Revendicare imobiliară. Decizia nr. 139/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 139/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 11-04-2013 în dosarul nr. 506/62/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
Decizia nr. 139/. publică in data de 11 aprilie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. R.
Judecător P. M.
Grefier C. L.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului declarat apelanții T. M., T. G., G. F., N. D., G. M. I., G. F., G. A. T., K. A., B. A., în contradictoriu cu S. C.- PRIN M.. SMAU P., S. G.-PRIN M.. SMAU P., SMAU P., având ca obiect revendicare imobiliara RJ -_ .
La apelul nominal, făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Dezbaterile în prezenta cauză civilă au avut loc în ședința publică din data de 22 martie 2013, când părțile prezente au formulat concluzii în sensul celor consemnate prin încheierea de ședință din acea zi, și care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar instanța, pentru a acorda posibilitatea părților de a formula concluzii scrise, în temeiul dispozițiilor art. 146 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de 29 martie 2013, când având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul dispozițiilor art. 260 alin. 1 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de 05 aprilie 2013 și ulterior din aceleași motive a amânat pronunțarea pentru data de astăzi, când
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelurilor de față, constată următoarele:
I. Prin sentința civilă 9871/29.10.2009 pronunțată de Judecătoria B. în rejudecare, în dosar nr._ s-a hotărât în sensul că:
- s-a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, invocată de chemații în garanție B. A., K. A. si T. I., ca neîntemeiată;
- s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamanții S. C., S. G., ambii prin mandatar SMAU P. si SMAU P. in nume propriu care a preluat si calitatea procesuala activa a reclamantei B. E. și, consecință:
- pârâtul a fost obligat să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul teren in suprafață de 1.600 mp situat in Predeal, Șoseaua Națională nr. 34, la punctul denumit „Malul Ursului”, teren care face parte din terenul in suprafață de 4.170 mp cu nr. cadastral 1641, cu nr. cadastral nedefinitiv actual 848, identificat în raportul de expertiză tehnică topografică nr._/2009 întocmit de expert tehnic Perlik R. – A. care face parte integranta din prezenta sentință.
- s-a admis cererea de chemare in garanție formulată de paratul N. D. în contradictoriu cu chemații în garanție G. A. – T., în nume propriu și în calitate de moștenitor legal al chemaților în garanție G. I. și G. V. – R., ambii decedați pe parcursul soluționării prezentei acțiuni, G. M. I. si G. F. și, în consecință:
- chemații în garanție G. A. – T., G. M. I. și G. F. au fost obligați să plătească pârâtului N. D. suma de 118.400 euro în echivalent lei la cursul oficial comunicat de BNR din ziua plății, reprezentând valoarea terenului în suprafață de 1.600 mp (din suprafața totală de 4.170 m.p) care a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5966 la data de 04.11.1996 de B.N.P. „C. C.” și transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni la poziția 397/1996, precum și la plata sumei de 36, 5 lei (365.000 ROL), reprezentând cheltuieli efectuate pentru perfectarea actului de vânzare - cumpărare.
- s-a admis cererea de chemare în garanție formulată de chemații în garanție G. A. – T., G. M. I., G. F., G. I. și G. V. – RECHINA, ultimii doi decedați pe parcursul soluționării cauzei și continuată de moștenitorul legal G. A. – T., în contradictoriu cu chemații în garanție B. A., K. A. si T. I. și, în consecință:
- chemații în garanție B. A., K. A. si T. I. au fost obligați să plătească chemaților în garanție G. A. – T., G. M. I. și G. F. suma de 118.400 euro în echivalent lei la cursul oficial comunicat de BNR din ziua plății, reprezentând valoarea terenului în suprafață de 1.600 mp (din suprafața totală de 4.170 m.p.) care a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 9292 la data de 30 mai 1991 de fostul notariat de Stat Județean B. si transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni la poziția 31/1991 precum și la plata sumei de 3, 21 lei (32.147 ROL ), reprezentând cheltuieli efectuate pentru perfectarea actului de vânzare, suma ce va fi actualizată cu indicele de inflație aferent perioadei iunie 1991 – data efectuării plății comunicat de Institutul Național de S...
- s-a respins cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant reconvențional N. D. în contradictoriu cu reclamanții pârâți reconvenționali S. C., S. G., ambii prin mandatar SMAU P. si SMAU P., în nume propriu, care a preluat și calitatea procesuală pasivă a pârâtei reclamante reconvenționale B. E. având ca obiect „uzucapiune”, ca neîntemeiată.
- pârâtul N. D. a fost obligat să plătească reclamanților suma de 3.598, 6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
- chemații în garanție G. A. – T., G. M. – I. și G. F. au fost obligați să plătească pârâtului N. D. suma de 5.417 lei cheltuieli de judecată parțiale și s-au respins restul cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiate.
- chemații în garanție B. A., K. A. și T. I. au fost obligați să plătească chemaților în garanție G. A. – T., G. M. – I. si G. F. suma de 1.277, 65 lei cheltuieli de judecată parțiale, reprezentând c/val taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar aferente cererii de chemare în garanție și s-au respins restul cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiate.”
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut următoarele:
Referitor la excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților unită cu fondul cauzei s-a reținut că acțiunea in revendicare este o acțiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestui bun, de la posesorul neproprietar. Ea poate fi exercitată de titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, fiind îndreptată împotriva posesorului neproprietar.
Din certificatul de moștenitor nr. 32 emis la data de 09.06.2003 de B.N.P. „A. L. C.” rezulta ca moștenitorii defunctei S. N., decedată la data de 13.02.2003, sunt S. C., S. G., B. E. și SMAU P. .
Din concluziile raportului de expertiza tehnica topografica întocmit in cauza de expert Perlik R. – A. rezultă că terenul în suprafață de 1.600 mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 383/ 14.08.1942 situat in Predeal, . în punctul denumit „Malul Ursului” se suprapune peste terenul situat in Predeal, . proprietatea pârâtului N. D. pe latura de nord pe o lățime de cca. 16 m totalizând 1.600 mp.
Terenul revendicat de reclamanți în suprafață de 1.600 mp, face parte din terenul in suprafață de 4.170 mp cu nr. cadastral 1641, cu nr. cadastral nedefinitiv actual 848, aflat in proprietatea paratului N. D..
Calitatea procesuală activă constă in legitimarea unei persoane de a sta in procesul civil în temeiul însușirii sale de titular al dreptului sau obligației deduse judecății sau in temeiul unei dispoziții exprese a legii.
În speța de față reclamanții prin probele administrate au justificat calitatea acestora de a revendica imobilul ce a aparținut autoarei acestora S. N., considerent pentru care instanța a apreciat că excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților este neîntemeiată.
În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de către paratul reclamant reconvențional N. D. in contradictoriu cu reclamanții pârâți reconvenționali S. C., S. G., B. E. a cărei calitate procesuala pasiva a fost preluata de SMAU P. si SMAU P. având ca obiect constatarea îndeplinirii condițiilor prevăzute de lege pentru prescripția achizitiva de 30 de ani, prin joncțiunea posesiilor, instanța a reținut următoarele:
Întrucât imobilul din litigiu nu a fost supus intabulării în cartea funciară, în speță sunt aplicabile dispozițiile Codului civil.
Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani trebuiesc îndeplinite cumulativ următoarele condiții: sa existe o posesie de 30 de ani iar posesia să fie utilă, adică neviciată. Dacă posesorul înțelege sa se prevaleze de posesia autorului sau, acesta va prelua posesia cu toate calitățile si viciile acesteia .
În opinia paratului reclamant reconvențional termenul de 30 de ani a început sa curgă la data de 17.08.1939, data încheierii contractul de partaj de ascendent prin care T. I. a dobândit în proprietate suprafața de 4.170 mp. Nu se poate retine ca termenul de 30 de ani a început să curgă la data de 17.08.1939 deoarece T. I. a vândut terenul in suprafața de 1.600 mp la data de 14.08.1942 devenind astfel detentor precar.
În literatura de specialitate și in practica judiciara s-a reținut că, vânzătorul care nu a predat cumpărătorului lucrul vândut, deși îl deține nu in virtutea unui titlu, ci din contra împotriva lui, va fi un permanent detentor precar „chiar după împlinirea termenului de predare, întrucât, atâta vreme cat vânzătorul nu neaga dreptul cumpărătorului, obligația sa de a-l garanta pe acesta împotriva evicțiunii nu se stinge.
Pe considerentul ca detenția precara nu poate fi unita cu posesia si având in vedere ca termenul de 30 de ani necesar pentru uzucapiune își începe cursul din momentul dobândirii posesiei, adică de la data când sunt reunite elementele constitutive al acesteia: animus si corpus, susținerea paratului reclamant reconvențional că momentul începerii prescripției achizitive este 17.08.1939 este neîntemeiată.
