Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 66/2014. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 66/2014 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 20-01-2014 în dosarul nr. 8668/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ nr.66/A
Ședința publică din data de 20 ianuarie 2014
Președinte A. C.
Judecător R. M.
Grefier I. I.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta . contradictoriu cu intimata . & Resort SRL reprezentată prin administrator Fides Advisor I.P.U.R.L., împotriva Sentinței civile nr.5698 din 25.09.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._, având ca obiect plângere împotriva încheierii de CF.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, constatându-se că la data de 17.01.2014 a depus o cerere prin care a solicitat judecarea cauzei și în lipsa reprezentantului, la care a anexat dovada cheltuielilor de judecată.
La data de 20.01.2014 apelanta a depus la dosar o cerere prin care a solicitat judecarea cauzei și în lipsa reprezentantului societății.
Nefiind formulate cereri și văzând că părțile au solicitat judecarea cauzei și în lipsă, instanța reține cauza spre soluționare.
TRIBUNALUL
Constată că prin sentința civilă nr.5698 din 25.09.2013 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria A. a admis plângerea formulată de petenta S.C. B. G. VILLAS & RESORT S.R.L. în contradictoriu cu intimata . împotriva încheierii de CF nr._/17.05.2013, a O.C.P.I. A., cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele, a dispus radierea notării ipotecii legale asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele.
A obligat intimata la plata sumei de 132,3 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că petenta este proprietar tabular al imobilului înscris în CF_ Fântânele.
Prin Încheierea nr._/22.03.2013 O.C.P.I. A. a admis cererea intimatei S.C. TECHNODOMUS S.A. și a înscris provizoriu dreptul de ipotecă legală, în favoarea intimatei până la concurența sumei de 61.461.513 lei.
Încheierea de carte funciară ante-menționată a fost contestată de petentă pe calea unei cereri de reexaminare care a fost însă respinsă.
Împotriva Încheierii de carte funciară prin care s-a respins cererea de reexaminare, petenta a formulat în termen legal plângere.
Raportînd starea de fapt decelată la dispozițiile legale incidente prima instanță a constat că plîngerea este întemeiată.
Potrivit dispozițiilor art.78 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil din 2009, privilegiile speciale imobiliare, născute înainte de . Codului civil din 2009, se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse noului regimul juridic, reglementat de noul cod civil (Legea 287/2009). Cu alte cuvinte, persoanelor care, sub imperiul vechiului cod civil, beneficiau de un privilegiu special imobiliar, le este recunoscut acest drept real de garanție și sub imperiul noului cod civil, sub forma ipotecii legale.
Așa fiind, în cauză, chiar dacă intimata nu deținea, la data încheierii Contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, un drept de ipotecă legală, sub imperiul vechiului cod civil, cu toate acestea, ea deținea un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, sub imperiul Noului cod civil, într-o veritabilă ipotecă legală.
În consecință, contrar susținerilor petentei, intimata beneficiază de un drept de ipotecă legală în baza unei convertiri a drepturilor de garanție imobiliară, realizată de legiuitor prin punerea în aplicare a Noului cod civil.
Totuși înscrierea lui în cartea funciară s-a realizat de OCPI A. cu nerespectarea normelor în vigoare la data cererii de înscriere.
Potrivit dispozițiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară „dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”.
Din cuprinsul Contractului de antrepriză 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, încheiat între petentă, în calitate de achizitor și intimată, în calitate de antreprenor, rezultă (1) că obiectul acestui contract constă în realizarea unor construcții viitoare de către antreprenor, (2) că petenta beneficia de un bun viitor, respectiv de construcțiile viitoare, iar intimata de un drept de ipotecă legală asupra unui bun viitor, convertit dintr-un privilegiu special imobiliar.
Ori, în această situație, în cauză se regăsește ipoteza din cuprinsul dispozițiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, ceea ce face ca dreptul de ipotecă legală al antreprenorului să nu se fi putut înscrie în cartea funciară numai după prealabila, notare a existenței autorizației de construire.
per a contrario, în situația în care nu s-a notat în prealabil autorizația de construire, dreptul de ipotecă legală asupra unui bun viitor nu putea fi înscris în cartea funciară, înscrierea astfel efectuată fiind nelegală.
