Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 872/2014. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 872/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 02-12-2014 în dosarul nr. 22808/211/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 872/2014
Ședința publică de la 02 Decembrie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A.-S. S.
JUDECĂTOR: D. T.
GREFIER: D. I. D.
Pe rol judecarea apelului civil privind pe apelanții-reclamanți M. R. Și M. S. și pe intimat-pârât C. I., împotriva Sentinței Civile nr. 1830 din 25.02.2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns reprezentantul apelanților-reclamanți, avocat Diab V. în substituire avocat Gaziuc T., depunându-se la dosar delegație de substituire (fila 22), lipsă fiind intimatul-pârât.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Tribunalul constată că apelul este formulat în termen, motivat, comunicat, legal timbrat.
Se constată că Tribunalul Cluj este instanța competentă general, material, teritorial să soluționeze prezenta cauză.
Reprezentantul apelanților arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, tribunalul acordă cuvântul pe apel.
Reprezentantul apelanților-reclamanți pune concluzii de admitere a apelului astfel cum a fost formulat, arătând că principala critică o reprezintă faptul că reclamanții în cererea principală au solicitat obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică.
Cu cheltuieli de judecată.
Tribunalul reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL
Asupra cauzei de față constată următoarele:
Prin Sentința Civilă nr. 1830 din 25.02.2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., instanța a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. R. și M. S., în contradictoriu cu pârâtul C. I., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:
Între pârâtul C. I., în calitate de promitent-vânzător si reclamanți în calitate de promitenți-cumpărători s-a încheiat la data de 05.04.2007 un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect promisiunea de a încheia un contract autentic cu privire la terenul în suprafață de 1500 mp identificat in CF nr. 1877 nr. top 3886-3900, care face obiectul cererii pt. reconstituirea dreptului de proprietate depuse la Primaria Feleacu. Promitentul vânzător s-a obligat să obțină titlul de proprietate și să îl predea promitenților cumpărători . 3 zile de la data obținerii, precum si să procure toate actele necesare pentru încheierea in formă autentică a contractului.
Prețul bunului a fost stabilit la suma de 34.500 euro ce urma a fi achitat astfel: 16.200 la data de 05.04.2007 iar diferența la data de 05.05.2007. Conform mențiunilor din antecontract, prețul a fost achitat de reclamanți.
Părțile au convenit ca terenul să fie dat în stăpânirea de fapt si în folosința promitentului cumpărător de la data semnării contractului.
Terenul ce a făcut obiectul antecontractului este înscris in prezent in CF nr._ Feleacu (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 1877) în favoarea terților G. I. și B. S.. Pârâtul nu avea calitatea de proprietar asupra terenului la momentul încheierii contractului, iar reclamanții aveau cunoștință de acest fapt, motiv pentru care instanța a reținut că reclamanții și-au asumat riscul de a nu li se îndeplini prestația corelativă.
Pârâtul nu a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului identificat în contract nici ulterior încheierii contractului. Din înscrisurile existente la dosar nu se poate stabilit nici măcar dacă a existat o cerere de reconstituire a dreptului de proprietate în temeiul legilor fondului funciar formulată de pârât pentru terenul obiect al contractului.
Deși din înscrisurile anexate coroborate cu lipsa răspunsului la interogatoriu, reiese că pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, răspunderea nu poate fi angajată în forma solicitată de reclamanți.
În drept sunt incidente prevederile art. 969,1294, 1395 C.civ.(1864) si art. 5 al. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005.
Conform art. 1294 C.civ. (1864) „Vinderea este o convenție prin care doua părți se obliga între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plati celei dintâi prețul lui.”
Față de obiectul convenției părților sunt incidente dispozițiile art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 potrivit cărora terenurile cu sau fără construcții, situate in intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice intre vii, încheiate in forma autentica, sub sancțiunea nulității absolute. Art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 274/2005 permite ca, în situația în care, ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză să încheie contractul în forma autentică, partea care și-a îndeplinit obligațiile să sesizeze instanța competentă pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Însă pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, promitentul vânzător trebuie să fie proprietar al bunului, conform art. 1394 C.civ. (1864) redat mai sus.
Conform situației de fapt reținute, pârâtul C. I. nu a fost si nu este proprietarul terenului ce a făcut obiectul antecontractului încheiat in data de 05.04.2007.
Împotriva sentinței civile nr.1830/2014 pronunțată de Judecătoria Cluj-N. au declarat apel reclamanții M. R. și M. S., solicitând admiterea apelului, anularea hotărârii atacate și rejudecând pe fond cauza, admiterea cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată.
În motive arată că prin cererea de chemare în judecată au solicitat obligarea pârâtului la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică asupra parcelei în suprafață de 1500 mp, identificată în CF nr._ Feleacu, (provenită din transcrierea de pe hârtie a CF nr. 1877 Feleacu) cu nr. Topo 3886-3900, în termen de 30 zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii pronunțate de instanță. Se precizează că obiectul și scopul cererii reclamanților este obligația de a face și nu cea de constatare a dreptului acestora de proprietate asupra terenului care le-a fost promis spre vânzare de către pârât.
Se precizează că scopul acțiunii a fost cel în realizarea dreptului și nu în constatarea dreptului, adică, reclamanții doreau să-l oblige pe pârât la îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare și nu ca hotărârea instanței să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. Se precizează că instanța de fond a apreciat greșit starea de fapt și de drept a speței deduse judecății.
