Rectificare carte funciară. Decizia nr. 493/2014. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 493/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 04-07-2014 în dosarul nr. 4020/211/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL C.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 493/A/2014
Ședința publică de la 04 Iulie 2014
Instanța constituită din:
Președinte C.-A. C.
Judecător O. R. G.
Grefier C.-S. Ș.
Pe rol fiind judecarea apelului formulat de apelanții M. R., M. R., M. A., împotriva Sentinței civile nr. 3873/10.04.2014, pronunțată în dosar nr._ al Judecătorie C.-N., privind și pe intimații S. R. PRIN MINISTERUL FINANȚELOR, M. C. N. PRIN PRIMAR, C. L. AL MUNICIPIULUI C. N., având ca obiect rectificare carte funciară.
Mersul dezbaterilor și cuvântul părților pentru concluzii a fost consemnat în încheierea ședinței publice din data de 25.06.2014, încheiere care împreună cu încheierea ședinței publice din data de 02.07.2014, fac parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Deliberând, constată că prin Sentința civilă nr. 3873 din 10.04.2014, pronunțată de Judecătoria C.-N. în prezentul dosar, s-a admis excepția lipsei capacității de folosință a pârâtului C. L. al Municipiului C.-N., invocată din oficiu de către instanță.
A fost respinsă cererea de chemare în judecată introdusă de către reclamanții M. R., M. R. M. și M. A. în contradictoriu cu pârâtul C. L. al Municipiului C.-N. ca fiind formulată împotriva unei persoane fără capacitate de folosință.
S-a respins acțiunea formulată de reclamanții M. R., M. R. M. și M. A. în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, M. C.-N. prin primar, ca neîntemeiată.
S-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Potrivit art. 248 alin. 1 C.p.c. instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.
Având în vedere dispozițiile art. 21 și art. 1 alin. 2 lit. d și i din Legea 215/2001 instanța de fond a reținut că pârâtul C. L. este un simplu organ deliberativ fără personalitate juridică, fără buget și patrimoniu popriu, motiv pentru care a admis excepția lipsei capacității de folosință a pârâtului C. L. al Municipiului C.-N. invocată din oficiu și a respins acțiunea formulată împotriva acestui pârât ca fiind formulată împotriva unei persoane fără capacitate de folosință.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1191/10.12.2012 de către BNP F. C. O., reclamanții M. R. și M. R. M. au vândut reclamantei M. A. terenul intravilan situat în C.-N., . jud. C., în suprafață de 100 mp înscris în CF nr._ C.-N. (provenită din CF nr. vechi_ topo 3564/1/1) cu nr. cadastral_ de sub A+1, +construcții, cu nr. cadastral_-C1. Prin același contract vânzătorii au cesionat contractul de închiriere nr._/20.11.2008 pentru terenurile aferente imobilului în suprafață de 136 mp. având destinația de curte, proprietatea Consiliului L. al Mun. C.-N., conform CF_ și nr. topo 3564/2 (f.11).
În anul 1965 terenul în suprafață de 396 mp a intrat în proprietatea Statului R., în administrarea operativă a Sfatului Popular al Orașului C.-N., dreptul de proprietate fiind stabilit conform Decretului nr. 111/1951 prin sentința civilă nr. 6910/1964 pronunțată în dos. 6724/1964 de Tribunalul Popular al orașului C. (f.14).
În anul 1984 a fost emis decretul Prezidențial nr. 213/19.10.1984 de expropriere pentru terenuri aflate în zona Piața C., în vederea derulării procedurii de sistematizare a localității C.-N.. În executarea dispozițiilor Decretului nr. 213/1984 s-a realizat o documentație de parcelare și un plan topografic pentru realizarea sistematizării, în baza căruia s-a propus și dezmembrarea terenului cu nr. topo 3564 în două loturi (f.15-24): lotul 1 în suprafață de 236 mp cu nr. topo 3564/1 a fost reînscris în CF_ C.-N. în favoarea proprietarului tabular S. R., iar lotul 2 în suprafață de 160 mp având nr. topo 3564/2 a fost transcris din CF_ C.-N. rămânând în proprietatea Statului R., în CF_, însă această operațiune de transcriere nu s-a materializat. Instanța reține că în CF_ la B+10 și B+12 sunt menționate două nr. topo distincte 3564/2 și 3546/2, acest fapt fiind datorat unei posibile erori materiale (aspect ce nu a fost confirmat însă de OCPI având în vedere că nu s-a găsit dosarul nr. 1723/1990 care a stat la baza înscrierii de sub B+12 f.114, 188). Prin urmare, în urma verificării CF_ (f.28), CF nou nr._ (f.74) cu privire la cele două nr. topo anterior menționate (3564/2 și 3546/2) instața reține că în cuprinsul acestora nu se regăsesc nr. topo menționate, astfel că, având în vedere și adresa nr._,_/453/11.07.2013 (f.62) emisă de Primăria C.-N., adresa nr._/168/303/25.03.2014 (f.157) emisă de C. L. C.-N., urmează să înlăture răspunsurile formulate de Consilul L. și M. C.-N. la întrebările nr. 5,6,7 privitoare la faptul că imobilul în suprafață de 160 mp s-ar afla înscris în CF_ (nr. nou_).
În anul 1996 terenul de sub A+2 înscris în CF_ în suprafață de 236 mp având nr. topo 3564/1 a fost dezmembrat în două loturi: lotul 1 în suprafață de 100 mp nr. topo 3564/1/1 a fost transcris în CF_ C.-N. în favoarea numitei Eisikovits I. și lotul 2 în suprafață de 136 mp nr. topo 3564/1/2 a fost reînscris în favoarea vechiului proprietar tabular, S. R., în CF_ C.-N., sub A+3 (f.23).
