Anulare act. Decizia nr. 77/2013. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 77/2013 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 15-02-2013 în dosarul nr. 3057/866/2008
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 15 Februarie 2013
Președinte - C. A.
Judecător - S. F.
Grefier - D. M. B.
DECIZIE CIVILĂ Nr. 77/2013
Pe rol judecarea apelului civil formulat de apelanții M. A. și M. S. E. împotriva sentinței civile nr. 854/29.03.2011 pronunțată de Judecătoria P., intimați F. C.-M.-Magelona, C. O., C. F.-D., F. R. C., S.C. R. P. S.R.L., F. R. - prin mandatar F. R. C.,, având ca obiect anulare act .
La apelul nominal făcut în ședința publică, lipsesc părțile.
Procedura este completă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Dezbaterile asupra recursului au avut loc în ședința publică din data de 23.01.2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea cauzei pentru data de 30.01.2013, 06.02.2013, și apoi pentru azi15.02.2013, când:
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
P. sentința civilă nr. 854/29.03.2011 Judecătoria P. a respins cererea formulată de reclamanții M. A. și M. S. E. (în calitate de moștenitori ai reclamantei defuncte B. M.-A.) în contradictoriu cu pârâții F. C.-M.-Magelona și F. R. C., C. O. și C. F.-D., F. R., prin procurator F. R. C., și ., a obligat reclamanții, în solidar, la plata către pârâții F. Constanta-M.-Magelona și F. R. C. a sumei de 1000 de lei, reprezentând cheltuieli de judecată, i-a obligat pe reclamanți, în solidar, la plata către pârâtul F. R. a sumei de 700 de lei, reprezentând cheltuieli de judecată, i-a obligat pe reclamanți, în solidar, la plata către pârâta . a sumei de 1500 de lei, reprezentând cheltuieli de judecată și a respins cererea pârâților C. O. și C. F.-D. de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
P. procura autentificată sub nr. 1761/28.04.2004 la BNP A. Ș. (fila 9 vol I dosar), reclamanta B. M.-A. a împuternicit pe pârâta F. C.-M.-Magelona, printre altele, să vândă cui va crede de cuviință și cu prețul pe care-l va considera cel mai avantajos și în condițiile cele mai avantajoase cota sa indiviză ce i se cuvine din imobilul situat în mun. Bacău, .. 8, jud. Bacău.
La data de 21.12.2005 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8389, de către Biroul Notarilor Publici Asociați Z. C. M. și Z. E. (filele 7-8 vol. I dosar), prin care pârâta F. C.-M.-Magelona, în calitate de mandatară pentru reclamanta B. M.-A., a înstrăinat pentru prețul de_ lei pârâților C. O. și C. F.-D. cota indiviză de 1/3 din imobilul situat în mun. Bacău, .. 8, jud. Bacău, compus în întregime din suprafața de 385,08 mp teren curți construcții și o clădire în regim de înălțime P 1, construită din cărămidă, având 11 încăperi și o suprafață construită de 328,66 lei. C. de 1/3 din imobilul a fost dobândit de reclamantă în baza actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 1726/22.04.2004 la BNP Didel G..
În baza acestui act de vânzare-cumpărare, pârâții C. O. și C. F.-D. încheie contractul autentificat sub nr. 953/15.02.2006 la BNP Biroul Notarilor Publici Asociați Z. C. M. și Z. E. (filele 10-11 vol I dosar) cu pârâții F. R.-C. și F. D. prin care este transferată acestora din urmă proprietatea asupra cotei indiviză de 1/3 din imobilul situat în mun. Bacău, .. 8, jud. Bacău, la prețul de_ lei. Ulterior acestui moment, în temeiul actului constitutiv al societății comerciale cu răspundere limitată R. P. încheiat la data de 22.03.2006 (filele 12-17 vol.I dosar), capitalul social al acesteia este format și din imobilul construcție situat în Bacău, .. 8, jud. Bacău, evaluat prin raportul de evaluare nr. 50/16.03.2006 de către .-ECM SRL Bacău, prin ing. D. D.-D., la suma de_ lei, reprezentând aportul în natură.
