Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 177/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 177/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 07-02-2013 în dosarul nr. 1471/304/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
Decizia civilă nr. 177
Ședința publică de la 07 Februarie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE: D. G. - judecător
Judecător L. M.
Judecător L. L. B.
Grefier A. B.
Pe rol, judecarea recursului declarat de recurentul reclamant P. C., împotriva sentinței civile nr. 1562/31.10.2012, pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți F. Ș. și F. M., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat M. B., care depune împuternicire avocațială, pentru recurentul reclamant P. C., lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că recursul este declarat și motivat în termen, este netimbrat și s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Avocat M. B., pentru recurentul reclamant P. C., depune la dosarul cauzei dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 15 lei și a timbrului judiciar de 1,5 lei.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, instanța constatând cauza în stare de judecată acordă cuvântul pe fond.
Avocat M. B., pentru recurentul reclamant P. C., solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și motivat și modificarea sentinței civile în sensul admiterii acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. sub nr._, reclamantul P. C. a solicitat în contradictoriu cu pârâții F. Ș. și F. M., să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea unei suprafețe de teren de 1100 mp, situată în T 76 P 43, în intravilanul .: N- R. Ctin, S-A. A., E- DC 185, V-Ant Irig., în schimbul prețului de 10.000 lei .
S-a solicitat de asemenea pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivare, reclamantul a arătat că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare - chitanță, respectiv20.07.2004, a achitat integral pârâților prețul vânzării de 10.000 lei ce a făcut obiectul convenției înțelegându-se cu aceaștia, ca ulterior să se prezinte la notarul public în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare.
Pârâții au refuzat ulterior, să se mai prezinte la notarul public.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1669 C. civ.
Legal citați, pârâții nu s-au prezentat la instanță și nu au înțeles să formuleze vreo apărare .
În cauză instanța a administrat, la solicitarea reclamantului, proba cu înscrisuri fiind depuse la dosar: înscrisul chitanță încheiat la data de02.07.2004, între reclamant și pârâți (fila 2), contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr 455/19.05.1999, certificat de atestare fiscală nr.415 /06.04.2012 - emis de Primăria Calopăr, certificat de sarcini nr._/06.04.2012 emis de OCPI D. ,expertiză extrajudiciară schiță teren fila 21.
De asemenea a fost administrată proba testimonială, fiind audiat martorul P. G., declarație consemnată și atașată la dosarul cauzei (fila 20).
Instanța, a pus în discuție și a încuviințat efectuarea unei expertize topografice cadastru, care să conțină avizul OCPI, probă cu care reclamantul a fost de acord inițial, ulterior arătând că nu înțelege să mai achite onorariul de expert, deoarece o apreciază ca nemaifiind necesară.
Prin sentința civilă nr.1562/31.10.2012 pronunțată de Judecătoria S. a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul P. C., în contradictoriu cu pârâții F. Ș. și F. M., având ca obiect constatarea intervenirii cu putere de act autentic a vânzării cumpărării suprafeței de teren de 1100 mp, teren situat în . 43, ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, a reținut că la data de 02.07.2004, între pârâții F. Ș. și F. M., pe de o parte și reclamantul P. C., pe de altă parte, s-a încheiat un act sub semnătură privată, intitulat " chitanță" prin care părțile contractante își exprimau acordul de voință cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea unei suprafețe de teren de 1100 mp, situată în T 76 P 43, în extravilanul .: N- R. Ctin, S-A. A., E- DC 185, V-Ant Irig., în schimbul prețului de 10.000 lei .
Actul juridic în discuție neîndeplinind condiția „ad validitatem” a formei autentice este nul ca vânzare-cumpărare, însă valorează antecontract de vânzare-cumpărare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, dar cu condiția ca înscrisul astfel întocmit să îndeplinească cerințele prevăzute de art 948 C civ.,
Pentru a valora antecontract de vânzare cumpărare, trebuie să se îndeplinească cumulativ cerințele prevăzute de art 948 C civ, iar ca să fie incidente în cauză dispozițiile art 1073-1077 C civ., să se dovedească că refuzul pârâților de a se prezenta la notariat este unul nejustificat.
