Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 772/2015. Tribunalul DÂMBOVIŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 772/2015 pronunțată de Tribunalul DÂMBOVIŢA la data de 22-10-2015 în dosarul nr. 772/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL DÂMBOVIȚA - SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.772
Ședința publică din data de 22.10.2015
Instanța compusă din:
Președinte: B. L.
Judecător: M. M.
Grefier: Grațiela G.
Pe rol fiind soluționarea apelului civil declarat de către apelantul reclamant Z. I. S., domiciliat în comuna O., ., județul Dâmbovița, împotriva sentinței civile nr.47/21.01.2015 pronunțată de Judecătoria Răcari în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul –pârât Z. C., domiciliat în comuna O., ., dosarul având ca obiect „hotărâre care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare”.
Apelul este timbrat cu chitanța nr._/29.04.2015 privind achitarea taxei judiciare de timbru în sumă de 350 lei.
La apelul nominal făcut în ședință publică, s-a prezentat pentru apelatul reclamant Z. I. S., avocat P. M., lipsă fiind apelantul reclamant Z. I. și intimatul pârât Z. C..
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care indică obiectul cererii, stadiul în care se află judecata, modul de îndeplinire a procedurii de citare, ca fiind legal îndeplinită, cu indicarea motivului amânării și a faptului că prin serviciul registratură s-a depus originalul chitanței de plată a taxei de timbru cu numele corect al apelantului, după care:
Avocat P. M. învederează că a depus chitanța cu numele corect al apelantului reclamant.
Instanța ia act că s-a depus chitanța de plată a taxei de timbru pe numele corect al apelantului reclamant.
Avocat P. M., pentru apelantul reclamant, solicită proba cu înscrisuri și depune la dosarul cauzei chitanța de vânzare cumpărare și procesul verbal din 27.08.2013.
Tribunalul încuviințează proba cu înscrisuri pentru apelantul – reclamant, ca fiind utilă și pertinentă în dezlegarea pricinii, potrivit art.255 Cod procedură civilă și ia act de depunerea înscrisurilor de către apărătorul apelantului reclamant.
În conformitate cu art. 482 din codul de procedură civilă rap. la art. 238 din Codul de procedură civilă, tribunalul, ținând cont de împrejurările cauzei și susținerile apărătorului apelantului reclamant, estimează durata necesară pentru cercetarea procesului la 4 luni ținând cont de intervalul de timp deja parcurs de cauză în apel, apreciind că procesul poate fi soluționat în acest termen care este considerat optim și previzibil, în lipsa formulării de cereri sau invocării de excepții.
Avocat P. M., pentru apelantul reclamant, învederează că nu mai are alte cereri de formulat.
În baza cu art. 482 din Codul de procedură civilă rap. la art. 244 alin. 1 și 3 din Codul procedură civilă, tribunalul nefiind cereri de formulat sau incidente de soluționat, se socotește lămurit, declară cercetarea procesului încheiată și fixează termen pentru dezbaterea apelului în ședință publică în aceeași zi.
Avocat P. M., apărătorul apelantului – reclamant, având cuvântul, solicită admiterea apelului, casarea sentinței în totalitate și rejudecând cauza, admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și constatarea intervenirii vânzării cumpărării, având în vedere că instanța de fond în mod greșit a apreciat că pârâtul a înstrăinat imobilul vechi și nu pe cel care se afla faptic în curtea împrejmuită. A mai arătat că apelantul în mod corect și-a îndeplinit obligațiile prevăzute în contractul de vânzare cumpărare și s-a prezentat la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică.
Tribunalul, în temeiul dispozițiilor art. 394 din Codul procedură civilă, considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, închide dezbaterile și rămâne în deliberare asupra apelului.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Răcari la data de 07.10.2013 sub nr._ reclamantul Z. I. S. a chemat în judecată pe pârâtul Z. C. solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța să constate valabilitatea convenției bilaterale de vânzare cumpărare din 11.06.2011 cu privire la imobilul teren în suprafață de 800 mp intravilan curți construcții și casa situată pe acest teren în suprafață construită de aproximativ 60 m.p.