La data de 20.11.2008 (f.25) s-a încheiat între M. C.-N. și reclamanții M. R. M. și M. R. contractul de închiriere nr._ având ca obiect terenul în suprafață de 136 mp situat în . ce are destinația de curte conform CF_ nr. topo 3564/2 (f.25), termenul de închiriere fiind de la 17.11._09, termen prelungit până la data de 19.05.2014 prin actul adițional nr. 2 din 06.07.2011 (f.27). La art. 6 pct. 5 din contract s-a prevăzut că terenurile închiriate de la C. L. al mun. C.-N. nu pot fi subînchiriate.
Cererea de rectificare formulată de reclamanți, a fost respinsă ca neîntemeiată, din următoarele motive:
Actiunea in rectificarea cărții funciare este o acțiune în realizarea de drepturi, deoarece reclamantul urmărește să obțină o hotărâre judecătorească prin care să se dispună radierea sau îndreptarea unei înscrieri în cartea funciară. Aducerea la îndeplinire a unei asemenea hotărâri presupune fie restabilirea situației tabulare anterioare, prin radierea înscrierii inexacte sau nevalabile, fie înlocuirea înscrierii nevalabile sau inexacte cu o înscriere conformă a situației juridice a imobilului.
Acțiunea în rectificarea cărții funciare are caracter accesoriu și se grefează pe o acțiune principală care are ca obiect anularea sau constatarea nulității absolute a actului în temeiul căruia s-a făcut înscrierea ori constatarea nulității înscrierii sau a încheierii prin care s-a dispus înscrierea vătămătoare.
Potrivit art. 35 din Legea 33/1994 dacă în termen de un an bunurile expropriate nu au fost utilizate potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat sau după caz, lucrările nu au fost începute, foștii proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică. În acest scop, foștii proprietari vor fi notificați la adresa inițială comunicată expropriatorului în vedeera plății despăgubirii cuvenite pentru imobilul expropriat.
Potrivit Deciziei pronunțate de ICCJ în RIL 53/2007 dispozițiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică se interpretează în sensul că aceste dispoziții nu se aplică în cazul acțiunilor având ca obiect imobile expropriate în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, introduse după . Legii nr. 10/2001. Potrivit Deciziei pronunțate de CSJ în RIL 6/1999 dispozițiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile și în cazul cererilor având ca obiect retrocedarea de bunuri imobile expropriate anterior intrării în vigoare a acestei legi, dacă nu s-a realizat scopul exproprierii. Participarea procurorului în cauzele având ca obiect retrocedarea imobilelor expropriate nu este obligatorie.
Reclamanții nu au formulat și nu au făcut dovada că s-ar fi formulat vreun capat de cerere care să se preteze pe dispozițiile mai sus enunțate.
Potrivit art. 908 Cod civil, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă: 1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze anterioare sau concomitente încheierii ori, dupa caz, emiterii lui; 2. dreptul înscris a fost greșit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația juridică reală actuală a imobilului. A..4 din art.908 cod civil prvede că „acțiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acțiunea de fond, când este cazul”.
Astfel, prin rectificarea înscrierilor de carte funciară se înțelege, în lumina art. 907 Cod civil, neconcordanța existentă între înscriere și situația juridică reală. Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară. Situația juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaștere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva acestuia, prin care s-a admis acțiunea de fond. Acțiunea de fond poate fi, după caz, o acțiune în anulare, rezoluțiune, reducțiune sau orice altă acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.
Potrivit art. 913 erorile materiale săvârșite cu prilejul înscrierilor efectuate în cartea funciară, altele decât cele care constituie cazuri de rectificare, se pot îndrepta la cerere sau din oficiu. Dispozițiile art. 909-911 sunt aplicabile în mod corespunzător.
Potrivit art. 914 C.civ. proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia, în condițiile legii.
Instanța nu a fost învestită să analizeze motivele pentru care nu s-a operat transcrierea prevăzută în CF_ sub B+12.
Prin urmare, având în vedere cele mai sus expuse, instanța de fond a respins ca neîntemeiate petitele 1 și 2 ale acțiunii.
În ceea ce privește petitul 3 al acțiunii acesta a fost respins ca neîntemeiat pentru cele mai sus expuse, cu luarea în considerare și a următoarelor motive:
La art. 6 pct. 5 din contract de închiriere nr._/20.11.2008 (f.25) s-a prevăzut că terenurile închiriate de la C. L. al mun. C.-N. nu pot fi subînchiriate. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1191/10.12.2012 de către BNP F. C. O., vânzătorii M. R. și M. R. M. au cesionat către M. A. contractul de închiriere nr._/20.11.2008 pentru terenurile aferente imobilului în suprafață de 136 mp. având destinația de curte, proprietatea Consiliului L. al Mun. C.-N., conform CF_ și nr. topo 3564/2 (f.11, 25). Interzicerea sublocațiunii reprezintă o excepție de la dreptul locatarului de a subînchiria, ea nu se prezumă ci trebuie stipulată expres (art. 1418 C.civ.), condiție îndeplinită conform art. 6 pct. 5 din contract de închiriere nr._/20.11.2008. Instanța reține că cesiunea contractului de locațiune de către locatar poate interveni în condițiile în care poate interveni sublocațiunea. Interdicția de a subînchiria atrage după sine și interdicția de a ceda contractul, căci cesiunea produce efecte mai grave decât sublocațiunea.
