Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 231/2015. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 231/2015 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 14-10-2015 în dosarul nr. 231/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 231/2015
Ședința publică de la 14 Octombrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. E. D.
Judecător A.-M. D.
Judecător M. Ș.
Grefier R. O.
Pe rol soluționarea recursului declarat de recurenții - reclamanți G. A. și G. N., ambii domiciliați în B. Aleea Insulei, ..4, . cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la cabinet de avocat Sbarcea-C. L. cu sediul în B. . E, ., împotriva sentinței civile nr. 5798/13.05.2015, pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât A. M., domiciliat în B. . F, județul B. având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit părțile.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că procedura de citare este legal îndeplinită, după care:
Față de lipsa părților și având în vedere că nu s-a solicitat judecarea în lipsă instanța reține cauza, urmând a se pronunța asupra suspendării cauzei în cazul în care nici un din părți nu se va prezenta până la sfârșitul ședinței.
După închiderea dezbaterilor s-a prezenta apărătorul ales al recurenților avocat Sbarcea C. L., astfel că instanța a reluat cauza .
Reprezentanta recurenților arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Nefiind cereri prealabile de formulat, excepții de invocat, probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat Sbarcea C. L. pentru recurenți având cuvântul solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat. Precizează instanței că acest litigiu se poartă de 3 ani de zile.. S-a solicitat de către recurenți administrarea de probatorii; proba cu interogatoriu, proba cu efectuarea unei expertize atât pentru teren cât și pentru imobil, făcându-se dovada de către recurenți faptul că expertiza pe imobil nu poate fi efectuată, existând un impediment recurenții neputând intra în posesia bunului cumpărat. Deși a fost citat de către expertul desemnat de mai multe ori pentru a se prezenta în vederea efectuării expertizei, intimatul nu s-a prezentat niciodată. Intimatul A. M. refuză în mod nejustificat să încheie actul în formă autentică si nu a făcut nici un demers în vederea încheierii cărții funciare pentru aceste bunuri imobile consemnat a fi vândute în chitanță. Solicită admiterea recursului, desființarea sentinței recurate si trimiterea cauzei spre rejudecare, iar pe fond admiterea acțiunii.
TRIBUNALUL
Asupra prezentului recurs civil, se constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. sub numărul_ /2014, reclamanții G. A. și G. N. au solicitat să se constate că au cumpărat în anul 2005 suprafața de teren de 93 mp, imobilul format dintr-o camera și un hol, pentru care a achitat suma de 3000 lei, vânzarea cumpărarea fiind încheiata între ei și pârâtul A. M. împreuna cu defuncta A. E., mama acestuia, conform „chitanței de vânzare cumpărare”.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că în anul 2005 prin actul intitulat „chitanța”, au cumpărat o suprafața de teren de 93 mp, un imobil compus dintr-o camera și un hol, situate in municipiul B., ..13, județul B. de la numiții A. M. și A. E., pentru care au achitat suma de 3000 lei. S-au înțeles părțile ca după o luna de zile de la vânzare, mai precis după ce reclamantul G. A. va veni în tara, sa meargă la Biroul Notarial în vederea încheierii actului in forma autentica.
Au așteptat o perioada mai lungă de timp până să ia legătura cu pârâtul, în vederea perfectării actului în forma autentică, motivul imposibilității de contact fiind plecarea acestuia în străinătate.
Contactul cu vânzătorii au încercat reclamanții să îl stabilească la sfârșitul anului 2010 începutul anului 2011, când au aflat ca numita A. E. a decedat.
În cursul anului 2011 reclamantul a reușit să afle care sunt moștenitorii acesteia, in persoana pârâtului din cauza, astfel ca a solicitat ca instanța de judecata să suplinească consimțământul defunctei A. E., fața de vânzarea cumpărarea acestor imobile și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
În drept, reclamanții și-au întemeiat cererea pe dispozițiile art.1396 și urm. Cod Civil.
Au depus, la dosar, în copie conform cu originalul, următoarele înscrisuri: chitanța încheiată în anul 2005, certificat de deces, acte de identitate reclamanți și pârât.
