Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 1223/2015. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1223/2015 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 04-11-2015 în dosarul nr. 1223/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1223/.> Ședința publică de la 04 Noiembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. M.
Judecător M. B.
Grefier N. C.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului declarat de apelanta reclamantă M. M. în contradictoriu cu intimații pârâți ., prin reprezentant legal, S. R. prin M. E. și Finanțelor Publice prin Agenția Județeană a Finanțelor Publice B. prin reprezentant legal și M. B. prin primar, împotriva sentinței civile nr._/15.09.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul civil nr._, având ca obiect constatare nulitate act juridic.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile în cauza civilă de față au avut loc în ședința publică din data de 12.10.2015, conform celor consemnate în Încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, în temeiul art. 396 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru data 19.10.2015, 27.10.2015, 03.11.2015 și, ulterior pentru această dată, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL,
P. sentința civilă nr._/15.09.2014 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei B. s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Statului R., prin MFP.
S-a respins excepția lipsei calității Ministerului Finanțelor Publice de reprezentant al Statului Român.
S-a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă formulată de reclamanta M. M., domiciliată în B., .. 9, ., în contradictoriu cu pârâții:
1) .., cu sediul în B., ., nr. 29, județul B.,
2) M. B., prin P., cu sediul în B., .,
3) S. Român prin Ministerul Finanțelor Publice, cu sediul ales la AJFP B., .. 7, județul B..
S-a luat act ca pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ /07.01.2014, reclamanta M. M. a chemat în judecată pe pârâții: .., S. R. prin M. E. și Finanțelor Publice și M. B., prin P. solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța: să se constate nulitatea absolută parțială a Contractului de vânzare – cumpărare nr._/04.05.2005 cu privire la prețul apartamentului situat în mun. B., .. 9, . CF nr. 179 B., nr. top 5131, 5132/I/4. Cu cheltuieli de judecată.
Analizând actele și lucrările dosarului, pe fond, instanța a reținut următoarele:
Imobilul asupra căruia poartă prezentul proces este situat în mun. B., .. 9, . CF nr. 179 B., nr. top 5131, 5132/I/4 și figurează ca fiind proprietatea: M. M. (reclamanta) și M. I. ce nu este parte a procesului pendinte (fila 24).
Este descris în cartea funciara astfel: . din: cameră, bucătarie, baie, boxa, pivniță în corpul din dreapta, wc și cota de 2,01% din părțile de uz comun care cuprind și terenul de 1137,20 mp.
Proprietarii actuali M. M. (reclamanta) și M. I. au dobândit dreptul de proprietate prin Contractul de vânzare – cumpărare nr._/04.05.2005 conform Legii nr. 10/2001 asupra apartamentului și atribuire Conform Legii nr. 18/1991 asupra cotei de 2,01% din 1137,20 mp teren, act_/2006 cf.
Contractul face vorbire despre vânzarea apartamentului.
Prețul apartamentului calculat conform HG nr.498/2003 a fost de_ lei (fila 8).
Prețul apartamentului a fost evaluat conform Fisei de evaluare a locuinței (fila 53) prin însumarea: total general locuință și anexe + menținerea sau diferențierea cu sau minus 10% + valoare teren actualizată la zi de 43.118.242 lei (fila 54).
Instanța reține că, într-adevăr, prețul de vânzare a apartamentului include și prețul unui anumit teren, și anume suma de 43.118.242 lei, deși terenul nu a făcut obiectul actului translativ de proprietate, ci numai apartamentul. Dimpotrivă, terenul (cota din puc) a făcut obiectul atribuirii în baza Legii nr. 18/1991.
Cu privire la nulitatea absolută parțială a Contractului de vânzare – cumpărare pentru ca prețul calculat include și o sumă nedatorată, prin aceea că include prețul unui teren ce nu a făcut obiectul transmiterii dreptului de proprietate asupra vreunui teren. Reclamanta a motivat cauza de nulitate prin aceea că vânzarea terenului nu era permisă.
Instanța a reținut că speța dedusă judecății nu pune problema posibilității ori nu a vânzării terenului, legalității ori ilegalității transmiterii dreptului asupra terenului.
