiarul este în pericol de insolvabilitate.

Potrivit susținerilor apelantei, cererea de înscriere a ipotecii legale, în baza contractului de antrepriză încheiat cu intimata, a fost formulată în momentul în care a devenit evident faptul că intimata se află în imposibilitate de plată fată de societatea apelantă existând si o hotărâre judecătorească prin care aceasta a fost obligată să achite contravaloarea lucrărilor pe care le-a efectuat apelanta.

Susține apelanta că, legalitatea si temeinicia înscrierii ipotecii sale este de necontestat, intimata putând eventual, dacă consideră că suma pentru care a fost notată ipoteca este prea mare, să ceară reducerea acestei sume ceea ce însă în prezentul dosar nu s-a solicitat.

În drept, art.466, art.470, art.477, art.480 Cod Procedură Civilă, art.2386 Cod Civil, art.36, alin. 16 din Legea nr.7/1996.

Deși legal citată, intimata nu a depus la dosar întâmpinare, dar la acordarea cuvântului asupra apelului, reprezentantul intimatei a pus concluzii de respingere a apelului și menținerea, ca legală și temeinică a sentinței apelante, cu cheltuieli de judecată.

Examinând sentința atacată, conform prevederilor art. 476, art. 477 Noul Cod de procedură civilă, tribunalul va constata că apelul promovat în cauză este nefondat.

Apelanta nu critică considerentele primei instanțe referitoare la dobândirea de către apelanta – antreprenor a privilegiului special imobiliar prevăzut de art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864 și convertirea de drept a acestuia în ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 6 din noul Cod civil (Legea nr. 287/2009) la momentul intrării în vigoare a noului Cod civil, ca efect al normei tranzitorii prevăzute de art. 78 din Legea 71/2011 de punere în aplicare a noului cod civil.

În esență, ceea ce se contestă prin calea de atac este incidența art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, text normativ pe care apelanta îl coroborează exclusiv cu art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 republicată (actuală). Apelanta consideră că dreptul său de ipotecă imobiliară se întemeiază doar pe dispozițiile art. 36 alin. 16 din aceeași ultimă lege și art. 2386 pct. 6 din noul Cod civil (NCC) și are ca obiect un imobil, ce nu este încă înscris în cartea funciară, fără a explica de ce consideră legală înscrierea ipotecii în evidențele de publicitate imobiliară ale altui imobil. De asemenea, susține că ipoteca legală în discuție nu are ca obiect un bun viitor.

În speță, nu este pusă în discuție valabilitatea garanției imobiliare, ci doar condițiile legale ale înscrierii provizorii. Art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicată (în forma actuală) reglementează condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un înscris pentru a fi apt de întabulare sau înscriere provizorie, printre acestea numărându-se și cerința ca înscrisul să fie „încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege” (lit. a), la care se adaugă „îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului” (lit. g).

În aplicarea principiului tempus regit actum, privilegiile speciale imobiliare constituie anterior intrării în vigoare a noului Cod civil sunt supuse, în ceea ce privește condițiile de valabilitate, dispozițiilor legale existente la data constituirii lor, conform art. 155 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, însă formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a privilegiilor sunt supuse dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării acestor înscrieri, potrivit art. 155 alin. 2 din același act normativ. Art. 104 alin. 2 cuprinde o normă similară ce are în vedere formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a drepturilor reale de garanție, acestea fiind supuse tot dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării formalităților de mai sus.

La momentul soluționării cererii apelantei de înscriere provizorie, una dintre condițiile de înscriere a dreptului de ipotecă asupra construcțiilor viitoare era cea a notării, în prealabil, a autorizației de construire, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006 („Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”).

În ceea ce privește obiectul material al privilegiului/ipotecii imobiliare, atât art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864, cât și art. 2386 pct. 6 NCC au în vedere imobilul supus lucrării de construire, reconstruire, reparare, altfel spus obiectul material al contractului de antrepriză.

În considerarea dreptului de ipotecă legală reglementat de art. 2386 pct. 6 NCPC, Legea nr. 7/1996 a fost modificată de așa manieră încât actul normativ republicat prevede la art. 36 alin. 16 dreptul arhitecților și antreprenorilor de a „cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări”.

Așadar, din coroborarea art. 2386 pct. 6 NCPC cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 (texte pe care se întemeiază apărarea apelantei) rezultă că imobilul ce constituie obiectul dreptului de ipotecă legală al antreprenorului este unul și același cu obiectul lucrărilor asumate de antreprenor prin contractul de antrepriză.

În cazul de față, imobilul, ce constituie obiectul lucrărilor, este descris în art. 1M coroborat cu lit. A din Premisele contractului de achiziție publică din 11.04.2011, adică terenul „de golf cu 18 găuri împreună cu un Club House, piscină, alee de intrare, cabina oficiu portar, terenuri de tenis și magazii de depozitare, un centru sportiv cu parcări și alei de acces, precum și o zonă de legătură între cele două zone sportive prevăzută cu spații verzi […] în conformitate cu Autorizația de Construire nr. 12 din 14.07.2010 eliberată de Primăria Comunei Fântânele”. Toate acestea sunt imobile în sensul art. 462 și art. 469 din vechiul Cod civil, aspect necontestat de apelantă.