Având în vedere considerentele expuse, instanța de fond a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanți.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, art. 274 alin. (1) C.proc.civ., prevede că partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată către cealaltă parte. În prezenta cauză, pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată, astfel că instanța de fond a luat act de aceasta.
Împotriva sentinței examinate, reclamanții au promovat recurs, recalificat în apel, solicitând în temeiul art. 3041, 304 pct. 9 și art. 312 alin. 1 C.pr.civ. admiterea căii de atac, modificarea în totalitate a sentinței atacate și pe cale de consecință, admiterea în întregime a acțiunii introductive de instanță astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, au învederat următoarele:
I. Primul motiv de recurs se raporteaza la admiterea in mod gresit a exceptiei lipsei calitatii procesuale de folosinta a paratului de randul 3, C. local al municipiului C.-N..
Prin petitul 3 al actiunii introductive au solicitat instantei de fond sa dispuna obligarea paratilor de randul 2 si 3, in solidar, la completarea contractului de inchiriere, raportat la obiectul acestuia, cu terenul in suprafata de 160 mp, avand numar topo 3564/1, dupa reinscrierea imobilului in CF 15.802 C.-N..
Intre reclamantii-recurenti de randul 1, M. R. si sotia M. R. M., si paratul de randul 2, M. C.-N., s-a încheiat un contract de închiriere pentru terenul situat administrativ în C.-N., ., jud. C., aflat în proprietatea Statului Rom§n si în administrarea operative a Consiliului L. a I Municipiului C.-N.. Desi în fapt, în baza acestui contract de închiriere, recurenții au intrat în posesia întregului teren, topograficul initial 3564, din CF 15.802 C.-N., contractul are mentionat ca obiect doar o parte din teren, respectiv suprafata de 136 mp (topo 3564/1/2), nefiind inclusa si cealalta suprafata de 160 mp (topo 3564/2).
Raportat la cele de mai sus, avand in vedere incheierea de catre reclamanții recurenți a contractuiui de inchiriere cu privire la un teren care se afla în administrarea operativa a Consiliului L. al Municipiului C.-N., apreciază ca aceasta entitate administrativa, are o capacitate speciala de folosinta, raportat la acest tip de contracte, si este necesara improcesuarea sa, ca parat, pentru a se putea admite petitul 3 al actiunii si in contradictoriu cu C. local al municipiului C.-N..
II. Cel de-al doilea motiv de recurs priveste solutionarea petitelor 1 si 2 in temeiul prevederilor art. 35 din Legea nr. 33/1994, temei de drept care nu a fost invocat nici prin actiune, nici pe cale reconventionala sau in intampinare si nu a fost pus in discutia parti lor din oficiu de catre instanta de fond.
Actiunea introductiva de instanta vizeaza rectificarea unei inscrieri de carte funciara care nu mai corespunde situatiei juridice reale, actuale a imobilului.
Nici recurentii și nici paratii nu au invocat ca temei de drept prevederile Legii nr. 33/1994 si ca atare nu au investit instanta cu solutionarea cauzei raportat la acest temei de drept.
Nici instanta din oficiu nu a invocat in cursul cercetarii judecatoresti sau cu ocazia dezbaterilor pe fond a cauzei, temeiul de drept mai sus mentionat - art. 35 din Legea nr. 33/1994.
Cu toate acestea, cauza a fost solutionata in temeiul prevederilor art. 35 din Legea nr. 33/1994, raportat la primete doua petite ale actiunii introductive.
Apreciaza ca solutia pronuntata in aceste conditii incalca principiul contradictorialitatii si al disponibilitatii, care guverneaza raporturile de drept civil.
Ca atare, solicita instantei de recurs sa admită recursul si sa modifice in parte sentinta recurata, in sensul admiterii in intregime a actiunii introductive, raportat la petitele privind rectificarea înscrierii din CF_ C.-N., in foaia A de proprietate, prin radierea inscrierii de sub B + 12 si restabilirea situatiei anterioare de catre funciara, in sensul reinscrierii terenului in suprafata de 160 mp, avand topo 2564/2, CF 15.802 C.-N., in foaia A de proprietate, sub A + 4, si reinscrierii dreptului de proprietate al paratului de randul 1, S. R. in administrarea operativa a Consiliului L. al Municipiului C.-N..
III. Cel de-al treilea motiv de recurs se raporteaza la pronunțarea unei hotarâri judecatoresti in baza unor prevederi legale inaplicabile in speta (Legea nr. 33/1994 si Legea nr. 10/2001) si a unor reglementari juridice lipsite de interes, raportat la situatia reclamanților recurenți.
a). Apreciază ca in speta nu pot fi invocate prevederile art. 35 din Legea nr. 33/1994, raportat la cel puțin urmatoarele aspecte:
-TextuI legal a fost adoptat abia in anul 1994, iar decretul de expropriere dateaza din anul 1984;
-TextuI legal nu poate avea efect retroactiv si nu poate fi aplicat unei situatii care a existat anterior intrarii sale in vigoare;
-Reclamanții recurenti nu sunt persoanele de la care s-a luat terenul initial, nu detin calitatea de ,,fosti proprietari".
Ca atare, textut legal al art. 35 din Legea nr. 33/1994 (text care nu a fost invocat de parti, ci doar de catre instanța si numai in cuprinsul considerentelor sentintei recurate), nu le este aplicabil, iar sentința recurata nu este legala.
b). Anterior emiterii Decretului de expropriere din 1984, terenul cu topo 3564 se afla integral în posesia/proprietatea Statului R..
