Obligaţie de a face. Decizia nr. 199/2015. Tribunalul BRAŞOV

Tribunalul BRAŞOV - Sentințe și decizii civile / 2016

Decizia nr. 199/2015 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 24-02-2015 în dosarul nr. 199/2015

Dosar nr._

ROMÂNIA

TRIBUNALUL B.

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR. 199/A

Ședința publică din data de 24.02.2015

Completul compus din:

PREȘEDINTE A. B. - Judecător

Judecător: N. F.

Grefier: M. I.

Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra cererii de apel formulate de apelantul - reclamant D. K.-B. și de apelanta – intervenientă în nume propriu R. S., în contradictoriu cu intimatul – pârât V. D., împotriva sentinței civile nr. 829/ 12.06.2013 și împotriva Încheierii de ședință din 14.03.2013 pronunțate de Judecătoria Zărnești în dosarul nr._, având ca obiect obligație de a face.

La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din data de 11.02.2015, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, având în vedere lipsa de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru termenul de judecată din 18.02.2015 și apoi pentru prezentul termen de judecată.

Instanța, în aceeași compunere, în urma deliberării, a pronunțat decizia de mai jos.

TRIBUNALUL,

Constată că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Zărnești la data de 29.07.2010 sub nr._ reclamantul D. K. B. a chemat în judecată pe pârâtul V. D., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța: să se întocmească documentația de dezmembrare a șurii și a terenului aferent din componența imobilului situat în . Poarta, județul B., înscris în CF nr._ UAT B., sub nr. top. 1687/2/2/2/1 compusă din construcție și teren de 789 mp. și întocmirea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică pentru imobilul șură din componența imobilului situat în . Poarta, județul B., înscris în CF nr._ UAT B., sub nr. top. 1687/2/2/2/1 obiect al antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 232 la data de 16.01.2007 al BNP Asociați B., .. 53, județul B., cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat, în esență, că a încheiat la data de 16.01.2007 un antecontract de vânzare cumpărare cu pârâtul având ca obiect șura și terenul aferent din componența imobilului situat în ., Poarta, județul B. cu suma de 184 Euro/mp după ce pârâtul obținea dreptul de proprietate asupra imobilului construcție și teren în baza Legii 10/2001. Pârâtului în baza sentinței civile nr. 21/S pronunțată la data de 31.01.2008 în dosarul nr._ aflat pe rolul Tribunalului B. și a Deciziei de restituire nr._ din 10.02.2010 i s-a restituit imobilul de mai sus, iar în baza încheierii nr. 5272 din 01.04.2010 s-a făcut intabularea dreptului de proprietate. De la momentul contractului de vânzare cumpărare i s-a înmânat pârâtului drept avans suma de 3041 Euro, 2000 euro la momentul încheierii antecontractului și 1041 euro la data de 02.10.2009 prin Western Union. Pârâtul refuză să-și îndeplinească obligațiile asumate.

În drept, au fost invocate dispozițiile: art. 942 și urm. C.civ., art. 112 C.proc.civ.

În dovedirea cererii, reclamantul a depus la dosar înscrisuri.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în valoare de 3067 lei (f. 3, 67) și timbre judiciare de 5 lei.

Intervenienta R. S. a formulat cerere de intervenție în interes propriu (f. 25-32), prin care a solicitat în principal obligarea pârâtului la încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică pentru suprafața de 200 mp înscrisă în CF nr._ (nr. vechi 422) B. sub nr. top. 1687/2/2/2/1, în caz de refuz pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic prin care să se transfere dreptul de proprietate asupra imobilului teren de mai sus, intabularea în CF a dreptului de proprietate, cu titlu de drept cumpărare. S-a invocat în temeiul art. 3 din Decretul nr. 167/1958 constatarea prescripției extinctive a dreptului material la acțiune în executarea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârât. În subsidiar, s-a solicitat în temeiul art. 1020 C.civ. rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare din culpa pârâtului și pe cale de consecință să fie obligat pârâtul: la plata dublului arvunei achitate de către intervenientă în nume propriu în cuantum de 50.000 Euro (214.990 ron la data introducerii acțiunii) și la plata sumei de 13.837 euro (58.528 ron la data introducerii acțiunii) achitată până în prezent cu titlu de preț în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 03.08.2009, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii s-a arătat că la data de 03.08.2009 între pârât și intervenientă s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare prin care pârâtul s-a obligat să transfere dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de aproximativ 200 mp din imobilul situat în ., județul B., înscris în CF nr. 422 (nr. nou_) sub nr. top. 1687/2/2/2/1 (care are suprafața totală de 789 mp) în favoarea promitentei cumpărătoare R. S., totodată asumându-și obligația de a face dezmembrarea. Intervenienta s-a obligat să plătească prețul de 250 euro/mp din care urma să achite cu titlu de arvună suma de 25.000 euro până la data de 07.08.2009. Diferența trebuia plătită la data stabilită pentru încheierea contractului. La data de 31.09.2009 pârâtul nu a prezentat un extras de Cf din care să rezulte dreptul său de proprietate și nici documentația de dezmembrare. S-a achitat în perioada 05.08.2009 – 11.05.2010 suma de 13.837 euro cu titlu de preț. La data de 21.01.2010 s-a solicitat pârâtului să se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, dar acesta nu s-a prezentat. Părțile au încheiat la data de 31.05.2010 un act adițional prin care au precizat că terenul de 200 mp este înscris în CF nr. 422 B. sub nr. top. 1687/2/2/2/1. La data de 03.06.2010 s-a notat în cartea funciară antecontractul pentru a fi opozabil față de terți. Dreptul material la acțiune al reclamantului se prescrie în termen de 3 ani de data încheierii antecontractului, iar reclamatul a introdus acțiunea la data de 29.07.2010, contractul fiind încheiat la data de 16.01.2007. Intervenienta a mai arătat că de la data încheierii antecontractului său a avut posesia imobilului, iar acest antecontract este preferabil celui al reclamantului, fiind înscris în cartea funciară. Dacă nu se va încheia contractul se impune rezoluțiunea din vina pârâtului deoarece nu a încheiat contractul, astfel că este îndreptățită la plata dublului arvunei și la plata prețului.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 969, 1020, 1337 C.civ., art. 5 alin.2 din Legea nr. 247/2005.

În dovedire s-au depus la dosar înscrisuri.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în valoare totală de 3075 lei (f. 83) și timbru judiciar de 5 lei.

Pârâtul V. D. a formulat întâmpinare (f. 65-66) prin care a arătat cu privire la cererea principală că nu s-a achitat nicio sumă de bani cu titlu de avans deși prețul pe mp a fost stabilit. Cu privire la cererea de intervenție este de acord cu admiterea acesteia, dar este adevărat că a primit cu titlu de avans o sumă de bani însă nu corespunde cu sumele din cerere. Nu s-a putut încheia contractul deoarece s-au ivit divergențe cu privire la limitele suprafeței ce face obiectul antecontractului.

A solicitat judecarea cauzei în lipsă.

La termenul din data de 23.03.2011 s-a admis în principiu cererea de intervenție în interes propriu formulată de numita R. S..

La termenul din data de 23.03.2011 instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu înscrisuri și proba testimonială și pentru intervenientă proba cu înscrisuri, iar din oficiu instanța a dispus administrarea probei cu interogatoriul pârâtului și proba cu expertiză specialitatea topografie.

La termenul din data de 21.09.2011 a fost numit expert M. P. – C. stabilindu-se obiectivele și onorariu provizoriu de 1000 lei, în sarcina reclamantului 500 lei (f. 185) și în sarcina intervenientei 500 lei (f. 102), raportul de expertiză nr._/2011 a fost depus la dosar (f. 189-229) solicitându-se o diferență de onorariu de 2000 lei fiind achitată suma de 1000 lei de către reclamant (f. 282) și de către intervenientă suma de 1000 lei (f. 283).

În cursul judecății a fost administrată proba testimonială cu martorul Niciev C. – M. (f. 151) pentru reclamant.

