Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 7160/2015. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7160/2015 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 10-12-2015 în dosarul nr. 2204/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 2204/2015
Ședința publică de la 10 Decembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. C. Tițoiu
Judecător M. E. N.
Grefier G. D.
Pe rol pronunțarea apelului formulat de reclamantul V. I. împotriva sentinței nr. 7160/28.05.2015 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu pârâtul B. G., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
Dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 3.12.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când, având nevoie de timp pt. a delibera, instanța a amânat pronunțarea la termenul de azi, 10.12.2015.
TRIBUNALUL
Deliberand asupra apelului civil de față, retine urmatoarele:
Constată ca prin cererea formulata la data de 18.02.2014,in contradictoriu cu piritul G. B., reclamantul V. I. a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța sa se constate valabilitatea convenției precontract de vânzare–cumpărare autentic nr.3070/11.11.2013 încheiata intre reclamant si pârât având ca obiect un imobil teren in suprafața de 1300 mp. In motivarea cererii reclamantul arata ca la data de 11.11.2013 a cumpărat de la pârât imobilul precizat pentru care a plătit prețul convenit încheind cu aceștia un înscris autentic numit “ antecontract de vânzare -cumpărare” .
In drept, reclamanta invoca dispozițiile art.1270, art.1279, art.1669 din NCC iar in dovedire solicita proba cu acte, depunând la dosarul cauzei înscrisuri constând in originale si copii xerox dupa:antecontract de vânzare –cumpărare autentic nr.3070/2013 si act adițional la acest antecontract nr.11/07.01.2014, încheiere de rectificare nr.15 din 05.06.2013, încheiere de certificare de fapte nr.1 din 15.01.2014, contract autentic de vânzare-cumpărare nr.2316 din 26.09.2002, acte de identitate privind părțile, chitanțe de plata a taxei judiciare de 5105 lei,invitatie de informare nr.69/22.01.2014, proces-verbal nr.69/30.01.2014,certificat de nomenclatura stradala nr.4326 din 25.11.2013.
Deși a fost legal citat si notificat pârâtul nu s-a prezentat si nu a depus întâmpinare in cauza prin care sa formuleze apărări sau pretenții.
In dovedire, s-au încuviințat probe cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, arătate mai sus, proba cu declarația martorului D. P. C., f.53 si proba cu raport de expertiza tehnica specialitatea topografie întocmita de expertul desemnat B. C..
La solicitarea instanței de judecata, SPN R. L. si Sorop A.-Olimp a înaintat la dosarul cauzei actele in copii certificate care au stat la baza incheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nr.3070/11.11.2013 ce face obiectul actiunii, f.74-93.
Prin sentința civilă nr.7160/28.05.2015 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._ a fost respinsă acțiunea privind pe reclamantul V. I. în contradictoriu cu pârâtul B. G..
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că in fapt, la data de 11.11.2013 piritul G. B., prin mandatar Bragaru E. cu procura speciala nr.3054/08.11.2013, a încheiat cu reclamantul V. I. o convenție (antecontract) de vânzare-cumpărare prin care pârâtul prin mandatar, in calitate de promitent vânzător, a înțeles sa vândă către reclamant,in calitate de promitent- cumpărător iar acesta a înțeles sa cumpere un imobil compus din teren in suprafața de 1300 mp,proprietatea pârâtului, situat in comunei Bucovat, ., jud.D., in T.37,P.5 si P.6.
Din conținutul acestui act juridic rezulta ca notarul public a consemnat ca terenul ce face obiectul tranzacției este situat actual in municipiul C., . a arata numărul si fără a avea la baza alte documente care sa dovedească aceste aspect ci doar “conform declarației vânzătorului”,de fapt declarația mandatarului vânzătorului, terenul neavând la data tranzacției documentației cadastrala si nefiind înscris in cartea funciara.
Din actele depuse la dosar s-a reținut că la baza încheierii tranzacției, rezulta ca vânzătorul G. B. a dobindit in proprietate terenul promis prin contractual autentic de vânzare-cumpărare 2316 din 26.09.2002 încheiat cu proprietarul “. C.” care la rândul sau a dobândit terenul prin contractual de vânzare-cumpărare autentic nr.1148 din 11.05.1998 iar din aceste acte juridice anterioare rezulta fără echivoc ca terenul precizat este situate in comuna Bucovat, ., in T.37,P.5 SI 6 astfel cum a fost menționat si in Încheierea de rectificare nr.15 din 05.06.2013 la contractual de vânzare-cumpărare nr.2316/26.09.2002,f.87-90.
