Revendicare imobiliară. Decizia nr. 419/2014. Tribunalul CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 419/2014 pronunțată de Tribunalul CONSTANŢA la data de 28-05-2014 în dosarul nr. 369/212/2005
Dosar nr._
TRIBUNALUL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.419
Ședința publică din 28 mai 2014
PREȘEDINTE: B. M.
JUDECĂTOR: C. M. P.
GREFIER: A. O.
S-au luat în examinare apelurile civile având ca obiect revendicare imobiliară, apeluri declarate de apelantele reclamante T. M. și B. L. cu domiciliul procesual ales în Constanta, . nr.40, județ C. și de apelanții pârâți M. P. și M. P. cu domiciliul procesual ales în C., . nr.38, județul C., împotriva sentinței civile nr._ din 29.12.2011 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul civil nr. _ în contradictoriu cu intimații pârâți ORAȘUL E. PRIN PRIMAR și C. L. E. cu sediul în E. Sud, județul C..
Dezbaterile asupra apelurilor au avut loc în ședința publică din data de 24.04.2014, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 30.04.2013, 07.05.2013, 14.05.2014, 21.05.2014 apoi la 28.05.2013, când a pronunțat următoarea decizie:
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față, deliberând, constată:
Prin sentința civilă nr._/29.12.2011 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul civil nr._ s-a admis în parte cererea formulată de reclamantele T. M. și B. L. în contradictoriu cu pârâții M. P., M. P., Orașul E., prin Primar și C. L. E., astfel cum a fost modificată.
S-a dispus obligarea pârâților M. P. și M. P. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantelor imobilul situat în E. Sud, lotul 152, jud. C., identificat prin raportul de expertiză topografică efectuat în cauză de către expertul I. I. depus la dosar la 20.05.2011, compus din teren în suprafață de 104,23 mp conturat în perimetrul punctelor 5-7-8-9-10-5 în schița anexă nr. 6 la acest raport și construcțiile în suprafață de 40,55 mp din corpul C1 și 20,12 mp din corpul C2 – garaj, precum și împrejmuirea de pe latura de est a terenului mai sus menționat (dinspre hotelul Crișana), identificate prin schița anexă nr. 6 la același raport.
S-a respins cererea de revendicare a plantațiilor de pe terenul revendicat ca neîntemeiată.
S-a admis excepția prescripției extinctive cu privire la pretențiile decurgând din lipsa de folosință aferentă perioadei 2000 – 9.08.2002.
S-a respins cererea reclamantelor de obligare a pârâților M. P. și M. P. la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului, aferentă perioadei 2000 – 9.08.2002, ca fiind prescrisă.
S-a dispus obligarea pârâților M. P. și M. P. să plătească reclamantelor suma de 1.951 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terenului aferentă perioadei de la 9.08.2002 la zi.
S-a constatat că valoarea despăgubirilor datorate de reclamante pârâților M. P. și M. P. potrivit art. 494 alin. 3 teza II C. civ. este de 111.277,93 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond, în baza materialului probator administrat în cauză, a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/20.08.1992 de notariatul de Stat al Județului C., pârâții au cumpărat de la T. D. terenul în suprafață de 300 mp situat în E. Sud, jud. C., lotul 95, pe care vânzătorul îl dobândise prin certificatul de moștenitor nr. 968/20.12.1968 de la T. G., care la rândul său îl dobândise prin titlul de proprietate nr. 961/28.01.1928, aceste înscrisuri fiind depuse în dosarul atașat nr. 9030/2000 al Judecătoriei C..
Pentru lotul 95, pârâtul M. P. a obținut certificatul de urbanism nr. 97/1992, iar ulterior (în anul 1993, potrivit întâmpinării) a edificat o construcție cu destinația de casă de vacanță.
Prin sentința civilă nr. 7611/23.06.1994 a Judecătoriei C. s-a dispus grănițuirea lotului 95 situat în E. Sud, . nr. 95, în contradictoriu cu C. L. E., terenul fiind învecinat la nord cu lotul 96, la est cu hotelul Crișana, la sud cu . și la vest cu lotul 109.
