Pretenţii. Decizia nr. 871/2013. Tribunalul GALAŢI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 871/2013 pronunțată de Tribunalul GALAŢI la data de 07-10-2013 în dosarul nr. 7923/233/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL G.
SECTIE I CIVILA
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 871
Ședința publică de la 07 Octombrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. B.
Judecător F.-L. N.
Judecător D.-G. N.
Grefier C. B.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului formulat de reclamantul M. G. – prin Primar, cu sediul în G., ., în contradictoriu cu intimatele-pârâte M. (Ș.) M., domiciliată în G., ., nr. 39, .) M., domiciliată în G., ., împotriva sentinței civile nr. 3999/18.04.2013 pronunțată de Judecătoria G. în dosarul nr._, având ca obiect „acțiune în constatare”.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 01.10.2013, când Instanța având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la 07.10.2013.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G. la data de 09.05.2012, sub nr._, reclamantul M. G., prin primar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele M. (Ș.) M. și M. (P.) M., constatarea încetării contractului de închiriere nr._/20.04.1976, evacuarea pârâtelor și a bunurilor lor din spațiul de locuit situat în mun. G., ., nr. 9, . și obligarea pârâtelor la plata sumei de 717 lei reprezentând chirie restantă și a sumei de 43.422,81 lei, reprezentând debit restant la cheltuielile de întreținere. Totodată, reclamantul a solicitat obligarea pârâtelor la plata sumelor ce se vor acumula la plata chiriei până la data efectivă a evacuării. A solicitat și cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamantul a arătat că, la data de 20.04.1976, pârâtele au devenit beneficiarele contractului de închiriere nr._ pentru imobilul situat în mun. G., ., nr. 9, . și-au respectat principala obligație, aceea de a achita la termen chiria pentru folosința spațiului de locuit, acumulându-se un debit de 717 lei la data de 21.03.2012, precum și un debit la cheltuielile de întreținere în cuantum de 43.422,81 lei, așa cum rezultă din referatul nr._/21.03.2012 emis de Direcția Fond Locativ.
De asemenea, a învederat reclamantul că pârâtele au fost notificate în mai multe rânduri, însă au dat dovadă de pasivitate, ultima notificare având loc la data de 07.02.2012 cu adresa nr._.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 112-114 C.pr.civ., art. 1357, art. 1780, art. 1830, art. 1831 C.civ., clauzele contractuale, O.U.G. nr. 40/1999.
În susținerea acțiunii formulate, reclamantul a depus la dosar, în copie: adresa nr._/21.03.2012 și referatul nr._/21.03.2012 emise Direcția Fond Locativ,fișa de cont a pârâtelor la data de 07.03.2012, somații, adresa nr. 4416/16.01.2012 emisă de Asociația de proprietari nr. 609, contractul de închiriere nr._/20.04.1976 și anexele acestuia, certificatul de deces al numitei M. Alixandra (f. 7-17), fișa de cont și listele de plată aferente pârâtelor emise de Asociația de proprietari nr. 609 (f. 42-57)
În temeiul art. 242 C.proc.civ., reclamantul a solicitat judecata în lipsă.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară în cuantum de 22 lei și timbrul judiciar în valoare de 0,6 lei (f. 2-3).
Legal citate, pârâtele M. (Ș.) M. și M. (P.) M. nu au formulat întâmpinare și nici nu au fost prezente în fața instanței pentru a-și expune un punct de vedere cu privire la acțiunea reclamantului.
În ședința publică din data de 10.04.2013, instanța a încuviințat, în temeiul art. 167 C.pr.civ., și a administrat, pentru reclamant proba cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr.3999/18.04.2013 Judecătoria G. a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamantul M. G. prin PRIMAR, în contradictoriu cu pârâtele M. (Ș.) M. și M. (PANZARU) M., a constatat încetat de drept contractul de închiriere nr._ din 20.04.1976, a respins capătul de cerere privind evacuarea pârâtelor M. (Ș.) M. și M. (PANZARU) M. din imobilul – spațiu de locuit, situat în G., ., nr. 9, ., precum și capetele de cerere privind obligarea pârâtelor la plata chiriei restante, a penalităților de întârziere la plata chiriei și a cheltuielilor de întreținere, reținând următoarele:
În fapt, potrivit contractului de închiriere nr._/20.04.1976 încheiat între reclamantul municipiul G., în calitate de locator și numita M. Alixandra, în calitate de locatar, având ca obiect închirierea spațiului comercial situat în mun. G., ., nr. 9, ., jud. G. (f. 13-17), reclamantul s-a obligat să predea chiriașului spațiul în stare normală de folosință, iar locatara s-a obligat, printre altele, să plătească chiria (art. 6-7), iar în cazul în care chiriașul nu respectă obligațiile cu privire la întreținerea, repararea, folosirea suprafeței locative închiriate, precum și la plata chiriei potrivit prevederilor legii, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere și evacuarea chiriașului (art. 13).