La termenul din data de 16.05.2012 s-a pus în vedere părților, ca în cazul în care mai au diferențe de preț de achitat să procedeze la consemnarea acestor sume la CEC conform art. 586 – 590 C.proc.civ. și art. 1114, 1121 C.civ.

La termenul din data de 17.10.2012 s-au admis obiecțiuni la raportul de expertiză fiind depus la dosar răspunsul la obiecțiuni (f. 1-4 vol.II).

P. cererea formulată la data de 27.02.2013, intervenienta R. S. a recuzat judecătorul cauzei, motivat de faptul că acesta și-ar fi exprimat opinia cu privire la dezlegarea pricinii supusă judecății.

În motivare s-a arătat că, în ciuda evidențelor care reies din probatoriul administrat, instanța a respins cererea de efectuare a unei contraexpertize formulată de către intervenienta R. S.. Contraexpertiza a fost solicitată deoarece prima expertiză a nesocotit și adăugat la obiectivele trasate de către instanță și a ignorat în totalitate obiecțiunile încuviințate la un termen anterior, în așa fel încât expertiza modifică însuși conținutul convenției încheiate între pârât și intervenienta S. R..

P. încheierea de ședință din data de 14.03.2013 Judecătoria Zărnești a respins cererea de recuzare formulată de intervenienta R. S. împotriva d-nei judecător B. A. I.. La adoptarea acestei soluții instanța a reținut următoarele considerente:

Instanța, examinând lucrările dosarului, a constatat că până în momentul soluționării cererii de recuzare d-na judecător A. I. B. nu și-a spus în niciun fel părerea cu privire la litigiul civil obiect al dosarului cu nr._ .

Nemulțumirile legate de modul de soluționare a cererilor în probațiune formulate de părți în timpul judecății, nu justifică recuzarea judecătorului, ci pot fi formulate prin intermediul căilor de atac.

În toate aceste considerente, instanța a apreciat că nu este dat cazul de incompatibilitate prev. de art. 27 pct. 7 Cod proc. civilă și nici un alt caz de incompatibilitate, astfel că a respins cererea.

P. sentința civilă nr. 829/12.06.2013 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria Zărnești a respins excepția prescripției extinctive a dreptului material la acțiunea în executarea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamantul D. K. B. și pârâtul Valdeascault D., invocată de intervenienta R. S., ca neîntemeiată;

A respins acțiunea de prestație tabulară formulată de reclamantul D. K. B., prin mandatar G. J. B., în contradictoriu cu pârâtul V. D., ca neîntemeiată;

A respins cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta R. S. în contradictoriu cu pârâtul V. D. și reclamantul D. K. B., ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut următoarele considerente:

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța a reținut următoarele:

În conformitate cu dispozițiile art. 137 alin. 1 C. proc. civ., instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii, iar excepția prescripției extinctive a dreptului material la acțiunea în executarea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamantul D. K. B. și pârâtul Valdeascault D., invocată de intervenienta R. S., este o excepție de fond, absolută și peremptorie, care trebuie analizată cu prioritate.

Un antecontract de vânzare cumpărare, dă naștere doar unui drept de creanță în patrimoniul promitentului - cumpărător și creează în sarcina promitentului - vânzător, o obligație de a face, respectiv de a încheia ulterior contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică.

Fiind un drept de creanță prescripția extinctivă este guvernată de dispozițiile Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă iar termenul general de prescripție este de 3 ani, potrivit de art. 3 din Decretul nr. 167/1958, termen care se aplică și în prezenta cauză. În ceea ce privește momentul de la care curge termenul de prescripție, acesta se stabilește conform art. 7 din Decret, și anume prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune.

Între pârâtul V. D., în calitate de promitent - vânzător și reclamantul D. K. B., în calitate de promitent – cumpărător, s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 232/ 16.01.2007 de BNP Asociați I. F. și I. D. – F. (f. 4-6) prin care pârâtul s-a obligat să vândă promitentului – cumpărător, în eventualitatea redobândirii în temeiul Legii nr. 10/2001, șura din compunerea imobilului cunoscut de părți sub numele de ”Poliția B.” situat în comuna B., .), județul B.. Pârâtul s-a obligat să finalizeze demersurile efectuate în baza Legii nr. 10/2001, cu privire la obținerea dreptului său de proprietate asupra imobilului construcție și teren.

Instanța a constatat că antecontractul încheiat între părți este supus unei condiții suspensive, urmând ca obligațiile să se nască între părți doar dacă pârâtul va obține reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii 10/2001, prin urmare doar de la momentul dobândirii dreptului de proprietate de către pârât s-a născut și posibilitatea reclamantului de a cere executarea antecontractului de vânzare cumpărare.

P. Sentința civilă nr. 21/S / 31.01.2008 pronunțată de Tribunalul B. în dosarul nr._ (f. 8-10) s-a admis contestația formulată de pârâtul V. D., s-a anulat decizia nr._/15.01.2007 și a fost obligat intimatul Ministerul Administrației și Internelor – Inspectoratul de Poliție Județean B. să restituie contestatorului în natură, imobilul situat în comuna B., ., județul B., înscris în CF nr. 422 B., nr. top. 1687/2/2 compus din teren în suprafață de 776 mp și construcția aflată pe acesta. Sentința a rămas definitivă și irevocabilă prin respingerea apelului prin Decizia civilă nr. 68/. pronunțată de Curtea de Apel B. și prin respingerea recursului prin Decizia nr. 1781/19.02.2009 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție. P. Decizia de restituire nr._ din 10.02.2010 emisă de Ministerul Administrației și Internelor – Inspectoratul de Poliție Județean B. (f. 19) s-a decis restituirea în natură pârâtului V. D., a imobilului situat în ., județul B., înscris în CF nr._ B. sub nr. top. 1687/2/2/2/1 compus din teren în suprafață de 789 mp și construcția aflată pe acesta, această decizie făcând dovada proprietății imobilului. P. încheierea de carte funciară nr. 5272/01.04.2010 (f. 18) s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului asupra imobilului.

Din momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului de către pârât, 10.02.2010 (decizia de restituire) curge și termenul de prescripție a dreptului la acțiune în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare, iar reclamantul a introdus prezenta acțiune la data de 29.07.2010, prin urmare în termenul de prescripție prevăzut de lege.

Față de aceste considerente, instanța a respins excepția prescripției extinctive a dreptului material la acțiunea în executarea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamantul D. K. B. și pârâtul V. D., invocată de intervenienta R. S., ca neîntemeiată.

În fapt, între pârâtul V. D., în calitate de promitent - vânzător și reclamantul D. K. B., în calitate de promitent – cumpărător, s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 232/ 16.01.2007 de BNP Asociați I. F. și I. D. – F. (f. 4-6) prin care pârâtul s-a obligat să vândă promitentului – cumpărător, în eventualitatea redobândirii în temeiul Legii nr. 10/2001, șura din compunerea imobilului cunoscut de părți sub numele de ”Poliția B.” situat în comuna B., .), județul B., între vecinii Biblioteca asupra căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate, Asociația pentru Dezvoltarea Turismului Rural B., Județul B. și Ungarth M., conform schiței anexate care face parte din act. Pârâtul s-a obligat să finalizeze demersurile efectuate în baza Legii nr. 10/2001, cu privire la obținerea dreptului său de proprietate asupra imobilului construcție și teren, să îndeplinească formalitățile de intabulare în CF, să procure extrasul CF, să păstreze liber de sarcini și procese, imobilul și totodată să nu angajeze altă promisiune de vânzare cumpărare altor persoane, cu privire la acest imobil. Părțile au convenit că valoarea totală a acestui imobil este echivalentul a 184 euro/mp, sumă ce se va achita la data încheierii contractului de vânzare cumpărare. De asemenea părțile au arătat că în cazul în care promitentului – vânzător i se reconstituie dreptul de proprietate asupra imobilului de mai sus și acesta refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare, promitentul – cumpărător va putea introduce acțiune la instanța judecătorească, după achitarea integrală a prețului.

