Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 5131/2014. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5131/2014 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 11-03-2014 în dosarul nr. 7325/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 296
Ședința publică din 11 martie 2014
Președinte M. A.
Judecător T. B.
Grefier V. L.
S-a luat în examinare, apelul declarat de apelanta . în contradictoriu cu intimații M. D. și M. A. M. împotriva sentinței civile nr. 5131/09.09.2013 pronunțată de Judecătoria A. având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul apelantei – avocat I. B. din Baroul A. în substituirea d-nei avocat T. M. din Baroul A. și reprezentanta intimatei M. A. M. – avocat Sorițeu A. din Baroul A., lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reprezentantul apelantei depune la dosar adresa înaintată Primăriei Comunei Secusigiu și răspunsul primit de la această instituție, un exemplar al acestui răspuns se înmânează reprezentantei intimatei M. A. M..
Avocatul apelantei depune la dosar copia chitanței privind plata onorariului avocațial de 400 lei.
Nemaifiind alte cereri de formulat și alte incidente de soluționat, președintele completului deschide dezbaterile asupra apelului.
Avocatul apelantei solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate cu consecința admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
Avocata intimatei solicită respingerea apelului și menținerea hotărârii atacate ca temeinică și legală.
Constatând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și de drept, președintele completului închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 23.10.2013 constată că, prin sentința civilă nr. 5131/09.09.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, a fost respinsă acțiunea civilă având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare, formulată de reclamanta S.C. H. I. S.R.L. în contradictoriu cu pârâții M. D., fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că reclamanta, în calitate de promitent-cumpărător, la data de 20.12.2000, a încheiat cu numitul M. I., în calitate de promitent-vânzător, autorul pârâților M. D. și M. A. M., antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care, numitul M. I. s-ar fi obligat ca, la solicitarea promitentului-cumpărător, să se prezinte la notar, în vederea încheierii actului autentic vânzare-cumpărare asupra terenului de 1 ha, cuprins în titlul de proprietate nr._/01.07.1994, respectiv în tarlaua nr. 164, .. La data încheierii promisiunii, respectiv 20.12.2000, reclamanta ar fi achitat promitentului-vânzător suma de 2.500.000 lei (250 RON), convenită de comun acord, drept preț al vânzării. Reclamanta susține că promitentul-vânzător M. I. nu s-ar fi prezentat la notar pentru perfectarea actului autentic, motiv pentru care, după decesul acestuia a fost nevoită să introducă în judecată moștenitorii promitentului-vânzător. S-a reținut de către prima instanță că acțiunea reclamantei este nefondată și a fost respinsă în considerarea faptului că promisiunea de vânzare-cumpărare datează din 20.12.2000, dată la care era aplicabil Codul civil de la 1864 și că, potrivit jurisprudenței și doctrinei în materie, existente în anul 2000, care consacra aceleași principii ca și dispozițiile legii 247/2005 și ale Codului civil din 2009, o hotărâre care să țină loc de contract autentic de înstrăinare mobiliară/imobiliară poate fi pronunțată doar în condițiile în care pârâții (promitent-vânzător/cumpărător) refuză nejustificat să se prezinte la notar în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, în cazul unei înstrăinări imobiliare, ce necesită forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare. În această situație, dreptul dedus judecății devine un drept litigios, iar instanța este chemată să sancționeze acest refuz și să oblige pârâții să respecte obligațiile asumate prin promisiunea sinalagmatică. per a contrario, în cazul în care pârâții este de acord să perfecteze contractul în formă autentică, sau nu refuză expres perfectarea contractului, sau refuzul acestuia este justificat, dreptul dedus judecății nu este un drept litigios, ci este de natură necontencioasă, părțile trebuind să se adreseze notarului public pentru perfectarea acordului lor de voință și nu instanței de judecată. Așadar, în situația în care reclamantul nu face dovada punerii în întârziere a pârâților printr-o notificare adresată acestuia, prin care îi cere perfectarea contractului de înstrăinare imobiliară, anterior sesizării instanței, precum și în cazul în care pârâții este de acord cu cererea reclamantului, acțiunea reclamantului trebuie respinsă ca neavând caracter contencios. Astfel, prima instanță a constatat că reclamanta nu îndeplinește condițiile menționate întrucât reclamanta nu a dovedit refuzul expres al autorului pârâților și al pârâților de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, în formă autentică, refuz ce se putea dovedi printr-o notificare a pârâțiiui adresată anterior introducerii cererii de chemare în judecată. Mai mult decât atât, s-a reținut că unul dintre pârâți s-a prezentat în fața instanței arătând că este de acord cu acțiunea, motiv în plus pentru evidențierea caracterului necontencios al cererii reclamantei și a intenției acesteia de eludare a competenței notarului public de a autentifica actul de vânzare-cumpărare, prin încercarea de a supune judecății instanței un drept ce nu este litigios. Din aceste motive, văzând că acțiunea reclamantei este nefondată, prima instanță a respins acțiunea civilă având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare, formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâții M. D. și M. A. M., fără cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei soluții, în termen legal a declarat apel reclamanta ., solicitând admiterea căii de atac, și schimbând în tot hotărârea apelată să se admită în integralitate acțiunea introductivă de instanță.
