Anulare act. Sentința nr. 1718/2015. Tribunalul BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1718/2015 pronunțată de Tribunalul BOTOŞANI la data de 21-04-2015 în dosarul nr. 204/2015
Dosar nr._ APEL - anulare act
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR. 204
Ședința publică de la 21 aprilie 2015
Completul compus din:
Președinte - L. L.
Judecător – P. I.
Grefier – U. G. D.
Pe rol judecarea apelului formulat de apelantul A. M., domiciliat în satul și . împotriva sentinței civile nr. 1718 din 3 octombrie 2014 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei D. în contradictoriu cu intimații . SRL cu domiciliul procesual ales la Cabinetul de avocatură G. D. din B., .. 24, . și succesorii în drepturi de pe urma lui M. Stratica – decedată, respectiv moștenitorii I. E. și I. G., acțiune civilă având ca obiect „ anulare act ”.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă apelantul asistat de avocat F. M., intimații moștenitori I. E. și I. G. iar pentru societatea intimată avocat A. M. substituind pe avocat G. D..
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care evidențiată părțile, obiectul pricinii și că procedura de citare este legal îndeplinită. Totodată, se învederează că dosarul se află la al treilea termen de judecată.
Se constată că prin intermediul registraturii apelantul a depus la dosar certificatul de moștenitor autentificat sub nr. 58 la data de 4 martie 2015 de Societatea Profesională Notarială T. D. și P. L. din D., județul B..
Apărătorul societății intimate depune la dosar delegația de substituire.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă părților cuvântul asupra apelului.
Avocat F. M. solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii ca nefondată, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Arată că Contractul de arendă a fost încheiat în baza Legii 16/1994 modificat prin Legea 20/2008, iar în anul 2011 legiuitorul nu a prevăzut sancțiunea nulității contractului de vânzare – cumpărat încheiat pentru nerespectarea dreptului de preemțiune. M. Stratica era o persoană în vârstă, neștiutoare de carte iar la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare aceasta l-a confirmat prin amprentarea degetului. În schimb, contractul de arendă este semnat. Precizează că apelantul a fost un cumpărător de bună credință și nu a avut cunoștință de faptul ca vânzătoarea să fi încheiat vreun contract de arendă.
I. E. și I. G. în calitate de moștenitori al lui M. Stratica arată că nu sunt de acord cu anularea contractului de vânzare – cumpărare.
Avocat A. M. pentru societatea intimată solicită respingerea apelului și menținerea sentinței ca fiind legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată.
Arată că potrivit Contractului de arendă societatea a arendat de la intimata M. Stratica suprafața de teren de 3900 mp iar termenul de arendare era de 5 ani. Potrivit clauzei speciale de la art. VI. 6.7 din contract, s-a prevăzut și un pact de preferință în cazul în care arendatoarea/proprietarul hotărăște să vândă terenul, pact intitulat de către părți „drept de preemțiune”, având obligația să anunțe arendașul.
Ulterior, M. Stratica a înstrăinat terenul arendat fără a înștiința arendașul cu privire la intenția sa de vânzare. Intimata nu a respectat pactul de preferință prevăzut în contractul de arendare, împrejurare ce duce la nulitatea contractului de vânzare – cumpărare. Mai mult, arendașul era dispus să cumpere acest teren.
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată sub nr._ din 14 ianuarie 2014, reclamanta . SRL a chemat în judecată pe pârâții M. Stratica și A. M. solicitând să se dispună nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1994 /27 septembrie 2011 cu privire la suprafața de 3900 m.p. teren situat în PC 177/103 din extravilanul comunei Broscăuți, Jud. B..
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta M. Stratica contractul de arendă nr. 2266/11 septembrie 2009 pe o durată de 5 ani, urmând să expire pe 11 septembrie 2014. În contract era inserată o clauză cu privire la un drept de preempțiune în favoarea sa, însă pârâta la 2 ani de la încheierea contractului de arendare a vândut terenul, încălcându-i astfel dreptul de preempțiune.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 948 cod civil raportat la art. 966, 1006 și 1010 Cod civil.
În dovedire a depus înscrisuri, a solicitat proba testimonială și cea cu interogatoriu.
Pârâta M. Stratica nu a depus întâmpinare, în schimb pârâtul A. M. a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată deoarece la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare era în vigoare Legea nr. 247/2005 care nu prevedea un drept de preempțiune. Ulterior, același pârât a învederat prin concluziile scrise finale că de fapt contractul de arendă nu mai este în ființă și el a fost de bună credință la data perfectării acelei vânzări a cărei nulitate se solicită.
În dovedire a depus înscrisuri și a solicitat proba testimonială .
Prin sentința civilă nr. 1718 din 3 octombrie 2014, Judecătoria D. a admis acțiunea și a constatat nul contractul autentificat sub nr. 1994 din 27 septembrie 2011, respectiv doar cu privire la suprafața de 3900 m.p. teren situat în PC nr. 177/103 din extravilanul comunei Broscăuți, Jud. B..
