Rezoluţiune contract. Decizia nr. 1965/2013. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1965/2013 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 03-12-2013 în dosarul nr. 16853/200/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 1965/2013
Ședința publică de la 03 Decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. M.
Judecător M. Ș.
Judecător E. P.
Grefier C. C.
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului civil declarat de reclamanta Z. M., domiciliată în B., cart.Broșteni ..16, jud.B., împotriva sentinței civile nr.3809/6.03.2013 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ având ca obiect rezoluțiune contract, în contradictoriu cu pârâtul M. A. C., domiciliat în B., cart.D. 2, ..5 jud.B..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 25.11.2013 când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, având nevoie de timp pentru a se depune la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 3.12.2013.
După deliberare:
TRIBUNALUL
reține că:
Prin actiunea inregistrta la 10.12.2010, pe rolul Judecătoriei B., reclamanta Z. M. a chemat in judecata pe paratul M. A. C. solicitând să se dispuna rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare- cumparare autentificata sub nr. 2408 /12.12.2007 si a actul aditional autentificat sub nr. 1279/07.07.2008, cu cheltuieli de judecata .
In motivarea actiunii reclamanta a invederat ca a încheiat cu paratul o promisiune bilaterală de vanzare cumparare pentru o suprafata de 1502 m.p., teren arabil intravilan situat in Buzau, tarlau 33 ,. a fost stabilit la suma de 180.000 euro din care s-a platit, ca avans, suma de 10.000 euro, ca termenul de perfectare a contactului a fost stabilit pentru 01.06.2008, ulterior fiind prelungit pana la 01.10.2008, ca paratul s-a obligat sa obtină avizele pentru PUZ, însa demersurile sale nu s-au finalizat, astfel ca solicită rezolutiunea contractului pentru neîndeplinirea obligatiei asumate de promitentul cumparator .
A mai aratat reclamanta ca pe terenul in cauza urma ca paratul sa ridice o constructie,că s-a obligat prin actul incheiat ca in situatia in care nu se obtin avizele necesare sa restituie avansul primit,că aceasta nu a fost o clauza impusa,ci a fost corelata cu anumite obligatii asumate de fiecare parte,că in ceea ce o priveste si-a indeplinit obligatiile exprese legate de incheierea contractului de vanzare cumparare,că urmare a faptului ca nu s-a putut obtine PUZ-ul,la 7.07.2008 a convenit prin act aditional autentic sa se prelungeasca termenul de perfectare a contractului pana la 1.10.2008,că prin acest act pârâtul s-a obligat in mod expres sa obtina el avizele necesare,că tot atunci au stabilit in favoarea ei si plata unei penalitati de 243 EURO/zi ,pana la perfectarea contractului,că potrivit punctului 6 din actul aditional s-a stabilit ca in cazul in care promitentul cumparator nu isi indeplineste obligatia va pierde avansul platit si penalitatile,că aceasta clauza a avut valoarea unei clauze penale,intelegand sa stabileasca anticipat modalitatea de calcul a daunelor interese ce i-ar fi fost datorate in cazul nerespectarii obligatiilor asumate prin conventia initiala,că in conditiile in care paratul nu a obtinut avizele pentru planul urbanistic zonal este clar ca nu si-a indeplinit obligatia asumata si ca atare este in culpa in ceea ce priveste executarea contractului,că nu a produs o dovada din care sa rezulte ca a făcut vreun demers pentru executarea propriilor obligații.
A precizat reclamanta că suma de 10.000 euro urmeaza sa o pastreze,conform clauzelor antecontractului si actului aditional.
Paratul a depus la dosar întâmpinare prin care a invederat că este de acord cu rezolutiunea actelor mentionate în actiune, însa a invederat că nu se poate retine ca nu si-ar fi indeplinit obligatia asumata de obtinere a PUZ-ului pentru terenul in cauza, că nu are nici o culpa legata de faptul ca autoritatile orașului nu au dat avizele necesare, că prin actul aditional si-a asumat obligatia de obtinere a PUZ-ului,insa aceasta este o obligatie de diligenta nu de rezultat si ca atare nu se poate retine ca nu si-a respectat promisiunea ,că este de acord cu desfiintarea actelor insa nu ca efect al rezolutiunii ci ca urmare a acordului intervenit intre parti.
Tot pârâtul a formulat și cerere reconventionala, solicitând ca reclamanta sa-i plateasca dublul sumei date cu titlu de avans,.
La termenul de judecata din 21.09.2011 paratul a invederat ca întelege sa solicite doar restituirea sumei date cu titlul de avans, așa cum s-a stabilit prin clauza inclusa in promisiunea bilaterala de vanzare cumparare,respectiv in cazul in care pentru suprafata de teren nu se pot obtine avizele necesare construirii unui imobil,promitenta vanzatoare intelege sa restituie suma incasata ca avans ,iar promitentul cumparator va incasa aceasta suma.
