Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1685/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1685/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 16-10-2013 în dosarul nr. 431/304/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1685/2013
Ședința publică de la 16 Octombrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. N.
Judecător L. C. C.
Judecător I. G. P.
Grefier I. C.
Pe rol judecarea recursului declarat de recurentul M. G. F. împotriva sentinței civile nr. 887/18.06.2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații M. E., M. Ș., M. A., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic .
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat B.ihăloiu pentru re curentul reclamant, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul a fost declarat și motivat în termen, s-a depus taxa de timbru și timbru judiciar, motive recurs comunicate, nu s-a depus întâmpinare, nu s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă și apărătorul recurentului a solicitat strigarea cauzei la sfârșitul ședinței de judecată.
Față de cererea depusă la dosar de avocat B.Mihăloiu, instanța constată cererea ca rămasă fără obiect ,întrucât la strigarea cauzei în ordinea de pe lista de ședință s-a prezentat apărătorul recurentului .
Apărătorul recurentului învederează instanței că a depus un set de înscrisuri în susținerea motivelor de recurs ,respectiv acte de stare civilă din care rezultă că pârâții sunt moștenitorii autorului M. I. ,iar M. E. este soția supraviețuitoare.
In temeiul art. 167 Cpr. Civilă coroborat cu dispozitiile art. 305 C.pr. civilă, instanța încuviințează proba cu înscrisurile depuse la dosar, după care
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, instanța acordă cuvântul pe recurs.
Avocat B.Mihăloiu pentru recurent,având cuvântul ,solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii instanței de fond în sensul admiterii acțiunii și validarea convenției de vânzare-cumpărare, fără cheltuieli de judecată.
Arată că cei trei promitenți sunt moștenitorii autorului M. I. și erau îndeplinite toate condițiile validării vânzării .
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. sub nr._, din data de 11.02.2013, reclamantul M. G. a chemat în judecată pe pârâții M. E., M. Ș., M. A., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate că între părți a fost încheiată o convenție privind vânzarea-cumpărarea următoarelor suprafețe de teren, situate în extravilanul localitătii Booveni, .: 6000 mp situat in sola 47, . N-De270/1, E-G. F., S-De291, V-M. M..
În motivarea acțiunii, reclamantul a învederat faptul că, prin înscrisul intitulat "Antecontract de vânzare-cumpărare", pârâții s-au obligat să-i transmită dreptul de proprietate asupra terenului anterior menționat, în schimbul sumei de 1200 lei.
Reclamantul a precizat că la momentul încheierii antecontractului, a achitat pârâtului prețul solicitat și a intrat în posesia imobilului.
Reclamantul a pretins că, deși convenise cu pârâții să se prezinte în fața notarului, în termen de 30 de zile de la încheierea antecontractului, pentru perfectarea unui act autentic, ulterior aceștia au refuzat să-și îndeplinească obligația asumată.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art.1073, 1077 Cod civil
În dovedirea acțiunii, reclamantul a solicitat și instanța a încuviințat administrarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale si luarea unui interogatoriu pârâților.
În baza art. 129 alin. 5 C.pr.civ., instanța a dispus efectuarea unei expertize tehnice în specialitatea topografie-cadastru, având ca obiective: identificarea terenurilor ce au făcut obiectul convenției încheiate de părți, stabilirea suprafeței respectivelor imobile, amplasamentul acestora și a vecinătăților, precum și persoana în posesia căreia se află respectivele imobile, cu avizul OCPI, raportul de expertiză fiind întocmit în data de 13.06.2013.
Pârâții nu au formulat întâmpinare.
Au fost depuse la dosar: înscrisul sub semnătură privată, intitulat "contract de vânzare-cumpărare", încheiat de părți în data de 15.09.2011; copia titlului de proprietate nr.1015-_, eliberat de Comisia Județeană D. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor; certificatul de atestare fiscală nr.350/07.02.2013, certificat de sarcini nr._/14.02.2013 eliberat de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară D.; sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr. 515/06.07.2012 eliberata de Primăria Dranic, chitanța reprezentând achitarea onorariului pentru expertul desemnat în cauză - în cuantum de 1000 lei .
