Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 1722/2015. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1722/2015 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 22-06-2015 în dosarul nr. 2778/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 2778/2015
Ședința publică de la 22 Iunie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE E. P.
Judecător M. Ș.
Grefier V. P.
Pe rol judecarea apelului declarat de către pârâta ., cu sediul in ., judetul Buzau împotriva sentinței civile nr. 1722 din 02.02.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu reclamantul C. O.- la C.. Av. M. D., cu sediul in municipiul Buzau, .. 176, ., . și paratii I. A. domiciliata în ., I. D. domiciliat in municipiul Buzau, . C, etaj 1, ., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat B. L., pentru apelanta ., lipsă fiind intimații.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că apelul se află la primul termen de judecată, că la dosarul cauzei s-a depus, la data de 23.04.2015, dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 350 lei, la data de 27.04.2015 întâmpinare formulată de către intimatul C. O., că apelul a fost repus pe rol în baza art. 353 al.3 Cod procedură civilă
Întrebată fiind, partea prezentă, prin apărător, arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe apel, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părții prezente, potrivit cu care aceasta arată că nu mai are cereri prealabile de formulat sau probe de depus, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-i cuvântul, pe apel, pentru dezbateri.
Avocat B. L., pentru apelanta ., solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, reținerea cauzei spre rejudecare și pe fond admiterea acțiunii, pentru motivele pe larg expuse în concluziile scrise depuse la dosar
Fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului civil de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. sub nr._ /03.09.2014 reclamantul C. O. a solicitat ca în contradictoriu cu pârâtii I. A. și I. D. să se constate că între părți a intervenit vânzare-cumpărarea cotei indivize de 2/4 din suprafața totală de_ mp, respectiv suprafața de_ mp, teren categoria de folosință arabil situat în extravilanul localității Mihăilești, ., tarlalele 6,5,13,10,3 identificat prin titlul de proprietate nr_/63/29.07.1993 și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea acțiunii reclamantul a învederat că la data de 24.02.2010 a convenit cu pârâții, printr-o chitanță sub semnătură privată intitulat „ antecontract de vânzare cumpărare”, în calitate de vânzători, să cumpere terenul descris pentru care a achitat prețul de_ lei, însă pârâții nu s-au prezentat la notariat pentru a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare.
În drept au fost invocate disp. art. 1279, art 1669 NCC
Prin cererea depusă la fila 19 dosar reclamantul a solicitat introducerea în cauză și a . având în vedere că la data de 5 septembrie 2014 a vândut acestuia drepturile litigioase
Prin cererea depusă la fila 30 dosar . a arătat că este de acord cu introducerea sa în cauză, admiterea acțiunii.
În ceea ce îi privește pe pârâți, nu au formulat întâmpinare potrivit art.205 si următoarele C.p.c.
În cauză, instanța a administrat proba cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr. 1722 din 02.02.2015 Judecătoria B. a respins acțiunea completată formulată de reclamantul C. O. in contradictoriu cu parații I. A., I. D. si ..
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a avut în vedere că între C. O. și pârății I. D., I. A. s-a încheiat la data de 24.02.2010 un „ Antecontract de vânzare cumpărare ” prin care părțile își exprimau acordul de voință cu privire la vânzare-cumpărarea cotei indivize de 2/4 din suprafața totală de_ mp, teren categoria de folosință arabil situat în extravilanul localității Mihăilești, ., tarlalele 6,5,13,10,3 identificat prin titlul de proprietate nr_/63/29.07.1993, prețul convenit de_ lei fiind achitat integral la data respectivă.
Condițiile de valabilitate ale antecontractului sunt apreciate in functie de legea in vigoare la momentul incheierii acestuia (art. 102 alin. 1 Legea nr. 71/2011).
In ceea ce priveste forma, in cazul antecontractelor incheiate anterior intrarii in vigoare a noului Cod civil, 1.10.2011, acestea sunt valabil incheiate prin act sub semnatura privata.