Prin decretul de expropriere, terenul nu a fost scos din proprietatea Statului, ci doar s-a indicat un scop avut in vedere de puterea de stat - largirea Pietei C., scop care nu a fost atins sau pus in practica in mod real.
In acest sens, trebuie observat ca desi Decretul de expropriere dateaza din anul 1984, abia in anul 1990 a fost depusa la OCPI C. documentatia de dezmembrare si au fost efectuate, partial si gresit, demersurile pentru operarea in evidentele de CF a exproprierii propuse.
In fapt, nu este si nu poate fi vorba de o veritabila expropriere pentru utilitate publica, deoarece:
-Terenul era deja proprietatea Statului R. (inca din anul 1965);
-S. nu avea posibilitatea sa isi exproprieze propriul teren, ci putea printr-un act de putere, sa ii dea destinatia dorita;
-Scopul exproprierii nu a fost realizat niciodata, toate demersurile fiind blocate inca de la faza scriptica.
c). Reclamanții recurenti nu sunt vechii proprietari tabulari, de la care sa fi fost expropriat terenul, si nu puteau formula vreo pretentie in temeiul Legii 10/2001, astfel cum s-a retinut in sentinta recurata.
Ca atare, raportat la toate cele mai sus motivate pe larg, trebuie retinut ca nu exista nici un motiv de fapt sau de drept care sa indreptateasca instanta de fond sa respinga actiunea, cu invocarea prevederilor Legii 33/1994 sau ale Legii 10/2001, deci sentinta instantei de fond a fost pronuntata cu aplicarea gresita a legii fiind necesara admiterea recursului si modificarea hotararii recurate.
IV. Cel de-al patrulea motiv de recurs se raporteaza la faptul ca instanta de fond a retinut in mod neintemeiat incidenta deciziilor pronuntate de 1CCJ - RIL (Decizia nr. 53/2007 si Decizia nr. 6/1999).
Subliniază ca cele doua decizii vizeaza cu totul alte situatii decat cele incidente in cauza si nu pot fi extrapolate la situatia juridica dedusa judecatii.
Mentionează doar titlul explicat al deciziilor avute în vedere si invocate de instanta de fond, care este graitor în sine:
-Decizia nr. 53/2007 pentru examinarea recursului in interesul legii, cu privire la aplicabilitatea dispozitiilor art. 35 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică, in cazul actiunilor avand ca obiect imobile expropriate in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, introduse dupa . Legii nr. 10/2001 si
-Decizia nr. 6/1999 pentru examinarea recursului in interesul legii, cu privire la aplicabilitatea dispozitiilor art. 35 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in cazul cererilor avand ca obiect retrocedarea de bunuri imobile expropriate anterior intrarii in vigoare a acestei legi si la participarea procurorului la judecarea cererilor de retrocedare a imobilelor expropriate.
Asa cum se poate observa cu usurinta, actiunea introductiva de instanta nu face referire si nu vizeaza retrocedarea / stabilirea / constituirea / reconstituirea dreptului de proprietate asupra unui teren, ci vizeaza doar rectificarea mentiunilor de carte funciară, mentiuni care în acest moment nu reflecta situatia juridica reala a terenului.
Ca atare, si raportat la aceste considerente retinute de instanta de fond (cu referire la incidenta deciziilor nr. 53/2007 si nr. 6/1999 - RIL), sentinta recurata este lipsita de temeinicie, fiind necesară admiterea recursului, cu finalitatea admiterii actiunii introductive.
V. Cel de-al cincilea motiv de recurs se raporteaza la faptul ca instanta de fond a retinut in mod nelegal ca nu sunt incidente prevederile art. 907 NCC, pentru a se dispune rectificarea inscrierilor de carte funciara.
In fapt, petitul de rectificare de carte funciara (petitul 1 al actiunii introductive de instantă) este pe deplin justificat si perfect admisibil, raportat la urmatoarele elemente ale starii de fapt si de drept:
-terenul identificat cu topo 3564/2 se afla faptic in posesia reclamanților-recurenti, aspect necontestat de parati;
-terenul nu a fost niciodata preluat efectiv pentru sistematizarea teritoriului, Decretui de expropriere devenind caduc;
-exista o neconcordanta vadita intre situatia juridica a terenului si situatia ce poate fi gasita in evidentele de carte funciara;
-in fapt, incepand din anul 1990, ca urmare a neinscrierii sale in CF dupa dezmembrare, terenul identificat prin topograficul 3564/2 a devenit unul extratabular (a se vedea inscrierea de sub B 12);
-dreptul de proprietate a apartinut in mod continuu si neintrerupt Statului R., inca de la momentui inscrierii acestui drept in CF_ C.-N., in anul 1965 (mentiunea de sub B 8 si B 9), prin Decretul de expropriere nefiind modificat dreptul de proprietate al paratului Statului R..
Ca atare, este pe deplin justificata actiunea formulata si solicitarea de a se dispune radierea mentiunilor de sub B 12, cu consecinta reinscrierii dreptului de proprietate in favoarea Statului R., in administrarea operativa a Consiliului L. al Municipiului C.-N., raportat la imobilul teren în suprafață de 160 mp, topo 3564/2.
Aceasta cerere este una intemeiata, justificată de situatia de carte funciara si nu prejudiciaza in vreun fel interesele niciunuia dintre paratii-intimati, actiunea avand doar scopul de a reglementa situatia juridica a terenului, raportat la pasivitatea manifestata de parati in prezervarea dreptului de proprietate cu privire la terenul in suprafata de 160 mp, topo 3564/2.