Prin motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că, la data de 11.06.2011 între părți a intervenit o convenție bilaterală de vânzare cumpărare pentru următoarele bunuri: - 800 mp teren curți construcții situat în vatra satului Zidurile, . 5 P 404 și imobilul casă situat pe acest teren în suprafață construită de 60 mp cu vecinii: N- Z. S., E – Z. S., S – DCL 419, V – S. P..
A mai arătat reclamantul că a achitat pârâtului suma solicitată de 5500 lei și a intrat în posesia și folosința imobilului, a fost de două ori la notariat în vederea încheierii actului, dar de fiecare dată intervenea câte ceva și plecau acasă și că, este de acord cu dreptul de abitație viageră având în vedere gradul de rudenie dintre ei.
În drept au fost invocate prevederile art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005.
În dovedirea cererii reclamantul a depus la dosar, în copie: înscris sub semnătură privată intitulat „ chitanță de vânzare cumpărare” datat 11.06.2011, acte de identitate părți, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 72/30.10.1967, Ordinul Prefectului nr. 286/25.06.2002, certificat nr._/11.11.2013 emis de O.C.P.I, Dâmbovița, certificat de atestare fiscală nr. 7330/13.11.2013 emis de Primăria O..
Legal citat, pârâtul nu a formulat întâmpinare în cauză, însă s-a prezentat în fața instanței de fond în ședința publică din data de 19.02.2014 și a fost interogat. În aceeași ședință au fost încuviințate probe, respectiv înscrisuri, interogatoriu propus de reclamant și expertiză în specialitatea topografie fiind desemnat expert E. A. R..
La datele de 21.05.2014 și 22.05.2014 a fost înregistrat raportul de expertiză întocmit de expert E. A. R., lucrare avizată de OCPI Dâmbovița conform procesului verbal de recepție nr. 220/2014.
Prin încheierea de ședință din data de 02.07.2014, cauza a fost suspendată în baza art. 242 Cod procedură civilă și repusă pe rol potrivit încheierii din 26.11.2014. În aceeași ședință a fost pus în discuție raportul de expertiza și s-a dispus revenirea cu adresă către Primăria O. pentru a comunica relații. Relațiile solicitate au fost comunicate prin adresele nr. 34/12._ și nr. 34/13.01.2015.
Prin sentința civilă nr. 47/21.01.2015 pronunțată de către Judecătoria Răcari a fost respinsă cererea reclamantului ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „ chitanță de vânzare cumpărare” datat 11.06.2011 ( f. 11 dosar fond), reclamantul – în calitate de promitent cumpărător a obținut de la pârât– în calitate de promitent vânzător promisiunea vânzării suprafeței de 800 mp teren curți construcții și a imobilului casă situat pe acest teren, compus din 2 camere, o sală, o bucătărie, pârâtul menționând calitatea lui de proprietar conform contractului de vânzare nr. 72 din 30 octombrie 1967.
A reținut instanța de fond că potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 72/30.10.1967 ( f. 14 dosar fond) numitul Z. St. C. a cumpărat de la M. I. una casă cu două camere, una sală și una bucătărie și suprafața de 800 mp pe care se afla casa, imobile situate în vatra satului. Prin Ordinul Prefectului nr. 286/25.06.2002 ( f. 15) a fost atribuită în proprietatea pârâtului Z. St. C. suprafața de 800 mp în satul Zidurile, . construcții în T 5 P 404 cu vecinii: N- Z. S., E – Z. S., S – DCL 419, V – S. P..
Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză de expert E. A. R., lucrare avizată de OCPI Dâmbovița conform procesului verbal de recepție nr. 220/2014, pe terenul ce face obiectul cauzei, în suprafață de 800 mp înscris în Ordinul Prefectului nr. 286/25.06.2002 și identificat atât în cuprinsul raportului cât și în schița aferentă, din casa din anul 1942 cu 2 camere, sală și bucătărie înstrăinată prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 72/30.10.1967 a mai rămas o încăpere notată pe plan cu C1 și care a fost incorporată în locuința existentă pe teren, iar celelalte clădiri au fost dărâmate.
