Acţiune în constatare. Decizia nr. 35/2014. Tribunalul CLUJ

Tribunalul CLUJ - Sentințe și decizii civile / 2014

Decizia nr. 35/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 10-01-2014 în dosarul nr. 731/211/2012

ROMÂNIA

TRIBUNALUL CLUJ

SECȚIA CIVILĂ

Dosar nr._

Cod operator de date cu caracter personal 3184

DECIZIA CIVILA Nr. 35/2014

Ședința publică de la 10 Ianuarie 2014

Completul compus din:

Președinte O. R. G.

Judecător C.-A. C.

Grefier A. P.

Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe apelant M. I. sen., apelant M. I. jun. și pe intimat B. O. M., având ca obiect acțiune în constatare.

La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă apelanta M. I. jun. și intimata B. O. M. asistată de av. Burzo M. E..

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanța constată că apelul este declarat în termen legal, este motivat, este comunicat.

Apelanta depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru de 4 lei și 0,15 lei timbru judiciar.

Apelanta precizează că M. I. sen. a decedat în septembrie 2013.

Instanța constată că apelanta M. I. sen. a decedat după pronunțarea hotărârii de la fond.

Prin întâmpinarea depusă la data de 6.01.2014, intimata B. O. M. a invocat excepția lipsei capacității procesuale a apelantei M. I. sen.

Nemaifiind alte cereri, instanța declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în susținerea apelului.

Apelanta solicită admiterea apelului și respingerea cererii de chemare în judecata.

Reprezentanta intimatei solicită admiterea apelului și obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.

Instanța reține cauza în pronunțare.

INSTANȚA

Asupra cauzei de față, reține următoarele:

Prin Sentința civilă nr._/2013, pronunțată la data de 11 iulie 2013 în dosar nr._ al Judecătoriei Cluj-Napoc, instanța a admis in parte cererea precizata formulată de reclamanta, B. O. M., in contradictoriu cu pârâtele M. I. (jr.) și M. I. (sen.).

A stabilit continutul contractului de inchiriere in temeiul OUG 40/1999 având ca obiect apartamentul nr 3 si 4 din imobilul situat in Cluj-N., .. 19 având ca si chirias pe pirita M. I. sen. precum si cu privire la apartamentul 2 de la aceeași adresa având ca si chirias pe pârâta M. I. jun., contract ce se incheie pe perioada 17 07_13 si care va avea urmatoarele clauze:

- chiriașii au obligația de a achita chiria în numerar, în favoarea reclamantei, până în data de 10 a fiecărei luni pentru luna în curs;

- chiria stabilită va fi actualizată între părți pe baza indicelui „rata anuală a inflației”, începând cu data de 1 februarie a fiecărui an de închiriere, precum și ori de cât ori va fi necesar ca efect al modificării veniturilor chiriașilor;

- în vederea reactualizării chiriei, chiriașii au obligația să prezinte proprietarului până în data de 15 ianuarie a fiecărui an adeverințe de venituri, respectiv auz această obligație ori de câte ori a intervenit o modificare a venitului net lunar pe familie potrivit disp. art. 31 alin. 2 din OUG nr. 40/1999.

- nerespectarea de către chiriași a obligației de a aduce la cunoștința proprietarului a modificărilor venitului net pe familie, respectiv de a prezenta documentele referitoare la veniturile lor duce la realizarea contractului de închiriere, conform disp. art. 31 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 care va interveni în 30 de zile de la data de referință (15 ianuarie a fiecărui an), respectiv de la data când proprietarul a luat cunoștință despre modificarea veniturilor chiriașilor, survenite pe parcursul unui an de închiriere, rezilierea care va opera de drept, fără punere în întârziere sau hotărâre judecătorească de desfacere a contractului, la împlinirea termenului de 30 de zile proprietarul fiind îndreptățit să procedeze direct la evacuarea chiriașilor.