A mai arătat pârâtul reclamant că termenul pana la care urma sa se incheie vanzarea cumpararea era 1.10.2008 daca se obtineau avizele necesare,deci incheierea contractului depindea in eclusivitate de obtinearea avizelor respective,avize care au fost blocate de autoritati,fapt ce face sa se valorifice clauza expresa de restituire a avansului incasat in conditiile in care niciuna dintre parti nu este in culpa,că obligatiile stabilite de parti in actul aditional trebuiau executate doar daca se obtinea autorizatia de construire,ca numai in cazul in care era posibila construirea pe teren, prin deblocarea PUZ -ului se nastea obligatia de a incheia actul de vanzare cumparare, că prin actul aditional nu s-a modificat si clauza expresa prevazuta de parti care supunea vanzarea cumpararea conditiei de a fi posibila construirea.
La termenul de judecata din 16.05.2012 Judecătoria B. a invocat exceptia de necompetenta materiala in solutionarea cauzei în raport de faptul ca pretul bunului supus vanzarii a fost stabilit de parti la suma de 180.000, excepție pe care, prin sentința civilă nr.7198 din 16 mai 2012, a admis-o și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului B..
Pentru a hotărî astfel, judecătoria a reținut că potrivit disp.art.2 pct.1 lit.b C.pr.civ. tribunalele judecă în materie civilă procesele al căror obiect au o valoare de peste 500.000 lei și că, în cauză, obiectul antecontactului încheiat între părți are o valoare peste suma de 500.000 lei.
După declinare, cauza a fost înregistrată la Tribunalul B. sub nr._ însă și această instanță s-a considerat necompetentă material în soluționarea cauzei motiv pentru care, prin sentința civilă nr.1019/2 iulie 2012, a admis excepția necompetenței materiale invocată din oficiu și a declinat competența de soluționare a cererii în favoarea Judecătoriei B., constatând că în speță s-a ivit conflict negativ de competență.
În consecință, tribunalul a suspendat din oficiu orice altă procedură și a înaintat dosarul instanței în drept să hotărască asupra conflictului ivit, respectiv Curții de Apel Ploiești, pentru pronunțarea regulatorului de competență, în condițiile art. 22 alin. 5 C.proc.civ.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că obiectul litigiului dedus judecății rezidă, în esență, în solicitarea reclamantei de a se constata că a intervenit rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2408/12.12.2007 și a actului adițional autentificat cu nr. 1279/ 07.07.2008 și de a se constata că nu datorează pârâtului avansul încasat, în sumă de 10.000 euro.
În opinia tribunalului, este vorba de o acțiune principală cu două capete de cerere, din care unul este întemeiat în drept pe dispozițiile art. 111 C.proc.civ., fiind vorba de o acțiune în constatarea inexistenței unui drept de creanță în patrimoniul pârâtului M. A. C., iar celălalt vizează desființarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, încheiat între părțile din pricina de față.
Pe cale de cerere reconvențională, așa cum a fost precizată la data de 21.09.2011, pârâtul M. A. C. a solicitat ca reclamanta-pârâtă să fie obligată să-i restituie suma de 10.000 euro, reprezentând avansul primit, așa cum se stabilește prin clauza expresă din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2408/12.12.2007.
Or, având în vedere acest obiect al acțiunii, tribunalul a apreciat că în speță, este vorba despre o acțiune evaluabilă în bani.
Referitor la capătul de cerere care tinde la a se constata inexistența unei obligații de plată a reclamantei către pârâtul M. A. C. tribunalul mai arată că este indiscutabil caracterul său de pretenție evaluabilă în bani.
Se mai menționează în motivarea sentinței că, în legătură cu capătul de cerere vizând rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părțile litigante concluzia în sensul că este vorba de o acțiune evaluabilă în bani s-a impus, întrucât, conform celor decise cu caracter obligatoriu pentru toate instanțele judecătorești prin Decizia nr. XXXII/9.06.2008, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în Secții Unite în soluționarea unui recurs în interesul legii și publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 830/10.12.2008, „în vederea determinării competenței materiale de soluționare în primă instanță și în căile de atac, sunt evaluabile în bani litigiile civile și comerciale având ca obiect constatarea existenței sau inexistenței unui drept patrimonial, constatarea nulității, anularea, rezoluțiunea, rezilierea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale, indiferent dacă este formulat petitul accesoriu privind restabilirea situației anterioare”.
Cu privire la competența materială de judecată în primă instanță a unei acțiuni patrimoniale, evaluabile în bani, s-a observat că în materie civilă aceasta este delimitată, în baza art. 2 pct. 1 lit. b) teza I, coroborat cu art. 1 pct. 1 C.proc.civ., între judecătorie și tribunal, în raport cu criteriul valorii obiectului acțiunii.
Or, în chiar cuprinsul acțiunii introductive, reclamanta a evaluat pretențiile deduse judecății la suma de 42.000 lei, cu respectarea prevederilor art.112 pct. 3 C.proc.civ.
Prin urmare, întrucât în speță, conform evaluării făcute de reclamantă, valoarea obiectului litigiului este sub pragul de 500.000 lei, la care se referă art. 2 pct. 1 lit. b) teza I C.proc.civ., tribunalul a apreciat că Judecătoria B. este competentă material să judece acțiunea în prima instanță.
A apreciat Tribunalul că în cazul în care, prin cererea de chemare în judecată, s-a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil în valoare de peste 500.000 lei, precum și repunerea părților în situația anterioară, în sensul restituirii avansului în cuantum mai mic de 500.000 lei, valoarea litigiului se raportează, în această situație, la valoarea avansului, ce reprezintă repunerea părților în situația anterioară și nu la valoarea întregului imobil, așa cum greșit a reținut Judecătoria B., prin sentința nr. 7198/16.05.2012.