Între pârâtul V. D., în calitate de promitent - vânzător și intervenienta R. S., în calitate de promitentă – cumpărătoare, s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, prin înscris sub semnătură privată, la data de 03.08.2009 (f. 37-39) prin care se prevede obligația părților de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare în formă autentică, cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra unei suprafețe de aproximativ 200 mp din imobilul teren și construcție situat în B., ., înscris în CF nr. 422 B. sub nr. top. 1687/2/2, asupra căruia pârâtul a solicitat retrocedarea iar instanța i-a dat câștig de cauză promitentului vânzător prin Decizia nr. 1781/19.02.2009 definitivă și irevocabilă pronunțată în dosarul nr._ de către Înalta Curte de Casație și Justiție. Părțile s-au obligat să încheie contractul de vânzare cumpărare până cel mai târziu la data de 31.09.2009, promitentul vânzător având obligația să îndeplinească formalitățile de dezmembrare și intabulare separată a suprafeței de 200 mp care face obiectul antecontractului și să pună la dispoziția promitentei cumpărătoare un exemplar original al extrasului de carte funciară și un certificat fiscal. Prețul de vânzare al imobilului stabilit de comun acord de către părți este în cuantum de 250 euro/mp și se va achita: suma de 25.000 euro de către promitenta cumpărătoare până cel mai târziu în data de 07.08.2009, în mai multe tranșe după cum sunt arătate în antecontract, iar diferența de bani va fi achitată la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, respectiv cel mai târziu la data de 31.09.2009. Promitentul – vânzător s-a obligat să întreprindă demersurile necesare în vederea dezmembrării suprafeței de aproximativ 200 mp ce face obiectul convenției, dezmembrare ce se va face în conformitate cu schița atașată antecontractului. Promitentul vânzător s-a obligat să nu înstrăineze unei terțe persoane imobilul sau o parte din acesta și a autorizat pe promitenta – cumpărătoare să înscrie antecontractul de vânzare cumpărare în cartea funciară în condițiile legii. Promitentul vânzător a autorizat pe promitenta cumpărătoare să desființeze construcția cunoscută de părți drept ”Magazie” de pe imobilul teren care face obiectul antecontractului și să folosească imobilul teren până la perfectarea în formă autentică a actului translativ de proprietate. Părțile au încheiat la data de 31.05.2010 un act adițional la contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 03.08.2009 (f. 52) prin care au arătat că suprafața de teren de 200 mp din imobilul teren situat în comuna B., ., care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare și care urmează a fi înstrăinată de către promitentul vânzător este în fapt înscrisă în cartea funciară a loc. B., nr. 422 sub nr. top. 1687/2/2/2/1 situație care a rezultat urmare a deciziei de restituire nr._/01.02.2010 emisă de I.P.J. B. în baza Sentinței civile nr. 21/S/31.01.2008 pronunțată de Tribunalul B. în dosarul civil nr._ .

Obiectul prezentei cauze o constituie pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de contracte de vânzare cumpărare privind părți din imobilul situat în .. 370, înscris în CF nr._ a comunei B. (nr. top. vechi 1687/2/2/2/1) cu nr. top. nou_ constituit din teren în suprafață de 789 mp și construcție compusă din 3 birouri și hol, care aparține pârâtului V. D., cu titlu de drept restituire în temeiul Legii 10/2001.

În Titlul X - Circulația juridică a terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, legiuitorul a prevăzut în alin. 2 al art. 5 că în cazul în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Această normă juridică nu constituie altceva decât o aplicație particulară a dispozițiilor de principiu cuprinse în art. 1073, 1077 și 970 alin. 2 din Codul civil, care consacră executarea în natură a obligațiilor, executarea prin echivalent fiind admisă numai în mod excepțional, principiul potrivit căruia creditorul este autorizat să aducă la îndeplinire obligația debitorului pe cheltuiala acestuia din urmă, precum și principiul că, convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea dă obligației, după natura sa. Tot astfel, art. 27 alin.1 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996 (în forma în vigoare la data introducerii acțiunii) prevede: Cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar alin. 3: În situația în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii.

P. Raportul de expertiză nr._/2011 efectuat de expert M. P. C. (f. 189-229) și răspunsul la obiecțiuni (f. 1-4 vol.II) s-a identificat terenul pe care a fost edificată șura, care în prezent nu mai există, dar conform amplasamentului inițial a fost construită pe 94 mp.

Din declarația martorului Niciev C. M. (f. 151) reiese că acesta a făcut proiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între pârât și reclamant, în calitate de asociat al pârâtului, iar după mai mult de un an pârâtul l-a informat că dorește să încheie un alt antecontract de vânzare cumpărare cu privire la același imobil. Din declarația martorului rezultă că părțile din ambele antecontracte de vânzare cumpărare aveau reprezentarea exactă a obiectului tranzacției, respectiv suprafața de teren pe care era construită șura din spatele postului de Poliție B., așa cum martorul arată că a reieșit din discuțiile purtate în prezența sa. Totodată, instanța a reținut că intenția părților din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârât a fost aceea de a vinde șura și terenul de sub șură, față de prețul stabilit de către părți de 184 euro/mp., care nu ar fi putut fi stabilit doar pentru o șură care nu avea valoare economică fără terenul de sub ea. Important în interpretarea unui contract este de a stabili care a fost voința reală a părților.

Instanța a constatat că imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare dintre intervenientă și pârât, nu a fost identificat în mod corect în raportul de expertiză efectuat, deoarece voința părților a fost ca în cei 200 mp vânduți să fie inclusă și suprafața de teren pe care a fost edificată șura, fapt ce reiese din antecontractul încheiat între părți, în care se arată că promitentul vânzător a autorizat pe promitenta cumpărătoare să desființeze construcția cunoscută de părți drept ”Magazie” de pe imobilul teren care face obiectul antecontractului și să folosească imobilul teren până la perfectarea în formă autentică a actului translativ de proprietate. Instanța a constatat că acea magazie este de fapt șura care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat cu reclamantul, și care în prezent nu mai există, fiind desființată de către intervenientă cu acordul proprietarului, pârâtului.

Instanța a constatat că avem două antecontracte de vânzare cumpărare a căror obiect se suprapune în parte. Instanța a reținut că mai întâi trebuie să vedem dacă reclamantul și intervenienta îndeplinesc condițiile legale pentru a putea solicita ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, iar dacă ambele părți ar îndeplini condițiile se va analiza care antecontract are preferință.

Instanța a constatat că cele două acte juridice încheiate între părți reprezintă antecontracte de vânzare - cumpărare care nu au avut ca efect transmiterea în patrimoniul cumpărătorilor a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, aceste act nefiind decât promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, care au dat naștere doar unor drepturi de creanță în patrimoniul reclamantului și a intervenientei și au creat în sarcina pârâtului, în calitate de promitent - vânzător, obligația de a face, respectiv de a încheia ulterior contractele de vânzare - cumpărare în formă autentică.

Pentru ca aceste antecontracte de vânzare cumpărare să stea la baza emiterii unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, este necesar să fie îndeplinite toate condițiile generale de validitate ale unor acte juridice prevăzute de art. 948 -968 din Codul civil, în afara consimțământului, care ar urma să fie suplinit prin hotărâre.

Instanța a apreciat ca antecontractele de vânzare - cumpărare încheiate între părți, care sunt contracte nenumite, întrunesc condițiile generale de validitate ale unor acte juridice, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită prevăzute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatorii între părțile contractante în baza art. 969 din Codul civil.

Pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare trebuie ca promitenții – cumpărători să-și fi îndeplinit toate obligațiile, printre care și plata în întregime a prețului, deoarece instanța printr-o astfel de hotărâre suplinește doar consimțământul pârâtului și constată că în rest sunt îndeplinite toate condițiile. La termenul din data de 16.05.2012 instanța a pus în vedere părților, ca în cazul în care mai au diferențe de preț de achitat să procedeze la consemnarea acestor sume la CEC pe numele pârâtului conform art. 586 – 590 C.proc.civ. și art. 1114, 1121 C.civ. Reclamantul a arătat că a achitat prețul și a depus o . înscrisuri în dovedirea achitării acestui preț, iar intervenienta a arătat, așa cum rezultă și din concluziile scrise că a achitat 75% din preț.