- proprietarul este îndreptățit, avându-se în vedere vechimea imobilului și faptul că acesta este inclus în categoria monumentelor istorice, să majoreze chiria datorată de chiriași în vederea efectuării de lucrări de reparații, consolidare sau întreținere a imobilului, în condițiile expres prevăzute de art. 35 alin. 1 și 2 din OUG nr. 40/1999;

- chiriașii nu vor putea să subînchirieze locuința obiect al prezentului contract, sub sancțiunea rezilierii de drept fără somație și fără a fi nevoie de o hotărâre a instanței de judecată a acestuia, proprietarul fiind îndreptățit să procedeze direct la evacuarea chiriașilor, de îndată ce vor constata încălcarea acestei obligații;

- chiriașilor le mai revin ca obligații și următoarele:

a) să folosească apartamentul închiriat exclusiv la locuință,

b) să efectueze la timp și corect toate reparațiile ce se impun în locuință apărute ca urmare a folosirii de către dânșii a acestui spațiu (ex: reparații la instalațiile apartamentului, la părțile constructive ale apartamentului, uși ferestre, podea, zugrăveli etc.). În acest sens, chiriașii sunt obligați să permită proprietarului să verifice starea locuinței, la solicitarea sa, cu un anunț prealabil, într-un termen rezonabil corespunzător cu împrejurările;

c) să suporte contravaloarea cheltuielilor comune pentru toate utilitățile inclusiv cheltuielile de apă, salubritate, curent electric în spațiile comune, cheltuielile de administrație precum și cheltuielile de curățenie în spațiile comune;

- să contribuie proporțional la suportarea cheltuielilor de întreținere și reparații la părțile indivize comune din imobil, cheltuieli ce le vor fi prezentat de către proprietar;

- chiriașii nu au îndreptățirea de a folosi curtea imobilului din .. 19, pentru a parca mașina sau pentru a depozita obiecte voluminoase, curtea imobilului nefăcând obiectul închirierii. Curtea imobilului va putea fi folosită de chiriași exclusiv pentru a-și asigura accesul în și din locuința ce le este închiriată;

- atât la împlinirea termenului de închiriere, cât și în caz de vânzare a bunului către un terț, chiriașii sunt obligați să elibereze apartamentul în termen de 30 de zile;

- termenul de încheiere în favoarea pârâtelor este perioada cuprinsă între 17 iulie 2008 – 17 iulie 2013, potrivit disp. OUG nr. 40/1999, iar închirierea nu va mai fi reînnoită între reclamantă și pârâte la împlinirea acestui termen, deci după data de 17 iulie 2013, deoarece prezenta închiriere constituie deja o prelungire a locațiunii în conformitate cu OUG nr. 40/1999, locațiune pe care chiriașii exercită în imobil anterior intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999., in caz de refuz prezenta sentinta tinind loc de contract de inchiriere.

A stabilit cuantumul chiriei datorate de pirita M. I. sen pentru apartamentul nr 3 o chirie lunara de 89,53 ron si respectiv 73,66 ron lunar pentru apartamentul 4 precum si cuantumul chiriei lunare datorate de pirita M. I. jun cu privire la apartamentul 2 in suma de 95,49 ron.

A obligat pe pirite sa plateasca reclamantei despagubiri echivalente cu valoarea chiriei in cuantumul de mai sus, respectiv pe pirita M. I. sen pentru apartamentele 3 si 4 respectiv pe pirita M. I. jun pentru apartamentul 2 de la 1 09 2011 si pina la raminerea definitiva a hotaririi.

A obligat piritele in solidar sa plateasca reclamantei cheltuieli de judecata partiale in suma de 2565 RON reprezentind onorariu expert si onorar avocatial.

A respins cererea reconventionala.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:

Potrivit dispoziției de restituire si propunerea privind acordarea de despagubiri din 17.07.2008 defunctei I. D. R. Estica i s-a restituit printre altele apartamente 2, 3 si 4 din imobilul situat in Cluj-N., . inscriindu-si dreptul de proprietate asupra acestor apartamente asa cum reiese din cf_-C1-U1CLUJ, CF_-C1-U5 CLUJ, CF_-C1-U4 CLUJ.

Reclamanta a notificat piritele, asa cum reiese din adresa de la dosar la data de 14.10.2011 in sensul reglementarii folosintei apartamentelor de mai sus iar din raspunsul de la dosar al piritelor reiese ca sint de acord cu incheierea contractelor de inchiriere insa pe o perioada de 5 ani incepind cu data notificarii.

Din interogatoriul luat piritelor, reiese ca acestea recunosc ca nu au semnat contract de inchiriere deoarece nu au fost de acord cu clauzele acestuia iar din 1.09.2011 nu au mai platit chirie. Arata ca apartamentele 3 si 4 reprezinta o singura unitate locativa si pot sa renunte la apartamentul nr 3, nevoile de locuit fiind satisfacute de celelalte 2 apartamente ocupate de fiecare dintre pirite. Arata ca sint de acord cu o . clauze contractuale solicitate. Arata de asemenea ca termenul de 5 ani pentru care se incheie contractul de inchiriere trebuie sa curga de la data incheierii contractului. De asemenea piritele au descris si imbunatatirile facute in aprtamentele in cauza pentru care solicita despagubiri.