S-a afirmat că această concluzie se impune, întrucât, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, nu s-a transmis un drept de proprietate asupra imobilului, pentru a fi avută în vedere valoarea acestuia, din această convenție născându-se doar o obligație de a face, în sensul de a încheia în viitor contractul promis.
Obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie rezoluțiunea unei convenții ce are ca obiect un drept de creanță, cu consecința repunerii părților în situația anterioară în formula restituirii avansului, acesta determinând valoarea obiectului litigiului.
Valoarea întregului imobil ar fi fost determinantă în stabilirea competenței doar în situația în care s-ar fi cerut, fie executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare, cu alte cuvinte obligarea la încheierea contractului autentic translativ de proprietate pentru întregul imobil, fie în situația în care s-ar fi cerut rezoluțiunea chiar a contractului autentic de vânzare-cumpărare translativ de proprietate, repunerea părților în situația anterioară însemnând redobândirea dreptului de proprietate asupra întregului imobil.
A mai observat Tribunalul că invocarea, din oficiu, de către Judecătoria B. a excepției necompetenței materiale a instanței la termenul din data de 16 mai 2012 a survenit cu nesocotirea flagrantă a prevederilor art.1591 alin.2, raportat la cele ale art.136 C.proc.civ., dispoziții legale – introduse, respectiv modificate prin Legea nr.202/2010, în vigoare de la data de 25.11.2010, așadar de la o dată anterioară înregistrării acțiunii de față pe rolul Judecătoriei B., din coroborarea cărora reiese că necompetența materială, deși este o excepție de ordine publică, nu se mai poate invoca oricând în cursul judecății, ci doar la prima zi de înfățișare în fața primei instanțe.
Deci, dacă partea interesată ori instanța din oficiu a invocat excepția necompetenței materiale la un moment procesual ulterior primei zile de înfățișare, ea este decăzută din acest drept și, prin urmare, singura soluție legală este aceea a respingerii excepției invocate în aceste condiții.
Or, în speță, s-a observat că, la termenul de judecată din data de 15.06.2011, conform mențiunilor cuprinse în încheierea pronunțată la acel termen (fila 50- dosar nr._ ), Judecătoria B. a acordat cuvântul părților litigante cu privire la excepția lipsei calității numitului M. I. de reprezentant al pârâtului și a admis, după dezbateri în contradictoriu, această excepție procesuală.
Rezultă, așadar, că acest termen de judecată din data de 15.06.2011 este „prima zi de înfățișare”, în sensul art. 134 alin. 1 C.proc.civ., întrucât, la acest moment procesual, părțile au fost legal citate și au putut pune concluzii.
Mai mult, la termenul din data de 16.11.2011, instanța a acordat cuvântul părților referitor la probatoriu, încuviințând probele cu înscrisuri și interogatorii reciproce și că au fost acordate, apoi, alte două termene în vederea administrării probelor încuviințate.
În consecință, s-a apreciat de către Tribunalul B. că judecătoria și nu tribunalul este competentă să judece în primă instanță acțiunea pendinte, față de obiectul acțiunii civile deduse judecății în prezenta cauză și valoarea acestui obiect și în raport cu prevederile 2 pct. 1 lit. b) teza I, coroborat cu art. 1 pct. 1 C.proc.civ.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel Ploiești sub nr._ în vederea soluționării conflictului negativ de competență.
Prin s e n t i n t a nr.7 CC dată în ședința din Camera de consiliu din data de 22 august 2012Curtea de Apel Ploiești a stabilit competența de soluționare a cererii formulată de reclamanta Z. M., în contradictoriu cu pârâtul M. A. C. în favoarea Judecătoriei B. - Secția civilă.
S-a reținut în acest sens că prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 10.12.2010 reclamanta Z. M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul M. A. C., rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2408/12.12.2007 și a actului adițional autentificat sub nr. 1279/07.07.2008, cu consecința păstrării avansului încasat, în cuantum de 10.000 euro, că pe cale de cerere reconvențională, pârâtul a solicitat ca reclamanta să-i plătească dublul sumei date cu titlu de avans, respectiv suma de 20.000 euro întrucât reclamanta – pârâtă este cea care s-a răzgândit în privința încheierii contractului de vânzare-cumpărare, că la termenul de judecată din 21.09.2011 pârâtul a învederat că înțelege să solicite restituirea doar a sumei date cu titlul de avans, așa cum s-a stabilit prin clauza inclusă în promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare și că potrivit art. 17 C.pr.civ. soluționarea cererilor accesorii și incidentale este dată în căderea instanței care judecă cererea principală.
A mai reținut Curtea că în ședința publică din data de 16 mai 2012, după admiterea și administrarea probatoriilor, Judecătoria B., față de actele și lucrările dosarului, a apreciat că Tribunalul B. este competent în soluționarea cauzei și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului B..
Or, potrivit disp. art. 159 1 alin. 4 Cod procedură civilă, la prima zi de înfățișare judecătorul este obligat, din oficiu, să verifice și să stabilească dacă instanța sesizată este competentă general, material și teritorial să judece pricina, consemnând în cuprinsul încheierii de ședință temeiurile de drept pentru care constată competența instanței sesizate.
