Acţiune în constatare. Sentința nr. 2401/2015. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2401/2015 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 17-04-2015 în dosarul nr. 2634/201/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 702/2015
Ședința publică de la 17 Aprilie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. N.
Judecător V. F.
Grefier C. C. S.
Pe rol judecarea apelului declarat de reclamantul D. I. în contradictoriu cu pârâții M. R., G. S., M. F., împotriva sentinței civile nr. 2401 din 27 noiembrie 2014 pronunțată de Judecătoria Calafat în dosarul nr._, având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu au răspuns părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că apelul este declarat și motivat în termen, timbrat, nu s-a depus întâmpinare, se solicită judecarea cauzei în lipsă, după care;
Instanța, din oficiu, în temeiul art. 131 alin. 1 C.p.civ., verifică dacă este competentă general, material și teritorial să judece pricina și constată că este competentă cu soluționarea apelului, potrivit dispozițiilor art. 95 pct. 2 C.p.civ și în temeiul art. 238 C.p.civ., estimează durata necesară pentru cercetarea procesului la un singur termen de judecată și nemaifiind cereri de formulat, probe de administrat, declară închisă cercetarea judecătorească și reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Calafat sub nr_, reclamantul D. I. a chemat în judecată pe pârâții M. R., G. S., M. F. solicitând ca, prin sentința ce se va pronunța, să se constate valabilitatea promisiunii de vânzare cumpărare și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea în fapt a cererii, s-a susținut că pârâții M. R., G. S., M. F. au înstrăinat reclamantului printr-un act sub semnătură privată, intitulat "contract vânzare-cumpărare ", încheiat la 15.03.2013, suprafața de 0,8278 ha de teren, extravilan, situat în Unirea, T. 14, P. 85. cu prețul de 2000 lei care a fost achitat în totalitate.
Se mai susține că pârâții, deși sunt proprietarii terenului, refuză să se prezinte la un birou notarial, în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 1669 cod civil.
La 13.11.2014 reclamantul și-a modificat acțiunea în sensul că solicită doar constatarea valabilității convenției de vânzare-cumpărare, încheiată la 15.03.2013 pentru suprafața de 0,8278 ha teren extravilan, în Unirea.
Prin sentința civilă nr.2401/27.11.2014, pronunțată de Judecătoria Calafat, în dosarul nr._, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul D. I. împotriva pârâților M. R., G. S. și M. F..
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că la 15.03.2013 între pârâți, în calitate de promitenți vânzători și reclamantă, în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, potrivit cu care pârâții se obligau să înstrăineze reclamantului suprafața de 0,8278 ha teren extravilan în Unirea, T. 14, P. 85, cu prețul de 2000 lei care a fost achitat în întregime, urmând ca actul în formă autentică să fie încheiat până la 31.05.2013.
S-a mai reținut că, in ceea ce privește condițiile esențiale pentru valabilitatea unui contract, acestea sunt, potrivit art. 1179 cod civil: capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală, iar, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
Conform art. 1244 cod civil, trebuie să fie încheiate, prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Întrucât prin convenția părților, se constituie un drept de proprietate pentru reclamantă pentru un teren, drept care urmează a fi înscris în cartea funciară, iar părțile nu au încheiat convenția în formă autentică, instanța a apreciat că acțiunea modificată este de respins.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul D. I., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
În motivarea apelului se arată ca instanța a făcut o greșita aplicare a legii.
Arată apelantul că a învestit instanța să constate valabilitatea convenției de vânzare cumpărare încheiate la data de 15.03.2013,pentru suprafața de teren extravilan de 0,8278 ha,situata pe raza comunei Unirea judetul D.,cuprinsa in titlul de proprietate m.1666/2003, tarlaua 14,.: N—G. I,E—De 44,S—M. M,V—De 48, pentru prețul de 2000 lei și să pronunțe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, pentru terenul menționat mai sus.
Reclamantul apelant precizează că dovedit ca la data de 15.03.2013, a încheiat cu pârâții o promisiune de vânzare cumpărare prin care au promis să-i vândă terenul menționat mai sus, situat in extravilanul comunei Unirea judetul D.,cu amplasamentul menționat și că, la data încheierii convenției a încheiat si un act sub semnătura privată intitulat „contract de vânzare cumpărare", în prezenta martorilor,am achitat integral prețul stabilit de comun acord, in suma de 2000 lei
Se susține că manifestarea de voința privind vânzarea cumpărare a terenului s-a concretizat prin încheierea acestui înscris si la data încheierii înscrisului, bunul s-a transmis in patrimoniul său, achitându-se totodată si prețul către vânzător, iar de comun acord, au stabilit ca ulterior sa procedeze la perfectarea actelor autentice de vânzare cumpărare, până la data de 31.05.2013
Interesul promovării acțiunii este legitim, acțiunea este admisibilă deoarece pârâții refuza să-și îndeplinească obligația de a merge la notarul public pentru perfectarea actelor in forma autentica, astfel incit se solicita admiterea acțiunii, neavând alta cale de realizare a dreptului
Reclamantul menționează că la data de 13.11.2014 și-a modificat acțiunea, în sensul că a solicitat instanței să constate valabilitatea convenției de vânzare cumpărare încheiate la data de 15.03.2013,pentru suprafața de teren extravilan de 0,8278 ha,situata pe raza comunei Unirea județul D.,cuprinsa in titlul de proprietate nr. 1666/2003, tarlaua 14,.: N—G. I,E—De 44,S—M. M,V—De 48, pentru prețul de 2000 lei
Reclamantul arată că a renunțat la capătul de cerere prin care solicita si pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic având in vedere prevederile Legii nr. 17/2014, însă instanța a respins acțiunea cum a fost precizată
Consideră ca promisiunea de vânzare cumpărare încheiata îndeplinește condițiile pentru valabilitate, adică capacitate de a contracta, consimțământul părților obiect licit si cauza morala si licita, astfel incit considera greșita hotărârea instanței.
