Reziliere contract. Decizia nr. 269/2013. Tribunalul DOLJ

Decizia nr. 269/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 06-06-2013 în dosarul nr. 5092/215/2009

Dosar nr._

ROMÂNIA

TRIBUNALUL D.

SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIE Nr. 269/2013

Ședința publică de la 06 Iunie 2013

Completul compus din:

PREȘEDINTE M. E. N.

Judecător R. L. Z.

Grefier G. D.

Pe rol pronunțarea apelurilor formulate de reclamantul G. M. I., cu domiciliul în Slatina, . 3, ., județul O. și de pârâții P. T., P. F., P. M. I. și P. C. E., cu domiciliul în comuna Coșoveni, .. 29, județul D., împotriva sentinței civile nr. 4052 din data de 15 martie 2012 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, având ca obiect reziliere contract.

Dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 17.05.2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când având nevoie de timp pt. a delibera, instanța a amânat pronunțarea la termenele din 23.05.2013, 30.05.2013, respectiv azi, 06.06.2013.

TRIBUNALUL

Asupra apelurilor civile de față:

Prin acțiunea înregistrată la Judecătoria C. sub nr._, așa cum a fost precizată la data de 26.01.2010, reclamantul G. M. I. a chemat în judecată pe pârâții Paroiu T., P. F., P. M. I. si P. C. E. solicitând rezilierea contractului de închiriere înregistrat la AFP Slatina sub nr._/04.06.2007 încheiat între reclamant, în calitate de locator si P. T., în calitate de locatar titular, în nume propriu și pentru membrii familiei sale, respectiv P. F., P. M. I. si P. C. E., precum și evacuarea pârâților din imobilul proprietatea sa situat în ., județul D. compus din teren intravilan în suprafață de 1431 m.p. și casă de locuit compusă din subsol, parter și etaj.

Reclamantul a mai solicitat obligarea pârâților să-i plătească chiria în cuantum de 25 lei /lună prevăzută de alin. 2 lit d din contractul de închiriere, pentru perioada 01.06._10, respectiv 750 lei precum și în continuare până la data executării efective a hotărârii de evacuare, actualizată la data plății efective.

În motivarea acțiunii reclamantul a susținut că la data de 04.06.2007 a fost încheiat contractul de închiriere a cărui reziliere o solicită pe perioadă nedeterminată, între reclamant ca locator și pârâtul P. T.,în calitate de locatar titular, contract având ca obiect imobilul proprietatea reclamantului situat în ., județul D..

A mai arătat reclamantul că în imobil potrivit anexei, la contractul de închiriere împreună cu titularul de contract locuiesc si membrii familiei acestuia, respectiv P. F., soție, P. M. I., fiu, P. C. E., fiică și toți aceștia nu și-au respectat obligația de plată a chiriei, prevăzută la art. 2 lit d din contract de 25 lei.

De asemenea reclamantul a arătat că pârâții începând din luna martie 2009, i-au interzis accesul în imobil și au adus modificări imobilului fără acordul său.

În drept, reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 969 C.civil, a rt. 1439 C.civil coroborat cu dispozițiile art. 1429 C.civil și ale art.24, 25 din legea 114/1996.

În cauză, pârâtul P. T. a formulat întâmpinare și cerere reconvențională.

A arătat pârâtul că reclamantul este unchiul soției sale și că acesta le-a promis că li-l va dona în considerarea gradului de rudenie, dar și a faptului că îi asigură întreținerea.

A mai menționat pârâtul că imobilul a fost cumpărat de reclamant în stadiul „ la roșu” și că s-a înțeles cu acesta să efectueze toate lucrările necesare, iar odată cu terminarea casei, reclamantul și pârâții să locuiască împreună.

De asemenea pârâtul a precizat că în perioada 2007- 2009, reclamantul a locuit periodic la Coșoveni, periodic la Slatina, însă permanent i-au asigurat întreținerea și au petrecut toate sărbătorile împreună.

