Pretenţii. Decizia nr. 628/2015. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 628/2015 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 03-04-2015 în dosarul nr. 628/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 628/2015
Ședința publică de la 03 Aprilie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. O.
Judecător V. F.
Grefier L. E. C.
Pe rol, pronunțarea asupra dezbaterilor care au avut loc în ședința publică din data de 27 martie 2015 și consemnate în încheierea de ședință de la aceeași dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, privind judecarea apelului formulat de reclamanta Asociația de Proprietate nr. 21 Gorunului împotriva sentinței civile nr. 1032 din 30.01.2014, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S. C., având ca obiect pretenții.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea înregistrată la data de 29.07.2013, pe rolul Judecătoriei C. reclamanta Asociația de P. nr. 21 Gorunului a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul S. C., obligarea acestuia la plata sumei de 16.091,98 lei din care suma de 5.529,59 lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante și 10.562,39 lei reprezentând penalități de întârziere aferente, pentru perioada noiembrie 2011- mai 2013, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamanta a arătat că pârâtul, în calitate de proprietar al apartamentului nr. 8 din Blocul 138B, situat în localitatea C., . D., nu a mai achitat cotele de întreținere aferente acestui apartament din luna noiembrie 2011 și până în luna mai 2013, cuantumul acestora ridicându-se la suma de 5.529,59 lei la care se adaugă și penalități de întârziere în valoare de 10.562,39 lei aplicate de către asociația de proprietari conform sistemului propriu de penalizări și repartizate proporțional cu contravaloarea consumului aferent apartamentului pârâtului și neachitat de către acesta.
Deoarece pârâtul nu și-a achitat la scadență obligațiile și nici nu a contestat listele de plată în termenul legal de 10 zile așa cum prevede art. 12 A lit. d din HG nr. 1588/2007, consideră reclamanta că suma pe care o datorează este certă, lichidă și exigibilă, motiv pentru care solicită să se admită acțiunea și să se oblige pârâtul la plata sumei de 16.091,98 lei.
În drept, își întemeiază cererea pe dispozițiile legii nr. 230/2007, art. 46-51 din legea nr. 230/2007, HG nr. 1588/2007 și precizează că acțiunea este scutită de plata taxei judiciare de timbru potrivit art. 50 indice 2 din legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
La data de 22.10.2013, pârâtul S. C. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantei.
În apărare, a arătat că reclamanta pretinde pentru suma de 5.529,59 lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante, suma de 10.562,39 lei reprezentând penalități de întârziere aferente, adică dublul sumei efectiv datorate.
Or, potrivit art. 49(l) din Legea 230/2007, penalizările nu pot fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, si se vor aplica numai după o perioada de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plata, fără ca suma penalizărilor sa poată depăși suma la care s-au aplicat. Având in vedere actul normativ sus-menționat, consideră că, privitor la cuantumul penalităților, acesta ori a fost calculat eronat, ori reclamanta a calculat si penalități la penalități (anatocism), ceea ce este ilegal.
Reclamanta nu arata in ce cuantum a aplicat aceste penalizări, nici modul de calcul al acestora.
Art. 50 (1) din Legea 230/2007 prevede ca "asociația de proprietari are dreptul de a acționa in justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit", respectiv in maximum 20 de zile de la data afișării listei de plata art. 25(1) din Anexa la HG 1588/2007.
Acțiunea a fost depusa la data de 29 iulie 2013, data la care încă nu se împlinise termenul de 90 de zile de neplata de la data scadenta a cotelor de contribuție pentru lunile martie, aprilie mai 2013, astfel ca reclamanta incă nu avea dreptul sa solicite plata sumelor restante pentru aceste luni si, prin urmare, nici a penalităților aferente.
Dreptul asociației de proprietari, de a acționa in justiție restanțierii la plata cotelor de contribuție la cheltuielile comune se naște numai împotriva proprietarului care se face vinovat de neplata. Pârâtul a fost la asociația reclamanta de mai multe ori in cursul perioadei noiembrie 2011-mai 2013 si ulterior, pentru a achita sumele datorate, dar acestea i-au fost refuzate de asociație, de câteva ori in prezenta unor martori.
Motivul refuzului asociației de a-i primi banii, a fost acela ca sa achite mai intai sumele restante pe o perioada anterioara si penalitățile aferente, deși sunt in curs de judecata cu privire la aceste sume, litigiul formând obiectul dosarului nr._/215/2011, al Judecătoriei C., cu termen la 25 oct. 2013, complet CF 4 .