Pârâtul A. M. nu a formulat întâmpinare, în cauză.
Au fost administrate probatorii cu înscrisuri și expertiza tehnică specialitatea topografie cadastru, efectuată de expert V. T..
Raportat la probatoriul administra, prin sentința civilă nr.5798/13.05.2015 a Judecătoriei B. a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată, precum și cererea de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat Chitanță de vânzare cumpărare, pârâtul A. M. alături de mama acestuia A. E. au înstrăinat către C. A. și G. N. o suprafață de teren de 93 mp și un imobil compus din o camera de locuit și un hol pentru contra prețului de 30 milioane ROL.
Conform certificatului de căsătorie reclamantul G. A. (fost C. A.) a dobândit acest nume în urma căsătoriei cu G. N..
Fără a îndeplini condițiile de formă specifice unui contract de vânzare cumpărare apt să producă efectul translativ de proprietate asupra imobilului cu pricina, prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic convenția încheiată între părți poate fi calificată drept o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare prin care acestea se obligă să procedeze în viitor la perfectarea vânzării în formă autentică
Fără a avea efect translativ de proprietate, promisiunea bilaterala de vânzare cumpărare da naștere la obligația părților de a perfecta în viitor contractul de vânzare cumpărare în forma autentica, în sarcina fiecărei parți subzistând o obligație de a face.
Având în vedere momentul la care a fost încheiată promisiunea de vânzare cumpărare instanța a constatat incidența în speță a dispozițiilor art.2 alin.1 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, potrivit căruia terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, respectiv a art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 ce stipulează că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
S-a reținut că pentru a putea fi admisă acțiunea judecătorească în valorificarea unui antecontract, trebuie îndeplinite următoarele condiții: să existe un antecontract valabil încheiat, să fie făcută dovada refuzului uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare, vânzătorul sa fie proprietarul imobilului ce face obiectul acestuia, partea care acționează să-și fi îndeplinit la rândul său obligațiile asumate prin antecontract și să fie respectat dreptul de preemțiune sau obținerea autorizației prealabile acolo unde legea impune.
S-a apreciat că nu este îndeplinită condiția refuzului nejustificat al pârâtului de a proceda la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică motiv pentru care acțiunea a fost respinsă.
În momentul investirii instanței de judecată cu o cerere cu caracter contencios între părțile în proces trebuie să existe o stare conflictuală acestea având interese și poziții contradictorii. Raportat la starea de fapt reținută în cauză, reclamanții aveau obligația de a dovedi că deși au făcut toate demersurile necesare, pârâtul a refuzat să se prezinte în fața notarului public pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. În acest sens reclamanții aveau îndatorirea de a proba faptul că pârâtul a fost notificat pentru a se prezenta în fața unui notar public în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. Totodată reclamanții nu au înțeles să atașeze o încheiere de certificare emisă de notarul public prin care să se ateste faptul că deși a fost legal convocat pârâtul a refuzat să se prezinte la biroul notarial pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Ca regulă generală, înstrăinarea imobilelor se realizează prin convenții autentificate de către notarul public, pronunțarea unei hotărâri prin care instanța de judecată suplinește consimțământul uneia dintre părți la perfectarea vânzării reprezentând o situație de excepție generată de starea conflictuală existentă între părți. Cum între părțile în cauză nu a fost dovedită existența unei situații de natură litigioasă generată de refuzul ferm al pârâtului de a proceda la perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică instanța a apreciat că acțiunea formulată este neîntemeiată.
Împotriva sentinței au declarat recurs reclamanții G. A. și G. N. solicitând admiterea recursului, desființarea sentinței și, pe fond, admiterea acțiunii, iar dacă se apreciază că se impune administrarea probei cu expertiză construcții, casarea sentinței cu trimiterea spre rejudecare.
Au susținut, referitor la aprecierea instanței că nu au făcut dovada refuzului pârâtului, că acțiunea a fost introdusă la data de 14.02.2013, fiind pronunțată hotărârea la mai bine de 2 ani, pârâtul a fost citat personal la interogatoriu, refuzând să se prezinte. Deși a fost citat de către expertul desemnat de mai multe ori, pentru a se prezenta în vederea efectuării expertizei, nu s-a prezentat.