Dacă detenția precară exclude posesia, cu consecințele pe care dreptul le recunoaște acesteia, ca urmare a intervertirii prin oricare dintre cauzele reglementate de lege, ea se va transforma in posesie, astfel ca fostul detentor se va bucura de toate efectele ei, inclusiv de posibilitatea dobândirii dreptului prin prescripție achizitiva . Termenul necesar in acest scop se va socoti insa numai cu începere din momentul in care s-a produs intervertirea, fără a se adăuga si timpul curs anterior, respectiv acela al detenției.
Art. 1858 pct. 4 din C. civil prevede că, atunci „când transmisiunea posesiunii din partea deținătorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dacă acest succesor universal este de bună – credință” intervertește precaritatea in posesie utilă.
Practica judiciară a extins nejustificat interpretarea dispozițiilor legale mai sus evocate, in sensul includerii si a moștenitorilor legali, recunoscându-le acestora posibilitatea de intervertire in posesie a stăpânirii exercitate asupra tuturor imobilelor moștenirii. Acceptând extinderea disp. art. 1858 pct. 4 din C.civil întâlnită în practica judiciară, ar rezulta că moștenitorii defunctului T. I., respectiv T. I. si K. M. prin moștenirea terenului din litigiu si fiind de buna – credință, au intervertit precaritatea in posesie utilă. Prin urmare, termenul de 30 de ani a început să curgă de la data de 26.01.1979, data emiterii certificatul de moștenitor nr. 135 de fostul Notariat de Stat Județean B. si a fost întrerupt la data de 07.06.2004, data la care a fost promovată prezenta acțiune in revendicare și care reprezintă ieșirea reclamanților din pasivitate.
S-a constatat astfel că în speță nu este îndeplinit termenul de 30 de ani chiar prin aplicarea joncțiunii posesiilor.
Cu toate ca paratul reclamant reconvențional N. D. nu a investit instanța cu uzucapiunea de la 10 – 20 cu joncțiunea posesiilor, invocând-o pentru prima data in concluziile scrise depuse la dosarul cauzei nr. 7542/2004 și reiterată în întâmpinarea formulata la recursul reclamanților și ulterior in cuvântul pe fond al cauzei, în rejudecare, instanța pentru a evita o eventuală casare a analizat incidența în speță a uzucapiunii scurte.
Uzucapiunea de la 10-20 de ani este reglementata de art. 1895 din C.civil .
Pentru a opera acesta uzucapiune trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: sa existe o posesie utila asupra lucrului; posesia utilă să se întemeieze pe just titlu; posesia sa dureze de la 10 – 20 de ani si posesia sa fie de buna – credință.
Prin just titlu se înțelege un act translativ de proprietate (art. 1847 din C.civil) care provine de la altcineva decât proprietarul, deci de la un non dominus. Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 5966 la data de 04.11.1996 de B.N.P. „C. C.”, în temeiul căruia pârâtul reclamant reconvențional N. D. a devenit proprietar al imobilului din litigiu îndeplineste dispozitiile legale mai sus evocate, constituind just titlu.
De asemenea, contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 9202/30.05.1991 de catre fostul Notariat de Stat al Judetului Brasov prin care T. I. si K. M.,in calitate de vanzatori au instrainat numitilor G. A. – T. casatorit cu G. M. – L., G. I. casatorit cu G. V. – R. si G. F., in calitate de cumpărători, terenul in suprafața de 4.170 mp situat in loc. Predeal in locul denumit „Malul Ursului” constituie just titlu.
Întrucât art. 1895 din Codul civil se refera expres la un „nemișcător determinat”, o universalitate de bunuri cum este, de exemplu, o moștenire nu va putea constitui obiect al uzucapiunii de 10- 20 de ani.
A admite ca succesiunea legala constituie just titlu ar însemna încălcarea dispozițiilor art. 1895 din C.civil. Prin urmare, certificatul de moștenitor nr. 135 eliberat la data de 26.01.1979 de fostul Notariat de Stat Judetean Brasov din care rezulta că în masa succesorala rămasă de pe urma defunctului T. I. intra si alte bunuri imobile in afara terenul in suprafata de 4.170 mp situat in loc. Predeal, în locul denumit „Malul Ursului” nu constituie just titlu, potrivit prevederilor art. 1895 din C.civil.
Mai mult, s-a statuat in literatura de specialitate ca daca decujus era de rea – credinta, moștenitorul nu va putea uzucapa decât in 30 de ani, chiar daca el ar fi de buna – credință. Joncțiunea posesiilor ar însemna întotdeauna pentru aceștia, continuarea posesiei exercitata de autor și ea ar fi obligatorie.
Prin urmare, s-a reținut că momentul începerii curgerii termenului de prescripție achizitivă este 30.05.1991.
Întrucât nici paratul reclamant reconvențional și nici autorii acestuia, chemații în garantie G. nu au domiciliat in raza de acțiune a tribunalului unde se afla bunul imobil, termenul de uzucapiune este de 20 de ani, potrivit art. 1896 din C.civil, termen care nu este împlinit în speță.
Nu are relevanta că posesia exercitată a fost utilă iar posesorii au fost de bună - credință, astfel cum rezultă din probatoriul administrat în cauză, respectiv interogatorii și depozițiile martorilor Cirstoiu D. si N. M., atâta timp cât durata posesiei nu este de 20 de ani.
În consecință, s-a reținut că nici condițiile uzucapiunii de 10-20 de ani nu sunt îndeplinite in cauză.
Prescripția achizitivă ar putea fi încadrată în categoria sancțiunilor de drept civil, în sensul că prin ea s-ar sancționa neglijența prelungită a titularului dreptului în exercitarea prerogativelor pe care i le conferă acesta.
În speța de fata dedusa judecății, din adresa nr. 16 emisa la data de 05.01.2004 de Primăria Predeal rezulta ca imobilul – teren, situat in Predeal, ., fostă proprietatea a lui S. G. și S. N. a figurat in evidentele acesteia - respectiv matricola anilor 1958- 1984 când a fost făcută ultima plată. Plata impozitului aferent terenului de către autoarea reclamanților înlătură pasivitatea proprietarului și astfel posibilitatea posesorului de a dobândi imobilul prin uzucapiune, aceasta putând fi invocată doar începând cu anul 1985.
Referitor la acțiunea principală având ca obiect revendicare:
Atât reclamanții cât și pârâtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra bunului revendicat. Întrucât titlurile provin de la autori diferiți, instanța a comparat între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri.
Autoarea reclamanților a dobândit imobilul de la T. I. in anul 1942 prin contractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 14.08.1942 si transcris in registrul de transcripțiuni si inscripțiuni la poziția 180/1942.
Pârâtul a dobândit imobilul de la vânzătorii G. prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5966 la data de 04.11.1996 de B.N.P. „C. C.” și transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni la poziția 397/1996 iar ulterior pârâtul, după promovarea prezentei acțiunii, și-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate.
Vânzătorii G. au dobândit imobilul de la vanzatorii T. I. si K. M. in temeiul contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 9202/ 30.05.1991 de catre fostul Notariat de Stat al Judetului Brasov in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni la pozitia 31/1991.
Vanzatorii T. I. si K. M. au dobandit imobilul de la T. I. prin certificatul de mostenitor nr. 135 eliberat la data de 26.01.1979 de fostul Notariat de Stat Judetean Brasov si transcris in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni la pozitia 30 in anul 1991.
T. I. este aceeași persoana care a înstrăinat imobilul din litigiu autoarei reclamanților si pe care T. I. si K. M. au moștenit-o.
Întrucât titlul autoarei reclamanților este mai vechi decât al autorilor paratului, provine de la adevăratul proprietar și este mai bine caracterizat instanța va da eficienta titlului reclamanților .
Nu se poate aprecia ca titlul paratului este preferabil deoarece acesta a dobândit un imobilul care fusese înstrăinat de către adevăratul proprietar, deci un bun care nu mai exista in patrimoniul defunctului la data decesului, astfel ca a dobândit terenul de la neproprietari. Împrejurarea că ulterior, pentru imobilul din litigiu s-a înființat carte funciară provizorie, conform înscrisurilor aflate la dosar, are doar efect de opozabilitate, nefiind aplicabil principiul constitutiv de drepturi, specific cărților funciare.
În consecință, in temeiul art. 480 din C.civil și a art. 1 din Protocolului nr. 1 la C.E.D.O. instanța a apreciat că acțiunea în revendicare formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâtul N. D. este întemeiată.