Subliniază ca interesul reclamanților recurenti tine de reglementarea situatiei acestui teren, care oricum se afla in posesia lor de fapt, cu titlu gratuit.
Desi au solicitat expres completarea contractului de inchiriere si cu privire la acest teren, proprietate extratabulara a Statului R., aflat în administrarea operativa a Consiliului L. ai Municipiului C., paratii au refuzat sa dea curs acestei solicitari, justificand prin aceea ca nu exista acest teren evidentiat in CF.
De asemenea, au fost respinse si solicitarile reclamanților recurenti adresate autoritatilor legate (Primaria C.-N.), de a se efectua demersurile necesare pentru inscreierea corecta a dreptului de proprietate si evidentierea in CF a terenului.
Mentionează ca si solicitarile de informatii ale instantei de fond au ramas fara raspuns, in conditiile in care OCPI C., desi a mentionat existenta unei erori, nu s-a sesizat din oficiu si nu a efectuat nici un demers pentru a indrepta erorile existente:
-topograficul 3564/2. gresit indicat in CF_ C.-N., la inscrierea de sub B 12, ca fiind topo 3546/2;
-desi se sustine ca terenul ,,a plecat" din CF_ C.-N., in CF_ C.-N. (mentiunea de sub B12), in fapt terenul cu topo 3564/2 nu a fost inscris in aceasta noua carte funciara si nici nu are cum sa fie inscris in acest CF, deoarece terenul nu are destinatia de . spatii verzi, ci constituie, alaturi de topograficul 3564/1/2, curtea imobilului din C.-N., ., jud. C., fiind un corp de proprietate unic si unitar.
Apreciază ca sunt intrunite cerintele prevazute de art. 907 NCC, iar prevederile art. 913 NCC, invocate de instanta de fond, nu pot fi retinute ca incidente, motiv de nelegalitate a sentintei recurate.
VI. Cel de-al saselea motiv de recurs priveste soluționarea de catre instanta de fond a petitului 3 cu încălcarea limitelor judecatii, fixate de părti prin pozițiile procesuale depuse, pornindu-se de la o prezumție de nevalabilitate a cesiunii contractului de închiriere, aspect care nu a fost pus în discutia părților si nu a fost invocat de acestea sau de catre instanta din oficiu.
În fapt, reclamanții recurenți M. au cumpărat în anul 2007 imobilul situat în C.-N., ., jud, C. (casa1 si teren în suprafața de 100 mp-topo 3564/1/1).
Ulterior, au încheiat contractul de închiriere nr._ din 20.11.2008, pentru terenul în suprafata de 136 mp, topografic 3564/2.
La data de 10.12.2012, reclamanții recurenți M. au vandut, prin contract de vanzare-cumparare autentificat de notar public F. Crisitan O. sub nr. 1191/2012, întregul drept de proprietate asupra imobilului situat în C.-N., ., jud. C. (casa si teren în suprafata de 100 mp-topo 3564/1/1).
Concomitent, prin acelasi act, au cesionat în favoarea recurentei M. A. și contractul de închiriere nr._ din 20.11.2008, pentru terenul în suprafata de 136 mp, identificat prin topograficul 3564/2.
Subliniază că pârâții intimați nu au invocat nici o apărare vizând valabilitatea contractului de vânzare-cumparare autentificat de notar public F. Crisitan O. sub nr. 1191/2012, raportat la cesionarea contractului de închiriere recurentei M. A..
Mai mult, paratii de randul 2 si 3, M. C.-N. si C. L. al Municipiului C.-N. au mentionat expres în întâmpinare ca sunt de acord cu admiterea actiunii introductive si deci au achiesat tacit inclusiv la cesionarea în favoarea recurentei M. A. a contractului de închiriere nr._ din 20.11.2008.
F. de cele de mai sus, fara a exista vreo investire a instanței în acest sens (pe cale de actiune sau apărare), prin sentinta recurata s-a retinut ca era interzisa sublocatiunea; acest considerent a fost refinut cu exces de putere, instanta depăsind în mod vadit limitele în care a fost investita.
Instanta de fond, făra a invoca din oficiu neregularitatea contractului de vanzare-cumparare si fara a avea dreptul sa retina o astfel de neregularitate, în lipsa unei solicitări expres formulate de parti în acest sens, a procedat la judecarea si analizarea valabilitatii cesiunii contractului de închiriere si a calificat această cesiune ca fiind o veritabila sublocatiune.
Acest considerent apare ca fiind singura motivare a respingerii petitului 3 al cererii de chemare în judecata. Înlăturand aceasta motivare a instantei, care nu este justificata si excede cadrului procesual, sentința rămane nemotivata sub aspectul solutionarii petitului 3 al acțiunii.
Apreciază ca în conditiile si raportat la starea de fapt si de drept expusa prin actiune si notele de sedinta este întemeiata actiunea introductiva, fiind necesara admiterea recursului si obligarea la completarea contractului de închiriere pentru terenul in suprafata de 160 mp, avand numar topo 3564/1, reinscris în CF 15.802 C.-N..
Pentru toate cele mai sus expuse, solicita admiterea recursului si modificarea in totalitate a sentintei recurate, în sensul admiterii actiunii introductive de instanta, rectificarea de carte funciara, prin restabilirea situatiei anterioare, obligarea paratilor la completarea obiectului contractului de inchiriere si acordarea in intregime a cheltuielilor de judecata in fond si in recurs.