Cu toate acestea, prin Decizia nr 755/2014 Curtea Constituțională reține că, de principiu, efectele generate de antecontracte sub semnătură privată, constând în obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de același act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, și anume Legea nr.17/2014. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Astfel, in lumina Legii nr. 17/2014, pentru ca instanta sa pronunte o hotarare judecatoreasca care tine loc de act de vanzare-cumparare pentru terenurile agricole situate in extravilan trebuie sa cerceteze intrunirea cumulativa a urmatoarelor conditii: existenta unui antecontract valabil incheiat, atat sub aspectul conditiilor de fond, cat si a celor de forma; indeplinirea conditiilor prevazute la art. 3 din Lege (avizele Ministerului Apararii Nationale si al Ministerului Culturii in cazul terenurilor indicate in textul de lege ), la art. 4 (relative la dreptul de preemtiune) si ale art. 9 (relative la avizul final);ca imobilul sa fie inscris la rolul fiscal;ca imobilul sa fie inscris in cartea funciara.
Neindeplinirea oricareia dintre aceste conditii conduce la respingerea actiunii in pronuntarea unei hotarari judecatoreasca care tine loc de act de vanzare-cumparare.
În speța pendinte, imobilul nu este înscris în cartea funciară, nu sunt obținute anterior sesizării instanței nici avizele, formalitățile dreptului de preemțiune de mai sus; ca urmare acțiunea a fost respinsă.
Instanța a avut în vedere principiul disponibilității părții în procesul civil, față de art. 453 al 1 C.p.c și a luat act că intervenientul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței a declarat apel pârâta . în termen legal conform art. 468 Cod procedură civilă, criticându-o pentru nelegalitate și netemeinicie potrivit motivelor de apel depuse la dosar în baza art. 470.
În expunerea motivelor de apel, pârâta a invocat că prin cererea de chemare in judecata C. O. a solicitat in contradictoriu cu I. A. si I. D. sa se pronunțe o hotărâre judecătoreasca care sa tina loc de act autentic pentru cota indiviza de 2/4 din suprafața totala de_ mp, adică pentru_ mp teren arabil extravilan situat pe raza localității M., ., in tarlalele 6,5,13,10,3 din titlul de proprietate nr. 20,630/63/29.07.1993.
In virtutea faptului ca intre reclamant si . s-a încheiat un contract de vânzare de drepturi litigioase in baza contractului din 5 septembrie 2014 societatea a fost introdusa in cauza, cu scopul de a constata vanzarea-cumpararea in numele sau, in calitate de cumpărătoare.
La primul termen de judecata, instanța de fond a acordat cuvântul pe probatorii, admițând doar proba cu înscrisurile de la dosarul cauzei si respingând, celelalte propuneri si acorda cuvântul pe fond, fora a pune in discuția pârtilor problema aplicării Legii 17/2014, a dovedirii îndeplinirii condițiilor impuse de aceasta sau aplicare in cauza a Deciziei 755/2014. Soluția instanței de fond a fost de respingere a acțiunii invocându-se tocmai aplicarea aceste legii si decizii.
Din acest punct de vedere apreciază ca sentința pronunțata este nelegala, fiind încălcate dispozițiile art. 224 NCPC care stabilește principiul contradictorialității drept, principiu fundamental al dreptului procesual civil, in sensul ca in temeiul acestuia, părțile pot sa formuleze cereri, sa propună, sa administreze probe si sa pună concluzii cu privire la toate problemele de fapt și de drept de care depinde corecta soluționare a procesului.
Pentru asigurarea respectării sale, susține că instanța de judecata are obligația de a pune in discuția pârtilor toate chestiunile de fapt si de drept apărute in cursul procesului, in baza cărora va soluționa litigiul. Vor fi puse în discuția pârtilor excepțiile, cererile, împrejurările de drept si de fapt invocate, instanța urmând a-si întemeia hotărârea numai asupra aspectelor supuse dezbaterii contradictorii a pârtilor. Principiul contradictorialității primează fata de principiul rolului activ, instanța neputându-se pronunța fără a asculta poziția pârâților.