De asemenea, potrivit aceluiași articol necompetența materială și teritorială de ordine publică poate fi invocată de părți ori de către judecător la prima zi de înfățișare în fața primei instanțe, dar nu mai târziu de începerea dezbaterilor asupra fondului .
Sintagma ”prima zi de infatisare” este interpretata tot de legiuitor in art. 134 din acelasi cod ca fiind aceea la care partile legal citate pot pune concluzii. Deci nu este vorba despre concluzii pe fondul cauzei, ci orice fel de concluzii. Se considera astfel ca pentru a fi la prima de zi de infatisare trebuie indeplinite doua conditii: prima este aceea ca partile sa fie legal citate, iar a doua ca partile sa-si poata exprima punctul de vedere cu privire la orice problema juridica ce urmeaza a fi pusa in discutie, respectiv de a avea aceasta posibilitate, chiar daca nu au exercitat-o efectiv.
Or, Curte a observat că la Judecătoria B. prima zi de înfățișare a fost la data de 21 septembrie, când instanța a acordat un nou termen pentru ca pârâtul să ia cunostință de continul actului procedural denumit cerere de restrângere a câtimii obiectului cererii recovenționale, sau cel mult la data de 16 noiembrie 2011 când părții prezente i s-a încuviințat cererea de probatorii.
În consecință, cum nu a fost respectat termenul limită ( la prima zi de înfățișare, dar nu mai târziu de începerea dezbaterilor asupra fondului) în care instanța de fond putea invoca excepția necompetenței sale materiale, Curtea a concluzionat că judecătoria era decăzută din dreptul de a mai invoca această excepție, astfel că, în baza disp. art. 22 C.pr.civ. a stabilit competența de soluționare a cererii în favoarea Judecătoriei B.- Secția civilă.
Cauza s-a întors la Judecătoria B. spre competentă soluționare.
Analizand probele dosarului Judecătoria B. a pronunțat sentința civilă nr.3809/6.03.2013 prin care a respins acțiunea formulată de reclamanta Z. M. și a admis cererea reconventionala formulată de pârâtul reclamant M. A. C., așa cum a fost precizată, si a obligat reclamanta sa restituie acestuia suma de 10.000 Euro încasată cu titlu de avans. A compensat, în totalitate, cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a retinut in fapt urmatoarele:
La data de 12.12.2007, intre partile in cauza, s-a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare cumparare potrivit căreia, până cel tarziu la 1.06.2008, reclamanta se obliga sa vanda ,iar paratul sa cumpere suprafata de 1502 mp teren arabil situat in Buzau,tarlaua nr.33,. un pret de 180.000 euro,din care la momentul incheierii acestui act reclamanta a primit, cu titlu de avans, suma de 10.000 euro.
Cumparatorul urma sa intre in folosinta terenului la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare când și vanzatoarea urma sa primeasca diferenta de pret.
Ca o garantie a executarii obligatiei de a vinde, respectiv de a cumpara, s-a prevazut in contract că, daca una dintre parti nu isi executa aceste obligatii, va pierde avansul sau va restitui dublul sumei incasate.
Tot in continutul antecontractului s-a stipulat că, in eventualitatea in care, pentru suprafata de teren, nu se vor obtine avizele necesare construirii unui imobil, promitenta vanzatoare va restitui suma incasata cu titlu de avans.
Partile au incercat sa obtina avizele necesare pentru emiterea unei autorizatii de construire,insa cum termenul limita de incheiere a contractului se apropia și cum demersul in acest sens nu se finalizase, la 7.07.2008 au incheiat un act aditional la antecontractul din 12.12.2007,prin care au modificat promisiunea bilaterala,respectiv:au prelungit termenul de incheiere a contractului de vanzare cumparare pana la 1.10.2008,iar promitentul s-a obligat ca pana la momentul incheierii acestuia sa nu ridice nimic pe terenul in cauza si sa depuna toate diligentele pentru obtinerea PUZ-ului pentru teren.
Conform punctului 4 din actul aditional,tot ca o garantie a executarii obligatiei de a vinde și de a cumpara, s-a prevazut ca promitentul cumparator sa plateasca promitentei vanzatoare o penalitate de 243 euro pe zi, incepand cu data de 1.07.2008, pana la momentul incheierii contractului.
La punctele 5 si 6 din actul aditional s-au reluat clauzele potrivit carora daca promitenta vanzatoare nu isi mai mentine acordul de vanzare ,va restitui dublul avansului primit,iar daca promitentul cumparator nu va dori sa mai cumpere, va pierde avansul si va plati vanzatoarei penalitatea stabilita,calculata pana in ziua in care se va constata ca nu este posibila incheierea contractului in forma autentica, dar nu mai mult de termenul limita -1.10.2008.
In finalul actului aditional s-a prevazut ca celelalte clauze ale antecontractului raman neschimbate.
A observat instanța de fond că deși reclamanta a pretins ca paratul nu a întreprins nimic pentru obținerea avizelor necesare eliberării planului urbanistic zonal privind terenul in cauza, nu a produs nicio dovada a lipsei de diligenta a acestuia.
