Pretenţii. Sentința nr. 6458/2013. Tribunalul BIHOR
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6458/2013 pronunțată de Tribunalul BIHOR la data de 28-06-2013 în dosarul nr. 17222/271/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BIHOR
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 783/R/2013
Ședința publică de la 28 Iunie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. E. M.-G.
Judecător F. I. C.
Judecător M. C. R.
Grefier S. O.
Pe rol fiind judecarea recursurilor Civile declarate împotriva sentinței civile nr. 6458/2012 pronunțată de Judecătoria Oradea, formulat de recurenții B. F. și C. L. AL MUNICIPIULUI ORADEA - ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA în contradictoriu cu intimata ASOCIAȚIA DE proprietari VENEȚIA, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni nici la cea de a doua strigare a cauzei.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că dosarul este la primul termen de judecată, că recursurile sunt motivare, că s-a solicitat judecarea cauzei în lipsa părților, după care:
I n s t a n ța, consideră cauza lămurită.
TRIBUNALUL
Deliberând:
Asupra recursului de fata retine amatoarele – prin sentința civilă Nr. 6458 din data de 26 Aprilie 2012, pronunțata de Judecătoria Oradea in dosarul nr._, instanța a dispus
- admiterea în parte a acțiunii formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI VENEȚIA, în contradictoriu cu pârâții ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA și B. F.,
- a obligat pe pârâta ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA la plata către reclamantă a sumei de 2.964,59 lei reprezentând restanțe cheltuieli asociație de proprietari pe perioada decembrie 2009-februarie 2012 și a sumei de 1.704,16 lei reprezentând penalități de întârziere aferente.
- a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 5295/12.03.2010 și evacuarea pârâtei B. F. din imobilul situat în Oradea, ., ..
- a respins celelalte pretenții formulate de reclamantă ca nefondate.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut următoarele - pârâta ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, în calitate de titular al dreptului de administrare asupra apartamentului nr. 40 situat în Oradea, ., . și-a achitat cota din cheltuielile de întreținere ale asociației de proprietari ce îi revenea pe perioada decembrie 2009-februarie 2012, în cuantum total de 2.964,59 lei, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, constând în listele de întreținere (f. 28-47 și 66-73).
Prin hotărârile adunării generale a asociației depuse la dosarul cauzei (f. 10-24), s-a prevăzut ca în cazul neachitării în termen de 30 de zile de la data scadenței a cheltuielilor de întreținere proprietarul în cauză datorează penalități de întârziere în cuantum de 0,2% pe zi de întârziere.
Instanța a reținut că pârâta B. F. locuiește efectiv în apartamentul pentru care nu s-au plătit cheltuielile comune, în baza contractului de închiriere nr. 5295/12.03.2012 (f. 5-7) încheiat cu pârâta. În acest contract părțile au stipulat clauza prevăzută la art. 16, lit. g), conform căreia chiriașul este obligat să achite lunar cheltuielile comune către asociația de proprietari.
Conform prevederilor art. 46 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari. Art. 49 din același act normativ statuează că asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată iar penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioada de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat. Aliniatul 2 al aceluiași articol de lege dispune că termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
În conformitate cu prevederile art. 50 alin. 1 Legea nr.230/2007, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Din interpretarea sistematică a acestor prevederi legale, rezultă că pârâta Administrația Imobiliară Oradea, în calitate de titular al dreptului real de administrare derivat din dreptul de proprietate publică, avea obligația legală de a plăti lunar cota de contribuție ce îi revine la cheltuielile asociației de proprietari. Având în vedere că pârâta nu și-a respectat această obligație în perioada decembrie 2009-februarie 2012, acumulând restanțe la plată în cuamtum de 2.964,59 lei, instanța, în temeiul art. 46 din Legea nr.230/2007, a admis acțiunea cu privire la această pârâtă și o a obligat pe pârâta Administrația Imobiliară Oradea la plata către reclamantă a sumei de 2.964,59 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere.
Referitor la capătul de cerere accesoriu privind plata penalităților de întârziere, instanța l-a considerat întemeiat în considerarea dispozițiilor art. 49 alin.1 din Legea nr.230/2007, reținând că, prin hotărârile adunării generale a asociației depuse la dosarul cauzei (f. 10-24), asociația a stabilit un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță afișată pe lista de plată, iar procentul de penalizare s-a stabilit la 0,2% pentru fiecare zi de întârziere.
Prin urmare, pentru neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de plată a sumei de 2.964,59 lei, care îi revenea în calitate de membră a asociației de proprietari, instanța a obligat pe pârâtă să-i plătească reclamantei și suma de 1.704,16 lei, reprezentând penalități de întârziere de 0,2% calculate asupra sumei datorate.
