Revendicare imobiliară. Hotărâre din 31-10-2013, Tribunalul GORJ
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul GORJ la data de 31-10-2013 în dosarul nr. 18976/318/2012
Dosar nr._
Cod operator: 2443
ROMÂNIA
TRIBUNALUL GORJ
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA Nr. 2122/2013
Ședința publică de la 31 Octombrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. G.
Judecător N. U.
Judecător M. T.
Grefier Firuța Ș.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de recurenta pârâtă . împotriva sentinței civile nr. 4351 din 03.06.2013 pronunțată de Judecătoria Tg J. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata reclamantă C. E., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit părțile, intimata reclamantă C. E. fiind reprezentată de avocat D. R..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că apărătorul ales al recurentei a depus o cerere pentru strigarea cauzei la ora 12,30 deoarece are de susținut o altă cauză la Curtea de Apel C..
Tribunalul având în vedere că dosarul nr._ este ultimul dosar din ședința de recursuri care a rămas de strigat și în condițiile în care la dosar sunt depuse motivele de recurs detailate, constată cauza în stare de judecată și întrucât nu mai sunt formulate alte cereri, acordă cuvântul asupra recursului părți prezente.
Avocat D. R. pentru intimata reclamantă C. E. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
TRIBUNALUL
Asupra recursului de față,
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgu-J., sub nr._ având ca obiect acțiune posesorie, reclamanta . reprezentată de administrator unic Măgdoiu I. L. a chemat-o în judecată pe pârâta C. E. solicitând instanței ca prin sentința ce se va pronunța, acesta să fie obligată să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie o suprafață de 306mp teren, pe care se află construcția Magazinului sătesc Tămășești cu lungimea de 27,82 m, începând de la aliniamentul gardurilor situate la drumul comunal înspre restul proprietății pârâtei, lățimea de 1 lm, cu vecinii: N- rest proprietate pârâta, S- drumul comunal, E- moșt. V. I. și V.-C. I,I.(actualmente Consumcoop Bălești) și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În dosarul amintit, la data de 12.11.2012 pârâta a depus o cerere intitulată precizare la cererea reconvențională prin care a solicitat în temeiul art. 697 C civ. obligarea reclamantei pârâte la plata unei chirii lunare, pentru terenul în suprafață de 306 mp, calculată la 1E/mp începând cu data pronunțării sentinței.
Având în vedere că partea adversă nu a fost de acord cu soluționarea acestei cereri în dosarul amintit, prin încheierea din 26.11.2012 a Judecătoriei Tg-J. s-a disjuns cererea formulată de pârâtă prin care solicită în temeiul art. 697 C.civ, 1 euro/mp/lună reprezentând rată lunară începând cu data pronunțării sentinței în prezenta cauză, aceasta fiind înaintată serviciului registratură al instanței pentru a se înregistra un nou dosar, având ca obiect pretenții, acordând termen de judecată la data de 10.12.2012 pentru când părțile au primit termen în cunoștință.
Astfel, s-a format dosarul nr._ .
În motivarea acțiunii sale reclamanta a arătat că prin cererea reconvențională formulată în dosarul nr._ a solicitat obligarea . la plata sumei de l Euro/metru pătrat/ lună, începând cu data pronunțării prezentei sentințe, pentru chiria terenului în suprafață de 306 m.p. proprietatea sa ce îl folosește ca drept de superficie acordat . conform sentinței civile nr.988/04.02.2011 irevocabilă în dosarul nr._/318/2010 al Judecătoriei Târgu-J., că terenul menționat prin sentința de mai sus este folosit pentru activități comerciale desfășurate de către . și nu pentru destinație agricolă cum fals se afirmă de către pârâtă, pe teren fiind amplasată o construcție comercială în centrul satului Tămășești.
