Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 579/2014. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 579/2014 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 14-10-2014 în dosarul nr. 579/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 579/A/2014
Ședința publică de la 14.10.2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE B. A. - Judecător
Judecător: F. N.
Grefier: I. M.
Pe rol fiind pronunțarea asupra cererii de apel formulate de apelantele M. E. și M. S., în contradictoriu cu intimații K. K. W. H., W. H. M. L., L. U. D. și B. S. C., împotriva Sentinței civile nr._/2013 pronunțate de Judecătoria B. în dosarul nr._, având ca obiect constatare nulitate act juridic.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din data de 01.10.2014, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, având în vedere lipsa de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru termenul de judecată din 07.10.2014 și pentru prezentul termen de judecată.
Instanța, în aceeași compunere, în urma deliberării, a pronunțat decizia de mai jos.
TRIBUNALUL
Constată că prin sentința civilă nr._/17.09.2013 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria B. a respins acțiunea formulată de reclamanții M. B., M. E., M. în contradictoriu cu pârâții L. U. D., B. S. C., KNOPH K. WILHEM H., W. H. M. L..
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut următoarele considerente:
Prin cererea înregistrata la aceasta judecătorie sub nr._ la data de 20.05.2014, reclamanții M. B., M. E., M. Z. au chemat în judecată pe pârâții L. U. D., B. S. C., KNOPH K. WILHEM H., W. H. M. L., solicitând a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 784/ 2002 la BNP Csorik E., nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1574/2003 la BNP Csorik E., obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare - cumpărare pentru imobilul sus mentionat, în caz contrar, hotărârea urmând să țină loc de act autentic apt de intabulare, sa se dispuna inscrierea in CF a dreptului de proprietate pentru acest imobil, respectiv, radierea acestui drept, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arata că reclamanții nu au fost notificați pentru exercitarea dreptului de preemțiune pentru imobilul în litigiu.
În probațiune la dosar s-au depus: contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 784/2002 la BNP Csorik E., contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1574/2003 la BNP Csorik E., decizia nr. 45/2001 emisă de RIAL B., alte înscrisuri, s-a administrat proba cu interogatoriul părților.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 17 din L.nr.10/2001.
Examinând materialul probator instanța a constatat următoarele:
Prin decizia nr. 45/ 2001 emisă de RIAL B. ( f.10 ), pârâților le-a fost restituit în natură imobilul folosit de reclamanți în calitate de chiriași.
Ulterior, imobilul este vândut pârâtului L. U. D. prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 784/ 2002 la BNP Csorik E., contract în care se înserează mențiunea că reclamanții, în calitate de chiriași, nu și-au exercitat dreptul de preemțiune.
Prin contractul închiriere din data de 01.05.2002 încheiat cu reclamanții, pârâtul L. U. D., imobilul este dat în folosința reclamanților. Acestora din urmă, prin contract, le-a fost adus la cunoștiință că își pot exercita dreptul de preemțiune în termenul prevăzut de L.nr.10/2001, ei asumându-și obligația de a notifica proprietarul în cazul în care doresc cumpărarea imobilului ( f.12 ).
Ulterior, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1574/2003 la BNP Csorik E., imobilul este vândut pârâtului B. S. ( f. 39 ).
Rezultă că reclamanții se puteau subroga în drepturile celor doi pârâti, însă nu au folosit această procedură.
Instanța a apreciat că aceștia din urmă sunt de rea-credință, întrucât au semnat contractele de închiriere cu cei doi pârâți (L. U. D., B. S.), ei continuând să achite chiria până la expirarea termenului de închiriere prevăzut de OUG nr.40/1999.
De asemenea, instanța a apreciat că adevăratul motiv pentru care reclamanții nu și-au exercitat dreptul de preemțiune este lipsa mijloacelor financiare, imobilul având o valoarea de piață de 208.136 lei ( f. 197 ).
În concluzie, instanța a constatat că acțiunea este nefondată, motiv pentru care a respins-o.
Împotriva acestei hotărâri au declarat calea de atac a apelului reclamantele M. E. și M. S., care au solicitat schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii.