Neavând alta cale de realizare a acestui drept, a solicitat instanței să valideze aceasta convenție, urmând ca ulterior sa îndeplinesc și celelalte condiții pentru obținerea unui act autentic pentru terenul cumpărat.
Solicită admiterea apelului, anularea hotărârii, reanalizarea situației si pronunțarea unei hotărâri legale si temeinice prin care sa fie admisa acțiunea cum a fost precizată.
In drept, apelul a fost întemeiat pe dispozițiile art.466 din Codul de Procedura Civilă.
În apel nu s-au administrat probe noi.
Examinând sentința atacată, prin prisma motivelor de apel și a actelor cauzei, Tribunalul constată că apelul este fondat, din considerentele ce succed:
Reclamantul a învestit instanța cu o acțiune prin care să se constate valabilitatea unei promisiuni de vânzare cumpărare și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, ulterior reclamantul precizându-și acțiunea in sensul că solicita doar de a se constata valabilitatea convenției.
Prima instanță nu a statuat nimic cu privire la aceasta modificare a acțiunii făcuta după primul termen de judecata, respectiv daca exista acordul expres al pârâților pentru modificare și atunci trebuia să ia act de aceasta sau nu exista acordul și atunci reclamantul trebuia decăzut din dreptul de am mai modifica cererea inițiala, dar, având in vedere ca a respins acțiunea inițiala, Tribunalul deduce ca nu a luat act de modificare.
Apelantul a susținut ca instanța a făcut o greșita aplicare a legii și că a pronunțat o sentință nelegală, motiv care este întemeiat întrucât prima instanța a respins cererea reținând ca "între pârâți, in calitate de promitenți vânzători și reclamanta, in calitate de promitent cumpărător s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, potrivit cu care pârâții se obligau sa înstrăineze reclamantului suprafața de 0,8278 ha teren extravilan în Unirea …", ca ulterior să constate că, prin convenția părților, se constituie un drept de proprietate pentru teren, drept ce urmează sa fie înscris in cartea funciara, iar părțile nu au încheiat convenția in forma autentică.
Chiar daca actul de vânzare cumpărare prin care se transfera( nu se constituie) dreptul de proprietate asupra unui teren este lovit de nulitate pentru lipsa condițiilor de forma, așa cum încearcă prima instanță sa motiveze, interpretarea si aplicarea dispozițiilor Codului civil trebuie făcută sistematic, respectiv prin încadrarea in economia actului normativ care le cuprinde, ca parte componenta a acestuia și nu izolat.
Tribunalul reține că, potrivit disp art 1260 cod civil " un contract lovit de nulitate absoluta va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de forma prevăzute de lege".
Prin urmare, dacă a apreciat că actul încheiat intre părți nu îndeplinește condițiile de forma ale unui act de vânzare cumpărare, instanța ar fi trebuit sa verifice dacă acesta nu constituie o promisiune bilaterala de vânzare cumpărare mai ales ca era învestita si cu petitul de a pronunța o hotărâre care să tina loc de act autentic.
Prin urmare, în temeiul art 480 alin 2 C., Tribunalul va admite apelul și, constatând că prima instanță nu a intrat in cercetarea fondului, va anula sentința civila apelată și va reține cauza pentru evocarea fondului, având in vedere ca nu s-a cerut trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță.
În judecata pe fond, instanța reține că intre reclamant și pârâta M. R., moștenitoare a numitei M. I., s-a încheiat o convenție de vânzare cumpărare teren, convenție care, deși nu îndeplinește condițiile de forma ale unui contract de vânzare cumpărare, poate valora o promisiune de vânzare cumpărare, dacă sunt îndeplinite condițiile de fond ale încheierii unei astfel de promisiuni.
Una din condițiile de validitate ale unei astfel de promisiuni este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul terenului in cauza. Instanța reține ca terenul in cauza a fost reconstitui, conform TDP 1666/2003(fila 4 dosar), moștenitorilor autorului A. I., respectiv numitelor G. S. A., M. I. și M. F., iar pârâta a moștenit doar 1/3 din terenurile înscrise in TDP 1666 in calitate de unica moștenitoare acceptanta a autoarei M. I., așa cum rezultă din certificatul de moștenitor depus la dosar la fila 5.