Pe fondul acestor bune relații, a arătat pârâtul a făcut următoarele construcții și îmbunătățiri la casă: turnat centuri etaj, refăcut tavanele, tencuieli și zugrăveli la toată casa, refăcut scara interioară, reparații și modificări tâmplărie exterioară și interioară, reparat acoperișul, montat gresie și faianță la parter, pe scară și în holul de la etaj, efectuat canalizare, încălzire centrală și instalație electrică, pavat curtea, construit o fântână și refăcut altă fântână, construit o copertină din fibră de sticlă în fața casei, împrejmuit gradină cu gard de sârmă.

Reconvențional, pârâtul a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 200.000 lei reprezentând contravaloarea construcțiilor și reparațiilor efectuate cu acordul reclamantului la casa proprietatea acestuia situată în .. 29, județul D. și recunoașterea unui drept de retenție asupra imobilului proprietatea reclamantului până la data plății sumei de 200.000 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor și reparații.

Prin încheierea din camera de Consiliu din data de 25.06.2009 a fost admisă cererea formulată de pârâtul reclamant P. T., acesta fiind scutit de plata taxei de timbru de 5186,52 lei.

În cauz,ă în scop probator, au fost luate interogatorii reclamantului și pârâților și au fost audiați martorii S. E., N. C., N. M. si N. C. M..

S-a dispus efectuarea unei expertize specialitatea construcții civile.

L a dosar s-a depus raportul de expertiză întocmit de inginer V. C..

La data de 20.01.2010 reclamantul a solicitat în instanță și instanța a încuviințat efectuarea unei alte expertize specialitatea construcții, raportul de expertiză fiind întocmit de expert B. O. C..

În ședința publică din data de 06.10.201 1 instanța a pus în discuția părților efectuarea unei noi expertize specialitatea construcții civile, de către trei experți.

Părțile fiind de acord, instanța a dispus efectuarea expertizei, fiind numiți experții C. G., A. M. și D. M..

Prin sentința civilă nr. 4052/15.03.2012, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._ , a fost admisă în parte actiunea formulată de reclamantul G. M. I., asa cum a ofst precizata, si tot in parte cererea reconvențională formulata de pârâtul P. T. si insusita si de paratii P. F., P. C. și P. M. I..

S-a dispus evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamantului situat com. Coșoveni .. 29, jud. D.

Au fost obligați pârâții la 1375 lei, chirie nedatorată, actualizată la data plății.

A fost obligat reclamantul la_,8 lei către pârâți reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor.

A fost stabilit un drept de retenție al pârâților asupra imobilului proprietatea reclamantului până la achitarea de către acesta a contravalorii îmbunătățirilor.

A fost obligat reclamantul la plata către stat a sumei de 2171 lei, reprezentând taxa de timbru de care acesta a fost scutit, restul taxei rămânând în sarcina statului.

Au fost compensate restul cheltuielilor de judecată efectuate de părți.

Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:

Prin contractul de închiriere nr._/04.06.2007, reclamantul G. M. I. a închiriat pârâtului P. T., imobilul casă și teren, proprietatea sa, din comuna Coșoveni, ., județul D. pentru o chirie lunară de 25 lei ( lit d din contract).

Conform contractului, rezilierea acestuia înainte de termen se va putea face la cererea proprietarului, în situația în care chiriașul nu a achitat cel puțin 3 luni consecutive chiria, a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței și nu a respectat clauzele contractuale.

Așa cum rezultă din anexa 1 la contract împreună cu titularul contractului de închiriere locuiau și membrii familiei acestuia, respectiv soția, fiul și fiica, ceilalți pârâți din cauza de față.

De menționat este faptul că reclamantul este unchiul pârâtei P. F. și că reclamantul și-a păstrat dreptul de a locui într-unul din dormitoarele locuinței.

Așa cum reclamantul recunoaște în răspunsul la întrebarea nr. 4 din interogatoriu ( fila 227), în anii 2007- 2009 a locuit periodic în imobilul în litigiu împreună c u pârâții, periodic în orașul Slatina.

