Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 766/2014. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 766/2014 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 03-10-2014 în dosarul nr. 766/2014
DOSAR NR._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR. 766/R
Ședința publica din data de 3 octombrie 2014
Completul de recurs compus din:
PREȘEDINTE: D. N. - judecător
Judecător: V. M.
Judecător: C. D. – P.
Grefier: D. A.
Pentru astăzi fiind amânata pronunțarea asupra recursului de fata care s-a judecat in ședința publica din 18 septembrie 2014 când părțile prezente au pus concluzii potrivit celor consemnate in încheierea de ședința de la respectivul termen de judecata, încheiere care face parte integranta din prezenta hotărâre si când, având in vedere lipsa de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 25 septembrie 2014 si 3 octombrie 2014.
La apelul nominal făcut în ședința publica la pronunțare se constata lipsa parților.
S-a făcut referatul cauzei după care:
Instanța, in urma deliberării pronunța următoarea hotărâre:
TRIBUNALUL
Constată că prin sentința civila nr._ din 19.12.2013 pronunțata in cauza de Judecătoria B., instanța a respins acțiunea civilă formulată de reclamanta URLUIALĂ M. A., în contradictoriu cu pârâții S. R. prin M. FINANȚELOR PUBLICE, . B. și M. B..
Pentru a pronunța aceasta sentința instanța de fond a avut in vedere ca prin acțiunea formulata reclamanta URLUIALĂ M. A., în contradictoriu cu pârâții S. R. prin M. FINANȚELOR PUBLICE, . B. și M. B. a solicitat să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare – cumpărare nr._/21.12.2012, încheiat între S. R. prin M. B. și reclamantă, cu privire la prețul terenului aferent al apartamentului, a cărui contravaloare a fost inclus în preț, reclamanta motivându-si acțiunea, in esența, că în mod nelegal în prețul de vânzare s-a inclus și valoarea terenului, sens în care a făcut referire la art. 37 din HG nr. 20/1997 care prevede că terenul aferent construcției trece în proprietate fără plată.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe art. 26 și 33 din Legea nr. 112/1995, art. 18 și 37 din HG nr. 20/1997.
Instanța a reținut ca intre S. R., în calitate de vânzător, și reclamanta Urluială M. A., în calitate de cumpărător, a intervenit contractul de vânzare – cumpărare nr._ încheiat la data de 21.12.2012, în temeiul Legii nr. 10/2001, având ca obiect apartamentul nr. 15 situat în B. .. 9, înscris în CF nr. 179 B. sub nr. top 5131, 5132/I/15, constituit din trei camere, bucătărie, baie, wc, pivniță de 6 mp. și cota de 7,66% din terenul aferent de 1.137,20 mp., contractul fiind încheiat în numele Statului R. prin pârâta . în calitate de mandatar legal în conformitate cu art. 33 din HG nr. 20/1996 raportat la art. 9 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 și de pârâtul M. B. prin primar.
Conform situației de carte funciară de la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare dedus judecății, 21.12.2012, instanța a constatat că în conformitate cu mențiunea înscrisă la A+52 (proprietarul tabular S. R. procedând la dezmembrarea pe apartamente a imobilului inițial) apartamentul nr. 15 cumpărat de reclamantă este descris ca parte componentă din imobilul înscris sub nr. top 5131, 5132/I/15 (în CF nr. 179 B.), care se constituie din apartament la etaj compus din trei camere, bucătărie, baie, wc. și pivniță de 6 mp. și din cota de 7,66% din părțile de uz comun, care includ și terenul construit și neconstruit cu nr. top inițial de 5131, 5132/I de 1.137,20 mp..
La art. II.2 din contractul de vânzare cumpărare, părțile contractante au inserat clauza conform căreia că în urma efectuării măsurătorilor în teren și a evaluării fișei tehnice și de calcul a rezultat că prețul apartamentului cu terenul aferent (de 87,10 mp. reprezentând echivalentul cotei de 7,66% din terenul de 1.137,20 mp.) este de 95.046,88 lei.