De asemenea, instanta a intocmit procesul verbal de cercetare la fata locului din 8.10.2012 din care reiese ca cele 3 apartamente se afla in continuare unul fata de altul, formind 3 unitati locative distincte ocupate de pirite inclusiv prin depozitarea de lucruri iar in fiecare se patrunde din curtea . 2 si 3 sint separate de o usa care este inchisa si este mascata din apartamentul 2 de un corp de mobilier cu o oglinda.

In cauza, s-a efectuat si o expertiza de specialitate intocmita de inginer expert L. R. care a calculat cuantumul chiriei datorate de catre pirite pentru apartamentele in discutie atit potrivit prevederilor OUG 40/1999 cit si potrivit pretului pietei pentru apartamentul 3, in conditiile in care piritele au declarat ca pot renunta la apartamentul 3.

F. de cele de mai sus, instanta a admis in parte cererea precizata:

A stabilit continutul contractului de inchiriere in temeiul OUG 40/1999 avind ca obiect apartamentul nr 3 si 4 din imobilul situat in Cluj-N. . 19 avind ca si chirias pe pirita M. I. sen precum si cu privire la apartamentul 2 de la aceiasi adresa avind ca si chirias pe pirita M. I. jun., contract ce se incheie pe perioada 17.07._13 si care va avea urmatoarele clauze:

- chiriașii au obligația de a achita chiria în numerar,în favoarea reclamantei, până în data de 10 a fiecărei luni pentru luna în curs;

- chiria stabilită va fi actualizată între părți pe baza indicelui rata anuală a inflației”, începând cu data de 1 februarie a fiecărui an de închiriere, precum i ori de cât ori va fi necesar ca efect al modificării veniturilor chiriașilor;

- proprietarul este îndreptățit, avându-se în vedere vechimea imobilului și faptul că acesta este inclus în categoria monumentelor istorice,să majoreze chiria datorată de chiriași în vederea efectuării de lucrări de reparații, consolidare sau întreținere a imobilului, în condițiile expres prevăzute de art. 35 alin. 1 și 2 din OUG nr. 40/1999;

- chiriașilor le mai revin ca obligații și următoarele:

a) să folosească apartamentul închiriat exclusiv la locuință,

- să contribuie proporțional la suportarea cheltuielilor de întreținere și reparații la părțile indivize comune din imobil, cheltuieli ce le vor fi prezentat de către proprietar;

- atât la împlinirea termenului de închiriere, cât și în caz de vânzare a bunului către un terț, chiriașii sunt obligați să elibereze apartamentul în termen de 30 de zile;

Instanta a retinut clauzele de mai sus, ele fiind determinate potrivit legii tinind cont si de cele declarate de reclamanta in ultima sedinta publica raportat la restringerea acestora.

De asemenea, perioada pentru care se incheie contractele este de la data de 17.07.2008 respectiv data la care imobilele au fost restituite potrivit dispozitiei de restituire, asa cum dispune art 13 din normele metodologice de aplicare a legii 10 /2001.

S-a stabilit cuantumul chiriei datorate de pirita M. I. sen pentru apartamentul nr 3 o chirie lunara de 89,53 ron si respectiv 73,66 ron lunar pentru apartamentul 4 precum si cuantumul chiriei lunare datorate de pirita M. I. jun cu privire la apartamentul 2 in suma de 95,49 ron.

Instanta a retinut cuantumul chiriei de mai sus, in conditiile in care se apreciaza ca piritele beneficiaza de prevederile OUG 40/1999 cu privire la cuantumul chiriei cu privire la toate cele 3 apartamente pe care le folosesc si care au facut si obiectul contractelor de inchiriere incheiate cu Consilul Local Cluj.

Aceasta, in conditiile in care scopul actului normativ mai sus citat este protectia chiriasilor inclusiv cu privire la cuantumul chiriei stabilite, o chirie solicitata pentru un apartamnet la pretul pietei fiind o solicitare care contravine scopului legii, cu atit mai mult cu cit proprietarul poate solicita restringerea spatiului ocupat, piritele de altfel declarind ca pot renunta la apartamentul 3, cele 3 apartamente fiind inscrise in cartea funciara ca unitati locative distincte.