Că așa cum rezultă din probele din alte dosare de acest gen pe rolul Judecătoriei Târgu-J. pentru terenuri cu destinație comercială prețul solicitat inițial în prezentul dosar este derizoriu față de cele deja stabilite de instanță în spețe de același gen pentru terenuri cu destinație comercială și nu agricolă cum ar dori pârâta, că conform art. 697. C. civ. „- (1) în cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părțile nu au prevăzut alte modalități de plată a prestației de către superficial, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă, ținând seama de natura terenului, de destinația construcției în cazul în care aceasta există, în care se află terenul, precum și de orice alte criterii de determinarea contravalorii folosinței., că în caz de neînțelegere între părți, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească, că art.6 alin (6) C. civ. dispune că „ Dispozițiile legii noi sunt de asemenea aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia, derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . legii noi, că pe de altă parte, este proprietarul suprafeței de 306 m.p. pe care se află construcția . și în calitatea sa de proprietar nu poate fi lipsit de uzufructul terenului conform destinației sale și adevăratei sale valori lunare estimată pe piața liberă altfel, s-ar considera o expropriere a sa fără dreaptă și prealabilă despăgubire contrar normelor de drept intern și european.
În dovedirea cererii a solicitat efectuarea unei expertize prin care să se stabilească prețul ratei lunare cuvenit pe metru pătrat stabilit pentru suprafața de 306 m.p. dispus prin S. civ. 988/04.02.2011 irevocabilă în dosarul nr._/318/2010 al Judecătoriei Târgu-J., ținându-se seama de natura terenului, de destinația construcției, de zona în care se află terenul, precum și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței terenului în cauză.
În drept și-a întemeiat prezenta pe dispozițiile art. 146, 132 C.p.c. și art.697 și 555 C. civ. art. 6 CEDO și art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO.
În cauză pârâta a formulat întâmpinare la cererea formulată de reclamantă prin care invocând autoritatea de lucru judecat a cererii reconvenționale formulată de Cismașiu E. cu privire la plata chiriei de 1 Euro mp. pe lună pentru suprafața de 306 mp., dat fiind faptul că în dosarul_ al Judecătoriei Tg-J., reclamanta a formulat cerere reconvențională împotriva pârâtei care avea să fie completată prin răspunsul la întâmpinarea pârâtei depus pentru termenul din 19.10.2011 în sensul că a solicitat obligarea societății pârâte la plata unei chirii de 1 Euro mp., conform art. 697 N CC.
Că, cererea reconvențională avea să fie disjunsă din dosarul_ al Judecătoriei Tg-J., formându-se dosarul nr._, iar prin sentința civilă nr. 6285/2012 a Judecătoriei Târgu-J., rămasă irevocabilă, avea să fie respinsă cererea reconvențională.
Că, a doua excepție pe care o invocă pârâta este prematuritatea cererii de plată a chiriei pentru terenul aferent, plata chiriei putând fi solicitată numai dacă actuala reclamantă va fi obligată printr-o hotărâre rămasă irevocabilă în dosarul nr._ al Judecătoriei Tg-J., la lăsarea în liniștită posesie a terenului pentru care se solicită chiria, că pe fond pretenția de acordare a chiriei în funcție de destinația construcției este neîntemeiată, aceasta putând solicita cel mult valoarea uzufructului de care este lipsită prin schimbarea destinației din teren arabil în teren de destinația de curții construcții, având în vedere că pe terenul de 306 mp., aferent magazinului nu a putut să-l cultive cu porumb, așa cum l-a cultivat înainte de construirea magazinului, aceeași cultură fiind înființată anual și pe restul terenului aflat în continuarea terenului ocupat de magazin, că așa cum rezultă din sentința civilă nr. 6285/2012 a Judecătoriei Tg-J., societatea fiind chemată în judecată și anterior de către reclamantă pentru demolarea construcției și plata chiriei pentru terenul destinat magazinului, cauza făcând obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei Tg-J., că la data când s-a construit magazinul sătesc Tămășești de către Consumcoop Bălești, au fost ocupate două terenuri agricole, unul aparținând reclamantei, celălalt numitului C. I. I., ambele cu aceeași suprafață.
