Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1450/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1450/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 17-09-2013 în dosarul nr. 398/304/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 1450/2013
Ședința publică de la 17 Septembrie 2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE - D. O. - judecător
Judecător - V. P.
Judecător - M. R. H.
Grefier - L. E. C.
Pe rol, pronunțarea asupra dezbaterilor care au avut loc în ședința publică de la 10 septembrie 2013 și consemnate în încheierea de ședință de la aceeași dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, privind judecarea recursului formulat de reclamanta S.C. P. C. S.R.L. LIPOVU împotriva sentinței civile nr. 630 din 16.04.2013 pronunțată de Judecătoria S. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât D. S., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea înregistrată la această instanță sub nr._, din data de 06.02.2013, reclamanta S.C. P. C. S.R.L. l-a chemat în judecată pe pârâtul D. S., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate că între părți a fost încheiată o convenție privind vânzarea-cumpărarea unui teren în suprafață de 1,8225 ha situat în extravilanul ., tarlaua 56, . hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea acțiunii, reclamanta a învederat faptul că, în data de 18.08.2011, între părți a fost încheiat un înscris sub semnătură privată, intitulat "Antecontract de vânzare-cumpărare", referitor la înstrăinarea terenului anterior menționat, în schimbul sumei de 8201 lei. La data încheierii antecontractului pârâtul vânzătorul era mandatar al lui M. M. și moștenitor al lui D. A., conform TDP nr. 249-_/09.11.1994, procurii speciale nr. 2457/20.05.2003, certificatului de moștenitor nr. 727/2005 și certificatului de moștenitor suplimentar 727/2005.
Reclamanta a precizat că, la momentul încheierii convenției, a achitat pârâtului prețul vânzării și a pretins că, deși se obligase să se prezinte în fața notarului, în termen de 60 de zile de la întocmirea antecontractului, pentru perfectarea unui act autentic, ulterior pârâtul a refuzat să-și îndeplinească această obligație.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1669 alin 1 C.civ.
În dovedirea acțiunii, reclamanta a solicitat și instanța a încuviințat administrarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale si luarea unui interogatoriu pârâtului.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare și nu s-a prezentat în instanță.
Au fost depuse la dosar: înscrisul sub semnătură privată, intitulat "Antecontract de vânzare-cumpărare", încheiat de părți în data de 18.08.2011; copia titlului de proprietate nr.249-_, eliberat de Comisia Județeană D. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în data de 09.11.1994; copie procură specială autentificată sub nr. 2457/20.05.2003 de B.N.P. M. P., copie certificat de moștenitor nr. 727/30.09.2005, eliberat de BNP F. G., certificat de moștenitor nr.162, supliment la certificatul de moștenitor nr. 727/2005, eliberat de același BNP F. G., copie certificat deces D. A., copii acte stare civila pârât, certificatul de atestare fiscală nr.459/21.02.2013, certificat de sarcini nr._/21.02.2013, eliberat de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară D..
A fost audiat în cauză martorul O. F., declarația acestuia fiind consemnată în scris iar fila atașată la dosar (fila 27).
Pârâtul, deși a fost citat cu mențiunea de a se prezenta la interogatoriu, nu s-a prezentat în fața instanței.
Prin sentința civilă nr. 630/16.04.2013, pronunțată de Judecătoria S., în dosarul nr._, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâtul D. S., având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarea situație de fapt:
În data de 18.08.2011, între reclamantă și pârât a fost încheiat un înscris sub semnătură privată, intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare”, referitor la înstrăinarea de către pârât reclamantei a unei suprafețe de teren, de 1,8225 ha, situată în extravilanul com. Lipovu, ., în schimbul sumei de 8201 lei, fiind indicate și vecinătățile acestuia.
De asemenea, în cuprinsul aceluiași înscris se menționează că prețul stabilit a fost achitat de către reclamantă la momentul întocmirii antecontractului, dată de la care reclamanta a și intrat în posesia imobilelor, așa cum a rezultat din înscrisul încheiat de părți și din declarația martorului O. F. (fila 27).
De asemenea, în cuprinsul aceluiași înscris se menționează că dacă în decurs de 60 de zile vânzătorul refuză să întocmească actul în formă autentică, cumpărătorul poate deschide acțiune în justiție .
D. fiind că actul juridic încheiat între părți este un înscris sub semnătură privată, respectiva convenție nu poate fi valabilă ca vânzare-cumpărare întrucât, pentru valabilitatea unui astfel de act având ca obiect terenuri, se cere „ad validitatem” condiția încheierii în formă autentică, însă are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, care naște în sarcina părților contractante o obligație de a face, în sensul de a perfecta ulterior actul în formă autentică, obligație susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pentru a proceda de această manieră, instanța de judecată este obligată să analizeze valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare și implicit, îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale contractului convenit, știut fiind faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu urmărește să producă efectele contractului promis, ci doar să prefigureze conținutul acestuia și să-i garanteze încheierea ulterioară, ca urmare a îndeplinirii obligațiilor reciproce de „a face“ asumate de către părțile semnatare.