Sub acest aspect, în mare parte motivarea acțiunii introductive și, corelativ, apărările pârâților sunt lipsite de obiect, de vreme ce, pe larg, aceștia se apară în sensul în care reclamanta a cumpărat și cota parte de uz comun care ar fi terenul. Dimpotrivă, reclamanta nu a cumpărat teren, ci acesta a fost atribuit în baza Legii nr. 18/1991.
Instanța a reținut că speța pune problema fixării și achitării unui preț superior celui ce ar fi fost echivalentul apartamentului, prin includerea prețului unui potențial teren ce, însă, nu a făcut obiectul contractului translativ de proprietate.
Instanța a reținut că aceasta nu este o cauză de nulitate absolută a unui contract.
Ea ar fi putut să fie cel mult o cauză de nulitate relativă, care însă nu s-a invocat și față de care, oricum, termenul de prescripție ar fi fost de mult împlinit.
Instanța a reținut, așadar, că apărările pârâților sunt fondate în sensul în care se arată că, și dacă prețul ar fi fost greșit calculat, aceasta nu poate atrage nulitatea absolută pentru simplul motiv că, prin nesocotirea manierei de calcul a prețului, nu este încălcat un interes general, ci, eventual unul particular.
În concluzie, reținând că fixarea de către vânzător și, corelativ, acceptarea de către cumpărător, a unui preț superior strict locuinței nu poate conduce nicidecum la nulitatea absolută a contractului, instanța reținând ca fiind nefondat acest motiv de nulitate absolută.
Cu privire la nulitatea absolută a Contractului de vânzare – cumpărare pentru ca el nu a fost încheiat în formă autentică:
Instanța a reținut că această nulitate a fost invocată la finalul acțiunii și s-ar subînțelege faptul că se invocă nulitatea absolută totală a contractului de vânzare-cumpărare pe motiv de lipsă a formei autentice cerute ad validitatem în astfel de contracte.
Instanța retine că, de vreme ce nu s-a vândut și teren, nu era necesară forma autentică a contractului. Numai vânzarea de teren impunea ad validitatem forma autentică.
Ori, chiar reclamanta susține și demonstrează că obiect al contractului a fost exclusiv apartamentul, nicidecum terenul.
În concluzie, reținând că nu era necesară forma autentică pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului, instanța a apreciat ca fiind nefondat și acest motiv de nulitate absolută.
Instanța a respins cele două excepții pe motiv că: vânzarea s-a realizat in 2005 din proprietatea tabulara a Statului Român, așa încât, dacă s-ar fi admis acțiunea și s-ar fi constatat nulitatea absolută (totală – pentru al doilea motiv) a actului translativ de proprietate, consecință ar fi fost aceea a revenirii la situația anterioara de cf, adică imobilul ar fi revenit în proprietatea tabulara a Statului Român.
În concluzie, instanța a respins acțiunea ca fiind neîntemeiată. A luat act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta M. M., solicitând admiterea apelului, modificarea acțiunii și admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
S-a invocat în susținerea apelului că prin apărările făcute, pârâții au recunoscut că au înstrăinat cu titlu oneros și terenul în cauză, cu motivarea că a fost de acord cu aceasta, și pe de altă parte că și terenul se vinde, potrivit dispozițiilor HCL B. 299/2003, 596/2004 și 320/2010. Instanța de fond trebuia să ia act și să se raporteze la această recunoaștere.
Cât timp chiar proprietarul terenului M. B. a efectuat demersurile în vederea atribuirii gratuite a terenului, este evident că obligarea sa la achitarea prețului acestuia este nelegală.
Fișa tehnică de evaluare aferentă contractului nu a fost semnată de reclamantă, astfel că nu a știut că prețul stabilit include și prețul terenului.
De asemenea, prețul pe care l-a achitat nu a fost stabilit prin acordul părților contractante, ci s-au avut în vedere criterii legale impuse de actele normative care guvernează această vânzare, fără ca părțile chiriașe să poată negocia. Prevederile legale nesocotite la perfectarea acestui act juridic sunt cuprinse în acte normative speciale de reparație, astfel că interesul ocrotit prin aceste norme legale este unul general, obștesc, și anume protecția socială a unei anumite categorii de chiriași, într-un anumit context social. În consecință, încălcarea lor atrage incidența sancțiunii nulității absolute.