Că, reclamanta nu a făcut nici o investiție pentru transformarea terenului agricol în teren destinat construcțiilor și ulterior spațiilor comerciale, astfel că aceasta nu este îndreptățită să solicite chirie pentru spații comerciale, ci echivalentul venitului producției agricole pe care ar fi putut să o obțină de pe suprafața de 306 mp., teren, că la cererea reclamantei în dosarul nr._, s-a efectuat o expertiză tehnică agricolă de către ing. C. M., iar în răspunsul la obiective nr. 3 s-a constatat că uzufructul de care a fost lipsită reclamanta pentru terenul ocupat de magazin, a fost de 150, 60 lei pe perioada ultimilor trei ani; 2005, 2006, 2007, că ulterior reclamanta a renunțat la judecată fapt consemnat prin încheierea nr. 1960C din 08.11.2011 fiind respinse toate cererile ca rămase fără obiect.
Că, plata chiriei pentru terenul ocupat de magazin de la celălalt proprietar a fost stabilită tot prin hotărâri judecătorești, respectiv sentința civilă 5692/2009 pronunțată de Judecătoria Tg-J. în dosarul_ rămasă irevocabilă prin decizia nr. 527/2010 a Tribunalului Gorj, valoarea uzufructului fiind de 127 lei pe ultimii trei ani, calculat pe suprafața de 237 mp., valoare apropiată de cea stabilită de expert C. M. pentru terenul proprietatea reclamantei, că în concluzie chiria nu poate fi mai mare decât venitul aferent producției agricole de care este lipsită reclamanta anual, cu privire la suprafața de 306 mp., teren, iar determinarea producției agricole și a venitului net aferent producției agricole nu poate fi făcută decât printr-o expertiză tehnico agricolă.
La data de 21.12.2012 reclamanta a depus răspuns la întâmpinarea formulată prin care a solicitat respingerea excepțiilor apreciind că nu există autoritate de lucru judecat dat fiind faptul că, în dosarul nr._ s-a disjuns doar cererea privind revendicarea imobiliară nu și cererea de plată a chiriei iar în ceea ce privește prematuritatea cererii s-a arătat că această cerere formulată nu depinde de un alt fapt sau act premergător fiind elocvent faptul că, titularul dreptului de superficie este debitorul obligației de plată a ratei lunare cuvenită superficiarului.
Referitor la excepția autorității de lucru judecat, instanța a reținut că, în dosarul nr._ s-a disjuns doar cererea privind revendicarea imobiliară nu și cererea de plată a chiriei, astfel că excepția este neîntemeiată ca de altfel și cea a prematurității, având în vedere sentința civilă nr. 988/04.02.2011 a Judecătoriei Tg-J. prin care s-a stabilit în favoarea pârâtei un drept de superficie cu privire la suprafața de 306 mp teren pe care se află construcția magazinului sătesc Tămășești.
Instanța a încuviințat solicitarea reclamantei privind efectuarea unei expertize care să stabilească c/val-ea chiriei lunare cu privire la terenul de 306 mp, fiind desemnat inițial în urma tragerii la sorți expert în persoana lui M. I., acesta fiind ulterior cu expert F. F., dat fiind faptul că potrivit susținerilor sale lucrarea ar fi trebuit repartizată unui expert contabil și nu unui expert evaluator imobiliar.
Expertiza a fost depusă la data de 29.03.2013, pârâta formulând obiecțiuni încuviințate de instanță, la care expertul a răspuns la data de 31.05.2013.
Prin sentința nr. 4351 din 03.06.2013 pronunțată de Judecătoria Tg J. în dosarul nr._ a fost admisă acțiunea civilă în pretenții formulată de reclamanta C. E., cu domiciliul în comuna Bălești, ., împotriva pârâtei ., cu sediul în comuna Bălești, ..
A fost obligată pârâta . la plata către reclamanta C. E. a sumei de 1040,40 lei /lunar cu titlu de chirie aferentă suprafeței de 306 mp pe care se află situat magazinul sătesc din comuna Bălești, ..
