Pretenţii. Decizia nr. 636/2014. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 636/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 30-09-2014 în dosarul nr. 23513/211/2011
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIE CIVILĂ Nr. 636/A/2014
Ședința publică de la 30 Septembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. T.
Judecător A.-S. S.
Grefier O. A.
Pe rol fiind judecarea apelului declarat de apelant I. (fostă C.) A.- CU D.. ALES, apelant C. A. împotriva sentinței civile nr. 4651/2014 pronunțată în dosarul cu nr. de mai sus de către Judecătoria Cluj-N. privind și pe intimat O. R.-E., O. I. CU D..PROCESUAL ALES, intimat O. I., CU D..PROCESUAL ALES, pârât J. (fostă C.) A., pârât C. A., F. FORME LEGALE IN, intimat G. S.- CU D.. ALES, intimat G. R.-V.- CU D.. ALES, reclamant O. R.-E., reclamant O. I., intimat S. B. O. I.-LA C.. AV. P. A., având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Se constată că dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 23 septembrie 2014, când părțile au pus concluzii prin reprezentanți conform încheierii din acea zi, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Prin sentința civilă nr. 4651/2014 pronunțată în dosarul cu nr. de mai sus de către Judecătoria Cluj-N., a fost respinsă, ca neîntemeiata, excepția lipsei calității procesuale pasive a paratului C. A., astfel cum a fost invocata prin întâmpinarea formulata de către parata reclamanta reconvențional I. (fosta C.) A., a fost admisă acțiunea in revendicare formulata de către reclamanții O. R.-E. si O. I., in contradictoriu cu parații I. (F. C.) A. și C. A. si, in consecința: a constatât calitatea de proprietari tabulari a reclamanților O. R. E. si O. I. cu privire la imobilul apartament cu nr. 10, situat in localitatea Florești, jud. Cluj, ., înscris in CF nr. Florești_-C1-U10, cu nr. topo_-C1-U10, calitate dobândita in baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1567/08.12.2010 de către N. Public B. M. din cadrul BNP Asociati M. F., B. M. si F. T. M., a obligat parații I. (fosta C.) A. si C. A. la eliberarea imobilului apartament cu nr. 10, situat in localitatea Florești, jud. Cluj, ., înscris in Cartea Funciara nr._-C1-U10 a localității Florești, cu nr. topo_-C1-U10, in caz contrar, obligația de restituire a imobilului revendicat urmând a se executa prin evacuarea pârâților I. (fosta C.) A. si C. A. din apartament, a obligat parații I. (fosta C.) A. si C. A., in solidar, la plata in favoarea reclamanților O. R. E. si O. I. a contravalorii folosinței apartamentului, in suma de 150 Euro/luna, începând cu data de 06.01.2011 si pana la data eliberării efective a imobilului, a obligat pârâții I. (fosta C.) A. si C. A., in solidar, sa plătească reclamanților O. R. E. si O. I. suma de 5.410,65 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, a respins, ca inadmisibile, pretențiile formulate de reclamanții O. R. E. si O. I. in contradictoriu cu parații G. S. si G. R. V., a respins, ca neîntemeiata, cererea reconvenționala formulata de către parata reclamanta reconvențional I. (F. C.) A., in contradictoriu cu reclamanții parați reconvențional O. R. E. si O. I., parații reconvențional G. S. si G. R. V., si paratul reconvențional S.-B. O. I..
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut în esență următoarele
Prin contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1567/ 08.12.2010 de către N. Public B. M. din cadrul BNP Asociati M. F., B. M. si F. T. M.,, reclamanții O. R. E. si O. I. au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 10 situat in Florești, jud. Cluj, ., înscris in CF nr._-C1-U10 a localității Florești, cu nr. topo_-C1-U10, prin cumpărare de la parații G. S. si G. R.-V., ce au încheiat contractul prin mandatar G. S..
Conform mențiunilor contractului de vânzare-cumpărare, imobilul a fost dobândit in proprietate de către parații vânzători cu titlu de drept de construire si dezlipire, existând la dosarul notarial ce a stat la baza perfectării contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica documente in acest sens, acte administrative înscrise si in Cartea Funciara a imobilului.
Prețul vânzării, adică suma de 116.424 lei a fost achitat anterior semnării contractului, după cum s-a atestat in cuprinsul actului autentificat.