În speță, se poate observa cu ușurință că nu s-a făcut dovada că promitentul vânzător era proprietar al bunului care a constituit obiectul antecontractului încheiat cu reclamanta. Din TDP nr. 249-_ din 09.11.1994 emis pe numele M. M. și D. A. (f. 6) și certificatul de moștenitor nr. 162/22.03.2006 emis de BNP F. G. (f. 9) rezultă că titulari ai dreptului de proprietate sunt pârâtul, în calitate de unic moștenitor al defunctei D. A. și numitul M. M..
În ceea ce privește procura specială autentificată sub nr. 2457/20.05.2003 de către BNP M. P. (f. 7) prin care numitul M. M. l-a mandatat pe pârât ca, în numele lui să vândă anumite suprafețe de teren, instanța reține că aceasta a fost dată pârâtului strict pentru vânzarea suprafețelor de teren de 27.800 mp și, respectiv 1375 mp din TDP nr. 249-_, nu pentru suprafețele de teren din TDP nr. 249-_ din 09.11.1994 emis pe numele M. M. și D. A. pentru care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare.
Pentru această situație, conform regulii unanimității, actele de dispoziție, cum este cel materializat în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare supusă analizei, pot fi încheiate doar de către toți proprietarii aflați în această stare, sau de unul din ei, cu acordul expres al celorlalți.
Față de cele mai sus expuse, observând că pârâtul nu era singurul proprietar al bunului imobil care a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată la data de 18.08.2011 cu reclamanta, instanța va respinge acțiunea reclamantei, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta ., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
Recurenta arată că sentința cuprinde motive străine de natura cauzei, instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura și înțelesul vădit neîndoielnic al acesteia, iar hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii.
Mai arată că recurenta și-a îndeplinit obligația contractuală privind plata prețului vânzării, a achitat integral prețul cocontractantului la data încheierii antecontractului, dată de la care s-a realizat și . terenului ce a făcut obiectul convenției.
Cu toate acestea, întrucât pârâtul nu și-a îndeplinit obligația corelativă privind depunerea diligentelor necesare întocmirii actului în forma prescrisă de lege ad validitatem, în termenul de 60 de zile, stabilit prin acordul părților (potrivit obligațiilor asumate prin clauzele contractuale), în temeiul art. 1669 C.civ., reclamanta a solicitat instanței de fond pronunțarea unei hotărâri care avea rolul de a suplini lipsa exprimării consimțământului în forma cerută de lege.
Recurenta precizează că sub aspectul îndeplinirii condițiilor de validitate, critica primei instanțe este netemeinică, de vreme ce confundă elementele raportului juridic civil (părți, obiect și cauză), al cărui obiect îl constituie tocmai actul juridic civil, ca acord de voințe încheiat de părțile contractante cu intenția de a produce efecte juridice, adică de a crea, de a transmite, de a modifica sau de a stinge un raport juridic concret.
Condițiile de validitate ale oricărui act juridic civil și implicit al oricărei convenții se referă la: capacitatea de a contracta, consimțământul liber exprimat, obiectul actului juridic, cauza juridică; și forma prescrisă de lege anumitor tipuri de contracte {ad probationem sau ad validitatem).
Este adevărat că, în cazul contractelor solemne, legea impune ca exteriorizarea voinței juridice (acordul de voință) și, implicit, exprimarea consimțământului să fie făcută într-o anumită formă pentru o încheiere valabilă a convenției care o conține, iar in cazul antecontractului de vânzare, reclamanta poate cere, în temeiul excepției de neexecutare a obligației de a face aflată în sarcina vânzătorului (exceptio non adimpleti conctractu), așa încât pronunțarea hotărârii are tocmai rolul de a suplini lipsa exprimării consimțământului în forma prescrisă, tocmai motivat de refuzul părții de a-și executa obligațiile asumate, întrucât obligația transmiterii proprietății, potrivit art. 1674 C.civ., este suspensivă de executare potrivit voinței părților doar pe un termen de 60 de zile de la data încheierii antecontractului, iar valabilitatea acestuia, în lipsa unei stipulații contrare a părților se întinde până la „ întocmirea actului notarial de vânzare-cumpărare ".
Recurenta susține că pârâtul nici nu a depus întâmpinare și nici nu s-a prezentat personal la interogatoriu în fața instanței, echivalează cu achiesarea la pretențiile reclamantei,fapt ce nu poate fi cenzurat de nicio instanță, cu excepția situațiilor în care ar produce prejudicii terților sau unuia dintre cocontractanti.