Instanța a observat ca nicio autoritate competentă din cele la care a apelat cu interpelări privind amplasamentul terenului promis la vânzare, respectiv O. D., P. municipiului C., P. comunei Bucovăț nu a făcut dovada cu documente legale din care sa rezulte in ce împrejurări acest teren care are amplasamentul inițial in comuna Bucovat, ., jud.D. a ajuns sa fie menționat ca ar avea amplasamentul actual declarat doar de mandatarul vânzătorului in municipiul C., . acest amplasament terenul având o suprafața mult diminuata de 806 mp determinat prin măsurători de către expertul desemnat B. C. fata de suprafața de 1300 mp cit are terenul din comuna Bucovat, ., jud.D. dobândit de vânzătorul G. B. prin contractual autentic nr.2316 din 26.09.2002 completat cu încheierea de rectificare nr.15 din 05.06.2013,conform cărora până la aceasta data terenul ce face obiectul acestor acte de proprietate are amplasamentul in comuna Bucovat,.,T.37,P.5 si 6,jud.D. iar de la aceasta data si până in prezent teritoriile administrative ale municipiului C. si comunei Bucovat nu au suferit modificări sau reorganizări,respective satul Leamna se afla in continuare pe teritoriul administrative al comunei Bucovăt si nu a fost absorbit de teritoriul administrative al municipiului C.,astfel ca terenul proprietatea promitentului/vânzător G. B. având amplasamentul inițial in comuna Bucovat, . nu are cum sa aiba in mod legal un amplasament actual in municipiul C.,pe ..95 cum se menționează in certificatul de nomenclatura stradala nr.3082 din 30.03.2005 emis de P. municipiului C. fara nicio baza legala întrucât asa cum am arătat mai sus chiar prin actele de proprietate ale vânzătorului,contractual nr.2316/2002 si încheierea de rectificare nr.15/05.06.2013 notarul public P. E. consemnează ca amplasamentul terenului este comuna Bucovat, .,T.37, P.5 si 6.
F. de împrejurările de fapt arătate a rezultat ca la momentul încheierii precontractului de vânzare –cumpărare descris mai sus nu au fost întrunite cumulativ toate condițiile de validitate prevăzute de lege, respectiv, deși a existat capacitatea părților de a încheia acte juridice translative de proprietate, nu a existat un acord de voința si un consimțământ valabil neviciat, un bun determinat si o cauza licita si morala, in conformitate cu dispozițiile art.948-949 din vechiul C.civ întrucât datorita declarației verbale a mandatarului vânzătorului cu privire la amplasamentul terenului promis la vânzare s-a creat reclamantului/cumpărător o eroare cu privire la însuși obiectul contractului,de care a depins voința sa de a contracta,eroare substanțiala despre care daca ar fi avut cunoștința nu ar fi încheiat aceasta tranzacție. Din probele administrate rezulta ca reclamantul a avut reprezentarea ca va dobândi un teren in suprafața de 1300 mp, situat in municipiul C., . acest teren are in fapt in aceasta locație doar 806 mp iar terenul dobândit in proprietate de vânzătorul G. B. si promis spre vânzare are amplasamentul real in ., jud.D..
Potrivit art.953 din VCC, consimțământul nu este valabil când este dat prin eroare…iar art.954 din același cod civil arată că eroarea produce eroare cînd cade asupra substanței obiectului convenției,situație similară cauzei prezente în care terenul proprietatea vânzătorului/promitent Genică Boerică este de categorie extravilan ,situat în . iar reclamantul/promitent-cumpărător V. I., datorită declarației unilaterale a mandatarului vânzătorului, a crezut că dobândește un teren categoria intravilan, situat în municipiul C..
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul V. I., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate, solicitând admiterea apelului și schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii precizate.
