Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 2055/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2055/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 03-12-2013 în dosarul nr. 19920/215/2012
Dosar nr._ -hotărâre care să țină loc de act autentic-
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 2055/2013
Ședința publică din data de 03 Decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE: M. R. H.
Judecător: V. P.
Judecător: D. O.
Grefier: L. E. C.
Pe rol se află judecarea recursului formulat de reclamantul recurent C. D., împotriva sentinței civile nr. 8283 din data de 27.05.2013, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă S. I., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, a răspuns recurentul reclamant și intimata pârâtă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, recurentul reclamant prezintă, spre observare instanței, înscrisul sub semnătură privată, intitulat "chitanță ", aflat la fila 5 dosar fond.
Observând înscrisul sub semnătură privată, intitulat "chitanță", aflat la fila 5 dosar fond, în fotocopie, instanța constată că această fotocopie este conformă cu originalul prezentat de recurentul pârât în ședința publică de la acest termen de judecată, fapt confirmat și de intimata pârâtă.
Recurentul reclamat mai depune la dosar, în fotocopie, și dovada prezentării la Biroul Notarilor Publici Asociați I. Vergica și Rusescu A., a recurentului, în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, pentru suprafața de 6.400 mp extravilan.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat și, constatând dosarul în stare de judecată, instanța acordă cuvântul asupra recursului.
Recurentul reclamant, având cuvântul, solicită admiterea recursului, conform motivelor de recurs.
Intimata pârâtă, având cuvântul, solicită admiterea recursului și precizează că motivul pentru care nu s-a încheiat actul în formă autentică îl reprezintă faptul că ceilalți moștenitori nu au vrut să se prezinte la notar.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C., la data de 02.08.2012, sub nr._, reclamantul C. D. a chemat în judecată pe pârâta S. E., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare intervenită între părți, iar hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 6400 mp, situată în extravilanul satului Dobromira, ., T 39 P 52.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că, la data de 02.05.2012, a cumpărat, printr-un înscris sub semnătură privată denumit "chitanță", de la pârâtă, suprafața de teren descrisă mai sus, pentru care a achitat prețul de 1200 lei la data semnării actului.
Ulterior încheierii actului sub semnătură privată, vânzătoarea nu s-a mai prezentat la notar pentru întocmirea actului autentic, deși a fost înștiințată în acest sens de către notar.
În drept, a invocat disp. art. 1528 N.C.CIV., art. 5 alin. 2 titlul X Legea 247/2005.
La dosar s-au depus, în copie, următoarele acte: înscrisul sub semnătură privată denumit "chitanță", TDP nr. 2243-2178/1998, încheiere de certificare nr. 03/2012, certificat de atestare fiscală nr. 2053/02.10.2012, certificat nr._/04.10.2012, emis de O.C.P.I. D., adeverința nr. 2862/2004, copii CI părți.
Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 143 lei și timbru judiciar de 3 lei.
Instanța a încuviințat, pentru reclamant, proba cu înscrisuri, proba testimonială cu un martor și a dispus administrarea probei cu expertiză specialitatea topografie.
În cadrul probei testimoniale a fost audiat martorul P. N., declarația acestuia fiind consemnată și atașată la dosar.
La data de 18.03.2013, a fost depus la dosar raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul M. I., cu privire la care părțile nu au formulat obiecțiuni.
La termenul de judecată din data de 12.11.2012, instanța a luat act de precizarea la acțiune formulată de către reclamantă în sensul că numele pârâtei este S. I., în loc de S. L..
Prin sentința civilă nr. 8283 din 27.05.2013, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost respinsă acțiunea formulată de către reclamantul C. D., în contradictoriu cu pârâta S. I., ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Prin titlul de proprietate nr. 2243-2178/04.11.1998, emis de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor, județul D., pârâtei S. I. și numiților B. C. și P. N. li s-a reconstituit dreptul de proprietate cu privire la suprafața totală de 2 ha teren extravilan, pe raza comunei Vârvoru de Jos, . suprafața de 6400 mp, amplasată în T 39, P 52.
La data de 02.05.2012, între pârâta S. I. și reclamantul C. D., a fost încheiat un înscris sub semnătură privată, intitulat chitanță, prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantului suprafața de 6400 mp, situată în T 39, P 52.