Coroborând aceste fapte cu regulile de interpretare în materie de convenții, referitoare la clauzele contractuale, exprimate în adagiul latin: „actus interpretandus potius valeat, quam pereat", potrivit căruia clauzele îndoielnice, susceptibile de mai multe înțelesuri, se vor interpreta în sensul în care ar produce efecte juridice, mai degrabă decât în acela în care n-ar produce niciunul. Mai mult decât atât, potrivit art. 1671 C. civ.: „clauzele îndoielnice... se interpretează în favoarea cumpărătorului, normă de care prima instanță nu a ținut seama în soluționarea cauzei, lipsind de efecte juridice o convenție legal încheiată între părți.
Mai mult decât atât, instanța considerând că nu s-a făcut dovada faptului că partea cocontractantă era proprietar al bunului ce a constituit obiectul antecontractului, este criticabilă, cel puțin prin omisiunea faptului că, pe de o parte, potrivit art. 85 alin. 1 teza a II-a din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale ,certificatul de moștenitor face dovada deplină în ceea ce privește calitatea de moștenitor și cota sau bunurile ce revin fiecărui moștenitor și că, pe de altă parte, potrivit art. 1133 alin. (1) C. civ., privitor la efecte: „... face... și dovada dreptului de proprietate al moștenitorilor acceptanți asupra bunurilor din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia.
Așadar, intimatul-pârât D. S., în calitate de unic moștenitor al defunctei D. A., întrunește calitatea de coproprietar împreună cu numitul M. M., moștenind în cote egale bunurile din TDP 249 -_/09.11.1994, emis pe numele M. M. și D. A..
In raport de procura specială, autentificată sub nr. 2457/20.05.2003 de BNP M. P., privitoare la mandat consideră că instanța a reținut în mod greșit relevanța acesteia în plan juridic, prin faptul că fiind afectată de o eroare materială strecurată prin înscrierea eronată a numărului de identificare a TDP 249-_ în loc de TDP 249 -_/09.11.1994, aceasta s-ar fi putut îndrepta prin aplicarea art. 54 din Legea nr. 36/1995 - Legea notarilor publici și activității notariale, raportat la art. 281 C.proc.civ., lucru verificabil prin solicitarea eliberării unei copii certificate adresate O.C.P.I., dispusă de instanță, din care să rezulte eventual existența sau inexistența unui litiu de proprietate, care să se identifice prin numărul de identificare 249 -_ și dacă numitul M. M. și defuncta D. A. au calitatea de titulari ai acestuia, lucru posibil de probat, în condițiile în care ,,constatarea acestei nulități" nu ar fi întemeiat pe încălcarea în mod flagrant a principiului contradictorialității procesului civil.
Recurenta consideră că s-a efectuat o greșită aplicare a legii, absolutizând principiul unanimității coindivizarilor în cazul actelor de dispoziție, din cauza nerecurgerii în prima instanță la o judecată unitară asupra fondului și omiterea faptului că, dacă intimatul-pârât a fost mandatat în limitele mandatului său, să vândă, suprafața de 27 800 m teren arabil și suprafața de 1375 m plantație cu vie, în condițiile în care reclamanta a cumpărat o numai o suprafață de 1,8225 m2, ceea ce reprezintă o câtime din suprafața totală, trebuie înlăturată argumentația nelegală a instanței de fond, potrivit căreia o astfel de transmisiune parțială nu poate fi realizată. In opinia noastră aceasta este pe deplin realizabilă, din perspectiva aplicării principiului exprimat în adagiul latin: „qui potest plus, potest minus" (cine poate mai mult, poate și mai puțin).
Prin modul de soluționare a cauzei, instanța a pus recurenta în situația de a suporta un prejudiciu considerabil constituit din suma de bani achitată ca preț al vânzării, la care se adaugă cheltuielile judiciare. Este inadmisibil ca instanța să lipsească partea reclamantă de posibilitatea de a-și valorifica un interes legitim, fără să existe un motiv cât de cât rațional în virtutea căruia oferă pârâtului câștig de cauză în a-și conserva o gratuitate, prin păstrarea bunurilor ce compun masa succesorală, în detrimentul patrimonial al reclamantei al cărei singur interes legitim, din punct de vedere procesual, constă în evitarea producerii unei pierderi.
În drept, invocă art. 312 și art. 304 raportat la art. 304 pct. 7-9 C.proc.civ
Solicită admiterea recursului, modificarea sau casarea acesteia în vederea asigurării unei judecăți unitare.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente de fapt și de drept:
Între reclamanta S.C. P. C. S.R.L., în calitate de promitent- cumpărător și pârâtul D. S., în calitate promitent-vânzător, s-a încheiat la data de 18.08.2011 un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect suprafața de 1,8225 ha teren arabil extravilan, situat în T 56, P 40, pe raza comunei Lipovu, județul D., prețul stabilit în sumă de 8.201 lei fiind achitat integral la momentul încheierii antecontractului.