În motivarea căii de atac exercitate apelantele reclamante au arătat că aveau un drept de preemțiune în condițiile Legii nr. 10/2001 și ale OUG nr. 40/1999, pe care pârâții nu l-au respectat. Intimații pârâți nu au făcut dovada că au respectat procedura prevăzută de lege și nici nu au pretins că ar fi notificat vreodată chiriașii că apartamentul se vinde și la ce preț va avea loc vânzarea. În aceste împrejurări în mod greșit s-a reținut că reclamanții chiriași ar fi fost de rea credință. Obligația notificării concrete a chiriașilor revenea proprietarilor. În condițiile în care era o obligație legală, încălcarea acesteia este sancționată cu nulitatea absolută și poate fi invocată oricând. Apelantele critică și reținerea primei instanțe în sensul că apelanții reclamanți se puteau subroga în drepturile celor doi pârâți, întrucât reclamantele au formulat prezenta acțiune prin care urmăresc acest scop.
Apelantele critică și considerentele potrivit cărora adevăratul motiv pentru care reclamanții nu și-au exercitat dreptul de preemțiune este lipsa mijloacelor financiare, apartamentul având o valorare de piață de 208.136 lei. Titularele cererii de apel solicită a se reține că potrivit primului contract de vânzare-cumpărare, intimații pârâți 1-4 vând cota de ½ din imobil, adică 6 apartamente (inclusiv apartamentul în litigiu) către Loenhardt U. D. pentru suma de 10.000 euro. În expertiza efectuată în cauză se reține că la data de 1.04.2002 (data primei vânzări) valoarea de circulație numai a apartamentului în litigiu era de_ euro. Este evident că această vânzare a fost frauduloasă și s-a făcut cu scopul de a prejudicia apelantele reclamante, care nu au fost înștiințați despre vânzare. Dacă fiecare din cele 6 apartamente vândute ar fi valorat cât acesta primul, prețul real al vânzării ar fi trebuit să fie 172.284 euro și nu 10.000 euro. Apelantele subliniază faptul că intimatul pârât Loenhardt U. D. este fiul mandatarului vânzătorilor, cei doi fiind interesați să eludeze drepturile chiriașilor.
În ce privește cel de-al doilea contract de vânzare-cumpărare apelantele susțin că și acesta a fost încheiat în frauda drepturilor chiriașilor, cumpărătorul B. S. C. fiind de rea credință, cumpărând apartamentul cunoscând situația juridică a acestuia și cunoscând faptul că s-a încălcat dreptul de preempțiune al chiriașilor.
Cererea de apel este scutită de plata taxei judiciare de timbru potrivit art. 50 alin.1 din Legea nr. 10/2001.
Intimații pârâți Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. (născută Knopf), Leonardt U. D. și B. S. C. au depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care au solicitat respingerea cererii de apel formulate și menținerea hotărârii primei instanțe.
În motivarea acestei poziții procesuale intimații pârâți au arătat că în cuprinsul art. 17 din contractul de închiriere încheiat la data de 1.02.2002 există notificarea făcută de proprietari chiriașilor. La data de 1.04.2002 s-a încheiat de către Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. cu Leonardt U. D. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 784/1.04.2002. Noul proprietar a încheiat contract de închiriere cu reclamanții apelanți la data de 1.05.2002 pentru o perioadă de 5 ani. Și în acest nou contract la art. 17 se prevăd aceleași condiții ca în cel menționat mai sus. Din nou reclamanții apelanți nu și-au exercitat intenția de a cumpăra și au stat în pasivitate până la data introducerii acțiunii.
Chiriașilor li s-a adus la cunoștință și faptul că își pot exercita acest drept în termenul prevăzut de Legea nr. 10/2001 și după o notificare prealabilă a intenției acestora, notificare adresată proprietarilor.
Întrucât până la data de 10.07.2003 apelanții reclamanți nu și-au manifestat intenția de a cumpăra apartamentul în litigiu, conform prevederilor art. 17 din contractul de închiriere, intimatul Leonardt U. D. a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1574/10.07.2003 cu B. S. – C.. Intimații susțin că nu mai aveau obligația de a formula o nouă notificare în acest sens la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, întrucât această posibilitate de a cumpăra apartamentul le-a fost pusă în vedere apelanților prin contractul de închiriere.
Conform art. 19 alin.1 din OUG nr. 40/1999 chiriașii se puteau subroga în drepturile cumpărătorului Leonardt U. D. și B. S. – C., plătind acestora prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractelor de vânzare-cumpărare.