Prețul vânzării a fost stabilit de părți, la suma de 1200 lei, care a fost achitat în întregime de către reclamant la data încheierii înscrisului sub semnătură privată, aspect care rezultă atât din clauzele acestui înscris cât și din depoziția martorului P. N..
Potrivit art. 1279, alin. 3 cod civil dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații poată pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
În conformitate cu dispozițiilor art. 1669, alin. 1 Cod Civil, atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Instanța a reținut raportat la prevederile legale menționate anterior că pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare trebuie sa fie îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, astfel cum acestea sunt reglementate prin dispozițiile art. 1179 Cod Civil, art. 1650-1667 Cod Civil.
Una dintre aceste condiții, prevăzută de dispozițiile art. 1650 Cod Civil este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, în caz contrar neputându-se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare- cumpărare.
Or, în cauză, instanța a reținut că această condiție nu este îndeplinită, întrucât la data încheierii înscrisului sub semnătură privată, 02.05.2012, pârâta nu era proprietar exclusiv al suprafeței de teren înstrăinate, suprafața de 6400 mp, situată în T 39, P 52 fiind deținută în indiviziune cu numiții B. C. și P. N..
De altfel, si din certificatul de sarcini nr. 2053/02.10.2012, emis de către OCPI D. depus la dosarul cauzei, rezulta ca proprietari ai imobilului sunt B. C., S. L. și P. N..
Față de considerentele expuse mai sus, instanța a respins acțiunea formulată ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul recurent C. D., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
În motivarea recursului, recurentul a arătat că raționamentul primei instanțe este greșit, deoarece conform dispozițiilor art. 681 Cod Civil, actele încheiate de către un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile și sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului.
Atunci când cumpărătorul cunoaște calitatea de coproprietar a vânzătorului, înstrăinarea bunul comun este valabilă. De aici derivă necesitatea pentru dobânditorul bunului de a face cerere de intervenție sau opoziție la partaj.
În drept, s-au invocat art. 304 pct. 9 raportat la art. 681 Cod Civil.
Recurentul a solicitat admiterea recursului și modificarea sentinței recurate.
Recursul a fost legal timbrat cu taxă de timbru și timbru judiciar conform chitanței depuse la fila 7 din cadrul dosarului.
Recurentul reclamat a depus la dosar, în fotocopie, dovada prezentării la Biroul Notarilor Publici Asociați I. Vergica și Rusescu A., a recurentului, în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, pentru suprafața de 6.400 mp extravilan (fila 9).
Intimata pârâtă, deși legal citată, nu a formulat întâmpinare în cauză.
În temeiul disp. art. 305 C.p.c., tribunalul a încuviințat proba cu înscrisul depus de recurent la dosarul cauzei.
Analizând sentința civilă recurată, prin prisma motivelor de recurs, dar și în raport de disp. art. 3041 C.p.c., tribunalul constată că recursul formulat este nefondat pentru următoarele considerente:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C., la data de 02.08.2012, sub nr._, reclamantul C. D. a chemat în judecată pe pârâta S. E., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare intervenită între părți, iar hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 6400 mp, situată în extravilanul satului Dobromira, ., T 39 P 52.
Prin sentința civilă nr. 8283 din 27.05.2013, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost respinsă acțiunea formulată de către reclamantul C. D., în contradictoriu cu pârâta S. I., ca neîntemeiată.
În motivarea recursului, recurentul a invocat aplicabilitatea, în cauză, a disp. art. 681 N.cod civil (legea nr. 287/2009) pentru a fi considerată întemeiată acțiunea cu care a învestit prima instanță.
Potrivit disp. art. 681 N.cod civil (legea nr. 287/2009) privind opozabilitatea unor acte juridice "actele încheiate, în condițiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile și sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului".
Tribunalul constată că, în cauză, nu sunt aplicabile disp. art. 681 N.cod civil (legea nr. 287/2009) în primul rând pentru faptul că dispozițiile legale în discuție sunt prevăzute în capitolul IV, secțiunea a-V-a privind proprietatea comună, respectiv partajul și nu în capitolul privind vânzarea-cumpărarea, în cazul de față neexistând o partajare a terenului între coproprietari, iar, în al doilea rând, actul încheiat între reclamant și pârâtă nu îndeplinește condițiile legii pentru a fi considerat valabil și, în acest context, opozabil coproprietarului căruia i s-ar atribui bunul în urma partajului, în viitor.