Prin sentința civilă nr. 1032 din 30.01.2014, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE P. NR. 21 GORUNULUI, in contradictoriu cu pârâtul S. C. și a fost obligată reclamanta la plata către pârât a sumei de 500 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a constatat că potrivit susținerilor reclamantei, pârâtul S. C. (C.) este proprietarul apartamentului nr. 8 situat în mun. C., .. 138B, . și, în această calitate, îi revenea obligația de plată către reclamanta Asociația de P. nr. 21 Gorunului, a cotelor corespunzătoare din cheltuielile de întreținere aferente perioadei noiembrie 2011- mai 2013, în cuantum total de 16.091,98 lei.
Din analiza relațiilor solicitate Primăriei C. - Serviciul Taxe și Impozite și comunicate la data de 29.01.2014 prin adresa nr._/14.01.2014, instanța a reținut că proprietarul imobilului apartament nr. 8 situat în mun. C., .. 138B, ., care figurează în evidențele de specialitate ale administrației publice locale, este numita Gobler G. E., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP B. E. sub nr. 1082/07.11.2012, anexat.
Potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007 modif. privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari, iar conform art. 48 din același act normativ stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
De asemenea, art. 49 din Legea nr. 230/2007 statuează că (1) asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat. (2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice. (3) Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere vor face obiectul fondului de penalități al asociației de proprietari și se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociației de proprietari de către terți și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra proprietății comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.
In raport de textele de lege anterior menționate, instanța a reținut că cererea promovată de reclamantă pentru a obține obligarea pârâtului S. C. (C.) la plata debitului în cuantum total de 16.091,98 lei reprezentând restanțe la plata cotelor de contribuție la cheltuielile de întreținere aferente perioadei noiembrie 2011- mai 2013, este neîntemeiată, acesta nemaiavând calitatea expres cerută de lege, de proprietar al apartamentului, începând cu data înstrăinării acestuia prin act autentic, respectiv 07 noiembrie 2012. Pentru perioada anterioară înstrăinării și supusă analizei instanței, adică noiembrie 2011- noiembrie 2012, instanța reține din cuprinsul aceluiași contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1082/07.11.2012, că datoriile aferente întreținerii imobilului au fost achitate la zi, conform dovezii nr. 89/05.11.2012, emisă chiar de Asociația de P. nr. 21, reclamantă în cauză, f. 55, paragraful 3.
Având în vedere motivele de fapt si de drept sus menționate, instanța a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată având ca obiect pretenții civile, promovată de asociația-reclamantă împotriva pârâtului și întemeiată pe dispozițiile speciale ale legii nr. 230/2007 R privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, nefiind incidente dispozițiile precizate ale acestui act normativ.
În temeiul art. 453 alin. 1 Ncpc, a obligat reclamanta la plata către pârât a sumei de 500 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta Asociația de proprietari nr 21 Gorunului, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
În motivarea apelului, apelanta reclamantă arată că în mod greșit prima instanță a respins în totalitate acțiunea formulată ca neîntemeiată, cu motivarea că, deși pârâtul a avut calitatea de proprietar al imobilului situat în C., ., ., județul D., în perioada noiembrie 2011- noiembrie 2012 nu datorează contravaloarea cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente pentru toată această perioadă, întrucât acestea au fost deja achitate.
Reclamanta precizează că la data încheierii actului de vânzare-cumpărare pârâtul figura cu debite aferente perioadei menționate, reprezentând cheltuieli de întreținere și penalități, chitanța nr. 89/05.11.2012 fiind încheiată ori în fals de către angajații asociației de proprietari, ori fiind falsificată de către pârât.
Solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței în sensul admiterii în parte a acțiunii și obligării pârâtului la plata contravalorii cheltuielilor de întreținere aferente perioadei noiembrie 2011- noiembrie 2012, precum și la plata penalităților aceleiași perioade.
În apel a fost administrata proba cu inscrisuri.
S-a solicitat, din oficiu, BNP B. M. P. sa înainteze la dosar dovada nr 89/2012 privind achitarea datoriilor, iar acesta a depuss adresa nr 567/2014 in sensul ca s-a rectificat contractul de vânzare cumpărarea, iar ulterior, la solicitarea instanței a depus si înscrisurile care au stat la baza rectificării contractului de vânzare cumpărare.
Din oficiu, la termenul din 27 03 2015, Tribunalul a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, excepție pe care se va pronunța cu prioritate, potrivit dispozițiilor art 248 alin.1 Noul Cod procedură civilă, astfel:
Din analiza contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP B. E. sub nr. 1082/07.11.2012 depus la dosar precum și din extrasul CF depus la dosar, la solicitarea instanței, de OCPI D., Tribunalul reține, așa cum corect a reținut si instanța de fond, că proprietarul imobilului apartament nr. 8 situat în mun. C., .. 1, județul D. este numita Gobler G. E..