Reclamantul a arătat că motivarea instanței de fond este superficială, începând cu prezentarea înscrisurilor pe care reclamantul le-a depus în susținerea acțiunii sale, fără a avea în vedere documentația cadastrală pentru imobilul ce face obiectul antecontractului nr.3070/11.11.2013, precum și extrasul de Cartea Funciară care atestă fără putință de tăgadă faptul că imobilul teren este situat în C., . D. și în nici un caz în .> Reclamantul menționează că din expertiza tehnică efectuată în cauză rezultă că terenul din . este același cu terenul situat în C., . D..
A mai învederat că reticența instanței este de neînțeles și greu de explicat în condițiile în care inclusiv expertul desemnat în cauză a anexat expertizei o . înscrisuri din care rezultă că terenul se află situat în ..119A.
Analizând cererea de apel, prin prisma susținerilor părților, a actelor și lucrărilor dosarului și a dispozițiilor art.476-477 NCPC instanța de apel constată următoarea situație de fapt și de drept, față de care reține următoarele:
Potrivit art.1669 NCC – alin.(1) când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Din analiza dispozițiilor art.1279 NCC – (1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.”
Promisiunea de a contracta a fost definită de legiuitor în art.1279 NCC, articol în care s-a reglementat și executarea silită a unei promisiuni alin.3.
În materia vânzării art.1169 NCC reia dispozițiile art.1279 alin.3 NCC și reglementează executarea silită a obligației de a încheia un contract de vânzare cumpărare, obligația de a face asumată fie printr-o promisiune unilaterală, fie printr-o promisiune bilaterală. În toate situațiile partea care și-a îndeplinit obligațiile sau este gata să și le îndeplinească poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, condiționat însă de îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate.
Condițiile care trebuie să fie îndeplinite rezultă din dispozițiile art.1179 NCC capacitatea de a contracta; consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală, una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
În speță instanța de apel constată că la data de 11.11.2013 între reclamant, în calitate de cumpărător promitent și pârât prin mandatar, în calitate de promitent vânzător, s-a încheiat o convenție de vânzare cumpărare materializată într-un înscris sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare cumpărare” cu privire la suprafața de 1300 mp teren intravilan situat în Comuna Bucovăț, ., T37 Parcelele 5 și 7 având următoarele vecinătăți: la N: DJ 537/3 ml; și restul proprietății pe 20 m.l, la E-Boerică/50 m.p, și restul proprietății pe/50 m.l și la S-CN 424/23 ml, și la V-N./100 m.l, pretul vânzării fiind de 200.000 lei.
Actul juridic in discutie, neîndeplinind conditia „ad validitatem” a formei autentice, este nul ca vanzare-cumparare, avand in vedere prevederile art. 1244 NCC, conform cărora: ,,În afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara”.
Însă, în virtutea principiului conversiunii, convenția intervenită între părți constituie antecontract de vânzare-cumpărare, care da naștere unor obligații de a face, respectiv obligația de a încheia contractul în forma cerută de lege, anume forma autentică.
Dacă vreuna din părțile convenției nu-și îndeplinește această obligație, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanței judecătorești competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care va avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art. 1179 NCC, respectiv obiect determinat, consimțământ, cauza, dar și condițiile speciale:una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând antecontractul, pentru dovada căruia a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată, instanța constată că obiectul antecontractului l-a reprezentat suprafața de teren de 1300 m.p, situata în Comuna Bucovăț, ., T37 P 5 și 6, cu vecinătățile consemnate în acest înscris, fiind menționat în cuprinsul aceluiași act ca terenul la data încheierii acestuia se afla situat în C. . număr, aspect pentru care instanța de fond a concluzionat că obiectul contractului nu este determinat.
Însă această reținere a instanței este greșită atâta timp cât din înscrisurile depuse la dosar respectiv adresa nr._/30.12.2014 emisă de P. Municipiului C., s-a evidențiat evoluția factorială a imobilului care a figurat inițial în comuna Bucovăț, ., T37 P5 și 6, ulterior în C. T37 P5 și 6, ca în prezent sa figureze în Municipiul C., ..119 A, înscris care face dovada veridicității celor consemnate în acesta până la înscrierea în fals, având în vedere că are natura juridică a unui act autentic, emanând de la o instituție a statului.