Reclamanta B. M.-A. a decedat la data de 14.10.2009, conform certificatului de deces . nr._/ 15.10.2009 (fila 160 vol.II dosar), fiind introduși în cauză moștenitorii acesteia M. A., M. S.-E. și G. M.. Moștenitoarea G. M. a decedat, la rândul ei, la data de 25.11.2009, conform certificatului de deces . nr._/ 26.11.2009 (fila 180 vol.II dosar), fiind introdusă în cauză moștenitoarea acesteia, M. S.-E.. Privitor la moștenitoarea S. A., instanța de fond a constatat că aceasta a renunțat la moștenire și, de asemenea, că nu s-a dorit introducerea în cauză a ei în calitate de moștenitoare. P. prezenta cerere de chemare în judecată, s-a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8389/21.12.2005 la BNP Z. C.-M. și Z. E., contract fondat pe o cauză imorală și ilicită și un preț neserios,urmând a se dispune revenirea cotei sale indivize de 1/3 din imobilul situat în Bacău, .. 8, jud. Bacău în patrimoniul reclamantei și, pe cale de consecință, să se dispună nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 953/15.02.2006 la BNP Z. C.-M. și Z. E., ca urmare a anulării actului care a stat la baza întocmirii acestuia; nulitatea absolută parțială a capitalului social al ., respectiv pentru cota indiviză de 1/3 din imobilul-clădire din Bacău, .. 8, jud. Bacău, ca urmare a anulări actului care a stat la baza constituirii acestuia. Așadar, motivele pentru care s-a solicitat nulitatea absolută a convențiilor încheiate între părți sunt: cauza cauză imorală și ilicită și prețul neserios al contractelor de vânzare-cumpărare și faptul că nulitatea actului juridic inițial determină și nulitatea actului subsecvent. Instanța de fond nu a reținut ca întemeiate motivele invocate pin cererea de chemare în judecată, pentru considerentele de mai jos:
Referitor la caracterul serios al prețului, instanța de fond a reținut că, potrivit art. 1303 Cod Civil, prețul trebuie să fie serios. Prețul este serios dacă acesta nu este disproporționat de mic în raport de bunul vândut, astfel ca acesta să nu constituie cauza vânzării. Prețul trebuie să nu fie derizoriu, atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut, încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.
Așa cum rezultă din raportul de expertiză întocmit în cauză de expert G. N., valoarea de circulație a cotei de 1/3, în perioada decembrie 2005-martie 2006, este estimată la suma de_ lei, luându-se drept referință actul de partaj voluntar nr. 1726/22.04.2004 și la suma de_ lei, luându-se drept referință raportul de evaluare întocmit de expert ANEVAR P. G., care a fost întocmit la data de 21.11.2005. (filele 220-240 vol. III dosar). Așadar, cota de 1/3 din imobil a fost dobândită de reclamanta B. M.-A. în baza actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 1726/22.04.2004 la BNP Didel G. (valoarea estimată a acestei cote conform raportului de expertiză efectuat în cauză de G. N. fiind de_ lei) și a fost vândută de mandatara sa, pârâta F. C.-M.-Magelona, la prețul de_ lei, la data de 21.12.2005. Din concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză de expertul desemnat de instanță și din înscrisurile aflate la dosarul cauzei, instanța de fond a reținut că la data de 21.12.2005 erau în desfășurare lucrări de consolidare-reabilitare a imobilului deoarece structura de rezistență era afectată astfel încât îi era pusă în pericol rezistența și stabilitatea.
Experții asistenți au participat la efectuarea lucrării de către expertul desemnat de instanță și au depus la dosar propriile lor puncte de vedere. Chiar expertul consultant al moștenitorilor reclamantei a arătat că obiecțiunea sa la raportul de expertiză efectuat de expertul numit de instanță ține exclusiv de metoda de evaluare utilizată și de mărimea coeficientului de uzură.
Față de aceste împrejurări, instanța de fond a reținut ca fiind pe deplin dovedit caracterul serios al prețului, chiar dacă acesta ar fi inferior prețului de piață al unor astfel de bunuri, așa cum rezultă din anunțurile depuse de moștenitorii reclamantei, caracterul serios al prețului existând chiar și în situația în care prețul ar fi lezionar pentru vânzătoare, împrejurare nedovedită însă, reclamanta B. M.-A. fiind de acord cu valoarea imobilului stabilită prin actul de partaj voluntar.