. depuse la dosar vizand incercarea de a obtine autorizatia de construire sunt datate anterior momentului 7.07.2008 si sunt intocmite pe numele reclamantei, in calitate de proprietara, insa aceasta nu a dovedit ca paratul nu a mai intreprins vreun demers ulterior acestei date. Așa fiind, instanta a apreciat că nu poate prezuma acest fapt.
A mai considerat Judecătoria B. că niciuneia dintre parti nu i se poate imputa ca nu a respectat vreuna dintre clauzele actelor incheiate.
Din adresa eliberata de primarul orasului Buzau ,depusa la dosar la fila 122 dosar,reiese ca in 2008 era posibila intocmirea unei documentatii pentru un plan urbanistic zonal,insa din lipsa de fonduri nu s-a realizat.
Pe de alta parte, instanța a apreciat că este discutabil continutul acestei adrese referitor la posibilitatea primariei de a intocmi un astfel de plan in 2008 sau a partilor in cauza de a determina, ele, un astfel de demers,pentru ca ulterior sa se poata obtine o autorizatie e construire.
Promisiunea de vanzare cumparare s-a incheiat sub conditia obtinerii avizelor necesare pentru edificarea unei constructii pana la termenul din 1.10.2008, iar in conditiile in care nu s-a implinit, prestatiile executate trebuie restituite.
In consecinta fata de cele de mai sus,instanta,văzând dispozițiile art. 969-970 Cod civil, a apreciat actiunea principală ca nefondată, admițând cererea reconventională, astfel cum a fost precizata si obligând reclamanta sa restituie pârâtului suma de 10.000 Euro .
În baza art. 276 Cod procedură civilă,având în vedere solicitările părților,instanța a compensat cheltuielile de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs reclamanta Z. M. invocând ca motive prev. art. 304 pct.5, 7, 8 și 9 Cod proc.civ. solicitând a se face în cauză și aplicarea dispoz.art.304 indice 1 Cod proc.civ.. A cerut casarea sentinței recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare sau, în subsidiar, modificarea în parte a sentinței în sensul de a se respinge cererea reconvențională și de a se înlătura obligarea sa de la plata sumei de 10.000 Euro, cu cheltuieli de judecată la ambele grade de jurisdicție.
În ceea ce privește casarea cu trimitere spre rejudecare a solicitat a se observa că au fost încălcate prev.art.129 Cod proc.civ., ale art.6 din C.E.D.O, și art. 261 Cod proc.civ.
În acest sens recurenta a arătat că instanța de fond nu a căutat să lămurească situația reală existentă între părțile contractante deoarece nu a lămurit ceea ce au înțeles prin clauzele inserate în contract, dar nici nu a răspuns tuturor cererilor și apărărilor părților, de exemplu cererii sale prin care a solicitat să se constate că nu i se poate reproșa nici o acțiune culpabilă.
Sentința nu este motivată în sensul art.261 Cod proc.civ., ceea ce echivalează cu o nepronunțare asupra fondului ,lipsind instanța de control judiciar de posibilitatea de a verifica în ce mod instanța de fond și-a format convingerea, relevant fiind inclusiv cu privire la rolul activ, dar și cu privire la obligația aflării adevărului, faptul că nu oferă nici un răspuns pentru inactivitatea părții adverse privind obținerea avizelor la care s-a obligat.
În ceea ce privește admiterea recursului și modificarea sentinței în sensul respingerii cererii reconvenționale urmează a fi avut în vedere faptul că, prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare pârâtul intimat s-a obligat să depună diligențe pentru obținerea actelor în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Prin actul adițional încheiat ulterior, în deplină cunoștință de cauză intimatul și-a luat din nou această obligație incluzându-se și două clauze penale diferite față de înscrisul inițial.
Astfel, intimatul a fost de acord ca în cazul în care nu reușește să obțină avizele necesare pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare va pierde suma de 10.000 Euro achitată cu titlul de avans, dar va achita și o penalitate în cuantum de 243 Euro pentru fiecare zi de întârziere între data de 1.07.2008 și 1.10.2008.
Aceasta se explică prin dorința deosebit de mare a intimatului de a obține acest teren, care avea un preț mai mult decât rezonabil, dar și prin alte considerente care l-au determinat să își însușească această obligație.
În aceste condiții este evident că suma de 10.000 Euro constituia o clauză penală având în vedere inclusiv posibilul prejudiciu pe care il putea crea incertitudinea cu privire la situația juridică a terenului, întărită inclusiv de clauza suplimentară privind penalitatea pe zi de întârziere.
Urmează a se avea în vedere și faptul că, în momentul perfectării înțelegerii dintre părți, piața imobiliară era într-un curs ascendent, astfel încât se justifică obligațiile asumate de către intimat.
Pentru aceste motive solicită, în principal, casarea sentinței recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare sau, în subsidiar, modificarea în parte a sentinței în sensul de a se respinge cererea reconvențională și de a se înlătura obligarea sa de la plata sumei de 10.000 Euro
Intimatul deși legal citat nu a formulat întâmpinare și a depus la data de 29.11.2013 la dosar note de concluzii scrise.