In fapt, acest preț a fost plătit la data de 18.09.2008, ca urmare a antecontractului încheiat intre G. S. si G. R. V., in calitate de promitenți vânzători si O. R. E., in calitate de promitent comparator, legalizat la data de 15.09.2008, sub nr._, de către N. Public Pausan D., având ca obiect apartamentul nr. 4 din corpul 4.
Respectarea obligației asumate de către promitenții vânzători, de predare a apartamentului nr. 4 nu a mai fost posibila, întrucât corpul 4 nu s-a mai executat.
Ca atare, părțile au convenit cu privire la executarea unei alte prestații decât aceea la care promitenții vânzători, in calitate de debitori, s-au obligat initial, prin antecontractul încheiat la data de 15.09.2008 si, ca urmare a operatiunii de dare in plata, obligația promitentilor-vanzatori s-a executat in forma vânzării apartamentului nr. 10 din corp 2, situat in Florești, ., jud. Cluj. Existenta operatiunii de dare in plata, ca modalitate de stingere a obligatiilor, rezulta din cuprinsul raspunsurilor oferite la interogatoriu de către ambele părți contractante. Administrarea acestui mijloc de proba a dovedit atât conventia părților de a inlocui vechea prestatie, cat si acordul creditorului la executarea obligației in forma vânzării materializate prin contractul autentificat sub nr. 1567/08.12.2010 de către N. Public B. M..
Instanța a apreciat că modalitatea convenită de părti pentru stingerea obligatiilor rezultand din antecontractul încheiat la data de 15.09.2008 este pe deplin valabila, conventia părților trebuie respectata ca atare, fiind obligatorie si impunandu-se intocmai ca legea, in temeiul art. 969 din Codul Civil. S-a avut in vedere că promitenții vânzători aveau un drept de proprietate asupra imobilului apartament cu nr. 10, înscris in CF nr._-C1-U10 a localității Florești, cu nr. topo_-C1-U10, după cum rezulta din cuprinsul actului de dezlipire imobiliara si a extrasului de Carte Funciara existente la filele 146-148, drept pe care puteau sa-l instraineze in mod valabil reclamanților din speța.
Contrar susținerilor reclamantei reconventionale si ale paratului reconvențional S. B. O. I. (din cuprinsul raspunsului la interogatoriu), instanța a reținut că acest parat nu a avut niciodata calitatea de proprietar asupra imobilului. Apreciind cu privire la valabilitatea contractului cadru de cesiune a ansamblului rezidențial Luxembourg, instanța a constatât ca actul sub semnătura privata este lovit de nulitate absoluta in ceea ce privește operațiunea de vânzare-cumpărare a terenurilor, din moment ce art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii Nr. 247/2005 impune ca terenurile, cu sau fara constructii, situate in intravilanul sau extravilanul localităților, indiferent de destinatia sau intinderea lor, sa fie înstrăinate si dobandite prin acte intre vii doar prin acte juridice incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Ori, fata de nulitatea operațiunii de vânzare a terenului pe care a fost edificata constructia din care face parte imobilul in litigiu, prin act sub semnatura privata, instanța apreciază ca paratul S. O. I. nu putea dispune de apartamentul nr. 10.
De altfel, prin antecontractul de construire si vânzare-cumpărare imobil din data de 07.09.2009, paratul nici nu a dispus cu privire la bun, nu a înstrainat dreptul de proprietate, ci doar a făcut o promisiune de vânzare având ca obiect apartamentul in litigiu. Antecontractul da nastere doar unui drept de creanta, anume dreptul paratei I. (fosta C.) A., in calitate de promitenta cumparatoare de a solicita executarea obligației asumate de către promitentul vanzator. Cat timp antecontractul nu a fost perfectat in forma autentica, parata reclamanta reconvențional nu se poate prevala de un drept de proprietate asupra imobilului in litigiu, cu toate ca se afla in posesia de fapt a apartamentului, in baza procesului verbal de predare-primire.