Instanța a reținut ca reclamanta a fost de acord cu această clauză din contractul de vânzare – cumpărare nr._/21.12.2012, asumându-si obligația de plată a prețului vânzării stabilit prin semnarea acestui contract.
In acest context, instanța a concluzionat că este nefondata susținerea reclamantei, in sensul că includerea contravalorii terenului în prețul de vânzare constituie o cauză de nulitate absolută a clauzei contractuale prin care prețul vânzării a fost stabilit și convenit, deoarece contravine dispozițiilor Legii nr. 112/1995 raportate la art. 36 din Legea nr. 18/1991, și în raport de care terenul nu putea face obiectul vânzării pentru că se transfera în patrimoniul cumpărătorului gratuit.
Astfel, instanța a reținut ca prețul, ca și cerință de validitate a contractului de vânzare – cumpărare trebuie să îndeplinească la rândul lui următoarele condiții, respectiv să fie fixat într-o sumă de bani, ce ține de esența vânzării, și să fie determinat sau determinabil. Pentru această din urmă condiție art. 1303 cod civil prevede că prețul este determinat în cazul în care cuantumul lui este stabilit de comun acord de părți în momentul încheierii contractului și în cazul în care poate fi stabilit și de către lege, în sensul că legiuitorul a reglementat criteriile pentru determinarea prețului, fie este determinabil, în situația în care părțile furnizează în contract o . elemente pe baza cărora cuantumul prețului să poată fi stabilit în viitor, cel târziu la data exigibilității obligației de plată (cum ar fi prețul pieții la o dată convenită de părți).
În speță, prețul vânzării există și a fost determinat în conformitate cu criteriile legale reglementate de art. 42 alin. 4 din Legea nr. 10/2001 coroborat cu art. 42.1 din H.G. nr. 250/2007 raportate la art. 13 din Legea nr. 112/1995. Acest din urmă text de lege prevede că ”valoarea despăgubirilor care se acordă foștilor proprietari și moștenitorilor acestora, pentru apartamentele nerestituite în natură, precum și prețul de vânzare, după caz, se stabilesc pe baza prevederilor Decretului nr. 93/1977, ale Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, republicată, iar valoarea terenurilor aferente, pe baza Criteriilor privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat nr. 2.665 din 28 februarie 1992, elaborate de M. Finanțelor și M. Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare. La valorile astfel calculate se vor aplica coeficienții de actualizare, care nu vor fi mai mici decât coeficientul de creștere a veniturilor salariale medii pe economie. (valoarea totală a apartamentului restituit în natură și a despăgubirilor cuvenite pentru apartamentele nerestituite în natură și pentru terenurile aferente nu poate depăși suma veniturilor salariale medii pe economie ale unei persoane pe o perioadă de 20 de ani, calculată la data stabilirii despăgubirii.)
Pe cale de consecință, în considerarea celor expuse mai sus, instanța a reținut că vânzarea poate fi nulă doar pentru lipsa prețului, deoarece în acest fel obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză și nicidecum pentru prețul stabilit într-un pretins alt cuantum, prin nerespectarea criteriilor legale de evaluare.
Relativ la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare în temeiul Legii nr. 10/2001 de către fostul chiriaș, situația în speță, cu titlu oneros sau gratuit, instanța a analizat și aplicabilitatea dispozițiile legale în cauză, în forma în care erau în vigoare la data încheierii actului juridic.
Astfel, instanța a reținut că actul juridic a fost încheiat la data de 21.12.2012, în temeiul art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, în conformitate cu care imobilele cu destinația de locuințe, care nu sunt restituite persoanelor îndreptățite pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare si că prin art. 42.1 din H.G. nr. 250/2007 (constituind normelemetodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001), legiuitorul a lămurit că „această înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare și Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările ulterioare, cu mențiunea că prețul de vânzare al locuințelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992 privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat, elaborate de M. Finanțelor și M. Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare (act normativ la care se face trimitere în Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, republicate), care se va indexa la zi cu indicele de inflație (soluția se impune prin similitudine cu modalitatea de despăgubire a proprietarilor în condițiile legii, aceasta fiind semnificația sintagmei „legislația în vigoare").