La data de 13.06.2013 a fost depus raportul de expertiză întocmit de expertul în specialitate topografie-cadastru F. N..
A fost audiat în cauză martorul L. A., declarația acestuia fiind consemnată în scris iar fila atașată la dosar (fila 29).
Pârâții, deși au fost citați cu mențiunea de a se prezenta la interogatoriu, nu s-au prezentat în fața instanței.
La termenul de judecată din data de 18.06.2013 reclamantul a depus precizare la acțiune.
Prin sentința civilă nr.887/18.06.2013, pronunțată de Judecătoria S., în dosarul nr._, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul M. G. F. în contradictoriu cu pârâții M. E., M. Ș. și M. A. având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarea situație de fapt:
În data de 15.09.2011, între părți a fost încheiat un înscris sub semnătură privată, intitulat „contract de vânzare-cumpărare”, prin care pârâții vindeau reclamantei o suprafață de teren, situată în extravilanul comunei Drănic, județul D.: 6000 mp situat in sola 47, . N-De270/1, E-G. F., S-De291, V-M. M. - în schimbul sumei de 1200 lei.
De asemenea, în cuprinsul aceluiași înscris s-a menționat că prețul stabilit a fost achitat de către reclamatul–cumpărător la momentul întocmirii contractului, dată de la care reclamantul a și intrat în posesia imobilului, așa cum a rezultat din înscrisul încheiat de părți și din declarația martorului L. A. (fila 29).
De asemenea, în cuprinsul aceluiași înscris s-a menționat că părțile urmau a se prezenta în fața notarului, în termen de 30 de zile, în vederea perfectării unui act autentic (fila 13).
Deși înscrisul în discuție cuprinde clauze specifice contractului de vânzare-cumpărare, părțile consimțind chiar la vânzarea bunului prin plata prețului și predarea posesiunii, nefiind încheiat în formă autentică acesta nu are valoarea unui contract de vânzare-cumpărare ci, prin aplicarea principiului conversiei actului juridic, doar a unui antecontract de vânzare-cumpărare, ce naște în sarcina părților și obligația de a încheia ulterior actul în forma cerută de lege "ad validitatem".
Antecontractul prin care părțile intenționează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un imobil teren naște în sarcina lor obligația de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în forma autentică și aceasta obligație este susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, conform art. 1073-1077 Cod Civil.
Insă această posibilitate vizează numai suplinirea consimțământului părților la încheierea în forma autentică a actului juridic intervenit. De aceea se presupune, prin ipoteza, ca intre părți a fost încheiat un antecontract valabil.
Una dintre condițiile esențiale pentru valabilitatea unui contract translativ de proprietate este aceea că vânzătorul sa fie proprietarul lucrului vândut . În caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului.
În speță, se observă că reclamantul nu a făcut dovada ( deși sarcina probei îi incumbă potrivit art. 1169 Cciv și art. 129 alin. 1 Cpciv ) că promitenții vânzători sunt proprietarii bunului care a constituit obiectul antecontractului încheiat.
Din TDP nr.1015-_ din data de 11.12.1995 emis pe numele M. I. I. (f. 3) a rezultat că titular al dreptului de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul convenției părților este numitul M. I. I..
Reclamanta susține că pârâții sunt moștenitorii legali ai defunctului M. I., fără a depune vreo dovadă în acest sens, dat fiind faptul că potrivit titlului de proprietate, titularul dreptului de proprietate este numitul M. I. I., iar sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr. 515 din 06.07.2012, se referă la o altă persoană - M. M. I., nu la titularul dreptului de proprietate. ( filele 3, 25).