În ceea ce privește cererea de chemare in garanție pentru evicțiune formulata de pârâtul N. D. in contradictoriu cu chematii in garantie G. A. – T., G. M. – L., G. F., G. I. si G. V. – R., ultimii doi decedați pe parcursul soluționării cauzei și continuată în contradictoriu cu chematul în garanție G. A. – T. instanța a constatat că pârâtul N. D. a cumpărat imobilul – teren în suprafață de 4.170 mp la prețul de 10.000.000 ROL la care se adaugă suma de 260.000 ROL taxa judiciară de timbru, 5.000 ROL timbru judiciar si 300.000 ROL onorariul notarului.
Din raportul de expertiza tehnică întocmit in cauza rezultă ca in luna mai 2009 prețul unui metru pătrat de teren la valoarea de circulație era de 74 euro/mp. La prețul de 74 euro/mp rezultă că valoarea de circulație a terenului din litigiu în suprafață de 1.600 mp însumează 118.400 euro.
Pârâtul solicita obligarea chemaților în garanție G. să-i restituie valoarea terenului, la prețul de circulație din momentul pronunțării, proporțional cu cota parte revendicată de reclamanți și la plata sumei 365.000 ROL reprezentând cheltuieli efectuate pentru perfectarea actului de vânzare – cumpărare, suma pe care solicitat-o cu titlu de despăgubiri.
Conform art. 1313 din C. civil vânzătorul are doua obligații: să predea lucrul vândut cumpărătorului și să-l garanteze contra evicțiunii și contra viciilor.
Dacă tulburarea provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat sa suporte consecințele evicțiunii, indiferent ca a fost de bună sau de rea - credință.
Obligația de garanție a vânzătorului există, în acest caz, dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept; cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
În speța de fata dedusa judecății reclamanții invoca un drept real, cauza evicțiunii este anterioară vânzării întrucât, contractul de vanzare cumparare a acestora a fost încheiat la data de 14.08.1942 iar cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de către parat, astfel cum rezultă din probatoriul administrat in cauza.
Părțile contractante au prevăzut in contract că vânzătorul va garanta cumpărătorul pentru orice evicțiune, conform art. 1337 din C. civil care prevede că „vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului”.
Potrivit art. 1341 din C.civil dacă vânzătorul este răspunzător de evicțiune, cumpărătorul, daca este evins, are dreptul de a cere de la vânzător: restituirea prețului; fructele, daca este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins; spezele instanței deschise de dânsul in contra vânzătorului si ale celei deschise de evingător in contra sa; daune - interese si spezele contractului de vindere iar art. 1344 stipulează ca „dacă lucrul vândut se afla, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator sa plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii in timpul evicțiunii”.
Referitor la valoarea terenului stabilită de expert, paratul a formulat obiectiuni, apreciind ca valoarea stabilita este inferioara pretului de circulatie real al imobilul solicitand ca expertul sa reevalueze imobilul in functie de utilitatile existente pe terenul din litigiu si sa inlature coeficientul de corectie de 50 % precum si faptul ca terenul se afla in litigiu.
La termenul de judecata din data de 19.10.2009 instanta a respins obiectiunile formulate de parat, ca neintemeiate, apreciind că, in prezent, evaluarea imobilelor – terenuri, conform normelor in vigoare, se face de catre experti A.N.E.V.A.R., însă pârâtul a arătat ca nu intelege sa solicite expertiza evaluate teren, instanta luand act de pozitia paratului .
Instanta a considerat că pretul de 74 euro/m.p. stabilit de expertul topograf refectă prețul actual al unui metru patrat de teren având in vedere scăderea drastică a tranzactiilor imobiliare și, implicit prețul de vânzare al terenurilor.
Mai mult pretul de pretul de vanzare al unui imobil se stabileste in urma unor negocieri directe dintre vanzator si cumparator, negocieri la care se ține seama de o multitudine de factori.
Fiind indeplinite dispozițiile legale mai sus evocate instanța a apreciat ca fiind întemeiată cererea de chemare în garanție.
Pentru a evita devalorizarea monedei naționale instanța a stabilit prețul terenului în euro iar cu privire la cheltuielile efectuate de către parat pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare, instanța le-a acordat in limita solicitata de către acesta, conform disp. art. 129 alin. ultim din C.pr.civila .
Cu privire la cererea de chemare in garanție pentru evicțiuneformulata de chemații in garanție G. A. – T., G. M. – L., G. F., G. I. si G. V.- R., utimii doi decedati pe parcursul solutionarii cauzei si continuata de mostenitorul G. A. – T. in contradictoriu cu chematii in garantie K. A., B. A., in calitate de mostenitori ai defunctie K. M. si T. I. având ca obiect restituirea valorii bunului cumparat de la acestia, la pretul de circulatie din momentul pronunțării, proporțional cu cota – parte revendicata de reclamanti si la plata sumei de 32.147 ROL pentru perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, a cărei reactualizare o solicită și o pretind cu titlu de despăgubiri, instanța a constatat ca prețul de vânzare al imobilului în suprafață de 4.170 mp a fost de 200.000 lei ROL la care se adaugă suma de 32.147 ROL reprezentând taxe judiciare de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial, achitate de către cumpărători, astfel cum rezultă din contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 9202 la data de 30 mai 1991 de fostul Notariat de Stat Județean B..
Fiind incidente dispozițiile legale reținute la cererea de chemare in garanție formulata de către paratul N. D., instanța a apreciat că cea de-a doua cerere de chemare în garanțe este întemeiată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtul și chemații în garanție.
Apelantul pârât N. D. a criticat sentința sub următoarele aspecte (f. 38):
În mod greșit prima instanță, prin compararea titlurilor, a apreciat că titlul reclamanților este mai caracterizat decât al apelantului pârât.
În acțiunea principală, având ca obiect revendicare, reclamanții invocă un drept de proprietate asupra unui imobil pentru care dețin titlu, respectiv actul de vânzare cumpărare încheiat la data de 14 august 1942 și trecut în registrul de proprietăți al Judecătoriei S. la nr. 180/1942.
Prima instanță a greșit când a considerat ca fiind un act autentic și când a apreciat că pentru vânzare ar fi fost îndeplinite formele de publicitate.
Acest înscris nu are valoarea unui înscris autentic întrucât nu au fost îndeplinite condițiile legii privind autenticitatea actelor, în vigoare la momentul întocmirii actelor.
La întocmirea acestui act, identitatea părților nu a fost confirmată de nici un martor, iar în fața judecătorului care a semnat procesul verbal 383/1942 avocatul V. I. nu a semnat actul de vânzare cumpărare în calitate de redactor și martor al identității părților, deși în cuprinsul procesului verbal din 14.08.1942 se face vorbire despre subscrierea actului de către părți și martorul redactor. Acest lucru face ca actul să-și piardă valoarea de înscris autentic.
Neautenticitatea actului este dată și de lipsa parafei Judecătoriei S. lângă semnătura judecătorului.
Pentru această vânzare nu au fost întocmite formalitățile de publicitate imobiliară conform legii din acel moment. Instanța de fond a greșit când a considerat că actul de vânzare a fost transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni la poziția 180/1942, deoarece probele administrate nu fac această dovadă.
Fără temei prima instanță a considerat că trecerea în registrul de proprietăți al judecătoriei reprezintă același lucru cu transcrierea actului în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni al Tribunalului Prahova Secția Notarială, în vederea efectuării publicității imobiliare. Registrul de proprietăți al Judecătoriei S. nu este un registru de publicitate imobiliară. De altfel, publicitatea imobiliară se realizează de Tribunalul Prahova, nu se Judecătoria S..
In textul actului de vânzare se face referire la actul de partaj voluntar autentificat de Judecătoria S. sub nr. 554/1939, care a fost transcris sub nr. 6242/1939 de grefa Tribunalului Prahova, fiind trecut în același timp și în registrul de proprietăți al Judecătoriei S., la nr. 96/1939. Aceste mențiuni atestă lucruri diferite, iar în ceea ce privește publicitatea imobiliară doar procesul verbal întocmit de Tribunalul Prahova este apt să asigure publicitatea imobiliară.
Reclamanții nu au făcut dovada efectuării publicității imobiliare a actului de vânzare. În aceste condiții, nu se poate aprecia că titlul reclamanților, care are cel mult valoare de act sub semnătură privată, este mai bine caracterizat decât titlul pârâtului, act autentic necontestat și intabulat în cartea funciară.
Nu a fost îndeplinită condiția imperativă a multiplului exemplar. Era obligatoriu ca fiecare parte să primească câte un exemplar al actului încheiat. În aceste condiții se impunea ca actul să fie întocmit în 3 exemplare, câte unul pentru fiecare parte și unul pentru autoritatea care îl autentifică.
Apelantul pârât este cel care deține originalul actului de partaj de ascendent din 1939. Potrivit procedurii din Regat, la momentul încheierii actului de vânzare cumpărare vânzătorul preda cumpărătorului întregul șir de titluri originale, ale lui și ale autorilor lui. Acest lucru era solicitat tocmai pentru a se putea dovedi succesiunea de proprietari.