Prin sentința civilă nr. 5219/21.04.1997 a Judecătoriei C. s-a constatat, în contradictoriu cu C. L. E., dobândirea de către pârâți a dreptului de proprietate asupra construcției – casă de locuit – edificată pe terenul proprietatea acestora din E. Sud, . nr. 95. Instanța a reținut că s-a prescris dreptul autorității locale de a cere demolarea construcției edificate fără autorizație de construire.
Prin încheierea nr._/8.11.2000 s-a dispus întabularea dreptului de proprietate al pârâților asupra terenului menționat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/20.08.1992.
Prin sentința civilă nr._/16.09.2002 a Judecătoriei C. a fost respinsă cererea reclamantelor în contradictoriu cu cei 4 pârâți din prezenta cauză prin care solicitase obligarea lor la demolarea clădirii construite pe lotul 152, reținând că aceasta se suprapune parțial peste lotul 152 și că pârâtul este constructor de rea-credință având în vedere că edificarea construcției a avut loc anterior emiterii procesului-verbal de contravenție nr. 20/28/26.08.1992, iar cumpărarea lotului 95 a avut loc ulterior construirii. Prin urmare, pârâtul știa la data construirii că terenul pe care a construit aparține altei persoane. Acțiunea a fost respinsă întrucât proprietarul de atunci al terenului a avut o atitudine pasivă pe durata executării lucrărilor și după finalizarea acestora, astfel că solicitarea demolării construcției constituie o exercitare abuzivă a dreptului de opțiune reglementat de art. 494 C. civ. Sentința a rămas definitivă prin decizia civilă nr. 307/4.03.2003 a Tribunalului C., prin care a fost respins apelul reclamantelor ca nefondat și irevocabilă prin decizia civilă nr. 1049/C/29.10.2003 a Curții de Apel C., prin care și recursul reclamantelor a fost respins ca nefondat.
Cu privire la întinderea dreptului de proprietate de care se prevalează fiecare parte și la situarea față de acestea a imobilului stăpânit de pârâți, instanța a administrat proba cu înscrisuri și cu expertiză tehnică topografică.
În urma analizării materialului probator, instanța reține că pârâții ocupă parțial lotul 152 aparținând reclamantelor cu o construcție compusă din două corpuri (C1 și C2) și terenul aferent îngrădit, pe o suprafață de 104,23 mp, cu perimetrul conturat de punctele 5-7-8-9-10-5 în schița anexă nr. 6 la raportul de expertiză topografică efectuat în cauză de către expertul I. I. depus la dosar la 20.05.2011. Construcția se suprapune cu lotul 152 pe o suprafață de 40,55 mp din corpul C1 și 20,12 mp din corpul C2 - garaj, determinate prin același raport de expertiză și ilustrate în schița anexă nr. 6.
Potrivit raportului de expertiză tehnică imobiliară întocmit de către expertul C. M., terenul deținut de pârâți este împrejmuit cu gard, care potrivit schiței anexă nr. 6 sus-menționată se situează pe lotul revendicat doar pe latura de est a acestuia, dinspre hotelul Crișana.
Reluând succint considerentele de mai sus, reclamantele au făcut dovada dreptului lor de proprietate asupra lotului 152, având calitatea de moștenitori în cote egale ale lui A. C. și A. V., iar prin sentința civilă nr. 7608/26.06.2000 a Judecătoriei C. s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea terenului în suprafață de 300 mp situat în E. Sud, jud. C., lotul 152, între C. G. în calitate de vânzător și A. C. și A. V. în calitate de cumpărători. Acest contract valorifică actul de vânzare-cumpărare din 24.09.1949 încheiat sub semnătură privată. C. G. cumpărase terenul prin actul de vânzare notat la grefa Tribunalului C. sub nr. 3946/1936, depus în dosarul atașat nr._/1999 al Judecătoriei sectorului 1 București.