Instanța a constatat astfel că reclamantul nu face dovada că M. I I., căreia i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în cauză este una și aceeași persoană cu M. M. I., cu privire la care a depus la dosar sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale și despre care pretinde că ar fi autorul pârâților.
Chiar dacă s-ar aprecia că sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale depusă la dosar se referă la titularul TDP, instanța a constatat că nu se face dovada că persoanele menționate în aceasta ca fiind moștenitorii defunctului M. M. I., sunt pârâții din cauză, în lipsa actelor de stare civilă care ar face dovada existenței vreunei legături de rudenie între pârâți și persoana decedată.
Față de cele mai sus expuse, observând că nu s-a făcut dovada că pârâții sunt proprietari ai bunului imobil care a făcut obiectul antecontractului încheiat cu reclamantul, instanța nu a constatat ca fiind valabilă convenția părților, căreia să îi fie conferită puterea de act de vânzare cumpărare, motiv pentru care a respins acțiunea reclamantului ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței civile nr. 887/18.06.2013 a formulat recurs reclamantul prin care a solicitat modificarea sentinței în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost precizată.
Recurentul a arătat că în mod eronat instanța a respins acțiunea cu motivarea că nu a făcut dovada calității de moștenitori pentru pârâți din perspectiva calității lor de succesori ai autorului M. I. întrucât sunt dovezi că pârâții sunt moștenitorii autorului M. I.. Inadvertența de inițială a tatălui din anexa 24 este irelevantă în măsura în care terenul care face obiectul titlului este menționat pe aversul anexei ca făcând parte din masa succesorală a defunctului iar cu privire la calitatea de moștenitor, pârâții au obținut de la organul legal competent anexa ce atestă acestora de succesori. Actele de stare civilă atașate, fac dovada calității de soție supraviețuitoare a pârâtei E. și de fii a celorlalți doi pârâți.
Recursul nu a fost întemeiat în drept.
Recursul a fost timbrat cu taxă de timbru în cuantum de 68 lei achitată prin chitanța nr._ din 23.09.2013 și timbru judiciar de 0,15 lei.
Anexat recursului, au fost depuse adeverința nr.2384/26.07.2013 eliberată de Primăria . de stare civilă.
Deși legal citați intimații nu au formulat întâmpinare în cauză.
Examinând actele și lucrările dosarului, prin prisma criticilor recurentului și în raport cu prevederile legale incidente, incluzând art.3041 C.proc.civ, Tribunalul reține următoarele aspecte:
În speță, instanța de fond a respins acțiunea reținând în esență, că pârâții chemați în judecată și menționați în înscrisul sub semnătură privată ca vânzători nu fac dovada proprietății asupra terenului înstrăinat, în lipsa actelor de stare civilă care ar face dovada existenței vreunei legături de rudenie între ei și persoana decedat.
Rolul activ al judecătorului este un principiu fundamental care se realizează în tot cursul procesului civil și care conduce la aflarea adevărului și în consecință, la pronunțarea unor hotărâri temeinice și legale, ceea ce presupune că judecătorul este în drept să stăruie prin toate mijloacele legale în vederea lămurii împrejurărilor de fapt și de drept.
Reglementat prin dispozițiile art.129 C.proc.civ, rolul activ al judecătorului se manifestă sub diferite forme, una dintre acestea fiind și posibilitatea judecătorului ca să ceară părților, cu privire la situația de fapt și motivarea în drept pe care acestea le invocă în susținerile lor, să prezinte explicații, oral sau în scris, precum și să pună în dezbaterea lor orice împrejurare de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menționate în cerere sau în întâmpinare.
Omițând să pună în discuția părților, aspectele legate de dovada calității de moștenitor a pârâților, instanța a încălcat principiul contradictorialității, lipsind părțile de posibilitatea de a se apăra, ceea ce atrage nulitatea hotărârii.