In drept: art. 907 NCC, art. 304 indice 1 C. pr. civila, art. 304 punctul 9 C. pr. civila, art. 312 C. pr. civila, art. 274 C. pr. civila.
Prin întâmpinarea formulată (f. 48), intimatul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, față de criticile formulate de recurenți învederează următoarele:
Terenul obiect al prezentului litigiu a fost expropriat în temeiul Sentintei civile nr. 6910/1964, pronuntata de Tribunalul Popular al orasului C. trecand în proprietatea Statului R. și administrarea operativa a fostului Sfat Popular al orasului C..
Înca din 1990, odata cu . Legilor fondului funciar, terenurile situate în intravilanul localitatilor, asadar si terenul în litigiu, a trecut în temeiul legii în proprietatea unitatilor administrativ-teritoriaie, în speta în proprietatea municipiului C.-N..
Pe de alta parte, administrarea terenurilor aflate în domeniul public sau privat a municipiului revine Consiliului L. al municipiului C.-N., asa cum reiese din prevederile Legii nr. 215/2001, avand recunoscuta o capacitate procesuala speciala de drept public, prin urmare în mod nejustificat, a fost admisa excepția lipsei capacitate de folosinta a Consiliului L. al municipiului C.-N. si respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Statului R. prin Ministerul Finanțelor Publice.
Este deci C. L. al Municipiului C.-N., singurul care poate decide prin hotarare cu privire la închirierea bunurilor din domeniul public sau privat al municipiului, potrivit prevederilor art. 123 alin. (1) din Legea nr. 215/2001 " Consiliile locale și consiliile judetene hotarasc ca bunurile ce apartin domeniului public sau privat, de interes local sau judetean, dupa caz, sa fie date in administrarea regiilor autonome si institutiilor publice, sa fie concesionate ori sa fie închiriate."
Un aspect important, neglijat de instanta de fond este ca imobilul casa de locuit cu terenul aferent a fost achizitionat de catre reclamanti în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, regimul terenului aferent constructiei fiind reglementat expres.
Astfel, potrivit prevederilor art. 26 aliniatul final din Legea nr. 112/1995, "Suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 in posesia acestora și care depașesc suprafata aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului", si ale art. 37 din HG nr. 20/1998, unde se prevede expres ca " în situatiile de vanzare catre chiriasj a apartamentelor si, cand este cazul, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandește si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26 alineatul ultim din lege."
Acesta este motivul pentru care prin contractul de vanzare-cumparare reclamantii au dobandit dreptul de proprietate doar asupra terenului aferent constructiei. Pe de alta parte, obiectul contractului de închiriere nr._ /20.11.2008 este precis determinat, neputand fi retinute sustinerile recurentului potrivit carora în fapt au intrat în posesia întregului teren, nu numai asupra terenului de 136 mp. Clauzele contractului sunt clare, mai mult la art. 6 din contract se interzice extinderea de catre chirias, a exercitarii folosintei peste limita suprafetei închiriate. O modificare a obiectului contractului poate avea loc doar prin acordul partilor, la fel cum si încheierea contractului s-a perfectat tot cu acordul partilor.
Mai mult, prin Adresa nr._/453/05.02.2013, Directia Patrimoniul Municipiului și Evidenta proprietatii se arata în mod expres ca terenul obiect al litigiului se afla în patrimoniul municipiului si ca urmeaza sa fie demarate proceduri de dezmembrare a parcelei initiale, pentru care se solicită completarea contractului de închiriere.
Solicită instanței a avea în vedere cele de mai sus la solutionarea recursului reclamantilor.
Prin întâmpinarea formulată (f. 51) intimații C. local C.-N. și M. C.-N. au solicitat respingerea recursului, cu consecința menținerii sentinței atacate ca fiind temeinică și legală.
În susținerea poziției procesuale, intimații au arătat următoarele:
Apreciază ca Sentinta civila nr.3873/2014 a fost pronuntata de catre instanta in mod just, cu respectarea dispozitiilor legate.
Instanta retine ca actiunea in rectificarea cartii funciare este o actiune in realizarea de drepturi, deoarece reclamantii urmaresc sa obtina o hotarare judecatoreasca prin care sa se dispuna radierea sau indreptarea unei inscrieri in cartea funciara. Aducerea la indeplinire a unei asemenea hotarari presupune fie restabilirea situatiei tabulare anterioare, prin radierea inscrierii inexacte sau nevalabile, fie inlocuirea inscrierii nevalabile sau inexacte cu o inscriere conforma a situatiei juridice a imobilului.Actiunea in rectificarea cartii funciare are caracter accesoriu si se grefeaza pe o actiune principala care are ca obiect anularea sau constatarea nulitatii absolute a actului in temeiul caruia s-a facut inscrierea ori constatarea nulitatii inscrierii sau a incheierii prin care s-a dispus inscrierea vatamatoare.
Dispozitiile art.35 din Legea nr.33/1994, statueaza ca daca in termen de un an bunurile expropriate nu au fost utilizate potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat sau dupa caz, lucrarile nu au fost incepute, fostii proprietari pot sa ceara retrocedarea lor, daca nu s-a facut o noua declarare de utilitate publica. In acest scop fostii proprietari vor fi notificati la adresa initiala comunicata expropriatorului in vederea platii despagubirii cuvenite pentru imobilul expropriat.