Referitor la cauza imorală și ilicită, instanța de fond a reținut că alături de celelalte elemente de valabilitate ale actului juridic, art. 948 Cod civ. prevede și o cauză licită. De asemenea, art. 966 cod civil prevede că obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect. Cauza este scopul imediat urmărit de părți și datorită părțile se obligă, cauza obligației unei părți este contraprestația celeilalte.
Instanța de fond a avut în vedere faptul că prin procura autentificată sub nr. 1761/28.04.2004 la BNP A. Ș., reclamanta B. M.-A. a împuternicit pe pârâta F. C.-M.-Magelona, printre altele, să vândă cui va crede de cuviință și cu prețul pe care-l va considera cel mai avantajos și în condițiile cele mai avantajoase cota sa indiviză ce i se cuvine din imobilul situat în mun. Bacău, .. 8, jud. Bacău. Astfel, este vorba despre un mandat cu titlu gratuit (art. 1540 Cod civ.), diligența mandatarului în îndeplinirea mandatului va fi apreciată în concret, deci în funcție de diligența pe care o depune în propriile sale treburi. Din probele administrate în cauză, instanța nu poate reține o cauză ilicită și imorală, cauza obligației cumpărătorului fiind transmiterea proprietății lucrului cumpărat, iar cauza obligației vânzătorului fiind obținerea prețului lucrului vândut, preț pe care instanța la apreciat a fi serios, indiferent de calitatea cumpărătorilor.
Față de soluția la care a ajuns instanța de fond în urma deliberării, având în vedere caracterul accesoriu al capătului de cerere privitor la acordarea cheltuielilor de judecată, în temeiul art. 274 Codul de procedura civilă, precum și în virtutea principiului accesorium sequitur principale (accesoriul urmează principalul), instanța de fond a respins și acest capăt de cerere. De asemenea, moștenitorii reclamantei, căzuți în pretenții, au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată către pârâți, și anume onorariu apărător și onorariu expert consultant. Privitor la pârâții C. O. și C. F.-D., instanța de fond a respins cererea acestora de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată, având în vedere că nu au făcut dovada cheltuielilor ocazionate de prezenta cauză.
M. S. E. și M. A. au declarat recurs împotriva sentinței ciyile nr.854 din 29 martie 2011 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei P., solicitând admiterea recursului și modificarea în tot a sentinței recurate, față de dispozițiile art.304, pct.7 și 9 Cod procedură civilă.
De asemenea, au solicitat examinarea cauzei sub toate aspectele, având în vedere dispozițiile art. 304 indice 1 Cod procedură civilă.
Având în vedere dispozițiile art.304 pct.7 Cod procedură civilă, potrivit cărora „Hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii” recurenții au solicitat să se observe că hotărârea recurată este superficială în ceea ce privește atât motivarea seriozității prețului față de toate cele 5 valori ale cotei de 1/3 din imobilul situat în Bacău, ..8, la data înstrăinării cotei 21.12.2005, (aceste 5 valori ale acestei cote, le-au arătat în obiecțiunile formulate la raportul de expertiză, obiecțiuni respinse de instanță) cât și a motivării cauzei ilicite și imorale.
Recurenții au precizat că în ceea ce privește motivarea instanței de fond cu privire la caracterul serios al prețului, în ciuda faptului că instanța reține corect că prețul trebuie să fie serios potrivii art.1303 cod civil, apreciază într-o manieră superficială seriozitatea prețului față de raportul expertului G., arătând că „valoarea de circulație a cotei de 1/3, în perioada decembrie 2005-martie 2006 este estimată la sima ele_ lei luându-se drept referință actul de partaj voluntar nr. 1726/22.04.2004 (recurenții se întreabă cum este posibil ca pentru perioada decembrie 2005-martie 2006 să fie luată ca referință o expertiză din aprilie 2004) și la suma de_ lei, luându-se drept referință raportul de evaluare întocmit de expert ANEVAR P. G., care a fost întocmit la data de 21.11.2005 iar surprinzător, chiar și în ciuda acestor valori arătate de instanța de fond ca fiind valoarea de circulație a cotei de 1/3 din imobil dobândită de defuncta B. a fost de_ lei, iar pârâta F. Magelona M. C. a vândut-o la 50.000 lei, fără ca nici măcar din această diferență, prin efectuarea unei simple scăderi, să fie apreciată de instanță ca un preț neserios.