În motivarea cererii de apel arată că prima instanță condiționează prezentul demers procesual de o prealabilă punere în întârziere a pârâților via unei notificări (scrise) adresate acestora, astfel s-a apreciat că în litigiile cu un atare obiect (pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic ; în realitate o veritabilă executare în natură a unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare) este necesară parcurgerea unei proceduri prealabile în accepțiunea art. 193 NCPC. Apelanta apreciază că o atare teză este eronată, atâta timp ce, elementar, orice "restrângere" a dreptului la liberul acces la o instanță. Nu este necesară parcurgerea unei proceduri prealabile atâta timp ce nu există o dispoziție categorică care să o instituie. Punerea în întârziere se va putea face - cu exact același efect ca în cazul unei notificări scrise adresate debitorului - și prin intermediul cererii de chemare în judecată. Apelanta și-a executat toate obligațiile față de pârâți, urmărind prin prezenta ca și aceștia din urmă să-și execute obligațiile corelative și interdependente față de aceasta și odată ce s-a realizat punerea în întârziere via cererii de chemare în judecată este absolut irelevant că la primul termen de judecată unul dintre cei doi pârâți au fost de acord cu admiterea acțiunii, astfel că, dacă ar admite teza primei instanțe ar însemna că oricând există doi promitenți vânzători care nu doresc extrajudiciar să-și execute obligația asumată, cererea promitentului-cumpărător trebuie respinsă, și astfel, niciodată promitentul-cumpărător nu va mai putea obține executarea în natură a contractului. Pârâții au fost puși în întârziere prin chiar cererea de chemare în judecată, recunoașterea pretențiilor în termenul legal putându-se „repercuta" strict prin exonerarea lor de la plata cheltuielilor de judecată, și în nici un caz prin respingerea acțiunii introductive de instanță. Mai mult decât atât, arată că dintre cei 2 pârâți doar unul dintre ei a fost de acord cu admiterea acțiunii, celălalt refuzând acest lucru odată ce nedepunerea întâmpinării sau neexprimarea unei poziții nu va putea fi considerată ca achiesare decât în cazurile expres prevăzute de lege - cum este, de pildă, în situația ordonanței de plată, art. 1018 alin. (3) NCPC.
În drept invocă art. 466, art. 470, art. 471, art. 480 NCPC; încălcarea art. 969, art. 970, art. 1073, art. 1077, art. 1079 alin. (2) cod civil 1864, (tempus regit actum ; art. 102 din Legea 71/2011); art. 5 alin (2) din Legea nr. 54/1998.
Intimatul M. D., deși legal citat, inclusiv cu mențiunea prezentării la interogatoriu, nu s-a prezentat în instanță și nici nu a formulat apărări în scris.