Instanța constată că, deși prin contractul de închireiere nr. 5295/12.03.2012, s-a prevăzut la art. 16, lit. f) că una dintre obligațiile chiriașului este aceea de a achita lunar cheltuielile comune către asociația de proprietari, acestea vor fi achitate pe bază de contract încheiat între chiriaș și asociație (fila 7 verso), un astfel de contract nefiind însă depus în prezenta cauză. Instanța a considerat că o astfel de clauză contractuală, deși valabilă, nu poate produce efecte față de terți în temeiul principiului relativității contractului. Pentru ca o astfel de clauză să producă efecte față de asociația de proprietari, care este un terț față de contractul încheiat între cele două pârâte, era necesar să fie îndeplinite condițiile unei delegații perfecte, care presupun printre altele și acordul delegatarului. Ori, în speță, din niciun mijloc de probă nu rezultă că reclamanta și-a dat acordul ca debitor al obligației de plată a cheltuielilor comune să fie numai pârâta B. F., nu și pârâta Administrația Imobiliară Oradea. În aceste condiții, clauza contractuală menționată poate reprezenta din perspectiva reclamantei cel mult o delegație imperfectă.
Referitor la acțiunea reclamantei față de pârâta B. F., instanța a constatat că între reclamantă și această pârâtă nu există niciun raport juridic, pârâta nefiind obligată față de reclamantă, ea neavând calitatea de proprietar al apartamentului pentru care nu s-au plătit cheltuielile comune. Prin urmare, acțiunea față de această pârâtă a fost respinsă ca nefondată.
De menționat că pârâta Administrația Imobiliară Oradea ar fi putut recupera aceste cheltuieli de la pârâta B. F. pe calea unei cereri de chemare în garanție formulată chiar în prezentul dosar, o astfel de acțiune putând fi formulată însă și pe cale separată, ulterior.
Raportat la petitele privind rezilierea contractului de închiriere nr. 5295/12.03.2010 și la evacuarea chiriașei B. F. din imobil, instanța a considerat că acestea sunt întemeiate. Astfel, instanța a avut în vedere dispozițiile art. 24, lit. c) din Legea locuinței nr. 114/1996, astfel cum erau în vigoare la data nașterii raporturilor juridice dintre părți, care statuau că ,,rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face in urmatoarele conditii: (…) c) la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului’’.
Acest text de lege vizează ipoteza clădirilor cu mai multe locuințe, caz în care cheltuielile asociației care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuință, reprezintă cheltuieli comune. În măsura în care, potrivit legii, aceste cheltuieli sunt în sarcina chiriașului, iar nu a proprietarului – consumul de apă rece și caldă, gaze, energie electrică la părțile de folosință comună etc -, neplata cotei-părți corespunzătoare pe o perioadă de 3 luni justifică rezilierea contractului de închiriere, la cererea asociației, obligată la plată față de creditorii serviciilor prestate. Astfel, asociația de proprietari - prin urmare ceilalți proprietari -, nu poate fi obligată să suporte consecințele insolvabilității chiriașului.
Având în vedere aceste argumente de fapt și drept, instanța a admis și capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere nr. 5295/12.03.2010 și evacuarea chiriașei B. F. din imobil, acest ultim petit derivând din precedentul.
Instanța a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe, in termen legal, au declarat recursuri paratele ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA și B. F..
Recurenta B. F. a solicitat instantei ca, urmare a admiterii recursului, sa dispuna modificarea in parte a sentintei recurate, in sensul respingerii capatului de cerere avand ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr. 5295/12.03.2010 și evacuarea pârâtei B. F. din imobilul situat în Oradea, ., .. 40, județul Bihor.
In motivarea recursului, recurenta învederează ca, pana in prezent, a achitat către asociația de proprietari intimata suma de 2393,2 lei cu titlu debit restant, iar in ceea ce privește sumele datorate cu titlu penalități de întârziere in plata, de comun acord cu creditoarea au convenit asupra unui grafic de plata. In aceste condiții, recurenta apreciază ca nu se mai justifica nici rezilierea contractului de închiriere și nici evacuarea sa din imobilul in litigiu.
In probațiune, recurenta anexează copia chitanțelor de plata.
Recurenta ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA a solicitat instanței ca, urmare a admiterii recursului, sa dispună modificarea in totalitate a sentintei recurate, in sensul respingerii in intregime a cererii de chemare in judecata formulata de asociatia de proprietari reclamanta.
In motivarea recursului, invedereaza ca solutia instantei de fond este netemeinica si nelegala, in masura in care nu a dispus obligarea la plata cheltuielilor de intretinere restante si a penalitatilor de intarziere in plata aferente, si a paratei B. F., care, in calitate de chirias, a fost beneficiara directa a serviciilor de intretinere pentru imobilul situat în Oradea, ., .. 40, județul Bihor.
Recurenta formuleaza cerere de chemare in garantie impotriva chiriasei B. F., solicitand obligarea acesteia la plata tuturor sumelor la achitarea carora a fost obligata recurenta fata de asociatia de proprietari intimata. In motivarea cererii de chemare in garantie, invedereaza ca in conformitate cu prevederile cap. IV, lit. g din contractul de închiriere nr. 5295/12.03.2010, chematei in garantie ii revenea obligatia de a achita asociatiei de proprietari cota parte din cheltuielile de intretinere aferente apartamentului obiect al contractului de inchiriere.
