Abitatie. Hotărâre din 22-04-2013, Tribunalul IAŞI

Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 8,3 RON cheltuieli de judecată.”

Pentru a decide în acest sens prima instanța de fond a avut in vedere următoarele considerente:

„La 15.07.2008 au fost autentificate contractul de vînzare-cumpărare și convenția menționate anterior. Pârâtul a vândut reclamantei apartamentul nr.2 situat în Iași, ., ., parter precum și garajul situat la demisol și a fost instituit în favoarea pârâtului un drept de abitație viageră asupra acestor bunuri. Prin convenție pârâtul și-a asumat obligația de a recunoaște și a respecta în persoana reclamantei un drept de folosință asupra celor două imobile iar folosința exercitată de aceasta nu va reprezenta o nerespectare a dreptului lui de abitație. Pârâtul s-a obligat să respecte dreptul de folosință ( drept de creanță) pe termen nedefinit, atât timp cât va dori reclamanta, stăpânirea în fapt urmând a fi exercitată de părți împreună. În temeiul acestei convenții reclamanta s-a obligat să folosească imobilul cu diligența unui bun proprietar, să plătească toate cheltuielile aferente folosinței apartamentului ( inclusiv cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și cheltuielile cu serviciile de utilități publice, de care este grevat apartamentul).

Prin sentința civilă nr. 6608/23.04.2010 rămasă irevocabilă a fost respinsă cererea reclamantului privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, în susținerea căruia reclamantul a invocat cauza imorală a acestuia în sensul că scopul contractului fiind menținerea relației de concubinaj dintre părți și că nu a fost plătit niciun preț.

Potrivit art. 558, 565,572 din vechiul cod civil și art. 747, 754 și 750 din Noul Cod civil, nudul proprietar, în speță reclamanta, poate cere încetarea dreptului de abitație când titularul acestuia abuzează de folosința bunului, aduce stricăciuni sau îl lasă să se degradeze.

Reclamanta a invocat în fapt în susținerea cererii sale că pârâtul a abuzat de folosința apartamentului, a provocat stricăciuni și degradarea acestuia și nu a achitat cheltuielile de întreținere.

Instanța reține potrivit celor două sentințe civilă și penală că după încheierea contractului părțile și fiica reclamantei au locuit împreună în imobil însă ulterior au apărut tensiuni, în noiembrie 2008 s-a produs prima separație în contextul unui conflict în cadrul căruia reclamantul a exprimat violențe verbale. La 20.07.2009 a avut loc un alt conflict între părți iar reclamanta a luat hotărârea de a părăsi domiciliul și a chemat-o pe mama sa pentru a o ajuta să își ia din apartament lucrurile personale. Din cauza deciziei reclamantei și pe fondul discuțiilor care au urmat pârâtul a luat o canistră de benzină stropind mai multe bunuri prin casă după care și-a turnat restul de benzină pe corp amenințând că va da foc la casă și se va sinucide prin incendiere. Ulterior pârâtul a stropit cu benzină autoturismul_ ( vândut de asemenea de pârât reclamantei în anul 2008) și a aruncat sub acesta o bucată de material textil aprins cu o brichetă. După sosirea mamei reclamantei și fiului său R. P. pârâtul a afirmat că vrea să facă scrum totul în jurul său și a aprins un chibrit pe care l-a aruncat pe o canapea din piele din sufragerie stropită cu benzină. În timp ce R. P. încerca să stingă focul cu o pătură inculpatul a mai aprins un chibrit pe care l-a aruncat pe o blană întinsă pe podea, R. P. reușind în scurt timp să o stingă și pe aceasta, nerezultând pagube. După sosirea la fața locului a unor lucrători de poliție, sesizați telefonic de R. M., reclamanta a fost anunțată de un vecin că din garajul ei iese fum. La fața locului s-au deplasat lucrători din cadrul ISU Iași care ai stins incendiul din garaj și au scos autoturismul reclamantei, care prezenta distrugeri cauzate de incendiu pe 30% din suprafață. Pentru incendierea autoturismului pârâtul a fost condamnat prin sentința penală menționată la 2 ani de închisoare cu suspendare pentru infracțiunea de distrugere.