De asemenea reclamantul a recunoscut ( întrebarea nr. 11 și 13 din interogatoriu) faptul că pârâții au efectuat cu acordul său lucrări de construcție reparații și îmbunătățiri respectiv: fântână și pavele în curte - despre care reclamantul afirmă că au fost făcute cu banii săi, zugrăvelile sanitare în baie, au montat gresie și faianță la parter, pe scară și la etaj - cu materialele de la fostul proprietar, o copertină din fibră de sticlă în spatele casei și au montat hidrofoare despre care reclamantul afirmă că au fost cumpărate de el.

În răspunsul la întrebarea nr. 3 din interogatoriu reclamantul arată că locuința nu avea încălzire, canalizare și grup sanitar.

Martora N. C. M. a arătat că pârâții au refăcut tencuiala interioară în toată casa, au turnat centura de la etaj, au înlocuit țigla de pe acoperiș, au refăcut coșul de fum.

Fostul proprietar al imobilului a arătat că tencuielile erau făcute din carbid, iar tavanele din stuf rabiț.

Tot acesta - martorul N. C. a arătat că nu a văzut imobilul din 2002 și că nu s-a ocupat el de vânzare, astfel că nu știe cum se prezentau tavanele la data vânzării către reclamant din prezenta cauza, iar persoana care avea grijă de imobil l-a sfătuit să îl vândă pentru că începuseră să pice cărămizile de la coș și câteva țigle.

În ceea ce privește conjunctura în care au fost făcut lucrările de către pârâți, martora N. M. a arătat că l-a auzit deseori pe reclamant spunând că „ tot ce fac acolo fac pentru ei” și că acesta a fost prezent întotdeauna când se făceau lucrări.

Faptul că între părți erau relații bune și că reclamantul a fost de acord ca pârâții să efectueze lucrările mai sus arătate, rezultă și din acțiunea introductivă în care reclamantul arată că pârâtul se angajase să aibă grijă de el.

De asemenea în răspunsul la interogatoriu reclamantul arată că au mers la notar pentru a se interesa de formalitățile necesare pentru încheierea unui contract de vânzare cumpărare cu clauză de întreținere și pârâții îl duceau la medic și îl luau cu ei în vizitele pe care le făceau la sfârșit de săptămână.

Instanța a constatat așadar că atât pentru lucrările noi efectuate cât și pentru reparațiile, îmbunătățirile la imobil - indiferent că au vizat lucrări necesare, utile sau voluptorii, pârâții au avut acceptul reclamantului fiind chiar încurajați să le facă pentru că „ fac pentru ei”.

Instanța a mai constatat văzând recunoașterea pârâților, faptul că aceștia nu au plătit niciodată chiria pentru imobilul închiriat și că reclamantul a reziliat în mod unilateral contractul începând cu data de 04.11.2011.

Față de aceste considerente, văzând dispozițiile art. 25 din legea nr. 114/1996 a dispus admiterea în parte a acțiunii formulate de reclamant așa cum a fost precizată și evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamantului situat în comuna Coșoveni, .. 29, județul D..

Instanța a obligat pârâții la plata sumei de 1375 lei reprezentând chirie neachitată, sumă ce va fi actualizată la data plății efective.

În baza art. 494 alin.3 și art. 997 C.civil, instanța a obligat reclamantul la plata sumei de_, 8 lei către pârâți, sumă ce reprezintă contravaloarea lucrărilor, îmbunătățirilor și reparațiile efectuate de pârâți la imobilul proprietatea reclamantului.

Această sumă rezultă și din ultimul raport de expertiză efectuat în cauză de către cei trei experți, respectiv D. M., A. M. și C. G., mai puțin suma de 2572,22 lei reprezentând contravaloarea armăturilor și a betonului pentru structura de rezistență a imobilului deoarece așa cum s –a arătat în raport precum și în declarația martorului N. C., proprietarul anterior al imobilului, acesta avea structura de rezistența executată în proporție de 100 %.

Instanța a stabilit un drept de retenție al pârâților asupra imobilului până la achitarea de către acesta a sumei arătate mai sus.

În baza art. 1 8 din OUG nr. 51/2008, reclamantul a fost obligat la plata către stat sumei de 2171 lei reprezentând parte din taxa de timbru de care pârâtul P. T. a fost scutit, restul taxei de timbru respectiv suma de 3015, 52 lei rămânând în sarcina statului.