Din simpla operație matematică de scădere ar rezulta o diferență de 30.800 lei, ceea ce denotă faptul că prețul este cu mult sub valoarea cu care s-a înstrăinat cota lor de 1/3 și consideră că este un preț neserios.
Recurenții au arătat că realitatea demonstrată de ei cu înscrisuri oficiale folosite chiar de către pârâți, arată că valoarea cotei lor a fost diminuată de 10 ori față de valoarea de circulație a cotei lor de 1/3 din acest imobil.
Au arătat că au depus la instanța de fond, chiar la ultimul termen de judecată din data de 8 martie 2011, expertiza din 16 martie 2006 realizată de . -ECM SRL Bacău, prin expert D. D. D., în conformitate cu Codul Etic și Standardele Profesionale ale ANEVAR, expertiză efectuată pentru aducerea clădirii ca aport la capitalul social al pârâtei ., expertiză care demonstrează că valoarea circulație a imobilului este de 1.707.000 lei(ron) adică 487.792 euro, întrucât cota de 1/3 înstrăinată la un preț derizoriu de către pârâta F. Magelona, este compusă din teren și clădire, situat în zona ultracentrală a municipiului Bacău. Exista și fotografii ale imobilului la dosar, depuse împreună cu expertiza.
Recurenții consideră că față de acest document instanța de fond nu a avut nici o părere, apreciind în mod superficial că cei aproximativ_ euro cât ar fi echivalentul sumei de 50.000 lei(ron) cu care s-a înstrăinat cota lor de proprietate, ar putea vreodată să reprezinte un preț serios pentru un imobil compus din teren în suprafață de 385 mp și o clădire în suprafață construită la sol de 328.66 mp. suprafața ei desfășurată fiind de 1.314,64 mp. situată în zona ultracentrală a unui oraș important cum este orașul Bacău, făcând aplicabile si dispozițiile art.304 pct. 9 Cod procedură civilă, conform cărora o instanța dă o interpretare greșită textului de lege corespunzătoare situației de fapt.
În expertiza din 16.03.2006 se arată că valoarea terenului este de 434.507 lei, iar valoarea clădirii este de 1._ lei, această clădire fiind aport în natură la capitalul social al ..
Tot aceiași expertiză arată că imobilul valorează 2.742.618,90 lei din care se scade valoarea amenajărilor în sumă de 1.001.100,88 lei, acest fapt datorându-se lucrărilor de consolidare și amenajare, descriindu-se faptul că imobilul era în consolidare la data respectivă. Deci toate lucrările aduse consolidării imobilului se ridică la suma de 1.001.100,88 lei ceea ce face ca imobilul, teren și clădire fără consolidare să valoreze 1.741.518,02 lei, așa cum prezintă acest raport la fila 19, ultimul paragraf.
Recurenții arată că oricum ar putea calcula și pârâta și experții angajați, este vorba de o clădire în zona ultracentrală a unui mare oraș, iar prețul de aproximativ 12.000 euro cât reprezintă suma de 50 000 lei (ron) nu se poate reține ca preț serios nici măcar pentru o garsonieră confort II în orice oraș al țării.
Mai mult, au precizat că pârâta F. Magelona le-a cerut suma de aproximativ 80.000 lei pentru cota de 1/3 din valoarea lucrărilor de consolidare a acestui imobil cheltuieli pe care le-a și obținut la Judecătoria P. și apoi la Tribunalul Iași dar în ciuda acestor cheltuieli, înstrăinează cota de 1/3 din imobil cu suma de 50.000 lei.
Acest partaj între coindivizari, a fost în 2004 la prețul grile notarilor publici de la acea dată, chiar de către pârâta F. Magelona ca mandatar al defunctei autoare a recurenților B. M. A., iar aportul în natură la capitalul social al pârâtei R. plus SRL al clădirii a fost în 2006. Este de notorietate pentru orice persoană diligentă și cu minimum de educație economică faptul că în perioada_-2007, prețurile au cunoscut o creștere fulminantă, așa încât raționamentul arătat de instanța de fond este la fel de superficial ca întreaga motivare a acestei sentințe recurate.