Recursul declarat în cauză de reclamant este întemeiat nu numai prin prisma criticii privind nerespectarea dreptului la apărare și a rolului activ dar și în ceea ce privește fondul cauzei.
În ceea ce privește dovada calității de moștenitor a pârâților de pe urma defunctului M. I., aceasta rezultă din actele de stare civilă depuse în faza procesuală a recursului. Astfel, potrivit certificatului de deces nr.2/10.01.2001, M. I., născut la data de 11.11.1930 a decedat la data de 08.01.2001 în localitatea Drănic, jud. D., soția supraviețuitoare fiind M. M. E., decedată ulterior, în cursul procesului și cei doi copii, în calitate de descendenți de gradul I, respectiv, M. Ș. (certificatul de naștere nr. 9286/24.11.1983) și M. A. ( certificatul de naștere nr. 186/23.07.1970). Aceste aspecte se confirmă și prin înscrisul constatator al sesizării pentru deschiderea procedurii succesorale de pe urma autorului M. M. I., unde la rubrica privind elementele de identificare a moștenitorilor prezumtivi ai defunctului sunt menționați pârâții. În ceea ce privește inadvertența între inițiala autorului din sesizarea succesorală și cea de pe titlul de proprietate nr. 1015 –_/11.12.1995, se constată că prin adeverința nr. 2384/26.07.2013 s-a precizat că M. M. I. din certificatul de deces . nr._ este una și aceeași persoană cu M. I. I. din TP nr. 1015 –_/11.12.1995.
În ceea ce privește fondul cauzei, Tribunalul reține că antecontractul mai este cunoscut și sub denumirea de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, iar în cazul în care doar una dintre părți se obligă, promisiune unilaterală.
Este posibil ca ulterior încheierii precontractului, una dintre părți să se răzgândească, renunțând la îndeplinirea obligațiilor asumate, situație în care se pune problema măsurilor sau sancțiunilor la care cealaltă parte poate recurge.
În cazul în care părțile au prevăzut expres în antecontract sancțiunile ce pot fi aplicate în cazul încălcării obligațiilor asumate, se vor aplica acele prevederi, având în vedere că potrivit art.969 C.civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, fiind deci obligatorii.
De regulă, în precontractele de vânzare-cumpărare se prevede că dacă se răzgândesc, promitentul-cumpărător va pierde avansul acordat, iar dacă promitentul-vânzător va refuza înstrăinarea bunului, acesta va restitui dublul avansului primit.
În cazul în care părțile nu au fost suficient de prevăzătoare încât să determine expres urmările încălcării precontractului, se aplică dispozițiile generale ale legii civile.
Potrivit art.111 C.pr.civ, „partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenței sau neexistenței unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului.”
Potrivit art.1073 Cod civil, „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare”.
Potrivit art.1077 Cod civil, „nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.
În conformitate cu art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Așadar, cum prin convenția sub semnătură privată încheiată la data de 15.09.2011, promitenții-vânzători M. E., M. A. și M. Ș., s-au obligat la transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 6000 mp către promitentul – cumpărător M. G. F., iar potrivit art.969 C.civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și trebuie executate cu bună-credință de acestea (art.970 c.civil), creditorii având dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației conform art.1073 C.civil, se impune a se reține că reclamantul a făcut dovada conform art. 1169 cod civil a existenței unui înscris care să cuprindă manifestarea de voință a acestora de a cumpăra, fapt de natură a conduce la concluzia că între părți s-a realizat un acord de voință cu privire la tranzacționarea respectivului teren. Prețul în cuantum de 1200 lei a fost achitat în totalitate de la data încheierii antecontractului iar potrivit declarației martorului L. A., beneficiarul – cumpărător a intrat în posesia terenului încă de la data de 15.09.2011, cum de altfel, și părțile au inserat în cuprinsul chitanței. Practica judiciară a statuat că starea de fapt a posesiei echivalează cu o recunoaștere din partea promitenților- vânzători a dreptului beneficiarului – cumpărător de a cere încheierea contractului de vânzare - cumpărare iar posesorului terenului (în speță, reclamantului) nu i se poate reproșa o stare de neglijență în valorificarea dreptului său, câtă vreme partea adversă nu a făcut nici un act de contestare a dreptului pe care beneficiarul – cumpărător îl dobândise.