La data de 08.06.1991, chiriașa M. Alixandra a decedat, conform certificatului de deces ..8 nr._ emis de Primăria G. (f. 17).
În imobil, au rămas să locuiască după decesul titularei contractului de închiriere, pârâtele din prezenta cauza M. (Ș.) M. și M. (P.) M., care erau trecute în fișa locativă (f. 14 verso).
Așa cum rezultă din adresa nr._/21.03.2012 și referatul nr._/21.03.2012 emise Direcția Fond Locativ din cadrul Primăriei Municipiului G., pârâtele nu au înțeles să își îndeplinească obligația constând în plata chirie pentru folosința imobilului, astfel încât datorează un debit de 717 lei la data de 21.03.2012 (f. 7-9).
Potrivit adresei nr. 4416/16.01.2012 emise de Asociația de proprietari nr. 609, pârâtele sunt înregistrare și cu un debit restant la cheltuielile de întreținere în cuantum de 43.422,81 lei (f. 11-12).
În drept, în rezolvarea conflictului temporal de legi existent între dispozițiile vechiului cod civil (de la 1864) și cele ale Noului Cod civil (Legea nr. 287/2009 republicată), instanța a făcut aplicarea normelor Codului civil vechi, deoarece, potrivit art. 3 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Noului Cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Potrivit art. 969 alin.1 din Codul civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, acestea fiind ținute să își îndeplinească obligațiile asumate.
Potrivit art. 3 din contractul încheiat între părți, durata acestuia este de 1 an, cu începere de la data de 20.04.1976 și până la data de 31.12.1977, la expirarea termenului, contractul putând fi reînnoit cu acordul părților, printr-un act adițional.
Din înscrisurile depuse de către reclamant la dosar, nu rezultă că acest contract ar fi fost prelungit. Ca urmare, instanța a constatat că acest contract de închiriere nr._/20.04.1976 încheiat între reclamantul M. G., în calitate de locator și numita M. Alixandra, în calitate de locatar, a încetat la data de 31.12.1977.
Este adevărat că după această dată, chiriașa titulară a continuat să locuiască în imobilul închiriat, împreună cu cele două pârâte, iar după decesul titularei, pârâtele au continuat locuirea. Instanța a reținut, astfel că, a intervenit reînnoirea contractului de închiriere, în mod tacit, rezultând din folosința locuinței de către chiriașul titular, locatorul neopunându-se raporturilor de locațiune prin anunțarea concediului înainte de expirarea termenului contractual. Numai că această relocațiune, potrivit dreptului comun, operează pe durată nedeterminată și, ca atare, locatorul poate denunța unilateral contractul, cu singura condiție a respectării termenului de preaviz.
Cu toate acestea, instanța a reținut că primul contract a încetat la expirarea termenului, raporturile dintre părți fiind guvernate în prezent de un nou contract, între locator și actualele pârâte.
Cum potrivit art. 480 Cod civil proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege, proprietarul este titularul tuturor prerogativelor conferite de dreptul său, inclusiv al aceluia de a folosi bunul fără vreo imixtiune din partea altei persoane.
În situația de față, instanța a reținut că pârâtele folosesc imobilul în virtutea unui nou contract de închiriere, care însă nu îmbracă o formă scrisă. Pentru acest al doilea contract, reclamantul nu a solicitat rezilierea acestuia, astfel încât rezultă că pârâtele au un drept de folosință a imobilului și în prezent.
Pe cale de consecință, evacuarea chiriașilor – pârâtele din cauză, fiind subsecventă unei rezilieri a contractului de închiriere, nu poate fi dispusă, acest capăt de cerere, fiind respins ca neîntemeiat.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtelor la plata contravalorii chiriei, instanța a apreciat, de asemenea, că acesta este neîntemeiat, dat fiind temeiul în care se solicită chiria, respectiv noul contract, despre care reclamantul nu face vorbire, instanța fiind în imposibilitate să analizeze legalitatea chiriei solicitate (modul în care a fost calculată acesta, stabilirea valorii).
Referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de întreținere restante și a penalităților de întârziere, instanța a apreciat că și acesta este neîntemeiat.