În cazul intimatei M. A. – M. au fost aplicate dispozițiile art. 58 și 167 NCPC, ca urmare a imposibilității determinării domiciliului acesteia. A fost numită curator special al acesteia d-na avocat Sorițău A.. Aceasta a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței primei instanțe.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul, constată că este întemeiat pentru următoarele considerente:
În mod greșit prima instanță a respins acțiunea pentru motivul nepunerii în întârziere a pârâților, respectiv pentru nedovedirea refuzului nejustificat al acestora de a încheia contractul în forma autentică, având în vedere că scopul punerii în întârziere este aducerea la cunoștința debitorului a intenției creditorului, cu acordarea unui ultim termen pentru executarea obligației restante.
Punerea în întârziere nu este, propriu-zis, o condiție de admisibilitate a acțiunii în executarea contractelor și nici o procedură prealabilă obligatorie, fiind o cerință doar pentru acordarea daunelor moratorii. Or, cererea de chemare în judecată este cea mai energică formă a punerii în întârziere.
În cazul de față se cere executarea antecontractului de vânzare – cumpărare la 14 ani de la încheierea lui, în condițiile în care părțile contractante au îndeplinit obligațiile reciproce privitoare la predarea terenului și cea a prețului, rămânând de executat doar cea de prezentare a lor la notarul public în vederea autentificării acordului lor, în condițiile în care art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 (în vigoare la momentul realizării promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare în 2000) impune forma autentică a actului juridic ce are ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unui teren. Între timp, promitentul vânzător M. I. a decedat, iar obligația de executare a antecontractului a trecut în sarcina moștenitorilor acestuia.
Or, nici după chemarea în judecată a pârâților, aceștia nu și-au îndeplinit obligația de mai sus, inclusiv cea de dezbatere a succesiunii după defunctul M. I.. Pârâtul M. D. a fost de acord, în primă instanță, cu admiterea acțiunii. Nici unul dintre pârâți nu s-a prezentat, însă, în apel pentru administrarea interogatoriilor privitor la acceptarea moștenirii.
În această situație și ținând cont de faptul că au trecut 14 ani de la încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare nu se mai pune problema unei neexecutări temporare a obligației contractuale, ci a celei definitive, caz în care punerea în întârziere nu mai are nici o semnificație, astfel cum s-a reținut și în doctrină („Rezoluțiunea și rezilierea contractelor civile” de V. S., 1997, Editura ALL, pag. 67, 101).
Încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare coroborată cu dispozițiile art. 29 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare în anul 2000) conferă părții contractuale, care și-a îndeplinit obligațiile, posibilitatea a sesiza instanța competentă pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când cealaltă parte refuză ulterior să încheie actul autentic, respectiv să predea înscrisurile necesare înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară în favoarea celeilalte părți. Or, textul legal leagă acest drept de refuzul părții contractante de a-și onora obligațiile convenționale exprimat expres sau tacit anterior sesizării instanței. Așadar, achiesarea pârâtului M. D. la pretențiile reclamantei intervenită în cursul procesului nu are efecte retroactive, nefiind o dovadă a existenței anterior sesizării instanței a acordului pârâților privitor la încheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare dedusă judecății a fost încheiat de recurent cu autorul pârâților în anul 2000, astfel că din moment ce până în prezent (după 14 ani) nu s-a încheiat încă contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, simplul faptul al recunoașterii pretențiilor reclamantei în timpul procesului de către unul dintre pârâți nu înlătură concluzia refuzului pârâților de a perfecta contractul la notar, refuz ce rezultă cu claritate din timpul îndelungat ce a trecut de la încheierea antecontractului.
În aceste condiții, apare vădită imposibilitatea soluționării problemei în procedură necontencioasă prin prezentarea părților procesuale la notarul public, singura cale de rezolvare a litigiului fiind cea judiciară.
Conform titlului de proprietate nr. 31.851/01.07.1994 eliberat de Comisia județeană A. de stabilire a dreptului de proprietate asupra terenurilor (depus de reclamantă în copie la fila 6 a dosarului primei instanțe) defunctul M. I. (decedat la 17.06.2012, conform copiei certificatului de deces depus la fila 8 a dosarului judecătoriei) a beneficiat de constituirea dreptului de proprietate asupra terenului de 7 ha situat în teritoriul satului S. G., . 6 ha în tarlaua 243, ./3 și 1 ha în tarlaua 164, ./2, având ca vecinătăți la Nord – De 787, la Est – A 793/3, la Sud – Pș 792, la Vest – A 793/1. Pe verso-ul titlului de proprietate există mențiunea vânzării a 4 ha teren din ./3 și a terenului de 1 ha – ./2.
