Acţiune în constatare. Decizia nr. 1362/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1362/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 10-07-2013 în dosarul nr. 25061/215/2010**
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1362/10.07.2013
Ședința publică de la 10 Iulie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. G. P.
Judecător M. N.
Judecător L. C. C.
Grefier I. C.
Pe rol, pronunțarea asupra recursului formulat de recurentul reclamant G. C. pe de o parte și recurenții pârâți S. C., S. M., B. I. (fostă S.), împotriva sentinței civile nr. 2465/14.02.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._ având ca obiect acțiune în constatare .
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică de la 26 iunie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, și când Tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi 10 iulie 2013.
TRIBUNALUL
Asupra recursurilor civile de față:
Prin cererea înregistrată la judecătoria C. sub nr._ la data de 2 septembrie 2010, reclamantul G. C. a chemat în judecată pe pârâții S. C., S. M., S. I., solicitând ca, prin sentința ce se va pronunța, să se constate că pârâții au vândut reclamantului un imobil situat în C., .. 37, județul D., compus din 2 camere de locuit cu o suprafață utilă de 30,62 m.p., o cotă indiviză ideală de 25 m.p. din suprafața de folosință comună a imobilului precum și pivnița de la subsolul construcției.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că în data de 30 iunie 2000 a încheiat cu pârâții un înscris intitulat convenție de vânzare-cumpărare, la BNP G. I., autentificată sub nr. 2430/30 iunie 2000, iar pârâta S. C. și defunctul S. I. s-au obligat să-i vândă un imobil situat în C., ..37, județul D., compus din două camere de locuit cu suprafața utilă de 30,62 m.p., o cotă indiviză ideală de 25 m.p., din suprafața de folosință comună a imobilului, precum și pivnița de la subsolul construcției, plătind acestora suma de 7.000.000 lei, la momentul încheierii convenției, iar diferența de preț de 15.000.000 lei urmând a fi achitată în numele lor la Consiliul Județean D. - Sector Servicii Publice, urmând ca peste 10 ani, până cel târziu la data de 30 iunie 2010 să se prezinte la notar în vederea încheierii actelor în formă autentică.
Reclamantul a precizat că, de la momentul încheierii convenției, a intrat în posesia imobilului, a efectuat reparații și îmbunătățiri substanțiale, nefiind tulburat în posesie de nimeni. A mai arătat că pârâții au dobândit imobilul în baza Legii nr. 112/1995, iar promitentul vânzător S. I. a decedat având ca moștenitori pe pârâții S. C., S. M. și S. I., iar la momentul notificării de către B. B. T., S. M. și S. I. s-au prezentat la notar, însă au refuzat să încheie actul în formă autentică.
În susținerea acțiunii, reclamantul a depus la dosar, în copie: convenția de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2430/30 iunie 2000, contractul de vânzare cumpărare nr. 650/ 20 06 2000 încheiat de S. C. și defunctul S. I. cu Consiliul Județean D. – Sectorul Servicii Publice și act adițional la acesta.
La data de 27 10 2010, pârâții au depus la dosar întâmpinare și cerere reconvențională.
Prin întâmpinare, pârâții au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, susținând că antecesorul S. I. și pârâta S. C. au înțeles să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu posibilitatea ca ambele părți ale convenției de a se răzgândi stipulând obligația de a suporta pierderea unei sume de bani în schimbul retragerii consimțământului.
Prin cererea reconvențională, pârâții au solicitat nulitatea absolută a convenției de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2430/30 iunie 2010 la BNP G. I. pentru că acest act are o cauză ilicită, părțile având drept scop fraudarea legii, iar în subsidiar desființarea unilaterală a antecontractului autentificat sub nr. 2430/30 iunie 2000 la BNP G. I. deoarece pârâții înțeleg să-și retragă consimțământul deoarece prețul negociat nu este unul corespunzător.
La data de 24.11.2010, reclamantul a depus întâmpinare la cererea reconvențională solicitând respingerea acesteia, întrucât pârâții nu au respectat obligațiile contractuale, iar antecontractul încheiat între părți este perfect valabil, iar interdicția de înstrăinare prevăzută in Legea 112/1995 nu echivalează cu scoaterea temporară a imobilului din circuitul civil.
Prin sentința civilă nr._ din 15 iunie 2011, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost respinsă acțiunea formulata de către reclamantul G. C., în contradictoriu cu pârâții S. C., S. M., S. I., a fost admisă cererea reconvențională și s-a constatat nulitatea absolută a convenției de vânzare cumpărare autentificata sub nr. 2432/30.06.2000.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut în esență, că imobilul a fost dobândit de pârâți în baza Legii nr. 112/1995, astfel că potrivit art. 9 din acest act normativ, timp de 10 ani, aveau interdicție de vânzare, vânzarea fiind nulă și pentru neplata prețului.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul, iar prin decizia nr. 1172/06.06.2012 Tribunalul D. a admis recursul, a casat sentința recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Pentru a se pronunța astfel, Tribunalul a avut în vedere că soluția primei instanțe se bazează pe o motivare sumară, deficitară sub aspectul expunerii raționamentului și că în mod eronat s-a apreciat că neplata prețului poate atrage nulitatea contractului întrucât sancțiunea nulității intervine pentru nerespectarea condițiilor de valabilitate ale contractului.