Instanța a reținut că prețul este de esența unui contract de vânzare cumpărare. Față de suprafața identificată de expert de 94 mp, pe care a fost construită șura, instanța a constatat că prețul pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârât este de 17.296 EURO (94 mp x 184 EURO/mp). De asemenea prețul pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între intervenientă și pârât este de 50.000 EURO (200 mp x 250 EURO/mp).

Instanța a constatat că reclamantul D. K. B. a trimis pârâtului V. D., la data de 28.01.2010 (f. 16) o notificare pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în care se arată că s-a înmânat pârâtului un avans de 2000 euro și ulterior a fost trimisă suma de 1041 euro prin Western Union. Instanța a constatat că pârâtul nu recunoaște plata prețului de către reclamant. Se reține astfel că nu se face dovada plății acelui avans de 2000 euro, în antecontract nu apare că s-a plătit vreun avans.

Reclamantul a depus un înscris prin care a trimis prin Western Union suma de 1000 euro la care se adaugă 41 euro comision în Canada către soția pârâtului A. V. la data de 02.10.2009 (f. 15). Reclamantul a depus un set de înscrisuri (f. 106-126) prin care arată că se face dovada prețului.

Astfel, s-au depus chitanțe prin care s-au trimis diferite sume de bani prin Western Union având ca destinatar pe soția pârâtului A. V.: suma de 2500 euro la data de 27.09.2010 (f. 107-108), suma de 1500 euro la data de 17.04.2008 (f. 112-113), suma de 1500 euro la data de 17.04.2008 (f. 114-116), suma de 2000 euro la data de 13.03.2008 (f. 117-119) și suma de 1000 euro la data de 02.10.2009 (f. 122-123).

S-a depus o chitanță din 15.04.2008 semnată de către pârât (f. 111) prin care se arată că acesta a primit de la D. K. B. suma de 4000 euro cu titlu de împrumut și o altă chitanță din 13.03.2008 (f. 120 ) prin care se arată că a primit suma de 5000 euro de la reclamant cu titlu de împrumut. S-a mai depus o chitanță din 10.02.2009 (f. 125) prin care se arată că V. A. a primit de la reclamant suma de 1000 euro cu titlu de împrumut pe care urma să-l achite în luna iulie 2009. Între V. A. și reclamantul Deszo K. B. s-a mai încheiat un contract de împrumut la data de 03.09.2010 (f. 126) în care se arată că V. A. a împrumutat de la reclamant suma de 10.000 euro pentru o perioadă de 12 luni. Reclamantul nu a dovedit în nici un fel că aceste contracte de împrumut reprezintă de fapt plata prețului pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare.

În ceea ce privește celelalte chitanțe de transfer de bani, în afară de cea de 2500 euro, sunt anterioare trimiterii notificării către pârât în care se arată că s-a plătit din preț un avans de 2000 euro și ulterior a fost trimisă suma de 1041 euro prin Western Union, fără a se face nici o referire la celelalte sume trimise. Reclamantului îi revenea sarcina de a dovedi că acele sume trimise reprezintă parte din preț, ori nu s-a dovedit aceasta. Chiar dacă am lua acele sume trimise soției pârâtului prin Western Union ca plată a prețului ar reieși suma de 9500 euro, iar prețul este mult mai mare.

În contractul de vânzare cumpărare prețul sub forma unei sume de bani este de esența vânzării, iar în prezenta cauză nu s-a făcut dovada achitării de către reclamant a întregii sume, cu titlu de preț, și nici consemnarea pe numele pârâtului a diferenței, astfel că reclamantul nu este îndreptățit să solicite încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Având în vedere argumentele de fapt și de drept expuse instanța a respins acțiunea de prestație tabulară formulată de reclamantul D. K. B. în contradictoriu cu pârâtul V. D., ca neîntemeiată.

În ceea ce privește cererea de intervenție în interes propriu, în antecontractul de vânzare cumpărare se arată că din prețul vânzării suma de 25.000 euro se va achita de către promitenta cumpărătoare până cel mai târziu în data de 07.08.2009, în mai multe tranșe, prin transfer pe numele lui V. A.. Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că intervenienta R. S. a achitat din preț următoarele sume: 2885 EURO la data de 05.08.2009 (f. 40), 2155 EURO la data de 12.08.2009 (f. 41), 2145 EURO la data de 11.08.2009 (f. 42), 1920 EURO la data de 31.10.2009 (f. 43), 2000 EURO la data de 06.03.2010 (f. 44), 1920 EURO la data de 14.04.2010 (f. 45) și 277 EURO la data de 11.05.2010 (f. 46). Instanța a constatat că în total s-a achitat suma de 13.302 EURO din totalul de 50.000 EURO.

În contractul de vânzare cumpărare prețul sub forma unei sume de bani este de esența vânzării, iar în prezenta cauză nu s-a făcut dovada achitării de către intervenientă a întregii sume, cu titlu de preț, și nici consemnarea pe numele pârâtului a diferenței, astfel că intervenienta nu este îndreptățită să solicite încheierea contractului de vânzare cumpărare.

În ceea ce privește cererea de rezoluțiune a antecontractului de vânzare cumpărare din culpa pârâtului, în drept, potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului cod civil: contractul este supus dispozițiilor legale în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa, fiind aplicabile în prezenta cauză dispozițiile din vechiul cod civil.

Antecontractul de vânzare cumpărare, este un contract nenumit, nefiind reglementat prin Codul civil. Neîndeplinirea obligațiilor de către una dintre părți determină rezoluțiunea contractului respectiv, potrivit art. 1020 C.civ. Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului. Pentru ca rezoluțiunea să fie admisibilă, următoarele condiții se cer a fi îndeplinite: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, iar neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația.

Instanța a constatat că nu se mai aplică data de 31.09.2009 pentru încheierea contractului deoarece părțile de comun acord au încheiat după această dată un act adițional, astfel că rezultă un acord tacit al părților de prelungire a termenului în care trebuiau să încheiere contractul în formă autentică. Instanța a constatat că pârâtul și-a îndeplinit obligația de efectuare a unei lucrări de dezmembrare a imobilului efectuată la data de 30.04.2010 (f. 21-42 vol.II) care nu a fost însă înscrisă în cartea funciară. Intervenienta R. S. a notificat pe pârât să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare printr-o notificare din 21.01.2010 (f. 49) care nu a putut fi comunicată pârâtului fiind înapoiată (f. 50). Actul adițional dintre părți a fost încheiat la data de 31.05.2010, prin urmare după notificare, ceea ce înseamnă că părțile au prelungit data până la care se poate încheia contractul, iar intervenienta nu a mai depus altă notificare a pârâtului de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului. Pârâtul a trimis intervenientei o notificare datată 17.09.2010 (f. 54-55) prin care s-a arătat că s-ar fi încălcat granițele stabilite de către părți cu privire la teren. Pârâtul prin întâmpinare și prin concluzii scrise a arătat că este de acord cu încheierea contractului cu intervenienta cu condiția ca aceasta să achite și diferența de preț.

Instanța a reținut că nu se poate constata neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârât, mai ales că acesta este dispus să încheie contractul, astfel că nu se impune rezoluțiunea contractului din culpa pârâtului.

Având în vedere argumentele de fapt și de drept expuse instanța a respins cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta R. S., ca neîntemeiată.

Față de faptul că ambele cereri au fost respinse, instanța a constatat că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată, rezervându-și dreptul de a le solicita pe cale separată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel atât reclamantul D. K. B., cât și intervenienta R. S., aceasta înțelegând să atace și încheierea de ședință din data de 14.03.2013.

Apelantul reclamant a solicitat schimbarea hotărârii în sensul obligării pârâtului la încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică pentru suprafața de 94 mp, lotul nr. 3 nr. top. 1687/2/2/2/1/3, iar în cazul unui refuz din partea pârâtului, hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic prin care să se transfere dreptul de proprietate asupra terenului.