Art. 1179 alin. 1 din N. cod civil (legea nr. 287/2009) prevede ca și condiții esențiale pentru validitatea unui contract: capacitatea de a contracta; consimțământul valabil al părților; un obiect determinat, posibil și licit și o cauză valabilă a obligațiilor, iar în alin. 2 se prevede că "în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile".
Art. 1244 alin. 1 din N. cod civil prevede că "în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară".
Astfel, actul juridic în discuție, respectiv chitanța încheiată la data de 02.05.2012, între recurentul reclamant și intimata pârâtă, neîndeplinind condiția „ad validitatem” a formei autentice, astfel cum prevăd și disp. art. 1244 N. cod civil, este nul ca și contract de vânzare-cumpărare, dar, în virtutea principiului conversiunii actului juridic, valorează antecontract de vânzare-cumpărare (în termeni juridici, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare), generator de obligații de a face în sarcina părților contractante, acestea fiind, astfel, obligate sa perfecteze în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru a opera transferul dreptului de proprietate în patrimoniul părților.
Prin urmare, în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 681 N. cod civil, antecontractul privind vânzarea-cumpărare încheiat între părți nerespectând condiția "ad validitatem" a formei autentice pentru a fi considerat un veritabil contract de vânzare-cumpărare, tocmai în această idee recurentul reclamant solicitând instanței să suplinească consimțământul intimatei pârâte, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Sub acest aspect, în sensul dispozițiilor legale anterior menționate, antecontractul în litigiu nu poate fi considerat un act încheiat în condițiile legii de un coproprietar cu privire la bunul comun care să rămână valabil și să fie opozabilă celui căruia i-ar fi atribuit bunul în urma partajului.
Art. 1279 alin. 1, 2 și 3 N. cod civil prevede că " (1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel."
De asemenea, potrivit disp. art. 1669 alin. 1 N. cod civil "Când una dintre părțile unei promisiuni bilaterale de vânzare refuză din motive care îi sunt imputabile să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite".
În contextul existenței unor dispoziții legale exprese cu privire la promisiunea de vânzare-cumpărare în cuprinsul Noului cod civil, respectiv disp. art. 1279 și ale art. 1669, în cauză nu sunt aplicabile disp. art. 1528 N. cod civil, temei de drept de care s-a prevalat reclamantul în cadrul acțiunii promovate în fața instanței de fond.
Astfel, una dintre condițiile de validitate a antecontractului de vânzare-cumpărare, potrivit dispozițiilor legale anterior menționate, este și aceea ca vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut având în vedere că, în conformitate cu disp. art. 1650 N.cod civil "Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească", ori, în cauza de față, din cuprinsul titlului de proprietate nr. 2243-2178 din data de 04.11.1998, depus la fila 7 din cadrul dosarului de fond, rezultă că întreaga suprafață de teren de 2 ha (în care este inclusă și suprafața de teren de 6 400 mp, situată în T 39, P 52 ce face obiectul antecontractului din speța de față) aparține în coproprietate numiților B. D. C., S. D. L. și P. M. N., în calitate de moștenitori al autorului Matara I. D., fără ca, între aceste părți, să fi existat o ieșire din indiviziune cu privire la această suprafață de teren și fiecăruia să-i revină, în proprietate exclusivă, o suprafață de teren din cele cuprinse în acest titlu de proprietate.
Prin urmare, pârâta intimată nu a dovedit faptul că, între coproprietarii suprafeței de teren de 2 ha, situată în satul Dobromira, ., conform titlului de proprietate nr. 2243-2178 din data de 04.11.1998, depus la fila 7 din cadrul dosarului de fond, respectiv B. D. C., S. D. L. și P. M. N., a existat o ieșire din indiviziune sau că părțile au încheiat o tranzacție prin care să fi partajat această suprafață de teren, iar terenul de 6 400 mp, ce face obiectul antecontractului din litigiul de față, ar fi căzut în lotul exclusiv al pârâtei intimate pentru ca aceasta, în calitate de unică proprietară, să-l poată înstrăina, prin intermediul unei promisiuni de vânzare-cumpărare, către recurentul reclamant.