Intimații mai arată că apelanții nu au respectat prevederile art. 19, nu au notificat contractul de vânzare-cumpărare atacat prin acțiune, nu s-au subrogat în drepturile cumpărătorului și nu au plătit prețul vânzării în termen de 60 de zile, nu au făcut oferta de plată, cu consemnațiunea prețului conform Codului de procedură civilă printr-un executor judecătoresc.
Intimații susțin că acțiunea apelanților este prescrisă, întrucât nu și-au exprimat dreptul de preempțiune pe care îl aveau cu notificarea contractului în termenul prevăzut de OUG nr. 40/1999, adică 60 de zile.
Se mai arată că o dovadă în plus a relei credințe a apelanților este reprezentată și de faptul că aceștia au semnat contractele de închiriere cu proprietarii apartamentului fără a avea obiecțiuni. În ceea ce îl privește pe cumpărătorul B. S. – C., acesta este un subdobânditor de bună-credință, mai ales pentru faptul că în cartea funciară nu era notată intenția acestor apelanți reclamanți de a cumpăra apartamentul în cauză.
Existența cauzei ilicite se face exclusiv la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare. Atâta timp cât la momentul încheierii contractelor intimații apăreau ca proprietari ai imobilului, iar titlul de proprietate era unul public necontestat nu se poate vorbi de o cauză ilicită în sensul înstrăinării unui bun care nu putea fi înstrăinat.
Intimații invocă și faptul că din luna martie 2004 OUG nr. 40/1999 și-a încetat efectele, acest act normativ nemaifiind aplicabil în relațiile dintre proprietari și chiriași.
În calea de atac a apelului nu au fost administrate probe noi.
Analizând sentința atacată în raport de motivele de apel invocate, de apărările formulate de intimații pârâți prin întâmpinare, de actele și lucrările dosarului și dispozițiile legale incidente în cauză, instanța constată următoarele:
Prin decizia nr. 45/10.10.2001 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 10/2001 a . imobilul situat în B. .. 48, înscris în CF nr._ nr. top. 5293 a fost restituit parțial în natură, parțial în echivalent pentru partea din imobil ce a fost înstrăinată în baza Legii nr. 112/1995 către persoanele îndreptățite Knopf M. L., Knopf K. W. H., C. Christa H., Wenzek H. M. L., reprezentați de av. B. M.. Apartamentul deținut de autorul apelantelor reclamante în baza contractului de închiriere nr. 74/1998 a fost restituit în natură.
După emiterea deciziei, între proprietarii imobilului și chiriașii M. s-a încheiat un contract de închiriere (nedepus la dosarul cauzei), astfel încât instanța nu poate face aprecieri cu privire la clauzele acestei convenții.
Potrivit dispozițiilor art. 13 din Legea nr.10/2001, în forma în vigoare la data publicării, aplicabile față de data emiterii deciziei de restituire, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.
Art. 15 din același act normativ dispune în sensul că:
(1) Contractele de închiriere prevăzute la art. 6 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 se vor încheia pentru o perioadă de 5 ani. În cazul în care chiriașului i se pune la dispoziție o altă locuință corespunzătoare, acesta este obligat să elibereze de îndată locuința ocupată.
(2) Neîncheierea noului contract de închiriere în cazul prevăzut la art. 9 și 10 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative pentru persoanele prevăzute la art. 32 alin. (1) din aceeași ordonanță, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
(3) Pentru chiriașii persoane fizice din imobilele restituite în natură, precum și pentru cei din locuințele prevăzute la art. 26 alin. (1) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, ale căror venituri nete lunare pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie și dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depăși 25% din venitul net lunar pe familie. Dispozițiile art. 31 alin. (2) și ale art. 33 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 se aplică în mod corespunzător. În cazul în care chiria astfel calculată este mai mică decât cea calculată potrivit art. 26 - 30 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, proprietarul este scutit de impozitul pe teren și clădire, de impozitul pe chirie și este exonerat de răspundere pentru obligațiile ce îi revin pe durata contractului de închiriere respectiv.