Reclamanții nu au prezentat un asemenea document în original deoarece nu îl dețin. În anul 1939 s-a întocmit actul de partaj de ascendent în trei exemplare, unul a rămas la grefa instanței, al doilea s-a înmânat unui copartajant și al treilea celuilalt copartajant. Dacă în anul 1942 ar fi avut loc vânzarea cumpărarea, atunci vânzătorul T. Ghe. I. ar fi trebuit să înmâneze cumpărătorilor unicul titlu în original pe care îl deținea. În această situație moștenitorii nu ar mai fi deținut titlul autorului lor, nu ar fi putut include în masa succesorală bunul și nu l-ar fi putut transmite mai departe dobânditorilor.
Posesia terenului crea o situație preferabilă apelantului pârât. Prima instanță a nesocotit apărările acestuia care a invocat și a opus titlului reclamanților, pe cale de excepție, prescripția achizitivă.
La ultimul termen de judecată a invocat ca motiva de apel de ordine publică nulitatea actului încheiat în anul 1942 pentru nerespectarea prevederilor art. 18, 9, 11 și 13 din legea pentru autentificarea actelor din 1886.
Apelanții chemați în garanție G. A. T., G. M. L. și G. F. au criticat sentința pentru următoarele motive (f. 18):
Apelanții au dobândit imobilul obiect al litigiului prin cumpărare, în baza contractului 9202/1991, transcris în registrul de transcripțiuni, de la numiții K. M. și T. I., teren pentru care au plătit suma de 200.000 lei.
Aceștia, înainte de a înstrăina terenul, au obținut de la Primăria Predeal autorizația pentru înstrăinarea terenului, la data de 25.04.1991.
Vânzătorii au dobândit terenul prin moștenire de la tatăl lor, T. I., care a dobândit acest teren în baza contractului de partaj de ascendent.
Judecătoria B. a reținut în mod incorect faptul că termenul de 30 ani necesar în vederea prescripției achizitive a început să curgă de la data 26.01.1979, data emiterii certificatului de moștenitor ne. 135, și nu de la data de 17.08.1939, data încheierii contractului de partaj de ascendent prin care T. I. a dobândit în proprietate suprafața de teren de 4170 mp.
În tot intervalul de timp din momentul dobândirii bunului de către T. I. și până în prezent, pe rolul Administrației Financiare a fost înscrisă proprietatea apelanților, iar pentru întreaga perioadă de 65 de ani s-au plătit toate impozitele și taxele aferente.
Atât apelanții cât și autorii lor au fost de bună credință în momentul dobândirii bunului și au fost făcute toate verificările privind calitatea de proprietar a vânzătorului.
Practica a instituit în astfel de situații protecția subdobânditorului de bună credință, justificat în temeiul a două principii de drept, ocrotirea bunei credințe și asigurarea stabilității circuitului civil.
S-a considerat că legea care apără proprietatea se supune principiului ocrotirii bunei credințe a cumpărătorului, această soluție găsindu-și suportul în principiul validității aparenței de drept.
Instanța nu a dat eficiență acestui principiu, care ar fi trebuit aplicat în favoarea pârâtului, posesor care a dobândit cu titlu oneros terenul în litigiu de la un proprietar aparent.
Din înscrisul reclamanților rezultă o altă situație a bunului imobil. Bunul imobil al autoarei dreptului de proprietate S. N., după care revendică reclamanții, are o suprafață de 1600 mp, având alte vecinătăți decât cele precizate.
În cazul existenței titlurilor scrise privind dreptul de proprietate se dă preferință posesorului bunului.
Din acest punct de vedere, nici S. N., nici reclamanții nu au posedat imobilul revendicat, acesta aflându-se în deplină proprietate și posesie a autorilor reali ai dreptului de proprietate, încă din anul 1939.
Atât apelanții cât și autorii lor au stăpânit bunul ca proprietari, au respectat legea în ceea ce privește terenurile cu destinație agricolă, au executat lucrări de îngrijire și protejare a solului. În tot acest timp nici o persoană nu a pretins vreun drept asupra imobilului.
Terenul este delimitat pe latura de sud de o proprietate particulară, pe partea de vest de șoseaua națională, pe latura de este de liziera pădurii iar pe latura de nord de o vâlcea. Pe acest teren nu a existat o altă delimitare care să separe suprafața de 1.600 mp pe care reclamanții o revendică.
Moștenitorii lui T. I., de bună credință, s-au considerat proprietari și au acționat ca atare.
Nici autorii și nici vecinii care cunosc situația terenului nu au cunoscut de existența altor persoane ce ar avea un drept asupra acestor terenuri.
Apelanții chemați în garanție T. I., B. A. și K. A. au criticat sentința sub următoarele aspecte (f. 21):
Reclamanții își întemeiază acțiunea pe un înscris fără valoare probantă, fals și nepublic, rămas necenzurat de către instanța de fond.
Semnătura de pe acest înscris nu aparține lui T. I., bunicul chemaților în garanție și nu a fost confirmat de nimeni.
La întocmirea actului, identitatea părților nu a fost confirmată de nici un martor, iar în fața judecătorului care a dresat procesul verbal din 14.08.1942 părțile nu au fost prezente personal, ci reprezentate de avocatul V. I., care însă nu a semnat actul de vânzare în calitate de redactor și martor al identității părților, deși în cuprinsul procesului verbal de face vorbire despre aceasta, lucru care face ca actul să-și piardă valoarea de înscris autentic.
Neautenticitatea actului este dată și de faptul că actul nu este parafat cu parafa instanței. Actul este inform și sub aspectul multiplului exemplar.
Că acest act de vânzare nu a fost cunoscut reclamanților rezultă din împrejurarea că la data decesului cumpărătorului S. G. acest bun nu a fost cuprins în masa succesorală rămasă de pe urma acestuia.
Nici la decesul fiicei acestuia, S. N., acest imobil nu a fost cuprins în emolumentul succesoral. Soarta terenului în intervalul 1942 – 2006 este cea reținută public, aceea că este proprietatea lui T. I. senior și apoi succesorilor acestuia.
Dacă T. I. ar fi fost un adevărat vânzător, acest lucru ar fi fost cunoscut familiei sale.
Contractul are valoarea unei simple prezumții a dreptului de proprietate al reclamanților. Instanța de fond a greșit atunci când a declarat acest titlu, cu valoare de început de dovadă scrisă, mai caracterizat decât titlul pârâtului, act autentic necontestat, existând obligația ca titlul reclamanților să fie verificat dacă reprezintă voința părților și îndeplinește condițiile impuse de art. 948 cod civil.
Valoarea la care au fost obligați este disproporționat de mare față de valoarea reală a terenului în momentul de față.
Intimații reclamanți S. C., S. G. și S. P. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelurilor.
În apel s-a administrat proba cu înscrisuri, cu expertiză grafică și proba testimonială.
Pe parcursul desfășurării procesului, în apel, apelantul T. I. a decedat, cauza fiind continuată de moștenitorii săi, T. M. și T. G..
II. Prin decizia civilă nr. 185/. pronunțată de Tribunalul B. în dos. nr._ , s-au respins apelurile formulate de apelantul pârât N. D., de apelanții chemați în garanție G. A. T., G. M. L. și G. F. și de apelanții chemați în garanție B. A., K. A. și T. I., decedat, continuat de T. M. și T. G. împotriva sentinței civile 9871/2009 a Judecătoriei B., care a fost păstrată.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de apel a apreciat că instanța de fond a reținut în mod corect starea de fapt, aceasta fiind cea rezultată din probele administrate.
Nici una din părți nu a contestat faptul că T. I. a devenit proprietar asupra imobilului în suprafață de 4170 mp, situat în localitatea Predeal, la șoseaua națională, în locul numit Malul Ursului, în baza contractului de partaj de ascendent autentificat sub nr. 554/17.08.1939.
Din această suprafață de teren, T. I. a înstrăinat, prin vânzare, către S. G., pentru fiica sa minoră S. N., suprafața de teren de 1600 mp. Actul de vânzare a fost încheiat la data de 14.08.1942, autentificat prin procesul verbal 383 de Judecătoria S. și înscris în registrul de proprietăți al acestei judecătorii la poziția 180/1942. Terenul a fost identificat prin indicarea suprafeței și a vecinătăților.
Prin motivele de apel s-a susținut că actul de vânzare cumpărare menționat nu este act autentic, că nu este îndeplinită condiția multiplului exemplar, că nu este atestată identitatea părților și că nu a fost supus formalităților de publicitate.
