Pretenţii. Decizia nr. 255/2014. Tribunalul BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 255/2014 pronunțată de Tribunalul BOTOŞANI la data de 07-10-2014 în dosarul nr. 4050/222/2013
Dosar nr._ pretenții
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BOTOȘANI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din data de 7 octombrie 2014
Instanța compusă din:
PREȘEDINTE: P. I.
JUDECĂTOR: A. M.
Grefier B. C.
Decizia civilă nr. 255 A
La ordine judecarea apelului civil formulat de reclamantul apelant M. B. – prin primar, în contradictoriu cu pârâta intimată B. G., împotriva sentinței civile nr. 823 din 17 aprilie 2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei D., având ca obiect, pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat M. A., în calitate de curator pentru pârâta intimată B. G., lipsă fiind celelalte părți.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că procedura de citare este legal îndeplinită, după care:
Constatând că nu mai sunt cereri de formulat sau excepții de invocat instanța acordă cuvântul asupra fondului apelului.
Avocat M. A., în calitate de curator pentru pârâta intimată B. G. solicită respingerea apelului, arătând că în ceea ce privește capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, prima instanță a reținut că este vorba despre un pact comisoriu de grad I și că lipsește punerea în întârziere prin notificare, motiv pentru care a respins acest capăt de cerere. Totodată solicită respingerea capătului de cerere privind evacuarea, menționând că nu ar fi în interesul pârâtei să fie evacuată din imobil.
TRIBUNALUL,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei D. sub nr._ din 08.11.2013, reclamanta M. D. a solicitat în contradictoriu cu pârâta B. G. obligarea acesteia la plata sumei de 2201,44 lei din care suma de 1.167,05 lei reprezentând c/v chiriei și suma de 1.034,39 lei reprezentând penalități de întârziere.
În motivarea acțiunii reclamanta M. D. prin primar a arătat că în baza contractului de închiriere încheiat cu pârâta, a pus la dispoziția acesteia o locuință situată în D., .. 3, .. 2, . și aceasta avea obligația să achite o chirie lunară.
În dovedirea acțiunii a depus la dosar contractul de închiriere nr. 10/22.09.2008 (f. 5-7), înștiințare de plată nr. 7764/20.06.2013 (f. 4) și calcul penalități (f. 7).
În drept a invocat prevederile Codului Civil, Legii 114/1996, OUG 40/1999 și art. 17 din Legea 146/1997.
Pârâta nu și-a exprimat poziția procesuală față de acțiunea introductivă deși i s-a comunicat acțiunea în cadrul procedurii reglementate de art. 201 Cod procedură civilă și a fost legal citată la termenul din data de 27 februarie 2014.
Prin sentința civilă nr. 823 din 17 aprilie 2014 Judecătoria D. a respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr. 11/22.03.2014 și evacuarea pârâtei din imobilul situat în D., .. 3, . jud. B. și a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta M. D. prin primar și în consecință a obligat pârâta B. G. să achite reclamantei M. D. prin primar suma de 3.818,10 lei din care suma de 1909,05 lei reprezintă chiria datorată pentru perioada 10.09.2012 – 24.03.2014 și suma de 1.909,05 lei reprezintă penalități de întârziere pentru perioada 10.09.2012 – 24.03.2014.
A obligat pârâta B. G. să plătească reclamantei suma de 352 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în acest sens prima instanță a avut în vedere analizând materialul probator administrat în cauză cu privire la rezilierea contractului de închiriere că reclamanta M. D. prin Primar este proprietara imobilului situat în D., .. 3, . . și în baza contractului de închiriere încheiat la data de 22.09.2008 a cedat dreptul de folosință asupra acestui apartament în favoarea pârâtei pentru o perioadă de 1 an.
După acest moment pârâta a continuat să locuiască în camera respectivă, fără opoziție din partea proprietarului și astfel, instanța a reținut că după expirarea contractului a operat tacita relocațiune prevăzută de art. 1437 cod civil 1864 –deplin aplicabilă litigiului dedus judecății, între părți producând efecte un nou contract de închiriere, în aceleași condiții, dar pe o durată nedeterminată.
A mai reținut prima instanță că, clauzele contractuale exprese privind rezoluțiunea (rezilierea) contractului pentru neexecutare poarta denumirea de pacte comisorii și ele reprezintă o rezoluțiune convențională.