S-a luat act că nu s-a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin sentința civilă nr. 988 din 04.02.2011 a Judecătoriei Tg-J. s-a admis acțiunea formulată de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta C. E., constatându-se că reclamanta are un drept de superficie asupra suprafeței de 306 m.p., cu lungimea de 27,82 m, lățimea de 11 m, pe care se află construcția magazinului sătesc Tămășești, cu vecinii: N-rest proprietate pârâtă, S-drum comunal, E-moșt. V. I. și V-C. I. I. (fost Consiliu Local Bălești).
Ulterior, reclamanta . a formulat o acțiune posesorie ce a format obiectul dosarului nr._ prin are a solicitat ca pârâta C. E. să fie obligată să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie o suprafață de 306mp teren, pe care se află construcția Magazinului sătesc Tămășești, cu lungimea de 27,82 m, începând de la aliniamentul gardurilor situate la drumul comunal înspre restul proprietății pârâtei, lățimea de 1 lm, cu vecinii: N- rest proprietate pârâta, S- drumul comunal, E- moșt. V. I. și V.-C. I,I.(actualmente CONSUMCOOP Bălești) și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 1438/18.03.2013 a Judecătoriei Tg-J. acțiunea a fost respinsă.
În dosarul nr._ s-a formulat de către pârâta C. E. cerere reconvențională ce a avut ca obiect revendicare imobiliară, cerere ce a fost disjunsă, formându-se dosarul nr._, soluționat irevocabil prin sentința nr. 6258/09.04.2012 a Judecătoriei Tg-J. în sensul respingerii acțiunii.
În dosarul nr._, prin răspunsul la întâmpinare făcut de către C. E., aceasta a amintit că superficia nu este cu titlu gratuit și că pârâta avea dreptul la plata unei chirii lunare de 1E/mp, cerere pe care a reiterat-o ulterior, aceasta fiind disjunsă, formându-se prezentul dosar.
A mai reținut instanța că, în dosarul nr._/318/2010 în care s-a pronunțat sentința civilă nr. 988 din 04.02.2011 a Judecătoriei Tg-J., reclamanta din prezenta cauză nu a solicitat plata vreunei sume de bani, motivând că dosarul a fost soluționat într-un termen scurt și nu a avut timp să își formuleze apărările necesare.
Ca atare, a solicitat prin prezenta acțiune o chirie lunară pentru terenul pentru care s-a stabilit un drept de superficie în favoarea sa.
Conform art. 697 C. civ „în cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părțile nu au prevăzut alte modalități de plată a prestației de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă,ținând seama de natura terenului, de destinația construcției în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul și de orice alte criterii de determinare a c/valorii folosinței ”.
Întrucât în urma expertizei efectuate în cauză, în raport de criteriile menționate, a rezultat o chirie de 1.040,40 lei lunar, calculată la 3,40 lei/mp/lună( aspect cu care reclamanta a fost de acord), instanța admis acțiunea și a obligat pârâta . la plata către reclamanta C. E. a sumei de 1040,40 lei /lunar cu titlu de chirie aferentă suprafeței de 306 mp pe care se află situat magazinul sătesc din comuna Bălești, . și s-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta . care ulterior a fost calificat drept recurs, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinice.
Prin încheierea din 17 octombrie 2013 a fost calificată calea de atac ca fiind recurs prin raportarea la dispozițiile art. 2821 Cod procedură civilă.
Criticile aduse sentinței s-au raportat în primul rând la excepția prematurității cererii de plată a chiriei pentru terenul aferent magazinului având în vedere că se putea solicita chiria numai dacă printr-o hotărâre rămasă irevocabilă prin dosarul nr._ a Judecătoriei Tg-J., societatea obținea liniștita posesie a terenului pentru care se solicită chiria.
A apreciat că pe fond pretenția de acordarea chiriei este neîntemeiată întrucât reclamanta putea solicita cel mult valoarea uzufructului de care este lipsită prin schimbarea destinației din teren arabil în teren curții construcții.