Pârâții au fost obligați să plătească reclamantei 77 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în acest sens, Judecătoria a avut în vedere că printre clauzele contractului s-a prevăzut în cap. VI, pct. 6.7. că în cazul în care proprietarul se hotărăște să vândă terenul este obligat să anunțe arendașul deoarece acesta are conform prevederilor legale un drept de preempțiune privind cumpărarea.
Așa cum rezultă din declarațiile martorilor contractul de arendare s-a derulat fără probleme până în data de 27 septembrie 2011 când pârâta M. Stratica, în calitate de proprietară a terenului arendat, a vândut acest teren celuilalt pârât prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1994 din acea dată.
Din declarațiile martorilor, cât și din interogatoriu luat pârâtului A. M. rezultă că acest pârât își are domiciliul în ., acolo unde se află și terenul în litigiu și că acesta știa de existența unui contract de arendă de care beneficia reclamanta, sens în care a și discutat cu unii dintre martori.
Semnificativă în acest sens este și contradicția ce rezultă din interogatoriul acestui pârât care a reliefat că deși știa de un contract de arendă încheiat cu reclamanta, nu cunoștea că acest teren se află în posesia reclamantei. Or, martorii au subliniat că acest pârât avea cunoștință de faptul că reclamanta lucra terenul și că cealaltă pârâtă își primea cuvenita arendă.
S-a reținut că dreptul de preempțiune invocat de reclamantă a fost reglementat pentru prima dată prin legile fondului funciar.
Potrivit art. 9 din Legea 16/1994 și art. 5 din Legea nr.54/1998 arendașul, persoană fizică sau juridică avea drept de preempțiune în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan pe care le arendase.
Prin Legea nr. 247/2005 au fost abrogate expres atât Legea nr. 54/1998 cât și art.9 din Legea nr. 16/1994.
Ca atare, pe data abrogării acestor texte de lege dreptul de preempțiune nu mai era reglementat. Cum contractul de arendă a fost încheiat la 11 septembrie 2009, deci înainte de . noului Cod civil care instituia din nou dreptul de preempțiune, este de observat că dreptul de preempțiune nu mai avea temei legal.
În lipsa unor prevederi legale instanța reține totuși că există un contract valabil încheiat între părți, în care s-a prevăzut că arendașul ar avea un drept de preempțiune în cazul înstrăinării prin vânzare.
S-a mai reținut că potrivit art. 123 alin. 2 din Legea nr. 71/2011, pentru dreptul de preempțiune creat prin convenția părților dispozițiile noului Cod civil se aplică numai contractelor încheiate după 1 octombrie 2011.
Față de această dispoziție imperativă, s-a constatat că sunt aplicabile prevederile Codului civil din anul 1864 - singurele norme care supuneau contractul de arendă legalității, (dat fiind că legile speciale cu privire la dreptul de preempțiune erau abrogate la data încheierii contractului de arendă).
S-a mai constatat că libertatea contractuală la data arendării nu era îngrădită, așa încât părțile puteau încheia acest contract dar numai sub verificarea existenței sau nu a unui veritabil drept de preempțiune.
Dreptul de preempțiune are natură legală fiind dat de norme imperative și ca atare voința proprietarului vânzător nu are nici un rol la nașterea și exercitarea dreptului de preempțiune. Se deduce astfel că dreptul de preempțiune o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor și fiind un drept absolut, este opozabil tuturor și ca atare nu este necesar ca la anularea contractului să fie dată buna sau reaua-credință a terțului cumpărător.
La data încheierii contractului de arendă nu mai existau norme care să instituie un drept de preempțiune, astfel încât în mod eronat reclamanta invocă existența acestui drept. S-a reținut că este totuși indiscutabil că reclamanta și pârâta M. Stratica au avut în vedere (prin punctul 6. 7. din Contractul de arendare) instituirea unui drept de preferință în favoarea reclamantei în situația în care pârâta ar fi dorit să vândă terenul arendat.
Spre deosebire de dreptul de preempțiune, dreptul de preferință nu are natură legală, ci una contractuală, părțile stipulând un pact de preferință pe care instanța nu-l poate ignora. Prin natura sa pactul de preferință conferă reclamantei un drept de a intenta o acțiune în anularea vânzării dar sub dovada că vânzarea s-a făcut în frauda sa cu complicitatea terțului achizitor .
Cum pârâta M. Stratica nu a avut o atitudine activă în a înlătura presupusa fraudă, iar pârâtul A. M. a dovedit a fi în cunoștință de cauză la data cumpărării terenului arendat, despre vătămarea drepturilor reclamantei, instanța a constatat că sunt date cerințele legale pentru ca să dispună anularea contractului de vânzare - cumpărare în ce privește suprafața de 3900 m.p. teren agricol extravilan arendat de reclamantă.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul A. M. criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
A arătat că legiuitorul nu a prevăzut sancțiunea nulității contractului de vânzare – cumpărare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemțiune.