S-a mai invocat și faptul nu s-a respectat forma autentică cerută ad validitatem pentru înstrăinarea terenului, motiv pentru care contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută parțială.
De asemenea, prin motivele de apel s-a invocat discriminarea pe care o suportă apelanta reclamantă ca urmare a adoptării de către instanță a unor decizii contradictorii în cauze identice. Astfel, în imobilul unde locuiește, toți chiriașii au formulat acțiuni pentru constatarea nulității absolute pentru terenurile cuprinse în contractele de vânzare-cumpărare, acțiuni admise de Judecătoria B., soluțiile fiind menținute de către Tribunalul B.. P. sentința atacată s-a încălcat principiul încrederii legitime care impune ca legislația să fie clară și predictibilă, unitară și coerentă. Cum nici Legea 112/1995 și nici Legea 10/2001 nu fac referire expresă la vânzarea sau nu a terenului aferent, revine instanțelor de judecată obligația de a clarifica aceste lipsuri legislative. În consecință, practica instanțelor este neunitară, fiind încălcat principiul certitudinii juridice.
În drept au fost invocate prevederile art.466 și urm. C.pr.civ.
Intimatul S. român prin MFP prin AJFP B. a formulat întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea apelului.
S-a invocat în motivare că doar apartamentul a făcut obiectul contractului, deși prețul stabilit include și prețul unui anumit teren, astfel că nu era necesară încheierea actului în formă autentică. Terenul a fost atribuit în temeiul Legii 18/1991.
În drept au fost invocate prevederile art.205-208 C.pr.civ.
M. B. a formulat de asemenea întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței.
S-a arătat în motivare că reclamanta și-a dat consimțământul al încheierea actului și nu a formulat obiecțiuni la stabilirea prețului. Nu există astfel niciun motiv de atragere a nulității absolute parțiale a contractului.
Problema fixării unui preț superior celui ce a fost echivalentul apartamentului, nu constituie o cauză de nulitate absolută, chiar dacă prețul ar fi fost greșit calculat. Cel mult ne aflam în prezența unei cauze de nulitate relativă, ce nu s-a invocat.
Forma autentică nu era necesară întrucât nu s-a procedat la vânzarea terenului. Chiar reclamanta susține și demonstrează că obiect al contractului a fost exclusiv apartamentul.
În drept au fost invocate prevederile art.205 C.pr.civ.
Pârâta . B. a formulat de asemenea întâmpinare în cauză, prin care a solicitat respingerea apelului. S-a arătat că prețul locuinței se calculează conform prevederilor Legii 112/1995 și normelor de aplicare a acesteia, iar prețul terenului conform Criteriilor 2665/1C/311, după care se cumulează cele 2 valori, astfel cum rezultă și din fișele de calcul anexă la contract.
În mod corect a arătat instanța de fond că speța pune problema fixării și achitării unui preț superior celui acre ar fi fost echivalentul apartamentului, prin includerea prețului unui potențial teren ce nu a făcut însă obiectul contractului.
În drept au fost invocate prevederile art.471 C.pr.civ.
În faza apelului nu s-au administrat probe.
Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de apel invocate, a actelor și lucrărilor dosarului și dispozițiilor legale incidente în cauză, Tribunalul constată următoarele:
Fișa de evaluare a imobilului înstrăinat, întocmită în 21.04.2005, anexă la contractul de vânzare-cumpărare atacat, stabilește prețul pentru locuință la suma de_ lei și cel al terenului actualizat la zi, ca fiind de 43.118.242 ROL, în total_ ROL.
În contractul atacat se menționează vânzarea apartamentului situat în B., ., . CF 179 B., top.5131, 5132/I/4 la prețul de_ ROL, respectiv 13.081,66 RON:
Deși se menționează doar vânzarea apartamentului, se procedează în mod evident la calcularea prețului și pentru terenul aferent acestuia, în valoare de 4311,82 lei. Cu toate că în contract sunt 2 referiri la vânzarea apartamentului, se menționează totodată că se procedează la vânzarea imobilului înscris în CF 179 B., nr.top.5131, 5132/I/4 compus din 1 cameră, anexe și cota de 2,10% din puc, între care se găsește și terenul aferent imobilului.