În drept, instanța a decis cu privire la temeinicia pretentiilor deduse judecatii in conformitate cu art. 480 din Codul Civil de la 1864- având in vedere data intervenirii raporturilor juridice incidente in speța- ce caracterizeaza dreptul de proprietate. In baza acestor prevederi legale, a fost conturata definiția acțiunii in revendicare, ca fiind acea actiune in justitie prin care reclamantul, care pretinde ca este proprietarul unui bun cu privire la care nu exercita atributul posesiei, solicita obligarea paratului, care stapaneste bunul respectiv (in calitate de posesor sau simplu detentor precar), sa ii recunoasca dreptul de proprietate si sa ii restituie bunul.
Pentru admisibilitatea unei acțiuni in revendicare este, astfel, absolut necesar ca reclamantul sa faca proba dreptului sau de proprietate, conform art. 1169 din Codul Civil.
In speța, reclamanții au dovedit dreptul lor de proprietate cu privire la bunul imobil revendicat, din moment ce au depus la dosarul cauzei copia contractului de vânzare-cumpărare, autentificat. Instanța a reținut valabilitatea acestui titlu, fata de împrejurarea ca emana de la adevaratul proprietar al terenului asupra caruia a fost edificat imobilul de locuinte din care face parte apartamentul in litigiu. Din coroborarea probei testimoniale cu cea a interogatoriului luat fiecarei părți, instanța arata ca parații G. au fost si cei care au edificat blocul de locuinte, din moment ce paratul S. O. nu a înțeles sa finalizeze constructia, martorul F. R. fiind contractat de către parații G. pentru a finisa blocul nr. 2, după cum a declarat acesta. În calitatea lor de proprietari, parații G. puteau instraina, in mod valabil, bunul imobil din litigiu, iar contractul prin care au perfectat operatiunea de vânzare-cumpărare cu reclamanții trebuie respectat ca atare, in baza prev. art. 969 din Codul Civil, impunandu-se instanței de judecata din moment ce a fost exprimarea acordului liber de vointe a părților contractante.
Valabilitatea titlului de proprietate al reclamanților nu este afectata de nicio cauza de nulitate, sens in care vor fi inlaturate sustinerile paratei reclamanta reconvențional cu privire la cauza ilicita. După cum, in mod corect, au apreciat parații reconvențional G., in conformitate cu prev. art. 967 din Codul Civil, existenta si valabilitatea cauzei se prezuma, iar parata reclamanta reconvențional nu a facut dovada cauzei ilicite.
In temeiul art. 968 din Codul Civil: „cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice”, reclamanta reconvențional invocând ilicitatea cauzei contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanții parați reconvențional au dobândit dreptul de proprietate cu privire la imobilul in litigiu pentru fraudarea intereselor sale.
S-a apreciat ca scopul incheierii contractului a fost acela de a frauda interesele sale, din moment ce parații reconvențional O. cunosteau dreptul sau de proprietate cu privire la apartamentul nr. 10, in care aceasta si locuiește. S-a reținut că a existat atât scopul mediat, cat si scopul imediat al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1567/08.12.2010, din partea ambelor părți contractante.
După cum a aratât instanța in cele ce preced, contractul este, in fapt, o operatiune de dare in plata, prin care reclamanții au urmarit dobandirea in proprietate a unei locuinte, pentru care si achitasere prețul, in temeiul antecontractului din data de 15.09.2008, iar parații G. au urmarit executarea obligației de predare a bunului vandut, cu privire la care deja incasasera prețul.
Mai mult, valabilitatea operatiunii de vânzare-cumpărare nu este afectata de împrejurarea ca reclamanții cunosteau faptul ca parata reclamanta reconvențional foloseste bunul imobil, in care locuiește si paratul C. A., după cum a reiesit din probatoriul administrat in cauza si nici nu prezintă relevanta împrejurarea ca reclamanții cunoșteau temeiul folosinței paratei. Coroborând interogatoriile administrate pârâților G. cu cele administrate reclamanților O., instanța retine ca reclamanții au fost informați de către vânzători, adevărații proprietari ai bunului imobil vândut ca nu au încheiat nici un act de transmitere sau vreo promisiune de vanzare in favoarea paratei reclamante reconvențional, fapt recunoscut si de către parata I. A..
Ca atare, cat timp reclamanții au avut convingerea ca achiziționează un bun de la adevaratul proprietar, bun ce nu a făcut obiectul nici unei convenții cu parații care folosesc locuina in litigiu, este evident ca exista cauza contractului, cauza ce este licita, morala, determinata si pe deplin valabil, reclamanții fiind determinati sa incheie contractul din dorinta si necesitatea de a dobandi o locuința pentru care prețul deja era plătit.