Consideră că este absolut paradoxală situația creată: le cere peste 80.000 lei pentru cota de 1/3 din valoarea consolidării imobilului și le vinde cota de 1/3 din același imobil cu 50.000 lei. Având în vedere înscrisurile prin care demonstrează că valoarea cotei de 1/3 din imobilul din Bacău, ..8 sunt 1/3 din prețul de 487.792 euro, respectiv 162.600 euro, această valoare fiind rezultatul unei expertize prin care pârâții F. aduc ca aport în natură clădirea din care li s-a înstrăinat cota de 1/3, dar există și valoarea terenului pe care este construită această clădire, rezultă că prețul cu care s-a înstrăinat cota lor este derizoriu, motiv pentru care solicită admiterea recursului și modificarea în tot a sentinței recurate în sensul admiterii acțiunii lor așa cum a fost formulată.
În lumina dispozițiilor art. 304 pct.9 C.pr.civ. sunt aplicabile și în ceea ce privește cauza ilicită și imorală a pârâților care au avut în vedere mărirea patrimoniului lor în detrimentul patrimoniului recurenților, prin vânzările succesive ale cotei de 1/3 din acest imobil, la suma de 50.000 lei, pentru ca în momentul intrării cotei de 1/3 în proprietatea lor să arată și să demonstreze valoarea reală a imobilului, angajând un credit pentru consolidarea clădiri și ipotecând clădirea în favoarea băncii, așa cum demonstrează extrasul de carte funciară al imobilului, depus la dosar. Așa cum au arătat și în fața instanței de fond, complicitatea tuturor celor care au participat la vânzările succesive, la prețul de 50.000 lei în ciuda faptului că prețul minim prevăzut de expertizele Camerei notarilor Publici erau de cel puțin 3 ori mai mari față de prețul arătat în acte, demonstrează că nu există o cauză morală și licită în ceea ce privesc contractele de vânzare-cumpărare indicate pentru înstrăinarea cotei de 1/3 din acest imobil, ceea ce face ca vânzare bazată pe o cauză falsă, contrară bunelor moravuri.
În lumina dispozițiilor art. 966 și urm. din Codul civil obligațiile fără cauză sau fondate pe o cauză falsă sau nelicită, nu pot avea nici un efect.
Recurenții precizează că aceeași normă imperativă arată că, cauza este prezumată până la proba contrarie, iar proba contrarie au făcut-o prin demonstrarea imoralității actelor săvârșite de pârâți. Așa cum se arată în doctrină „cauza sau scopul urmărit de părți, este, acel element al actului juridic civil care constă în obiectivul urmărit la încheierea actului de către părțile contractante. Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să existe, să fie reală, să fie licită și morală. Sub aspectul moralității și al caracterului licit al cauzei, există, fără îndoială aprecierea prevalente, opiniilor sănătoase ale populației, păstrători ai unor tradiții vechi, verificate în decursul timpului care pot fi analizate și față de aceste valori de către instanța de judecată.
Pentru a-și spori patrimoniul lor și al familiei și a putea închiria și exploata după bunul lor plac acest imobil, pârâții au ales să facă această inginerie juridică extraordinar de profilabilă lor, însă nu e de neglijat nici profitul pe care îl înregistrează pârâții din închirierea spațiilor existente în imobil.
Cu privire la celelalte capete de cerere ale acțiunii introductive, recurenții au solicitat să se observe că instanța nu s-a pronunțat.
Față de aceste aspecte au solicitat admiterea recursului, modificarea în totalitate a sentinței recurate, admiterea cererii și anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.8389/21.12.2005 la Biroul Notarilor Publici Asociați Z. C.-M. și Z. E. din P., județul Iași.
De asemenea, au solicitat, constatarea nulității absolute a actelor subsecvente, respectiv nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.953/15.02.20061a Biroul Notarilor Publici Asociați Z. C.-M. și Z. E. din P., județul Iași, ca urmare a anulării actului care a stat la baza întocmirii acestuia, nulitatea absolută parțială a capitalului social al ., respectiv pentru cota indiviză de 1/3 din imobilul-clădire din ..8 din Bacău, județul Bacău, ca urmare a anulării actului care a stat la baza constituirii acestuia și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea prezentei acțiuni.