Or, imobilul întabulat în cartea funciară reprezintă, potrivit dispozițiilor art.1 al.5 din Legea 7/1996, una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosință, aparținând unui proprietar sau mai multor proprietari, în cazul coproprietății, care se identifică printr-un număr cadastral unic și se înscrie într-o carte funciară.
În consecință, imobilul este reprezentat de teren, cu sau fără construcții, astfel că având loc înstrăinarea imobilului către reclamantă, astfel cum este înscris în cartea funciară, rezultă că s-a procedat la vânzarea atât a terenului, cât și a apartamentului în schimbul unui preț ce include atât valoarea apartamentului, cât și a terenului.
Pentru vânzarea terenului însă, actul trebuia încheiat în formă autentică, astfel cum impun prevederile art.2 al.1 din Legea 54/1998, în vigoare la momentul încheierii acestuia. Lipsa formei autentice atrage nulitatea absolută parțială a contractului, respectiv doar în ceea ce privește terenul aferent apartamentului nr.4situat în B., .. acest teren a fost de altfel atribuit ulterior reclamantei în mod gratuit prin ordin al prefectului.
Este întemeiat astfel acest motiv de apel invocat de reclamantă, în consecință nemaifiind necesară analiza celorlalte motive cuprinse în cererea de apel a părții.
În consecință, în temeiul dispozițiilor invocate și a prevederilor art.480 al.1 și 2 C.pr.civ., instanța va admite apelul declarat și va proceda la schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii și constatării nulității absolute a contractului.
Ca o consecință a constatării nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare în privința terenului, instanța va constata că prețul datorat pentru apartament este de 8769,84 lei reprezentând diferența între prețul total stabilit la suma de_,65 lei și prețul terenului de 4311,82 lei. Întrucât prețul s-a stabilit a fi achitat în rate, fiind eșalonat pe o perioadă de 15 ani, la care se adaugă dobânda, instanța va dispune obligarea pârâtei ., astfel cum s-a solicitat în partea finală a acțiunii, la recalcularea diferenței de preț pe care reclamanta o datorează.
În temeiul dispozițiilor art. 453 C.pr.civ., Tribunalul va dispune obligarea pârâtei . B. la plata către reclamantă a sumei de 820 lei reprezentând cheltuieli de judecată în fond compuse din 20 lei taxă judiciară de timbru și 800 lei onorariu avocațial potrivit chitanței depuse la dosar și la plata sumei de 20 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel constând în taxă judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta reclamantă M. M. împotriva sentinței civile nr._/15.09.2014 pronunțate în dosarul civil nr._ al Judecătoriei B., pe care o schimbă în parte, în sensul că:
Admite acțiunea formulată de reclamanta M. M. în contradictoriu cu pârâții . B., M. B. prin primar și S. român prin Ministerul Finanțelor Publice.
Constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare cu plata în rate nr._/04.05.2005 încheiat între S. Român prin M. B. prin . B. și reclamanta M. M. în ceea ce privește vânzarea terenului aferent apartamentului situat în B., ., pentru care s-a stabilit un preț de 4311,82 lei.
Constată că prețul datorat de reclamantă pentru apartamentul cumpărat este de 8769,84 lei.
Obligă pârâta . B. să recalculeze ratele datorate de reclamantă în baza contractului încheiat pentru apartamentul vândut.
Obligă pârâta . B. la plata către reclamantă a sumei de 820 lei reprezentând cheltuieli de judecată pentru fond.
Păstrează restul dispozițiilor sentinței.
Obligă intimata pârâtă . B. la plata către apelanta reclamantă a sumei de 20 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 04.11.2015.
Președinte, D. M. | Judecător, M. B. | |
Grefier, N. C. |
Redactat jud. MB/16.12.2015
Tehnored. NC/17.12.2015
Jud. fond AS
6 ex.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 1220/2015. Tribunalul... | Contestaţie la executare. Decizia nr. 1237/2015. Tribunalul... → |
|---|