Față de susținerile reclamantei și dispozițiile art. 4 par. 2 lit) b din contract prima instanță a reținut că în litigiul dedus judecății se găsește în prezența unui pact comisoriu de grad I și, mai mult, nici nu se invocă ca motiv al rezilierii culpa evidentă a pârâtei (neplata chiriei), motiv pentru care a reținut existența unui pact comisoriu care reproduce întocmai prevederea art. 1020 Cod Civil 1864, din care rezultă că rezoluțiunea este si rămâne judiciară.
Așadar, a reținut prima că în caz de rezoluțiune judiciară, instanța are a verifica existența unei fapte ilicite a debitorului (care constă tocmai în neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligației), existența vinovăției acestuia (adică, neexecutarea să îi fie imputabilă) și îndeplinirea cerinței privind punerea în întârziere a debitorului obligației neexecutate, instanța având posibilitatea de a acorda debitorului, după circumstanțe, un termen de grație pentru aducerea la îndeplinire a obligației.
În cauza dedusă judecății, reclamanta a solicitat, în cursul judecății respectiv în anul 2014, rezilierea contractului de închiriere invocând neprezentarea chiriașului la reactualizarea contractului la data de 22.09.2009.
În speța dedusă judecății părțile nu au prevăzut această obligație certă în sarcina debitoarei și nici un termen cert pentru îndeplinirea acestei obligații, fiind de menționat că împlinirea termenului marchează doar momentul în care obligația trebuie executată, adică momentul în care aceasta devine scadentă.
Acest moment este însă în strânsă legătură cu una din condițiile impuse pentru rezoluțiunea contractelor și anume cu punerea în întârziere a debitorului.
În speța dedusă judecății, reclamanta nu a făcut dovada comunicării notificării către chiriașa sa deși, potrivit art. 249 C., avea această obligație procesuală, motiv pentru care, în prezența unui pact comisoriu de grad I și a lipsei punerii în întârziere prin notificare prima instanță a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de 22.09.2008.
Referitor la capătul de cerere privind evacuarea pârâtei din spațiul închiriat prima instanță a reținut că în speța dedusă judecății instanța a dispus respingerea capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere și pe cale de consecință folosirea de către pârâtă a locuinței în temeiul tacitei relocațiuni respectiv având la bază un temei legal. Mai mult, reclamanta nu a înțeles să anunțe concediul contractului de închiriere încheiat pe o durată determinată.
Față de aceste aspecte, prima instanță a constatat că în cauză ne aflăm în prezența unui contract de închiriere care produce efecte juridice și care nu a fost denunțat unilateral de către reclamantă și astfel, măsura solicitată a fi luată cu acest scop reprezintă o încălcare a dreptului la respectarea domiciliului prin prisma art. 8 din Convenție.
În consecință prima instanță a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind evacuarea pârâtei din imobilul situat în D., .. 3, .. 2, ..
În ce privește chiria aferentă imobilului situat în D., .. 3, .. 2, . prima instanță a reținut că în baza contractului nr. 10/22.09.2008 reclamanta a închiriat imobilul – apartament situat 10/22.09.2008 către pârâtă însă aceasta nu a achitat contravaloarea chiriei pentru perioada 10.09.2012 – 24.03.2014 acumulând un debit în sumă de 1.109,05 lei.
Conform dispozitiilor art. III alin. 1 lit) b pct. 2 din contractul mai sus menționat, pârâtul se obliga să plătească reclamantului contravaloarea chiriei la termenul stabilit.
De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 11 alin. 1 lit. c din contractul mai sus menționat este prevăzută obligația pârâtului de a plăti în cazul întârzierii la plată a penalităților la nivelul dobânzii datorate pentru neplata obligațiilor bugetare pentru fiecare zi de întârziere, calculate la suma datorată.
În lumina contractului nr. 10/22.09.2008, a situației chiriei restante și a poziției procesuale pasive a pârâtei instanța a reținut că aceasta a acumulat un debit în sumă totală de 1.109,05 lei reprezentând chiria datorată în perioada 10.09.2012 – 24.03.2014.
Conform dispozițiilor art. 969 Cod civil vechi și a art. 1270 NCC contractele legal încheiate sunt obligatorii pentru părți având forță juridică similară unei legi dar ele trebuie executate cu bună credință având în vedere și dispoz. art. 1073 Cod civil și art. 1556 NCC potrivit căreia creditorul are dreptul la executarea întocmai a obligației de către debitor, iar în caz contrar are dreptul la despăgubiri.
În cadrul raporturilor juridice obligaționale, creditorului care invocă obligarea debitorului la îndeplinirea unei anume obligații îi revine sarcina de a dovedi existența creanței, respectiv a raportului juridic care a dat naștere dreptului său subiectiv.