(4) Pentru persoanele cu handicap, pentru persoanele prevăzute în Legea nr. 42/1990 pentru cinstirea eroilor-martiri și acordarea unor drepturi urmașilor acestora, răniților, precum și luptătorilor pentru victoria Revoluției din Decembrie 1989, în Legea nr. 44/1994 privind veteranii de război, precum și unele drepturi ale invalizilor și văduvelor de război și în Decretul-lege nr. 118/1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura instaurată cu începere de la 6 martie 1945, precum și celor deportate în străinătate ori constituite în prizonieri, la efectuarea schimbului obligatoriu prevăzut la cap. II din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 locuința oferită trebuie să asigure condiții de folosință similare celor existente în locuința deținută.
Ca urmare, la data restituirii apartamentului deținut de reclamanți cu titlu de închiriere în baza legii speciale de reparație, persoanele îndreptățite aveau obligația respectării dispozițiilor legale de protecție a chiriașilor instituite de OUG nr. 40/1999, astfel încât clauzele contractului de închiriere trebuiau să respecte exigențele acestui act normativ.
La data de 1.04.2001 între beneficiarii deciziei de restituire, toți reprezentați de Leonardt Waldemar – H., și cumpărătorul Leonardt U. – D. a intervenit contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 784/1.04.2002 de BNP Csorik E., prin care s-a convenit vânzarea cotei indivize de 4/8 din imobilul situat în B. .. top. 5293/1, inclusiv a apartamentului nr. 12, la prețul de 10.000 euro, echivalentul în lei a_ lei (vechi, respectiv_ lei noi). Părțile contractului au precizat că imobilul este parțial ocupat de chiriași, fapt cunoscut și acceptat de cumpărător. Cumpărătorul a declarat că a luat la cunoștință de prevederile Legii nr. 10/2001 și ale OG nr. 40/1998 (părțile indicând greșit tipul actului normativ și anul adoptării, fiind evident că în raport de clauzele contractuale nu s-a avut în vedere ordonanța de guvern pentru modificarea și completarea Ordonanței Guvernului nr. 70/1994 privind impozitul pe profit, fiind vorba de OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe) și a declarat că înțelege să cumpere cota de 4/8-a parte din imobil pe riscul său. Cumpărătorul a arătat că are cunoștință că niciunul dintre chiriașii care ocupă imobilul nu și-a exercitat dreptul de preempțiune acordat de lege pentru cumpărarea locuinței, conform legii, deși au fost notificați în acest sens de mandatarul vânzătorilor, și această prevedere a fost inclusă chiar și în contractele de închiriere.
După încheierea acestui contract de vânzare-cumpărare, la data de 17.06.2002 cumpărătorul imobilului, pârâtul Leonardt U. – D. încheie cu reclamantul (în prezent decedat) M. B. contractul de închiriere pentru locuința în litigiu pentru o perioadă de 5 ani, cu începere de la 1.02.2002 până la 1.02.2007. La punctul 17 din contract se arată că ,,proprietarii au pus în vedere chiriașilor că pot cumpăra apartamentul pe care îl ocupă la prețul de circulație al pieței imobiliare. Începând cu data de 1.02.2002, în termenele prevăzute de Legea nr. 10/2001 chiriași sunt obligați să comunice proprietarului intenția acestora de a cumpăra apartamentul. Nerespectarea termenelor prevăzute de Legea nr. 10/2001 decade chiriașul din dreptul de a cumpăra apartamentul. Nerespectarea termenelor prevăzute de Legea nr.10/2001 decade chiriașul din dreptul de preempțiune la cumpărarea apartamentului”.
La data de 10.07.2003 între pârâtul Leonardt U. – D., în calitate de vânzător, și pârâtul B. S. – C., în calitate de cumpărător, a intervenit cel de-al doilea contract de vânzare cumpărare atacat, autentificat sub nr.1574/10.07.2003 de BNP Csorik E., având ca obiect trei apartamente din imobil, inclusiv apartamentul nr. 12. Prețul convenit de părți a fost de 20.000 euro, echivalentul a_ lei vechi. Părțile au declarat că . fapt se face cu data autentificării contractului, dată la care vânzătorul a predat cumpărătorului cheile și folosința apartamentelor.