Pârâții s-au apărat în sensul că proprietatea terenului nu a fost transmisă prin actul de vânzare-cumpărare din 24.09.1949 încheiat sub semnătură privată, ceea ce este real și rezultă din sentința civilă nr._/16.09.2000 a Judecătoriei C., în care s-a menționat că transmiterea proprietății de la C. G. la A. C. și A. V. a avut loc la rămânerea definitivă a sentinței civile nr. 7608/26.06.2000 a Judecătoriei C.. Prin acesta a fost însă validat titlul de proprietate, decurgând din moștenire al reclamantelor.
După cum a fost arătat însă anterior, prezintă putere de lucru judecat numai dispozitivul hotărârii judecătorești și considerentele care îl explică. Astfel, sentința civilă nr._/16.09.2000 a Judecătoriei C. are putere de lucru judecat, sub aspect pozitiv, în sensul că pretenția reclamantelor de a fi demolată construcția este neîntemeiată, întrucât proprietarul terenului de la data construcției a avut o atitudine pasivă față de edificarea construcției de către pârât, care a acționat ca un constructor de rea-credință. Analizând atitudinea proprietarului terenului, instanța s-a referit la C. M., soția supraviețuitoare a vânzătorului C. G., reținând în același timp că hotărârea de constatare a vânzării are caracter constitutiv și că a operat transferul proprietății în favoarea reclamantelor.
Astfel, comparativ cu reclamantele, care au prezentat un titlu de proprietate bazat pe transmisiunea succesivă a proprietății asupra lotului 152, pârâții nu au prezentat nici un titlu pentru terenul ocupat, fiind dovedit prin toate expertizele topografice efectuate în cauză și în dosarele atașate că lotul 95 aparținând acestora este situat în altă parte.
Pârâtul nu poate invoca buna-credință în sensul că ar fi crezut că terenul pe care construiește îi aparține, întrucât la data construirii nu avea nici un teren în proprietate, iar ulterior construirii a cumpărat un alt teren decât cel pe care a construit.
În acest caz, cu privire la construcție sunt aplicabile prevederile art. 494 alin. 1 și 3 teza I C. civ. vechi în vigoare la data construirii, potrivit căruia „dacă plantațiile, construcțiile si lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le tine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice”; „dacă proprietarul voiește a păstra pentru dânsul acele plantații si clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor si prețul muncii, fără ca să se ia în considerație sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantații si construcții”.
Așadar, prin efectul accesiunii imobiliare artificiale partea de construcție edificată de pârâți pe terenul reclamantelor constituie la rândul ei proprietatea acestora din urmă. Același regim juridic este dobândit și de împrejmuirea de pe latura de est a terenului revendicat (dinspre hotelul Crișana), la care face referire expertul C. M. în răspunsul său la obiecțiuni pentru termenul din 28.10.2011.
Cu privire la lipsa de folosință a terenului, instanța analizează cu prioritate excepția prescripției extinctive cu privire la pretențiile decurgând din lipsa de folosință aferentă perioadei 2000 – 9.08.2002.
Potrivit art. 6 alin. 4 C. civ., prescripțiile, decăderile si uzucapiunile începute si neîmplinite la data intrării in vigoare a legii noi sunt in intregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.
Pretențiile decurgând din lipsa de folosință a terenului puteau fi solicitate începând de la data edificării construcției, periodic până la zi, având caracter succesiv, ceea ce face ca dreptul la acțiune pentru lipsa de folosință anterioară cu 3 ani datei înregistrării acțiunii să fie prescris.
De aceea, excepția prescripției extinctive cu privire la pretențiile decurgând din lipsa de folosință aferentă perioadei 2000 – 9.08.2002 va fi admisă, cu consecința respingerii pretențiilor decurgând din lipsa de folosință aferentă perioadei 2000 – 9.08.2002 ca fiind prescrise.
Cu privire la pretențiile decurgând din lipsa de folosință aferentă perioadei de la 9.08.2002 la zi, instanța reține că în toată această perioadă proprietatea terenului în suprafață de 104,23 mp constatat mai sus a aparținut reclamantelor, fără ca acestea să beneficieze de folosința acestuia întrucât terenul a fost ocupat de pârâți, deși potrivit art. 480 alin. 1 C. civ. vechi atunci în vigoare, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru în mod exclusiv si absolut, însă în limitele determinate de lege, ceea ce include și prerogativa folosinței.