Așadar, instanța a reținut că prețul vânzării unor astfel de locuințe intră sub incidența art. 13 din Legea nr. 112/1995 coroborat cu art. 35, 36 și 37 din H.G. nr. 20/1996 (constituind Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995).
În conformitate cu aceste dispoziții legale instanța a reținut că prețul de vânzare se stabilește similar cu valoarea despăgubirilor de acordat foștilor proprietari și moștenitorilor acestora, respectiv pe baza prevederilor Decretului nr. 93/1977, ale Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, republicată, iar valoarea terenurilor aferente, pe baza Criteriilor privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat nr. 2.665 din 28 februarie 1992, elaborate de M. Finanțelor și M. Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare. La valorile astfel calculate se vor aplica coeficienții de actualizare, care nu vor fi mai mici decât coeficientul de creștere a veniturilor salariale medii pe economie, astfel încât valoarea totală cumulată a apartamentului restituit în natură și a despăgubirilor cuvenite pentru apartamentele nerestituite în natură și pentru terenurile aferente nu poate depăși suma veniturilor salariale medii pe economie ale unei persoane pe o perioadă de 20 de ani, calculată la data stabilirii despăgubirii.
În acest sens, legiuitorul prin art. 35, 36 și 37 din H.G. nr. 20/1996 a prevăzut că „în cazul apartamentelor locuite de mai mulți chiriași, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat sau nu s-au efectuat modificări constructive, pentru vânzarea apartamentului către actualii titulari ai contractelor de închiriere, cu acordul acestora, se stabilește valoarea întregului apartament și apoi se calculează cota-parte indiviză aferentă fiecărui viitor proprietar, proporțională cu suprafața utilă pe care o folosește în exclusivitate”.
În considerarea modalității identice de stabilire a prețului de vânzare cu cel al stabilirii despăgubirilor pentru foștii proprietari, instituită prin dispoziția legală evocată anterior, instanța a reținut că prin art. 36 din H.G. nr. 20/2006 se prevede că „în cazurile de despăgubire a foștilor proprietari și a moștenitorilor acestora, la valorile calculate potrivit prevederilor din prezentele norme metodologice, pentru construcții (apartamente, anexe gospodărești și garaje) se va adăuga valoarea terenurilor aferente, stabilită pe baza Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992, cu completările ulterioare, elaborate de M. Finanțelor și M. Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului.”
În legătură cu reglementarea conținută de art. 37 din H.G. nr. 20/2006, prin care se prevede că „în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege” instanța a reținut că în edictarea dispoziției legale s-a avut în vedere respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din Legea nr. 112/1995, în conformitate cu care „suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”, respectiv că obiect al vânzării îl poate constitui numai terenul aferent construcției și nicidecum că acest teren aferent se transmite gratuit.
Instanța a reținut ca acest înțeles este relevat și de evoluția conținutului acestei dispoziții legale.
Astfel, s-a arătat că în forma inițială, de la data primei publicări a H.G. nr. 20/1996, respectiv 23.01.1996, prevederea legală în legătură cu transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent prin cumpărarea apartamentelor de către chiriași ce se regăsea la acel moment în art. 33, în vigoare până la data de modificării acestuia prin H.G. nr. 11/1997, la data de 04.02.1997, dispunea în sensul că „dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub aceste construcții”, cu dispoziția expresă că „în condițiile art. 35 al.2 din Legea nr. 18/1991”, care prevedea că „terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existenței construcției în vederea construirii de locuințe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție (…)” și că „atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. 2-5 se va face, prin decizia prefecturii, la propunerea primăriilor pe baza verificării situației juridice a terenurilor”.
Ulterior, la data de 04.02.1997, conținutul art. 33 din H.G. 20/1996 a fost modificat prin H.G. nr. 11/1997 și prin renumerotare a devenit art. 37, conținut în vigoare și la data încheierii actului juridic în discuție, și prin care legiuitorul, pentru locuințele cumpărate în condițiile Legii nr. 112/1995, nu a mai făcut trimitere la dispozițiile art. 35 din Legea nr. 18/1991, devenite prin renumerotare art. 36 din Legea nr. 18/1991 (la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare), ci a prevăzut numai obligația de a fi respectate prevederile art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, în sensul de a nu putea înstrăina împreună cu construcția decât terenul aferent, astfel încât sub imperiul noii reglementări dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcție nu se mai poate transmite gratuit, în condițiile Legii nr. 18/1991, prin emiterea la cerere a ordinului prefectului, ci numai prin vânzare, în urma evaluării odată cu construcția.