S-a considerat că pentru o corectă soluționare a cauzei se impune analizarea cu prioritate a motivelor de nulitate a convenției autentificate sub nr. 2432/2000, celei de-a doua cereri invocate pe calea cererii reconvenționale, respectiv, constatarea desființării unilaterale a convenției prin aplicarea cauzei de dezicere. S-a stabilit ca în rejudecare, instanța să analizeze în ce măsură interdicția de înstrăinare prevăzută de dispozițiile art. 9 din legea nr. 112/1995 afectează valabilitatea unei convenții având natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare având ca obiect un imobil dobândit în condițiile Legii nr. 112/1995 față de scopul urmărit de legiuitor prin instituirea acestei interdicții.
În rejudecare, cauza a fost înregistrată la Judecătoria C. la data de 11.09.2012 sub nr._ .
La data de 06.12.2012 pârâții au depus precizare la cererea reconvențională, solicitând, în principal, constatarea nulității absolute a convenției de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2430/30.06.2000 încheiată la BNP G. I. și repunerea părților în situația anterioară, în sensul ca reclamantul să restituie imobilul și pârâții să restituie prețul.
În subsidiar, au solicitat să se constate desființarea unilaterală a antecontractului autentificat sub nr. 2430/30.06.2000 la BNP G. I..
Au arătat pârâții că prin încheierea convenției de vânzare-cumpărare și punerea în posesie a reclamantului s-a făcut dovada că beneficiarii Legii nr. 112/1995 nu au avut nevoie de locuință, deci motivul pentru care li s-a acordat protecția socială de către legiuitor nu a fost real. Prin urmare încheierea convenției de vânzare-cumpărare cu predarea efectivă a imobilului reprezintă o acțiune frauduloasă prin care s-a încercat deturnarea legii de la finalitatea ei, aceea de a proteja anumite categorii socio-profesionale aflate în nevoie.
Pe de altă parte, antecontractul trebuia să îndeplinească la data încheierii toate condițiile de valabilitate necesare oricărui contract, și anume: consimțământul părților, capacitatea părților și obiectul contractului. În prezenta cauză lucrul vândut nu îndeplinea una dintre condiții, respectiv aceea de a fi în circuitul civil. Prin urmare, antecontractul este lovit de nulitate absolută.
În subsidiar, pârâții au arătat că în convenție există înscrisă clauza privind "revenirea asupra promisiunii de vânzare", aceasta fiind o clauză de dezicere cu titlu oneros perfect valabil și având valoarea unei clauze rezolutorii.
S-a solicitat judecarea cauzei în lipsă, conform art. 242 C.pr.civ.
Instanța a admis și administrat, în primul ciclu procesual, proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâților și proba testimonială.
În rejudecare, părțile nu au mai solicitat administrarea altor probe.
Prin sentința civilă nr. 2465/14.02.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._ a fost respinsă cererea reconvențională având ca obiect constatarea nulității absolute a convenției și petitul privind desființarea unilaterală a contractului formulate de pârâții- reclamanți reconvenționali.
A fost admisă acțiunea civilă în constatare formulată de reclamantul pârât reconvențional G. C. în contradictoriu cu pârâții S. C., S. M. Și B. I. (fostă S.).
S-a constatat valabilitatea convenției de vânzare - cumpărare încheiată între reclamant, în calitate de promitent- cumpărător și pârâta S. C. și autorul pârâților S. I., în calitate de promitenți- vânzători, autentificată sub nr. 2432/30 06 2000, având ca obiect imobilul compus din două camere cu o suprafață utilă de 30,62 mp precum și cota indiviză din suprafața de folosință comună a imobilului, terenul aferent locuinței în suprafață de 25 mp în indiviziune cu ceilalți coproprietari, locuință situată în C., .. 37 jud. D., hotărârea urmând a ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare. S-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a constatat următoarele:
La data de 30.06.2000 între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârâta S. C. împreună cu autorul pârâților, defunctul S. I., în calitate de promitenți- vânzători, a intervenit o convenție de vânzare -cumpărare autentificată sub nr. 2432/30. 06. 2000 conform căreia pârâta S. C. împreună cu S. I., în prezent decedat, s-au obligat să vândă reclamantului, peste 10 ani, un imobil casă de locuit compusă din două camere cu o suprafață utilă de 30,62 mp precum și cota indiviză din suprafața de folosință comună a imobilului, terenul aferent locuinței în suprafață de 25 mp în indiviziune cu ceilalți coproprietari, locuință situată în C. . 37, județul D. pentru prețul de 22 000 000 lei (ROL) plătibil astfel: 7 000 000 lei s-a achitat de cumpărător la Consiliul Județean D. - Sector Servicii Publice, iar diferența de 15 000 000 lei urmând să se achite de cumpărător în rate lunare la aceeași unitate.
După împlinirea termenului de 10 ani de la încheierea convenției, reclamantul i-a notificat pe promitenta- vânzătoare și pe moștenitorii promitentului- vânzător (notificare fila 9 dosar) să se prezinte la notar pentru încheierea actului de vânzare- cumpărare, iar aceștia au refuzat încheierea actului.
Pârâții au solicitat reconvențional să se constate nulitatea absolută a convenției de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 2432/30. 06. 2000 deoarece are cauză ilicită, ulterior precizând cererea in sensul că este de fapt o nulitate întemeiată pe frauda la lege deoarece încheierea convenției reprezintă o operațiune frauduloasă prin care s-a încercat deturnarea legii de la finalitatea ei, aceea de a proteja anumite categorii socio- profesionale aflate în nevoie.