A mai reținut instanța de fond că aceste mențiuni sunt susținute de cele comunicate de Primăria O. prin adresele nr. 34/12._ și nr. 34/13.01.2015, înregistrate la instanța de fond la datele de 12._ și 13.01.2015, potrivit cărora, la poziția de rol a pârâtului Z. C. nu mai figurează construcția din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 72/30.10.1967, în locul ei fiind edificată, în anul 1987 o casă cu suprafața de 80 mp ( autorizație nr. 2/1987), un grajd și două anexe.
Instanța de fond a reținut faptul că pârâtul s-a obligat prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „ chitanță de vânzare cumpărare” datat 11.06.2011 să vândă către reclamant, pe lângă terenul în suprafață de 800 mp și imobilul casă situată pe această suprafață compusă din 2 camere, o sală, o bucătărie, proprietatea lui conform contractului de vânzare nr. 72 din 30 octombrie 1967. În fapt însă, aceasta casă nu mai există, în locul ei fiind edificată în anul 1987 o altă casă.
În drept, instanța de fond a constatat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile vechiului cod civil (raportat la data încheierii convenției – 10.06.2011 și art. 6 din Codul civil) și, în temeiul art. 1073, 1075 și 1077 Cod civil care consacră principiul executării în natură a obligațiilor – inclusiv a celor de a face – este admisibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a trei condiții și anume: încheierea unui antecontract de vânzare cumpărare cu respectarea cerințelor generale de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 948 Cod civil, existența în patrimoniul promitenților vânzători a bunului a cărui vânzare a fost promisă și îndeplinirea propriei obligații de către reclamant.
A mai reținut instanța de fond că încheierea unui antecontract de vânzare cumpărare cu respectarea cerințelor generale de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 948 Cod civil – instanța constată neîndeplinită această condiție în privința „ obiectului convenției”, cu referire la imobilul casă. La momentul încheierii chitanței, casa clar determinată în cuprinsul acesteia, nu mai exista în fapt, astfel că instanța nu poate valida o convenție lovită de nulitate, conform dispozițiilor art. 1311 din vechiul Cod civil.
O altă condiție prevăzută de art. 948 Cod civil este reprezentată de scopul încheierii convenției. Potrivit art. 966 Cod civil, cauza trebuie să existe, lipsa cauzei atrăgând nulitatea convenției. În contractele sinalagmatice, cum este cel în speță, lipsa contraprestației duce la lipsa cauzei. A apreciat instanța de fond că prestațiile părților au fost clar determinate în cuprinsul înscrisului sub semnătură privată intitulat „ chitanță de vânzare cumpărare” datat 11.06.2011, respectiv vânzarea către reclamant a terenului în suprafață de 800 mp și a imobilului casă situat pe această suprafață compus din 2 camere, o sală, o bucătărie, proprietatea promitentului vânzător conform contractului de vânzare nr. 72 din 30 octombrie 1967 și contraprestația – reprezentând plata prețului.
A reținut instanța de fond că din probatoriul administrat în cauză, respectiv răspunsul pârâtului la interogatoriu – întrebarea nr. 2, fila 31, reclamantul și-a îndeplinit propria obligație. Insă, el nu poate primi contraprestația asumată de pârât în condițiile în care s-a urmărit înstrăinarea terenului și a construcției, iar condițiile pentru imobilul casă nu sunt îndeplinite.
Scopul părților a fost acela ca reclamantul să obțină proprietatea întregului imobil – curte și casă, iar pârâtul și-a rezervat un drept de abitație viageră, or, dacă instanța ar valida convenția doar parțial, respectiv doar pentru suprafața de 800 mp teren, scopul convenției nu poate fi atins. S-ar ajunge la situația în care reclamantul ar deveni proprietarul terenului iar pârâtul ar rămâne proprietarul casei edificate pe teren, fiind dificil de valorificat atributele dreptului de proprietate de oricare dintre ei. În concluzie, instanța de fond, constatând că nu sunt întrunite cumulativ condițiile enunțate, a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, reclamantul a declarat apel. Prin motivarea apelului se arată că apelantul reclamant a investit instanța de fond cu soluționarea unei cauze prin care a solicitat să se constate valabilitatea convenției bilaterale de vânzare cumpărare pentru imobilul casă și pentru terenul aferent acesteia, el, la momentul încheierii convenției văzând acel imobil pentru care a contractat. Au fost administrate probatorii, în fața instanței de fond, din care a rezultat indubitabil și fără putință de tăgadă executarea obligațiilor sale de promitent cumpărător și, ca atare, a intrat în posesia și folosința imobilului, exercitându-și atributele de proprietar în baza convenției așa cum, și la acest moment, exercită aceleași atribute, fără a poseda dreptul conferit de legiuitor.