Prin nerespectarea acestui principiu in mod automat s-a ajuns si la nerespectarea dreptului la apărare, dat fiind faptul ca părțile din dosar nu au știut ce prevederi legale va avea in vedere instanța de judecata si ca nu au putut sa propună si sa administreze probe care sa duca la admiterea acțiunii.
In acest context, consideră că sentința pronunțata este supusa nulității, motiv pentru care solicită admiterea apelului, casarea sentinței cu trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond.
Un alt motiv invocat se refera la netemeinicia sentinței civile cu referire la faptul ca, in măsura in care instanța de fond ar fi pus in vedere pârtilor sa se conformeze dispozițiilor Legii 17/2014, acestea ar fi avut posibilitatea sa întocmească cartea funciara pentru teren iar in ceea ce privește respectarea dreptului de preemtiune, s-ar fi făcut dovada ca acesta era deja adus la îndeplinire.
Astfel, încheierea contractului de vanzare-cumparare drepturi litigioase si introducerea in cauza a . este chiar o consecința a respectării dreptului de preemtiune arendașului, respectiv a ., care a avut terenul in arenda, conform contractului de arenda încheiat la 23.07.2012 si înregistrat la Consiliul Local al corn. Mihailesti sub numărul 319/23.07.2012.
In momentul in care societatea a avut cunostiinta despre existenta unui dosar civil aflat pe rolul Judecătoriei B. ce se referea la terenul care era cuprins in contractual de arenda, a trecut la exercitarea dreptului de preemtiune si a chemat părțile la mediere, sens in care au căzut de acord ca societatea sa achite prețul de 12.000 lei si sa ia locul reclamantului in dosarul care avea ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care satina loc de act autentic.
In consecința, chiar daca nu îmbracă forma ceruta de lege, scopul adoptării acesteia a fost îndeplinit, în sensul ca arendașul si-a exercitat dreptul de preemțiune in acest litigiu, prețul dat de arendaș a fost egal cu cel oferit de cumpărătorul inițial. In aceste condiții, in măsura in care se va depune la dosar si dovada înscrierii terenului la cartea funciara, instanța va trebui sa admită acțiunea si sa constate intervenita vanzare-cumpararea intre . in calitate de comparatoare si I. A. si D. in calitate de vânzători.
Având in vedere aceste argumente, solicită admiterea apelului, reținerea cauzei spre rejudecare si pe fond, admiterea acțiunii.
Intimatul C. O. a formulat întâmpinare prin care a solicitat admiterea apelului, iar pe fond admiterea acțiunii ca fiind întemeiată, instanța să constate intervenită vânzarea cumpărarea având în vedere argumentele expuse atât prin cererea de apel cât și cele din cererea principală.
Intimații I. A. și I. D., deși legal citați nu au formulat întâmpinare și nu s-au prezentat în instanță.
Analizând actele și lucrările dosarului și evaluând dovezile administrate în raport de conținutul cererii de chemare în judecată, a hotărârii apelate și a motivelor de apel invocate, Tribunalul apreciază apelul ca nefondat pentru următoarele motive:
Nu poate fi primită critica apelantei, potrivit căreia a fost lipsită de apărare ,prin invocarea în motivarea sentinței fondului a dispozițiilor Legii 17/2014 și a Deciziei Curții Constituționale nr.755/2014, dat fiind faptul că apelanta a beneficiat de apărare calificată .
Potrivit dispozițiilor art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil „ actele și faptele juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, săvârșirii ori producerii lor” iar potrivit dispozițiilor 102 din același act normativ „Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un veritabil contract, adică un acord de voință al părților prin care acestea se obligă ca în viitor să încheie contractul de vânzare cumpărare în condițiile și cu formalitățile prevăzute de lege.
Potrivit art. 1669 alin 1 din codul civil, „Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
După cum se poate observa una din condițiile prevăzute de lege pentru a fi primită solicitarea uneia din părțile promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare este ca partea adversă să nu-și fi îndeplinit obligațiile asumate.
În speță, apelanta reclamantă pretinde că a fost nevoită să se adreseze instanței pentru a pronunța o hotărâre care să suplinească consimțământul intimaților pârâți la înstrăinarea terenului deoarece aceștia refuză să se prezinte la notariat pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare cu solemnitățile cerute de lege.