Prin raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cauză de către expertul C. M., completat prin răspunsul la obiecțiuni s-a reținut în mod corect că lipsa de folosință a terenului este exprimată de taxa de folosință indexată cu rata inflației – fila 226 din volumul II, aceasta fiind pentru perioada menționată de 1.951 lei. Instanța înlătură concluziile raportului de expertiză extrajudiciară depus de reclamante la filele 198-206 din volumul II, având în vedere că nu este întocmit de un expert judiciar și valorile exprimate nu au corespondent în vreo sursă privind situația pieței de-a lungul timpului, fiind calculate „conform metodologiei valabile” și având anexate doar câteva anunțuri de vânzare (nu de închiriere) extrase de curând de pe internet.
Prin urmare, în baza art. 480 C. civ. vechi, instanța va obliga pârâții M. P. și M. P. să plătească reclamantelor suma de 1.951 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terenului aferentă perioadei de la 9.08.2002 la zi.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel atât reclamantele T. M. și B. L. cât și pârâții M. P. și M. P., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin motivele de apel reclamantele T. M. și B. L. învederează că instanța de fond a reținut suprafața ocupată de pârâți suprafață determinată printr-o opinie majoritară a unui expert în contradicție cu toate celelalte expertize efectuate în cauză.
Se arată că a fost încălcată autoritatea de lucru judecat a sentinței civile nr. 7608/2000 pronunțată de Judecătoria C. prin care s-a determinat suprafața ocupată de pârâți din terenul proprietatea reclamantelor.
Prin această hotărâre s-a reținut cu autoritate de lucru judecat că pârâții ocupă din lotul nr. 152 o suprafață de 180,60 mp, potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză.
În mod excesiv instanța de fond a procedat la verificarea acestor susțineri prin efectuarea unor noi expertize topografice, expertize care au avut ca scop identificarea suprafeței ocupate de pârâți din terenul proprietatea reclamantelor.
În opinia majoritară din ultimul raport de expertiză întocmit de cei trei experți P. D., M.-Cisman R. și I. I. suprafața ocupată este de 175 mp.
Se apreciază că instanța de fond trebuia să aibă în vedere opinia majoritară stabilind pe baza acesteia suprafața ocupată de pârâți.
Expertiza efectuată de exp. I., pe care instanța și-a însușit-o pornește de la premisa eronată că suprafața proprietatea reclamantelor ar fi de 297 mp și nu o suprafață de 300 mp conform titlului de proprietate. Așadar, calculul expertului pornește de la dreptul reclamantelor la o suprafață de 297 mp și nu de 300 mp, conform titlului de proprietate.
Identificarea lotului 152 s-a făcut, în mod incorect, deoarece colțul lotului 152 se află la intersecția străzii N. F. cu . B., la 1,5 m distanță de Hotelul Crișana.
În mod greșit, instanța de fond a determinat valoarea construcției aflată pe terenul proprietatea reclamantelor la care ar fi îndreptățiți pârâții ca efect al exercitării de către reclamante a dreptului de a reține construcția conform art. 494 Cod civil.
Expertul tehnic imobiliar a stabilit valoarea la zi a materialelor și a manoperei, pe de o parte, și nu valoarea la data edificării construcției, iar pe de altă parte, a stabilit și plusul de valoare prin reactualizarea cu coeficientul de circulație.
Expertul actualizează aceste prețuri tehnice stabilite în lei vechi preluând în mod greșit valorile pe care le stabilește, majorând nejustificat aceste valori, despăgubirile trebuia stabilite cel puțin pornind de la prețurile tehnice stabilite în alin. 1 pag. 6 a raportului de expertiză, înmulțite cu indicii de actualizare care pentru locuință au fost stabiliți la 10.938,89 lei iar pentru anexe la 10.588,75 fără a înmulți aceste rezultate și cu coeficientul de circulație de 1,45 așa cum a făcut-o expertul.
