Fond funciar. Decizia nr. 398/2014. Tribunalul CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 398/2014 pronunțată de Tribunalul CONSTANŢA la data de 07-04-2014 în dosarul nr. 22014/212/2011
Dosar nr._
TRIBUNALUL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 398
Ședința publică din 07 aprilie 2014
PREȘEDINTE - B. M.
JUDECĂTOR - C. M. P.
JUDECĂTOR - V. C. C.
GREFIER - L. D.
S-a luat în examinare recursul civil declarat de pârâtul P. M. C., împotriva sentinței civile nr.9519/26.06.2013, pronunțate de Judecătoria C. în dosarul nr._, având ca obiect fond funciar, în contradictoriu cu intimații reclamanți J. Ș. și J. D., ambii cu domiciliul procesual ales în C., . nr.41, . pârâți C. JUDEȚEANĂ DE APLICARE A LEGII FONDULUI FUNCIAR C. și P. JUDEȚULUI C..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 21 martie 2014 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta decizie, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 28 martie 2014, 03.04.2014, 07.04.2014, când a pronunțat următoarea hotărâre.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Examinând actele si lucrările din dosar, instanța constată că prin sentința civilă nr. 9519/26.06.2013, pronunțate de Judecătoria C. în dosarul nr._ s-a admis acțiunea formulată de reclamanții J. Ș. și J. D., în contradictoriu cu pârâții C. JUDEȚEANĂ DE FOND FUNCIAR, P. JUDEȚULUI C. și P. M. C., astfel cum a fost precizată.
Pârâtul P. municipiului C. a fost obligat să înainteze Prefectului jud. C. propunerea de atribuire în proprietatea reclamanților, J. Ș. și J. D., a diferenței de teren în suprafață de 278,02 mp situat în C., .. 16, jud. C., astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză efectuat de expertul tehnic topograf C. S..
P. jud. C. a fost obligat să emită ordinul de atribuire în proprietatea reclamanților, J. Ș. și J. D., a diferenței de teren în suprafață de 278,02 mp situat în C., .. 16, jud. C., astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză efectuat de expertul tehnic topograf C. S..
Pentru a pronunța această sentință civilă, instanța de fond, în baza materialului probator administrat în cauză, a reținut următoarele:
Din raportul de expertiză efectuat în cauză, rezultă că terenul situat în C., .. 16, are o suprafață totală de 301 mp, din care 22,98 mp sunt deținuți în proprietate de către reclamanți, în temeiul Ordinului Prefectului jud. C. nr. 541/2009, 194 mp sunt proprietatea M. C., reclamanții deținând un drept de folosință, conform contractului de închiriere nr. 8528/11.12.2007, iar 84,02 mp sunt ocupați de către reclamanți fără un titlu legal, pe această suprafață de teren aflându-se locuința cumpărată de către reclamanți, precum și două anexe, C3 și C4, construite de către reclamanți.
Expertul mai arată că întreaga suprafață de teren de 301 mp este necesară bunei utilizări a construcțiilor existente pe acesta, care sunt proprietatea exclusivă a reclamanților, având în vedere următoarele aspecte: amplasarea construcțiilor pe teren, conformarea construcțiilor, traseele racordurilor la utilități, accesul la calea publică a proprietarilor construcțiilor.
Conform Anexei nr. 12 la HCLM 197, aflată la fila 69 din dosar, terenul în suprafață de 349 mp situat în C., .. 16, aparține domeniului privat al municipiului C..
Instanța mai reține că, potrivit art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, chiriașii, titulari de contract ai apartamentelor care nu s-au restituit în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, aveau dreptul de a opta pentru cumpărarea acestor apartamente.
Din chiar conținutul acestui text legal rezultă cu certitudine că terenurile aferente construcțiilor cu destinație de locuință nu au constituit obiect de reglementare al acestei legi, indiferent dacă prin „teren aferent” înțelegem doar terenul de sub construcție sau și terenul ce depășește suprafața construită.
Clarificarea situației juridice a terenurilor respective necesită examinarea disp. art.21 și art.26 din Legea nr.112/1995, aceste reglementări făcând distincție între terenurile aferente locuințelor care au fost restituite în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora și terenurile aferente apartamentelor care au fost înstrăinate chiriașilor.
Astfel, art.21 din legea menționată prevede că „O dată cu restituirea în natură și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, așa cum au fost acestea determinate la data trecerii în proprietatea statului (…).”, iar potrivit art. 26 alin.3, „suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”.