Astfel cum s-a arătat mai sus, contractul de închiriere încheiat de beneficiarii Legii nr.10/2001 cu chiriașii M. în temeiul Legii nr. 10/2001, cu respectarea dispozițiilor acestei legi și ale OUG nr. 40/1999 și care să cuprindă prevederea cu privire la notificarea chiriașilor la care s-a făcut referire în clauzele contractului de vânzare – cumpărare precizat mai sus, nu a fost depus la dosar. De asemenea, pârâții, care avea sarcina probei faptului pozitiv contrar, în sensul că i-au notificat pe chiriași anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, de vreme ce reclamanții au afirmat un fapt negativ, nu au făcut dovada în acest sens.
Chiar dacă clauza referitoare la dreptul de preempțiune al chiriașilor ar fi fost inclusă în contractul de închiriere (această dovadă fiind făcută doar pentru contractul de închiriere încheiat ulterior contractului de vânzare-cumpărare din 1.04.2002), această împrejurare nu acoperă lipsa notificării potrivit procedurii instituite de OUG nr. 40/1999.
Potrivit art. 14 din OUG nr. 40/1999, la expirarea termenului de închiriere conform ordonanței chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii. Alineatul 2 lit.b prevede că proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere dacă locuința urmează să fie vândută în condițiile ordonanței de urgență.
Conform art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 (de asemenea în forma în vigoare de la data încheierii contractului de închiriere) în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art.14 alin. (2) lit. b), chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.
Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul și cu respectarea condițiilor prevăzute de prezenta ordonanță de urgență, ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. Oferta de vânzare este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere (alin. 2)
Dacă chiriașul notifică proprietarului intenția de a cumpăra locuința, sub condiția obținerii unui împrumut pentru plata prețului, contractul de închiriere se prelungește cu un an. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a perfectat, chiriașul pierde dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței (alin. 3).
Art. 19 dispune că „Dacă locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare” (alin. 1).
„La mutarea din locuință chiriașul va comunica proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului” (alin. 2).
Conform art. 21 din același act normativ, dispozițiile art. 18 - 20 privind dreptul de preemțiune al chiriașului și dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere, ceea ce este cazul în speța dedusă judecății.
În aceste condiții stipulate de legiuitor, chiriașul are un drept de preemțiune, născut anterior înstrăinării, indiferent că aceasta se realizează la expirarea locațiunii sau în cursul închirierii (în cazul de față, în cursul închirierii) și un drept de subrogare în drepturile cumpărătorului, născut posterior vânzării, în condițiile alineatului 1 al art. 19.
Cauza nulității invocată de reclamanți a fost lipsa notificării lor prealabile încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aspect neanalizat de prima instanță. Judecătorul fondului reține doar posibilitatea subrogării reclamanților în drepturile pârâților cumpărători ai imobilului și reaua – credință a acestora, întrucât au semnat contractele de închiriere și au acceptat plata chiriei până la expirarea termenului de închiriere prevăzut de OUG nr. 40/1999. Or, nulitatea absolută nu poate fi acoperită prin confirmare a către cel îndrituit s-o invoce.
Instanța apreciază că încălcarea dreptului de preempțiune a chiriașului, lipsa notificării în condițiile instituite de dispozițiile legale citate mai sus atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat, iar nu nulitatea relativă. Astfel, au fost încălcate dispoziții imperative ale legii, întrucât sunt nesocotite interesele chiriașului, pus în imposibilitatea de a-și exercita dreptul de preemțiune. Dreptul de preemțiune reprezintă în accepțiunea legii o condiție de valabilitate a contractului de vânzare cumpărare, manifestată sub forma consimțământului chiriașului, a cărui lipsă atrage nevalabilitatea actului de înstrăinare. Dreptul de preemțiune este reglementat prin norme imperative ale legii și, în consecință, încălcarea lor atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare astfel încheiat. Ca urmare, instanța înlătură apărările intimaților referitoare la faptul că reclamanții ar fi invocat nulitatea relativă, supusă prescripției dreptului material la acțiune. Dreptul la acțiunea în nulitate absolută este imprescriptibil.
În speța dedusă judecății, contractul de vânzare – cumpărare din 1.04.2002 a fost încheiat în condițiile în care vânzătorii, persoanele beneficiare ale Legii nr.10/2001, nu au făcut nicio ofertă reclamanților chiriași, cărora li s-a încălcat, în acest mod, dreptul de preemțiune și au fost puși în situația de a nu-și putea manifesta consimțământul, astfel că în lumina considerentelor de drept expuse, convenția de înstrăinare este lovită de nulitate absolută.