P. urmare, a reținut instanța de fond, chiar dacă și la data încheierii actului juridic, în art. 36 alin. 2 și 6 din Legea nr. 18/1991 există prevederea conform căreia „terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție„ și că atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2) - (5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situației juridice a terenurilor”, atât timp cât legiuitorul nu a reglementat expres și nu a făcut trimitere către această dispoziție legală derogatorie specială în raport art. 13 din Legea nr. 112/1995, prin care se instituie regula stabilirii prețului identic cu cel al despăgubirilor, care includ și evaluarea terenului, preț care de altfel, astfel cum s-a reținut la începutul expozeului este de esența contractului de vânzare – cumpărare, nu se poate reține incidența în speță.
In plus, instanța de fond a reținut aplicabilitatea in speța si a dispozițiilor art. 45 alin. 2/1 din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare dedus judecății, potrivit cărora contractele de vânzare – cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 (reglementare prin care din nou se subliniază că încheierea actului juridic sub incidența Legii nr. 10/2001 este realizată în condițiile exprese - de validitate - prevăzute de Legea nr. 112/1995), sunt acte autentice și constituie titlu de proprietate opozabil de la data încheierii lor, reținând in consecința că în speță prețul a fost legal stabilit prin cuprinderea și valorii terenului rezultată din evaluarea în condițiile anterior analizate, iar dreptul de proprietate asupra acestuia a fost legal transmit prin contractul, căruia i s-a recunoscut caracterul de act autentic.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta U. M. A., solicitând admiterea acestuia si modificarea in tot a hotărârii recurate, in sensul admiterii cererii de chemare in judecata.
In motivele de recurs s-a arătat că recurenta reclamanta nu a avut cunoștință, la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare că in preț a fost inclusa si contravaloarea terenului aferent apartamentului si ca aceasta nu a semnat fisa de evaluare.
Recurenta a arătat ca nu se poate retine ca a agreat clauzele contractului câta vreme contractul îmbracă forma unui act de tip adeziune, recurenta cumpărătoare neavând posibilitatea de a refuza anumite clauze ale acestuia sau de a le negocia.
Recurenta arata ca includerea in preț si a valorii terenului aferent reprezintă o încălcare a unor dispoziții legale, respectiv ale Legilor de reparație nr. 112/1995 si 10/2001, motiv pentru care se impune sa intervină sancțiunea constatării nulității clauzei respective.
Mai mult, a arătat recurenta, nulitatea este atrasa si de faptul ca prețul vânzării a fost stabilit cu încălcarea normelor legale in materie.
Recurenta a arătat ca in speța sunt aplicabile disp. art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 care fac trimitere expresa la dispozițiile Legii nr. 112/1995 si ca din interpretarea acestor dispoziții (art. 3 alin. 1 din Legea nr. 112/1995), alături de dispozițiile art. 42.1.B din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 (HG nr. 250/2007) si de cele ale art. 31 si 37 din HG nr. 20/1996, este evidenta concluzia ca la înstrăinarea imobilelor in temeiul legilor nr. 112/1995 si 10/2001 se stabilește prețul numai pentru construcții, nu si pentru terenuri, calculul valorii terenului fiind necesara a se face numai pentru ca valoarea terenului intra in suma ce urmează a se acorda foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora in cazul in care imobilul nu li se restituie in natura, abilitatea acestei dispoziții neputând fi extinsa si altor situații.
Recurenta arata ca dispozițiile art. 36 din Legea nr. 18/1991 potrivit cu care terenul aferent construcțiilor înstrăinate se atribuie gratuit in baza Ordinului Prefectului, sunt deosebit de clare, ori, in speța este fără dubiu ca terenul vândut nu depășește terenul aferent apartamentului, situat sub construcție.