În motivarea căii de atac exercitate apelantul reclamant a arătat că și-a îndeplinit obligațiile prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv plata prețului, întrucât a achitat în numerar și prin transfer pârâtului suma de 20.000 euro. Sumele transmise prin Western Union, având ca destinatar pe V. A., au reprezentat plata parțială din prețul șurii și a terenului obiect al antecontractului, între părți neexistând alte obligații de natură contractuală sau de altă natură. Ca beneficiar, de comun acord cu pârâtul, a fost aleasă soția acestuia, întrucât pârâtul este în vârstă și are o sănătate precară.

În ceea ce privește celelalte sume achitate cu titlu de împrumut, respectiv 4000 euro cu chitanța din 15.04.2008, 5000 euro cu chitanța din 13.02.2008, 1000 euro cu chitanța din iulie 2009, aceste sume au fost avansate anterior reconstituirii dreptului de proprietate asupra imobilului, în baza deciziei nr. 1781/2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție și a deciziei de restituire emisă de MAI - IPJ B. nr._ din 10.02.2010. Raționamentul părților contractante a fost acela ca în situația în care promitentul vânzător urma să câștige procesul având ca obiect restituirea dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului de vânzare – cumpărare, sumele avansate cu titlu de împrumut urmând a constitui plata parțială pentru achiziționarea bunului șură și teren. În situația în care promitentul vânzător nu ar fi câștigat procesul, el ar fi urmat să restituie sumele de bani avansate pe această cale.

În ce privește suma de 10.000 euro achitată soției pârâtului la data de 3.09.2010 în București, după emiterea deciziei de restituire nr._ din 10.02.2010, aceasta a fost achitată cu scopul ca soția pârâtului să se deplaseze acasă în Canada și să se întoarcă cu pârâtul în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Întrucât pârâtul nu se afla în România și nu a putut să semneze de primirea sumei de 10.000 euro, soluția a fost semnarea unui contract de împrumut cu soția acestuia pentru suma arătată pentru o perioadă de 12 luni.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 282 – 298 C.pr.civ., art. 1073, 1077 și 970 alin.2 Cod civil, Legea nr. 247/2005 titlul X art. 5 alin.2, Legea nr. 7/1996 art. 26 alin.1.

Cererea de apel este timbrată cu 1697,50 lei taxă judiciară de timbru și 5 lei timbru judiciar.

Apelanta intervenientă R. S. a solicitat modificarea în parte a sentinței apelate în sensul completării considerentelor respingerii acțiunii formulate de către apelantul reclamant și a admiterii cererii de intervenție formulate de către apelanta intervenientă în forma exprimată în capătul principal al cererii de intervenție. În subsidiar, a solicitat modificarea în parte a sentinței în sensul admiterii cererii de intervenție formulate de către aceasta în forma exprimată în capătul de cerere subsidiar dezvoltat în pct. 3 al cererii de intervenție; cu obligarea părților adverse la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii de apel, autoarea acesteia a formulat apărări și față de calea de atac exercitată de apelantul reclamant, arătând că aceasta este neîntemeiată față de considerentele exprimate de către instanța de fond în cuprinsul hotărârii atacate, completate cu argumentul încetării existenței imobilului construcție denumită ,,șură”, care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între intimatul pârât V. D. și apelantul reclamant D. K. B..

Apelanta intervenientă arată că nu pot fi primite nici criticile pe care apelantul reclamant le aduce sentinței apelate sub aspectul plăților efectuate de către acesta din urmă, întrucât acest apelant nu a reușit să probeze îndeplinirea obligațiilor de plată asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 16.01.2007. Invocarea unor alte transferuri de bani făcute altor persoane decât promitentului vânzător și având temeiuri juridice total străine de cele care fac obiectul judecății nu pot fi calificate ca reprezentând probe îndeplinirii obligațiilor asumate de către apelantul reclamant prin antecontractul din 16.01.2007.

Criticile apelantei interveniente împotriva sentinței atacate se referă la suma plătită de aceasta cu titlu de arvună în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3.08.2009, care este în cuantum total de 30.827 euro, iar nu în cuantum de_ euro, cum greșit ar fi reținut prima instanță.

Apelanta susține că s-a aflat în imposibilitatea obiectivă de a urma procedura ofertei reale urmate de consemnațiune, datorită modului defectuos de realizare a expertizei tehnice judiciare specialitatea topografie, cadastru și geodezie nr._/2011 întocmită de expert M. P. C.. Expertul a identificat eronat imobilul teren care a făcut obiectul antecontractului dintre pârât și intervenientă, neținând cont de obiecțiunile formulate de aceste părți. Datorită acestui motiv atât intervenienta, cât și pârâtul au fost nevoiți să recuze judecătorul fondului, întrucât în ciuda tuturor evidențelor rezultate din probatoriul administrat a fost respinsă cererea de efectuare a unei contraexpertize.

După terminarea cercetării judecătorești judecătorul fondului a realizat faptul că imobilul nu a fost identificat corect în raportul de expertiză, astfel cum rezultă din considerentele sentinței apelate, însă această constatare s-a realizat tardiv și a lipsit apelanta intervenientă de posibilitatea apelării la procedura ofertei reale urmate de consemnațiune, întrucât urmarea unei astfel de proceduri grefată pe raportul de expertiză eronat ar fi însemnat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic prin intermediul căreia s-ar fi realizat transferul dreptului de proprietate asupra unei suprafețe de 200 mp de teren diferite de cea avută în vedere de părțile contractante.

Apelanta intervenientă mai susține că instanța de fond a apreciat în mod greșit îndeplinirea de către intimatul promitent vânzător a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3.08.2009 cu apelanta intervenientă, stabilind indirect culpa pentru neîncheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare în sarcina acesteia din urmă. Autoarea căii de atac arată că, după ce la data de 3.08.2009 s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, a respectat obligația de plată asumată,insistând în perfectarea în formă autentică a contractului și arătându-și în permanență disponibilitatea de plată a diferenței datorate. Singurul motiv al neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare la termenul inițial convenit l-a reprezentat imposibilitatea pârâtului de a prezenta în termenul asumat documentația necesară vânzării.

În cadrul demersurilor întreprinse în scopul perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, la data de 21.01.2010 apelant intervenientă l-a invitat pe intimatul pârât prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire să se prezinte în data de 1.02.2010, ora 12 la BNP C. Nicușor în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare, la întâlnirea propusă prezentându-se doar apelanta.

Ulterior, fără a conveni un alt termen de perfectare în formă autentică a contractului, părțile au încheiat un act adițional prin care au individualizat imobilul teren obiect al antecontractului, datorită obținerii de către intimatul pârât a deciziei de restituire nr._/1.02.2010 emisă de IPJ B.. A urmat intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară și intabularea antecontractului de vânzare – cumpărare, pentru ca la scurt timp, în cadrul demersurilor de dezmembrare întreprinse, apelanta să afle că pe rolul Judecătoriei Zărnești fusese înregistrată acțiunea reclamantului.

Apelanta susține că dreptul său este preferabil dreptului opus de apelantul reclamant, atât datorită efectului de opozabilitate pe care l-a dobândit dreptul prin înscrierea în cartea funciară, cât și datorită aparenței dreptului determinată de posesia de fapt a imobilului.

Cererea de apel este timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 2961 lei și timbru judiciar de 5 lei.

P. nota de ședință depusă la dosarul cauzei la data de 28.01.2014 (fila 53) apelantul reclamant a invocat inadmisibilitatea cererii de intervenție principală. În motivarea acestei excepții, autorul său arată că la o simplă citire a acesteia se poate observa că are un petit principal, prin care se solicită executarea antecontractului încheiat cu pârâtul și un petit subsidiar, în care se solicită rezoluțiune antecontractului și plata arvunei. Apelantul reclamant arată că într-o speță similară instanța supremă a respins o astfel de cerere ce avea formulate petitele în același mod ca inadmisibilă. La momentul apelului intervenienta nu mai poate să-și modifice acțiunea, astfel că această cerere apare ca inadmisibilă în forma promovată la Judecătoria Zărnești. Apelantul invocă în acest sens decizia nr. 1681/18.04.2013 a secției a II-a civile a Înaltei Curți de Casație și Justiție. Apelantul mai arată că dacă în dosarul de față se reține că promitenta – cumpărătoare nu are alegere între a executa convenția în natură sau a cere executarea clauzei penale, este cert că în forma aceasta cererea de intervenție este inadmisibilă, petitele excluzându-se reciproc.