A menționat că magazinul sătesc Tămășești s-a construit în anul 1971 pe două terenuri agricole, unul aparținând reclamantei celălalt lui C. I. și că reclamanta nu a făcut nici o investiție pentru transformarea terenului agricol în teren destinat construcțiilor și ulterior spațiului comercial, subliniind recurenta că astfel intimata era îndreptățită doar la echivalentul producției agricole.
S-a făcut și precizarea că la cererea reclamantei în dosarul nr._ s-a efectuat o expertiză tehnică agricolă și s-a constat că uzufructul de care a fost lipsită reclamanta pentru terenul ocupat de magazin, a fost de 150,60 lei pe perioada ultimilor trei ani.
S-a mai subliniat că pentru terenul ocupat de magazin de la proprietarul C. I. prin sentință irevocabilă s-a stabilit valoarea uzufructului ( echivalentul chiriei) de 127 lei pe ultimi trei ani calculat pe suprafața de 237 mp.
S-a criticat sentința sub aspectul respingerii de către instanță a cererii societății privitoare la efectuarea unei expertize tehnice agricole, care să stabilească echivalentul chiriei în funcție de uzufruct.
S-a invocat că prin raportul de expertiză s-a stabilit chiria de 1040,40 lei ca urmare a enumerării a 12 contracte închiriere teren în . cuprinse între 0,34 lei/mp/lună și 42,25 lei/mp/lună fără să se atașeze vre-o anexă din care să rezulte realitatea prețurilor și fără să se facă măcar o medie ponderată a prețurilor de închiriere, considerând stabilită arbitrar chiria lunară pentru 1 mp de 3,40 lei.
S-a făcut referire la obiecțiunile formulate la raportul de expertiză concluzionând pe lângă faptul că prețurile nu rezultă din nici o dovadă, că dacă se lua în calcul media prețurilor pentru închiriere teren obținută prin expertiză ( 21,95 lei/mp/lună) pentru suprafața de 306 mp teren aferent magazinului, în perioada de un an, trebuia plătită o chirie de 78.195 lei valoare ce depășește de 4 ori prețul de cumpărare a unui teren de casă în satul Tămășești, că expertiza deși avea obiectiv de determinare a chirie și în raport de alte criterii de determinare a lipsei de folosință, expertiza s-a limitat numai la enumerarea unor chirii nedovedite, recurentul enumerând printre alte criterii valoarea de piață, venitul obținut de către reclamantă pentru terenul aflat în continuare celui ocupat de magazin, valoarea obținută de ceilalți proprietari, valoarea de închiriere obținută de . la actualul utilizator al magazinului sătesc.
Că, pentru stabilirea valorii de piață a terenului a depus trei hotărârii irevocabile rezultând un preț mediu de cumpărare/mp de 2,59 lei.
Cât privește raportarea la venitul net obținut de reclamantă pentru valoarea terenului în litigiu s-a făcut trimitere la valoarea stabilită prin expertiza C. M. în dosarul nr._ .
În ceea ce privește chiria obținută de ceilalți proprietari de terenuri s-a făcut trimitere la sentința civilă ce privește pe C. I., precum și la valoarea pe care o percepe recurenta de la actualul utilizator al magazinului sătesc Tămășești, respectiv o chirie de 2200 lei/an pentru magazin și pentru spațiul magazinului și 200 lei/an pentru terenul aferent magazin în suprafață de 476 mp, rezultând o chirie lunară/mp de 0,04 lei, concluzionând astfel că reclamanta ar fi fost îndreptățită la o chirie medie pentru teren într-un cuantum de 0,027 lei/mp/lună.
A făcut trimitere la afirmațiile din notele de ședință ale reclamantei legate de propunerea făcută pârâtei de a renunța la dreptul de superficie și la faptul că recurenta a fost de acord cu această propunere dar în schimbul unei chirii de 3,40/mp, dar însă prin precizarea la notele de ședință reclamanta a menționat că propunerea trebuie considerată ca o motivație în contextul acțiunii.