Astfel, a obligat pe pirite sa plateasca reclamantei despagubiri echivalente cu valoarea chiriei in cuantumul de mai sus, respectiv pe pirita M. I. sen pentru apartamentele 3 si 4 respectiv pe pirita M. I. jun pentru apartamentul 2 de la 1.09.2011 si pina la raminerea definitiva a hotaririi.

Instanta a apreciat ca piritele datoreaza sumele de mai sus de la data punerii efective in posesie a reclamantei asa cum reiese din protocolul din data de 1.09.2011 data de la care piritele nu au mai platit chirie catre Consiliul Local Cluj.

S-a respins cererea reconventionala formulata de pirite in conditiile in care aceasta a fost intemeiata pe prevederile art. 48 alin 1 din L 10/2001.

Or, potrivit acestui text de lege, (1) Chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile.

(2) Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite.

A.. (2) al art. 48 a fost modificat de pct. 14 al art. I din Legea nr. 1 din 30 ianuarie 2009, publicată în Monitorul Oficial nr. 63 din 3 februarie 2009.

A.. (3) al art. 48 a fost abrogat de pct. 15 al art. I din Legea nr. 1 din 30 ianuarie 2009, publicată în Monitorul Oficial nr. 63 din 3 februarie 2009.

(4) Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste pe baza de expertiza.

(5) Prin imbunatatiri, in sensul prezentei legi, se intelege cheltuielile necesare si utile. Cuantumul despagubirilor se stabileste la valoarea actualizata a cheltuielilor, scazandu-se gradul de uzura al imbunatatirilor, in raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriasi

Astfel, in conditiile in care instanta a obligat piritele sa incheie cu reclamanta contract de inchiriere pentru apartamentele de mai sus, reiese cu claritate cum ca acestea le folosesc si le vor folosi in continuare cel putin cit timp vor avea titlu in acest sens.

Or, solicitarea de a obtine despagubiri pentru eventualele imbunatatiri efectuate apare in acest context ca fiind prematura, aspectul urmind a fi reglementat dupa ce piritele nu vor mai folosi apartamentele in discutie.

In baza art. 274 C., a obligat piritele in solidar sa plateasca reclamantei cheltuieli de judecata partiale in suma de 2565 lei reprezentind onorariu expert si onorar avocatial.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtele M. I. (sen.) și M. I. (jun.), precizând că le-au fost încălcate drepturile și solicită să le fie respectate drepturile.

Apelantele arată că instanța de fond a reținut un singur aspect, anume că B. O. este proprietara apartamentelor care au făcut obiectul procesului civil și că apelantele-pârâte datorează reclamantei bani. În opinia apelantelor, instanța a reținut doar prevederile legale care îi favorizează pe proprietari.

Apelantele-pârâte precizează că instanța le obligă să respecte clauzele contractului de închiriere, deși nu au semnat niciun contract, rămânând valabil contractul anterior.

Se precizează că reclamanta și instanța susțin că termenul de închiriere începe din 2008. Apelantele-pârâte arată că au fost notificate în septembrie 2011 și că, până atunci, atât primăria, cât și reclamanta au negat că parte din imobil ar fi fost retrocedat. Se precizează că primăria a reînnoit contractele în 2009. Se precizează că toată retrocedarea este acoperită de neadevăruri și falsuri. Apelantele arată că, din lipsă de probe, reclamanta a pierdut procesul cu chiriașii care au cumpărat apartamentele (dosar nr. 1888/2002), iar ulterior, în 2008, a câștigat partea de imobil rămasă nevândută.

Apelantele-pârâte precizează că nu s-a ținut seama că de actele depuse pentru a se dovedi că reclamanta s-a folosit de acte false cu scopul de a încasa două chirii pe un singur apartament. Se menționează că pe ultimul contract de închiriere, pe care titular este M. I. (sen.) se poate vedea obiectul contractului: 3 camere, bucătărie, cămară, baie, etc. Se precizează că niciodată nu au existat două contracte, deși la dosar apar două extrase CF. Se precizează că în anii ’60 au existat 3 apartamente, apoi s-au comasat.