La termenul de judecată din data de 28.03.2014 instanța a reținut că inadmisibilitatea cererii de intervenție este un motiv de apel care a fost invocat în termenul prevăzut de art. 287 alin.2 C.pr.civ. P. dispozițiile încheierii de ședință întocmită pentru termenul menționat instanța a încuviințat la cererea ambilor apelanți proba cu înscrisuri, proba testimonială cu martorul G. Johanes B., la cererea apelantului reclamant, și a dispus efectuarea în calea de atac a apelului a unui raport de expertiză în specialitatea topografie, stabilind următoarele obiective:

- identificarea terenului situat în . Poarta jud. B., înscris în CF_ B. nr. top. 1687/2/2/2/1 în suprafață de 789 mp;

- identificarea imobilului teren – obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3.08.2009 între apelanta intervenientă și intimatul pârât în suprafață de 200 mp;

- identificarea imobilului teren – șură – obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16.01.2007 între apelantul reclamant și intimatul pârât;

- dezmembrarea acestor terenuri.

În vederea efectuării lucrării de expertiză a fost desemnat expertul D. C..

Analizând hotărârile atacate, în raport de motivele de apel invocate, de actele și lucrările dosarului și dispozițiile legale incidente în cauză, instanța constată următoarele:

Apelul exercitat de apelanta intervenientă împotriva încheierii de ședință din data de 14.03.2013 este nefondat.

Potrivit art.27 pct.7 C.pr.civ. judecătorul poate fi recuzat dacă și-a spus părerea cu privire la pricina ce se judecă.

Or, din textul legal invocat în cauză rezultă fără echivoc că legiuitorul a avut în vedere exprimarea unei opinii de către judecător în legătură cu litigiul care formează obiectul judecății. Admiterea cererii de recuzare în temeiul dispoziției legale invocate de apelantă este condiționată însă de exprimarea părerii cu referire la obiectul concret al cauzei deduse judecății. Soluționarea unor chestiuni procedurale premergătoare pronunțării unei soluții asupra cererilor formulate în cauză, respectiv deliberarea și pronunțarea asupra obiecțiunilor la raportul de expertiză întocmit, nu poate constitui o antepronunțare asupra fondului, neputându-se prefigura din aceste dispoziții ale instanței de judecată hotărârea pe care o va da în cauză.

Cum dispozițiile art.27 C.pr.civ. sunt de strictă interpretare, iar motivele de recuzare și abținere au în cadrul sistemului nostru procesual un caracter limitativ, rezultă că motivele invocate de apelantă nu puteau conduce la îndepărtarea judecătorului recuzat de la judecarea pricinii.

În consecință, cererea este apel împotriva încheierii menționate este neîntemeiată și, în conformitate cu dispozițiile art. 296 C.pr.civ., urmează a fi respinsă.

În ce privește excepția de inadmisibilitate a cererii de intervenție, invocată de apelantul reclamant instanța urmează a o analiza cu prioritate, conform art. 137 alin.1 C.pr.civ., coroborat cu art.298 din același act normativ.

Tribunalul reține că inadmisibilitatea vizează o anumită modalitate de respingere a cererii de intervenție, pretențiile intervenientei neputând fi ocrotite juridicește pe calea procesuală aleasă. Analizând cererea formulată de intervenientă, instanța constată că aceasta are un petit principal, constând în obligarea pârâtului la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru suprafața de 200 mp, înscrisă în CF nr._ B. sub nr. top. 1687/2/2/2/1, iar ,în cazul unui refuz din partea pârâtului, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, prin care să se transfere dreptul de proprietate asupra imobilului și intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de către intervenientă, cu titlu de drept cumpărare, iar în subsidiar, rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare cu toate consecințele pe care le implică rezoluțiunea, respectiv obligarea pârâtului la plata dublului arvunei achitate și la plata sumei de_ euro, achitată cu titlu de preț. Formularea unei pretenții în subsidiar presupune că aceasta urma a fi analizată doar în ipoteza respingerii capătului de cerere principal, fiind evident că cele două capete de cerere se exclud reciproc. Astfel, nu se poate solicita concomitent și executarea obligației principale și rezoluțiunea contractului, cu restituirea prestațiilor reciproce și plata arvunei convenite de părțile contractante, însă intervenienta nu a solicitat acest lucru.

Apelantul susține că, într-o speță similară, Înalta Curte de Casație și Justiție ar fi statuat asupra unei cereri cu petite formulate în același mod, prin decizia civilă pronunțată de secția a II-a civilă nr. 1681/18.04.2013. Deși în sistemul românesc de drept practica judiciară nu constituie izvor de drept, instanța a procedat la verificarea hotărârii invocate și a constatat că starea de fapt dedusă judecății în prezenta cauză este diferită de cea evocată prin decizia Înaltei Curți. Instanța a constatat că obiectul cererii soluționate prin decizia instanței supreme este rezoluțiunea unei convenții intitulate "promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare", din culpa pârâtului, precum și obligarea acestuia la plata sumei de 400.000 euro, în echivalent RON, raportat la art. 4 pct. 1 din convenție, cu titlu de despăgubiri. Înalta Curte a reținut, raportat la circumstanțele concrete ale speței că promitenta cumpărătoare nu are alegerea între a executa convenția, în natură, așa cum s-a stabilit în contract sau a cere executarea clauzei penale. Instanța supremă a reținut că a ajuns la această concluzie întrucât interpretarea clauzelor oricăror convenții trebuie făcută astfel încât convenția respectivă să-și producă efectele, conform scopului urmărit la încheierea contractului, or, părțile au urmărit să vândă, respectiv să cumpere imobilul ce face obiectul litigiului, acest lucru fiind încă posibil, nefiind admisibil ca, din moment ce obligația principală a fost îndeplinită, scopul contractului fiind încă posibil de îndeplinit chiar în acest moment, să se poată solicita despăgubiri în baza unei alte clauze, fie ea și penală, care nu este de esența contractului, scopul principal al contractului nefiind activarea clauzei penale, ci transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv.

Or, în speța dedusă judecății intervenienta a solicitat în principal obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar nu despăgubiri ca urmare a rezoluțiunii contractului, această din urmă cerere fiind formulată doar în subsidiar, pentru ipoteza respingerii capătului de cerere principal.

În consecință, față de considerentele ce preced, instanța urmează să respingă excepția de inadmisibilitate a cererii de intervenție formulată de intervenienta R. S., invocată de apelantul reclamant.

Analizând criticile formulate de apelantul reclamant împotriva sentinței civile nr. 829/12.06.2013, instanța apreciază că sunt nefondate pentru următoarele considerente:

În mod corect prima instanță a reținut că partea menționată nu a dovedit îndeplinirea obligațiilor prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 232 la data de 16.01.2007 de BNP Asociați I. F. din B..