Cu privire la acest petit instanța a reținut următoarele:
Cauza, ca element al contractului înseamnă scopul în vederea căruia s-a încheiat contractul, scop care, dacă nu ar exista, contractul nu ar putea lua ființă și părțile nu s-ar obliga.
Dispozițiile art.966 C civil evidențiază două condiții pe care trebuie să le îndeplinească o cauză ca element al contractului: să fie reală și licită.
Înțelesul noțiunii de cauză ilicită este arătat în art. 968 Cciv, conform căruia este licită cauza care nu este prohibită de lege sau contrară bunelor moravuri și ordinii publice.
În speță, instanța, pentru a aprecia asupra cauzei convenției a reținut că potrivit Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, respectiv dispozițiile art 9 alin.8 ( în prezent abrogate) chiriașii titulari de contract ai imobilelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente, acestea neputând fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării.
Pârâta S. C. împreună cu autorul pârâților, numitul S. I. au cumpărat, în temeiul Legii nr. 112/1995, imobilul ce a făcut ulterior obiectul convenției încheiate cu reclamantul prin contractul de vânzare cumpărare nr. 650/ 20 06 2000 încheiat cu Consiliul Județean D. – Sectorul Servicii Publice.
Prin convenția de vânzare -cumpărare autentificată sub nr. 2432/30 06 2000 care reprezintă de fapt un antecontract de vânzare cumpărare sinalagmatic, cei doi cumpărători ai imobilului, conform Legii 112/1995, s-au obligat să vândă, peste 10 ani, imobilul cumpărat prin contractul de vânzare cumpărare nr. 650/ 20 06 2000 încheiat cu Consiliul Județean D. – Sectorul Servicii Publice către reclamant.
Instanța a apreciat că prin această convenție nu s-a vândut și cumpărat imobilul în cauză, existând doar promisiunea părților de a încheia, la data la care va expira termenul de 10 ani privind interdicția de vânzare a imobilului, un contract de vânzare- cumpărare în formă autentică. Promisiunea de vânzare cumpărare încheiată între părți este, de fapt, un antecontract care dă naștere la un drept de creanță, ambele părți obligându-se să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare.
Prin urmare, antecontractul nu este un act translativ de proprietate, el rămâne un antecontract care dă naștere, cel mult, unui drept de creanță.
Instanța a constatat că în cauză, nu a avut loc o vânzare -cumpărare a imobilului în litigiu în perioada în care exista interdicția vânzării deoarece convenția încheiată între părți este un antecontract perfect valabil, neexistând nici o încălcare a dispozițiilor Legii nr.112/1995 deoarece până la expirarea termenului legal de 10 ani, promitenții- vânzători sunt în continuare proprietari, obligați însă să încheie contractul de vânzare cumpărare în baza promisiunii asumate atunci când cauza de inalienabilitate temporară va înceta.
Dacă clauzele anticipatorii ale unui asemenea antecontract au fost executate, respectiv prețul a fost plătit, iar bunul predat, folosirea imobilului de către promitentul cumpărător deținător se datorează faptului că promitenții vânzători, încă proprietari ai bunului, îi recunosc un drept de folosință asupra acestuia.
Ca urmare a argumentelor prezentate, instanța a respins petitul privind constatarea nulității absolute a convenției ca neîntemeiat.
În ceea ce privește a doilea petit din cererea reconvențională privind clauza de dezicere, instanța a reținut următoarele:
Clauza de răzgândire cuprinsă într-o convenție reprezintă o excepție de la principiul irevocabilității contractului, care îi permite uneia dintre părțile contractante să se dezică de contract, adică să își revoce consimțământul, spre deosebire de clauza penală care are caracterul unei convenții accesorii prin care părțile stabilesc cuantumul daunelor-interese compensatorii datorate de partea în culpă, în caz de neexecutare a obligației.
Clauza din antecontractul în litigiu este, fără îndoială, o clauză penală și nu una de dezicere în cuprinsul acesteia nemenționându-se posibilitatea ca una dintre părți să se răzgândească și să refuze încheierea contractului, ci dimpotrivă, oferind părților o garanție că actul va fi încheiat în formă autentică prin estimarea cuantumului daunelor-interese compensatorii în caz de neexecutare. O dată stabilită natura clauzei cuprinsă în antecontract, cererea de rezoluțiune a actului trebuie analizată prin prisma modului de îndeplinire a obligațiilor asumate. În contractele sinalagmatice, una din consecințele reciprocității obligațiilor o constituie rezoluțiunea pentru neexecutare, prevăzută de art. 1020 Cod civil, potrivit căruia, în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește angajamentul luat, cealaltă parte poate cere rezoluțiunea, condiția rezolutorie fiind subînțeleasă .
Cum nimeni nu-și poate invoca propria culpă, doar creditorul obligației de a face are dreptul, fie să ceară rezoluțiunea, fie să pretindă îndeplinirea exactă a obligației, adică să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Cum, în speță, reclamantul și-a îndeplinit întocmai obligațiile asumate, acțiunea prin care pârâții-reclamanți reconvenționali solicită rezoluțiunea antecontractului nu este întemeiată și va fi respinsă ca atare, așa cum a fost precizată.
În ceea ce privește acțiunea reclamantului, creditorul care și-a îndeplinit obligația proprie, are dreptul de a pretinde îndeplinirea exactă a obligației de către debitor, în temeiul art. 1021 Cod civil.