Arată apelantul că, în mod greșit, instanța de fond a apreciat că pârâtul, prin convenție a înstrăinat imobilul vechi și nu imobilul care se află faptic în curtea împrejmuită și, conform înțelegerii părților, a rezultat că, atât apelantul prin avocat, cât și pârâtul personal, au făcut afirmații foarte sigure cu privire la imobilul ce s-a înstrăinat fiind vorba despre casa existentă la momentul actual.
Apelantul mai arată că, la o privire de ansamblu, oricine poate înțelege, chiar și cel mai puțin școlit, că vânzarea presupune oferirea unui preț și primirea unui bun, bun pe care reclamantul apelant l-a primit în fapt însă nu și dreptul acestuia, așa cum a privit instanța în considerentele dispozitivului sentinței menționează că într-o accepție pârâtul a vândut imobilul vechi, nu cel existent (cu precizările de rigoare apelantul arată că imobilul vechi din contractul de vânzare cumpărare a fost demolat de mult, acesta fiind distrus la cutremurul din 1977 și refăcut pe același amplasament în aceeași componență un alt imobil, care și acesta în momentul de față este șubred și urmează să fie demolat pentru a putea construi, după ce în prealabil va avea documentele de proprietate, pentru a-și primi autorizația de construcție pe numele său.
Observând că instanța în considerentele sentinței apelate, în partea finală, menționează despre imposibilitatea validării convenției, prin prisma faptului că pârâtul ar deține în continuare dreptul de proprietate asupra imobilului și el proprietatea pentru teren, apelantul consideră că în mod eronat a interpretat instanța această convenție deoarece părțile au făcut foarte clar precizări cu privire la situația de fapt, în sensul că s-a cumpărat ce s-a văzut și nu ce nu există.
Apelantul a solicitat admiterea apelului și, pe cale de consecință, admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
Intimatul deși legal citat nu a formulat întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului tribunalul reține că prin sentința civilă nr. 47/21.01.2015 pronunțată de către Judecătoria Răcari a fost respinsă cererea reclamantului Z. I. S. în contradictoriu cu Z. C. ca neîntemeiată.
Cu privire la situația de fapt tribunalul reține, la fel ca instanța de fond că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „ chitanță de vânzare cumpărare” datat 11.06.2011 ( f. 11 dosar fond), reclamantul – în calitate de promitent cumpărător a obținut de la pârât– în calitate de promitent vânzător promisiunea vânzării suprafeței de 800 mp teren curți construcții și a imobilului casă situat pe acest teren, compus din 2 camere, o sală, o bucătărie, pârâtul menționând calitatea lui de proprietar conform contractului de vânzare nr. 72 din 30 octombrie 1967.
Reține și tribunalul că potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 72/30.10.1967 ( f. 14 dosar fond) numitul Z. St. C. a cumpărat de la M. I. una casă cu două camere, una sală și una bucătărie și suprafața de 800 mp pe care se afla casa, imobile situate în vatra satului. Prin Ordinul Prefectului nr. 286/25.06.2002 ( f. 15) a fost atribuită în proprietatea pârâtului Z. St. C. suprafața de 800 mp în satul Zidurile, . construcții în T 5 P 404 cu vecinii: N- Z. S., E – Z. S., S – DCL 419, V – S. P..
Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză de expert E. A. R., lucrare avizată de OCPI Dâmbovița conform procesului verbal de recepție nr. 220/2014, pe terenul ce face obiectul cauzei, în suprafață de 800 mp înscris în Ordinul Prefectului nr. 286/25.06.2002 și identificat atât în cuprinsul raportului cât și în schița aferentă, din casa din anul 1942 cu 2 camere, sală și bucătărie înstrăinată prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 72/30.10.1967 a mai rămas o încăpere notată pe plan cu C1 și care a fost incorporată în locuința existentă pe teren, iar celelalte clădiri au fost dărâmate.