În privința cheltuielilor de întreținere, instanța apreciază că se impune interpretarea corelată a contractului de vânzare-cumpărare cu drept de abitație viager în favoarea pârâtului și a convenției de constituire a dreptului de folosință în favoarea reclamantei încheiate la aceeași dată. Astfel cele două acte denotă că părțile au conceput la data respectivă o locuire în comun în apartament (convenția vorbește despre stăpânirea bunurilor împreună), în contextul unei relații personale cu perspectivă. Reclamantei i-a fost recunoscut un drept de folosință ” atât timp cât va dori” și reclamanta și-a asumat obligația de plată a cheltuielilor de întreținere corelativ. Reclamanta nu și-a asumat din punct de vedere juridic folosința bunului și implicit plata cheltuielilor de întreținere pe termen nelimitat sau pe o anumită durată ( precum în cazul unui contract de închiriere sau comodat obișnuit) ci exclusiv pentru perioada în care va dori să locuiască în imobil. Or reclamanta nu mai locuiește în imobil din anul 2009 iar această decizie este cel puțin parțial imputabilă pârâtului în contextul incidentului care a determinat condamnarea sa pentru distrugere, astfel că după acest moment în raporturile dintre părți pârâtul era ținut să suporte respectivele cheltuieli. De altfel pârâtul a arătat la interogatoriu că a încetat să plătească cheltuielile de întreținere ( abia) în luna octombrie 2010. Însă de la această dată până la data formulării acțiunii a trecut mai mult de un an iar reclamanta, în calitate de proprietar, a efectuat anumite plăți, a primit notificări privind restanțele acumulate iar la 30.11.2011 a fost acționată în instanță pentru suma de 898,4 lei pe care a achitat-o în cursul procesului ( dosar nr._/245/2011 al Judecătoriei Iași). În octombrie 2011 reclamanta l-a notificat pe pârât în sensul de plăti restanțele la întreținere, însă deși a primit această notificare, după cum a recunoscut la interogatoriu, pârâtul nu s-a conformat.

Cu privire la distrugerile și degradările pe care apartamentul le-ar fi suferit din cauza pârâtului dincolo de incidentul din 20.07.2009 și neplata cheltuielilor de întreținere, nu s-a făcut dovada de către reclamantă în mod rezonabil, singura probă adusă de reclamanta fiind factura emisă pe numele său 16.05.2009 privind anumite bunuri, între care obiecte specifice camerei de baie, în valoare totală de 136,8 lei.

Analizând în ansamblu maniera în care pârâtul și-a exercitat dreptul de abitație până la data acțiunii nu se poate face în mod evident abstracție de eșecul relației personale dintre părți și de influența pe care acest eșec avut-o asupra modalității în care pârâtul a înțeles să se raporteze la cele două bunuri ( apartament și garaj), care anterior fuseseră ale sale –incendiere, încetarea plății întreținerii. Dincolo de asumarea unui situații de viață, din punct de vedere juridic situația privind proprietatea a fost irevocabil tranșată prin hotărârea de respingere a cererii de constatare a nulității contractului, astfel că pârâtul ar fi trebuit ca, în perspectiva menținerii dreptului său de abitație, să își îndeplinească obligațiile privind corecta folosire a bunurilor ( art. 567 Cod civil), or nu procedat așa. Mai mult, îndeosebi în privința cheltuielilor de întreținere, pârâtul nu a înțeles să își revizuiască atitudinea nici măcar în cursul prezentului proces.

Pentru aceste motive instanța apreciază ca întemeiată acțiunea reclamantei și o va admite, dispunând stingerea dreptului de abitație al pârâtului asupra bunurilor la care se referă contractul de vânzare-cumpărare.

Văzând și disp. art. 274 C.proc.civ,”

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie invocând în esență aceleași aspecte învederate în întâmpinarea de la judecarea pe fond a cauzei, respectiv:

„ Instanța de fond a admis cererea reclamantei motivat de faptul că nu a plătit cheltuielile de întreținere, apreciind totodată că se impune interpretarea corelată a contractului de vânzare-cumpărare cu drept de abitație viager în favoarea mea și a convenției de constituire a dreptului de folosință în favoarea reclamantei încheiate la aceeași dată.

Reține instanța de fond că „reclamanta nu și-a asumat din punct de vedere juridic folosința bunului și implicit plata cheltuielilor de întreținere pe termen nelimitat sau pe o anumită durată, ci exclusiv pentru perioada în care va dori să locuiască în imobil.

Această apreciere a instanței de fond vine în contradicție flagrantă cu dispozițiile contractului de vânzare-cumpărare, legea părților: „totodată, cumpărătoarea declară în mod expres că se obligă a achita orice sumă datorată, de către vânzător, cu titlu de cheltuieli de întreținere sau alte utilități."

Această clauză a fost introdusă în contract expres de către părți, la momentul semnării acestuia atât apelantul cât și intimata cunoscând dificultățile financiare ale mele, V. C. asumându-și expres plata cheltuielilor de întreținere, clauză fără de care el nu ar fi încheiat contractul.