În anul 2000, M. I. a încheiat cu reclamanta convenția intitulată „contract provizoriu de vânzare – cumpărare” obligându-se să îi vândă acesteia terenul de 1 ha, dobândit în baza Legii nr. 18/1991, înscris în titlul de proprietate nr. 31.851, situat în extravilanul comunie Secusigiu, tarlaua 164, ./2 cu prețul de 2.500.000 ROL predat la momentul semnării înscrisului constatator al contractului.
Acest înscris sub semnătură privată valorează doar antecontract de vânzare – cumpărare (promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare) ca urmare a nerespectării formei autentice a contractului, cerute de art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998.
Conform principiului tempus regit actum (potrivit căruia actul juridic este reglementat de legea în vigoare la momentul încheierii sale), antecontractele deduse judecății sunt supuse condițiilor prevăzute de Legea nr. 54/1998 în materia circulației juridice a imobilelor și Legea nr. 7/1996, în forma inițială (în vigoare în anul 2000)
Potrivit art. 22 alin. 1 și art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 (în forma de mai sus), dreptul de proprietate se înscrie în cartea funciară în baza actului prin care s-a transcris în mod valabil, de la momentul înregistrării cererii de întabulare producându-se efectul de opozabilitate al înscrierii în cartea funciară. De asemenea, art. 28 alin. 1 din același act normativ recunoaște dobândirea dreptului de proprietate prin succesiune și opozabilitatea acestor drepturi față de terți fără întabulare, dar impune înscrierea dreptului de proprietate imobiliar în cartea funciară pentru exercitarea dreptului de dispoziție.
Terenul în litigiu a fost înscris în anul 2005 în CF nr._ Secusigiu.
Pârâții nu au urmat procedura prevăzută de Legea nr. 36/1995 pentru dezbaterea moștenirii, dar în calea de atac s-a probat faptul că sunt copii defunctului (înfiați de acesta pe calea adopției cu efecte depline) astfel cum rezultă din adresa nr. 8067/19.02.2014 a Primăriei Comunei Secusigiu, Starea civilă (fila 53 a dosarului de apel).
Din refuzul prezentării acestora la interogatoriu coroborat cu dispozițiile art. 358 din noul Cod de procedură civilă (NCPC) și cu înscrisurile administrate în probațiune (înscrisul sub semnătură privată constatator al antecontractului de vânzare – cumpărare, titlul de proprietate și adresa menționată în alineatul precedent), dar și cu achiesarea pârâtului M. D. exprimată în primă instanță, tribunalul reține conduita procesuală a pârâților ca fiind o mărturisire în favoarea apelantei inclusiv în ceea ce privește acceptarea tacită, pură și simplă a moștenirii defunctului M. I., în termenul prevăzut de art. 1103 alin. 1 din noul Cod civil (NCC), cu atât mai mult cu cât prezenta acțiune a fost formulată împotriva pârâților (la 16.05.2013) anterior împlinirii termenului de 1 an de la data înregistrării morții promitentului vânzător în registrul de stare civilă (art. 1103 alin. 2 lit. b din același cod).
Astfel, achiesarea pârâtului M. D. are și valoarea unui act de acceptare tacită a moștenirii. Or, conform art. 1114 alin. 1 și 2 NCC acceptarea succesiunii are ca efecte „transmisiunea moștenirii realizată de plin drept la data decesului” și respectiv, obligația moștenitorilor legali universali de a răspunde pentru datoriile și sarcinile moștenirii cu bunurile din patrimoniul succesoral, proporțional cu cota fiecăruia, în cazul pârâților fiind vorba de cote egale.
Având în vedere starea de fapt și de drept descrisă mai sus și văzând refuzul pârâților de a se prezenta la încheierea contractului de vânzare – cumpărare în forma autentică necesară pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, tribunalul constată că se impune admiterea acțiunii civile.