Odată făcută această probă, pârâtul este obligat să iasă din pasivitate și în apărare să facă dovada fie a ineficienței raportului juridic obligațional în baza căruia creditorul își întemeiază dreptul său de creanță, fie a executării obligației invocată de către creditor.
În prezenta cauză a constatat prima instanță că reclamantul M. D. prin Primar a făcut dovada prin administrarea probei cu înscrisuri a existenței raportului juridic obligațional având în vedere contractul de închiriere anexat iar pârâta nu a administrat nici o probă din care să rezulte executarea obligației care îi incumbă, și a recunoscut în fața instanței existența debitului solicitând eșalonarea la plată a acestuia.
Că obligarea pârâtei la plata contravalorii chiriei corespunde prevederilor art. 969 Cod civil și 1073 Cod civil, care stipulează principiul obligativității actelor juridice legal încheiate și principiul dreptului creditorului la executarea întocmai a obligației de către debitor, fiind îndeplinite și condițiile referitoare la necesitatea existenței unei creanțe certe, lichide și exigibile.
Față de considerentele arătate mai sus prima instanță a admis cererea de chemare în judecată și a obligat pârâta la plata sumei de 1.909,05 lei reprezentând chiria datorată pentru perioada 10.09.2012 – 24.03.2014.
A mai reținut prima instanță că stipularea unei penalități de 0,5% pe zi de întârziere în condițiile în care valoarea penalităților de întârziere poate depăși valoarea debitului, echivalează cu o penalitate cumulată de 182,50 % pe an și contravine dispozițiilor imperative ale Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianți și consumatori, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 65/2002.
A mai reținut prima instanță că mai mult, potrivit art. II alin. ultim din contractul de închiriere penalitățiile nu pot depăși totalul chiriei restante iar penalitățile calculate de creditoare depășesc cuantumul dobânzii legale și se află într-o disproporție vădită cu orice prejudiciu ce ar putea fi în mod rezonabil presupus, incluzând costurile pentru recuperarea creanței. Această disproporție creează un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților, contrar cerințelor bunei-credințe și în detrimentul consumatorului.
Concluzionând prima instanță a reținut că nerespectarea dispozițiilor imperative, de ordine publică, ale art. 4 din Legea nr. 193/2000, atrage nulitatea absolută parțială a clauzei penale abuzive, până la o limită ce poate fi apreciată ca rezonabilă în raport cu prejudiciul cauzat.
Instanța a reținut faptul că pentru perioada 10.09.2012 – 24.03.2014, pârâta datorează cu titlu de chirie suma de 1.109,05 lei și în consecință valoarea penalităților ce pot fi solicitate sunt limitate la suma de 1.909,05 lei.
În aceste condiții, debitoarea a fost obligată la plata unor penalități de întârziere egale cu suma rămasă neachitată și solicitată de creditoare, respectiv 1.909,05 lei.
Având în vedere culpa procesuală a pârâtei și faptul că reclamanta a dovedit cheltuielile judiciare realizate, instanța a admis capătul de cerere a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 300 lei cu titlu de cheltuieli judiciare reprezentând onorariu curator special.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel în termen legal M. D. – prin primar arătând că prima instanță i-a acordat doar plata chiriei restante cu accesoriile aferente dar i-a respins capetele de cerere privind desființarea contractului și evacuarea, reținând că nu au indicat în acțiune cum ar fi temeiul „....și că nici nu s-a invocat drept motiv al rezilierii culpa evidentă a pârâtei, neplata chiriei. A mai arătat că prima instanță a reținut că potrivit art. 1020 Cod civil 1864 că, condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice în cazul când una din părți nu îndeplinește angajamentul său și că nu au invocat în acțiune culpa evidentă a pârâtei cu privire la neplata chiriei lunare care nu este adevărat deoarece tocmai acesta este motivul formulării cererii de chemare în judecată.
În dezvoltarea motivelor de apel reclamantul a mai arătat că potrivit textului de la 1020 Cod civil vechi, nu trebuia să dovedească culpa pârâtei întrucât neplata chiriei la termenele stipulate în contract dă curs de drept în a cere desființarea contractului. Și, mai mult decât atât, reclamantul apelant a învederat că pârâta și-a abandonat locuința, are informații că are o altă locuință în Portugalia și prin urmare este impardonabil ca o locuință abandonată de tip social să nu poată fi atribuită unor oameni care au o reală nevoie de un acoperiș deasupra capului. De asemenea, a mai arătat că împotriva pârâtei a mai fost pronunțată sentința civilă nr. 2470 din 5.11.2012 prin care de asemenea pârâta a fost obligată la plata debitelor restante pentru aceeași locuință.