În aceste condiții se impunea corectarea prețului cheltuielilor materiale și a manoperei prin preluarea corectă a prețului tehnic al locuinței care nu este 181.712 lei ci 181.612 lei.
Cu privire la cuantumul despăgubirilor reprezentând lipsa de folosință a terenului, în condițiile în care de 12 ani reclamantele sunt lipsite de bunul lor și de exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, se apreciază că suma calculată de expertul C. este modică și nu reprezintă paguba ce se regăsește în patrimoniul reclamantelor.
Instanța a valorificat unica probă administrată în cauză, expertiza întocmită de expert C. M..
Se arată că expertul trebuia să aibă în vedere alte criterii de stabilire a valorii lipsei de folosință, respectiv criteriile pe care le-a avut în vedere la stabilirea valorii de circulație a construcției, zona turistică, de interes comercial.
Prin motivele de apel pârâții M. P. și M. P. învederează că în urma comparării celor două titluri de proprietate instanța trebuia să respingă acțiunea în revendicare, deoarece titlul nr. 3946/1936 nu este înscris autentic ci înscris sub semnătură privată.
Titlul de proprietate al reclamantelor este reprezentat de sentința civilă nr. 7608/26.06.2000 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr. 4911/2000 iar titlul pârâților de contractul de vânzare cumpărare aut sub. nr._/20.08.1992 la Notariatul de Stat.
În aceste condiții instanța urmează ca în urma comparării celor două titluri să constate că titlul pârâților este preferabil, cele două acte de vânzare cumpărare exibate de reclamante de la M. la C. și de la C. la A. sunt acte de vânzare cumpărare sub semnătură privată.
În anul 1949, când s-a încheiat vânzarea dintre C. și soții A. erau incidente disp. Legii nr. 203/23.06.1947 care prin art. 36 sancționa cu nulitatea de drept transmiterea proprietății terenurilor agricole prin act sub semnătură privată, actul autentic fiind obligatoriu.
Actul autorilor reclamantelor de dobândire a terenului nu-l poate constitui actul de vânzare cumpărare din 1949, deoarece acest act nu poate avea decât efectul unei promisiuni de vânzare cumpărare și nu a unui act prin care s-a făcut transferul de proprietate.
Instanța nu ține cont de faptul că hotărârea judecătorească prin care se constată vânzarea cumpărarea nefiind pronunțată în contradictoriu cu pârâții din prezenta cauză nu le poate fi opozabilă.
Hotărârea prin care se constată că proprietatea a aparținut lui G. C. iar hotărârea prin care se constată vânzarea este în contradictoriu cu G. C.. Nu s-a făcut dovada cu privire la identitatea de persoane dintre G. C. și G. C., reclamantele devenind proprietare ulterior constituirii dreptului de proprietate în favoarea pârâților.
Instanța nu a analizat apărarea referitoare la compararea celor două titluri de proprietate și efectul posesiei pârâților față de titlul reclamantelor.
Instanța poate observa că cererea reclamantelor trebuie respinsă, deoarece pârâții sunt singurii care sunt în posesia terenului, titlul reclamantelor este din 2000 iar al pârâților din 1992 iar atitudinea acestora reprezintă un abuz de drept.
Se precizează că nu au fost analizate argumentele referitoare la aplicarea chestiunii puterii de lucru judecat în sensul solicitat, respectiv respingerea acțiunii în revendicare urmare atitudinii pasive a reclamantelor care au cunoscut faptul construirii pe terenul lor așa cum s-a pronunțat instanțele anterioare.
Instanțele au respins cererea de demolare a construcțiilor în raport de atitudinea proprietarului terenului ca fiind abuzivă, deoarece a cunoscut faptul constituirii pe terenul său și a stat în pasivitate.
Soluția pronunțată de instanță este imposibil de aplicat în practică, având în vedere că nici reclamanții și nici pârâții nu pot conviețui în același imobil, în maniera în care o linie imaginară trece prin mijlocul imobilului, linie care ar trebui să despartă cele două proprietăți.
Se precizează că proprietarul nu poate solicita păstrarea construcțiilor iar instanța nu le poate acorda aceste construcții atâta timp cât nu-l obligă la plata despăgubirilor. Instanța doar constată valoarea acestor construcții cu toate că nimeni nu a formulat cerere în constatare pe acest aspect.