Pentru aceste considerente, apreciind valabila operatiunea de transmitere a proprietatii constatâta prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1567/08.12.2010 de către N. Public B. M. din cadrul BNP Asociati M. F., B. M. si F. T. M., instanța urmează a respinge, ca neîntemeiata, cererea reconvenționala, deoarece imprejurarile cauzei nu au dovedit cauza ilicita invocata de către reclamanta reconvențional.
Astfel, reclamanții au facut proba dreptului de proprietate, au prezentat un titlu valabil, provenind de la proprietarul tabular al bunului imobil constând in apartamentul cu nr. 10, înscris in CF nr._-C1-U10 a localității Florești, cu nr. topo_-C1-U10, dreptul de proprietate fiind si transcris in registrele de publicitate imobiliara, după cum reiese din copia extrasului de carte funciara existenta la filele 15-16 din dosar.
In schimb parata reclamanta reconvențional I. A. nu a reușit sa probeze existenta unui titlu de proprietate, sens in care nu se va ajunge la o comparare de titluri in cadrul prezentei acțiuni in revendicare. Deși a apreciat ca este titular al dreptului de proprietate asupra imobilului pe care îl foloseste in temeiul antecontractului din data de 07.09.2009, instanța arata ca acest act nu ii conferă dreptul de proprietate asupra bunului pe care îl stapaneste.
Este vorba doar despre o promisiune bilaterala de vânzare-cumpărare prin care ambele părți se obliga sa incheie, in viitor, la prețul stabilit, un contract de vânzare-cumpărare, care sa fie apt sa opereze transferul dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul. In speța, de altfel, nici nu ar fi existat posibilitatea realizarii acestei operatiuni, din moment ce instanța a reținut deja nulitatea absoluta a vânzării ce a operat in cadrul contractului-cadru de cesiune a ansamblului rezidential, pentru lipsa formei autentice, sens in care paratul S. B. O. I. cu care parata reclamanta reconvențional a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare invocat ca titlu de proprietate nu putea, in mod valabil, sa incheie un contract de vânzare-cumpărare in forma autentica pentru imobilul in litigiu, după cum a alegat reclamanta reconvențional. . facut precizarea ca urma sa perfecteze un contract de vânzare-cumpărare autentic pentru apartamentul pe care îl foloseste imediat după ce reclamanții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu parații G., insa aceste alegatii nu au fundament juridic, fiind total improbabila o asemenea ipoteza din moment ce paratul S. O. nu a avut niciodata calitatea de proprietar tabular.
Ori, este de notorietate împrejurarea ca perfectarea in forma autentica a unui contract de vânzare-cumpărare se fundamenteaza pe mentiunile Cartii Funciare, doar un proprietar tabular putand instraina in mod valabil. Tocmai aceasta notorietate a instrainarii valabile a imobilelor doar in forma autentica, prin incheierea unui contract in forma autentica, in baza mențiunilor unor registre de publicitate imobiliara inlatura sustinerile paratei reclamante reconvențional cu privire la calitatea sa de proprietar in temeiul antecontractului depus la filele 56-58 din dosar, din chiar cuprinsul actului rezultand doar obligatii viitoare, printre care si perfectarea in forma autentica a contractului.
In consecința, instanța a reținut ca parata reclamanta reconvențional I. A. si paratul C. A. nu pot opune reclamanților un titlu de proprietate, iar buna lor credinta nu este suficienta pentru a justifica o lipsa totala de diligenta, de a folosi si stăpâni un imobil fara a avea acte de proprietate, doar un antecontract ce ofera reclamantei un drept de creanta fata de paratul S. O. I. pentru executarea obligatiilor asumate, chiar in forma acordării de despagubiri, din moment ce executarea in natura nu mai este posibila.
Constatand calitatea de proprietari tabulari a reclamanților O. R. E. si O. I. cu privire la imobilul apartament cu nr. 10, situat in localitatea Florești, jud. Cluj, ., înscris in CF nr. Florești_-C1-U10, cu nr. topo_-C1-U10, in baza unui titlu valabil, anume contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1567/08.12.2010 de către N. Public B. M. din cadrul BNP Asociati M. F., B. M. si F. T. M., instanța a admis acțiunea in revendicare si a da eficienta efectelor admiterii acestei acțiuni, anume: restituirea lucrului si restituirea fructelor.