În baza art. 276 C.pr.civ. instanța a compensat celelalte cheltuieli de judecată efectuate de părți.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul G. M. I. și pârâții P. T., P. F., P. C. și P. M. I., criticând-o ca fiind netemeinică și nelegală.

Reclamantul solicită, prin apelul formulat, respingerea cererii reconventionale formulate de parati, arătând că îmbunătățirile efectuate sunt simple minciuni, total nefondate și ca pârâții să fie evacuați, să plătească stricăciunile, deteriorările casei și cheltuielile de judecată, constând în drumurile sale la C. timp de 3 ani și onorariile de avocați cheltuieli ce se ridică la suma de 150.000 lei Ron.

La data de 21 septembrie 2012, reclamantul a depus precizare la motivele de apel, arătând că sentința este netemeinică sub aspectul soluționării cererii reconvenționale, întrucât instanta de fond nu s-a axat pe nici un suport probatoriu pertinent și concludent, atunci când a dispus obligarea apelantului, către pârâți la plata sumei de 40.383,8 lei, reprezentând contravaloare lucrări de îmbunătățiri la imobilul proprietatea sa.

Prima instanță în mod netemeinic a reținut o creanță în sarcina reclamatului, fără a o motiva pe bază de probe concludente: calitatea de autori de rea-credință sau bună-credință a pârâților, caracterul lucrărilor, dovada efectuării lucrărilor.

Reclamantul a precizat că, deși prima instanță a fost investită cu o cerere reconvențională, întemeiată pe dispozițiile art.493 alin.3 cod civil vechi, nu a motivat, în drept, soluția cu privire la această cerere, mărginindu-se să rețină, superficial, un simplu acord al apelantului la efectuarea unor lucrări ireale, supraevaluate în primul și ultimul raport de expertiză.

Reclamantul a mai aratat ca prima instanta nu a motivat inlaturarea raportului de exeprtiza intocmit de expertul B. si a dispus efectuarea unei expertize cu trei experti fara a fi formulata o cerere in acest sens, incalcand dreptul reclamantului la aparare si principiul echitatii procedurii.

De asemenea reclmantul a mai sustinut ca hotararea este nelegala si in privinta solutionarii cererii privind cheltuielile de judecata si ca se impunea disjungerea cereriii reconventionale, inturcat dupa doua termene cererea principala se afla in stare de judecata.

In apelul declarat, pârâții au arătat că instanța nu a acordat contravaloarea tuturor lucrarilor si îmbunătățirilor efectuate de aceștia și confirmate de expertiza efectuată de expert tehnic V. C..

În ceea ce privește a treia expertiza efectuată de experți D. M., A. M.-L. și Cicoan G., prima instanță în mod eronat a respins obiecțiunile formulate de pârâți si a interpretat eronat situația pe baza unei situații nereală exprimată în expertiză față de stadiul fizic efectuat, obiecțiunile fiind întemeiate.

Pârâtii au menționat că cei trei experti nu au evaluat anumite lucrari, cum ar fi instalatia de incalzire, montat cablu electric si hidrofor, adancime fantana, placare tavan cu rigips, amenajare pod etc., si au facut aprecieri eronate asupra lucrarilor evaluate si existente, respectiv refacerea centurilor de la etaj, fantana, canalizarea, copertina, imprejmuirea din sarma, solititand refacerea sau completarea raportului de expertiza in sensul obiectiunilor prezentate de parati.

In faza apelului au fost incuviintate pentru parti suplimentarea probelor cu reaudierea martorie N. si completarea raprotului de expertiza pentru a se raspunde la obiectiunile formulate de parati, avand in vedere ca instanta de fond a respins aceste obieictiuni, fara a motiva o asemenea solutie si de asemenea proba cu inscrisuri.