În acest sens, a reținut că, în drept, așa cum rezultă din art. 46 și urm. din Legea nr. 230/2007, creditor al obligației de plată a cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente acestora nu este proprietarul imobilului, ci asociația de proprietari care, de altfel, conform acelorași dispoziții, are și legitimitatea de a acționa în judecată pe proprietarii rău – platnici.
Totodată, a reținut că, în ceea ce privește obligația de plată a cheltuielilor de întreținere, nu sunt îndeplinite condițiile subrogației legale sau convenționale, în sensul art. 1108, respectiv art. 1107 C.civ., în favoarea reclamantului pentru simplul motiv că acesta nu a efectuat plata pentru suma pretinsă și, în consecință, nu a dobândit drepturile creditorului – Asociația de Proprietari nr. 609.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul municipiul G., solicitând modificarea ei, în sensul evacuării și obligării pârâților la plata chiriei, a penalităților de întârziere și a întreținerii .
În motivarea recursului, a arătat că buna credință a pârâților nu poate fi reținută, în condițiile în care suma cu titlu de chirie s-a mărit prin starea de pasivitate a acestora în perioada reținută de instanță și în cea de după introducerea acțiunii.
În drept, au fost invocate disp. art.304 pct.8,9 C.proc.civ.
Deși au fost legal citate, intimatele nu au depus întâmpinare și nu au fost prezente în instanță pentru a-și formula apărări.
Verificând sentința recurată prin prisma motivelor invocate, sub toate aspectele de fapt și de drept în conformitate cu disp. art. 3041 C.proc.civ., Tribunalul constată următoarele:
Între municipiul G., în calitate de locator și defuncta M. Alixandra, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr._/20.04.1976, având ca obiect imobilul situat în G., ., nr.9, ., jud.G.. Durata acestuia a fost de 1 an, conform art.3 al convenției.
După decesul sus-numitei imobilul a fost folosit de pârâtele M. M. și M. M..
În raport de acestea, Judecătoria G. a stabilit în mod corect că primul contract de închiriere a încetat la data de 31.12.1977, iar ulterior a intervenit reînnoirea contractului de închiriere, în mod tacit, rezultând din folosința locuinței de către chiriașul titular, locatorul neopunându-se raporturilor de locațiune prin anunțarea concediului înainte de expirarea termenului contractual.
Tacita relocațiune va avea loc însă în condițiile primului contract – inclusiv cu chiria inițială – și se va considera încheiată fără termen. Deci, se prezumă că părțile n-au modificat nimic față de contractul inițial.
În consecință, cererea recurentului de obligare a intimatelor la plata contravalorii chiriei restante este întemeiată și urmează a fi admisă.
Având în vedere că M. M. și M. M. au un titlu locativ, care justifică ocuparea spațiului de către ele, nu poate fi dispusă măsura evacuării lor, după cum a reținut în mod corect instanța de fond.
Nici cererea de obligare a intimatelor la plata cheltuielilor de întreținere și a penalităților nu poate fi primită, creditorul acestora fiind asociația de proprietari nu proprietarul imobilului.
Față de cele ce preced, în temeiul art.312 alin.2,3 C.proc.civ., instanța va admite recursul și va modifica în parte sentința atacată, în sensul că va obliga pârâtele să plătească reclamantei suma de 717 lei, cu titlu de chirie restantă, datorată până la 21.03.2013, urmând a înlătura mențiunile contrare și a menține celelalte dispoziții ale sentințe recurate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELEL LEGII,
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta M. G. prin Primar, cu sediul în G., ., în contradictoriu cu intimatele-pârâte M. (Ș.) M., domiciliată în G., ., nr. 39, ., M. (P.) M., domiciliată în G., ., M. G. prin Primar împotriva sentinței civile nr.3999/18.04.2013 pronunțată de Judecătoria G., pe care o modifică în parte și în consecință:
Obligă pârâtele să plătească reclamantei suma de 717 lei cu titlu de chirie restantă datorată până la data de 21.03.2012.
Înlătură mențiunile contrare prezentei decizii și menține celelalte dispoziții ale sentinței civile recurate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 07 Octombrie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
L. B. F.-L. N. D.-G. N. C. B.
Red.FLN/tehn.CB
Ex. 2/06.02.2014
Fond – G.N.C.
| ← Cereri. Sentința nr. 1620/2013. Tribunalul GALAŢI | Pretenţii. Încheierea nr. 11/2013. Tribunalul GALAŢI → |
|---|