Intimații F. C. M. Magelona, F. R. C., F. R. și S.C. R. P. SRL au formulat întâmpinare au solicitat respingerea recursului declarat de M. S. E. și M. A. împotriva sentinței civile nr. 854 din 29 martie 2011 a Judecătoriei P. ca neîntemeiat, pentru motivele care urmează.
P. sentința recurată, instanța de fond a respins acțiunea formulată de reclamanta B. M. A., decedată în cursul procesului și continuată de moștenitorii acesteia M. A. și M. S. E., vizând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 8389/21.12.2005 BNP Z. C. M. și Z. E. pentru preț neserios și cauză imorală și ilicită, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 953/15.02.2006 BNP Z. C. M. și Z. E., ca urmare a anulării actului care a stat la baza întocmirii acestuia și constatarea nulității absolute a capitalului social a! S.C. R. P. S.R.L. în ceea ce privește cota indiviză de 1/3 din imobilul clădire din Bacău, .. 8, jud. Bacău, ca urmare a anulării actului care a stat la baza constituirii acestuia.
Recurenții au invocat în cuprinsul cererii aceleași apărări care au fost susținute și în fața instanței de fond, respectiv prețul neserios al vânzării și cauza ilicită și imorală a acesteia.
În fapt, prin procura autentificată sub nr. 1761/28.04.2004 la BNP A. Ș. reclamanta defunctă B. M. A. a împuternicit-o pe pârâta F. C. M. Magelona, printre altele, să vândă "în condițiile cele mai avantajoase" cota sa indiviză de 1/3 din imobilul situat în mun. Bacău, .. 8, jud. Bacău, ce fusese anterior dobândită conform actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 1726//22.04.2004 de BNP Didel G..
P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8389/21.12.2005 de BNP Z. C. M. și Z. E., pârâta F. C. M. Magelona, în calitate de mandatară a reclamantei B. M. A., a înstrăinat pârâților C. O. și C. F. D. cota indiviză de 1/3 din imobilul mai sus descris, contra sumei de 50.000 lei.
P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 953/15.02.2006 BNP Z. C. M. și Z. E., pârâții C. O. și C. F. D. au înstrăinat cota indiviză din același imobil pârâților F. R. C. și F. D., contra prețului de_ lei. Ulterior, în temeiul actului constitutiv al S.C. R. P. S.R.L. din data de 22.03.2006, întregul imobil a fost constituit aport la capitalul social al acestei societăți comerciale, conform evaluării realizate de ing. D. D., reprezentant al S.C. Evaluări Consultanță Management ECM S.R.L. Bacău, la suma de_ lei pentru întregul imobil.
Recurenții critică sentința instanței de fond, solicitând prin cererea de recurs o reanalizare a caracterului serios al prețului achitat autoarei lor pentru cota indiviză de 1/3 din imobil, care s-ar situa sub valoarea de piață a imobilului de la acel moment.
Intimații au arătat că în sensul art. 1303 Cod civil, prin "preț serios" trebuie să se înțeleagă echivalentul mai mult sau mai puțin exact al lucrului vândut, integrat în "cauză suficientă a obligației de transmitere a dreptului de proprietate asupra lucrului". Prețul serios se transpune în existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalentă între preț și valoarea lucrului. Este însă exclusă în cadrul "prețului serios" existența unei disproporții care nu este susceptibilă de justificare firească. Aprecierea prețului vânzării ca "serios" este o chestiune de fapt, o problemă la latitudinea instanței care ține seama de probele administrate. (CA. Ploiești - decizia nr. 1103/14.04.1999, CA. Iași – decizia nr. 657/24.04.2002).
În cauză a fost întocmit de către exp. G. N. raportul de expertiză de evaluare a cotei indivize de 1/3 din imobil, ce a făcut obiectul vânzării, raportat la perioada decembrie 2005-martie 2006. Expertul a stabilit două valori ale bunului, în funcție de documentele avute în vedere la efectuarea evaluării: prima de_ lei, având ca referință actul de partaj voluntar nr. 1726/22.04.2004, și secunda de_ lei, având ca referință raportul de evaluare întocmit de exp. ANEVAR P. G. la data de 21.11.2005.