Antecontractul prin care părțile intenționează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un imobil naște in sarcina lor obligația de a face, constând în încheierea in viitor a contractului in forma autentica si aceasta obligație e susceptibilă de executare silita prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care sa țină loc de act autentic de vânzare cumpărare .
Antecontractul de vânzare-cumpărare nu are drept efect transferul dreptului de proprietate, ci generează doar obligația către părți de a îndeplini toate operațiile legate de încheierea contractului. Tocmai datorită faptului că prin antecontract nu se transmite dreptul de proprietate, acesta poate avea ca obiect și imobile care au fost dobândite la Legea nr. 112/1995 (cum este cazul în speță) și cu privire la care exista interdicția înstrăinării pe o perioadă de 10 ani, de la data dobândirii. În cazul de față, deși la data încheierii antecontractului exista interdicția de înstrăinare, aceasta a expirat la data de 20 06 2010 (imobilul a fost dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 650/20 06 2000).
Relativ la consimțământul exprimat de către părți la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, el poartă asupra încheierii in viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, iar cadrul general in care aceasta transmisiune se va efectua, respectiv prețul, modalitățile de achitare a acestuia sau de predare a posesiunii bunului au fost stabilite în convenție și respectate de cei care și-au asumat aceste obligații.
Astfel, din convenția încheiată între părți coroborat cu actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 650/20 06 2000 și cu chitanțele depuse la dosarul cauzei în primul ciclu procesual, instanța reține că reclamantul și-a îndeplinit obligația de plată a prețului imobilului.
La data stabilită pentru încheierea contractului autentic, unul din promitenții vânzători era decedat, însă obligația asumată s-a transmis moștenitorilor acestuia, care au acceptat succesiunea pur și simplu și nu sub beneficiu de inventar, astfel că s-a produs confuziunea patrimoniului succesoral cu patrimoniul moștenitorilor, aceștia din urmă preluând nu numai bunurile ci și creanțele și sarcinile, datoriile și obligațiile asumate de către defunct, conform art. 774 Cod civil.
Potrivit art. 969-970 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și trebuie executate cu bună-credință.
Atâta timp cât un antecontract de vânzare-cumpărare respectă condițiile generale de valabilitate a contractelor, prevăzute de art. 948 cod civil și cuprinde toate elementele esențiale ale unei convenții, așa cum este cazul în speță, nimic nu se opune la constatarea pe cale judecătorească a vânzării.
Față de cele reținute și văzând și dispozițiile art. 1073-1077 Cod civil, instanța a constatat că reclamantul pârât reconvențional este îndreptățit să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu.
Având în vedere considerentele mai sus expuse, instanța a respins cererea reconvențională având ca obiect constatarea nulității absolute a convenției și petitul privind desființarea unilaterală a contractului formulate de pârâții reclamanți reconvenționali și a admis acțiunea civilă în constatare formulată de reclamantul - pârât reconvențional G. C..
Instanța a constatat valabilitatea convenției de vânzare - cumpărare încheiată între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârâta S. C. și autorul pârâților S. I., în calitate de promitenți vânzători autentificată sub nr. 2432/30 06 2000 având ca obiect imobilul compus din două camere cu o suprafață utilă de 30,62 mp precum și cota indiviză din suprafața de folosință comună a imobilului, terenul aferent locuinței în suprafață de 25 mp în indiviziune cu ceilalți coproprietari, locuință situată în C., .. 37 jud. D., hotărârea urmând a ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare. Instanța a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței civile nr. 2465/14.02.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._ au declarat recurs reclamantul G. C. și pârâții S. C., S. M. și B. I. (fostă S.).
Recurenții – pârâțiS. C., S. M. și B. I.(fostă S.) au solicitat modificarea sentinței, în sensul admiterii cererii reconvenționale și constatării nulității absolute a convenției și repunerea părților în situația anterioară și petitului privind desființarea unilaterală a convenției de vânzare - cumpărare și respingerea cererii reclamantului.
În esență, recurenții au arătat că instanța de fond nu s-a conformat limitelor stabilite de instanța de control judiciar întrucât s-a mărginit a analiza modul în care s-a încheiat convenția și conținutul acesteia, fără a urmări dacă încheierea antecontractului, cu predarea efectivă a imobilului, reprezintă o operațiune frauduloasă prin care s-a încercat deturnarea legii de la finalitatea ei.
Au arătat, de asemenea, că prin încheierea antecontractului s-a atins la eludarea legii: promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare a fost urmată concomitent de transmiterea posesiei imobilului, astfel încât, renunțând la imobilul cumpărat în condițiile Legii nr. 112/1995, s-a dovedit că motivul pentru care s-a acordat protecție socială de către legiuitor, prin atribuirea unei locuințe, nu a fost real. Antecesorul S. I. nu și-a dat seama de consecințele operației speculative, fiind de vârstă înaintată și un consumator frecvent de băuturi alcoolice.
Recurenții au criticat sentința atacată și în ceea ce privește modul de interpretare de către instanța de fond a clauzei de dezicere. Au considerat că în mod eronat instanța a reținut clauza de răzgândire înscrisă în contract ca reprezentând o clauză penală deși voința părților a fost în sensul înscrierii în contract a posibilității de înscriere în antecontract a dreptului de a renunța la contract; din examinarea celor două clauze rezultă că este vorba de clauza de dezicere și nu clauza penală, în cuprinsul acestora menționându-se posibilitatea ca oricare parte să refuze încheierea actului autentic.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 315, art. 304 pct. 9, 3041 Cod proc. civ.