Analizând actele și lucrările dosarului și evaluând dovezile administrate în raport de conținutul cererii de chemare în judecată, a hotărârii recurate și a motivelor de recurs invocate, examinând cauza și sub toate aspectele, potrivit art.304/1 Cod procedură civilă., Tribunalul apreciază că recursul este nefondat pentru următoarele motive:
În ceea ce privește primul motiv de critică referitor la încălcarea prev.art.129 Cod proc.civ. și ale art.6 din C.E.D.O prin aceea că instanța de fond nu a căutat să lămurească situația reală existentă între părțile contractante deoarece nu a lămurit ceea ce au înțeles prin clauzele inserate în contract, dar nici nu a răspuns tuturor cererilor și apărărilor părților, de exemplu cererii recurentei prin care a solicitat să se constate că nu i se poate reproșa nici o acțiune culpabilă, Tribunalul îl apreciază ca nefondat.
Potrivit art 129 alin 5 și alin 5 ind. 1 Cod procedură civilă, astfel cum au fost modificate prin Legea 202/2010 – „Judecătorii au îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. Dacă probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, instanța va dispune ca părțile să completeze probele. De asemenea, judecătorul poate, din oficiu, să pună în discuția părților necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părțile se împotrivesc.
Cu toate acestea, părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii.”
Recurenta critică lipsa de rol activ a instanței de fond în aflarea adevărului însă Tribunalul constată că nici aceasta nu a dat dovadă de mai mult rol activ. Dacă aprecia că pentru aflarea adevărului sunt necesare mai multe cercetări decât cele efectuate la fondul cauzei, cea care avea sarcina de a administra și alte probe din care să rezulte situația de fapt și adevăratele raporturi dintre părți era tocmai reclamanta recurentă pentru că ea învestise instanța cu o cerere de chemare în judecată și ei îi revenea, potrivit art 1169 Cod civil, sarcina de a dovedi temeinicia pretențiilor afirmate.
Cele chemate în primul rând să aibă rol activ în dovedirea temeiniciei pretențiilor afirmate și, respectiv în combaterea acestora sunt părțile în proces și mai apoi instanța de judecată al cărei rol primordial este să se pronunța asupra admisibilității probelor solicitate de către părți și a aptitudinii lor de a conduce la soluționarea cauzei, să administreze și să analizeze probele astfel încuviințate.
Este adevărat că textul de lege mai sus redat instituie și în sarcina instanței o obligație de a da dovadă de rol activ în vederea aflării adevărului, rol activ care se manifestă, în principal, pe plan probator, însă nu trebuie ca rolul activ al instanței să fie trecut înaintea obligației părților de a-și proba pretențiile deduse judecății, obligație instituită de art 1169 Cod civil.
Nu se poate cere judecătorului să se substituie părților și să facă probe în locul acestora și nici nu i se poate imputa, în căile de atac acest lucru.
Dacă partea ar fi manifestat inițiativă în plan probator și ar fi propus probe pe care instanța, în mod greșit, le-ar fi apreciat ca nefiind concludente și utile soluționării cauzei, refuzând administrarea lor, s-ar fi putut invoca în calea de atac faptul că instanța nu a fost preocupată suficient să afle adevărul. Numai că, în speță, părțile nu au propus alte probe decât cele care au fost încuviințate și administrate și pe care instanța fondului a fost chemată să le valorifice cu ocazia deliberării.
Așa fiind, concluzia Tribunalului este aceea că reclamanta recurentă nu poate imputa judecătorului că nu ar fi manifestat rol activ.
Nici în ceea ce privește lipsa de motivare a sentinței recurate și încălcarea, în acest mod, a dispozițiilor art 261 Cod procedură civilă, Tribunalul nu își poate însuși punctul de vedere exprimat de recurentă.
Motivarea sentinței, deși nu este foarte laborioasă, este suficientă pentru a se putea stabili la ce concluzie a ajuns instanța, care au fost argumentele pentru care a ajuns la această concluzie și a permite astfel, exercitarea controlului judiciar.
De altfel, nici recurenta reclamantă nu este în măsură să arate în mod concret de ce nu este suficient motivată sentința recurată, singura sa referire concretă vizând împrejurarea că instanța fondului nu ar fi răspuns cererii sale prin care a solicitat să se constate că nu i se poate reproșa nici o acțiune culpabilă.
Or, tocmai că instanța fondului a concluzionat că nu se poate reține vreo culpă pentru neîncheierea contractului de vânzare cumpărare a terenului nici în sarcina intimatului dar nici în sarcina recurentei, în sentința recurată menționându-se textual: „ niciuneia dintre parti nu i se poate imputa ca nu a respectat vreuna dintre clauzele actelor incheiate”.
Referitor la ultimul motiv de critică prin prisma căruia recurenta solicită modificarea sentinței recurate în sensul respingerii cererii reconvenționale și înlăturării obligării ei la restituirea sumei de 10.000 euro încasată cu titlu de avans, Tribunalul îl găsește, de asemenea, ca nefondat.
Susține recurenta că instanța fondului, dacă ar fi făcut o apreciere corespunzătoare a materialului probator administrat în cauză, ar fi ajuns la concluzia că cel care nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare cumpărare este intimatul pârât și că, în contract, s-a introdus o clauză penală tocmai pentru a acoperi această situație, clauză care îi permite să păstreze suma primită drept avans.