Într-adevăr, ca urmare a admiterii acțiunii in revendicare, posesorul/detentorul parat este obligat sa restituie lucrul către adevăratul proprietar, restituire ce se face, in principiu, in natura. In consecința, instanța a obligat pe parații I. (fosta C.) A. si C. A. la eliberarea imobilului apartament cu nr. 10, situat in localitatea Florești, jud. Cluj, ., înscris in Cartea Funciara nr._-C1-U10 Florești, cu nr. topo_-C1-U10. In caz de neexecutare voluntara a obligației de restituire a bunului, instanța va dispune evacuarea pârâților I. (fosta C.) A. si C. A. din apartamentul revendicat.
Cu privire la restituirea fructelor, instanța a reținut ca reclamanții O. au solicitat obligarea pârâților I. (fosta C.) A. si C. A., ce stapanesc imobilul revendicat, la plata contravalorii fructelor civile, a folosinței bunului începând cu data de 06.01.2011, data la care parații au fost notificati pentru eliberarea apartamentului, conform notificarii comunicate prin executor judecatoresc depusa la fila 8 din dosar si pana la data eliberării efective a imobilului. Contravaloarea folosinței bunului imobil a fost apreciata la suma de 150 Euro/luna, reprezentand chiria medie practicata in zona, pentru apartamente având caracteristici asemanatoare, suma ce este justificata având in vedere înscrisurile depuse de reclamanți la filele 299-300 din dosar.
Retinand ca buna-credinta a pârâților I. (fosta C.) A. si C. A. a incetat la data de 06.01.2011, când aceștia au luat cunostinta despre existenta titlului de proprietate al reclamanților si indreptatirea reclamanților de a folosi bunul pe care îl au in proprietate, instanța a admis petitul 4 al acțiunii si a obligat pe parații I. (fosta C.) A. si C. A. la plata contravalorii fructelor civile ale bunului revendicat, anume contravaloarea folosinței apartamentului, evaluata la suma de 150 Euro/luna, începând cu data de 06.01.2011 si pana la data eliberării efective a imobilului. Obligația va fi stabilita, in mod solidar, conform art. 1003 din Codul Civil, instanța apreciind ca prejudiciul cauzat reclamanților prin lipsirea lor de contravaloarea folosinței bunului deținut in proprietate este urmarea faptei ilicite a pârâților care stapanesc un bun cu privire la care nu au niciun drept si nu au înțeles sa respecte dreptul de proprietate al reclamanților, dobândit printr-un contract valabil încheiat.
F. de solutia de admitere a acțiunii in revendicare si, având in vedere considerentele ce au stat la baza adoptarii unei astfel de solutii, astfel cum au fost expuse in cele ce preced, instanța a respins, ca inadmisibile, pretențiile formulate de reclamanți in contradictoriu cu parații G. S. si G. R. V., nefiind indeplinite in speța condițiile art. 1337 din Codul Civil, din moment ce s-a reținut ca tulburarea dreptului de proprietate dobândit de reclamanții cumparatori este una de fapt. . (fosta C.) A. si C. A. nu pot opune niciun drept reclamanților, astfel ca aceștia au avut castig de cauza in prezenta actiune in revendicare, prin efectul căreia bunul imobil revendicat le va fi restituit, ca urmare a dispozitiei instantei. Petitul 3 al acțiunii este, așadar, inadmisibil, raportat la împrejurarea ca apartamentul se afla in proprietatea reclamanților, a iesit in mod definitiv din patrimoniul pârâților vânzători G., ca efect al operatiunii de vânzare-cumpărare si aceștia nu mai au posibilitatea de a-l preda reclamanților.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal au declarat apel I. A. și C. A., solicitând admiterea apelului, modificarea în totalitate a hotărârii, respingerea acțiunii introductive și admiterea cererii reconvenționale.
În motivare se arată că hotărârea este criticabilă sub mai multe aspecte. S-a menționat că stingerea obligațiilor rezultând din antecontractul încheiat în 15.09.2014 este valabilă, însă cu omiterea faptului că obiectul antecontractului de vânzare cumpărare era apartamentul nr. 4 și nu apartamentul nr. 10.