Apelantele precizează că expertiza contabilă nu a fost utilă cauzei. Se precizează că, deși a fost vorba de un calcul simplu, respectiv 15% din venitul net pe familie, de 850 lei, expertul nu a calculat corect, suma trebuind să fie 127,50 lei, iar nu 258,68 lei. Se precizează că indiferent de numărul camerelor, venitul net este unul singur.

Apelantele precizează că instanța a respins cererea reconvențională, care a fost considerată inițial ca tardivă, ulterior ca prematură, dar cererea este legală.

Apelantele precizează că după ce au locuit în imobil timp de 60 de ani și au adus îmbunătățiri, l-au dotat cu utilități (gaz, instalații de baie, canalizări), au înlocuit sobe, parchet, geamuri, uși, țevi sparte, acum se consideră că imobilul aparține proprietarei. Apelantele precizează că pot dovedi aceste aspecte cu actele depuse la dosar, care însă nu au fost luate în considerare, fiindu-le refuzat și dreptul la proba testimonială. Se arată că reclamanta trebuie să despăgubească apelantele-pârâte pentru îmbunătățirile aduse imobilului, suma depășind ceea ce datorează apelantele-pârâte reclamantei.

Apelantele-pârâte precizează că pentru cele arătate s-ar fi impus o expertiză tehnică, iar nu una contabilă.

Apelantele mai arată că nu sunt de acord cu prevederea din contract de a contribui financiar chiriașii la repararea fațadelor, atâta timp cât statul nu a făcut nimic în acest sens timp de 40 de ani, iar proprietara, timp de 5 ani.

În concluzie, apelantele arată că prin hotărârea instanței de fond le-au fost încălcate drepturile.

Prin întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă B. O. M., solicită respingerea ca nefondat a apelului și păstrarea în tot a hotărârii atacate, aceasta fiind temeinică și legală. Cu cheltuieli de judecată.

În motivare, se arată că deși apelul este declarat în numele ambelor pârâte, acesta este semnat doar de una dintre dânsele, intimata-reclamantă apreciind că semnătura aparține pârâtei M. ludita jun., deoarece în înscrisurile ce atestă îndeplinirea procedurii de comunicare a hotărârii, fila de comunicare ce o privește pe pârâta M. ludita sen. s-a reîntors cu mențiunea că destinatara este decedată.

Menționează că sentința primei instanțe a fost comunicată pârâtelor în 26 septembrie 2013. Apelul a fost declarat și înregistrat în 9 octombrie 2013. Așa fiind, în măsura în care după verificarea acestui aspect se va dovedi că, într-adevăr, pârâta M. ludita sen. este decedată, respectiv că aceasta a decedat anterior comunicării sentinței, în conformitate cu disp. art. 41 și 43 C.pr.civilă intimata-reclamantă invocă lipsa capacității procesuale a acestei pârâte în ceea ce privește declararea și susținerea căii de atac.

Pe fond, intimata-reclamantă arată, cu privire la criticile din cuprinsul apelului, că sunt neîntemeiate.

Cu privire la susținerea apelantelor-pârâte că prin hotărârea dată instanța de fond ar fi reținut doar faptul că reclamanta este proprietară, ca atare pârâtele îi datorează bani, instanța întemeindu-și punctul de vedere doar pe textele legale ce favorizează pe proprietari - critica este nefondată. Instanța de fond a caracterizat corect raportul de drept material în discuție, respectiv acela de tip locativ, iar prevederile legale pe care și-a întemeiat soluția sunt cele care reglementează aceste raporturi în condiții de protecție socială pentru chiriași. Acest din urmă aspect este în mod special subliniat și valorificat de instanța de fond (a se vedea cuantumul chiriei la care instanța s-a oprit și cel al despăgubirilor ce i se cuvin reclamantei);

Cu privire la susținerea că instanța de fond a obligat pârâtele să respecte clauzele contractului de închiriere, deși apelantele-pârâte nu au semnat acest act, intimata-reclamantă precizează că instanța de fond a făcut corect aplicarea prevederilor legale cuprinse atât în OUG nr. 40/1999 cât și în art. 13 din L. nr. 10/2001. Refuzul de încheiere a contractului de închiriere are drept consecințe, în temeiul acestor prevederi legale, fie obligarea chiriașilor la încheierea și respectarea contractului propus de proprietar (prin suplinirea consimțământului lor) fie nașterea, pentru proprietar, a dreptului la evacuarea chiriașilor din imobil. Intimata-reclamantă arată că, atât timp cât aceasta, în calitate de proprietar, a optat pentru a stabili cu pârâtele raporturi locative, instanța de fond a procedat corect.