Recursul a fost timbrat cu taxă de timbru în cuantum de 655 lei, achitată prin chitanța nr._-135-0129/15.05.2013 și timbru judiciar de 0,15 lei.
Recurentul – reclamant G. C. a formulat recurs prin care a solicitat modificarea sentinței în sensul obligării pârâților la plata cheltuielilor de judecată, cu menținerea celorlalte dispoziții.
A arătat că în mod greșit s-a luat act că nu a solicitat cheltuieli de judecată întrucât atât prin concluziile scrise cât și orale, a solicitat obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată efectuate în ambele cicluri procesuale.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 3041 Cod proc. civ.
Recurentul – reclamant, intimat în raport de recursul declarat de pârâți, a formulat de asemenea, întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului declarat de aceștia.
În esență, a arătat că instanța de fond s-a conformat deciziei de casare, analizând cu prioritate motivele de nulitate invocate de pârâți precum și aspectele invocate cu privire la intervenția clauzei de dezicere. Antecontractul de vânzare - cumpărare este valabil. Nici un text de lege nu interzice părților să promită, ci doar transmiterea dreptului de proprietate înainte de împlinirea termenului de 10 ani. Promisiunea de vânzare cu termen suspensiv este posibilă și legală, în limitele normelor imperative, părțile pot fixa de comun acord data la care urmează a se transfera proprietatea bunurilor.
Susținerea pârâților potrivit căreia au înțeles să uzeze de clauza de dezicere este neîntemeiată, neexistând o notificare adresată reclamanților sau consemnarea sumei de 20.000 RON precum și a sumelor achitate de reclamant la Consiliul Județean, numai după achitarea acestor sume, putând solicita rezoluțiunea antecontractului, ceea ce nu au făcut. În realitate, nu este vorba de o clauză de dezicere, ci de o clauză penală, o garanție cu privire la încheierea în formă autentică sub sancțiunea de daune-interese. Promisiunea de vânzare - cumpărare a fost redactată de un notar public, astfel că dacă voința ar fi fost în sensul inserării unei clauze de dezicere, acest lucru s-ar fi făcut prin folosirea unor expresii juridice clare, neechivoce, uzitate în astfel de situații. De la momentul încheierii convenției, a intrat în posesia imobilului, a efectuat reparații și îmbunătățiri substanțiale, nefiind tulburat în posesie de nimeni. Pârâții au refuzat să mai perfecteze actul la notar, având o atitudine recalcitrantă.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1073-1077 Cod Civil, art. 969 Cod Civil.
Examinând actele și lucrările dosarului, prin prisma criticilor recurenților și în raport cu prevederile legale incidente, incluzând art.3041 C.proc.civ, Tribunalul reține următoarele aspecte:
În ceea ce privește recursul declarat de recurenții – pârâți S. C., S. M., B. I. (fostă S.)
Este de necontestat că prin îndrumările deciziei de casare s-a stabilit în sarcina instanței de fond să analizeze motivele de nulitate a convenției încheiate între părți, invocate prin cererea reconvențională.
Analizând cererea reconvențională, formulată o dată cu întâmpinarea de către pârâți în primul ciclu procesual, se constată că aceștia au invocat nulitatea absolută a convenției pentru cauza ilicită constând în fraudarea dispozițiilor art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995 care reglementau interdicția de înstrăinare înăuntrul celor 10 ani și de asemenea, solicitau desființarea unilaterală a antecontractului, făcând referire la inserarea în cuprinsul său a posibilității părților de a se răzgândi, printr-o clauză inserată și pe care au calificat-o drept "clauză de dezicere".
Recurenții critică într-un prim motiv de recurs sentința pronunțată pe considerentul că instanța de fond nu a respectat îndrumările deciziei de casare.
Susținerile acestora nu pot fi primite întrucât prin hotărârea atacată s-au analizat motivele de nulitate ale antecontractului de vânzare - cumpărare invocate prin cererea reconvențională, atât prin prisma primului "petit", așa cum îl califică instanța de fond, respectiv, cel privind cauza ilicită cât și cel de-al doilea petit, referitor la clauza de dezicere.
Astfel, se constată că instanța a făcut analiza cauzei antecontractului de vânzare - cumpărare în litigiu, reținând în esență, că prin această convenție nu s-a vândut și cumpărat, existând doar promisiunea părților de a încheia, la data expirării interdicției de vânzare – cumpărare, a contractului în formă autentică. Antecontractul nu este un act translativ de proprietate, cel mult a dat naștere unui drept de creanță. S-a reținut că nu a existat nicio încălcare a dispozițiilor Legii nr. 112/1995, promitenții – vânzători fiind în continuare, proprietari, obligați să încheie contractul de vânzare - cumpărare în baza promisiunii asumate atunci când clauza de inalienabilitate temporară va înceta.
Tribunalul apreciază că instanța de fond a făcut o aplicare corectă a dispozițiilor legale în materie raportat la datele de fapt ale speței, sub acest aspect, critica recurenților privind aplicarea greșită a legii ca nefondată.