Totodată, din actele depuse la dosar de BNP B. E., Tribunalul reține că acest contract de vânzare-cumpărare autentificat de BNP B. E. sub nr. 1082/07.11.2012 depus la dosar a fost rectificat in sensul că s-a constatat ca întreținerea nu este achitata la zi, iar datoriile restante aferente întreținerii apartamentului sunt in cuantum de_,26 lei din care cheltuieli de întreținere in cuantum de_,39 lei și penalități de întârziere in cuantum de 6765,47 lei, cumpărătorul obligându-se sa achite aceste restanțe în conformitate cu art 20 alin 3 din legea nr 230/2007 privind asociațiile de proprietari.
Tribunalul reține că, potrivit art 50 (1) din Legea 230/2007, "asociația de proprietari are dreptul de a acționa in justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari …"
Prin urmare, calitate procesuala pasiva in cauzele având ca obiect obligarea la plata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calitate procesuala pasiva are proprietarul.
În speța, așa cum instanța a reținut din actele depuse la dosar, proprietarul imobilului apartament nr. 8 situat în mun. C., .. 138 B, . pentru care se solicita plata cheltuielilor de întreținere este, începând cu data de 07 11 2012 numita Gobler G. E..
Prin urmare, în ceea ce privește cheltuielile de întreținere datorate începând cu data de 07 11 2012, pârâtul neavând calitatea de proprietar nu mai are nici calitate procesuala pasiva in cauza.
Pentru perioada noiembrie 2011- octombrie 2012, în ceea ce privește cheltuielile de întreținere, Tribunalul reține că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP B. E. sub nr. 1082/07.11.2012, așa cum a fost rectificat, cumpărătoarea s-a obligat să preia datoriile restante aferente întreținerii apartamentului, datorii care sunt in cuantum de_,26 lei din care cheltuieli de întreținere in cuantum de_,39 lei și penalități de întârziere in cuantum de 6765,47 lei, cumpărătorul obligându-se sa achite aceste restanțe în conformitate cu art 20 alin 3 din legea nr 230/2007 privind asociațiile de proprietari.
Ca atare, în ceea ce privește cheltuielile aferente perioadei noiembrie 2011- octombrie 2012, Tribunalul reține că, potrivit art 20 din legea 230/2007: "Proprietarii care își înstrăinează apartamentele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverință din partea asociației de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberată în original sub semnătura președintelui și a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept.
(3)În cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător."
Din înscrisurile sus menționate, Tribunalul a reținut ca, in cazul vânzării apartamentului nr 8, s-a procedat potrivit dispozițiilor alin 3 din articolul sus amintit, in sensul că, în contract, s-a introdus o cauza prin care noul proprietar a preluat datoriile.
Potrivit art 1605 C civil, care reglementează cadrul general in materie, preluarea unei datorii îsi produce afecte numai daca exista acordul creditorului.
În speța, ne aflam insa ., in care preluarea de datorie se face ope legis, caz in care nu mai este nevoie de acordul creditorului, aceasta întrucât textul de lege (art 20) protejează asociațiile de proprietari deoarece, potrivit art. 51 din legea 230/2007 modif: " Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute."
Prin urmare, preluarea datoriei este legata de privilegiul imobiliar, iar din legea speciala care reglementează activitatea asociațiilor de proprietari, respectiv art 20 din legea 230/2007 rezulta ca preluarea datoriei de către noul proprietar nu are nevoie de acordul Asociației de proprietari.
În consecință, cum noul proprietar a preluat datoria, asociația de proprietari nu se mai poate îndrepta împotriva fostului proprietar pentru recuperarea cheltuielilor aferente perioadei noiembrie 2011- octombrie 2012, deci acesta nu mai poate avea calitate procesuala pasivă.
Ca urmarea a argumentelor prezentate, Tribunalul va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. C., invocată din oficiu în apel, motiv pentru care va respinge apelul declarat de Asociația de Proprietate nr. 21 Gorunului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. C., invocată din oficiu în apel.
Respinge apelul declarat de reclamanta ASOCIAȚIA DE P. NR. 21 GORUNULUI, cu sediul procesual ales in C., .. U2, ., interfon 4, județul D., împotriva sentinței civile nr.1032 din 30.01.2014, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât S. C., cu domiciliul in C., .. 138B, ., județul D..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 03 Aprilie 2015.
Președinte, D. O. | Judecător, V. F. | |
Grefier, L. E. C. |
Red.jud.V.F.
Tehn.F.M și VF
4 ex./24 04 2015
Jud.fond.C.M.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 190/2015. Tribunalul DOLJ | Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 205/2015.... → |
|---|