Pârâții G. au declarat că au încheiat contractul nu cu scopul de a frauda legea ci cu scopul de a executa o obligație asumată prin antecontract.
Instanța a constat nulitatea absolută a contractului de cesiune, încheiat între pârâți, cu toate că reclamanții O. nu au formulat un astfel de petit. Contractul cadru de cesiune a fost încheiat în fața unui avocat și a avut valoarea juridică deoarece în acel moment nu era posibilă încheierea în formă autentică.
În mod greșit s-a reținut că pârâtul Suceaghi nu avea dreptul să încheie antecontractul cu reclamanta I. dar în considerente se reține că antecontractul încheiat între G. și reclamanții O. este perfect valabil. Și în acest antecontract, pârâtul G. are calitatea de promitent vânzător iar obiectul contractului este apartamentul nr. 4.
În mod greșit s-a reținut că nu s-a făcut dovada unei cauze ilicite și a faptului că familia O. avea cunoștință de existența unui antecontract încheiat anterior. În acest sens sunt răspunsurile la interogatoriu și faptul că pârâții O. au semnat contractul fără a vizualiza apartamentul, cunoscând că este ocupat de alte persoane. Instanța nu a ținut seama de depoziția martorului F. și nici faptul că prin rezoluția Parchetului s-a dispun neînceperea urmăririi penale față de apelantă, pe considerentul că părțile vătămate nu au avut niciodată posesia apartamentului.
În mod greșit s-a reținut că apelanta ar avea doar un drept de creanță câtă vreme s-a încheiat un antecontract de vânzare. A existat o totală lisă de diligență și de bună-credință a familiei O. în dobândirea unui apartament fără a vizualiza.
Intimații O. au depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului, invocând totodată excepția netimbrării și a tardivității. În motivare se arată că hotărârea este legală, iar imputațiile făcute în cuprinsul motivelor de apel nu există, apelanții criticând hotărârea pentru un motiv inexistent.
Familia G., în mod corect, avea dreptul să vândă în loc de apartamentul 4, apartamentul nr. 10. Așa cum rezultă din doctrină, o promisiune de vânzare-cumpărare nu este un act vădit de proprietate, ci dă doar dreptul la un drept de creanță.
Susținerile referitoare la lipsa de diligență nu sunt întemeiate, întrucât nici I. A. nu s-a ocupat de tranzacția respectivă. Apelanții, cu minime diligențe ar fi putut constat că încheierea contractului cu neproprietarul Suceaghi.
Referitor la contractul de cesiune între Suceaghi și G., instanța nu s-a pronunțat asupra acestui petit, instanța fiind nevoită de către apelantă să motiveze hotărârea și cu privire la acest aspect.
Intimații G. au depus întâmpinare, invocând în ceea ce privește apelul pârâtei I., excepția tardivități, iar în legătură cu fondul cauzei, se arată că apelul este neîntemeiat întrucât operațiunea încheiată între pârâții G. și reclamanții O. este o dare în plată.
Instanța a analizat contractul de cesiune dintre părți, pentru a putea stabili dacă pârâtul Suceaghi avea sau nu calitatea de proprietar. Criticile referitoare la cauza ilicită nu sunt întemeiate întrucât antecontractul încheiat de apelantă nu a fost notat în CF.
Reclamanții O. știau că în acel apartament locuiește o persoană dar nu aveau cunoștință că acea persoană ar fi încheiat un contract de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește apelul lui C. A., acesta se impune a fi respins întrucât nu este parte în antecontractul de vânzare cumpărare și locuiește ca și tolerat.
Analizând excepția tardivității apelului declarat de I. A., în temeiul art. 137 Cod proc. civilă îl va admite pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 284 alin. 1 Cod proc. civilă, termenul de apel este de 15 zile dacă legea nu dispune altfel. Hotărârea i-a fost comunicată apelantei I. la data de 09.05.2014, la domiciliul procesual ales, după cum rezultă din dovada comunicării atașată la dosar, fila 314.
Apelul a fost înregistrat la 28 mai 2014, cu depășirea termenului legal. Apelanta și-a ales domiciliul procesual și în mod corect a fost realizată comunicarea hotărârii, neavând relevanță că acestei apelante i s-a mai făcut o altă comunicare la domiciliul său.