Contravaloarea despăgubirilor au fost stabilite greșit, instanța micșorând suma de 161.535 lei cu indicele de piață care sporul de valoare nelegal.
Se critică și obligarea la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8000 de lei, având în vedere că s-a admis acțiunea în revendicare doar pentru 100 mp din cei 300 mp.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței civile atacate prin prisma criticilor formulate, instanța reține următoarele:
Acțiunea în revendicare este mijlocul procesual prin care o persoană, invocând dreptul de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, cere recunoașterea acestui drept și obligarea posesorului nelegitim la restituirea bunului.
Investită cu o acțiune în revendicare instanța este chemată să verifice titlurile pe care părțile participante la proces și le opun, acordând preferință celui mai bine caracterizat.
În cadrul acțiunii în revendicare sarcina probei revine reclamantului, potrivit art. 1169 Cod civil, după care pârâtul se va apăra prin dovada contrară, potrivit regulii în exeptione reus fit actor sau onus probandi incumbit eius qui dicit.
Reclamantele se legitimează ca proprietare cu sentința civilă nr. 7608/26.06.2000 a Judecătoriei C., prin care s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea terenului în suprafață de 300 mp situat în E. Sud, jud. C., lotul 152, între C. G. în calitate de vânzător și A. C. și A. V., autorii reclamantelor, în calitate de cumpărători.
Pârâții invocă ca și titlu de proprietate contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/20.08.1992 de Notariatul de Stat al Județului C., prin care au cumpărat de la T. D. terenul în suprafață de 300 mp situat în E. Sud, jud. C., lotul 95. Pe acest teren pârâții au edificat o construcție cu destinația de casă de vacanță, prin sentința civilă nr. 5219/21.04.1997 a Judecătoriei C. constatându-se în contradictoriu cu C. L. E., dobândirea de către pârâți a dreptului de proprietate asupra construcției – casă de locuit – edificată pe terenul proprietatea acestora din E. Sud, . nr. 95.
Prin rapoartele de expertiză topografică s-a constatat de către toți experții că lotul 95 pentru care pârâții prezintă titlul de proprietate este situat în altă parte decât lotul pe care aceștia au edificat construcția și pe care îl ocupă efectiv.
Prin urmare, pentru lotul 152 pârâții nu justifică un titlu de proprietate, astfel că în acțiunea în revendicare au câștig de cauză reclamantele.
Practica și jurisprudența este unanimă în sensul că în cazul în care doar reclamantul înfățișează un titlu de dobândire, acțiunea va fi admisă, cu condiția ca titlul de dobândire al reclamantului să nu provină de el însuși, ci de la un terț. Condiția ca data titlului să fie anterioară posesiei pârâtului nu se justifică. Ceea ce poate pârâtul să dovedească în această situație este că terțul de la care a dobândit este un non dominus.
C. G. a cumpărat terenul prin actul de vânzare notat la grefa Tribunalului C. sub nr. 3946/1936, depus în dosarul atașat nr._/1999 al Judecătoriei sectorului 1 București, act ce este un înscris autentic, astfel că s-a făcut dovada că era titularul dreptului de proprietate înstrăinat ulterior prin înscris sub semnătură privată către A. C. și A. V., autorii reclamantelor, prin sentința civilă nr. 7608/26.06.2000 a Judecătoriei C. constatându-se dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 300 mp, lotul 152 în favoarea acestora.
În condițiile în care titlul reclamantelor provine de la un terț și a fost făcută dovada că autorul acestora era proprietar, acțiunea în revendicare este fondată.
Prin sentința civilă nr._/16.09.2002 a Judecătoriei C., rămasă irevocabilă, s-a respins cererea reclamantelor în contradictoriu cu pârâții din prezenta cauză având ca obiect demolarea construcției.