Apărările intimaților potrivit cărora apelanții ar fi fost aceea care nu au respectat prevederile art. 19 din OUG nr.40/1999 sunt vădit nefondate, de vreme ce declarația de subrogare în drepturile cumpărătorului nu se poate face decât după ce proprietarul îl notifică pe chiriaș cu privire la oferta de vânzare, care trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. În lipsa notificării, dreptul de preempțiune al apelanților reclamanți a fost încălcat, ceea ce atrage nulitatea absolută a contractului încheiat în această modalitate. Apelanții nu-și puteau exprima dreptul de preempțiune în termenul instituit de lege, întrucât nu au fost notificați conform procedurii prevăzute de lege, astfel încât nu aveau nici obligația de a respecta termenul de 60 de zile prevăzut de art. 19 alin.1 din ordonanță. Intimații acreditează ideea potrivit căreia obligația de notificare ar fi revenit apelanților, ceea ce contravine dispozițiilor legale citate mai sus.
Obligația de notificare în vederea încheierii contractului nu revenea apelanților reclamanți, ci intimaților beneficiari ai legii de reparație, care potrivit legii trebuiau să aibă inițiativa notificării, procedură pe care au ignorat-o.
Buna credință a pârâtului L. U. D. este exclusă, acesta cumpărând imobilul în starea de fapt și juridică pe propriul său risc, acest fapt reieșind din clauzele contractului de vânzare-cumpărare pe care l-au încheiat.
Efectele nulității contractului de vânzare-cumpărare se răsfrâng și asupra terțului subdobânditor, întrucât acesta a dobândit drepturi de la partea împotriva căreia s-a constatat nulitatea. În acest caz, nulitatea invalidează și actul juridic încheiat cu pârâtul B. S. C., care, față de actele și dosarului, nu este apărat de buna sa credință. Astfel, aceasta s-a apărat susținând că dispozițiile OUG nr.40/1999 nu i-ar fi aplicabile, însă instanța nu este chemată să cerceteze dacă la încheierea contractului de vânzare – cumpărare nr. 1574/2003 cu privire la apartamentul 12 au fost respectate prevederile acestui act normativ, ci dacă efectele nulității contractului nr. 784/2002 se răsfrâng și asupra sa, întrucât a dobândit dreptul de proprietate de la partea împotriva căreia s-a constatat nulitatea. Pârâtul invocă buna sa credință, care însă nu poate fi reținută. Astfel, cu minime diligențe pârâtul ar fi putut afla că apartamentul este ocupat de chiriași (care de altfel se aflau în perioada contractuală, contractul de închiriere expirând la data de 1.02.2007 – fila 11 din dosarul primei instanțe), iar declarațiile din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că a intrat și în posesia de fapt a apartamentului, de vreme ce apartamentul nr.12 era ocupat de chiriași în baza unui contract de închiriere pe care avea obligația de a-l respecta, este evident că nu corespund realității.
Ca urmare, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 784/1.04.2002 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. (născută Knopf), în calitate de vânzători, și pârâtul Leonardt U. D., în calitate de cumpărător, în ce privește apartamentul nr. 12 din imobilul situat în B. .. 48, jud. B., înscris în CF nr._ B. nr. top. 5293/12, compus din trei camere, bucătărie, cămară, WC și cota de 8,49% din părțile de uz comun este lovit de nulitate absolută, iar, în temeiul principiului ,,resolute jure dantis resolvitur jus accipientis” este lovit de nulitate absolută parțială și contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1574/10.07.2003 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Leonardt U. D., în calitate de vânzător, și B. S. C., în calitate de cumpărător, în ceea ce privește același apartament.
Consecința constatării nulității absolute parțiale a contractelor de vânzare-cumpărare succesive este revenirea la situația anterioară de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților B. S. C. și Leonardt U. D. și înscrierea dreptului de proprietate al pârâților Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. în CF nr._ B. nr. top. 5293/12.