Cum în CF-ul litigios nu este notată în prealabil nici o autorizație de construcție, instanța a reținut că înscrierea dreptului de ipotecă s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 și a reținut că încheierea de respingere a cererii de reexaminare formulată de petentă este nelegală, plângerea petentei fiind pe deplin întemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel . admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței atacate cu consecința respingerii, în totalitate, a plângerii intimatei.
În motivarea apelului arată că hotărârea primei instanțe a fost dată cu aplicarea greșită a legii și este rezultatul unei interpretări eronate a raporturilor dintre părțile din litigiu.
Ipoteca reglementată prin art.99, alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 are ca obiect un bun viitor care nu există la momentul notării ipotecii în cartea funciară iar cazul de ipotecă prevăzut de art.36, alin.5 din Legea nr.7/1996 se referă de asemenea la bunuri viitoare, ipoteca intabulându-se, în acest caz, în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare, or aceste ipotecii asupra unor bunuri viitoare nu au nici o legătură cu dreptul de ipotecă a cărei înscriere a solicitat-o, care se bazează pe o cu totul altă stare de fapt și care are ca temei legal art.36, alin. 16 din Legea nr.7/1996 respectiv art. 2386 alin.6 din Codul Civil.
Atât alin. 16 al art.36 din Legea nr.7/1996 cât și art.2386, alin.6 din Codul Civil, reglementează înscrierea ipotecii legale „asupra imobilului”, ceea ce presupune deja existența unui imobil chiar dacă acesta nu este încă notat în cartea funciară.
Cererea societății de înscriere a ipotecii s-a făcut asupra unui imobil, în condițiile existenței deja a acelui imobil (chiar dacă nu a fost notat în cartea funciară).
Conform contractului încheiat cu reclamanta intimată, societatea urma să efectueze o . lucrări care constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc.
Hotărârea pronunțată în cadrul procedurii Ordonanței de plată formulată în baza O.U.G. nr. 119/2007 din dosarul nr._, a constatat în mod irevocabil că datoria intimatei față de .-a născut ca urmare a neachitării unor sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de construcții pe care le-a efectuat în baza contractului de antrepriză.
Ipotecile prevăzute de art.2386 Cod Civil fiind ipoteci legale, existența sau constituirea lor este independentă de voința sau acordul părților ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protecție juridică in rem în favoarea creditorului care introduce prin diverse mijloace și forme juridice o valoare în patrimoniul debitorului său.
Astfel, din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre părți cu o anumită valoare, ipoteca legală se activează automat, conferind protecție imediată creditorului, notarea acestor ipoteci în cartea funciară având doar rolul de a fi opozabil terților.
Ipoteca legală a arhitecților și a antreprenorilor reglementată de art.2386 alin.6 Cod Civil are ca premisă aceeași idee a îmbogățirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrărilor realizate.
Dreptul de a înscrie ipoteca legală în acest caz, rămâne o facultate acordată de legiuitor arhitectului sau constructorului, acesta putând decide dacă și când va fi oportună înscrierea ipotecii sale în funcție de momentul la care consideră că beneficiarul este în pericol de insolvabilitate. Cererea societății de înscriere a ipotecii legale, în baza contractului de antrepriză încheiat cu intimata, a fost formulată în momentul în care a devenit evident faptul că intimata se află în imposibilitate de plată fată de societate existând, așa cum a arătat mai sus, și o hotărâre judecătorească prin care aceasta a fost obligată să-i achite contravaloarea lucrărilor pe care le-a efectuat.
În drept invocă art.466, art.470, art.477, art.480 Cod Procedură Civilă, art.2386 Cod Civil și art.36, alin.16 din Legea nr.7/1996.
Examinând sentința atacată, conform prevederilor art. 476, art. 477 Cod procedură civilă, tribunalul va constata că apelul promovat în cauză este nefondat, sentința apelată fiind pronunțată cu interpretarea corectă a raporturilor juridice ale părților și a dispozițiilor legale incidente.
În speță, nu este pusă în discuție valabilitatea garanției imobiliare, ci doar condițiile legale ale înscrierii provizorii. Art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 reglementează condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un înscris pentru a fi apt de întabulare sau înscriere provizorie, printre acestea numărându-se și cerința ca înscrisul să fie „încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege” (lit. a), la care se adaugă „îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului” (lit. g).