S-a criticat sentința pentru menționarea eronată în practicaua hotărârii a faptului că apărătorul pârâtei a fost de acord cu stabilirea unei chirii de 50 lei lunar și nu anual.
Au fost rezumate motivele de nelegalitate și netemeinicie a hotărârii sub aspectul greșită respingerii excepției prematurității cererii, a greșita respingere a cererii pentru efectuarea unei expertize agricole, pe greșita fundamentare a soluției în exclusivitate pe expertiza expertului F. F. făcându-se referire la folosirea unor date obținute neoficial de către expert și la constatările nereale din cuprinsul raportului de expertiză.
De asemenea s-a subliniat că instanța nu a analizat argumentele și probele pertinente soluționării cauzei despre care s-a făcut vorbire în obiecțiunile la raportul de expertiză, că nu s-a avut în vedere și alte criterii de determinare a chiriei susținându-și punctul de vedere că în raport de cele dezvoltate în motivele de recurs că reclamanta era îndreptățită la o chirie medie de 0,027 lei/lună, respectiv o chirie lunară de 8,27 lei pentru suprafața de 306 mp.
Tribunalul reexaminând actele și lucrările dosarului prin prisma criticilor formulate reține următoarele:
La pronunțarea sentinței supuse recursului instanța a avut în vedere învestirea sa cu cererea reclamantei C. E. disjunsă din dosarul nr._ privind obligarea pârâtei . la plata unei chirii lunare pentru terenul în suprafață de 306 mp calculată la 1 Euro/mp.
Această solicitare s-a raportat la faptul că prin sentința civilă nr. 988 din 04.02.2011 a Judecătoriei Tg-J. s-a admis acțiunea formulată de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta C. E., constatându-se că reclamanta are un drept de superficie asupra suprafeței de 306 m.p., cu lungimea de 27,82 m, lățimea de 11 m, pe care se află construcția magazinului sătesc Tămășești, cu vecinii: N-rest proprietate pârâtă, S-drum comunal, E-moșt. V. I. și V-C. I. I. (fost Consiliu Local Bălești).
Prin întâmpinarea formulată de către pârâta . s-a invocat pe cale de excepție autoritatea de lucru judecat, excepție pe care nu o mai reiterează prin cererea de recurs, precum și excepția prematurității cererii de plata chiriei având în vedere că se putea solicita chiria numai dacă printr-o hotărâre rămasă irevocabilă prin dosarul nr._ a Judecătoriei Tg-J., societatea obținea liniștita posesie a terenului pentru care se solicită chiria.
Instanța de fond a apreciat corect, în raport de hotărârea judecătorească prin care s-a stabilit în favoarea pârâtei un drept de superficie cu privire la suprafața de 306 mp. că nu se justifică excepția prematurității, dar în plus se constată că prin sentința civilă nr. 1438 din 18.02.2013 acțiunea posesorie formulată de . împotriva lui C. E. a fost respinsă pe considerentul că starea de fapt invocată de partea reclamantă în acțiunea posesorie nu se confirmă, . deținând întreaga suprafață de teren conform sentinței civile nr. 988/2011 a Judecătoriei Tg-J., hotărârea judecătorească pronunțată în acțiunea posesorie a recurentei fiind irevocabilă prin decizia civilă nr. 1541 din 27.06.2013 a Tribunalului Gorj.
Specificul speței deduse judecății este dat de împrejurarea că în favoarea pârâtei . s-a recunoscut cu privire la terenul în suprafață de 306 mp., proprietatea reclamantei C. E., prin hotărâre judecătorească irevocabilă, un drept de superficie.
În acest context devin aplicabile disp. 697 Noul cod civil prin raportare la art. 6 alin. 6 Noul Cod civil privind aplicarea dispozițiilor actualului cod civil efectelor viitoare a situațiilor juridice anterior intrării în vigoare a acestuia, decurgând, în speță, din raporturile de proprietate.