În dovedire, apelantul reclamant a depus la dosar înscrisuri, respectiv proces verbal din 9.05.2014, din care rezultă că imobilul închiriat este abandonat, copii după procura specială dată de pârâta B. G. la data de 9.09.2008 pentru fiul său B. F., în vederea prelungirii contractului de închiriere, autentificată de către Consulatul de la Ambasada României din Lisabona - Portugalia, precum și copie după sentința civilă nr. 2470 din 5.11.2012, pronunțată de către Judecătoria D..
Examinând sentința apelată prin prisma motivelor de apel formulate și a dispozițiilor legale aplicabile în cauză, Tribunalul va reține că apelul este întemeiat și îl va admite pentru cele ce în continuare se vor arăta.
Astfel, din probatoriul administrat în cauză, rezultă că părțile litigante sunt părți contractante în convenția de închiriere din 22.09.2008, cu privire la imobilul situat în municipiul D., ., .. 2, apt. 6, jud. B., compusă din 3 camere de locuit în suprafață de 39,17 m.p. și dependințe principale în suprafață de 21,60 m.p.
Termenul de închiriere prevăzut în contract este de un an cu începere de la data de 01.08.2008 până la 1.08.2009 cu posibilitatea prelungirii cu acordul ambelor părți.
Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, nu rezultă că ar fi existat o reînnoire expresă a contractului de închiriere după data expirării prevăzută în contract, așa încât, referitor la capetele de cerere privitoare la rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei din spațiul situat în D., ., .. 6, instanța de apel va reține că potrivit art. 1020 din Cod civil aplicabil speței în discuție simplul fapt al neîndeplinirii obligației de către pârâtă conduce la rezoluțiunea contractului care, în contractele sinalagmatice este întotdeauna subînțeleasă.
Or, în prezenta speță, este evidentă cererea reclamantului de reziliere, în principal a contractului pentru neplata chiriei și pentru lipsa de interes a pârâtei care nu s-a prezentat și nu a solicitat reînnoirea contractului.
În lipsa unor probe în apărare, care să fie administrate de către pârâtă, instanța de apel trebuie să dea eficiență susținerilor reclamantului și să aprecieze că imobilul este părăsit și nefolosit de către pârâtă, care, are un nou domiciliu în străinătate, așa încât menținerea contractului nu ar face decât să o împovăreze pe pârâtă cu plata unei chirii mari ca valoare, la care se adaugă și penalitățile de întârziere prevăzute în contract. De altfel, în sarcina pârâtei s-a mai reținut și obligația și de plată a chiriei restante care a fost calculată și prin sentința civilă nr. 2470 din 5.11.2012 în care reclamantul a solicitat doar plata chiriei pentru perioada 1.01._12, plus penalitățile de întârziere.
Prin urmare, față de cele ce preced, instanța de apel va constata că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege și contract referitoare la rezilierea contractului deoarece pârâta se află în culpă pentru neplata chiriei pentru o perioadă mai mare de timp de trei luni consecutiv, cu consecință directă privind evacuarea pârâtei din spațiul închiriat, întrucât nu și-a respectat obligațiile asumate prin contract.
Ca atare, pentru motivele expuse, Tribunalul în temeiul art. 480 din codul de procedură civilă va admite apelul reclamantei și va schimba sentința civilă nr. 823 din 17.04.2014 în sensul celor menționate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite cererea de apel formulată de reclamantul M. D., în contradictoriu cu pârâta intimată B. G., cu domiciliul în mun. D., ., .> Schimbă, în parte, sentința civilă nr. 823 din 17.04.2014 a Judecătoriei D. în sensul că admite capetele de cerere având ca obiect evacuare și reziliere contract.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 11/22.09.2008.
Dispune evacuarea pârâtei din spațiul situat în M. D., .. 3, ., jud. B..
Menține restul dispozițiilor sentinței care nu sunt contrare prezentei hotărâri.
Suma de 300 lei reprezentând onorariul curatorului special se va avansa Baroului de Avocați B. din fondurile Ministerului Justiției. Obligă intimata să plătească statului suma de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Prezenta hotărâre se va comunica Ministerului Finanțelor Publice Agenția D..
Pronunțată în ședința publică din data de 7 octombrie 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
P. I. A. M. B. C.
Red.A.M./12.01.2015
Judec.N. M. I.
Dact.B.C./12.01.2015
4 exp.
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 296/2014. Tribunalul BOTOŞANI | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... → |
|---|