Recurenta a invocat in susținerea recursului si interpretarea majoritara data acestei chestiuni de drept prin Minuta întâlnirii dintre conducerea CSM si membrii Comisiei pentru unificarea practicii judiciare din cadrul ICCJ, din 11.06.2008.
In plus, recurenta a reiterat si motivul ca sancțiunea nulității parțiale a contractului este atrasa si de împrejurarea ca acesta nu are forma autentica, deși vizează ca obiect un imobil teren.
Recurenta a mai invocat in finalul motivelor situația celorlalți dobânditori din imobil si care nu au fost nevoiți sa achite si contravaloarea terenului aferent locuințelor cumpărate, dar si practica judiciara in materie.
Intimata . a formulat întâmpinare in cauza solicitând respingerea recursului ca nefondat. In esența intimata a arătat ca încheierea contractului s-a făcut cu respectarea dispozițiilor legale in materie, respectiv ale Legii nr. 10/2001 si ale HG nr. 250/2007, contractul specificând in concret ca prețul vizează apartamentul si terenul aferent.
Intimata a arătat ca in orice caz, o eventuala nelegala includere a valorii terenului in prețul vânzării nu este de natura sa atragă nulitatea absoluta a clauzei respective, deoarece norma legala pretins încălcata nu protejează vreun interes general, ci unul particular, respectiv al beneficiarului dreptului de a cumpăra locuința respectiva.
Intimata arătat ca recurenta cumpărătoare a acceptat toate clauzele vânzării, semnând contractul fără nicio obiecție, condiție suficientă pentru valabilitatea vânzării.
Intimata a arătat ca toate argumentele expuse de instanța de fond sunt fundamentate si susțin legalitatea si temeinicia soluției si ca in plus, aceasta vânzare are si un fundament legal suplimentar, respectiv HCL B. nr. 320/2010, prin care s-a decis ca terenul aferent locuințelor vândute va fi înstrăinat odată cu construcția, prețul fiind stabilit in conformitate cu Criteriile nr. 2665/1C/311 din 28.02.1992.
Intimatul M. B. a formulat întâmpinare in cauza solicitând respingerea recursului ca nefondat, in esența pentru aceleași argumente invocate si de cate intimata . si atașând întâmpinării o copie a HCL B. nr. 320/2010, dar si a sentinței civile nr. .
Intimatul S. R. prin MFP, prin DGRFP B. a formulat întâmpinare in cauza solicitând de asemenea, respingerea recursului ca nefondat, arătând ca aprecierea faptica si legala a instanței de fond a fost una corecta.
Analizând recursul de fata prin raportare la motivele invocate, tribunalul retine ca acesta este nefondat pentru următoarele argumente:
Intre S. R., în calitate de vânzător, proprietar tabular și reclamanta Urluială M. A., în calitate de cumpărător, în temeiul Legii nr. 10/2001, s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare nr._ din data de 21.12.2012, având ca obiect apartamentul nr. 15 situat în B. .. 9, înscris în CF nr. 179 B. sub nr. top 5131, 5132/I/15, constituit din trei camere, bucătărie, baie, wc, pivniță de 6 mp. și cota de 7,66% din terenul aferent de 1.137,20 mp., contractul fiind încheiat în numele Statului R. prin pârâta ., în calitate de mandatar legal în conformitate cu art. 33 din HG nr. 20/1996 raportat la art. 9 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 și de pârâtul M. B. prin primar.
In mod corect a reținut instanța de fond că la art. II.2 din contractul de vânzare cumpărare, părțile contractante au inserat clauza conform căreia în urma efectuării măsurătorilor în teren și a evaluării fișei tehnice și de calcul a rezultat că prețul apartamentului cu terenul aferent (de 87,10 mp., reprezentând echivalentul cotei de 7,66% din terenul de 1.137,20 mp.) este de 95.046,88 lei si că, drept urmare, nu poate fi reținută susținerea recurentei reclamante că nu a avut știința despre faptul că ceea ce urma să cumpere si respectiv să plătească, includea si terenul aferent apartamentului.