Potrivit art. 697 Cod civil dacă părțile nu au prevăzut alte modalității de plată a prestației de către superficial, titularul dreptului de superficie datorează sub formă de rate lunară o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă ținând seama de natura terenului, de destinației construcției în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul și de către orice criterii de determinare a contravalorii a folosinței.
Raportat la conținut dispoziției menționate este evident că prestația datorată de către superficial constă în plata unei chirii lunare și nu se raportează la uzufructul pe care proprietarul le-ar fi realizat de pe terenul ocupat de superficial
Plata uzufructului agricol sau de orice altă natură decât chiria se datora în condițiile în care în favoarea pârâtei nu s-ar fi recunoscut dreptul de superficie, așadar se apreciază că în mod întemeiat instanța de fond a respins cererea recurentei pârâtei de efectuare a unei expertize tehnice agricole și a încuviințat în cauză efectuarea unei expertize prin care să se stabilească contravaloarea chiriei cu privire la terenul de 306 mp.
Este lipsit de relevanță faptul că în dosarul nr._ s-a efectuat o expertiză tehnică agricolă prin care s-a stabilit valoarea uzufructului pentru același teren câtă vreme, prin renunțarea reclamantei la judecată, acea probă nu a produs nici un fel de efecte juridice, reclamanta având temei juridic pentru a solicita plata chiriei și în acest context a formulat cererea dedusă judecății de față.
Prin expertiza efectuată în cauză se arată că pentru documentare privind prețurile practicate în zonă a obținut diverse oferte și prețuri efective pentru închiriere, iar printr-o medie între prețul mai mic și prețul cel mai mare ar rezulta o medie de 21,295 lei/mp/lună, dar raportându-se la natura terenului în litigiu, respectiv la faptul că pe acesta se regăsește un spațiu comercial, respectiv o parte a magazinului, o magazie de produse, o platformă betonată, un grup sanitar într-un loc intravilan având dotării: apă, gaze, energie electrică, expertul a apreciat valoarea chiriei lunare ca fiind 3,40 lei/mp..
Prin răspunsul la obiecțiunii expertul și-a menținut punctul de vedere, precizând că prin încheiere instanța a stabilit că natură terenului este curții construcții, iar expertul a identificat obiectivele aflate pe acest teren și în raport de aceste aspecte a stabilit chiria.
A mai precizat expertul că prețurile enumerate de către expert au fost obținut de la Primăria comunei Bălești.
Reclamanta C. E. a depus la dosar copia unui raport de expertiză contabilă pronunțată în dosarul nr._/318/2009 prin care pentru un teren aflat în centrul orașului Tismana s-a stabilit o chirie lunară/mp de 3 Euro, precum și o hotărâre a Consiliului Local Bălănești, localitate limitrofă ca și localitatea Bălești, municipiului Tg-J. prin care s-a aprobat închirierea terenurilor pe care sunt amplasate construcții pentru 3 Euro/lună, și în acest mod a înțeles să demonstreze că valoarea chiriei stabilită prin expertiza efectuată în cauză de expert F. F. este o valoare rezonabilă.
Referitor la obținerea datelor de către expert cu privire la valoarea chiriilor practicate la nivelul comunei Bălești, prin adresa nr. 6411 din 29.07.2013 a comunei Bălești către avocat Măgdoiu I. se menționează întradevăr că primăria Bălești nu a pus la dispoziția expertului prețurile de închiriere și că cestea au fost obținute neoficial din anexa nr. 2 la adresa nr. 1430 din 13.03.2013 a comunei Bălești către Camera de Conturi a Județului Gorj, cuprinzând „ situația veniturilor realizate din concesionarea/închirierea/dare în folosință a unor bunuri/elemente din patrimoniul unității administrativ teritoriale”.
Rezultă astfel că actul în temeiul căruia s-a obținut chiriile practicate de unitatea administrativ teritorială este un act oficial, în raport de care expertul a stabilit nivelul minim și nivelul maxim al chiriilor practicate și media acestora, medie pe care a raportat-o în raport cu prevederile art. 697 Cod civil la natura terenurilor și destinația construcției, criterii expres enunțate de dispoziția legală menționată.