În considerente s-a reținut că pârâții sunt de constructori de rea credință, având în vedere că edificarea construcției a avut loc anterior emiterii procesului-verbal de contravenție nr. 20/28/26.08.1992, iar cumpărarea lotului 95 a avut loc ulterior construirii, că o parte din construcție se suprapune parțial peste lotul 152 aparținând reclamantelor. Acțiunea a fost respinsă întrucât proprietarul de atunci al terenului a avut o atitudine pasivă pe durata executării lucrărilor și după finalizarea acestora, astfel că solicitarea demolării construcției constituie o exercitare abuzivă a dreptului de opțiune reglementat de art. 494 C. civ.
În puterea de lucru judecat intră numai dispozitivul hotărârii judecătorești și considerentele care îl explică. Sentința civilă nr._/16.09.2000 a Judecătoriei C. are putere de lucru judecat, sub aspect pozitiv, în sensul că pretenția reclamantelor de a fi demolată construcția este neîntemeiată, întrucât proprietarul terenului de la data construcției a avut o atitudine pasivă față de edificarea construcției de către pârât, care a acționat ca un constructor de rea-credință. Întinderea suprafeței ocupate de pârâți, stabilită printr-un raport de expertiză, în acel dosar, nu a intrat în puterea de lucru judecat, instanța nefiind ținută în soluționarea prezentei cauze de concluziile raportului de expertiză întocmit în acea cauză, în raport de obiectul acțiunii - demolare construcție.
În mod corect, instanța de fond a procedat la administrarea în prezenta cauză a expertizei topografice, expertize ce au fost întocmite de mai mulți experți.
Validarea de către instanța de fond a opiniei expertului I. I. prin care se reține că lotul 152 este ocupat de terenul stăpânit de pârâți pe o suprafață de 104,23 mp, iar colțul lotului 152 se suprapune peste hotelul Crișana cu 21,27 mp a fost temeinic justificată. Pe de o parte, expertul I. I. este singurul care a efectuat măsurători iar, pe de altă parte, măsurătorile au fost efectuate cu trusa topografică NTS365R, instrument de o precizie mărită. De asemenea, expertul a avut în vedere un extras din planul de situație al zonei – fila 88 din volumul II al dosarului, în care valorifică partea existentă în prezent a ., și a valorificat reperele existente în teren (construcții, străzi) pentru a suprapune planul parcelar, respectiv lotul 152 și loturile învecinate, peste situația din teren.
În schimb, cei doi experți P. D. și M.-Cisman R. au efectuat măsurători în teren doar cu privire la imobilul stăpânit de pârâți, pe care l-a suprapus pe planul emis de . planul parcelar, loturile fiind măsurate pe aceste planuri, fără luarea în considerare a reperelor (străzi, construcții) care ar fi trebuit identificate în teren, nu doar în planurile de amplasament.
Prin constructor de rea-credință se înțelege persoana care ridică o construcție, face o plantație sau o altă lucrare știind că terenul respectiv se află în proprietatea altei persoane. Dovada relei-credințe este în sarcina proprietarului.
Potrivit art. 494 alin. 1 și 2 C.civ proprietarul are opțiunea de a cere ridicarea plantațiilor și a construcțiilor aceasta făcându-se pe cheltuiala celui care le-a făcut și după caz constructorul putând fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce le-a putut suferi proprietarul locului. Ori, dacă proprietarul voiește a păstra pentru dânsul acele plantații și clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor și prețul muncii, fără să se ia în considerare sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantații și construcții.
La stabilirea cuantumului sumei pe care trebuie să o plătească proprietarul terenului trebuie scăzută valoarea fructelor pe care constructorul eventual le-a perceput, deoarece acesta fiind de rea-credință nu are dreptul la fructele civile pentru imobilul în cauză.
Reclamantele critică cuantumul despăgubirilor datorate către pârâții M. P. și M. P., potrivit art. 494 alin. 3 teza II C. civ.
În apel, instanța a procedat la efectuarea unui nou raport de expertiză întocmit de expert B. D..
La efectuarea raportului de expertiză, expertul s-a raportat la suprafața de teren ocupată de pârâți conform raportului de expertiză întocmit de experții P. și M., stabilind valoarea materialelor și a manoperei la data edificării construcției de către pârâți, construcție aflată efectiv pe terenul reclamanților în sumă de 19.717.047 lei ROL, conform răspunsului la obiecțiuni.