Examinand sentinta civila atacata, prin prisma motivelor de apel si avand in vedere dispoz. art. 294-296 c.pr.civ., tribunalul constata ca apelurile sunt nefondate, astfel ca le va respinge, pentru urmatoarele considerente:

Se constata in primul rnad ca atat reclamantul cat si paratii au inteles sa critice in apel doar solutia pronuntata de instanta de fond asupra cererii reconventionale formulate de parati, iar in plus reclamantul a formulat si critici asupra solutiei date cererii de acordare a cheltuililor de judecata, astfel incat solutia pronuntata de instanta de fond asupra cererii reclamantului, asa cum a fost precizata, a devenit irevocabila, prin neapelare.

Tribunalul constata, cu privire la cererea reconventionala, ca instanta de fond a interpretat in mod corect probele administrate in cauza si a aplicat in mod corespunzator dispozitiile legale incidente, retinand in mod justificat, pe baza probelor administrate la propunerea partilor, ca paratii au efectuat prin contributia lor proprie anumite lucrari la imobilul prorpeitatea reclamantului si sunt indreptatiti sa solicite si sa obtina contravaloarea acestora, paratii efectuand asemenea lucrari cu acordul reclamantului si in virtutea bunelor relatii existente intre parti si a promisiunii reclamantului ca le va transmite imobilul in viitor. Sub acest aspect, tribunalul constata ca instanta de fond a facut o analiza corecta a probelor administrate si ca si-a motivat solutia prin trimitere la probele din dosar – atat interogatoriile partilor, cat si declaratiile martorilor audiati sub prestare de juramant S. E., N. C., N. M. si N. C. M., fiind nefondate sustinerile apelantului reclamant in sensul ca instanta de fond nu s-a axat pe nici un suport probatoriu pertinent și concludent, atunci când a dispus obligarea apelantului, către pârâți la plata sumei de 40.383,8 lei, reprezentând contravaloare lucrări de îmbunătățiri la imobilul proprietatea sa si ca nu ar fi analizat dovada si caracterul lucrarilor ori buna credinta a paratilor.

Astfel, martorii audiati in cauza – atat la propunerea relcmantului cat si a paratilor - S. E., N. C., N. M. si N. C. M. - au aratat ca relatiile dintre parti au fost bune, ca lucrarile la imobil s-au facut de parati, dupa ce reclamantul a cumparat imobilul in litigiu, si ca reclamantul a cunoscut despre acestea, fiind prezent la efectuarea unor lucrari si exprimandu-se ca paratii fac pentru ei asemenea lucrari.

In plus, asa cum corect a retinut instanta de fond, insusi reclamantul a recunoscut la interogatoriul dat in fata instantei de fond, ca în anii 2007- 2009 a locuit periodic în imobilul în litigiu împreună cu pârâții, periodic în orașul Slatina, si faptul că pârâții au efectuat cu acordul său lucrări de construcție, reparații și îmbunătățiri.

In ceea ce priveste sustinerea reclamantului in sensul ca el ar fi dat banii pentru lucrarile efectuate, tribunalul constata ca nu poate fi retinuta, intrucat reclamantul nu a facut dovada acestei sustineri in conformitate cu dispoz. art. 1169 C.civ.. Dimpotriva martorii audiati in cauza au aratat ca paratii s-au ocupat de lucrarile la imobil, paratul Paroiu avand o firma de contructie si efectuand personal anumite lucrari, tot paratii cumparand materialeel necesare, imprumutand chiar bani de la martora N. M. in acest scop.

Tribunalul constata ca nu are relevanta in cauza imprejurarea ca ulterior depunerii declaratiei in fata instantei de fond, martora N. - in cadrul unei declaratii date in fata organului de urmarire penala - a aratat ca o parte din aspectele relatate instantei de fond le cunoaste de la parati si nu le- a perceput in mod nemijlocit, intrucat instanta de fond a retinut starea de fapt dedusa judecatii prin coroborarea tuturor probelor administrate si mentionate mai sus, iar nu numai pe baza declaratiei acestei martore, astfel incat cele declarate de martora in fata organului de urmarire penale nu este de natura sa afecteze valabilitatea si temeinicia hotararii instantei de fond.