Ori, în speță, nu se face dovada că pârâții au refuzat în mod nejustificat de a se prezenta la notariat, având în vedere că în luna mai 2012 ( față de 07.06.2012 data introducerii acțiunii), s-a întocmit o lucrare cadastrală(expertiză extrajudiciară), lucrare neavizată OCPI .
Astfel, nu pot fi primite susținerile ca fiind verosimile că s-au efectuat numeroase demersuri pentru ca pârâții să se prezinte la notariat, atâta timp cât, actele premergătoare exprimării consimțământului, în fața notarului nu erau întocmite . Pe de altă parte, față de conținutul expertizei extrajudiciare, instanța urmând a reține că aceasta pe de o parte nu este avizată de OCPI, așa cum prevăd dispozițiile legale, iar pe de altă parte cel acre a efectuat lucrarea menționează că din d suprafața de 1100 mp, o suprafață de 363 mp, a fost trecută în intravilanul localității, fără a se preciza amplasamentul ( prin vecinătăți).
În atare situații, respectiv, în lipsa unui obiect al cauzei insuficient determinat, respectiv prin indicarea amplasamentului și poziției cadastrale, nu se poate spune că sunt îndeplinite condițiile prev de art 948 C civ., pentru ca instanța să poată valida această convenție.
Pentru determinarea, individualizarea suprafeței sau suprafețelor de teren în situația în care aceasta a fost divizată era nevoie de efectuarea unei lucrări cadastrale, care să precizeze, la data prezentei acțiuni neechivoc întinderea și amplasamentul a acesteia.
Ca atare, nu se poate susține verosimil că există un refuz al pârâților, în situația în care actul nu putea fi autentificat de notarul public datorită lipsei actelor premergătoare.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul P. C., solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii.
În motivare, se arată că instanța de fond în mod eronat a reținut că obiectul al cererii dedus judecății este insuficient determinat, în măsura în care întocmirea documentației cadastrale – obligație care de altfel incumbă pârâtului, este o fază specifică etapei publicității dreptului real dobândit prin înscrierea în cartea funciară. Această etapă nu ține de analiza valabilității dreptului ci de opozabilitatea lui față de terți, aspect care arată confuzia existentă în reprezentarea instanței de fond când a motivat sentința.
În mod eronat a reținut instanța că recurentul nu a făcut dovada refuzului pârâtului de a merge la notar, în acest sens a depus antecontractul din care a rezultat obligația asumată expres de a se prezenta la notar, pârâta fiind citată cu această mențiune.
Cu privire la expertiză, se arată că instanța are posibilitatea să ordone orice probă o consideră necesară soluționării cauzei, însă recurentul consideră cuantumul acestuia prea mare în raport de împrejurarea că instanța nu s-a raportat la ceea ce avea expertul de efectuat, respectiv să măsoare un teren de 1100 mp.
Tribunalul, analizând recursul, în raport de motivele invocate, de dispozițiile legale incidente în cauză, cu luarea în considerare a dispozițiilor art. 304 ind. 1 C.pr.civ., constată că este întemeiat, pentru următoarele considerente:
La data de 02.07.2004 între recurentul-reclamant P. C. si intimații-pârâți F. Ș. și F. M. s-a încheiat un act juridic - promisiune bilaterala de vânzare cumpărare - prin care pârâții s-au obligat la transmiterea dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren de 1100 mp din T76, P43, com. Calopăr, ., cu vecinătățile: N – R. C., E – DC -185, S – A. A., V – Ant. Irigații, in favoarea reclamantului, pretul convenit de parti fiind de 10.000 de lei, pe care reclamantul l-a plătit paraților asa cum rezulta din antecontractul de vanzare cumparare depus la dosar care se coroboreaza cu declaratia martorului P. G., audiat in cauza de prima instanță.
Titularii dreptului de proprietate cu privire la această suprafată de teren sunt parații F. Ș. și F. M., asa cum rezulta din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr 455/19.05.1999 aflat la fila 10 din dosarul de fond.
Refuzul paratilor de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic intervenit între părți, invocat de către reclamant în sprijinul acțiunii sale, a fost confirmat prin atitudinea paratilor care, desi legal citați cu mentiunea personal la interogatoriu, nu s-au prezentat in fata instantei, astfel incat tribunalul apreciaza atitudinea paratilor ca un inceput de dovada in favoarea reclamantului ce se coroboreaza cu celelalte probe administrate in cauza, in conditiile art. 225 C..