Cu privire la aspectul că instanța de fond a stabilit că termenul de închiriere începe din 2008, deși pârâtele au fost notificate doar în septembrie 2011, iar în 2009 primăria le-a reînnoit contractele încheiate cu statul, intimata-reclamantă arată că hotărârea este temeinică și respectă întrutotul dispozițiile legale. Intimata-reclamantă precizează că a explicat și în cuprinsul concluziilor scrise faptul că, în conformitate cu disp. art. 7 din OUG nr. 1999 termenul de 5 ani prevăzut pentru protecția chiriașilor se împlinise deja în 8 aprilie 2004, iar, prin prevederile L. nr. 10/2001, în măsura în care restabilirea dreptului de proprietate s-a realizat ulterior acestei date, termenul de 5 ani poate fi considerat că a început să curgă numai de la momentul creării noii situații juridice, adică aceea de retrocedare a imobilului prin dispoziția emisă de primar. Or, în speță, această nouă situație juridică s-a creat în iulie 2008.

Se arată că faptul că în 2009 s-au reînnoit contractele de închiriere dintre pârâte și Primăria sau Consiliul Local Cluj-N. nu este decât dovada faptului că li s-a asigurat protecția socială în sensul asigurării unui drept locativ, deși intimata-reclamnată era îndreptățită încă din 2008 să reintre în posesia imobilului său.

Intimata-reclamantă arată, cu privire la susținerea apelantelor-pârâte că din lipsă de probe reclamanta a pierdut procesul cu chiriașii care au cumpărat apartamentele, pe lângă faptul că acest lucru nu este corect, în mod vădit el nu are niciun fel de legătură cu obiectul litigiului din acest dosar.

Cu privire la susținerea că instanța nu a ținut seama de faptul că reclamanta s-a folosit de acte false cu scopul de a încasa două chirii pe un singur apartament, intimata-reclamantă arată că critica este vădit contrară înscrisurilor aflate la dosar. Existența celor trei apartamente aflate în folosința pârâtelor, dintre care două pe numele lui M. ludita sen., rezultă atât din contractele de închiriere cât și din extrasele CF întocmite pe baza schiței de împărțire a unităților locative din întregul imobil. Ceea ce este mai important este faptul că instanța de fond a constatat cu ocazia cercetării locale faptul că "cele 3 apartamente se află în continuare unul față de altul formând 3 unități locative distincte ocupate de pârâte inclusiv prin depozitarea de lucruri iar în fiecare se pătrunde din curtea comună. De asemenea, apartamentele 2 și 3 sunt separate de o ușă care este închisă și este mascată din apartamentul 2 de un corp de mobilier cu oglindă". Se adaugă acestei probe și cea cu interogatoriul pârâtelor, în mod special cel al pârâtei M. ludita jun. care a menționat clar că nu au nevoie și de . nevoile locative sunt acoperite de . ceea ce o privește pe ea și nr. 4 în ceea ce o privește pe mama ei.

Cu privire la susținerea apelantelor-pârâte că expertiza contabilă nu a folosit la nimic, până și un copil de clasa a cincea poate să calculeze 15% din venit și nici așa nu s-a calculat corect deoarece la venitul de 850 lei/familie suma cuvenită este de 127,50 lei și nu 258,68 lei, intimata-reclamantă precizează că ironia din cuprinsul criticii nu face ca aceasta să fie și întemeiată. În mod vădit expertiza contabilă este proba prin care s-a stabilit, după modul de calcul fixat legal, cuantumul despăgubirilor datorate pentru exercitarea folosinței începând cu 1 septembrie 2011 și cuantumul chiriei datorate. Conform legii chiria se datorează pentru întreaga suprafață locativă utilizată și nu doar după numărul de persoane. Ca atare, s-a stabilit corect că datoria corespunde sumei totale de 258,69 lei/lună.

Cu privire la aspectul că instanța de fond a respins cererea reconvențională, după ce inițial a considerat-o tardivă, apoi că este prematură, deși apelantele consideră că cererea lor este legală, intimata-reclamantă precizează că soluția asupra cererii reconvenționale este corectă.