Ori, chiria stabilită în sarcina recurentei se situează mult sub nivelul mediu al chiriei practicate de unitatea administrativ teritorial în care se află imobilul, iar criteriile respective se consideră că erau decisive și suficiente pentru evaluarea chiriei.
Cât privesc alte criterii de determinare a lipsei de folosință, menționate de către recurentă în cererea de recurs, se apreciază că prin raportarea stabilirii chiriei la natura terenului și destinația construcțiilor expertul a stabilit o valoare reală a chiriei.
De altfel calculele oferite de recurentă sunt un punct de vedere propriu și care nu se raportează la situația terenului în litigiu care este afectat de un drept de superficie.
Prețul stabilit în vederea vânzării terenului nu poate fi luat în considerare tocmai datorită naturi juridice diferite a prețului dintr-un contract de înstrăinare a terenului și suma ce reprezintă prestația superficialului.
Așa cum s-a menționat anterior incidența dispozițiilor 697 Cod civil a determinat în mod întemeiat neluarea în considerare a uzufructului agricol, care în principiu se solicită în baza altor raporturi juridice dintre părți.
Luarea în considerare a chiriilor practicate pentru suprafețele ocupate de magazinul sătesc de la alți proprietari ar fi fost pertinentă cauzei în condițiile în care s-ar fi dovedit că și în raporturile cu aceștia s-au aplicat regulile de la superficie, respectiv se are în vedere hotărârea judecătorească prin care s-a soluționat acțiunea formulată de reclamantul C. I., pentru revendicarea și plata uzufructului de pe terenul ocupat de către pârâta ..
De asemenea nu poate fi asimilat situației de față, contractul de închiriere spațiu comercial și terenul aferent încheiat între Măgdoiu I. L. administrator al . și S. V. D. pe deoparte pentru că acest contract s-a încheiat în baza convenției părților, iar prin notele de ședința pârâta a invocat și aspectul că respectivul act prezentat de către pârâtă pentru terenul în cauză este o înțelegere între rude ( afini).
Referitor la susținerea reclamantei din notele de ședință din 22.04.2013 în sensul că pârâta poate să renunțe la superficie și să-i lase reclamantei construcției în temeiul unui drept de accesiune, aceasta reprezintă întradevăr doar o motivație în contextul acțiunii așa cum în mod expres a arătat reclamanta „prin precizare cu privire la notele de ședință din data de 22.04.2013”.
Așadar, atâta vreme cât instanța nu a fost investită legal cu alte capete de cerere decât cel referitor la stabilirea chiriei, aspectele legate de o eventuală renunțare la dreptul de superficie și o restabilire a raporturilor juridice dintre părți pot face obiectul unei eventuale convenții a părților și deci exced prezentei cauze.
Cât privește consemnarea greșită din practicaua hotărârii, în sensul acordului pârâtei pentru o chirie de 50 lei pe an și nu pe lună, poziția reprezentantului cu privire la cuantumul chiriei nu a fost determinantă în soluționarea cauzei, ci hotărâtoare au fost probatoriile administrate în vederea soluționării cauzei.
În considerarea celor arătate se apreciază soluția instanței de fond ca legală și temeinică și în baza art.312 c.p.civ recursul declarat de pârâtă va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta pârâtă . împotriva sentinței civile nr. 4351 din 03.06.2013 pronunțată de Judecătoria Tg J. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata reclamantă C. E., având ca obiect pretenții.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 31.10.2013 la Tribunalul Gorj.
Președinte, M. G. | Judecător, N. U. | Judecător, M. T. |
Grefier, Firuța Ș. |
Red.M.G./Tehn. C.I.L
Jud. fond A.M.R.
2 ex./11 Noiembrie 2013
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 334/2013. Tribunalul GORJ | Întoarcere executare. Decizia nr. 1447/2013. Tribunalul GORJ → |
|---|