Aceștia au susținut în esență, că prin încheierea antecontractului s-a ajuns la eludarea Legii nr. 112/1995, prin deturnarea de la finalitatea ei ca urmare a faptului că motivul acordării protecției sociale de către legiuitor prin atribuirea unei locuințe nu a fost real, antecontractul de vânzare - cumpărare fiind urmat de transmiterea posesiei imobilului.
Legea nr. 112/1995 a interzis prin art. 9 alin. 8 înstrăinarea imobilelor dobândite prin acte între vii pe o perioadă de 10 ani, pentru a evita îmbogățirea fără justă cauză a cumpărătorilor chiriași și întocmirea unor contracte de închiriere și ulterior a unor contracte de vânzare - cumpărare în scop pur comercial, și nu întocmirea unor convenții de promisiune de vânzare - cumpărare a acestora. Așa cum este cazul și în speță, între părți s-a încheiat o promisiune de vânzare - cumpărare și nu un contract de vânzare - cumpărare pentru a fi aplicabile dispozițiile instituite de Legea nr. 112/1995.
Promisiunea de vânzare - cumpărare nu a fost interzisă de lege, neavând efectul transmiterii dreptului de proprietate, instituind doar obligația de a face pentru viitor în virtutea căreia părțile au promis ca la expirarea perioadei de inalienabilitate a imobilului să încheie contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică, moment ce va echivala cu transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.
O astfel de convenție poate fi invocată de către partea interesată pentru a se obține în instanță o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, cu respectarea cerințelor prevăzute de art. 1073 – 1077 Cod Civil.
Dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 care vizează "actele juridice de înstrăinare" au fost corect interpretate prin sentința recurată, în speță, neavând relevanță nici împrejurarea că părțile au executat obligațiile contractuale, în sensul achitării prețului și intrării în posesia imobilului deoarece părțile au înțeles să încheie numai o promisiune de vânzare - cumpărare, ce nu are ca efect transferul dreptului de proprietate, riscul pieirii bunului a fost suportat tot de promitenții- vânzători iar dreptul lor de proprietate nu a suferit nicio modificare, instanța de fond reținând în mod pertinent că folosirea imobilului de către promitentul-cumpărător s-a datorat faptului că promitenții-vânzători, încă proprietari ai bunului, i-au recunoscut un drept de folosință acestuia.
Așadar susținerea recurenților privind frauda la lege ca urmare a încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare cu încălcarea interdicției prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995 este nefondată, promisiunea de vânzare - cumpărare încheiată între părți nefiind interzisă de lege și respectând termenul de 10 ani de interdicție a vânzării.
Prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2432/30.06.2000 părțile s-au obligat ca peste 10 ani să încheie contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică.
Cum termenul de 10 ani a expirat și față de refuzul pârâților de a-și îndeplini obligația asumată prin contract, ținând cont și de dispozițiile art. 969, 970 Cod Civil conform cărora convențiile au putere de lege între părțile contractante și trebuie executate cu bună-credință, în mod corect, instanța de fond a recunoscut promitentului – cumpărător dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației recurenților promitenți – vânzători.
Este nefondată, de asemenea și critica recurenților privind modul de interpretare de către instanța de fond a clauzei inserate în contract.
Potrivit definițiilor doctrinare, clauza penală este o stipulație contractuală prin care părțile stabilesc de comun acord, anticipat și prin apreciere, cuantumul despăgubirilor ce vor fi datorate de partea în culpă, în cazul neîndeplinirii ori îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor asumate. În același sens, art. 1066 Cod Civil definește clauza penală ca fiind înțelegerea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din partea-i.
Clauza de dezicere este clauza prin care părțile își rezervă dreptul de a se răzgândi și de a desființa unilateral convenția (de regulă, într-un anumit termen sau în anumite condiții), cu singura consecință a pierderii arvunei date ori a restituirii dublei cele primite sau chiar independent de existența vreunei clauze de arvună ori a vreunei alte sancțiuni.
Așadar, clauza de dezicere reprezintă dreptul potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părțile contractante, în virtutea căruia titularul ei, poate denunța unilateral contractul încheiat, indiferent de voința celeilalte părți care nu va putea în nici un fel împiedica desființarea contractului.
Promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie, cuprins în dispozițiile art. 969 Cod Civil.
Aceasta nu înseamnă că părțile nu pot, prin voința lor, să adopte o clauză de dezicere, clară și neechivocă.
În speță, însă, în mod corect instanța de fond a apreciat că interpretarea dată de pârâți clauzei din contract, considerând-o ca fiind una de dezicere, în temeiul căreia contractul poate fi denunțat unilateral, ca excepție de la regula instituită de art. 969 Cod Civil, nu poate fi primită.
În speță, prin clauza pretins "de dezicere" promitenții- vânzători au declarat că în situația în care revin asupra promisiunii de vânzare - cumpărare, vor restitui cumpărătorului suma de_ lei, reprezentând rata inflației, dobânda și prejudiciul cauzat prin nerespectarea promisiunii de vânzare – cumpărare" iar promitentul-cumpărător a declarat că în situația în care va refuza să încheie contractul de vânzare – cumpărare, se obligă să nu mai pretindă nici un fel de sumă să-i fie restituită de către vânzători.
Este evident faptul că formularea expresă "dezicere" sau "răzgândire" nu este menționată în textul redat și nici o altă formulare care să excludă orice interpretare contrară susținerilor părților.