Pentru a analiza acest motiv de critică Tribunalul pornește de la prevederile art 969 cod civil de la 1865 potrivit cărora convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Trebuie arătat că, deși la data de 01.11.2010, a intrat în vigoare un nou Cod civil, aprobat prin Legea 287/2009, raportul juridic dedus judecății rămâne guvernat de Codul civil de la 1865 deoarece actul juridic a cărui rezoluțiune se solicită a fost încheiat la data de 12.12.2007 iar potrivit art 5 alin 1 din Legea 71/2010 de punere în aplicare a Noului Cod civil, dispozițiile noului act normativ se aplică actelor și faptelor juridice încheiate ori, după caz, produse sau săvârșite după ..
Pornind de la principiul enunțat de art 969 Cod civil, mai sus evocat, care consacră contractului puterea de lege pentru părțile care l-au încheiat, Tribunalul urmează a analiza temeinicia sentinței recurate prin raportare la clauzele înserate de părți în promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr 2408/12.12.2007 de BNP E. N. din B..
Verificând această convenție tribunalul constată că intimatul, în calitate de promitent cumpărător, și recurenta, în calitate de promitentă vânzătoare, s-au obligat să cumpere, respectiv să vândă, suprafața de 1502 mp teren având, la data convenției, categoria de folosință arabil, situat în intravilanul Municipiului B., întabulat în cartea funciară nr_ a localității B., având nr. cadastral_, termenul pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică fiind stabilit pentru data de 01.06.2008.
Prețul convenit a fost de 180.000 euro din care, la data autentificării convenției promitenta vânzătoare a încasat un avans de 10.000 euro. Aceasta s-a obligat ca, în caz că nu-și va respecta obligația asumată prin antecontractul încheiat să restituie promitentului cumpărător dublul avansului încasat, respectiv suma de 20.000 lei până la data de 16.06.2008.
Tot promitenta vânzătoare s-a mai obligat să „depună toate diligențele pentru obținerea tuturor actelor necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare” părțile inserând în convenție încheiată și următoarea clauză: „Noi, părțile de mai sus, declarăm că în eventualitatea în care, pentru suprafața de teren descrisă mai sus, nu se pot obține avizele necesare construirii unui imobil, promitenta vânzătoare înțelege să restituie suma încasată ca avans iar promitentul cumpărător este de acord să încaseze această sumă”.
Din analiza antecontractului de vânzare cumpărare prima concluzie a tribunalul este că cea care s-a obligat să depună toate diligențele pentru obținerea actelor necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare a terenului este recurenta reclamantă, ian nu intimatul pârât. Nicăieri în cuprinsul antecontractului în forma lui inițială promitentul cumpărător nu și-a luat vreo obligație de a obține avize și acorduri de la autorități, în speță PUZ –ul (planul urbanistic zonal), singura obligație asumată de acesta fiind cea de a cumpăra terenul la data stabilită.
O a doua concluzie este aceea că părțile nu și-au asumat obligații de a vinde, respectiv de a cumpăra terenul pure și simple ci afectate de modalități și anume s-au obligat, reclamanta recurentă să vândă iar intimatul pârât să cumpere, terenul sub condiția obținerii „avizelor necesare construirii unui imobil”.
Cu alte cuvinte, intimatul nu s-a angajat să cumpere un teren în considerarea categoriei de folosință pe care acesta o avea la momentul antecontractului de vânzare cumpărare, aceea de teren arabil, ci s-a angajat să cumpere un teren cu condiția ca pe el să poată construi o clădire, iar singura care s-a obligat să obțină avizele necesare pentru ca terenul să poată fi folosit pentru construcții, este recurenta reclamantă. Această concluzie a tribunalului vine ca urmare a faptului că, așa cum s-a arătat, prin antecontractul în discuție, în forma lui inițială, singura obligație a cumpărătorului era să cumpere la termenul stabilit terenul și să achite taxele pentru autentificarea contractului de vânzare cumpărare, astfel că în formularea generică, cuprinsă în antecontract, potrivit căreia „eu, promitenta vânzătoare, mă oblig să depun toate diligențele pentru obținerea tuturor actelor necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare” trebuie incluse și diligențele pentru obținerea avizelor din partea autorităților pentru ca pe teren să se poată construi.
La data de 07.07.2008 părțile au încheiat un act adițional la promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare de mai sus prin care au convenit să prelungească data pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare până la 01.10.2008, dată până la care promitentul cumpărător s-a obligat să nu construiască pe terenul promis spre cumpărare și să depună el, de această dată, toate diligențele pentru obținerea PUZ-ului aferent terenului.
La punctului 4 din actul aditional s-a prevazut ca promitentul cumpărător sa plătească promitentei vânzătoare o penalitate de 243 euro pe zi, incepand cu data de 1.07.2008, pana la momentul incheierii contractului iar la punctele 5 si 6 din actul aditional s-au reluat clauzele potrivit carora daca promitenta vanzatoare nu isi mai mentine acordul de vanzare ,va restitui dublul avansului primit,iar daca promitentul cumparator nu va dori sa mai cumpere, va pierde avansul si va plati vanzatoarei penalitatea stabilita,calculata pana in ziua in care se va constata ca nu este posibila incheierea contractului in forma autentica, dar nu mai mult de termenul limita -1.10.2008.
In finalul actului aditional s-a prevazut ca celelalte clauze ale antecontractului raman neschimbate.