Apelanții-reclamanți precizează că au și arătat în cuprinsul acțiunii că la data încheierii antecontractului cu pârâtul, bunul promis spre vânzare nu era în patrimoniul acestuia și că acesta s-a obligat prin antecontract să facă demersurile necesare pentru a-l obține în patrimoniul său și al vinde ulterior reclamanților.
Temeiul juridic al acțiunii a fost și este obligația de a face și nu a se constata dreptul de proprietate al apelanților-reclamanți pe terenul promis spre vânzare, precizând că din acest punct de vedere au și solicitat ca instanța să-l oblige pe pârât să încheie cu apelanții-reclamanți contract de vânzare-cumpărare în formă autentică la notar în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii pentru ca pârâtul să aibă timpul necesar pentru a efectua toate formalitățile de aduce în patrimoniul său bunul promis spre vânzare apelanților-reclamanți.
În drept s-au invocat prevederile art. 466 și urm. C. Pr. Civ.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, tribunalul reține următoarele:
Potrivit înscrisului sub semnătură privată denumit ”antecontract de vânzare-cumpărare” încheiat la 5.04.2007 pârâtul C. I. s-a obligat să încheie în viitor un contract de vânzare cumpărare cu O. R. și M. S. cu privire la terenul în suprafață de 1500 mp, înscris în CF1877, nr top 3886-3900 care face obiectul cererii de reconstituire depuse la Primăria comune Feleacu,la momentul semnării contractului, promitenții cumpărători au achitat suma de 16.200 euro, iar la 25.04.2007au mai achitat suma de 18.300 euro, astfel că s-a achitat integral prețul imobilului.
Potrivit copiei CF 1877 Feleacu, asupra imobilului cu nr top 3886-3900 cu destinația de „ pășune și arabil la Stini plopis” sunt numiții G. I. și B. S.. Din motivarea acțiunii reiese că reclamanții cunoșteau la momentul încheierii antecontractului că pârâtul nu este proprietarul terenului în litigiu, între obligațiile inserate în contract fiind și aceea de a face demersurile necesare eliberării titlului. La fdosarul cauzei nu a fost depusă dovada că pârâtul a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate și că a solicitat Comisiei locale Feleacu soluționarea cererii prin punerea în posesie și eliberarea titlului de proprietate.
Prin urmare, în mod legal a reținut prima instanță că pentru închieierea contractului de vânzare cumpărare, o condiție esențială era dovada că pârâtul este proprietarul terenului în litigiu, dovadă care în cauză nu a fost făcută.
În ceea ce privește obiectul cererii de chemare în judecată, este nereal motivul de apel potrivit căruia instanța a schimbat temeiul juridic al acțiunii. Așa cum rezultă din motivarea ațiunii, contractul în litigiu a fost încheiat înainte de . noului Cod civil, sub incidența dispozițiilor Titlului X al Legii nr.247/2005. Astfel, art. 2 din acest act normativ prevede forma autentică ca o condiție de validitate a contractului de vânzare-cumpărare a unui teren. Acest act normativ prevede că în situația în care ulterior încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren una dintre părți refuză închieirea în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare, partea care și-a îndeplinit obligația poate să sesizeze instanța competentă pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Prin urmare este vorba de o acțiune în realizarea dreptului și nu de una în constatare, în condițiile în care prin înscrisul antecontract de vânzare-cumpărare nu s-a transferat dreptul de proprietate.
Pe de altă parte, prin antecontractul de vânzare-cumpărare pârâtul s-a obligat și să obțină titlul de proprietate pentru teren, obligație anterioară și obligatorie pentru încheieirea contractului în forma autentică, ori această obligație nu a fost îndeplinită și nici nu s-a cerut pe această cale îndeplinirea ei.
În aceste condiții, raportat la cadrul procesual, la motivarea în fapt și în drept a acțiunii, la obiectul și cauza acesteia soluția primei instanțe este temeinică și legală. Aceasta s-a pronunțat strict în limitele investirii sale, constatând în mod legal că nu este posibilă încheierea contractului în forma autentică în lipsa dovezii calității de proprietar. De altfel, nu s-a solicitat încheierea contractului în 30 de zile de la dobândirea calității de proprietar de către pârât, ci în 30 de zile de la rămânerea defintivă a hotărârii. În apel, reclamanții au încercat pe cale ocolită schimbarea obiectului cererii de chemare în judecată ceea ce nu este admisibil prin raportare la dispozițiile art,478 alin.3 Cod de procedură civilă.
Raportat la considerentele mai sus invocate, în temeiul dispozițiilor art.480 alin.1 Cod de procedură civilă tribunalul va respinge ca nefondat apelul și va menține în întregime sentința atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul de declarat de M. R. și M. S. împotriva Sentinței Civile nr. 1830 din 25.02.2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N. pe care o menține în totul.
Decizia este definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 02 Decembrie 2014.
Președinte, A.-S. S. | Judecător, D. T. | |
Grefier, D. I. D. |
Red. S.S./5 ex.15.12.2014
Tehnored. D.D. 04 Decembrie 2014
Jud. fond D. V. P.
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 139/2014. Tribunalul CLUJ | Pretenţii. Decizia nr. 362/2014. Tribunalul CLUJ → |
|---|