În aplicarea principiului tempus regit actum, privilegiile speciale imobiliare constituie anterior intrării în vigoare a noului Cod civil sunt supuse, în ceea ce privește condițiile de valabilitate, dispozițiilor legale existente la data constituirii lor, conform art. 155 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, însă formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a privilegiilor sunt supuse dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării acestor înscrieri, potrivit art. 155 alin. 2 din același act normativ. Art. 104 alin. 2 cuprinde o normă similară ce are în vedere formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a drepturilor reale de garanție, acestea fiind supuse tot dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării formalităților de mai sus.
La momentul soluționării cererii apelantei de înscriere provizorie, una dintre condițiile de înscriere a dreptului de ipotecă asupra construcțiilor viitoare era cea a notării, în prealabil, a autorizației de construire, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006 („Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”).
În ceea ce privește obiectul material al privilegiului/ipotecii imobiliare, atât art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864, cât și art. 2386 pct. 6 NCC au în vedere imobilul supus lucrării de construire, reconstruire, reparare.
În considerarea dreptului de ipotecă legală reglementat de art. 2386 pct. 6 NCPC, Legea nr. 7/1996 a fost modificată de așa manieră încât actul normativ republicat prevede la art. 36 alin. 16 dreptul arhitecților și antreprenorilor de a „cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări”.
În speță, imobilul, ce constituie obiectul lucrărilor, este descris în art. 1M coroborat cu lit. A din Premisele contractului de achiziție publică din 11.04.2011, adică terenul „de golf cu 18 găuri împreună cu un Club House, piscină, alee de intrare, cabina oficiu portar, terenuri de tenis și magazii de depozitare, un centru sportiv cu parcări și alei de acces, precum și o zonă de legătură între cele două zone sportive prevăzută cu spații verzi […] în conformitate cu Autorizația de Construire nr. 12 din 14.07.2010 eliberată de Primăria Comunei Fântânele”. Toate acestea sunt imobile în sensul art. 462 și art. 469 din vechiul Cod civil, aspect necontestat de apelantă.
Construcțiile a căror executare a fost asumată de apelantă nu sunt înscrise în cartea funciară și contrar susținerilor acesteia, au, din punct de vedere juridic, caracterul unei construcții viitoare, astfel cum a reținut, de altfel și Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. (în motivarea încheierii de respingere), acesta având în vedere art. 2380 NCC coroborat cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
Astfel cum corect a reținut prima instanță, dreptul de ipotecă legală al apelantei are ca obiect material o construcție viitoare, așa încât înscrierea provizorie a acestuia este condiționată, de notarea în prealabil, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006, a autorizației de construire.
Cu privire la argumentele apelantei referitoare la scopul ipotecii legale al antreprenorului, tribunalul constată că prima instanță nu a negat dreptul de ipotecă legală al apelantei, ci doar a constatat că înscrierea provizorie a acestuia nu respectă condițiile prescrise de lege în acest scop.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 480 alin. 1 din noul Cod de procedură civilă, va respinge apelul.
În temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, va obliga apelanta, căzută în pretenții prin respingerea apelului, să plătească intimatei suma de 124 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanta T. SA, cu sediul în A., .. 28, județul A. înmatriculată la ORC de pe lângă Tribunalul A. sub nr. J._, având CUI_ în contradictoriu cu intimata . & Resort SRL cu sediul în A., B.dul D., nr. 2, . la ORC de pe lângă Tribunalul A. sub nr. J.02/1720, CUI nr._ reprezentată prin administrator Fides Advisor I.P.U.R.L., cu sediul în A., .. 6,., având cod fiscal_ cu sediul procesual ales în Timișoara, . la S.C.A. V. & Asociații, împotriva sentinței civile nr. 5698 din 25.09.2013 pronunțată de Judecătoria A..
Obligă apelanta la plata către intimată a sumei de 124 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 20 ianuarie 2014.
Președinte Judecător
A. C. R. M.
Grefier
I. I.
Red. RM/Thred. FM
Data: 14.02.2014
Ex.4/..2014
Se comunică părților:
apelanta . sediul în A., .. 28, județul A.
intimata . & Resort SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. RFO II-0665 - cu sediul procesual ales în Timișoara, ., județul T., la S.C.A. V. & Asociații
Judecător fond: D. L. C.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 1250/2014. Tribunalul ARAD | Cerere necontencioasă. Sentința nr. 2289/2014. Tribunalul ARAD → |
|---|