În ce privește cererea prin care reclamanții au solicitat obligarea pârâților Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. (născută Knopf) la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru suma de 2000 euro, iar în caz contrar sentința să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, tribunalul apreciază că nu este întemeiată. Astfel, prețul convenit prin contractul de vânzare –cumpărare autentificat sub nr. 784 din 1.04.2002 este stabilit la 10.000 euro pentru o cotă parte din imobil, nefiind indicat un preț special pentru apartamentul nr.12. Instanța nu poate avea în vedere calculul făcut de reclamanți, prin împărțirea sumei totale reprezentând preț la numărul de apartamente vândute, întrucât fiecare unitate locativă are suprafață și dotări diferite de altele, și nici suma rezultată din raportul de expertiză întocmit de expertul E. V., pentru că în acest caz, instanța ar acorda altceva decât s-a cerut. Față de această stare de fapt și față de consecințele nulității absolute, respectiv repunerea părților în situația anterioară, singura soluție este parcurgerea de către părți a procedurii instituite de OUG nr. 40/1999, urmând ca în cazul în care pârâții beneficiari ai Legii nr.10/2001 doresc vânzarea imobilului să notifice reclamanții și să urmeze întocmai dispozițiile legale.
Având în vedere aceste considerente, în temeiul art. 296 C.pr.civ., instanța urmează să admită cererea de apel, să schimbe în tot sentința primei instanțe, în sensul admiterii în parte a acțiunii și, în consecință, să constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 784/1.04.2002 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. (născută Knopf), în calitate de vânzători, și pârâtul Leonardt U. D., în calitate de cumpărător, în ce privește apartamentul nr. 12 din imobilul situat în B. .. 48, jud. B., înscris în CF nr._ B. nr. top. 5293/12, compus din trei camere, bucătărie, cămară, WC și cota de 8,49% din părțile de uz comun și a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1574/10.07.2003 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Leonardt U. D., în calitate de vânzător, și B. S. C., în calitate de cumpărător, în ceea ce privește același apartament, să dispună revenirea la situația anterioară de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților B. S. C. și Leonardt U. D. și înscrierea dreptului de proprietate al pârâților Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. în CF nr._ B. nr. top. 5293/12 și să respingă restul pretențiilor.
Tribunalul va lua act că apelanții reclamanți nu au solicitat obligarea intimaților pârâți la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite cererea de apel formulată de apelantele reclamante M. E. și M. S., domiciliate în B. .. 12, jud. B., reprezentate de av. I. M., în contradictoriu cu intimații pârâți Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. (născută Knopf), Leonardt U. D. și B. S. C., toți cu domiciliul ales în B. . . av. B. M., reprezentantul convențional al acestora, împotriva sentinței civile nr._/17.09.2013 a Judecătoriei B. pronunțată în dosarul nr._, pe care o schimbă în tot, în sensul că:
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanții M. E., M. S. și M. B., în prezent decedat, al căror succesoare în drepturi sunt celelalte reclamante, în contradictoriu cu pârâții Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. (născută Knopf), Leonardt U. D. și B. S. C. și în consecință:
Constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 784/1.04.2002 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. (născută Knopf), în calitate de vânzători, și pârâtul Leonardt U. D., în calitate de cumpărător, în ce privește apartamentul nr. 12 din imobilul situat în B. .. 48, jud. B., înscris în CF nr._ B. nr. top. 5293/12, compus din trei camere, bucătărie, cămară, WC și cota de 8,49% din părțile de uz comun.
Constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1574/10.07.2003 de BNP Csorik E. încheiat între pârâții Leonardt U. D., în calitate de vânzător, și B. S. C., în calitate de cumpărător, în ceea ce privește același apartament.
Dispune revenirea la situația anterioară de carte funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților B. S. C. și Leonardt U. D. și înscrierea dreptului de proprietate al pârâților Knopf M. L., Knopf K. W. H., Christiani Christa H. Josefine, W. H. M. L. în CF nr._ B. nr. top. 5293/12.
Respinge restul pretențiilor.
Ia act că apelanții reclamanți nu au solicitat obligarea intimaților pârâți la plata cheltuielilor de judecată.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 14.10.2014.
PREȘEDINTE Judecător
B. A. - Judecător F. N.
Grefier
I. M.
Red. AB – 13.01.2015
Tehnored. MI – 13.01.2015 – 8 ex.
Jud. fond L. M.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 606/2014. Tribunalul BRAŞOV | Contestaţie la executare. Decizia nr. 807/2014. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