In ceea ce priveste sustinerile apelantului reclamant in sensul ca instanta de fond nu ar fi motivat in drept solutia data cererii reconventionale, tribunalul constata ca aceasta este nefondata, intrucat in cuprinsul hotararii se face referire atat la motivele de fapt cat si la motivlele de drept pentru care s-a admis in parte cererea reconventionala, fiind analizate totodata probele ce au format convingerea instantei.

Nefondata este si critica apelantului reclamant cu privire la imprejurarea c ainstanta nu ar fi motivat inlaturarea raportului de exeprtiza intocmit de expertul B.. Astfel, se constata ca instanta de fond in mod corect a dat eficienta juridica concluziilor expertizei intocmite de cei trei experti, inturcat o asemenea expertiza a fost incuviintata tocmai pentru a lamuri aspectele deduse judecatii si avand in vedere diferentele mari intre valorile stabilite in primele doua rapoarte de expertiza, ori in situatia in care instanta de fond a apreciat necesara o expertiza intocmita de trei experti, este firesc sa tina seama de aceasta si nu de un raport, pe care l-a apreciat ca neconvingator atunci cand a dispus efectuarea unei alte expertize. Din acest punct de vedere apar ca nefondate criticile apelantului, inclusiv cele care privesc dispunerea expertizei de catre instanta, fara ca partile sa o ceara, intrucat administrarea probelor din oficiu este permisa si chiar impusa de dispoz. art. 129 C.pr.civ. in vederea lamuririi aspectelor deduse judecatii si pronuntarii unei hotarari legale si temeinice.

In ceea ce priveste sustinerile apelantilor parati in sensul ca instanta de fond trebuia sa acorde toata suma solicitata de paratii reconventionali, tribunalul constata ca instanta de fond a acordat acestora suma de 40.383,8 lei, reprezentând contravaloare lucrări de îmbunătățiri la imobilul in litigiu avand in vedere concluziile raportului de expertiza intocmit de comisia de trei experti, concluziii mentinute de experti in urma raspunsului la obiectiunile incuviintate in faza apelului. Tribunalul are in vedere ca in speta constatarile si concluziile finale ale celor trei epxerti fac convingerea ca exprima un punct de vedere corect, pe baza cunostintelor de specialitate ale expertilor, constatarile expertizei – contestate de apelantii parati – nefiind combatute de nicio alta proba din dosar, dealtfel apelantii parati neaducand vreun contraargument juridic si probat in combaterea celor aratate de experti.

In ceea ce privește cheltuielile de judecata acordate de instanta de fond, tribunalul constata ca instanta de fond a facut aplicarea dispoz. art. 276 C.pr.civ., in sensul ca a compensat cheltuielile facute de parti corespunzator solutiei pronuntate asupra cererilor partilor, argumentele aduse de apelantul reclamant privind durata de solutionare a actiunii principale si necesitatea disjungerii cererii reconventionale nefiind de natura sa afecteze legalitatea si temeinicia solutiei instantei de fond asupra cheluielilor de judecata solicitate, atat timp cat nu au legatura cu dispoz. art. 274-276 C.pr.civ. .

Față de cele arătate mai sus, în temeiul art. 296 C.proc.civ., tribunalul va respinge ca nefondate apelurile declarate de parti, mentinand ca legala si temeinica hotararea instantei de fond.

In temeiul art. 274 C.pr.civ., avand in vedere solutia pronuntata asupra apelurilor, se vor respinge cererile de acordare a cheltuielilor de judecată efectuate de parti in faza apelului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge, ca nefondate, apelurile formulate de reclamantul G. M. I., cu domiciliul în Slatina, . 3, ., județul O. și de pârâții P. T., P. F., P. M. I. și P. C. E., cu domiciliul în comuna Coșoveni, .. 29, județul D., împotriva sentinței civile nr. 4052 din data de 15 martie 2012 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._ .

Respinge cererile părților de acordare a cheltuielilor de judecată, în faza apelului.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică de la 06 Iunie 2013.

Președinte,

M. E. N.

Judecător,

R. L. Z.

Grefier,

G. D.

Red.jud.M.E.N.

Tehn.S.V./7 ex.

07.07.2013

Jud.fond.V.F.

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Reziliere contract. Decizia nr. 269/2013. Tribunalul DOLJ