Tribunalul reține că aspectele evidențiate în cadrul certificatului de atestare fiscală din data de 02.10.2012, emis pe numele pârâtei intimate și depus la fila 15 din dosarul de fond, potrivit cărora aceasta figurează în evidențele fiscale cu suprafața de teren extravilan de 6400 mp, în T 39, P 52, conform titlului de proprietate emis pe numele autorului său, nu sunt de natură a dovedi că aceasta este proprietar exclusiv asupra suprafeței de teren în litigiu, în lipsa unui act de partaj sau a unei hotărâri judecătorești prin care să se fi dispus ieșirea din indiviziune cu privire la întreaga suprafață de teren cuprinsă în titlul de proprietate emis pe numele autorului comun al coproprietarilor și suprafețele de teren să fi fost împărțite între aceștia din urmă, fiecare devenind proprietar unic asupra unui anumit teren, iar în lotul pârâtei intimate să fi căzut chiar terenul în suprafață de 6 400 mp din antecontract, ci doar atestă faptul că intimata pârâtă folosește, probabil, în mod exclusiv, terenul în litigiu și plătește impozit pentru acesta.
Având în vedere aceste aspecte, acțiunea reclamantului recurent nu putea fi admisă în contextul neîndeplinirii primei condiții analizate de către instanța de fond, condiție de validitate a unui contract de vânzare-cumpărare și anume ca singura pârâtă chemată în judecată să fie unica moștenitoare a autorului precizat în titlul de proprietate în care este înscris terenul în litigiu și, prin urmare, singura proprietară, pentru ca instanța să analizeze temeinicia acțiunii reclamantului, în rap. de disp. art. 1669 alin. 1 N. cod civil.
Rolul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare de către instanță este doar acela de a suplini consimțământul promitentului vânzător care nu-și îndeplinește obligația de a se prezenta la notar pentru autentificarea contractului încheiat cu promitentul cumpărător și nu acela de a suplini și îndeplinirea condițiilor de validitate pentru încheierea, în mod valabil, a unui contract de vânzare-cumpărare și anume, întrunirea, în persoana promitentului vânzător, a calității de unic proprietar al bunului vândut.
Tribunalul mai reține și faptul că pârâta intimată, cu ocazia cuvântului pe fondul recursului de față, a precizat faptul că nu s-a încheiat actul în formă autentică la notar fiindcă ceilalți moștenitori nu au vrut să se prezinte la notar, motiv pentru care se constată că aspectele invocate de către pârâta intimată în cadrul declarației autentificate, depuse la fila 48 dosar fond, potrivit cărora a înstrăinat terenul în litigiu reclamantului recurent, cu înștiințarea și acordul celorlalți coproprietari, nu pot fi considerate ca reflectând realitatea.
În acest context, reclamantul recurent are la dispoziție prevederile art. 1683 alin. 5 și 6 N. cod civil potrivit căruia "Atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună și ulterior nu asigură transmiterea proprietății întregului bun către cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun; în cazurile prevăzute la alin. (4) și (5), întinderea daunelor-interese se stabilește, în mod corespunzător, potrivit art. 1702 și 1.703. Cu toate acestea, cumpărătorul care la data încheierii contractului cunoștea că bunul nu aparținea în întregime vânzătorului nu poate să solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptuare" coroborate cu disp. art. 1279 alin. 2 N. cod civil.
Pentru toate aceste motive, în temeiul disp. art. 312 alin. 1 teza a-II-a C.p.c., tribunalul va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul recurent C. D., împotriva sentinței civile nr. 8283 din data de 27.05.2013, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă S. I..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul recurent C. D., împotriva sentinței civile nr. 8283 din data de 27.05.2013, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă S. I..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, astăzi, 03 Decembrie 2013.
Președinte, M. R. H. | Judecător, V. P. | Judecător, D. O. |
Grefier, L. E. C. |
Red. jud. V.P./Tehn. F.M. 2 ex./13.12.2013
Jud. fond: L. T.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1939/2013. Tribunalul DOLJ | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 172/2013.... → |
|---|