Mai mult, prin legea 17/2014, publicată în MO nr. 178/12 03 2014, s-au stabilit măsuri de reglementare a vânzării cumpărării terenurilor agricole situate in extravilan.
În art 20 alin 1 din legea 17/2014 se arată că prevederile legii nu se aplică antecontractelor si pactelor de opțiune care au fost autentificate anterior intrării în vigoare a acesteia.
Întrucât pentru acest articol a fost invocată excepția de neconstituționalitate, Curtea Constituțională s-a pronunțat prin decizia 755/16 12 2014, publicată in MO nr. 101/09 02 2015, asupra acestei excepții, admițând excepția de neconstituționalitate, această decizie fiind definitivă și obligatorie, potrivit disp art 31 din Legea 47/1992.
În considerentele deciziei, Curtea Constituțională a statuat, în ceea ce privește aplicarea legii 17/2014, că, potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării in vigoare a acesteia, legea se aplică tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice viitoare, celor in curs de constituire, modificare sau stingere începând cu aceasta data, precum si efectelor viitoare ale unor situații juridice anterior născute, dar neconsumate la data intrării in vigoare a legii noi. Aplicând aceste considerente, C. constituțională a arătat că beneficiarii unei promisiuni de a vinde terenuri agricole extravilane sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumata de promitent in temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate deoarece transferul acestuia nu s-a realizat in momentul perfectării contractului.
Prin urmare, Curtea a statuat că instanța de judecată învestită in temeiul art 1169 C civil trebuie sa verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare cumpărare, reprezentate, in speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preemțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătoreștiîntrucât îndeplinirea condițiilor legale nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment ce este supus legii in vigoare.
Curtea Constituțională a reținut in aceiași decizie și că, atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât și cel neautentificat nu realizează transferul dreptului de proprietate, generând doar obligația părților de a încheia în viitor contractul de vânzare și că, efectele generate de cele două tipuri de antecontracte, constând în obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de același act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, și anume Legea nr. 17/2014.
În consecință, față de interpretarea data art 20 din legea 17/2014, instanța constată că Legea nr. 17/2014 este aplicabila și antecontractului încheiat intre reclamantul apelant si pârâtă, intitulat contract de vânzare cumpărare deoarece obiectul acestuia îl reprezintă terenuri extravilane agricole și se solicită pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de autentic, motiv pentru care instanța este ținuta să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate reprezentate, in speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preemțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești
Astfel, instanța retine ca Legea nr. 17/2014 a instituit o procedură derogatorie de la dispozițiile art. 1.730 și următoarele din Codul civil în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, instituind un drept de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale (art. 4 din Legea nr. 17/2014).
În vederea respectării acestei proceduri, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor, ofertă care este afișată timp de 30 de zile la sediul primăriei și timp de 15 zile pe site-urile structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, respectiv ale structurilor teritoriale ale acestuia (art. 6 din lege); în cazul în care mai mulți preemptori de rang diferit sau de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul va alege preemptorul, potențial cumpărător, și va comunica numele acestuia primăriei, iar în cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț mai mare, vânzătorul poate relua procedura, o singură dată, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț, cu preemptorii de rang superior. Dacă, în termenul de 30 de zile în care este afișată oferta de vânzare, niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, însă nu poate fi făcută la un preț mai mic decât cel cuprins în oferta de vânzare adusă la cunoștința preemptorilor, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării (art. 7 din lege).
Întrucât, în speță, părțile nu sunt persoane exceptate de la aplicarea dispozițiilor legii 17/2014 în temeiul disp art 20 alin 3 (rude) și nu s-a făcut dovada respectării prevederilor Legii nr. 17/2014 sus menționate de către autorul pârâților, Tribunalul apreciază că, la momentul pronunțării prezentei decizii, nu sunt îndeplinite condițiile referitoare la exercitarea dreptului de preemțiune.
În concluzie, față de considerente de fapt si de drept expuse, Tribunalul va respinge cererea formulata de reclamant in contradictoriu cu pârâtele G. S., M. R. și M. F..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamantul D. I., domiciliat in . în contradictoriu cu pârâții M. R., G. S., M. F., împotriva sentinței civile nr. 2401 din 27 noiembrie 2014 pronunțată de Judecătoria Calafat în dosarul nr._ .
Anulează sentința apelată și reține cauza pentru judecarea procesului pe fond.
Respinge cererea formulată de reclamantul D. I. în contradictoriu cu pârâtele M. R., domiciliată în C., ., nr. 24, ..1, ., G. S. și M. F., ambii cu domiciliul în comune Unirea, județul D..
Definitivă
Pronunțată în ședința publică de la 17 Aprilie 2015.
Președinte, M. N. | Judecător, V. F. | |
Grefier, C. C. S. |
Red.jud.V.F.
Tehn.F.M.și VF
6 ex./12 05 2015
Jud.fond.D.S.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 20/2015. Tribunalul DOLJ | Partaj judiciar. Decizia nr. 323/2015. Tribunalul DOLJ → |
|---|