Întrucât apelanta nu a formulat cerere de repunere în termenul de apel, excepția tardivității apare ca fiind întemeiată, motiv pentru care în baza art. 296 C.pr.civ.apelul declarat de I. A. urmează a fi respins.
Analizând apelul pârâtului C. A., prin prisma motivelor invocate și a celor de ordine publică, tribunalul îl va respinge pentru următoarele considerente:
Prealabil, trebuie remarcat că cei doi apelanți au redactat apelul în comun, însă apelul lui I. A. a fost respins ca tardiv formulat.
În fața instanței de fond, apelantul C. A. nu a formulat cerere reconvențională, astfel încât solicitarea acestuia de admitere a cererii reconvenționale nu are nici un temei.
Apelul acestuia urmează a fi analizat doar prin prisma motivelor invocate în legătură cu cauza ilicită, acest motiv de ordine publică putând fi analizat și din oficiu.
Probațiunea administrată în fața instanței de fond denotă că reclamanții au încheiat un act autentic de vânzare cumpărare, plătind un preț serios, având în vedere situația de CF.
În interogatoriu s-a recunoscut de către reclamanți că aveau cunoștință de existența unei persoane care locuiește în imobil dar acest lucru nu este de natură că conducă la afirmarea existenței cauzei ilicite.
Este adevărat că anterior, reclamanții au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare asupra altei unități locative, însă în raport de circumstanțele concrete ale evoluției raporturilor dintre părți, au înțeles să își realizeze creanța prin încheierea actului de vânzare în formă autentică asupra unui alt apartament cu aceleași caracteristici.
Nu s-a făcut nici o probă în sensul cunoașterii existenței convenției încheiate de către apelantă cu privire la acest imobil. Întabularea dreptului de proprietate în favoarea familiei G. în CF face ca această convenție să aibă justificată și condiția cauzei.
Instanța de fond nu s-a pronunțat asupra contractului de cesiune, respectiv asupra legalității actului ci doar a analizat posibilitatea ca Suceaghi O. I., partea cu care apelanta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, putea să dispună de acest bun.
Instanța a reținut în mod corect că un antecontract de vânzare cumpărare cu privire la un imobil nu dă naștere decât la un drept de creanță în patrimoniul promitentului cumpărător. Acesta este creditorul obligației de a face asumată de promitentul vânzător, și anume aceea de a încheia actul în formă autentică în condițiile dovedirii dreptului de proprietate al acestuia. În condițiile de față, nefiind probată realizarea unui demers judiciar din partea apelanților de valorificare a creanței demarat anterior încheierii convenției, acest contract este legal întocmit.
Pentru aceste considerente, din prisma motivelor de ordine publică, tribunalul în temeiul art. 296 C.pr.civ. va respinge ca nefondat apelul declarat de C. A. împotriva sentinței civile nr. 4651 din 06.05.2014, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj N. pe care o va menține în totul.
Intimații au făcut cheltuieli de judecată cu angajarea unor apărători (fila 31,32,33). Fiind în culpă procesuală, ca urmare a respingerii apelului, tribunalul, în temeiul art. 274 și art. 277 Cod proc. civilă, va obliga în solidar apelanții să plătească intimatului O. R. E. suma de 1000 lei și intimaților G. S. și R. 4300 lei, cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite excepția tardivității.
Respinge ca tardiv apelul declarat de I. A..
Respinge ca nefondat apelul declarat de C. A. împotriva sentinței civile nr. 4651 din 06.05.2014, pronunțată în dosarul nr._/ 211/2011 al Judecătoriei Cluj N. pe care o menține în totul.
Obligă în solidar apelanții să plătească intimatului O. R. E. suma de 1000 lei și intimaților G. S. și R. 4300 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 30 Septembrie 2014.
Președinte, D. T. | Judecător, A.-S. S. | |
Grefier, O. A. |
O.A. 30 Septembrie 2014
Red DT/ Dact OA /
7 ex/16.10.2014
Jud fond Daracsics O.
| ← Succesiune. Decizia nr. 165/2014. Tribunalul CLUJ | Succesiune. Decizia nr. 21/2014. Tribunalul CLUJ → |
|---|