Tribunalul nu poate retine ca fondată nici susținerea recurentei in sensul că in orice caz, nu ar fi avut posibilitatea de a solicita înlăturarea clauzei respective, cată vreme aceasta avea in mod cert posibilitatea ca in situația in care obiecțiunea ei nu ar fi fost rezolvată favorabil, să se adreseze instanței de judecată cu solicitarea de obligare a paraților să ii încheie contract de vânzare – cumpărare exclusiv asupra imobilului construcție, urmând ca instanța să se pronunțe asupra acestei pretenții.
In mod corect a reținut instanța de fond că prețul, ca și cerință de validitate a contractului de vânzare – cumpărare trebuie să fie fixat într-o sumă de bani, ce ține de esența vânzării și să fie determinat sau determinabil.
Disp. art. 1303 Cod civil prevăd că prețul este determinat în cazul în care cuantumul lui este stabilit de comun acord de părți în momentul încheierii contractului, dar și în cazul în care poate fi stabilit prin lege, în sensul că legiuitorul a reglementat criteriile pentru determinarea prețului si că este determinabil, în situația în care părțile furnizează în contract o . elemente pe baza cărora cuantumul prețului să poată fi stabilit în viitor, cel târziu la data exigibilității obligației de plată (cum ar fi prețul pieții la o dată convenită de părți).
În speță, corect a reținut instanța de fond că prețul vânzării există, a fost convenit de comun acord de către parți prin semnarea contractului și a fost determinat în conformitate cu criteriile legale reglementate de art. 42 alin. 4 din Legea nr. 10/2001 coroborat cu art. 42.1 din H.G. nr. 250/2007 raportat la art. 13 din Legea nr. 112/1995, dispoziții care prevăd că ”valoarea despăgubirilor care se acordă foștilor proprietari și moștenitorilor acestora, pentru apartamentele nerestituite în natură, precum și prețul de vânzare, după caz, se stabilesc pe baza prevederilor Decretului nr. 93/1977, ale Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, republicată, iar valoarea terenurilor aferente, pe baza Criteriilor privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat nr. 2.665 din 28 februarie 1992, elaborate de M. Finanțelor și M. Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare; la valorile astfel calculate se vor aplica coeficienții de actualizare, care nu vor fi mai mici decât coeficientul de creștere a veniturilor salariale medii pe economie.”
In ceea ce privește susținerea că nulitatea contractului de vânzare cumpărare ar fi atrasă de caracterul neautentic al actului, tribunalul o apreciază ca nefondată, câtă vreme dispozițiile art. 45 alin. 2/1 din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare dedus judecății si corect reținute de instanța de fond, stabilesc faptul că actele de vânzare – cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice și constituie titlu de proprietate opozabil de la data încheierii lor.
Tribunalul apreciază ca este nefondată si susținerea că o eventuala includere in contract a prețului terenului, in pretinsa opoziție cu prevederile legale care ar reglementa trecerea gratuita in proprietatea cumpărătorului a terenului aferent imobilului ar fi de natura sa atragă nulitatea absoluta a respectivei clauze.
Nulitatea absoluta este sancțiunea care intervine in situația in care actul sau o prevedere a acestuia se încheie cu încălcarea unei dispoziții legale edictata in scopul protejării unui interes general, ceea ce insa nu este cazul in speța.
Chiar daca ar fi aplicabila in speța, dispoziția care reglementează dreptul cumpărătorului care dobândește locuința in temeiul Legii nr. 10/2001, sa devina si proprietarul automat si cu titlu gratuit al terenului aferent acesteia este in mod evident o norma care protejează un interes particular, respectiv pe cel al fiecărui cumpărător in parte, drept la care acesta este insa liber să renunțe in mod valabil, acceptând sa achite la solicitarea vânzătorului contravaloarea terenului in discuție, fără ca acest lucru să atragă nevalabilitatea contractului de vânzare – cumpărare.
In lipsa unei dovezi care sa probeze vicierea consimțământului cumpărătorului la acceptarea acestei clauze, convenția parilor ca vânzarea locuinței să includă si vânzarea terenului aferent, este perfect valabila.