Ambiguitatea acestor texte a făcut ca, în privința reglementării situației juridice a terenurilor aferente apartamentelor vândute foștilor chiriași, prin formularea inițială a art.33 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995, aprobate prin HG nr.20/1996, să se dispună că, în atare caz, prin cumpărarea apartamentelor se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcții, în condițiile art.35 (actualmente-după republicare-art.36) alin.2 din Legea nr.18/1991.
Acest articol din Normele Metodologice a fost modificat prin HG nr.11/1997, în vigoare și în prezent, în sensul că, „în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art.26 alin. ultim din lege”(art.37).
Prin urmare, terenurile care nu depășesc suprafața aferentă construcțiilor, respectiv cele care asigură o utilizare normală a construcției, se dobândesc în virtutea legii în proprietate, odată cu achiziționarea construcției cu destinația de locuință, situația acestui drept urmând a fi rezolvată ulterior pe cale administrativă, respectiv prin ordin al prefectului, conform art.36 din Legea nr.18/1991.
În acest fel, se creează o situație juridică firească a celor două imobile (construcție de locuit și teren aferent) care, și anterior preluării lor de către stat, au avut, de regulă, același proprietar.
Așadar, chiar dacă prin contractele de vânzare-cumpărare încheiate în favoarea reclamantului nu s-a transmis acestora și dreptul de proprietate asupra terenului aferent locuințelor deținute, aceștia au vocație legală la dobândirea dreptului de proprietate și asupra terenului aferent, care nu a fost restituit în natură foștilor proprietari, în condițiile art. 26 alin. ultim din Legea nr.112/1995.
„Terenul aferent” la care face referire prevederile legale menționate reprezintă tot ceea ce ține de respectiva construcție-suprafața construită și diferența de teren necesară utilizării normale a locuinței, astfel că nu are nici o relevanță faptul că prin contract li s-a atribuit reclamanților cu titlu de folosință doar suprafața de teren de sub construcția cumpărată.
Terenul aferent locuințelor cumpărate de reclamant, în sensul celor arătate mai sus, a fost determinat prin raportul de expertiză efectuat în cauză, ale cărei concluzii nu au fost combătute în nici un fel de către pârâți, ca având o întindere de 301 mp.
Împotriva sentinței civile sus-menționate a formulat recurs pârâtul P. M. C., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Se învederează că nu sunt îndeplinite condițiile impuse de art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, deoarece nu întreg terenul pentru care se solicită emiterea ordinului prefectului de atribuire în proprietate, în baza Legii nr. 18/1991, este deținut în folosință veșnică sau în folosință pe durata construcției, ci doar cei 59,33 mp atribuiți la data cumpărării imobilului în 1996. Ulterior, prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1570/11.02.2002, reclamanții au mai cumpărat de la T. E. o casă în suprafață de 22,98 mp, pentru terenul aferent fiind emis ordinul de atribuire în proprietate.
Pentru diferența de teren până la 301 mp situația este următoarea: 22,98 mp sunt deținuți prin Ordinul Prefectului, 194 mp sunt deținuți de către reclamanți în baza contractului de închiriere nr. 828/11.12.2007, iar 84,02 mp sunt ocupați de reclamanți fără vreun titlu legal.
În aceste condiții, nu sunt îndeplinite condițiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, nu întregul teren a fost atribuit în folosință conform legii, așa cum impune textul de lege, ci parțial este deținut în baza unui alt titlu, ce nu conferă dreptul reclamanților de a li se atribui în proprietate conform textului de lege mai sus invocat.
Examinând legalitatea și temeinicia hotărârii recurate, prin prisma criticilor formulate, se constată următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr._/19.12.1996 încheiat cu R.A.E.D.P.P. C., reclamanții J. Ș. și J. D. au dobândit dreptul de proprietate cu privire la o construcție compusă din 2 camere și hol, cu o suprafață utilă de 59,33 mp, situată în .. 16.
Prin același contract, s-a atribuit cumpărătorilor dreptul de folosință, pe durata existenței construcției, a unei suprafețe de teren de 59,33 mp.
Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1570/11.12.2002 la BNP N. Cauținuc, reclamanții au cumpărat de la T. N. și T. E., o casă de locuit formată dintr-o camera, hol și grup sanitar, în suprafață de 22,98 mp (81,10 din măsurători), situată la aceeași adresă.
Reclamanții au solicitat atribuirea în proprietate a terenului aferent construcției deținute în proprietate, de 45,32 mp, fiind emis Ordinul Prefectului nr. 541/2009 de atribuire în proprietatea reclamanților a suprafeței de teren de 22,98 mp, în indiviziune.