Se precizează că chestiunea tardivității cererii reconvenționale și apoi respingerea ei ca prematură nu sunt contradictorii între ele, ci țin de planuri diferite. Tardivitatea este o excepție procedurală, iar reclamanta a și invocat-o ca atare, întrucât cererea a fost înaintată la dosar mult după momentul în care se putea face acest lucru (prima zi de înfățișare). Opțiunea primei instanțe a fost însă aceea de a respinge excepția procesuală pentru a analiza pe fond cererea de despăgubiri din cuprinsul cererii reconvenționale, cerere formulată în temeiul disp. art. 48 din L. nr. 10/2001. Prematuritatea cererii pârâtelor ține de planul raporturilor de drept material și, în acest sens, în mod corect s-a constatat că toate lucrările despre care s-a susținut că au fost executate de pârâte au fost și sunt în continuare în folosința lor, deci nu pot face încă obiectul unui drept de creanță al dânselor față de reclamantă.

Faptul că lucrările făcute ar fi "legale" ori că intimata-reclamantă ar fi obligată să le păstreze nu a mai fost analizat de prima instanță, fără însă ca acest lucru să afecteze în vreun fel drepturile pârâtelor. Așa fiind, nu pot fi primite ca întemeiate nici criticile în sensul că nu s-ar fi ținut seama de actele depuse la dosar cu privire la lucrările făcute, nici că s-ar fi respins greșit proba testimonială solicitată ori că ar fi fost necesară o expertiză tehnică și nu una contabilă.

În fine, toate alegațiile referitoare la "normalitatea" care ar trebui să existe în România și, cu deosebire, ce anume ar fi normal pentru chiriașii pretins expuși "zi de zi pericolelor de a fi accidentați", intimata-reclamantă arată că nu au legătură cu obiectul cauzei. Intimata-reclamantă arată că nu a negat și nu a îngrădit în niciun fel dreptul chiriașelor de a părăsi de bună voie imobilul proprietatea reclamantei, dar faptul că l-au folosit din septembrie 2011 și îl folosesc în continuare nu se poate face nici în afara reglementării locațiunii, nici în mod gratuit. Or, intimata-reclamantă arată că este cea care, deși a respectat pârâtei M. I. jun. și mamei sale folosința asupra celor trei apartamente începând din 1 septembrie 2011, nu a primit nici chirie, nici despăgubiri pentru această folosință.

În drept se invocă prevederile art. 115 C. pr. civilă rap. la art. 296 C. pr. civilă, art. 41 și 43 C. pr. civilă, art. 13 din L. nr. 10/2001 rap. la OUG nr. 40/1999, art. 274 C. pr. civilă.

Analizând apelul, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul reține următoarele:

În ceea ce privește pe M. I. sen., aceasta a decedat în septembrie 2013, astfel cum a declarat fiica acesteia în fața instanței de apel. Așadar, apelul formulat pentru aceasta, la data de 09.10.2013, deci ulterior decesului, urmează a fi anulat, urmare a admiterii excepției lipsei capacității de folosință a numitei M. I. sen.

În ceea ce privește apelul formulat de M. I. jun., tribunalul reține că susținerile apelantei sunt neîntemeiate.

Astfel, s-a susținut că instanța de fond a încălcat legea, reținând doar textele de lege care îl favorizează pe proprietar.

Această susținere este contrazisă de motivarea sentinței, în care au fost reținute pe larg prevederile O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor.

Apelanta a mai susținut că nu poate fi obligată să respecte un contrat, întrucât nu a semnat nici un contract.

În această privință, se constată că în mod corect instanța de fond a stabilit conținutul contractului de închiriere în temeiul O.U.G. nr. 40/1999, prin care a fost reglementată inclusiv situația din speță, în care, deși au fost notificate de către proprietari, chiriașele nu au semnat un contract de închiriere, arătând că nu sunt de acord cu clauzele acestuia.

Așadar, atât în privința clauzelor, cât și în privința datei de la care chiriașii au obligația de a plăti chiria către actualul proprietar, există dispoziții legale exprese, peste care nu pot trece nici părțile și nici instanțele judecătorești.

În plus, instanța de fond a obligat pârâtele la plata către reclamantă a chiriei doar începând din data de 01.09.2011, dată de la care reclamanta a fost pusă în posesie prin protocolul încheiat cu Primăria municipiului Cluj-N. (f. 122), astfel încât împrejurările anterioare invocate de apelantă, privind revendicarea imobilului, nu prezintă relevanță.