Aceste critici nu sunt întemeiate deoarece prin procesul verbal 383 al Judecătoriei S., emis la data de 14 august 1942, s-a atestat identitatea părților semnatare a le contractului prin avocat V. I. și s-a autentificat actul de vânzare, procesul verbal fiind semnat de judecător și grefier.
S-a menționat și faptul că actul a fost întocmit în două exemplare din care unul s-a oprit la dosar.
Acest proces verbal face dovada celor înscrise în cuprinsul său până la înscrierea în fals, în temeiul dispozițiilor art. 1173 alin. 1 cod civil, conform cărora actul autentic are deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
Lipsa semnăturii avocatului care a redactat actul de pe actul de vânzare cumpărare nu lipsește de eficiență juridică și de valoare probatorie acest act, deoarece legea nu impune existența semnăturii unui martor pentru încheierea valabilă a unui act de vânzare cumpărare.
Conform prevederilor art. 1294 cod civil, în vigoare la data perfectării actului, vinderea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui, iar art. 1295 prevede că vinderea este perfectă între părți proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat. În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părți, nu pot a se opune, mai înainte de transcripțiunea actului, unei a treia persoane care ar avea și ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra dreptului vândut.
Aceste texte de lege nu condiționează valabilitatea actului de vânzare cumpărare de semnătura martorului redactor al actului, iar calitatea acestuia de act autentic este impusă de semnătura judecătorului care a declarat acest act autentic, existența parafei instanței nefiind necesară pentru susținerea autenticității.
Opozabilitatea față de terți a actului de vânzare a fost contestată prin aceea că actul nu a fost înscris în registrul de inscripțiuni și transcripțiuni al Tribunalului Prahova, iar înscrierea în registrul de proprietăți a Judecătoriei S. nu asigură publicitatea actului.
În apel s-a depus la dosar în probațiune extras de pe registrul de transcrieri a Tribunalului Prahova, în care la poziția 2983 este transcris actul de vânzare din 14.08.1942. În aceste condiții, formele de publicitate pentru actul de vânzare au fost întocmite.
S-a susținut că la încheierea actului de vânzare cumpărare nu a fost îndeplinită condiția multiplului exemplar.
Art. 1179 alin. 1 cod civil prevede că actele sub semnătură privată care cuprind convenții sinalagmatice, nu sunt valabile dacă nu s-au făcut în atâtea exemplare originale câte sunt părți cu interes contrar.
Acest articol se referă la actele sub semnătură privată, iar contractul de vânzare cumpărare invocat de reclamanți a fost declarat autentic de Judecătoria S.. Valabilitatea actelor autentice nu este condiționată de existența multiplului exemplar. De altfel, contractul are două părți cu interese contrare iar actul a fost întocmit în două exemplare.
Reclamanții nu se află în posesia actului de partaj de ascendent din anul 1939 care atestă dreptul de proprietate al lui T. I. deoarece prin contractul de vânzare cumpărare încheiat cu antecesorii reclamanților nu s-a înstrăinat întreg terenul menționat în actul de partal de ascendent, ci numai suprafața de 1600 mp.
În aceste condiții, vânzătorul nu putea fi obligat la predarea originalului actului care atestă proprietatea sa.
Nici unul din motivele invocate de apelantul pârât nu duce la nevalabilitatea sau nulitatea actului de vânzare cumpărare încheiat de T. I. cu antecesorii reclamanților.
S-a invocat de către apelantul pârât nerespectarea prevederilor art. 18, 9, 11 și 13 din legea pentru autentificarea actelor din 1 septembrie 1942.
Nulitatea pentru lipsa semnăturii persoanei care a redactat actul este una relativă, deoarece protejează interesele private ale părților semnatare, și nu mai poate fi invocată după 69 de ani.
Identitatea părților s-a stabilit în conformitate cu prevederile art. 13 lit. a din legea de autentificare,iar îndeplinirea celorlalte formalități este dovedită prin cuprinsul procesului verbal 383 din 14.08.1942 al Judecătoriei S..
S-a susținut că actul de vânzare nu a fost semnat de T. I., însă această susținere a fost infirmată de raportul de expertiză grafică întocmit în cauză în care se arată că semnătura de pa act aparține lui T. I..
Nici una din probele existente la dosar nu duce la concluzia că actul de vânzare cumpărare nu reprezintă voința părților semnatare și nu îndeplinește condițiile de valabilitate impuse de art. 948 cod civil.
Faptul că în certificatele de moștenitor după defuncții S. G. și S. N. nu a fost menționat terenul în litigiu ca făcând parte din masa succesorală nu are nici o consecință sub aspectul valabilității și opozabilității contractului de vânzare cumpărare a acestui teren.
Datele emise de orașul Predeal cu privire la persoanele care au figurat ca proprietari în evidențele acestora și care au achitat impozitul sunt contradictorii.
Buna credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare încheiat de K. M. și T. I. cu apelanții chemați în garanție G. A. T., G. M. L. și G. F. precum și principiile validității aparenței de drept și stabilității raporturilor juridice nu sunt incidente în cauză deoarece obiectul litigiului nu este anularea sau constatarea nulității actului juridic prin care aceștia au cumpărat, ci revendicarea prin compararea de titluri.
La compararea titlurilor, buna credință nu este un element de caracterizare a acestora.
Criticile formulate de apelanți cu privire la soluția de respingere a excepției prescripției achizitive nu sunt întemeiate, instanța de fond reținând în mod corect și argumentat că data de la care a început să curgă termenul de prescripție este cea a emiterii certificatului de moștenitor, aceea de 26.01.1979.
T. I. senior a înstrăinat terenul de 1600 mp în anul 1942, astfel că nu se poate afirma că acesta a exercitat o posesie utilă asupra acestui imobil după încheierea actului.
Martorul audiat de instanța de apel a arătat că a folosit terenul în litigiu, împreună cu familia sa, pentru antecesorii reclamanților, dând acestora produse din gospodărie în schimb. Acesta a susținut că a folosit terenul până în anii 1985 – 1986 și că în urmă cu aproximativ 40 ani a plantat, împreună cu tatăl său, brazi pe limita de proprietate.
Declarația acestui martor se coroborează cu concluziile raportului de expertiză, în care sunt evidențiați acești brazi și vecinătățile.
Această declarație nu este în contradicție nici cu declarațiile martorilor audiați de către instanța de fond deoarece aceștia nu au indicat suprafața exactă folosită de moștenitorii lui T. I. senior.
Față de această declarație, instanța a reținut că posesia asupra terenului nu a fost exercitată de apelanți până în anul 1985, ci de către antecesorii reclamanților prin familia martorului, astfel că termenul de prescripție achizitivă nu s-a împlinit.
Atât reclamanții cât și pârâtul titluri de proprietate, ceea ce a determinat compararea acestora.
Regula in pari causa, melior est causa possidentis a fost apreciată de doctrină și în practica judiciară ca nefiind rațională. Această regulă ar fi putut fi invocată numai în condițiile în care titlurile de proprietate provin de la autori diferiți.
În cauză, titlurile invocate provin de la același autor, astfel că este mai caracterizat cel mai vechi.
Reclamanții sunt moștenitorii persoanelor care au cumpărat de la T. I. senior.
Pârâtul a cumpărat terenul de la persoane care au cumpărat la rândul lor terenul de la moștenitorii lui Teșilenu I..
Deoarece T. I. a vândut suprafața de teren de 1.600 mp, moștenitorii săi nu au dobândit prin moștenire acest teren deoarece ieșise din patrimoniul defunctului.
Înscrierea actului de proprietate al pârâtului în cartea funciară nu duce la concluzia că acesta este preferabil deoarece la data încheierii actului de proprietate al antecesorilor reclamanților imobilul nu era supus regulilor de carte funciară.
Chemații în garanție au susținut că valoarea terenului este foarte mare și implicit și sumele la care au fost obligați.
Terenul a fost evaluat prin expertiză tehnică de specialitate iar apelanții chemați în garanție, deși au afirmat că valoarea reținută este mare, nu au adus argumente în sprijinul acestor afirmații și nici nu au solicitat administrarea probei cu expertiză pentru reevaluarea imobilului teren.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâtul reclamant reconvențional N. D. și chemații în garanție.
III. Prin decizia civilă nr. 1620/R/06.12.1011 pronunțată de Curtea de Apel B. în dos. nr._ s-a respins excepția tardivității recursului formulată de recurentul chemat în garanție G. F. împotriva deciziei civile nr.185/5 iulie 2o11 a Tribunalului B., s-a respins recursul formulat de recurentul pârât, reclamant reconvențional N. D. împotriva deciziei civile nr. 185/5 iulie 2o11 a Tribunalului B., s-au admis în parte recursurile formulate de recurenții chemați în garanție G. A. T., G. M. L. și G. F. și de recurenții chemați în garanție B. A., K. A., T. M., T. G. împotriva aceleași decizii, care a fost casată în parte, doar cu privire la soluționarea motivelor de apel din cererile de apel formulate de chemații în garanție G. A. T., G. M. L., G. F., T. I., B. A., K. A. ce vizează pretențiile din cererile de chemare în garanție rezultate din aplicarea garanției pentru evicțiunea invocată de cumpărătorii N. D. și respectiv G. Al. T., G. M. L. și G. F. .