Mai reține tribunalul că, la momentul efectuării expertizei, pe terenul de 800 m.p. se află o casă construită în anul 1987 în suprafață de 80 m.p., un grajd de 60 m.p., un fânar, un șopron (bunuri cu care intimatul pârât Z. C. figurează în registrul agricol) la care se adaugă o anexă cu baie și bucătărie în suprafață de 66 m.p., un garaj, o hazna și un WC.
În privința dispozițiilor legale aplicabile tribunalul reține, ca și instanța de fond, că în cauză sunt aplicabile dispozițiile vechiului Cod civil (raportat la data încheierii convenției – 10.06.2011 și art. 6 din Codul civil) și, în temeiul art. 1073, 1075 și 1077 Cod civil care consacră principiul executării în natură a obligațiilor – inclusiv a celor de a face – este admisibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a trei condiții și anume: încheierea unui antecontract de vânzare cumpărare cu respectarea cerințelor generale de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 948 Cod civil, existența în patrimoniul promitenților vânzători a bunului a cărui vânzare a fost promisă și îndeplinirea propriei obligații de către reclamant.
În întregul lor, motivele de apel se centrează pe ideea că în realitate obiectul promisiunii de vânzare cumpărare au fost construcțiile situate pe teren și nu construcțiile vechi care nu mai există și au fost demolate, construcții pe care pârâtul intimat le obținuse prin contractul de vânzare nr. 72 din 30 octombrie 1967.
Tribunalul constată că acest pretins motiv de apel care nu este în realitate încadrat în drept și nu se referă la situația avută în vedere de instanța de fond este total neîntemeiat. Vechiul Cod civil cuprinde dispoziții concrete referitoare la obiectul contractului de vânzare cumpărare, acesta, conform art. 948 alin.1, lit. a fiind obligatoriu să fie determinat. Conform întregii practici judiciare în materie, în situația în care obiectul contractului este un imobil, acesta trebuie să fie descris cu suficientă precizie astfel încât să poată fi înscris în cartea funciară. Fiind vorba de construcții acestea trebuiau descrise de părți în promisiunea de vânzare cumpărare. Cum referirea din promisiunea de vânzare cumpărare s-a făcut la 2 camere, o sală și o bucătărie, iar aceste construcții nu mai există, în mod corect instanța de fond a făcut, la rândul său, referire la dispozițiile art. 1311 din Codul civil de la 1865 în conformitate cu care dacă în momentul vânzării, lucrul vândut era pierit în tot, vinderea este nulă.
Întrucât în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare, instanța de judecată doar suplinește lipsa consimțământului pârâtului, fără a putea interveni asupra promisiunii de contract, respectiv asupra clauzelor acesteia, în mod corect reține instanța de fond că acțiunea nu poate fi admisă în aceste condiții. Dacă apelantul reclamant s-a înțeles cu privire la construcțiile noi aflate pe suprafața de 800 m.p., nimic nu l-a împiedicat să le descrie în promisiunea de vânzare cumpărare astfel cum ele sunt pe teren și cum au fost găsite de expert. Dacă părțile au înțeles să descrie construcții care nu mai există înseamnă că acestea au încheiat o promisiune lovită de nulitate, din chiar momentul încheierii ei, iar instanța de judecată nu poate valida o convenție nulă.
Pe cale de consecință, pentru aceste motive care se adaugă celor deja reținute de către instanța de fond, tribunalul, în temeiul dispozițiilor art. 480 Cod procedură civilă, urmează a respinge apelul și a păstra sentința instanței de fond.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de apelantul reclamant Z. I. S., domiciliat în comuna O., ., județul Dâmbovița, împotriva sentinței civile nr.47/21.01.2015 pronunțată de Judecătoria Răcari în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimatul –pârât Z. C., domiciliat în comuna O., ..
Păstrează sentința apelată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 22.10.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
L. B. M. M. Grațiela G.
Judecătoria Răcari
Dosar fond_
j.f. N. M. M.
Tehnoredactat M.M.
Ex.4/20.11.2015
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 761/2015. Tribunalul... | Validare poprire. Decizia nr. 769/2015. Tribunalul DÂMBOVIŢA → |
|---|