In drept, recurenta a invocat prevederile art. 304, pct. 8 si 9 c.pr.civ.
Prin intampinare, intimata ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI VENEȚIA, a invederat ca nu se opune admiterii celor doua recursuri, avand in vedere ca recurenta B. F. a achitat la zi toate datoriile restante pe care le avea fata de asociatie.
Analizând recursurile, instanța retine ca acestea sânt fondate, urmând a fi admise ca atare, pentru considerentele ce vor succede.
Prin cererea de chemare in judecata pe care a formulat-o asociația de proprietari reclamanta a urmărit realizarea,
- pe de o parte a unui interes patrimonial constând in recuperarea sumelor de bani reprezentând restanțe la cheltuielile de întreținere pe perioada decembrie 2009-februarie 2012 și a sumei de 1.704,16 lei reprezentând penalități de întârziere in plata, aferente imobilului situat în Oradea, ., .. 40, județul Bihor, imobil aflat in administrarea paratei de rd. 1 si închiriat in favoarea paratei de rd. 2.
- pe de alta parte a unui interes nepatrimonial, constând in rezilierea contractului de închiriere nr. 5295/12.03.2010 intervenit intre cele doua parate și evacuarea pârâtei B. F. din imobilul din litigiu, pentru a preveni acumularea in viitor a unor restante si mai mari.
Acțiunea reclamantei este justificata in drept prin prisma dispozițiilor art. 46, 49, 50, al. 1 din Legea nr 230 din 2007, respectiv art. 24, lit. c din Legea nr. 114 din 1996.
Insa, ulterior pronunțări sentinței recurate, recurenta B. F. a achitat către asociația de proprietari intimata toate sumele datorate cu titlu debit restant si penalități de întârziere in plata, astfel cum rezulta din chitanțele de plata anexate cererii de recurs, plata la zi a tuturor datoriilor fiind confirmata si prin pozitia procesuala exprimata de asociația de proprietari intimata.
Printre condițiile de exercitare a acțiunii civile, se enumera afirmarea unui drept – formularea unei pretenții - si interesul .
Pretenția formulata de reclamanta, constând in invocarea unui drept de creanța, a rămas fără obiect, urmare a plăților efectuate de parata recurenta B..
In ceea ce privește capetele de acțiune vizând rezilierea contractului de închiriere nr. 5295/12.03.2010 intervenit intre cele doua parate și evacuarea pârâtei B. F. din imobilul din litigiu, acestea au rămas lipsite de interes legitim, născut, actual, personal si direct, întrucât, in condițiile in care nu mai exista nici o datorie restanta fata de asociația de proprietari reclamanta, aceasta nu se mai expune la nici un prejudiciu in acest moment, care sa justifice admiterea cererii de reziliere a contractului de închiriere si evacuarea paratei chiriașe.
Motiv pentru care, reținând incidenta motivului de modificare prevăzut de art. 304, pct. 9 c.pr.civ., urmează a se admite ca fondate ambele recursuri, cu consecința modificării in parte a sentinței recurate, in sensul respingerii cererii de chemare in judecata formulata de reclamanta fata de cele doua parate.
Cat privește cererea de chemare in garanție formulata pentru prima data in recurs de recurenta AIO in contradictoriu cu chemata in garanție B. F., aceasta urmează a fi respinsa ca inadmisibila, fata de dispozițiile art. 61, al. 1 c.pr.civ.
Instanța ia act ca nu au fost solicitate cheltuieli de judecata in recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca inadmisibila cererea de chemare in garanție formulata in recurs de recurenta ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, in contradictoriu cu chemata in garanție B. F..
Admite ca fondate recursurile civile introduse de recurentele ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, cu sediul în Oradea, Piața Unirii, nr. 1, jud. Bihor și B. F., cu domiciliul în Oradea, ., .. 40, județul Bihor, in contradictoriu cu intimata ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI VENEȚIA, cu sediul în Oradea, ., județul Bihor, împotriva sentinței civile nr. 6458 din 26.04.2012 pronunțată de Judecătoria Oradea pe care o modifica in parte in sensul ca
Respinge acțiunea formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI VENEȚIA, în contradictoriu cu pârâții ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA și B. F..
Menține restul dispozițiilor sentintei recurate.
Fără cheltuieli de judecata in recurs.
Definitiva si irevocabila.
Pronunțată în ședința publică de la 28 Iunie 2013.
Președinte, L. E. M.-G. | Judecător, F. I. C. | Judecător, M. C. R. |
Grefier, S. O. |
Red. Jud. I.F. – M. V.
Red. Jud. T.B. – M. C. R.
Tehnored. S.O.
2 ex/ 03 Iulie 2013
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 1307/2013. Tribunalul BIHOR | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