S-au menținut dispozițiile din decizia 185/2011 a Tribunalului B. cu privire la respingerea apelului formulat de apelantul pârât reclamant reconvențional N. D. și cu privire la respingerea motivelor de apel formulate de apelanții chemați în garanție ce vizează soluționarea cererii principale și a cererii reconvenționale și cu privire la păstrarea dispozițiilor din sentința civilă nr. 9871/2009 a Judecătoriei B. în legătură cu soluționarea cererii principale și a cererii reconvenționale .
S-a trimis cauza spre rejudecarea apelurilor formulate de chemații în garanție mai sus menționați la Tribunalul B., doar sub aspectul soluționării pretențiilor din cererile de chemare în garanție rezultate din aplicarea răspunderii pentru evicțiunii la data pronunțării prezentei decizii.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de recurs a arătat, în ceea ce privește recursul declarat de recurentul pârât reclamant reconvențional N., că, în mod corect a reținut instanța de fond apoi instanța de apel că titlul acestuia nu este mai bine caracterizat față de titlul reclamanților. Se observă că, față de aceste considerente ale instanțelor anterioare, toți recurenții au formulat critici de recurs, încercând să salveze titlul vânzătorului de la care au dobândit succesiv. Pentru motivele acestora de recurs ce vizează nulitatea contractului de vânzare cel mai vechi intervenit între T. I. senior și S. G. în 14.08.1942, instanța constată că aceste critici au fost formulate atât la fond cât și în apel, iar considerentele pentru care cele două instanțe le-au înlăturat sunt fondate, argumentate juridic. În acest sens s-a efectuat și expertiza grafică în apel, constatându-se ca semnătura de pe contractul autentic de vânzare cumpărare din 1942 îi aparține lui T. I., că, față de dispozițiile legale în vigoare la momentul autentificării acestui contract, nu există motiv de nulitate absolută a contractului în cauză.
Astfel, instanța de recurs a constatat că, față de criticile de recurs invocate de către toți recurenții cu privire la nelegalitatea acestui contract, decizia din apel și respectiv sentința Judecătoriei B. nu pot fi modificate, schimbate pentru nelegalitate sau netemeinicie.
De aceea, în procedura comparării titlurilor de proprietate ce provin de la autori diferiți ale celor două tabere de părți implicate în acest litigiu ( reclamanții pe de o parte și pârâtul reclamant reconvențional N. împreună cu chemații în garanție, pentru cele două vânzări succesive, pe de altă parte), se va da prioritate titlului reclamanților și respectiv al autorului de la care au dobândit ei, în defavoarea contractelor de vânzare cumpărare ale celorlalți cumpărători care au dobândit prin transmiteri succesive de la T. I. junior și de la K. M.. Aceștia din urmă nu puteau transmite ceea ce nu aveau în patrimoniu, respectiv nu puteau vinde toată ., pe care au înscris-o în certificatul de moștenitor după autorul lor T. I. senior, deoarece acesta vânduse în timpul vieții o suprafață de 1600mp din întregul teren de 4170 situat în punctul Malul Ursului către S. G., deci nu mai avea în masa succesorală și acest teren. Pe de altă parte, instanțele au soluționat corect pretențiile din cererea principală și raportându-se la apărările celorlalți dobânditori pârâți, chemați în garanție, reținând că buna credință invocată în scopul salvării titlurilor lor de proprietate rezultate din vânzare nu poate constitui element pentru prevalenta titlurilor acestora într-o acțiune în revendicare, ea putând fi avută în vedere doar într-o acțiune în constatarea nulității titlului unui subdobânditor.
Așadar, considerentele instanțelor anterioare vor fi menținute ca legale și temeinice sub aspectul chestiunilor dezlegate cu privire la acțiunea în revendicare formulată de reclamanți și cu privire la modul de soluționare al cererii reconvenționale formulată de N. D..
Condițiile îndeplinirii uzucapiunii de 10, 20 de ani au fost corect analizate la fond, atât sub aspectul momentului de la care începe să curgă acesta, moment cu care acest recurent este de acord, dar și cu privire la posibilitatea luării în calcul a joncțiunii posesiilor invocată de această parte, în scopul salvării dreptului sau de proprietate. Motivele pentru care instanța de fond a constatat că uzucapiunea scurtă nu este îndeplinită, respectiv cele legate de domiciliul părților. Se constată că nu sunt îndeplinite condițiile art.1895 Cod civil dacă se calculează curgerea termenului de uzucapiune de la data de 1979, când au dobândit T. I. junior și K. M., dar nici de la data de 30.05.1991 și până la data cererii in revendicare,din 07.06.2004 luându-se în calcul pentru termenul de 10 ani și posesia realizată de Neldelcu D., nefiind îndeplinită condiția de domiciliu al părților.
Astfel, instanța de recurs a apreciat că motivele de recurs ce țin de soluționarea cererii de chemare in judecată și de cererea in constatarea uzucapiunii invocată de reclamantul reconvențional N. sunt nefondate.
De asemenea, instanța de recurs a stabilit că toate criticile recurenților chemați în garanție cu privire la atragerea răspunderii în evicțiune nu sunt fondate, ei fiind responsabili în acest sens pentru vânzările făcute. Deci chestiunea admiterii cererilor de chemare în garanție a fost corect dezlegată de instanțele anterioare, singura critică din recursul chemaților în garanție care este fondată este cea care vizează momentul de la care este antrenată evicțiunea, acesta fiind greșit stabilit de judecătorie, prin raportare la data la care s-a făcut evaluarea imobilului în 07.05.2009 - fila 188 vol. I dosar judecătorie, deși cererea în revendicare care constituie cauza evicțiunii nu era soluționată irevocabil și nici măcar definitiv.
Sub acest aspect, instanța a constatat că în mod nelegal au fost obligați chemații în garanție să plătească suma de 118.400 euro sau echivalentul în lei a acesteia din ziua plății ca urmare a aplicării normelor ce reglementează răspunderea pentru evicțiune, pentru un teren de 1600 mp în intravilan în Predeal, punctul Malul Ursului, cu o evaluare de 74 euro/mp, care nu mai este de actualitate la momentul intervenirii evicțiunii, respectiv la momentul la care soluția asupra cererii în revendicare a devenit irevocabilă prin respingerea recursului. S-ar ajunge la o despăgubire care nu ar fi reală, reprezentând un mod de îmbogățire fără justă cauză.
De aceea, instanța de recurs a stabilit că se impune casarea in parte a deciziei din apel, doar sub acest aspect al reevaluării imobilului, reținându-se ca și chestiune dezlegată faptul producerii evicțiunii la momentul pronunțării deciziei din recurs prin care s-au respins criticile cu privire la soluționarea cererilor în revendicare și în constatarea uzucapiunii.
Instanța de recurs a constatat față de acest motiv de recurs găsit întemeiat, că se impune efectuarea unei noi expertize de evaluare a imobilului prin raportare la valoarea de circulație de la data pronunțării prezentei decizii, iar față de dispozițiile art. 312 alin. 3 teza I final raportat la art. 305 Cod procedură civilă, s-a impus trimiterea cauzei spre rejudecare doar pentru acest aspect la Tribunalul B., în vederea administrării probei cu expertiza de specialitate, în scopul stabilirii unei valori reale, corectă a imobilului pentru care s-au reținut a fi îndeplinite condițiile răspunderii pentru evicțiune, în sarcina chemaților în garanție.
În rejudecare, instanța de apel, va soluționa apelurile chemaților în garanție doar sub acest aspect, al valorii terenului in litigiu, stabilind limita pretențiilor formulate de reclamantul N. D., fată de chemații în garanție G. și respectiv limita pretențiilor acestora din urmă fată de chemații în garanție B. A., K. A., T. M. și G., pentru aplicarea răspunderii pentru evicțiune, toate celelalte aspecte fiind dezlegate în recurs.
De asemenea, s-a stabilit că intră în puterea lucrului judecat, nefiind criticate în căile de atac, pretențiile cu privire la cuantumul sumelor de 36,5 lei și 3,21 lei cheltuieli efectuate cu perfectarea actelor de vânzare cumpărare.
Au fost menținute și dispozițiile din sentință cu privire la cuantumul cheltuielilor de judecata de 3598 lei stabilite în sarcina reclamatului reconvențional N. D. și în favoarea reclamanților.
