Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 655/2014. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 655/2014 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 18-11-2014 în dosarul nr. 727/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.655/A
Ședința publică de la data de 18.11.2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE - A. I.
JUDECĂTOR - S. N.
GREFIER - L. P.
Pe rolul Tribunalului se află judecarea apelului declarat de apelanta S. I. împotriva Sentintei civile nr._/13.12.2013 pronunțate la data de 13.12.2013, de Judecătoria B. în dosarul civil nr._ în contradictoriu cu intimata ASOCIAȚIA DE proprietari DE A. A., prin reprezentant legal, având ca obiect „plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996)” .
Dezbaterile orale au avut loc în ședința publică din data de 04.11.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 11.11.2014, 18.11.2014, când:
TRIBUNALUL,
Constată că prin sentința civilă nr._/197/2013 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul civil_ s-a admis în parte plângerea formulată de petenta S. I. în contradictoriu cu partea intimată (parte interesată) ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI „A.” B., și, în consecință, s-a desființat încheierea de respingere - c.f. nr._ din 13.02.2013, dată în dosarul de c.f. nr._/2012 al O.C.P.I. B. – B.C.P.I. B., s-a admis în parte cererea de reexaminare formulată de petenta S. I., în sensul desființării în parte a încheierii de c.f. nr._, dată la 26.10.2012 în dosarul de c.f. nr._/2012 al O.C.P.I. B. – B.C.P.I. B., s-a dispus înscrierea în CF nr._-C1-U4 B. (provenită din CF nr._ B.), respectiv în CF nr._ B. (provenită din CF nr._ B.) a dreptului de ipotecă (privilegiu imobiliar de rang prioritar), în valoare de 1.344,47 lei, reprezentând cheltuieli restante de întreținere aferente perioadelor iulie 2007 – martie 2008 și martie 2012 – august 2012, în favoarea Asociației de P. „A.” B., respingându-se restul solicitărilor petentei.
Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut următoarele:
Corespunzător încheierii de c.f. nr._, date la 26.10.2012 în dosarul de c.f. nr._/2012 al O.C.P.I. B. – B.C.P.I. B. (fila 62 dosar) s-a înscris în CF nr._-C1-U4 B. (provenită din CF nr._ B.), respectiv în CF nr._ B. (provenită din CF nr._ B.), asupra imobilului proprietatea petentei, dreptul de ipotecă (privilegiu imobiliar de rang prioritar), în valoare de 10.209,7 lei, reprezentând cheltuieli restante de întreținere aferente perioadei iulie 2007 – august 2012, în favoarea Asociației de P. „A.” B..
Pentru a dispune această înscriere, registratorul de c.f. a avut în vedere înscrisurile de la filele 76-84 dosar.
Împotriva acestei încheieri, comunicate la 30.10.2012, petenta a formulat cerere de reexaminare (filele 59-61 dosar), iar registratorul șef a dispus prin încheierea de c.f. nr._ din 13.02.2013, respingerea, apreciind că sunt întrunite condițiile legale pentru înscrierea ipotecii în favoarea asociației de proprietari (filele 7 și 57 dosar).
Încheierea registratorului șef i-a fost comunicată petentei la 20.02.2013 (fila 6 dosar), iar împotriva acesteia, petenta a formulat în termen legal prezenta plângere invocând apărări relative la lipsa condițiilor de formă cerute de art.28 alin.5 din Normele de aplicare a L.nr.230/2007, pentru listele atestând taxele locative restante; la faptul achitării taxelor locative aferente intervalului aprilie 2008 - februarie 2012, asociația de proprietari fiind notificată prin executor judecătoresc asupra plăților efectuate și la intervenirea prescripției dreptului asociației de proprietari de a solicita cheltuielile de întreținere aferente intervalului iulie 2007-august 2009.
Plângerea împotriva încheierii de c.f. a fost notată în cartea funciară aferentă imobilului, astfel cum atestă extrasul CF de la fila 85 dosar.
Pendinte de aceste apărări, interesând cu precădere susținerile petentei asupra achitării debitului pentru care s-a înscris în cartea funciară privilegiul imobiliar de rang prioritar, în favoarea Asociației de P. „A.” B., instanța va examina înscrisurile depuse de către parte, în susținere.