Au mai prezentat instanței faptul că vânzarea cumpărarea a avut loc în anul 2005, când pârâtul a primit prețul, iar pe rolul Judecătoriei B. a fost formulată acțiune, din partea pârâtului, prin care a făcut dovada dreptului de proprietatea supra bunurilor înstrăinate.
Față de aceste aspecte, au apreciat că s-a făcut dovada refuzului nejustificat la încheierea actului în formă autentică, pârât care nu i-a contactat niciodată pentru a stinge litigiul.
Fiind admisibilă proba cu acte în recurs, au convocat pârâtul la Biroul Notarial N. E., urmând a depune și certificatul emis.
Tribunalul, verificând sentința recurată, în raport de motivele de recurs invocate, constată că este nefondat pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește situația de fapt, Tribunalul reține că, prin acțiune, s-a invocat faptul că între reclamanții apelanți, în calitate de promitenți cumpărători și pârâtul intimat, respectiv A. E., în prezent decedată, în calitate de promitenți vânzători a fost încheiat un înscris sub semnătură privată denumit „chitanță de vânzare și cumpărare”, privind suprafața de teren de 93 mp și un imobil compus din o camera de locuit, un hol, prețul fiind de 30 milioane lei.
Au invocat, ca temei în drept, dispozițiile art.1396 și următ. Cod civil, referitoare la obligații.
Față de înscrisul sub semnătură privată, se constată că prima instanță a calificat convenția părților drept o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, care însă nu are efect translativ de proprietate.
Art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 prevede că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Sub acest aspect s-a reținut, în mod corect, că nu s-a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâtului la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. Refuzul ce trebuia dovedit era, într-adevăr, cel anterior introducerii acțiunii, de a se prezenta în fața notarului public pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Astfel, nu sunt fondate motivele recurenților care apreciază că au dovedit refuzul prin neprezentarea pârâtului pe parcursul procesului, respectiv la convocările expertului.
Mai mult, tribunalul reține, în raport de prevederile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, că partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, doar în situația în care cealaltă partea refuză încheierea contractului
Pentru admisibilitatea acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să fie îndeplinită, așa cum s-a reținut anterior, pe lângă celelalte condiții, aceea a refuzului nejustificat al unei părți de a se încheia contractul în formă autentică.
Părțile pot stabili în cuprinsul antecontractului fie posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești, care să i se opună părții adverse, însă pot insera o clauză de dezicere, situație în care nu se mai poate solicita instanței pronunțarea respectivei hotărâri.
În cauză, din convenția părților rezultă că a fost prevăzută această clauză de dezicere, care are valoarea unei clauze rezolutorii, din mențiunea, din partea finală, respectiv:„ din vânzător termen de o lună reîntoarce din cumpărător termen de o lună are dreptu reîntoarce”.
Ori, față de această clauză, este evident caracterul neîntemeiat al acțiunii formulată de reclamanții recurenți prin care solicitau pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Față de aceste considerente, nu se impunea administrarea probei cu expertiză construcții, solicitată de recurenți, cu consecința trimiterii spre rejudecare, în acest scop.
Ca urmare, reținând că nu sunt fondate criticile formulate de recurenți, nefiind motive de modificare a sentinței recurate, tribunalul, în temeiul art.312 alin.1 Cod procedură civilă, va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții reclamanți G. A. și G. N., ambii domiciliați în B. Aleea Insulei, ..4, . cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la cabinet de avocat Sbarcea - C. L. cu sediul în B. . E, ., împotriva sentinței civile nr. 5798/13.05.2015, pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât A. M. domiciliat în B. . F, județul B..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 14 Octombrie 2015.
Președinte, A. E. D. | Judecător, A.-M. D. | Judecător, M. Ș. |
Grefier, R. O. |
Red/thred.AMD
2 ex./12.11.2015
Dosar nr._ al Judecătoriei B.
Judecător fond C. A.M.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 3012/2015. Tribunalul BUZĂU | Suspendare executare art.484,507,512,700,718 NCPC/art.... → |
|---|