IV. În rejudecare, apelul s-a înregistrat pe rolul Tribunalului B. sub nr. dosar_ .
În probațiune s-au depus înscrisuri și s-a efectuat o expertiză tehnică de evaluare a imobilului ce face obiectul litigiului, având în vedere limitele casării deciziei civile nr. 185/2011 a Tribunalului B..
Examinând sentința civilă în raport cu motivele de recurs și cu probele administrate în cauză, ținând cont de limitele casării deciziei civile pronunțate în apel, trasate de instanța de recurs, Tribunalul, în rejudecarea apelului, reține următoarele:
Potrivit art. 315 alin. 1 Cod proc. civ., în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe, sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.
În consecință, obiect al rejudecării apelurilor îl constituie numai valoarea bunului imobil evins, cu privire la care s-au formulat succesiv cereri de chemare în garanție, evaluarea urmând a se efectua prin raportare la valoarea de circulație de la data pronunțării deciziei instanței de recurs – 06.12.2011 – potrivit îndrumărilor instanței de casare.
Apelul declarat de apelantul pârât N. C. a fost soluționat în mod irevocabil, ca urmare a respingerii recursului său și a menținerii deciziei în privința apelului său, astfel că obiect al rejudecării îl constituie numai apelurile chemaților în garanție și numai cu privire la valoarea de circulație a bunului evins.
Astfel, toate celelalte cereri ale părților, respectiv cererea principală având ca obiect revendicarea imobilului, cererea reconvențională având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului prin efectul uzucapiunii și cererile de chemare în garanție având ca obiect răspunderea pentru evicțiune, sub aspectul temeiniciei lor, precum și pretențiile vizând spezele vânzării, au fost irevocabil soluționate, astfel cum a s-a arătat și în decizia de casare a instanței de recurs. Apelurile chemaților în garanție au fost trimise spre rejudecare numai cu privire stabilirea unei valori reale, corecte a imobilului pentru care s-au reținut a fi îndeplinite condițiile răspunderii pentru evicțiune, în sarcina chemaților în garanție.
Prin raportul de expertiză nr._/04.09.2012 întocmit de expertul tehnic judiciar, specializat în evaluări imobiliare M. P. depus la fila nr. 72 a dos. de apel, vol. I, valoarea de circulație a imobilului obiect al litigiului, reprezentând teren în suprafață de 1.600 mp, situat în Predeal, Șoseaua Națională, nr. 75, nr. cad. vechi 1641, nr. cad. nedefinitiv actual 848, înscris în C.F._ UAT Predeal (provenită din C.F. pe hârtie cu nr. 1058), la data producerii evicțiunii – 06.12.2011 – a fost stabilită la 90.816 euro, respectiv 56,76 euro/mp.
Prin același raport de expertiză, valoarea estimativă în lei a terenului, la data întocmirii raportului de expertiză – 03.09.2012, pentru un curs al euro de 4,4898 lei, s-a stabilit la suma de 408.000 lei.
Apelanții au formulat obiecțiuni, față de concluziile raportului de expertiză, susținând în esență că, față de amplasarea imobilului, utilitățile de care acesta beneficiază și prețul altor imobile scoase la vânzare în vecinătatea terenului din litigiu, valoarea de circulație a acestuia estimată de expert este fie prea mică, fie prea mare, în funcție de interesul dictat de poziția procesuală a fiecărui apelant.
Astfel, apelantul pârât reclamant reconvențional N. D., a susținut că terenul în litigiu a fost subevaluat, deoarece expertul a reținut o stare de fapt greșită cu privire la terenurile din ofertele comparabile 2 și 3, respectiv primul dintre imobile nu este în zona Malul Ursului cel de-al doilea nu dispune de canalizare, tabelul de comparație trebuind corectat.
De asemenea, expertul a redus frontul stradal în mod artificial la 14 m, deși din acte și din măsurătorile efectuate în teren, acesta este de 16,5 m. Faptul că există un stâlp de electricitate pe domeniul public, în fața proprietății nu poate conduce la reducerea frontului stradal, ci dimpotrivă, constituie un avantaj, ca și existența unor pomi pe teren, existând posibilitatea valorificării acestora.
În consecință, apreciază apelantul pârât, se impune reducerea coeficientului de corecție de – 15% (f. 99 – 108 dos. apel vol. I).
Apelantul chemat în garanție G. A. T. a criticat concluziile expertului, apreciind că valoarea de circulație stabilită de acesta pentru terenul din litigiu este exagerat de mare, pentru următoarele considerente:
- existența a doi stâlpi de beton, unul de înaltă tensiune iar cel de-al doilea de medie tensiune, care se află la . la doi metri de șoseaua națională ce trece prin fața terenului;
- terenul nu are acces din șoseaua națională ce trece prin fața sa, fiind în pantă și pe el existând o vâlcea;
- pe teren nu există utilități și nici la hotarul acestuia (apa, canalizare, gaz), acestea regăsindu-se dincolo de teren, pe partea opusă a șoselei naționale ce trece prin fața terenului.
Apelanții chemați în garanție K. A., B. A., T. G. și T. M., au formulat obiecțiuni, apreciind că valoarea terenului stabilită de expert este inechitabilă și favorizantă pârâtului, din rațiuni speculative (f. 109 – 120 dos. apel vol. I).
Au susținut apelanții următoarele:
- în dreapta terenului, la 2 m în interiorul terenului, este un stâlp conductor de energie electrică care alimentează orașul Predeal, iar nu un stâlp obișnuit care poate fi mutat. Apoi, la granița cu terenul vecin, tot pe partea dreaptă, se află un stâlp de beton de medie tensiune, ale cărui fire de electricitate traversează terenul, și care, potrivit Normativului pentru construirea liniilor aeriene de energie electrică cu tensiune peste 1000 kV, NTE 003/04/00, împiedică edificarea de construcții. Acești stâlpi nu au fost menționați de expert;
- utilitățile nu sunt la hotarul terenului ci pe partea opusă DN1, astfel că pentru a se folosi trebuie să se foreze sub DN 1, ori să se branșeze la casele vecine aflate la cca. 150 m;
- în expertiză nu se ține cont de relieful și configurația terenului, care este împădurit în proporție de 40%, în proporție de 10% este o culme, în proporție de 20% este în pantă accentuată, astfel că nu se poate construi nimic, inclusiv din cauza firelor electrice, în alte porțiuni este denivelat.
Instanța de apel a admis parte din aceste obiecțiuni, la care expertul a răspuns (f. 8 dos. apel vol. II).
Examinând raportul de expertiză și răspunsul la obiecțiuni, inclusiv înscrisurile atașate acestuia și cele anexate obiecțiunilor părților, instanța constată că expertul a identificat imobilul teren, l-a descris, a stabilit zona de situare a acestuia în Orașul Predeal, respectiv „zona D”, conform zonificării Orașului Predeal adoptată prin H.C.L. nr. 37/25.02.2003 republicată cu H.C.L. nr. 19/31.07.2008 adoptând pentru estimarea valorică metoda comparației. Astfel, expertul a selectat din oferta imobiliară de pe paginile de internet, trei oferte de vânzare a unor proprietăți imobiliare aflate în vecinătatea terenului în litigiu, prețurile acestora fiind de 50 euro/mp, 65 euro/mp și 81 euro/mp.
La stabilirea valorii de circulație a terenului, expertul a avut în vedere ofertele comparabile, frontul stradal redus la 14 m de la 16 m din cauza stâlpului de beton aflat la 2 m de limita de proprietate, a avut în vedere faptul că aproximativ 40% din suprafața terenului este împădurită, precum și utilitățile care se află la hotarul terenului, pe latura dinspre DN 1 (curent, apă, gaz, cablu tv) aplicând factorii de corecție.
Prin răspunsul la obiecțiuni, expertul și-a menținut punctul de vedere exprimat prin raportul de expertiză și a explicat următoarele:
- ofertele de comparație nu pot fi selectate de părți, iar expertul nu poate ține seama de acestea;
- pe terenul în litigiu se găsește doar un stâlp din beton, cel de-al doilea stâlp, pentru transport energie de medie tensiune, fiind pe lotul alăturat;
- terenul are front stradal la DN 1, precum și acces la utilitățile menționate;
- s-a ținut cont la evaluare de configurația terenului: teren în pantă, viroagă aferentă laturii de Nord și de faptul că terenul este împădurit în proporție de 40%.
În consecință, în calculul de evaluare s-a ținut seama de toate aceste elemente, prin corecțiile aplicate – coeficienți de corecție pozitivi sau negativi – la ofertele comparabile selectate, pentru dotările sau lipsurile acestora față de terenul evaluat.
Instanța apreciază că expertul a răspuns punctual, pertinent și argumentat tuturor obiectivelor și obiecțiunilor admise, valoarea de circulație stabilită fiind rezonabilă în raport cu prețurile din ofertele de comparat, amplasamentul și configurația terenului.