În vederea lămuririi aspectelor legate de înțelegerea dintre reclamant și pârât cu privire la sumele acordate cu titlu de împrumut, care nu au fost luate în considerare de prima instanță ca făcând parte din prețul plătit conform clauzelor contractuale, instanța a încuviințat proba cu martorul G. Johennes – B.. Acesta a declarat că antecontractul de vânzare-cumpărare dintre reclamant și pârât a fost încheiat în prezența sa la biroul notarului public I. F., iar ca preț s-a achitat atunci suma de 3000 euro. Martorul a arătat că tot în prezența sa s-a achitat și suma de 2000 euro în anul 2008, prin transfer bancar, pentru ambele sume fiind întocmită o singură chitanță de 5000 euro. Martorul a precizat că ulterior s-au mai făcut următoarele plăți cu titlu de preț: 1500 euro în 2008 prin transfer bancar, 1000 euro în anul 2009 tot prin Western Union și suma de 10.000 euro în anul 2010, plata fiind efectuată în București, prin încheierea unui contract de împrumut la care martorul a fost de asemenea prezent. Martorul a relatat că acest contract s-a încheiat între soția intimatului pârât, Valdescaunt A., și apelantul reclamant. Martorul a mai arătat că la data încheierii contractului intimatul se afla în Canada și din acest motiv contractul a fost încheiat cu soția acestuia. În momentul semnării actului și anterior au existat discuții legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Martorul a precizat că intimatul avea anumite datorii legate de alte imobile deținute în București, iar suma de 10.000 euro urma să fie folosită pentru a stinge aceste datorii. În declarație s-a arătat că în anul 2010 s-a mai achitat suma de 2500 euro tot prin transfer Western Union, pentru ca intimatul să poată să achite transportul din Canada în România. Contractul de împrumut a fost semnat întrucât intimatul nu era în țară pentru a încheia chitanța de plată a prețului, însă înțelegerea dintre soția intimatului și apelantul reclamant a fost în sensul că acești bani vor fi avuți în vedere ca și preț al imobilului din antecontract.

Declarația redată mai sus nu este de natură a conduce la înlăturarea considerentelor reținute de prima instanță cu privire la plata prețului convenit de părțile contractante. Astfel, martorul susține că la data încheierii antecontractului s-a achitat o sumă de bani cu titlu de avans, iar ulterior o altă sumă, pentru care s-a întocmit chitanța în valoare totală de 5000 euro. Or, suma respectivă a fost achitată cu titlu de împrumut astfel cum rezultă în mod neechivoc din chitanța din 13.03.2008 (fila 120 din vol. I al dosarului primei instanțe).

Art. 1191 alin.2 cod civil instituie interdicția de a se dovedi cu martori împotriva și peste cuprinsul unui înscris. P. urmare, declarația martorului nu poate fi primită peste cuprinsul înscrisului care atestă convenția de împrumut dintre reclamant și pârât. Este adevărat că proba cu martori este admisibilă pentru a lămuri sensul exact al unora din clauzele înscrisului, când acestea sunt obscure, confuze sau susceptibile de mai multe înțelesuri, în procesul de interpretare a actului juridic. Or, în cazul dedus judecății nu se regăsește această ipoteză, părțile contractante stipulând în mod clar, neechivoc faptul că suma respectivă a fost acordată cu titlu de împrumut, iar nu în temeiul antecontractului de vânzare –cumpărare datat 16.01.2007.

Aceleași considerente se impun și cu privire la contractul de împrumut încheiat între soția pârâtului, V. A., și reclamant (fila 126 din același volum al dosarului judecătoriei), prin care acesta din urmă a acordat persoanei menționate un împrumut în cuantum de 10.000 euro pentru o perioadă de 12 luni de la data semnării actului (3.09.2010). Martorul a precizat că această convenție cuprinde doar acordul de voință al părților contractante în sensul ca suma respectivă să fie avută în vedere ca preț pentru imobilul obiect material al antecontractului. Ca urmare, nu se poate reține că prin acest înscris pârâtul și-ar fi asumat vreo obligație contractuală. Instanța subliniază din nou faptul că proba testimonială nu poate fi primită, întrucât clauzele contractului de împrumut invocat sunt neechivoce.

În consecință, față de prețul total al imobilului convenit prin antecontractul de vânzare –cumpărare (17.296 euro, conform calculului realizat de prima instanță, necontestat de apelantul reclamant), prin excluderea sumelor achitate cu titlu de împrumut din totalul sumelor expediate prin transfer bancar, rezultă că apelantul reclamant nu a făcut dovada achitării integrale a prețului.

Astfel, criticile formulate de apelantul reclamant sunt nefondate, considerent pentru care, în temeiul art. 296 C.pr.civ., instanța urmează să respingă cererea de apel formulată de această parte.

În ce privește motivele de apel invocate de apelanta intervenientă, tribunalul reține următoarele:

Apelanta intervenientă a solicitat schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul completării considerentelor respingerii acțiunii formulate de reclamant și constatării încetării existenței imobilului construcție denumită ,,șură”, care a făcut obiectul antecontractului dintre reclamant și pârât. Or, în accepțiunea Codului de procedură civilă din 1865, calea de atac se îndreptă împotriva soluției cuprinse în dispozitivul hotărârii, iar nu împotriva considerentelor pe care instanța își întemeiază soluția. Apelanta nu justifică un interes în atacarea dispoziției de respingere a cererii reclamantului, întrucât poate avea un interes numai partea care a căzut în pretenții. Or, față de soluția adoptată de instanța de fond cu privire la cererea introductivă de instanță un astfel de interes nu este justificat.

În ce privește sumele achitate de intervenientă în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul în 3.08.2009, tribunalul va lua în considerare atât sumele transferate soției pârâtului, cât și numitului Niciev C. M., față de dispozițiile art. 2 lit. a din antecontract. Potrivit acestei clauze contractuale, sumele de bani convenite cu titlu de arvună vor fi achitate prin transfer bancar și transfer Western Union pe numele V. A. și prin transfer bancar pe numele Niciev C. M.. Sumele de bani achitate de apelanta intervenientă sunt următoarele:

- 6700 euro achitați la 11.08.2009 pe numele soției pârâtului;

- 4125 euro achitați la 11.08.2009 pe numele lui Niciev C. M.;

- 6700 euro achitați la 11.08.2009 pe numele soției pârâtului;

(sumele menționate corespund celor indicate prin antecontract, fiind dovedite prin extrasul de cont depus la fila 28 din primul volum al dosarului de apel)

- 2885 euro achitați la 5.08.2009 pe numele soției pârâtului (fila 40 – vol.I din dosarul primei instanțe)

- 2155 euro achitați la 12.08.2009 (fila 41), transferați aceleiași persoane;

- 2145 euro achitați la 11.08.2009 (fila 42), în aceeași modalitate;

- 1920 euro achitați la 31.10.2009 (fila 43), sumă transferată soției pârâtului;

- 2000 euro achitați la 6.03.2010 (fila 44) către persoana menționată mai sus;

- 1920 euro achitați la 14.04.2010 (fila 45) în aceeași modalitate;

- 277 euro la 11.05.2010 (fila 46) către V. A..

Apelanta a depus și în dosarul de apel înscrisurile prin care dovedește realizarea transferului bancar prin Western Union la filele 29-35.

Pe parcursul judecării prezentei căi de atac apelanta intervenientă a procedat la consemnarea sumei de_ euro la Cec Bank pe numele intimatului pârât, astfel cum rezultă din recipisa de consemnare de la fila 84.

În consecință, instanța constată că pe parcursul judecării prezentei căi de atac apelanta intervenientă a făcut dovada achitării sumei de_ euro din prețul total de 50.000 euro, diferența dintre suma achitată și cea datorată fiind infimă și neputând fi de natură a conduce la respingerea pretențiilor formulate în principal pentru valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul la 3.08.2009.

Instanța reține că, pentru executarea silită a unei astfel de obligații cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare, promitenta cumpărătore are dreptul să promoveze o acțiune în justiție întemeiată pe dispozițiile cuprinse în art. 1073 și în art. 1077 din Codul civil din anul 1864, aplicabil în cauza de față, în raport cu data nașterii raportului juridic obligațional.

Așa fiind, instanța de control judiciar stabilește că acțiunea cu care apelanta intervenientă a învestit instanțele judecătorești este o acțiune în obligație de a face reglementată de prevederile legale mai sus indicate.

Înscrisul doveditor al antecontractului cuprinde obligația promitentului – vânzător de a înstrăina un bun individual determinabil și obligația promitentului – cumpărător de a-l cumpăra, prețul vânzării și modalitățile de plată.