Actul juridic in discutie, neindeplinind conditia „ad validitatem” a formei autentice este nul ca vanzare-cumparare, avand in vedere prevederile art.2 alin 1 din legea nr.54/1998 (în vigoare la momentul încheierii acestuia): „Terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica”, dar valoreaza antecontract de vanzare-cumparare, in baza principiului conversiunii actului juridic reglementat de art. 978 C.civ. (actus interpetandus este potius ut valeat quam ut pereat ).
In consecinta, incheierea acestei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare a generat in sarcina tuturor partilor contractante o obligatie de a face, respectiv de a perfecta in viitor contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Promitentii vânzători au primit integral prețul de 10.000 de lei, iar promitentul cumpărător a intrat în stăpânirea imobilului, sub nume de proprietar -după cum reiese din declaratia martorului audiat in cauza.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor la prețul stabilit un contract de vânzare cumpărare.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un antecontract care dă naștere unui drept de creanță în favoarea beneficiarului promisiunii căruia îi este corelativă obligatia de a face, respectiv obligația de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art.948 Cod civil: consimțământul valabil exprimat al părților, capacitate deplină de exercițiu, obiect determinat și cauză licită.
Dacă promitentul vânzător nu-și respectă obligația asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca în situația în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale să solicite instanței de judecata - în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natura a pagubelor - să pronunțe în baza art. 1073 și 1077 cod civil o hotărâre judecătorească.
Acest act jurisdicțional va tine loc de act autentic de vânzare cumpărare și va avea caracter translativ de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vânzător in cel al beneficiarului cumparator, de la data rămânerii irevocabile a hotararii judecatoresti.
Art. 5. alin 2 din Legea nr.247/2005 dispune : în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
În aceste condiții, tribunalul constată incidența în speță a disp. art.1073, 1075 și 1077 din Codul Civil, care consacră principiul executării în natură a obligațiilor (inclusiv a celor de a face), aplicabile in baza principiului aplicarii legii civile in timp și în temeiul cărora este admisibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiții -și anume încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea cerințelor generale de valabilitate ale actelor juridice prev. de art.948 Cod civil și existența în patrimoniul promitentului vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă.
Nu se poate reține că antecontractul încheiat între părți nu are un obiect determinat, având în vedere că sunt precizate suprafața terenului și vecinătățile, iar faptul că ulterior o parte din teren (mai exact suprafața de 363mp) a fost trecută în intravilan nu are nicio influență asupra individualizării terenului la momentul încheierii antecontractului.
Pe cale de consecinta, tribunalul apreciaza ca fiind intemeiat recursul, hotărârea recurată fiind dată cu aplicarea greșită a legii, astfel că, în baza art. 312 alin. 2 și 3 C.pr.civ., va admite recursul, cu consecința modificării sentinței în sensul admiterii actiunii reclamantului si constatarii valabilității antecontractului încheiat între părți, hotărârea pronunțată ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurentul reclamant P. C., împotriva sentinței civile nr. 1562/31.10.2012, pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți F. Ș. și F. M..
Modifică sentința civilă nr. 1562/31.10.2012 a Judecătoriei S., în sensul că admite acțiunea.
Constată valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 02.07.2004 între pârâții intimați F. Ș. și F. M., în calitate de promitenți vânzători și reclamantul recurent P. C., în calitate de promitent cumpărător, cu privire la terenul în suprafață de 1100 m.p. situat în comuna Calopăr, ., în T 76 P 43, cu vecini la N - R. C.; la E - DC 185; la S - A. A., la V - ANT Irigații.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 07 Februarie 2013.
Președinte, D. G. | Judecător, L. M. | Judecător, L. L. B. |
Grefier, A. B. |
Red.jud.D.G.
Tehn.S.V./2 ex.,11.02.2013
Jud.fond. D.L.G.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 176/2013. Tribunalul DOLJ | Obligaţie de a face. Sentința nr. 5567/2013. Tribunalul DOLJ → |
|---|