Astfel, în cauză nu s-a probat că liniile de medie tensiune constituie în mod concret cu privire la terenul în litigiu, o limitare sau o interdicție a dreptului de a construi, instanța observând din planșele fotografice faptul că aceste linii traversează partea din față a terenului, paralelă cu frontul stradal, respectiv cu DN 1, fără a afecta întreaga suprafață de 1.600 mp a terenului. Mai mult decât atât, porțiunea afectată de traversarea acestor linii de transport a energiei electrice este chiar cea aflată în pantă, care datorită configurației naturale, nu poate fi oricum destinată construirii.
Instanța apreciază de asemenea, că terenul are ieșire la drumul public, respectiv la DN 1 pe tot frontul stradal de 14 m, iar faptul că terenul este în pantă pe această poțiune nu poate schimba această stare de fapt (planșele foto anexa la raportul de expertiză de la f. 87 – 89 dos. apel, vol. I).
În ceea ce privește existența utilităților pe partea opusă a limitei cu DN 1, respectiv peste drumul național, califică imobilul ca fiind unul cu acces la aceste utilități.
În ceea ce privește frontul stradal redus de la 16 m la 14 m datorită existenței unui alt stâlp amplasat la 2 m de limita de proprietate, accesul la teren în pantă și afectarea a 40% din teren de vegetația forestieră, aceste aspecte au constituit factori de corecție în minus, cu 15 %, respectiv de reducere a prețului.
În consecință, cererile formulate de apelanții chemați în garanție în sensul efectuării unei contraexpertize privind evaluarea terenului, au fost apreciate de instanță ca nejustificate, mai ales că aceștia nu au probat faptul că valoarea de circulație stabilită de expert este vădit disproporționată prin raportare la alte valori de referință pe care să le fi dovedit chemații în garanție (un raport de expertiză extrajudiciar, alte oferte ale agențiilor imobiliare pentru terenuri din zonă în care se află terenul în litigiu).
Mai mult decât atât, valoarea de circulație stabilită în rejudecarea apelului (90.816 euro) este cu 27.584 euro mai mică decât valoarea stabilită de prima instanță (118.400 euro).
Având în vedere aceste considerente, în temeiul art. 296 Cod proc. civ., Tribunalul urmează să admită apelurile declarate apelanții chemați în garanție B. A., K. A., T. M., T. G., G. A. – T., G. M. L. și G. F., împotriva sentinței civile nr. 9871/29.10.2009 a Judecătoriei B. care va fi schimbată în parte, numai sub aspectul soluționării pretențiilor din cererile de chemare în garanție rezultate din aplicarea răspunderii pentru evicțiune, în sensul că:
-vor fi obligați chemații în garanție G. A. – T., G. M. L. și G. F. să plătească pârâtului N. D. suma de 90.816 euro, în echivalent lei la cursul BNR din ziua plătii, reprezentând valoarea de circulație a terenului în suprafață de 1.600 mp, situat în Predeal, Șoseaua Națională, nr. 75, nr. cad. vechi 1641, nr. cad. nedefinitiv actual 848, înscris în C.F._ UAT Predeal (provenită din C.F. pe hârtie cu nr. 1058), la data producerii evicțiunii – 06.12.2011.
-vor fi obligați chemații în garanție B. A., K. A., T. M. și T. G., să plătească chemaților in garanție G. A. – T., G. M. L. și G. F. aceeași sumă, în aceleași condiții, pentru același imobil.
Se va constata că celelalte dispoziții ale sentinței civile au fost păstrate prin decizia civilă nr. 185/. pronunțată de Tribunalul B. în dos. nr._ și prin decizia civilă nr. 1620/R/06.12.2011 pronunțată de Curtea de Apel B. în dos. nr._ .
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, efectuate de părți, instanța constată că, raportat la obiectul rejudecării – răspunderea pentru evicțiune a chemaților în garanție, ținând cont de raporturile juridice dintre părți, chemații în garanție B. A., K. A., T. M. și T. G. sunt în culpă procesuală față de chemații în garanție evinși G. A. – T., G. M. L. și G. F., iar aceștia din urmă sunt în culpă procesuală față de pârâtul evins (ultimul cumpărător) N. D..
În consecință, cheltuielile de judecată efectuate în rejudecarea apelului în suma de 3.500 lei, reprezentând onorariu avocațial (chitanțele nr. 10/25.01.2013 și nr. 15/21.02.2013 anexate concluziilor scrise), de către pârâtul N. D., vor fi plătite în final acestuia de către chemații în garanție, urmând raționamentul menționat anterior, în temeiul art. 274 și 277 Cod proc. civ.
Pârâtul N. D. a solicitat, prin concluziile scrise, pe lângă cheltuielile de judecată efectuate în rejudecarea apelului și cheltuieli de judecată și pentru fazele procesuale anterioare și despăgubiri în temeiul art. 1341 pct. 3 și 4 Cod civil, însă instanța de rejudecare a apelului nu le poate acorda, având în vedere limitele rejudecării după casarea parțială a deciziei din apel și faptul că aceste aspecte au fost soluționate irevocabil, prin respingerea recursului declarat de pârât, inclusiv aspectele legate de spezele instanței și de daunele interese și spezele vânzării, despre care instanța de recurs Curte de Apel B. a statuat prin decizia civilă nr. 1620/R/06.12.2011 că „intră în puterea lucrului judecat, nefiind criticate în căile de atac” . de asemenea, nu a făcut obiectul căilor de atac declanșate de pârâtul N. D. și nu s-au formulat de către acesta critici nici cu privire la omisiunea instanței de fond și a celei de apel cu privire la acordarea cheltuielilor de judecată solicitate.
În consecință, instanța sesizată numai cu rejudecarea apelurilor terților chemați în garanție, și aceasta limitată la stabilirea valorii de circulație a imobilului evins, nu poate acorda pârâtului N. D. cheltuieli de judecată efectuate în fazele procesuale anterioare, în care pretențiile pârâtului care au generat efectuarea acestor cheltuieli de judecată, s-au soluționat irevocabil.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelurile declarate de apelanții chemați în garanție B. A., K. A., T. M., T. G., G. A. – T., G. M. L. și G. F., împotriva sentinței civile nr. 9871/29.10.2009 pronunțată de Judecătoria B. în dos. nr._, pe care o schimbă în parte, numai sub aspectul soluționării pretențiilor din cererile de chemare în garanție rezultate din aplicarea răspunderii pentru evicțiune, în sensul că:
Obligă chemații în garanție G. A. – T., G. M. L. și G. F. să plătească pârâtului N. D. suma de 90.816 euro, în echivalent lei la cursul BNR din ziua plătii, reprezentând valoarea de circulație a terenului în suprafață de 1.600 mp, situat în Predeal, Șoseaua Națională, nr. 75, nr. cad. vechi 1641, nr. cad. nedefinitiv actual 848, înscris în C.F._ UAT Predeal (provenită din C.F. pe hârtie cu nr. 1058), la data producerii evicțiunii – 06.12.2011.
Obligă chemații în garanție B. A., K. A., T. M. și T. G., să plătească chemaților in garanție G. A. – T., G. M. L. și G. F. suma de 90.816 euro, în echivalent lei la cursul BNR din ziua plătii, reprezentând valoarea de circulație a terenului în suprafață de 1.600 mp, situat în Predeal, Șoseaua Națională, nr. 75, nr. cad. vechi 1641, nr. cad. nedefinitiv actual 848, înscris în C.F._ UAT Predeal (provenită din C.F. pe hârtie cu nr. 1058), la data producerii evicțiunii – 06.12.2011.
Constată că celelalte dispoziții ale sentinței civile au fost păstrate prin decizia civilă nr. 185/. pronunțată de Tribunalul B. în dos. nr._ și prin decizia civilă nr. 1620/R/06.12.2011 pronunțată de Curtea de Apel B. în dos. nr._ .
Obligă chemații în garanție G. A. – T., G. M. L. și G. F. să plătească pârâtului N. D. suma de 3.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în rejudecarea apelului.
Obligă chemații în garanție B. A., K. A., T. M. și T. G., să plătească chemaților în garanție G. A. – T., G. M. L. și G. F. suma de 3.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în rejudecarea apelului.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 11.04.2013.
PREȘEDINTEJUDECĂTOR
C. R. P. M.
GREFIER
Pentru C. L. aflată în
Concediu de odihnă, semnează înlocuitor grefier șef secție
Grefier- D. A.
Red. CR/26.07.2013
Tehnored. AD/26.07.2013
11 ex.
Judecător fond: A. M.
| ← Modificare act constitutiv persoană juridică. Decizia nr.... | Contestaţie la executare. Decizia nr. 794/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