De altfel, acesta a fost un argument suplimentar pentru încheierea contractului, în fapt apelanta neachitându-i efectiv nicio sumă de bani cu titlu de preț, singurele ei „obligații" fiind continuarea relației cu mine și plata cheltuielilor apartamentului.

Totodată, convenția încheiată între părți menționează clar și

neechivoc: ..subsemnata, V. C. mă oblig ... să plăteasc toate

cheltuielile aferente folosinței apartamentului (inclusiv cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari si cheltuielile cu serviciile de utilități publice, de care este grevat apartamentul)".

Din cuprinsul celor două acte încheiate între părți, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 962/2008 și convenția nr. 963/2008, reiese clar faptul că obligația de plată a cheltuielilor de întreținere este în sarcina exclusivă a intimatei V. C..

Mai mult dacât atât, dispozițiile legale prevăzute de art. 747, 754, 750 din Noul Cod Civil menționează care sunt situațile în care nudul proprietar poate cere stingerea/încetarea dreptului de abitație/uzufruct viager constituit în favoarea unei persoane, neplata cheltuielilor de întreținere neregăsindu-se în cuprinsul acestor texte legale”.

Intimata a formulat întâmpinare invocând în esență următoarele:

„ În mod corect a reținut instanța prin interpretarea mijloacelor de probă și a textului de lege că pârâtul a abuzat de folosința apartamentului, a provocat stricăciuni și degradarea acestuia, neachitând în repetate rânduri cheltuielile de întreținere la care era obligat.

Este surprinzător modul în care a fost minimizată activitatea infracțională a pârâtului, gradul de pericol social sporit al acestuia, faptul că acțiunea de distrugere a fost inițiată în interirorul apartamentului și toate probele administrate atestă acest fapt. Nu s-a dat foc doar autoturismului, ci în primul rând apartamentului asupra căruia acesta pretinde în continuare că este îndreptățit să se folosească de bun în baza dreptului de uzufruct viager pe care nu l-a respectat.

Instanța a reținut foarte bine că atitudinea pârâtului de nerespectarea obligațiilor sale persistă, existând și la acest moment dovezi suficiente că pârâtul abuzează în continuare de prerogativele dreptului de uzufruct.

Clauza contractuală este una standard și se referă doar la cheltuielile de întreținere și utilități pe care vânzătorul- pârât TIMIRAS G., le avea la momentul vânzării.Dacă nu plătea acele cheltuieli restante, vânzarea nu se perfecta. La momentul vânzării notarul cere vânzătorului să facă dovada că nu are datorii la utilități și întreținere, că nu are datorii la finanțe. Aceasta este o condiție suspensivă pentru ca vânzarea să se perfecteze.

Prin chitanțele depuse la dosar a dovedit că a achitat toate cheltuielile restante ale pârâtului.

Din declarația martorului FĂDUR C., rezultă că acesta are cunostiintă că pârâtul a făcut distrugeri în apartamantul ce formează obiectul cauzei. Reparațiile au fost făcute de martor(din factura ., Dedeman rezultă că a cumpărat parte din bunurile distruse pentru a fi înlocuite). Rezultă de asemenea, că pârâtul TIMIRAS G., fiind în stare de ebrietate a lăsat aragazul deschis, si numai datorită intervenției vecinilor care au intrat pe geam, nu s-a ajuns la o situație care putea conduce cu siguranță la un incendiu si la o eventuală explozie cu urmări nefericite.

Din declarația dată de mama sa R. M., care este identică cu cea dată în cursul urmăririi penale, rezultă cum mama, împreună cu fratele său au încercat să stingă incendiul provocat de pârât.

Prin stricăciunile aduse apartamentului, prin pericolul reprezentat ca în viitor bunul să fie distrus sau degradat, fără ca ea să aibă posibilitatea să controleze acest fapt, sau să intevină pentru a preântâmpina acest fapt sau că pârâtul oricând poate prin manifestrile sale de neglijență sau intenționate referitoare la folosința necorespunzătoate a imobilului, să constituie un pericol public însemnat pentru ceilalți locatari,dar și faptul că și în prezent pârâtul apelant refuză sa­și onoreze obligațiile de plată a utilităților de care a beneficiat și beneficiază, atestă clar, fără echivoc că sunt îndeplinite toate condițiile pentru stingerea dreptului de abitație/uzufruct viager constituit în mod facil în favoarea pârâtului-apelant.”