D. urmare, tribunalul apreciază ca in nicio situație, includerea in prețul vânzării si acceptarea de către cumpărător a achitării prețului terenului aferent nu este de natura sa atragă nulitatea absoluta a acestei clauze.
Pe de alta parte, revenind la includerea valorii terenului in prețul vânzării, tribunalul apreciază ca aceasta este o clauza perfect legala si din perspectiva HCL B. nr. 320/2010, potrivit cu care spatiile cu destinație de locuința, aflate in administrarea ., care nu au fost restituite in natura in urma aplicării prevederilor legilor 112/1995 si 10/2001, care nu fac obiectul vreunui litigiu aflat pe rolul instanțelor de judecata si pentru care este înscris in CF dreptul de proprietate al Statului R. sau al unității administrativ teritoriale, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, art. 2 al aceleiași hotărâri arătând chiar că terenul aferent locuințelor vândute va fi înstrăinat odată cu construcția, prețul fiind stabilit in conformitate cu Criteriile nr. 2665/1C/311 din 28.02.1992.
Recurenta reclamanta se afla, pe de o parte, in situația in care a adresat cererea de cumpărare după adoptarea acestei hotărâri de consiliu local, dar, pe de alta parte, si in situația in care nu deținea contractul de închiriere la data intrării in vigoare a Legii nr. 112/1995.
Pentru aceste motive, in mod evident ca cererea de cumpărare a fost soluționata in baza HCL B. nr. 320/2010, hotărâre in vigoare si a cărei legalitate a fost verificata si confirmata irevocabil de instanța de control judiciar.
Astfel, prin sentința civila nr. 3280/CA/28.06.2011 pronunțata de Tribunalul B. in dosarul civil nr._, instanța de contencios, analizând aceasta hotărâre de consiliu local exact sub aspectul prevederilor legate de dreptul proprietarului de a pretinde preț pentru terenurile aferente locuințelor mai sus menționate, a stabilit ca excepția de nelegalitate a acestei hotărâri este nefondata, reținând ca dispozițiile Legii nr. 112/1995, in plenitudinea lor, se aplica numai persoanelor care dețineau contracte de închiriere valabile la data intrării ei in vigoare si ca nu este întemeiat sa se susțină ca in prezent proprietarul imobilelor, S. R. sau unitatea administrativ teritoriala, nu ar fi in drept sa pretind preț pentru întregul imobil pe care a decis sa îl scoată la vânzare.
Recursul declarat împotriva acestei hotărâri pronunțate de instanța de contencios a fost respins, astfel ca aspectele reținute in legătura cu legalitatea HCL B. au intrat in puterea de lucru judecat, nemaifiind permis altei instanțe sa statueze contrariul.
Împrejurarea ca anterior adoptării acestei Hotărâri de Consiliu Local a existat o practica judecătoreasca contrara si ca opinia majoritara a ICCJ, tot anterioara, era contrara celor stabilite, nu mai poate avea relevanta in speța câta vreme contractul de fata a fost încheiat după adoptarea la nivel local a actului normativ invocat si care a fost supus controlului de legalitate.
Pentru aceste motive, apreciind ca pentru niciuna dintre criticile invocate recursul nu este fondat, in temeiul art. 312 Cod procedura civila tribunalul îl va respinge si va păstra sentința recurata ca temeinica si legala.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta reclamanta U. M. A., in contradictoriu cu intimații parați ., M. BRASOV, prin P. si Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, prin DGRFP BRASOV, împotriva sentinței civile nr._ din 19.12.2013 pronunțata in cauza de Judecătoria B., pe care o menține.
IREVOCABILA
Pronunțata in ședința publica, azi, 03.10.2014.
P., JUDECATOR,JUDECATOR,
D. N. V. M. C. D. – P.
GREFIER
D. A.
RedCDP/10.2014/2ex.
Judecător fond I. M.
| ← Legea 10/2001. Sentința nr. 139/2014. Tribunalul BRAŞOV | Pretenţii. Decizia nr. 764/2014. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