Or, poziția pârâților intimați este aceea că nu refuză îndeplinirea obligației asumate prin antecontractul de vânzare cumpărare și sunt de acord cu încheierea acestuia, în condițiile în care nu au realizat nicio manifestare de voință de natură a forma convingerea instanței că se opun încheierii contractului.
Simpla depunere la dosar a celor două Adrese înaintate intimaților, f-10,11, fără număr și dată, din care ar rezulta că intimații erau invitați la sediul reprezentantului apelantei la data de 29.07.2013, așa cum s-a menționat în promisiune, nu este aptă să contureze refuzul acestora să încheie actul în formă solemnă .
În aceste condiții Tribunalul constată, că nu este îndeplinită una din cerințele premiză pentru a se pronunța o hotărâre judecătorească ce urmează să țină loc de act de vânzare cumpărare.
Potrivit art 2 alin1 din Legea 247/2005 „Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute”.
Potrivit art. 12 - din legea notarilor publici și activității notariale nr 36/1995 cu modificările ulterioare „Notarul public îndeplinește următoarele acte și proceduri notariale: (....) b) autentificarea înscrisurilor”.
De asemenea, potrivit art 29 Cod procedură civilă, acțiunea civilă este definită ca ansamblul de mijloacele procedurale pe care legea le pune la dispoziție celui interesat pentru a-și realiza un drept sau pentru a-și apăra un interes ocrotit de lege.
Or, în speță, de vreme ce dreptul apelantului reclamant de a obține perfectarea contractului de vânzare cumpărare cu solemnitățile cerute de lege nu este contestat de pârâtele intimate, acesta nu are nevoie să apeleze la calea justiției pentru realizarea lui, fiind suficientă prezentarea la notarul public în acest scop.
În raport de toate aceste considerente de fapt și de drept apelul de față este găsit ca nefondat astfel că, în temeiul art 480 alin 1 Cod procedură civilă va fi respins.
Tribunalul mai observă că la data la care, urmare a eventualei admiteri a apelului, ar fi chemat să se pronunța cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului către apelantul cumpărător prin pronunțarea unei hotărâri care să valoreze contract de vânzare cumpărare în formă autentică este în vigoare Legea 17/2014 care la art. 4 alin (1) prevede:”Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale” .
De asemenea, la art 5 - alin (1) același act normativ prevede :”În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară” .
Constatând că antecontractul a cărui valorificare o solicită apelanta în cauza de față nu se încadrează în dispozițiile legale mai sus menționate, Tribunalul urmează a constata că nu se poate perfecta vânzarea cumpărarea, așa cum în mod corect a reținut și prima instanță.
Cât privește aplicabilitatea dispozițiilor Deciziei nr 755/2014 a Curții Constituționale, acestea susțin motivarea primei instanțe, în sensul că efectele generate de antecontracte sub semnătură privată, constând în obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de același act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, și anume Legea nr.17/2014. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Și în ceea ce privește dispozițiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, care prevăd: „În cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. (…) În cazul acestor cereri, dacă instanța de judecată va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare, aceasta va fi avizată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.”, Tribunalul constată că apelanta nu le-a respectat. Cum însă acestuia nu i se poate face situația mai grea în propria cale de atac, tribunalul va păstra hotărârea atacată, situație în care va respinge apelul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de către pârâta ., cu sediul in . împotriva sentinței civile nr. 1722 din 02.02.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu reclamantul C. O.- la C.. Av. M. D., cu sediul in municipiul Buzau, .. 176, ., . și paratii I. A. domiciliata în ., I. D. domiciliat in municipiul Buzau, . C, etaj 1, ., ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 22 iunie 2015.
Președinte, E. P. | Judecător, M. Ș. | |
Grefier, V. P. |
Red.E.P/Th.red.E.P/6 ex./01.07.2015
d.f. nr._ – Judecătoria B.
j.f. F. N. P.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 2765/2015. Tribunalul BUZĂU | Fond funciar. Decizia nr. 2777/2015. Tribunalul BUZĂU → |
|---|