Raportat la conținutul clauzei, în mod corect, instanța de fond a interpretat natura acesteia ca fiind una penală, părțile stabilind prejudiciul în cazul în care nu s-ar mai ajunge la perfectarea contractului de vânzare - cumpărare și nicidecum posibilitatea desființării unilaterale a contractului prin dezicere.
Esența clauzei de dezicere constă în faptul că beneficiarul acesteia are la dispoziție un timp de reflecție pentru analizarea consecințelor contractului încheiat, în final având dreptul de a-și retrage unilateral consimțământul dat, desființând astfel contractul ori în speță, din interpretarea prevederilor contractuale, rezultă că părțile nu au avut în vedere posibilitatea răzgândirii, dimpotrivă, promitenții-vânzători chiar și-au asumat expres obligația de a întocmi actul de vânzare - cumpărare chiar mai devreme decât data stabilită inițial în situația în care s-ar fi modificat dispozițiile Legii nr. 112/1995 și s-ar fi redus perioada interdicției de înstrăinare la mai puțin de 10 ani.
În mod corect, instanța de fond a calificat clauza în discuție ca fiind una penală, părțile urmărind să consolideze indirect obligația de a perfecta contractul în viitor, la expirarea perioadei de interdicție, știind că altminteri, neexecutarea obligațiilor asumate ar atrage plata unor daune-interese sub forma unor despăgubiri bănești ca o compensație pentru prejudiciul suferit de creditor ca urmare a neexecutării contractului.
Având în vedere aceste considerente, în raport de dispozițiile art.312 C.pr.civ, Tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții pârâți.
În ceea ce privește recursul declarat de recurentul-reclamant G. C., Tribunalul constată că în mod greșit, instanța de fond a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată întrucât rezultă din practicaua hotărârii că apărătorul acestuia a solicitat cu ocazia dezbaterilor în fond, cheltuieli de judecată și de asemenea, cererea de acordare a cheltuielilor de judecată a fost reiterată și prin concluziile scrise depuse la dosar, unde în paragraful final s-a solicitat obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată efectuate în ambele cicluri procesuale.
Așadar, față de soluția pronunțată și având în vedere dispozițiile art.274 C.proc.civ., ținând cont că dreptul la un proces echitabil include în conținutul său o lichidare corespunzătoare a cheltuielilor de judecată, Tribunalul va admite recursul declarat de recurentul-reclamant și va modifica în parte sentința recurată în sensul obligării pârâților S. C., S. M. și B. I. (fostă S.) la plata către reclamantul G. C. a sumei de 6530,6 lei reprezentând cheltuieli de judecată efectuate în ciclul procesual anterior, constând în taxă de timbru în cuantum de 182 lei și timbru judiciar în cuantum de 0,6 lei (fila 3 dosar fond), taxă de timbru în cuantum de 2750 lei și timbru judiciar în cuantum de 4,5 lei (fila 60 dosar fond), onorariu avocațial în cuantum de 3500 lei (fila 79 dosar fond), taxă de timbru în cuantum de 91 lei și timbru judiciar în cuantum de 2,5 lei (fila 11 recurs primul ciclu procesual). Se vor menține celelalte dispoziții ale sentinței.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții pârâți S. C., S. M., B. I. (fostă S.), împotriva sentinței civile nr. 2465/14.02.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._
Admite recursul declarat de recurentul-reclamant G. C. împotriva aceleiași sentințe.
Modifică în parte sentința recurată în sensul că obligă pârâții S. C.,S. M. și B. I. (fostă S.) la plata către reclamantul G. C. a sumei de 6530,6 lei reprezentând cheltuieli de judecată efectuate în ciclul procesual anterior.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 10 Iulie 2013.
Președinte, I. G. P. | Judecător, M. N. | |
Grefier, I. C. |
Red.jud.I.G.P.
11.07.2013
Tehn.F.M./3 ex.
Jud.fond:V.F.
OPINIE SEPARATĂ FORMULATĂ DE JUDECĂTOR L. C. C., LA DECIZIA CIVILĂ NR. 1362/10.07.2013 A TRIBUNALULUI D.
În raport de situația de fapt concretă și de dispozițiile legale, apreciem ca se impunea respingerea ca nefondat, a recursului formulat de catre recurentul-reclamant G. C. și admiterea recursului promvat de către recurenții-pârâți S. Constanta, S. M. și B. I..
Judecatoria C. a fost investita cu actiunea promovata de catre reclamantul Gales C. avand ca obiect constatarea valabilitatii conventiei de vanzare cumparare autentificate sub nr. 2432/30.06.2000, privind imobilul compus din doua camere cu o suprafata utila de 30,62 mp precum si cota indiviza din suprafata de folosinta . aferent locuintei in suprafata de 25 mp in indiviziune cu ceilalti coproprietari si cu cererea reconventionala referitoare la constatarea nulitatii absolute a aceleiasi conventii, sau desființarea unilaterala a contractului, formulata de catre paratii S. Constanta, S. M. și B. I..
La baza litigiului, a stat convenția la care partile au ajuns si care a constat in promisiunea pârâților de a-i vinde reclamantului imobilul lor situat in C., .. 37 jud. D., precum si refuzul promitentilor vanzători de a-și respecta obligația asumată prin antecontract, anume aceea de a consimti ulterior la incheierea actului translativ de proprietate.