Însă, în prezent în CF nr._ Fântânele figurează doar terenul proprietatea intimatei, ce nu întrunește cerința de valabilitate a privilegiului special imobiliar prevăzut de art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864 la data încheierii contractului de antrepriză, respectiv a ipotecii imobiliare a antreprenorului prevăzută de art. 2386 pct. 6 NCPC în care a fost convertit privilegiul de mai sus la data de 01.10.2011 și nici cerința de înscriere în cartea funciară a dreptului de ipotecă imobiliară prevăzută de art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996, și anume condiția de a fi obiect al lucrărilor de construcție ce cad în sarcina apelantei – antreprenor.

Construcțiile a căror executare a fost asumată de apelantă nu sunt înscrise în cartea funciară și contrar susținerilor acesteia, au, din punct de vedere juridic, caracterul unei construcții viitoare, astfel cum a reținut, de altfel și Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. (în motivarea încheierii de respingere), acesta având în vedere art. 2380 NCC coroborat cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată actuală.

Apelanta susține că înscrierea dreptului de ipotecă legală prevăzută de art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată nu are ca obiect material o construcție viitoare pentru că textul art. 36 alin. 16 nu cuprinde sintagma „bun viitor” la fel ca și art. 36 alin. 5 din aceeași lege.

Însă, interpretarea logico – gramaticală a art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată privitor la înscrierea unei ipoteci legale asupra „imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă” antreprenorii, prin coroborare cu natura contractului de antrepriză, conduce la concluzia că obiectul material al dreptului de ipotecă constă într-un imobil ce urmează a fi realizat prin lucrările ce cad în sarcina antreprenorului, lucrări ce se realizează prin prestații succesive în timp. Până la terminarea acestora, construcțiile nu pot fi altceva decât bunuri în devenire, altfel spus, bunuri viitoare.

În plus, apelanta scoate din contextul Legii nr. 7/1996 republicată textul alin. 16 al art. 36, izolându-l de prevederile alin. 17 și 18 ale aceluiași articol, deși toate trei constituie ansamblul de norme ce reglementează înscrierea și radierea dreptului de ipotecă legală al antreprenorului.

Astfel, art. 36 alin. 17 – 18 din Legea nr. 7/1996 republicată reglementează dreptul antreprenorului la înscrierea provizorie a ipotecii legale asupra imobilului ce reprezintă obiectul contractului de antrepriză (construcțiile în curs de edificare) pentru garantarea sumei ce rezultă din aceeași convenție. Radierea înscrierii provizorii a dreptul de ipotecă legală al antreprenorului (alin. 18 al art. 36) nu se poate realiza înainte de împlinirea unui termen de 3 luni de la predarea lucrării.

Așadar, din coroborarea contractului de antrepriză cu ansamblul prevederilor art. 36 alin. 16 – 18 din Legea nr. 7/1996 republicată rezultă cu prisosință că dreptul de ipotecă legală al apelantei are ca obiect material o construcție viitoare, așa încât înscrierea provizorie a acestuia este condiționată, astfel cum corect a reținut prima instanță, de notarea în prealabil, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006, a autorizației de construire nr. 12/14.07.2010 eliberată de Primăria Comunei Fântânele.

Celelalte argumente ale apelantei privitoare la scopul ipotecii legale al antreprenorului (protecția creditorului dreptului de creanță constând în prețul lucrărilor), izvorul acestuia, efectele înscrierii în cartea funciară sunt elemente cu caracter general ale dreptului de ipotecă legală imobiliară și ale formalităților de publicitate imobiliară, distincte de obiectul material al ipotecii, neavând influență asupra caracteristicilor juridice ale imobilului și condiției speciale de înscriere de mai sus.

Prima instanță nu a negat dreptul de ipotecă legală al apelantei, ci doar a constatat că înscrierea provizorie a acestuia nu respectă condițiile prescrise de lege în acest scop, acesta fiind cele prevăzute de art. 29 alin. 1 lit. g din Legea nr. 7/1996 republicată și art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006 coroborat cu art. 2380 NCC și art. 2386 pct. 6 NCC.

Pentru aceste considerente, tribunalul constată că sentința civilă nr. 5332/16.09.2013 a fost pronunțată de Judecătoria A. cu interpretarea corectă a raporturilor juridice ale părților și a dispozițiilor legale incidente, așa încât în baza art. 480 alin. 1 din noul Cod de procedură civilă (NCPC), va respinge apelul.

Văzând că intimata a avut câștig de cauză, în temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, va obliga apelanta să plătească intimatei suma de 124 lei cheltuieli de judecată. Apelanta nu a învestit instanța cu o cerere accesorie privitoare la cheltuielile sale de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge apelul formulat de apelanta .>, cu sediul în A., .. 28, județul A., având CUI_, J_ în contradictoriu cu intimata . & RESORT SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar FIDES ADVISOR I.P.U.R.L. RFO II-0665, cu sediul în A., .. 6, ., cu sediul procesual ales la S.C.A. V. & Asociații, cu sediul în Timișoara, ., județul T., Cod fiscal nr._, număr de înregistrare în Registrul Comerțului J_, cont bancar RO09WBAN_0344, împotriva Sentinței civile nr.5332 din 16.09.2013 pronunțată de Judecătoria A..