Astfel, corespunzător dovezilor de la filele 63-64 verso, 66-67 verso, 68, 70 verso, 72 și 73 dosar, pentru perioada aprilie 2008 – februarie 2012, petenta a achitat taxele locative datorate asociației de proprietari, prin intermediul executorului judecătoresc M. M. I., sub forma ofertei reale urmate de consemnațiune. Dovezile de ridicare de către președintele asociației de proprietari a acestor sume sunt atestate de procesele verbale întocmite de către executorul judecătoresc, înscrisuri aflate la filele 63 verso, 64, 65, 66 verso și 67-69 dosar.
Față de aceste dovezi, în raport de perioada iulie 2007 – august 2012 prezentată de către asociația de proprietari la înscrierea dreptului de ipotecă legală (privilegiu imobiliar de rang prioritar prevăzut de art.51 alin.1 din L.nr.230/2007 republicată), instanța de fond a constatat că doar perioadele iulie 2007 – martie 2008 și martie 2012 – august 2012 au rămas neacoperite financiar, în sensul că petenta nu a achitat taxele locative în cuantum de 1.344,47 lei.
Mai mult, aceste plăți au fost efectuate de către petentă, și apoi ridicate de reprezentatul asociației de proprietari, la o dată anterioară formulării cererii de înscriere a privilegiului imobiliar (respectiv la 12.07.2012 față de data de 16.10.2012 când a fost înregistrată cererea la O.C.P.I. B.).
Asupra condițiilor de formă cerute de L.nr.230/2007 republicată pentru înscrierea acestui privilegiu imobiliar de rang prioritar, instanța va avea în vedere dispozițiile art.51 alin.1 și 2, în raport de care „asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari; privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță.”
Or, din acest punct de vedere, la dosarul de c.f. au fost depuse de către asociația de proprietari extrasele de la filele 79 și 80, registratorul de carte funciară deducând creanța neachitată în valoare de 10.209,7 lei, cu titlu de cheltuieli restante de întreținere aferente perioadei iulie 2007 – august 2012.
Funcție de cele mai sus arătate, instanța nu a primit apărarea petentei formulată prin prisma lipsa condițiilor de formă cerute de art.28 alin.5 din Normele de aplicare a L.nr.230/2007, pentru listele atestând taxele locative restante.
În egală măsură, instanța a înlăturat și apărarea petentei formulată în raport de intervenirea prescripției dreptului asociației de proprietari de a solicita cheltuielile de întreținere aferente intervalului iulie 2007-august 2009, întrucât procedura de înscriere în cartea funciară se desfășoară după reguli necontencioase. Or, această prescripție poate fi opusă doar pe cale de excepție într-o procedură contradictorie, având un obiect patrimonial
(drept de creanță). Nu mai puțin, petenta a efectuat și plăți în contul taxelor locative aferente intervalului aprilie 2008 – august 2009, context în care prescripția nu mai poate fi invocată, debitul privind această perioadă fiind stins prin plată, iar asociația de proprietari a ridicat aceste sume la 12.07.2012, potrivit dovezilor de la filele 63-66 dosar.
Reținând și dispoziția art.51 alin.2 teza finală din L.nr.230/2007 republicată, instanța a admis în parte plângerea formulată de către petenta S. I. și va dispune desființarea încheierii de respingere - c.f. nr._ din 13.02.2013 a O.C.P.I. B. – B.C.P.I. B..
Ca o consecință, instanța a admis în parte și cererea de reexaminare formulată de aceeași petentă împotriva încheierii de înscriere a privilegiului imobiliar, nr._ dată la 26.10.2012 în dosarul de c.f. nr._/2012 al O.C.P.I. B. – B.C.P.I. B. și dispunând desființarea acesteia în parte, va autoriza înscrierea în CF nr._-C1-U4 B. (provenită din CF nr._ B.), respectiv în CF nr._ B. (provenită din CF nr._ B.) a dreptului de ipotecă (privilegiu imobiliar de rang prioritar), în valoare de 1.344,47 lei, reprezentând cheltuieli restante de întreținere aferente perioadelor iulie 2007 – martie 2008 și martie 2012 – august 2012, în favoarea Asociației de P. „A.” B..
