Pretenţii. Decizia nr. 803/2014. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 803/2014 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 16-10-2014 în dosarul nr. 803/2014
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._ DECIZIA CIVILĂ NR. 803/R
Ședința publică din 16 octombrie 2014
Completul de judecată R3 compus din:
PREȘEDINTE –N. F. – judecător
Judecător – D. O. P.
Judecător – C. F.
Grefier - V. P.
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de către pârâta reclamantă reconvențional . în contradictoriu cu intimata reclamantă pârâtă reconvențional Asociația de proprietari C. București nr. 61 împotriva sentinței civile nr. 7289/ 10 iunie 2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul civil nr._ având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare se constată lipsa părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care:
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra cauzei civile de față care s-a dezbătut în fond la data de 9 octombrie 2014, când părțile prezente au pus concluzii, în sensul celor consemnate în încheierea din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, având în vedere lipsa de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la data de 16 octombrie 2014.
T R I B U NA L U L,
Asupra recursului civil de față:
Constată că prin sentința civilă nr. 7289/10.06.2014 a Judecătoriei B. a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI „C. BUCUREȘTI NR. 61” în contradictoriu cu pârâta .., și în consecință a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 176 lei reprezentând cheltuieli agent termic spații comune aferent lunilor februarie – aprilie 2010; a fost respinsă cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională .. în contradictoriu cu pârâta reconvențională ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI „C. BUCUREȘTI NR. 61”, ca neîntemeiată, fiind obligată pârâta .. la plata către reclamantă a sumei de 300 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut în esență că pârâta-reclamantă reconvențională este proprietara imobilului situat în B., C. București nr. 61, parter, înscris în c.f._ B., nr. top. 7472/1/31/2 – spațiu comercial parter, farmacie, cu cota de 65,35/720 din părțile de uz comun descrise în c.f., precum și că, așa cum rezultă din înscrisurile constând în listele de plată aferente consumului de utilități, reclamanta a calculat in sarcina pârâtei utilități în cuantum de 44,97 lei – aferent lunii aprilie 2010 – reprezentând agent termic, 58,63 lei – aferent lunii martie 2010 – reprezentând agent termic și 72 lei – aferent lunii aprilie 2010 – reprezentând agent termic.
A mai reținut că reclamanta a notificat pârâtei obligația de plată, dar aceasta a refuzat efectuarea plății, susținând că nu datorează contravaloarea agentului termic pe considerentul că nu este racordată la sistemul centralizat de încălzire al blocului, așa încât nu beneficiază de căldură de la țevile ce trec prin spațiul farmaciei.
În sens contrar, instanța a reținut că pârâta datorează cheltuielile de întreținere solicitate, conform Legii nr. 230/2007 care este legea cadru ce reglementează înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, potrivit următoarelor texte de lege: Art. 46. - Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
HG nr. 1588/2007 – Secțiunea a 6-a: Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici Art. 52. - (1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spațiile aflate în proprietate comună, și anume casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri și altele asemenea, se repartizează proporțional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice. |
(3) Proprietarii apartamentelor și ai spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință deconectați de la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică al clădirii au obligația să-și asigure o altă sursă de încălzire |
Instanța a reținut că din textele citate mai sus rezultă că, indiferent dacă proprietarii sunt branșati la o centrală termică comună ori au centrale individuale, ei au obligația de a achita cota – parte din cheltuielile cu consumul de energie termică aferent spațiilor aflate în proprietate comună. Acestea sunt enumerate cu titlu exemplificativ în lege, ceea ce rezultă din sintagma „și altele asemenea”.
În ceea ce privește susținerea pârâtei cu privire la faptul că țevile ce trec prin spațiul comun sunt izolate și nu încălzesc efectiv farmacia, instanța a reținut, pe de o parte, că aceasta este o stare de fapt ce a rămas nedovedita și, pe de altă parte, esențial, aceasta împrejurare este irelevanta, pentru că agent termic se consuma nu numai prin porțiunea de conductă ce traversează spațiul comercial, ci țevile trec și prin alte spații comune ale blocului (posibil casa scării, subsol etc.) și, oricum, pentru acestea, pârâta datorează cota-parte din consumul de agent termic ce se calculează potrivit legii.
În concluzie, pârâta datorează agent termic aferent spatiilor proprietate . privire la veniturile din chirii și spațiu de antenă, instanța a reținut că pârâta reconvențională Asociația de Proprietari „C. București nr. 61” a realizat venituri din exploatarea proprietății comune, iar din proprietatea comună face parte și cota parte de 65,35/720 din părțile de uz comun descrise în c.f. ale reclamantei reconvenționale.
A mai reținut că asociația nu a distribuit procentul de 9% din veniturile obținute din exploatarea proprietății comune, așa cum pretinde .. că i s-ar cuveni.