Potrivit Deciziei pronuntate de ICCJ in RIL 53/2007 dispozitiile art.35 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica se interpreteaza in sensul ca aceste dispozitii nu se aplica in cazul actiunilor avand ca obiect imobile expropriate in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, introduse dupa . Legii nr. 10/2001. Potrivit Deciziei pronuntate de CSJ in RIL 6/1999 dispozitiile art.35 din Legea nr.33/1994 sunt aplicabile si in cazul cererilor avand ca obiect retrocedarea de bunuri imobile expropriate anterior intrarii in vigoare a acestei legi, daca nu s-a realizat scopul exproprierii. In speta dedusa judecatii reclamantii nu au formulat si nu au facut dovada ca s-ar fi formulat vreun capat de cerere carea se preteze pe dispozitiile mai sus aratate.
Conform prevederilor art.908, C.civil, "Orice persoană interesată poate cere rectiflcarea unei intabulări sau inscrieri provizorii, daca: 1 .inscrierea sau incheierea nu este valabilă ori actul in temeiul caruia a fost efectuată inscrierea a fost desființat, in conditiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente incheierii ori, dupa caz, emiterii lui;2. dreptul inscris a fost gresit calificat;3. nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea;4. inscrierea in cartea funciara nu mai este, din orice alte motive, in concordanfa cu situapa juridica reala a imobilului." Mai mult, alin.4 din textul legal mai sus mentionat statueaza ca "Actiunea in rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă actiunea de fond, când este cazul. "
Asadar, prin rectificarea inscrierilor de carte funciara se intelege neconcordanta existenta intre inscriere si situatia iuridica reala. Prin rectificare se intelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricarei inscrieri inexacte efectuate in cartea funciara. Situatia juridica reala trebuie sa rezulte dintr-o recunoastere facuta de titularul inscrierii a carei rectificare se solicita, prin declaratie data in forma autentica notariala, ori dintr-o hotarare judecatoreasca definitiva pronuntata impotriva acestuia, prin care s-a admis actiunea de fond. Actiunea de fond poate fi, dupa caz, o actiune in anulare, rezolutiune, reductiune sau alta actiune intemeiata pe o cauza de ineficacitate a actului juridic.Legiuitorul statueaza ca erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor efectuate in cartea funciara, altele decat cele care constituie cazuri de rectificare, se pot indrepta la cerere sau din oficiu. Dispozitiile art.909-911 sunt aplicabile in mod corespunzator. De asemenea, dispozitiile art.914, C.civil, arata ca proprietarul imobilului inscris in cartea funciara va putea cere oricand modificarea mentiunilor din cartea funciara privitoare la descrierea, destinatia sau suprafata acestuia, in conditiile legii. In speta dedusa judecatii instanta nu a fost investita sa analizeze motivele pentru care nu s-a operat transcrierea prevazuta in C.F.nr._ de sub B+12.
Totodata, la pronuntarea hotararii recurate instanta a mai retinut ca la art.6. pct.5 din contractul de inchiriere nr._ din 20 noiembrie 2008 s-a prevazut ca terenurile inchiriate de la C. local al municipiului C.-N. nu pot fi subinchiriate. Or, in cazul de fata prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1191 din 10 decembrie 2012 de catre BNP F. C. Otavian, vanzatorii M. R. si M. Rosica M. (reclamantii din prezenta cauza) au cesionat catre M. A. contractul de inchiriere nr._ din 20 noiembrie 2008 pentru terenurile aferente imobilului in suprafata de 136 mp avand destinatia curte. proprietatea Consiliului local al municipiului C.-N.. conform C.F.nr._, nr.top.3564/2. Interzicerea sublocatiunii reprezinta o exceptie de la dreptul locatarului de a subinchiria, ea nu se prezuma ci trebuie stipulata expres (art.1418, C.civil), conditie indeplinita in prczentul litigiu, dovada fiind dispozitiile art.6, pct.5 din contractul de inchiriere nr._ din 20 noiembrie 2008. De asemenea, instanta mai retine ca cesiunea contractului de locatiune de catre locatar poate interveni in conditiile in care poate interveni sublocatiunea. Interdictia de a subinchiria atrage dupa sine si interdictia de a ceda contractul caci cesiunea produce efecte mai grave decat sublocatiunea.
Invederează instanței de recurs ca in mod corect instanta de fond a retinut ca din contractul de inchiriere cu numarul mai sus aratat rezulta, in mod clar ca "terenurile inchiriate de la C. local al municipiului C.-N. nu pot fi subinchiriate." Mai mult, consideră ca in speta dedusa judecatii se incearca, in fapt, transferarea terenului din domeniul public al Municipiului C.-N. in domeniul privat al municipiului, respectiv alipirea acestuia la proprietatea dobandita de reclamanti prin contractul de vanzare-cumparare.
Analizând apelul formulat, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul în baza art. 296 C.pr.civ. îl va admite în parte, pentru următoarele considerente:
Primul motiv de apel, vizând greșita admitere a excepției lipsei capacității de folosință a Consiliului L. nu poate fi primit, având în vedere că prima instanță a admis în mod corect această excepție, față de prevederile art. 21 și art. 1 alin. 2 lit. d și i din Legea nr. 215/2001.
În ceea ce privește motivele de apel privind neaplicarea Legii nr. 33/1994, a Legii nr. 10/2001 și a Deciziilor RIL nr. 53/2007 și nr. 6/1999 în prezenta cauză, tribunalul constată că aceste motive de apel sunt întemeiate. Astfel, în speță nu suntem în situația prevăzută de art. 35 din Legea nr. 33/1994, întrucât terenul cu privire la care s-a formulat cererea de rectificare de C.F. a fost proprietatea Statului R. și înainte de expropriere și nici Legea nr. 10/2001 nu este aplicabilă, întrucât reclamanții nu au calitatea de foști proprietari.