Analizând cererea de apel din prisma motivelor invocate si a probelor administrate in cauza Tribunalul reține următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat stingerea/încetarea dreptului de abitație/uzufruct viager constituit în favoarea sa prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 962/15.07.2008. În motivarea acțiunii sale, intimata a invocat abuzul de care a dat dovadă în exercitarea posesiei și folosinței imobilului, constând în aceea că pârâtul a lăsat bunul să se degradeze, a acumulat datorii la întreținere.

Art. 747 alin. 1 din Noul Cod Civil prevede: „Uzufructul poate înceta la cererea nudului proprietar atunci când uzufructuarul abuzează de folosința bunului, aduce stricăciuni acestuia ori îl lasă să se degradeze."

În fața instanței de fond a fost administrată proba cu înscrisuri, interogatoriul părților și audierea unui singur martor, C. V., propus de către pârât pentru a dovedi netemeinicia susținerilor reclamantei. Martorul propus de către reclamantă nu a mai fost audiat din culpa reclamantei care nu a indicat adresa pentru a fi citat.

Analizând materialul probator existent la dosarul cauzei se observă că în cauză reclamanta nu a reușit să dovedească cele susținute prin cererea de chemare în judecată.

Astfel, afirmațiile cu privire la distrugerile și degradările pe care apartamentul le-ar fi suferit din cauza pârâtului, nu s-au dovedit de către reclamantă în mod neechivoc. Singura probă adusă de reclamanta fiind factura emisă pe numele său 16.05.2009 privind anumite bunuri, între care obiecte specifice camerei de baie, în valoare totală de 136,8 lei probă care însă nu se coroborează cu niciun alt mijloc de probă administrat în mod nemijlocit de către instanța de judecată. Depozițiile de martori indicate de intimată în întâmpinare nu pot fi avute în vedere de către instanță atât timp cât acestea nu au fost administrate în mod legal în fața instanței.

Relativ la incidentul din data de 20.07.2009, pârâtul a fost condamnat prin sentința penală la 2 ani de închisoare cu suspendare pentru infracțiunea de distrugere, respectiv pentru incendierea autoturismului dar nu și pentru distrugeri aduse apartamentului sau a garajului, cu privire la care pârâtul are un drept de abitație/uzufruct viager constituit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 962/15.07.2008. Acest incident singular trebuie privit însă prin prisma relațieipersonale extrem de tensionate dintre părți la acea dată, influențată de eșecul relației și de modalitatea neobișnuită în care ambele părți au înțeles să tranzacționeze cu privire la folosința celor două bunuri ( apartament și garaj).

Relativ la neplata cheltuielilor de întreținerepârâtul a recunoscut la interogatoriu că a încetat să plătească cheltuielile de întreținere în luna octombrie 2010. Reclamanta nu mai locuiește în imobil din anul 2009 rezultând că cel puțin pentru o perioadă pârâtul s-a achitat de aceste obligații. Reclamanta, în calitate de proprietar, a efectuat anumite plăți, privind restanțele acumulate iar la data de 30.11.2011 a fost acționată în instanță pentru suma de 898,4 lei pe care a achitat-o în cursul procesului ( dosar nr._/245/2011 al Judecătoriei Iași).

Dincolo de analiza și interpretarea clauzelor contractuale ale convenției de constituire a dreptului de folosință în favoarea reclamantei, prin care aceasta din urmă și-a asumat obligația de plată a cheltuielilor de întreținere aferente folosinței apartamentului, analiză cu care instanța nu a fost investită în cauza de față, se reține că faptul neplății pentru o anumită perioadă a acestor cheltuieli de întreținere de către pârât nu poate duce la concluzia existenței unui abuz de folosința a celor două bunuri imobile cu privire la care pârâtul are un drept de abitație/uzufruct viager constituit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 962/15.07.2008 ,în condițiile în care în cauză nu s-a dovedit că pârâtul a adus stricăciuni sau a lăsat aceste bunuri să se degradeze, conform disp. art. 747 alin. 1 din Noul Cod Civil.

Pentru aceste considerente Tribunalul urmează ca,în baza dispozițiilor art.296 Cod toate procedură civilă, să admită apelul pârâtului și să schimbe în tot sentința civila nr. _ din 25.06.2012 a Judecătoriei Iași.

HOTĂRĂȘTE

Admite apelul declarat de paratul Timiras G. impotriva sentintei civile nr._/25.06.2012 pronuntata de Judecatoria Iasi, sentinta pe care o schimba in tot .

Respinge actiunea formulata de reclamanta V. C. in contradictoriu cu paratul Timiras G..

Obliga intimata la plata catre apelant a sumei de 1100lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Cu drept de recurs in 15 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica azi 22.04.2013.

Red./Tehnored.S.C.C.

4 ex./14.06.2013

Jud. fond. O. I. I.