Se mai reține și din extrasul de carte funciară aflat la fila 6 din dosar fond, eliberat de O. că promitentul vânzător are intabulat dreptul de proprietate asupra terenului situat în C., ..119A, individualizarea imobilului fiind realizată și de expert prin cuprinsul raportului de expertiză.
Nu se poate reține nici eroarea asupra obiectului antecontractului de vânzare cumpărare, față de situația în care expertul a identificat între vecinătățile din antecontract numai suprafața de 806 m.p, atata timp cât cumpărătorul promitent a înțeles să formuleze o precizare la acțiune la data de 19.03.2015, prin care și-a micșorat câtimea obiectului la suprafața de teren de 806 m.p, cât a rezultat în urma măsurătorilor, acceptând diminuarea suprafeței de teren menționată în promisiunea de vânzare cumpărare.
În privința dreptului de proprietate al pârâtului-vânzător asupra imobilului înstrăinat, se reține că acesta a făcut dovada dreptului de proprietate prin contractul autentic de vânzare-cumpărare nr.2316 din 26.09.2002 încheiat cu proprietarul “. C.” care la rândul sau a dobândit terenul prin contractual de vânzare-cumpărare autentic nr.1148 din 11.05.1998, fiind îndeplinită și această condiție a calității de proprietar exclusiv în persoana promitentului vânzător.
Din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare se mai reține că prețul vânzării a fost de 200.000 lei, din care suma de 199.000 lei, a fost achitată la data autentificării antecontractului, urmând ca suma de 1000 lei să fie achitată la data de 20.12.2013.
Având în vedere depoziția martorului D. P. C. instanța mai constată că această diferență de 1000 lei a fost achitată la data de 14.01.2014, fiind remisă de către reclamant, astfel că s-a făcut dovada îndeplinirii și condiției plății prețului.
Din depoziția aceluiași martor se mai reține că deși părțile au stabilit să se prezinte la notariat la data de 15.01.2014, pârâtul promitent nu s-a mai prezentat în vederea încheierii contractului în formă autentică, aspect din care se poate prezuma refuzul acestuia de a-și mai îndeplini obligația perfectării în forma autentică a contractului.
În consecință instanța apreciază că apelantul reclamant a făcut dovada îndeplinirii condițiilor de admisibilitate a acțiunii în constatare valabilitate convenție de vânzare cumpărare, apreciind că instanța de fond nu a dat o interpretare corespunzătoare probatoriilor administrate raportat la conținutul cererilor cu care a fost sesizată și în consecință în conformitate cu dispozițiile art. 480 alin.2 N.Cod procedură civilă va admite apelul și va schimba sentința în sensul admiterii acțiunii precizate urmând a constata valabilitatea convenției de vânzare - cumpărare încheiată la 11.11.2013, între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârât, în calitate de promitent - vânzător, având ca obiect terenul în suprafață de 806 mp. situat în C., .. 119 A (fost Bucovăț, ., T 37, P 5 și P 6), județul D., având ca vecinătăți la N - Iamandița M. I., la E - P. V., la S - Canal 424, iar la V- C. P..
În temeiul art.1669 Nccivil instanța urmează să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamantul V. I., domiciliat în mun. C., ., nr.8, județul D., CNP_ și cu domiciliul ales la Cabinet Avocat D. G., cu sediul în C., .. 7, .. 7, județul D. împotriva sentinței nr. 7160/28.05.2015 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu pârâtul B. G., cu domiciliul în C., .. 35, județul D. .
Schimbă sentința civilă atacată, în sensul că admite acțiunea precizată.
Constată valabilitatea convenției de vânzare - cumpărare încheiată la 11.11.2013, între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârât, în calitate de promitent - vânzător, având ca obiect terenul în suprafață de 806 mp. situat în C., .. 119 A (fost Bucovăț, ., T 37, P 5 și P 6), județul D., având ca vecinătăți la N - Iamandița M. I., la E - P. V., la S - Canal 424, iar la V- C. P..
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 10 Decembrie 2015.
Președinte, A. C. Tițoiu | Judecător, M. E. N. | |
Grefier, G. D. |
Red.jud.A.C.Tițoiu
Tehnored.F.M./4 ex/25.01.2016.
Jud.fond.M.V.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 676/2015. Tribunalul DOLJ | Contestaţie la executare. Sentința nr. 1913/2015. Tribunalul DOLJ → |
|---|