În fapt, recurenta pârâtă S. C. și soțul ei decedat S. I., au încheiat cu Consiliul Judetean D., contractul de vânzare-cumpărare nr. 650/20.06.2000, prin care au cumparat locuința situată în C., .. 37 jud. D., cu plata prețului in rate lunare, pe parcursul unui interval de timp de 5 ani.
Potrivit mențiunilor contractului, locuinta a fost detinuta de catre cumparatori pe baza contractului de închiriere nr. 1784/31.08.1999, iar vânzarea s-a făcut cu acordul Comisiei de Aplicare a Legii nr. 112/1995, fiind subsumata conditiilor stabilite de respectiva lege.
Or, art. 9 din Legea nr. 112/1995, care prevede pentru chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, posibilitatea de a opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului, stabileste si o interdictie de instrainare, timp de 10 ani de la data cumpararii.
Interdictia legala a aparut ca necesara, pentru a se evita operațiunile speculative cu astfel de imobile, profitându-se de pretul mic de cumparare a acestora in raport cu preturile practicate pe piata libera la locuinte similare.
De asemenea, este de menționat si faptul ca vocatia pe care a deschis-o legea chiriașilor, de a cumpara la preturi mult reduse imobilele in care locuiau, a reprezentat o masura de protectie sociala, destinata, prin ipoteza, persoanelor cu posibilitati materiale precare.
Nesocotind legea in spiritul ei, cumparatorii au incheiat câteva zile mai târziu, respectiv la data de 30.06.2000, promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare prin care s-au obligat ca după expirarea termenului de 10 ani, să îi vândă promitentului cumparator G. C. imobilul, iar in cazul in care revin asupra promisiunii de vanzare, sa ii plateasca acestuia suma de_ lei reprezentand rata inflației, dobanda si prejudiciul cauzat prin nerespectarea promisiunii de vanzare.
La randul sau, promitentul cumparator, s-a obligat ca in situatia in care va refuza sa incheie contractul autentic, sa nu mai pretinda nici un fel de suma de la vanzatori.
In principiu, este adevarata sustinerea primei instante in sensul ca antecontractul de vanzare-cumparare, nefiind translativ de proprietate, nu este prohibit de Legea nr. 112/1995, însa datele concrete ale spetei, ne determină să reevaluăm aptitudinea antecontractului de a avea efecte imediate in eludarea legii.
In acest sens, este de retinut ca in cuprinsul conventiei incheiate in forma autentica de catre parti (nr. 2432/30.06.2000), s-a stipulat ca preț suma de 22.000.000 lei, adica suma pe care promitentii cumparatori o aveau de platit in baza contractului nr. 650/20.06.2000 încheiat cu Consiliul Judetean D., aratandu-se clar ca atat suma de 7.000.000 lei ce reprezenta avans, cat si ratele ulterioare, aveau sa fie achitate de catre promitentul cumpărător G. C., la Sectorul Servicii Publice al CJ D..
De asemenea, la fila nr. 46 a primului dosar de fond, se află depoziția martorului O. L., care a declarat ca in vara anului 2000, reclamantul Gales C. i-a solicitat ajutorul pentru a-i muta pe parata S. Constanta si pe soțul său decedat din imobilul din . la țara, reclamantul ocupând imobilul in discutie inca de atunci si nefiind tulburat de catre proprietari niciodată.
La fila nr. 45, se află marturia numitului P. M., care a confirmat aspectul momentului intrării in posesia bunului de către reclamant, declarand totodata ca a auzit partile, discutând ca reclamantul le-ar fi dat vânzătorilor suma de 40.000.000 lei.
În sfârșit, raspunsul la interogatoriu al reclamantului (fila nr. 47) in sensul ca a incheiat antecontractul desi cunostea faptul ca imobilul nu poate fi instrainat timp de 10 ani, este relevant, alaturi de celelate probe prezentate, sub aspectul bunei credinte a partilor si a atitudinii lor in raport cu legea pe catre trebuia sa o respecte.
Adevarul pe care il exprima probele la care am facut referire, contureaza concluzia ca operatiunea consfiintita prin conventia de la data de 30.06.2000 a avut un caracter speculativ cert, ca promitentii vanzatori nu au avut in realitate, nevoie de protectie sociala prin atribuirea unei locuinte din fondul locativ la un pret modic, lipsindu-se imediat de spatiul respectiv de locuit pe care i l-au lăsat în folosință reclamantului (promitent cumparator) și că au văzut in șansa ce li s-a dat prin contractul nr. 650/2000, o buna ocazie de a obține bani, peste pretul stipulat in contract.
La rândul său, reclamantul G. C., persoana neeligibila pentru a beneficia de o locuință in condițiile Legii nr. 112/1995, a dobândit totuși un imobil prin inetrpusii S. C. și S. I..
Apreciem ca probatoriul administrat este in sensul ca in fapt, a avut loc o înstrăinare a locuintei imediat ce interdictia instituita prin art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 s-a activat, respectiv imediat după ce vanzatorii au devenit proprietari.
În aceste conditii, nu putem fi de acord cu validarea antecontractului care s-a incheiat in frauda legii, statul avand posibilitatea unei sanctiuni mult mai drastice chiar si impotriva promitentilor vanzatori, printr-o actiune in nulitate a contractului nr. 650/2000, intemeiat pe o cauza imorala.
Judecător,
L. C. C.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 1654/2013. Tribunalul DOLJ | Fond funciar. Hotărâre din 06-11-2013, Tribunalul DOLJ → |
|---|