Apelanta a mai susținut că reclamanta urmărește încasarea a două chirii pe un singur apartament. Aceste susțineri sunt contrazise de probele administrate în cauză, și anume: contractele de închiriere depuse la f. 108, 115, fișele suprafețelor locative închiriate (f. 111, 117), extrasele de carte funciară (f. 15, 16, 17), interogatoriile luate pârâtelor la fond (f. 133-136) și procesul verbal de cercetare la fața locului (f. 132), din care rezultă că apartamentele 3 și 4 au fost închiriate numitei M. I. sen., iar apartamentul 2 numitei M. I. jun.

Apelanta a criticat soluția de obligare la plata onorariului pentru expertiza contabilă, cu titlu de cheltuieli de judecată, apreciind că această probă nu a folosit la nimic.

În această privință, tribunalul reține că proba cu expertiza contabilă a fost necesară și utilă cauzei, pentru stabilirea cuantumului chiriei, astfel încât în mod corect, cu respectarea prevederilor art. 274 C.pr.civ., părțile căzute în pretenții au fost obligate la plata cheltuielilor suportate pentru această probă.

De asemenea, apelanta a criticat soluția dată de instanța de fond asupra cererii reconvenționale, prin care s-a solicitat contravaloarea îmbunătățirilor.

Și în această privință, tribunalul constată că instanța de fond a apreciat în mod corect că, până la momentul la care pârâtele locuiesc în imobil și îl folosesc, acestea beneficiază de lucrările de îmbunătățire realizate și deci, nu pot solicita deocamdată contravaloarea acestor lucrări de la reclamantă. Așadar, nu se impunea administrarea de alte probe, martori și expertiză tehnică, astfel cum susține apelanta.

În plus, nu pot fi reținute susținerile apelantei că cererea reconvențională ar fi fost considerată mai întâi tardivă și apoi prematură, întrucât instanța de fond nu a admis excepția tardivității depunerii cererii reconvenționale, excepție invocată de partea adversă raportat la data depunerii cererii reconvenționale, instanța arătând în Încheierea de ședință din data de 24.01.2013 că este investită atât cu acțiunea reclamantei cât și cu cererea reconvențională.

Nici susținerile apelantei că ar fi obligată la repararea fațadei nu sunt fondate. Astfel, prin sentința atacată pârâta nu a fost obligată în acest sens, ci doar s-a prevăzut posibilitatea majorării chiriei în vederea efectuării de lucrări de reparații, consolidare sau întreținere a imobilului, în condițiile expres prevăzute de art. 35 alin. 1 și 2 din OUG 40/1999.

Față de toate aceste considerente și în baza art. 296 C.proc.civ., Tribunalul va respinge ca nefondat apelul declarat de M. I. jun. impotriva Sentintei civile nr._/11.07.2013, pronuntata in dosar nr._ al Judecatoriei Cluj-N., pe care o va pastra in intregime.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., va fi obligată apelanta M. I. jun. sa plateasca intimatei B. O. M. suma de 500 lei, cheltuieli de judecata in apel, reprezentând onorariul avocațial justificat prin chitanța de la fila 14.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat apelul declarat de M. I. jun impotriva Sentintei civile nr._/11.07.2013 pronuntata in dosar nr._ al Judecatoriei Cluj-N. pe care o pastreaza in intregime.

Admite exceptia lipsei capacitatii de folosinta a apelantei M. I. sen. si anuleaza apelul declarat de aceasta apelanta impotriva Sentintei civile nr._/11.07.2013, pronuntata in dosar nr._ al Judecatoriei Cluj-N., pe care o mentine in intregime.

Obliga apelanta M. I. jun. sa plateasca intimatei B. O. M. suma de 500 lei, cheltuieli de judecata in apel.

Decizia este definitiva si executorie.

Cu drept de recurs in 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică de la 10 Ianuarie 2014.

Președinte,

O. R. G.

Judecător,

C.-A. C.

Grefier,

A. P.

A.P. 15 Ianuarie 2014

Red./dact./O.R.G./C.Ș.

25.04.2014/ 4 ex.

Jud. fond: I. V.

← Grăniţuire. Decizia nr. 526/2014. Tribunalul CLUJ		Succesiune. Decizia nr. 216/2014. Tribunalul CLUJ →

Acţiune în constatare. Decizia nr. 35/2014. Tribunalul CLUJ

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Acţiune în constatare. Decizia nr. 35/2014. Tribunalul CLUJ