Și din actul adițional rezultă că vânzarea cumpărarea era condiționată de obținerea avizelor necesare folosirii terenului pentru construcții iar nu ca și teren arabil.
Tribunalul mai reține că potrivit art. 25 din Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul- (1) „Consiliul local coordonează și răspunde de întreaga activitate de urbanism desfășurată pe teritoriul unității administrativ-teritoriale și asigură respectarea prevederilor cuprinse în documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism aprobate, pentru realizarea programului de dezvoltare urbanistică a localităților componente ale comunei sau orașului.
(2) Consiliul local cooperează cu consiliul județean și este sprijinit de acesta în activitatea de amenajare a teritoriului și de urbanism”.
În acest context obligația asumată de intimat de a obține planul urbanistic zonal nu poate fi privită decât la o obligație de diligențe și nu ca o obligație de rezultat dat fiind că singura care putea emite planul urbanistic zonal era autoritatea administrativă locală.
Or, cu adresa nr 8223/2012 (f. 122 dosar fond) Primăria B. a comunicat că planul urbanistic zonal pentru tarlaua și . terenului nu a putut fi elaborat din lipsă de fonduri.
Chiar și obligația de diligență este greu de imaginat în condițiile în care, așa cum arată primăria, motivul pentru care nu s-a putut elabora un plan urbanistic zonal la nivelul anului 2008 a fost lipsa fondurilor financiare alocate în acest scop. Ce diligențe putea depune intimatul și nu le-a depus pentru ca bugetul administrației publice locale să poată suporta și costurile realizării planului urbanistic pentru zona de situare a terenului.
Recurenta impută intimatului că nu a făcut demersuri pentru obținerea planului urbanistic zonal începând cu data încheierii actului adițional, 07.07.2008 și până la termenul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, 01.10.2008, însă Tribunalul observă că nici d-ei nu a atins această finalitate în toată perioada în care obligația de a depune toate diligențele în acest scop îi revenea, adică de la data încheierii antecontractului, 12.12.2007, și până la 07.07.2008 când obligația a trecut la intimat.
De aceea, concluzia Tribunalului este aceiași cu a instanței de fond în sensul că nu se poate reține în sarcina niciuneia dintre părți că nu a făcut suficiente demersuri ca să împiedice realizarea condiției rezolutorii inserată în promisiunea de vânzare cumpărare.
Așa cum s-a arătat, obligația asumată de părți, de a vinde respectiv de a cumpăra, nu a fost una pură și simplă ci afectată de condiția rezolutorie a obținerii avizelor necesare pentru ca terenul să poată fi folosit în vederea ridicării de construcții. Existența condiției rezultă fără dubiu din următoarea clauză contractuală: „Noi, părțile de mai sus, declarăm că în eventualitatea în care pentru suprafața de teren descrisă mai sus nu se pot obține avizele necesare construirii unui imobil, promitenta vânzătoare înțelege să restituie suma încasată ca avans iar promitentul cumpărător este de acord să încaseze această sumă”.
Cum această condiție s-a împlinit și, până la termenul limită convenit de părți, 01.10.2008, nu au putut fi obținute avizele necesare construirii, promisiunea de vânzare cumpărare se desființează iar prestațiile efectuate de părți în temeiul ei trebuie restituite.
Pentru a funcționa clauza penală înscrisă în promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare în virtutea căreia recurenta reclamantă era îndreptățită să rețină suma de 10.000 euro primită cu titlu de avans, era necesar ca încheierea contractului de vânzare cumpărare să nu se fi realizat din culpa promitentului cumpărător. Cu alte cuvinte, deși terenul ar fi dobândit plan urbanistic zonal și edificarea construcțiilor propuse de intimatul pârât devenea posibilă, acesta nu mai dorea să încheie contractul de vânzare cumpărare.
Numai că, în speță, nu se poate reține o culpă în acest sens a promitentului cumpărător pentru că acesta nu s-a răzgândit după ce a promis cumpărarea terenului ci terenul nu îndeplinea condițiile avute în vedere de ambele părți la încheierea contractului, acelea de a putea fi folosit pentru edificarea de construcții.
Așa fiind, în mod corect Judecătoria B. a respins cererea reclamantei recurente de a se constata că nu are obligația de a restitui intimatului avansul încasat de la el și a admis cererea reconvențională, dispunând restituirea de către aceasta a sumei de 10.000 euro.
În considerarea tuturor acestor elemente de fapt și de drept Tribunalul apreciază recursul ca nefondat urmând să îl respingă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul civil formulat de recurenta-reclamantă reclamanta Z. M., domiciliată în B., cart.Broșteni ..16, jud.B., împotriva sentinței civile nr.3809/6.03.2013 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ având ca obiect rezoluțiune contract, în contradictoriu cu pârâtul M. A. C., domiciliat în B., cart.D. 2, ..5 județul B..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 03 Decembrie 2013
Președinte, A. M. | Judecător, M. Ș. | Judecător, E. P. |
Grefier, C. C. |
Red.A.M dos.fond-_
Teh.red.A.M/A.P/2ex.jud.fond-M.M.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1016/2013. Tribunalul BUZĂU | Plângere contravenţională. Decizia nr. 254/2013. Tribunalul BUZĂU → |
|---|