Așa cum a rezultat din actele depuse la dosarul de fond și din înscrierile din Cartea Funciară nr._ C. (f. 21), terenul în suprafață de 396 mp. cu nr. top 3564 a intrat în proprietatea Statului R., în administrarea operativă a Sfatului Popular al orașului C., de la numitul Schildkraut E., în anul 1965, în baza Decretului nr. 111/1951 și a Sentinței Civile nr. 6910/1964 (f. 14).
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică a avut loc ulterior, în anul 1984, în baza Decretului nr. 213/1984.
Tot atunci s-a realizat o documentație de parcelare, în baza căreia s-a propus dezmembrarea terenului cu nr. top 3564 în două parcele: nr. top 3564/1, în suprafață de 236 mp. și nr. top 3564/2, în suprafață de 160 mp.
Deși în CF nr._, la B + 12, s-a notat că terenul cu nr. top 3564/2 se transcrie în C.F. nr._ nou înființată, în favoarea Statului R., în realitate acest topografic nu a fost transcris în C.F. nr._, fapt ce rezultă cu evidență din cuprinsul acestei din urmă cărți funciare, depusă în copie la filele 28-33.
Această împrejurare a fost recunoscută de Primăria Municipiului C.-N., în adresele depuse la filele 13 și 62, precum și de către pârâți, în întâmpinarea depusă la fond.
Având în vedere că înscrierea de sub B +12 este eronată, tribunalul constată că în temeiul art. 34 din Decretul-Lege nr. 115/1938, în vigoare la momentul efectuării acestei înscrieri și, deci, aplicabil în speță, potrivit art. 80 din Legea nr. 71/2011, se impune rectificarea înscrierii de sub B+12 și restabilirea situației anterioare de carte funciară, în sensul reînscrierii terenului în suprafață de 160 m.p. având nr. top. 3564/2 în CF nr._ C.-N., în proprietatea Statului R., și în administrarea operativă directă a Consiliului L. al Municipiului C.-N..
În ceea ce privește petitul 3 din acțiunea reclamanților, de obligare a pârâților la completarea contractului de închiriere cu terenul în suprafață de 160 m.p., tribunalul apreciază că acest petit a fost în mod corect respins la fond, dar nu pentru motivele reținute de prima instanță, ci pentru că nu există temei legal în baza căruia deținătorul imobilului să poată fi obligat la încheierea unui contract de închiriere. În lumina disp. art. 555 Cod Civil, proprietarul este liber să dispună de bunul său în orice mod. De altfel, în speță se constată că pârâții nu s-au opus închirierii, în răspunsul adresat de Primărie (f. 13) arătându-se că porțiunea de 160 mp nu a fost afectată de planurile de sistematizare, dar topograficul 3564/2 nu a fost transcris și nu figurează în cărțile funciare, astfel încât se impune a fi reînscris în vechea carte funciară.
Față de toate aceste considerente și în baza art. 296 Cod procedură civilă, tribunalul va admite în parte apelul, va schimba în parte sentința atacată, în sensul admiterii în parte a acțiunii reclamanților și anume în ceea ce privește rectificarea de C.F. și restabilirea situației anterioare de carte funciară. Vor fi menținute restul dispozițiilor sentinței.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată de la fond, tribunalul constată că în întâmpinarea depusă la fond (f. 44), pârâții au arătat că nu se opun admiterii acțiunii, iar la ultimul termen de judecată de la fond (f. 196), reprezentanta reclamanților a arătat că nu solicită cheltuieli de judecată, astfel încât cheltuielile de judecată de la fond nu vor fi acordate.
În baza art. 274 și 276 Cod procedură civilă, față de admiterea în parte a apelului, tribunalul va obliga intimatul M. C.-N. să plătească apelanților cheltuieli de judecată parțiale în apel, în sumă de 2337 lei, constând din 2/3 din onorariul avocațial de 3500 lei, justificat prin chitanța de la filele 27-29, raportat la motivele de apel admise, precum și taxa de timbru 4 lei, aferentă motivului de apel privind rectificarea de C.F.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite în parte apelul declarat de apelanții reclamanți M. R., M. R. M. și M. A., împotriva Sentinței civile nr. 3873/2014, pronunțată de Judecătoria C.-N. la data de 10.04.2014, în dosarul nr._, pe care o schimbă în parte, în sensul că:
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. R., M. R. M. și M. A., în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor și M. C.-N. prin primar și în consecință:
Dispune rectificarea înscrierii din CF nr._ C.-N., prin radierea înscrierii de sub B+12.
Dispune restabilirea situației anterioare de carte funciară, în sensul reînscrierii terenului în suprafață de 160 m.p. având nr. top. 3564/2 în CF nr._ C.-N., în proprietatea Statului R., și în administrarea operativă directă a Consiliului L. al Municipiului C.-N..
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Obligă pârâtul M. C.-N. să plătească apelanților cheltuieli de judecată parțiale în apel, în sumă de 2337 lei.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Iulie 2014.
Președinte, C.-A. C. | Judecător, O. R. G. | |
Grefier, C.-S. Ș. |
C.Ș. 07 Iulie 2014
G.P. 9 iulie 2014
O.R.G./A.V./04.11.2014/8 ex.
Jud. fond: B.-T. G.
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 801/2014. Tribunalul CLUJ | Contestaţie la executare. Decizia nr. 694/2014. Tribunalul CLUJ → |
|---|