Art. 9 din Legea nr. 112/1995 face referire numai la vânzarea apartamentelor, fără a menționa modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.
Art. 37 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arată că se dobândește dreptul de proprietate asupra terenului aferent cu respectarea disp. art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
Art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 prevede că ”suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”.
Deși, este adevărat, că în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33 se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcție se dobândește în condițiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a fost înlăturată, acest argument de interpretare logică prin analogie fiind folosit pentru rezolvarea lacunelor legii realizându-se prin aplicarea prin analogie a normelor de drept civil edictate pentru cazuri asemănătoare.
Actuala reglementare, în art. 9, art. 21 și art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 și art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, prevede în ce condiții se dobândește dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcțiilor ce fac obiect al vânzării.
Discuția, în speță, poartă asupra noțiunii de teren aferent construcțiilor vândute reclamanților, chiriași cumpărători.
Prin teren aferent construcției cumpărate de chiriaș în baza legii nr._ se înțelege terenul ocupat de edificiu și cel strict necesar folosinței acestuia. Așadar, nu se poate confunda terenul aferent cu terenul de sub construcții, dar nici cu întreaga suprafață aflată în folosința reclamanților.
Terenul aferent construcțiilor reprezintă terenul de sub construcții și căile de acces strict necesare unei folosințe normale a construcțiilor.
Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de exp. ing. S. C., expertul a apreciat că întreaga suprafață de 301 mp este necesară pentru o utilizare normală a imobilului, concluzie ce nu va fi valorificată de instanță, deoarece nu se raportează și la dreptul de proprietate al coindivizarului Municipiul C. prin Primar.
În raport de definiția dată noțiunii de teren aferent, instanța nu poate constata un drept exclusiv de proprietate asupra căii de acces în favoarea reclamanților, având în vedere că acest lucru ar încălca dreptul de proprietate deținut în indiviziune de Municipiul C. prin Primar.
În această situație, suprafața de teren aferent construcțiilor vândute chiriașilor cumpărători va fi stabilită în sensul tehnic al acestui concept, știut fiind principiul potrivit cu care Legea nr. 112/1995 nu este o lege de împroprietărire a vreunei categorii sociale, ci doar o lege de protecție a chiriașilor cumpărători asupra fondului locativ pe care aceștia îl dețineau, în condițiile legale.
Instanța va acorda eficiență concluziilor reținute prin raportul de expertiză întocmit de exp. ing. B. D. întocmit în dosarul nr._/212/2008 și va stabili că terenul aferent construcției cumpărată de reclamanți, în baza Legii nr. 112/1995, este în suprafață de 72,41 mp, ce reprezintă suprafața construită a locuinței și nicidecum întreaga suprafață de teren folosită de reclamanți, în condițiile în care acest teren se află în indiviziune.
Pentru toate aceste considerente, se constată că hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică, motiv pentru care în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, recursul urmează a fi admis, cu consecința modificării în tot a sentinței civile recurate, în sensul admiterii acțiunii, în parte.
Reținând culpa procesuală a intimaților reclamanți, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, vor fi obligați intimații reclamanți către recurentul pârât P. M. C. la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Admite recursul formulat de către recurentul P. M. C. în contradictoriu cu intimații C. Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor C., P. Județului C., J. Ș. și J. D. împotriva sentinței civile nr.9519/26.06.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul civil nr._ .
Modifică în tot sentința civilă recurată în sensul că:
Admite în parte acțiunea civilă formulată de către reclamanții J. Ș. și J. D. în contradictoriu cu pârâții P. M. C., C. Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor C. și P. Județului ConstanțObligă pârâtul P. municipiului C. să înainteze Prefectului jud. C. propunerea de atribuire în proprietatea reclamanților, J. Ș. și J. D., a diferenței de teren în suprafață de 72,41 mp, situat în C., .. 16, jud. C., astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză efectuat de expertul tehnic B. D..
Obligă P. jud. C. să emită ordinul de atribuire în proprietatea reclamanților, J. Ș. și J. D., a diferenței de teren în suprafață de 72,41 mp situat în C., .. 16, jud. C., astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză efectuat de expertul tehnic B. D..
Obligă intimații reclamanți J. Ș. și J. D. către recurentul P. M. C. la plata sumei de 350 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 07.04.2014
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
B. M. C. M. P. V. C. C.
GREFIER,
L. D.
Red.jud.fond - C.D.
Red.jud.recurs- B.M.
2 ex./06.05.2014
| ← Fond funciar. Decizia nr. 839/2014. Tribunalul CONSTANŢA | Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 148/2014.... → |
|---|