Instanța a reținut de asemenea că, în mod corect, pârâta reconvențională Asociația de Proprietari „C. București nr. 61” nu a remis cota parte din venituri către reclamanta reconvențională .., deoarece tot legea speciala – Legea nr. 230/2007 – reglementează soarta acestor venituri, astfel:
Potrivit art. 13 din Legea 230/2007, veniturile obținute din exploatarea proprietății comune aparțin asociației de proprietari. Aceste venituri alimentează fondurile speciale ale asociației de proprietari pentru reparații și investiții cu privire la proprietatea comună și nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum și cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial într-un raport afișat la avizierul asociației de proprietari.
Apoi, conform art. 24 alin. 6 din H.G. nr. 1588/2007 - Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, veniturile obținute de asociația de proprietari din activități economice sau din alte activități desfășurate se constituie ca fond special și se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătățirea confortului și eficienței condominiului, pentru întreținerea și repararea proprietății comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. În aceste venituri se cuprind și cele obținute din închirierea unor spații aflate în proprietate comună indiviză, a spațiilor pentru instalarea de reclame și pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum și alte venituri obținute din orice sursă, în condițiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociației de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment și nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilități. Acest fond va fi depus în contul asociației de proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri și cheltuieli.
Concluzionând, instanța a reținut că din textele citate mai sus rezultă că, indiferent daca proprietarii sunt sau nu sunt membri ai Asociației de proprietari, aceștia nu primesc nimic din venitul obținut din exploatarea proprietății comune, iar rațiunea textului de lege rezidă în scopul pentru care sunt obținute veniturile respective, așa încât destinația lor este una exclusivă, prevăzută de actul normativ special, derogatoriu de la regimul instituit de Codul civil ori de principiile generale create de practica judiciara, cum este principiul îmbogățirii fără justă cauză.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta-reclamantă reconvențională ..
În dezvoltarea motivelor de recurs, aceasta a arătat că în fața instanței de fond a fost administrată proba cu expertiza contabilă, din care a rezultat că s-au încasat chirii în cuantum de 85.174 lei, iar cota de 9% reprezintă 4942 lei, echivalentul sumei de 1174 euro, acesta fiind singurul aspect sub care hotărârea este criticată.
A mai arătat că hotărârea atacată contravine principiului egalității în drepturi reglementat de art. 16 din Constituție, având în vedere că recurenta a efectuat, pe cheltuiala proprie, reparații la spațiile comune, fără să beneficieze de cota de 9% din veniturile încasate de pârâta reconvențională, care a folosit în mod abuziv o parte din venituri pentru anumite cheltuieli, care nu se încadrează în categoria reparațiilor, cum ar fi cele constând în onorariu de avocat.
Recurenta a arătat de asemenea că o mare parte a cheltuielilor efectuate de pârâtă nu au fost aprobate de adunarea generală, ci numai de președintele asociației, cu încălcarea prevederilor art. 13 din legea nr. 230/2007 și ale art.. 24 alin. 6 din Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
În continuare, recurenta a arătat că potrivit acestui din urmă text de lege, veniturile obținute de asociația de proprietari din activități economice sau din alte activități desfășurate se constituie ca fond special și se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătățirea confortului și eficienței condominiului, pentru întreținerea și repararea proprietății comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. În aceste venituri se cuprind și cele obținute din închirierea unor spații aflate în proprietate comună indiviză, a spațiilor pentru instalarea de reclame și pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum și alte venituri obținute din orice sursă, în condițiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociației de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment și nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilități. Acest fond va fi depus în contul asociației de proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri și cheltuieli.
În acest sens, recurenta a arătat că, potrivit răspunsului expertului la obiectivul 1 lit. f, aceste cheltuieli au fost aprobate de adunarea generală prin prezentarea raportului financiar și a raportului cenzorilor, la modul general, sau cu aprobarea președintelui la momentul plății, ceea ce contravine prevederilor legale citate mai sus.
Recurenta a exemplificat această susținere, arătând pentru care anume cheltuieli nu a existat aprobarea adunării generale, și a menționat că președintele asociației de proprietari nu are atribuții de aprobare a cheltuielilor asociației și nu se subrogă în drepturile acesteia.
A arătat de asemenea că pretențiile sale sunt întemeiate pe cheltuielile efectuate din surse proprii, iar nu din veniturile asociației, provenite din contractele de închiriere, ori nelegalitate folosirii de către pârâta reconvențională a veniturilor din chirii în alte scopuri decât cele prevăzute de lege justifică pretenția formulată prin cererea reconvențională.
A mai arătat recurenta că, în cursul procesului, s-au efectuat la imobil lucrări de îmbunătățire a confortului termic, pentru care intimata a folosit numai pentru apartamentele de locuit veniturile realitate din chirii, fără a face o repartizare obiectivă a acestora pe cotele din dreptul de proprietate ce revin coproprietarilor, iar recurenta a suportat în integralitate reparațiile și îmbunătățirile la spațiile comune.
Recursul a fost legal timbrat.
Intimata a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului, cu motivarea că veniturile din chirii sunt reglementate de legea specială, după cum în mod corect a reținut instanța de fond, cu indicarea textului de lege la care aceasta a făcut referire.