În situația în care instanța a reținut concluziile raportului de expertiză întocmit de expert I. I., în referire la suprafața de teren ocupată de construcția edificată de pârâți, raportul de expertiză întocmit de B. D. nu poate fi validat.
Pe de altă parte, expertul nu a actualizat valoarea materialelor și a manoperei, disp. a art. 494 alin. 3 teza I C. civ. nedispunând în sensul că aceste despăgubiri se stabilesc în funcție de prețurile de la data construirii, fiind evident că aceste prețuri trebuie să fie actualizate, valoarea de actualizare fiind rezultatul inflației care a afectat doar masa monetară, nu și construcția ori materialele de construcție utilizate.
În consecință, critica reclamantelor referitoare la valoarea despăgubirilor stabilită prin raportul de expertiză întocmit de expertul C. M., va fi înlăturată.
Aceleași sunt concluziile și cu privire la lipsa de folosință, în condițiile în care la stabilirea acestei valori expertul nu poate avea în vedere criteriile indicate de reclamante, deoarece partea din imobil ocupată efectiv de pârâți nu ar fi putut fi valorificată, în sensul vânzării sau în sensul exploatării turistice, în condițiile în care pe teren nu ar fi existat o construcție care să ridice valoarea terenului.
În mod corect, expertul C. M. a stabilit valoarea lipsei de folosință raportându-se la taxa de folosință indexată cu rata inflației.
Procesul civil este guvernat de principiul disponibilității, principiu ce constă în posibilitatea părților de a dispune de obiectul procesului, precum și de mijloacele procesuale de apărare a acestui drept.
Acest principiu dă dreptul reclamantului de a determina limitele cererii de chemare în judecată, ale cadrului procesual în care se va desfășura judecat cu privire la obiect și la părți.
Cât privește obiectul, art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă prevede că în toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății.
Prin cererea de chemare în judecată reclamantele au învesti instanța cu o cerere de stabilire a despăgubirilor ce derivă din art. 494 alin. 3 teza I C. civ, cerere pe care instanța, în mod corect, a calificat-o ca fiind o cerere în constatare și s-a pronunțat în acest sens.
Instanța de fond nefiind investită cu o cerere reconvențională, în sensul obligării pârâților la plata acestor despăgubiri, nu a avut posibilitatea de a se pronunța în sensul obligării pârâților la plata acestor despăgubiri.
În ceea ce privește critica ce vizează cheltuielile de judecată, se constată că reclamantele nu au investit instanța cu o acțiune în revendicare având ca obiect revendicarea întregii suprafețe de 300 mp, ci doar a suprafeței de teren ocupată de construcțiile edificate de pârâți cu rea credință, cheltuielile de judecată fiind acordate proporțional cu pretențiile admise.
Pentru toate aceste considerente, se constată că hotărârea instanței de fond este legală și temeinică, motiv pentru care în temeiul art. 296 Cod procedură civilă ambele apeluri urmează a fi respinse, ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge ambele apeluri declarate de apelantele reclamante T. M. și B. L. cu domiciliul procesual ales în Constanta, . nr.40, județ C. și de apelanții pârâți M. P. și M. P. cu domiciliul procesual ales în C., . nr.38, județul C., împotriva sentinței civile nr._ din 29.12.2011 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul civil nr. _ în contradictoriu cu intimații pârâți ORAȘUL E. PRIN PRIMAR și C. L. E. cu sediul în E. Sud, județul C., ca nefondate.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 28.05.2014.
PREȘEDINTE, JUDECATOR,
B. M. C. M. P.
Conform art.261 alin.2 C.proc.civ.
semnează președintele instanței
V. C. C.
GREFIER,
A. O.
Jud fond M. S. S.
Red./tehnored. dec. apel jud. B.M. 23.06.2014 /8 ex.
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 143/2014. Tribunalul CONSTANŢA | Pretenţii. Decizia nr. 843/2014. Tribunalul CONSTANŢA → |
|---|