Pârâta M. Stratica a fost prezentă la termenul de judecată din 27 iunie 2014, însoțită de sora sa și nu i s-a putut lua interogatoriu, deoarece aceasta nu avea capacitatea de a da declarații, nu știa carte, neputând să-și exprime punctul de vedere față de cererea de chemare în judecată și să declare dacă avea cunoștință de contractul de arendă.
De asemenea, a arătat că pe contractul de vânzare cumpărare la rubrica „semnătura” apare amprenta pârâtei, iar contractul de arendă la aceeași rubrică este semnat.
Apelantul nu a avut cunoștință la momentul cumpărării de existența contractului de arendă încheiat de M. Stratica și societatea intimată. Din depozițiile martorilor nu rezultă faptul că apelantul ar fi știut de contractul de arendă, ci că a discutat cu vecinii terenului abia după încheierea contractului pentru a verifica întinderea terenului.
Prin întâmpinare intimata . SRL a solicitat respingerea apelului întrucât potrivit contractului de arendă nr. 2266/2009 părțile au convenit să se notifice reciproc cu privire la intenția de încetare a contractului. Astfel, arendatoarea s-a obligat în baza contractului de arendă ca, în cazul în care intenționează să înstrăineze prin vânzare terenul, să înștiințeze în scris arendașul, conform clauzei speciale de la art. VI.6.7 din contract.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de control judiciar constată că apelul este fondat.
Potrivit art. 9 din Legea 16/1994: „Arendașul, persoană fizică, are drept de preempțiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.
Dreptul de preempțiune se exercită în condițiile legii.”
De asemenea, conform art. 5 din Legea 54/1998: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendașilor.”
Aceste texte de lege au fost însă abrogate prin art. 8 din Legea 247/2005.
Așadar, la data încheierii contractului de arendă nu mai exista nicio prevedere legală a dreptului de preemțiune.
Oricum, sancțiunea aplicabilă în cazul nerespectării acestui drept nu era nulitatea absolută, ci nulitatea relativă situație precizată expres chiar de către legiuitor prin art. 14 din Legea 54/1998 („1 Nerespectarea dispozițiilor art. 2 alin. (1) și ale art. 12 alin. (1) și (2) atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare sau, după caz, a contractului de schimb, iar nerespectarea dispozițiilor art. 5 și 6 atrage nulitatea relativă a contractului”).
De altfel, nici nu exista un interes public în asemenea situații, ci doar între părți.
Rezultă deci, că reclamanta (în calitate de terț în raport cu contractul de vânzare – cumpărare) nu poate solicita anularea contractului invocând nulitatea relativă a acestuia.
Prin urmare, în speță la nivelul anului 2009 când s-a încheiat contractul de arendă și la nivelul lui septembrie 2011 când s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare, reclamanta nu mai putea pune problema constatării nulității sau a fraudei la lege, ci eventual a unor despăgubiri determinate de nerespectarea unei obligații contractuale.
Frauda la lege constatată de instanța de fond este nejustificată câtă vreme nu exista în 2009 – septembrie 2011 și o lege care să impună acest drept de preemțiune.
Într-adevăr, conform art. 1849 NCC: „Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730 - 1.739.”
Dar potrivit art. 102 din Legea 71/2011: „(1) Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.
(2) Modificarea contractului se face cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării. În privința elementelor ce nu fac obiectul modificării, sunt aplicabile dispozițiile alin. (1).”
Așadar, având în vedere aceste dispoziții exprese, rezultă că în speță nu este aplicabil Noul Cod civil, contractul de vânzare – cumpărare fiind încheiat înainte de . acestuia.
Așa fiind, în temeiul art. 480 alin. 2 NCPC, tribunalul va admite apelul schimbând în tot sentința în sensul respingerii acțiunii ca nefondată.
În temeiul art. 453 NCPC, reclamanta va fi obligată să plătească pârâtului apelant A. M. cheltuielile de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DISPUNE
Admite apelul declarat de pârâtul A. M., domiciliat în satul și . împotriva sentinței civile nr. 1718 din 3 octombrie 2014 pronunțată de Judecătoria D. pe care o schimbă, în tot, în sensul că respinge ca nefondată acțiunea.
Obligă intimata . SRL D., cu sediul în ., județul B., cu domiciliul procesual ales la Cabinetul de avocatură G. D. din B., .. 24, . să plătească apelantului A. M. suma de 538 lei cu titlu de cheltuieli de judecată de la prima instanță și din apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 21 aprilie 2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
L. L. P. I. U. D.
Red. L.L./ 15 iulie 2015
Jud. Murarașu I.
Dact. D.U.
Ex. 6/16 iulie 2015
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 158/2015. Tribunalul BOTOŞANI | Fond funciar. Decizia nr. 182/2015. Tribunalul BOTOŞANI → |
|---|