Din cuprinsul înscrisului sub semnătură privată se constată că promitentul-vânzător a acționat în calitate de coproprietar, moștenitor al numitei D. D. A., mama sa, aceasta din urmă fiind unul dintre cei doi coproprietari ai terenului promis spre vânzare, celălalt fiind M. D. M..
Promitentul-vânzător și-a dovedit calitatea de unic moștenitor a lui D. D. A. cu certificatul de moștenitor nr. 727/30.09.2005, eliberat de B.N.P. F. G. cu sediul în orașul S., județul D..
Este de remarcat faptul că pârâtul D. S. a încheiat actul juridic doar în calitate de coproprietar al terenului în litigiu, nu și în calitate de mandatar al celuilalt coproprietar, M. D. M., întrucât în cuprinsul actului nu este inserată vreo mențiune expresă în acest sens.
De aceea, este legală și temeinică soluția pronunțată de prima instanță, vânzarea unui bun comun în materialitatea lui fiind supusă regulii unanimității, în sensul că toți coproprietarii trebuie să hotărască de comun acord în acest sens.
Faptul că D. S. a fost mandatat de M. D. M. să vândă și cota sa indiviză din teren suprafața de 27.800 mp arabil extravilan și suprafața de 1.375 mp teren cu vie, nu are relevanță în cauză, atât timp cât în antecontractul de vânzare-cumpărare nu s-a specificat în mod expres că promitentul-vânzător a acționat și în calitate de mandatar al celuilalt coproprietar.
Așadar, vânzarea unui bun ce aparține, în cote-părți ideale, mai multor persoane nu poate fi hotărâtă decât în unanimitate de către aceștia coproprietari, operând astfel regula unanimității potrivit căreia actele de dispoziție asupra unui bun comun se îndeplinesc cu acordul tuturor coproprietarilor.
Cel care a obținut promisiunea vânzării de la un singur coproprietar poate valida dreptul său numai în situația în care, procedându-se la partajarea bunului comun respectiv, acesta este atribuit în lotul copărtașului care și-a asumat obligația de a înstrăina bunul. În caz contrar, promisiunea de vânzare-cumpărare nu produce efecte juridice, fiind posibilă rezoluțiunea acesteia cu repunerea părților în situația anterioară.
Pe de altă parte, se observă că, în cuprinsul procurii speciale aut. sub nr. 2457/20.05.2003 de B.N.P. M. P. din mun. A., se menționează că mandatarul este împuternicit să vândă cota indiviză din terenul arabil extravilan în suprafață de 27.800 mp, fără a se specifica în mod clar amplasamentul terenului, deoarece în titlul de proprietate nr. 249-_/09.11.1994 sunt înscrise două suprafețe de teren arabil extravilan, respectiv 1,5225 ha în T 72, P 43 și 2,26 ha în T 56, P 40, deci nu se poate ști pentru care dintre acestea a fost încheiat mandatul.
Chiar dacă din cuprinsul antecontractul de vânzare-cumpărare reieșea faptul că pârâtul D. S. a acționat și în calitate de mandatar al celuilalt coproprietar, M. D. M., acesta din urmă nu a fost chemat în judecată, lucru absolut necesar pentru pronunțarea unei hotărâri legale, fiind vorba de un caz de coparticipare procesuală pasivă obligatorie. Cu alte cuvinte, chiar și în condițiile în care se dovedea faptul că antecontractul a fost încheiat și de celălalt coproprietar, prin reprezentant convențional, acțiunea ar fi fost inadmisibilă, întrucât M. M. nu figurează ca parte pârâtă în cauză.
În consecință, constatând că recursul este nefondat sub aspectul tuturor criticilor formulate, având în vedere considerentele expuse mai sus, tribunalul îl va respinge în temeiul art. 312 alin. 1 teza a II-a C.proc.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. P. C. S.R.L. LIPOVU împotriva sentinței civile nr. 630/16.04.2013, pronunțată de Judecătoria S., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât D. S..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 17 Septembrie 2013.
Președinte, D. O. | Judecător, V. P. | Judecător, M. R. H. |
Grefier, L. E. C. |
Red.jud.D.O.
Tehn.S.V./2 ex.
19.09.2013
Jud.fond:D.G.Zăvălași
| ← Anulare act. Decizia nr. 293/2013. Tribunalul DOLJ | Legea 10/2001. Decizia nr. 36/2013. Tribunalul DOLJ → |
|---|