Pentru considerentele expuse mai sus, restul solicitărilor petentei au fost respinse ca fiind neîntemeiate.
Împotriva acestei soluții a declarat apel petenta S. I., apel prin care a solicitat schimbarea în tot a sentinței civile atacate, admiterea în tot a cererii de reexaminare, respingerea cererii de intabulare a dreptului de ipotecă în valoare de_,7 lei în favoarea intimatei în sensul radierii dreptului de ipotecă anterior indicat, iar în subsidiar, admiterea cererii de înscriere a privilegiului imobiliar aferent perioadei iulie 2007 – aprilie 2008.
În motivarea cererii de apel apelanta invocă următoarele:
Cererea de intabulare a dreptului de ipotecă legală, formulată de către Asociația de Proprietari nu îndeplinește condițiile de admisibilitate sub aspectul condițiilor de formă necesare raportat la art. 28 alin. 5 din Norma metodologică de aplicare a Legii 230/2007, deoarece extrasele de pe listele de plată depuse de Asociația de Proprietari cuprind doar
ștampila asociației și o semnătură, deși textul de lege stabilind că semnăturile trebuie sa aparțină administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, precum și numele și prenumele acestora, precum și a calității lor.
Pe fondul cererii, aplanata petentă arată că, în calitate de proprietară, a achitat cheltuielile de întreținere aferente perioadei martie 2012 – august 2012 în condițiile art. 588 C.pr.civ., în cuantum de 536,31 le, dovezi depuse odată cu cererea de reexaminare, însă nu au fost avute în vedere nici de registratorul de carte funciară, nici de instanța de judecată.
La data de 23.11.2012 creditoarea ridică contravaloarea acestora, devenind incidente prevederile art. 51 alin. 2 din Legea 230/2007.
Totodată, pentru perioada iulie 2007 – august 2009 petenta arată că a invocat prescripția dreptului de a solicita contravaloarea cheltuielilor de întreținere aferente acesteia, iar art. 51 alin. 1 și alin. 2 se referă la suma datorată cu titlu de restanță, cheltuielile prescrise nemaiputând fi considerate restanțe.
În drept, apelanta a invocat dispozițiile art. 466 C.pr.civ.
În apel nu s-a administrat proba cu înscrisurile atașate cererii de apel.
Primul motiv de apel, cel referitor la lipsa condițiilor de admisibilitate a cererii de intabulare a privilegiului imobiliar ( nefiind vorba de ipoteca legală) sub aspectul condițiilor de formă necesare raportat la art. 28 alin. 5 din Norma metodologică de aplicare a Legii 230/2007, deoarece extrasele de pe listele de plată depuse de Asociația de Proprietari cuprind doar ștampila asociației și o semnătură, deși textul de lege stabilind că semnăturile trebuie sa aparțină administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, precum și numele și prenumele acestora, precum și a calității lor, instanța de apel constată că instanța de fond în mod corect a respins această susținere a petentei.
Dispozițiile art. 28 alin 1 și 5 din HOTĂRÂREA Nr. 1588 din 19 decembrie 2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari prevăd că (1) Privilegiul imobiliar se înscrie la cererea președintelui asociației de proprietari. (5) Cererea și extrasele de pe listele de plată, prevăzute la alin. (4), vor purta ștampila asociației de proprietari și, după caz, semnătura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a președintelui asociației, cu precizarea numelui și prenumelui acestora.
Astfel, în mod obligatoriu, cererea și extrasele de pe listele de plată trebuie să poarte ștampila asociației de proprietari, ștampilă aplicată pe aceasta, restul semnăturilor trebuind aplicate, după caz, listele de plată fiind semnate.
Un alt motiv de apel invocat se referă la nereținerea de către instanța de fond a excepției prescripției dreptului de a solicita contravaloarea cheltuielilor de întreținere aferente perioadei iulie 2007 – august 2009, ceea ce face ca suma să nu mai fie una datorată conform dispozițiilor art. 51 alin. 1 și 2 din Legea 230/2007.