Pentru aceste considerente, văzând că sentința civilă nr. 5131/09.09.2013 a Judecătoriei A. a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii, tribunalul, în baza art. 480 alin. 2 NCPC, va admite apelul și va schimba în tot sentința civilă, în sensul admiterii acțiunii civile.
Ținând cont de dispozițiile art. 969 din Codul civil din 1864 (în vigoarea la momentul încheierii antecontractului), potrivit căruia convenția legal făcută are putere de lege între părți și prevederile art. 1073 și art. 1077 din același cod, ce consacră dreptul creditorului la îndeplinirea exactă a obligațiilor asumate în favoarea sa de către un debitor, văzând că autorul pârâților, în calitate de promitent – vânzător și reclamantul, în calitate de promitent – cumpărător, au convenit asupra vânzării terenului în litigiu, fiind îndeplinite obligațiile de predare a prețului și terenului, dar nu și formalitățile necesare înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară, instanța, în baza art. 29 din Legea nr. 7/1996 (în forma inițială), va obliga pârâții, în calitate de moștenitori ai defunctului promitent – vânzător M. I., decedat la 27.06.2012, cu ultimul domiciliu în loc. S. G., nr. 402, jud. A., să încheie cu reclamanta contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, iar, în caz contrar, prezenta hotărâre va ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
De asemenea, va dispune Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară A. să efectueze înscrierea dreptului de proprietatea în favoarea reclamantei.
În conformitate cu prevederile art. 453 alin. 1 NCPC, va obliga intimații să plătească apelantei suma de 510 lei cheltuieli de judecată în apel reprezentând taxele de timbru aferente căi ide atac (108, 5 lei taxă judiciară de timbru și 1,5 lei timbru judiciar) și onorariul avocațial (400 lei conform copiei chitanței nr. 126/10.10.2013 eliberată de Cabinet de Avocat T. M.).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de apelanta ., cu sediul în A., ., jud. A., înmatriculată la ORC sub nr. J_, CUI_, reprezentată legal de administrator H. Emeric, cu sediul ales în A., ., . (la avocat T. M.) în contradictoriu cu intimații M. D., dom. în loc. Secusigiu, nr. 378, jud. A. și M. A. – M., dom. în S. G., nr. 402, jud. A. împotriva sentinței civile nr. 5131/09.09.2013 a Judecătoriei A. pronunțată în dosarul nr._ .
Schimbă sentința civilă, în sensul că admite acțiunea civilă exercitată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâții M. D. și M. A. – M..
Obligă pârâții, în calitate de moștenitori ai defunctului promitent – vânzător M. I., decedat la 27.06.2012, cu ultimul domiciliu în loc. S. G., nr. 402, jud. A., să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare – cumpărare având ca obiect transmiterea în patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra terenului arabil de 1 ha situat în extravilanul loc. S. G. (.), tarlaua 164, ./2, având ca vecinătăți la Nord – De 787, la Est – A 793/3, la Sud – Pș 792, la Vest – A 793/1, înscris în titlul de proprietate nr._/01.07.1994 emis de Comisia județeană A. de stabilire a dreptului de proprietate asupra terenurilor.
În caz contrar, prezenta hotărâre ține loc de act autentic de transmitere a dreptului de proprietate.
Îndrumă Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. să efectueze cuvenitele mențiuni în cartea funciară condiționat de întocmirea de către reclamant a documentației de primă înscriere.
Obligă intimații să plătească apelantei suma de 510 lei cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 11 martie 2014.
Președinte Judecător Grefier
M. A. T. B. V. L.
Red.M.A./Tehnored./V.L./M.A.
5 ex./10.04.2014
3 . comunică:
1. apelantei . – A., ., . (la avocat T. M.)
2. intimatului M. D. – S. G., Nr. 378, Jud. A.
3. intimatei M. A. M. - S. G., nr. 402, jud. A.
Prima instanță: Judecătoria A. – Judecător C. C. A.
| ← Uzucapiune. Sentința nr. 216/2014. Tribunalul ARAD | Pretenţii. Sentința nr. 2275/2014. Tribunalul ARAD → |
|---|