Cum la dosar, în cursul soluționării cauzei în fața primei instanțe, s-a depus certificatul nr._/14.02.2013 eliberat de OCPI D. din care rezultă că nu au fost găsite înscrise sarcini asupra terenului în litigiu, certificatul de atestare fiscală nr. 356/08.02.2013 emis de Direcția Economică Serviciul Impozite și taxe Locale al Primăriei Drănic pentru a atesta că nu sunt taxe sau impozite neplătite către stat și că autorul pârâților figurează ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului teren extravilan în suprafață de 3,49 ha, pe rolul administrației financiare și a fost administrată proba cu expertiză topografică, în vederea individualizării terenului, Tribunalul D. apreciază întemeiat recursul, și pe cale de consecință, în baza art. 312 Cod proc. civ., instanța va admite recursul, va modifica sentința recurată în sensul că va admite acțiunea și va dispune validarea convenției de vânzare-cumpărare încheiat între recurentul reclamant M. G. F. în calitate de promitent cumpărător și M. E., M. Ș. și M. A. în calitatea de promitenți-vânzători, având ca obiect terenul în suprafață de 6000 mp. situat în extravilanul ., în T.47 P 32 conform titlului de proprietate nr. 1015-_/11.12.1995, cu vecinii: la N-De 270/1 pe lungimea de 14,72 m,la E- G. F. pe lungimea de 430,64 m, la S- M. I., pe lungimea de 13,57 m și la V- M. M., pe lungimea de 430,62 m.
Față de dispozițiile art. 771alin. 6 prin raportare la alin. 1 și 3 Cod fiscal și art. 1516 din HG 44/2004 privind Normele Metodologice de aplicare a Codului Fiscal, care impun instanțelor judecătorești obligația de comunicare organului fiscal competent a unei copii a hotărârii judecătorești definitive și irevocabile prin care s-a realizat transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive și irevocabile și a dispozițiilor art. 35 alin.5 din Legea nr. 7/1996 republicată, ce impun instanței obligația de a transmite, în termen de trei zile, hotărârea rămasă definitivă și irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul, prezenta hotărâre care va ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare, se va comunica în termen de 30 de zile la A.F.P și în termen de trei zile la OCPI.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE :
Admite recursul declarat de recurentul M. G. F. împotriva sentinței civile nr. 887/18.06.2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații M. E., M. Ș., M. A..
Modifică sentința recurată în sensul că admite acțiunea și dispune validarea convenției de vânzare-cumpărare încheiat între recurentul reclamant M. G. F. în calitate de promitent cumpărător și M. E.,M. Ș. și M. A. în calitatea de promitenți-vânzători,având ca obiect terenul în suprafață de 6000 mp. situat în extravilanul ., în T.47 P 32 conform titlului de proprietate nr. 1015-_/11.12.1995, cu vecinii: la N-De 270/1 pe lungimea de 14,72 m,la E- G. F. pe lungimea de 430,64 m, la S- M. I., pe lungimea de 13,57 m și la V- M. M., pe lungimea de 430,62 m.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare- cumpărare și se va comunica în termen de 30 de zile la A.F.P. și în termen de 3 zile la O.C.P.I.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 16 Octombrie 2013.
Președinte, M. N. | Judecător, L. C. C. | Judecător, I. G. P. |
Grefier, I. C. |
Red.jud.I.G.P.
22.10.2013
Tehn.S.V./3 ex.
Jud.fond.D.G.Zăvălași
| ← Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 484/2013.... | Obligaţie de a face. Decizia nr. 40/2013. Tribunalul DOLJ → |
|---|