A mai arătat că eventuala folosire nelegală a acestor venituri nu ar avea drept consecință repartizarea acestora către proprietari, iar în ipoteza în care aceștia au nemulțumiri față de activitatea asociației sau a președintelui acestuia, au la dispoziție alte căi prevăzute de lege.
Analizând sentința Judecătoriei B. în raport cu probele dosarului și cu motivele de recurs, Tribunalul constată că acesta este neîntemeiat.
Prima instanță a reținut în mod corect incidența prevederilor art. 24 alin. 6 din H.G. nr. 1588/2007, text de lege potrivit cu care veniturile obținute de asociația de proprietari din activități economice sau din alte activități desfășurate se constituie ca fond special și se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătățirea confortului și eficienței condominiului, pentru întreținerea și repararea proprietății comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. În aceste venituri se cuprind și cele obținute din închirierea unor spații aflate în proprietate comună indiviză, a spațiilor pentru instalarea de reclame și pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum și alte venituri obținute din orice sursă, în condițiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociației de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment și nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilități. Acest fond va fi depus în contul asociației de proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri și cheltuieli.
Incidența acestei prevederi este atrasă de proveniența sumelor de bani reglementate de acest text, proveniență care determină destinația acestor sume, care este una specială, reglementarea legală având caracter expres și limitativ.
În condițiile în care legea specială prevede în mod expres care sunt scopurile în care pot fi folosite sumele de bani obținute de asociația de proprietari din activități economice sau din alte activități desfășurate, inclusiv din închirierea unor spații aflate în proprietate comună indiviză, a spațiilor pentru instalarea de reclame și pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum și alte venituri obținute din orice sursă, în condițiile legii, și, mai mult, prevede că aceste venituri nu se plătesc proprietarilor, este evident că este lipsită de temei legal o cerere având ca obiect obligarea asociației de proprietari la plata unei cote-părți din aceste sume de bani, întemeiată pe principiul îmbogățirii fără justă cauză, având în vedere că acesta din urmă constituie dreptul comun, iar dispozițiile cuprinse în H.G. nr. 1588/2007 au caracter de reglementare specială.
Potrivit principiului „specialia generalibus derogant”, legea specială se aplică întotdeauna față de reglementarea cu caracter general, așadar, în speță, raporturile juridice dintre părți, în ceea ce privește destinația veniturilor reglementate de textul de lege citat mai sus, sunt guvernate de legea specială.
În raport cu cele reținute anterior, instanța constată că motivele de recurs invocate de reclamanta reconvențională nu au legătură cu dispoziția legală reținută de instanța de fond ca fiind incidentă în cauză, și în temeiul căreia aceasta a pronunțat soluția recurată.
În acest sens, Tribunalul reține că nu prezintă relevanță în cauză împrejurări de natura celor expuse de recurentă, respectiv susținerile acesteia în sensul că pârâta reconvențională ar fi folosit în mod nelegal sumele de bani provenite din chirii, ori că aceste cheltuieli nu ar fi fost aprobate de adunarea generală a asociației de proprietari, că reclamanta reconvențională ar fi efectuat îmbunătățiri pe cheltuiala proprie sau că nu ar fi beneficiat de lucrările efectuate la spațiile comune, având în vedere că acestea nu sunt de natură să înlăture aplicarea prevederilor art. 24 alin. 6 din H.G. nr. 1588/2007, dispoziția legală având caracter special și imperativ.
Pentru remedierea eventualelor deficiențe în activitatea pârâtei reconvenționale sau pentru înlăturarea nelegalităților pretins săvârșite de aceasta există alte căi procesuale prevăzute de lege, însă raporturile juridice deduse judecății sunt guvernate de prevederea legală menționată anterior, reținută în mod corect de instanța de fond.
Față de aceste considerente, în baza art. 312 alin. 1 C.pr.civ., Tribunalul urmează a respinge recursul declarat de pârâta-reclamantă reconvențională .. împotriva sentinței civile nr. 7289/10.06.2014 a Judecătoriei B., care va fi menținută.
În baza art. 274 alin. 1 C.pr.civ., instanța va obliga recurenta să plătească intimatei-reclamante Asociația de Proprietari „C. București Nr. 61” suma de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, constând în onorariu de avocat, dovedit cu chitanța depusă la dosarul cauzei, care atestă plata acestei sume de bani.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâta-reclamantă reconvențională .. împotriva sentinței civile nr. 7289/10.06.2014 a Judecătoriei B., pe care o menține.
Obligă recurenta să plătească intimatei-reclamante ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI „C. BUCUREȘTI NR. 61” suma de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 16 octombrie 2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
N. F. D. O. P. C. F.
GREFIER
V. P.
Red.C.F./31.10.2014
Dact.V.P./31.10.2014
- 2 ex -
Jud.fond A. S.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 785/2014. Tribunalul BRAŞOV | Contestaţie la executare. Sentința nr. 60/2014. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