În consecință, criticile apelantei referitoare la soluția dată petitelor principale ale cererii de intervenție sunt fondate, în speță fiind întrunite toate cerințele legale pentru admiterea acestei cereri și valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare, prețul stabilit de părțile contractante fiind achitat.

Întrucât antecontractele de vânzare-cumpărare exhibate de părțile prezentului proces prevăd un obiect determinabil al acestor acte, respectiv o suprafață din imobilul înscris în CF nr. 422 B. nr. top. 1687/2/2, instanța de apel a dispus realizarea unui raport de expertiză în specialitatea topografie, cadastru și geodezie de către expertul D. C..

Expertul a constatat că suprafața reală a imobilului este de 780 mp, mai mică decât cea înscrisă în cartea funciară cu 9 mp. Pentru a se pune în acord suprafața reală a imobilului cu cea scriptică, se impune rectificarea suprafeței de carte funciară, conform art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare.

Varianta de dezmembrare a imobilului care va fi validată de instanță este cea în care se respectă antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3.08.2009, respectiv varianta nr.2, anexa 7 a raportului de expertiză tehnică topografică nr._/19.06.2014 întocmit de expertul D. C., după cum urmează:

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/1 – teren în suprafață de 580 mp și construcție compusă din 3 birouri, hol și grădină;

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2 - teren în suprafață de 200 mp.

Raportul de expertiză a fost avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justiției de OCPI B., astfel cum rezultă din procesul de recepție nr. 54/2015, prin care lucrarea de expertiză a fost declarată admisă (fila 207).

Tribunalul va dispune dezmembrarea imobilului conform celor arătate mai sus și va obliga pârâtul V. D. să încheie cu intervenienta contract de vânzare – cumpărare autentic cu privire la imobilul înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren în suprafață de 200 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre va ține loc de act autentic și va dispune înscrierea în cartea funciară a dezmembrării astfel realizate și a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumpărare.

Sub aspectul cheltuielilor de judecată, Tribunalul apreciază că partea care a căzut în pretenții și care datorează cheltuieli de judecată în primă instanță și în apel intervenientei, conform art. 274 C.pr.civ., este pârâtul, care a fost obligat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic. În consecință, în temeiul art. 274 C.pr.civ., pârâtul V. D. să plătească intervenientei R. S. suma de 5480 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță (taxe judiciare de timbru și onorariu expert).

În apel, intimatul pârât V. D. va fi obligat să plătească apelantei interveniente R. S. suma de 4580 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, respectiv taxe judiciare de timbru și onorariul expertului D. C.).

Întrucât cererea de apel formulată de reclamant va primi soluția de respingere, cererea acestuia de obligare a părților adverse la plata cheltuielilor de judecată va fi de asemenea respinsă.

Având în vedere aceste considerente, în temeiul art. 296 C.pr.civ., instanța va admite cererea de apel formulată de intervenientă împotriva sentinței civile nr. 829/12.06.2013 a Judecătoriei Zărnești, pe care o va schimba în parte, în sensul că va admite în parte cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta R. S. în contradictoriu cu pârâtul V. D. și, în consecință:

Va dispune rectificarea suprafeței imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. 1687/2/2/2/1 de la 789 mp la suprafața reală de 780 mp;

Va dispune dezmembrarea imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. 1687/2/2/2/1 conform variantei 2, anexa 7 a raportului de expertiză tehnică topografică nr._/19.06.2014 întocmit de expertul D. C. și avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justiției de OCPI B., care face parte integrantă din prezenta hotărâre, după cum urmează:

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/1 – teren în suprafață de 580 mp și construcție compusă din 3 birouri, hol și grădină;

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2 - teren în suprafață de 200 mp;

Va obliga pârâtul V. D. să încheie cu intervenienta contract de vânzare – cumpărare autentic cu privire la imobilul înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren în suprafață de 200 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre va ține loc de act autentic;

Va dispune înscrierea în cartea funciară a dezmembrării astfel realizate și a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumpărare;

Va obliga pe pârâtul V. D. să plătească intervenientei R. S. suma de 5480 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță;

Va păstra dispozițiile referitoare la respingerea excepției prescripției dreptului material la acțiune în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant și pârât (care nu a constituit obiect al cererilor de apel formulate), respingerea acțiunii în prestație tabulară formulată de reclamantul D. K. B. (pentru considerentele menționate în analizarea motivelor cererii de apel promovate de reclamant) și respingerea petitelor formulate în subsidiar de către intervenienta R. S. în cererea de intervenție (ca urmare a admiterii capătului de cerere principal);

Va obliga intimatul pârât V. D. să plătească apelantei interveniente R. S. suma de 4580 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel și va respinge cererea apelantului reclamant de obligare a părților adverse la plata cheltuielilor de judecată în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge excepția de inadmisibilitate a cererii de intervenție formulată de intervenienta R. S., invocată de apelantul reclamant.

Respinge cererea de apel formulată de apelantul reclamant D. K. B. împotriva sentinței civile nr. 829/12.06.2013 a Judecătoriei Zărnești pronunțată în dosarul nr._ .

Respinge cererea de apel promovată de apelanta intervenientă R. S. împotriva încheierii pronunțate la data de 14.03.2013 de Judecătoria B. în dosarul nr._ .

Admite cererea de apel formulată de apelanta intervenientă R. S., domciliată în com. B. ., jud. B., reprezentată de av. P. I. C., în contradictoriu cu intimatul pârât V. D., cu domiciliul ales în C., ., .. C., la sediul apărătorului ales av. A. M., și apelantul reclamant D. K. B., cu domiciliul ales în B. .. 5, ., reprezentat de av. D. I. C., împotriva sentinței civile nr. 829/12.06.2013 a Judecătoriei Zărnești pronunțată în dosarul nr._, pe care o schimbă în parte, în sensul că:

Admite în parte cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta R. S. în contradictoriu cu pârâtul V. D. și, în consecință:

Dispune rectificarea suprafeței imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. 1687/2/2/2/1 de la 789 mp la suprafața reală de 780 mp.

Dispune dezmembrarea imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. 1687/2/2/2/1 conform variantei 2, anexa 7 a raportului de expertiză tehnică topografică nr._/19.06.2014 întocmit de expertul D. C. și avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justiției de OCPI B., care face parte integrantă din prezenta hotărâre, după cum urmează:

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/1 – teren în suprafață de 580 mp și construcție compusă din 3 birouri, hol și grădină;

- nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2 - teren în suprafață de 200 mp.

Obligă pârâtul V. D. să încheie cu intervenienta contract de vânzare – cumpărare autentic cu privire la imobilul înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren în suprafață de 200 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre ține loc de act autentic.

Dispune înscrierea în cartea funciară a dezmembrării astfel realizate și a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului înscris în CF nr._ B. nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumpărare.

Obligă pe pârâtul V. D. să plătească intervenientei R. S. suma de 5480 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță.

Păstrează dispozițiile referitoare la respingerea excepției prescripției dreptului material la acțiune în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant și pârât, respingerea acțiunii în prestație tabulară formulată de reclamantul D. K. B. și respingerea petitelor formulate în subsidiar de către intervenienta R. S. în cererea de intervenție.

Obligă intimatul pârât V. D. să plătească apelantei interveniente R. S. suma de 4580 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Respinge cererea apelantului reclamant de obligare a părților adverse la plata cheltuielilor de judecată în apel.

Definitivă.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică azi, 24.02.2015.

PREȘEDINTE Judecător

A. B. - Judecător N. F.

Grefier

M. I.

Plecată din instanță

Semnează înlocuitorul grefierului șef de secție

D. A.

Red. A.B./15.07.2015

Tehnored I.C./15.07.2015; 5 ex.

Jud. fond: A. I. B.

← Contestaţie la executare. Decizia nr. 181/2015. Tribunalul BRAŞOV		Acordare personalitate juridică. Decizia nr. 235/2015.... →

Obligaţie de a face. Decizia nr. 199/2015. Tribunalul BRAŞOV

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Obligaţie de a face. Decizia nr. 199/2015. Tribunalul BRAŞOV