Dispozițiile art. 51 alin. 1 și 2 din Legea 230/2007 prevăd că (1) Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute. (2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.
Procedura de înscriere în cartea funciară este o procedură necontencioasă, întrucât registratorul de carte funciară nu este abilitat de lege să dea o rezolvare juridică unor situații litigioase.
Reglementând o astfel de procedură necontencioasă, Legea nr. 71/2011 are un caracter special față de dispozițiile generale în materie - art. 527 – art. 540 Cod procedură civilă și se întregește totodată cu acestea. Astfel, potrivit art. 536 alin. 1 Cod procedură civilă, materiile necontencioase cu privire la care legea prevede o procedură specială rămân supuse dispozițiilor speciale, care se vor întregi cu cele prevăzute în cuprinsul Codului de procedură civilă.
În cazul oricărei proceduri necontencioase, astfel cum rezultă din prevederile art. 331 Cod procedură civilă, este vorba de soluționarea unor cereri prin care nu se urmărește „stabilirea unui drept potrivnic față de o altă persoană”.
De asemenea, prin art. 531 Cod procedură civilă se prevede că, în situația în care cererea, prin însuși cuprinsul ei sau prin obiecțiile ridicate de persoanele citate sau care intervin, prezintă caracter contencios, instanța o va respinge.
Astfel, în mod corect instanța de fond a reținut că aceasta apărare nu se poate invoca de către petentă în procedura de înscriere a privilegiului în cartea funciară, la care se adaugă și faptul că intervenirea prescripției nu determină caracterul nedatorat al sumei pretinse pentru a se invoca aplicarea dispozițiilor art. 51 alin. 1 din Legea 230/2007.
Însă, față de înscrisurile depuse la fondul cauzei, inclusiv cel de la fila 35 a dosarului de fond, instanța de apel reține că instanța de fond nu a avut în vedere și acest înscris – Proces verbal încheiat la data de 23.11.2012 de B. M. M. I., înscris ce face dovada primirii sumei de 536,31 lei reprezentând contravaloarea întreținerii pe perioada martie 2012 – august 2012, de către intimata Asociația de Proprietari A., astfel încât, potrivit dispozițiilor art. 51 alin. 1 și 2 din Legea 230/2008 suma datorată pentru care s-a solicitat
înscrierea privilegiului imobiliar trebuie redusă cu suma achitată cu titlu de cheltuieli de întreținere aferente perioadei martie 2012 – martie 2012.
Având în vedere aceste considerente, fiind îndeplinite cerințele legale mai sus menționate, instanța, în temeiul art. 480 alin. 2 va admite apelul declarat ( varianta subsidiară) și va schimba în parte sentința civilă atacată în sensul că se va dispune înscrierea în CF_ –C1-U4 B. (provenită din CF nr._ B.), respectiv în CF nr._ B. (provenită din CF nr._ B.) a dreptului de ipotecă (privilegiu imobiliar de rang prioritar), în valoare de 808,16 lei, reprezentând cheltuieli restante de întreținere aferente perioadelor iulie 2007 – martie 2008, în favoarea Asociației de P. „A.” B., păstrând restul dispozițiilor sentinței civile atacate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta petentă S. I. împotriva sentinței civile_/13.12.2013 pronunțată de Judecătoria B. în_ pe care o schimbă în parte.
Dispune înscrierea în CF_ –C1-U4 B. (provenită din CF nr._ B.), respectiv în CF nr._ B. (provenită din CF nr._ B.) a dreptului de ipotecă (privilegiu imobiliar de rang prioritar), în valoare de 808,16 lei, reprezentând cheltuieli restante de întreținere aferente perioadelor iulie 2007 – martie 2008, în favoarea Asociației de P. „A.” B..
Păstrează restul dispozițiilor sentinței civile atacate.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi 18 noiembrie 2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
A. I. S. N.
GREFIER
L. P.
Red. I.A./20.11.2014
dact. L.P./20.11.2014
…..exemplare
…….comunicari efectuate către toate partile din citativ
jud fond E. B./Judecătoria B.
| ← Legea 10/2001. Sentința nr. 197/2014. Tribunalul BRAŞOV | Contestaţie la executare. Decizia nr. 794/2014. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