Au precizat că acest raport de evaluare a fost întocmit de către un expert autorizat ca urmare a solicitării efectuate de către dna N. R., care în cursul lunilor octombrie - noiembrie 2005 s-a arătat interesată de achiziționarea cotei părți de 1/3 proprietatea B.. Ulterior însă aceasta a renunțat la efectuarea tranzacției întrucât a considerat prețul stabilit de_ lei ca fiind exagerat și întrucât imobilul necesită lucrări de consolidare considerabile și costisitoare. A mai menționat exp. Giușcâ în cuprinsul raportului său că la data de 21.12.2005 erau în desfășurare lucrări de consolidare-reabilitare a imobilului, deoarece structura de rezistență era afectată și punea în pericol stabilitatea clădirii.
În mod legal și în acord cu jurisprudența în materie, intimații consideră că instanța de fond a apreciat că prețul vânzării de_ lei nu reprezintă un preț neserios, raportat la valoarea de piață a bunului la momentul vânzării. După cum au arătat mai sus, prețul nu trebuie să fie egal cu valoarea bunului vândut, ci doar trebuie să existe o anume proporție între acestea.
Diferența între prețul vânzării și valoarea de piață stabilită pe bază de expertiză se explică printr-o . motive care sunt luate în calcul de către orice cumpărător care depune un minim de diligență, precum: faptul că obiectul vânzării l-a constituit cota indiviză de 1/3 dintr-un imobil, iar nu imobilul în întregime, ceea ce impune coproprietarilor o . limitări practice ale exercitării folosinței asupra imobilului; faptul că menținerea stării de indiviziune între coproprietari era impusă de configurația clădirii și imposibilitatea partajării comode a acesteia în natură, din cauza spațiilor comune, a căilor de acces și a instalațiilor care nu puteau fi împărțite; imobilul necesita la data vânzării investiții masive, evaluate atunci la suma de 486.417 Euro, conform evaluării ing. P. D.; nici o bancă nu era dispusă să acorde la acea vreme o asemenea sumă cu titlu de credit, fără garanții suplimentare și fără efortul financiar personal al coproprietarilor.
În ceea ce privește valoarea de 1.272.493 lei stabilită prin raportul de evaluare efectuat de S.C. Evaluări Consultanță Management ECM S.R.L. Bacău, aceasta nu poate fi reținută de instanța de judecată motivat de faptul că a fost realizată ulterior vânzării imobilului și că vizează stabilirea unei valori pentru ansamblul imobilului, iar nu pentru cota indiviză. Stabilirea valorii cotei indivize nu poate fi realizată prin simpla împărțire aritmetică la 3, întrucât existența Stării de coproprietate și efectuarea unui partaj între coproprietari sunt variabile care scad în mod semnificativ valoarea economico-financiară a imobilului. În acest sens, chiar autorul raportului menționează că: „estimarea valorii din acest raport se aplică proprietății considerate în întregime și orice diviziune în elemente sau drepturi parțiale va anula această evaluare."
Pe de altă parte, prețul vânzării de_ lei primit de mandatara F. C. M. Magelona a fost achitat către mandanta B. M. A., după cum urmează:
1. 5000 lei cu chitanța nr._055136 din 18.12.2006,
2. 5000 lei cu chitanța nr._001370 din 25.01.2007,
3. 2000 lei, cu chitanța nr._003247 din 14.03.2007,
4. 2000 Iei, cu chitanța nr._003080 din 06.04.2007 sume achitate prin mandat poștal de către fiul mandatarei, F. R. C. și diferența de
5._ lei prin ordin de plată în contul R071BRDE441SV_ BRD Agenția Ș. București.
Aceste sume au fost acceptate de către mandanta B. M. A., după cum de altfel recunoaște reclamanta recurentă M. S. E. la interogatoriul luat în fața instanței de fond la cererea pârâtei F. C. M. Magelona (întrebarea nr. 4).
Potrivit art. 1546, mandantul este îndatorat a îndeplini obligațiile contractate de către mandatar în limitele puterilor date. Nu este îndatorat pentru tot ceea ce mandatarul ar fi făcut afară din limitele puterilor sale, afară numai când a ratificat expres sau tacit."
Așadar, chiar în ipoteza în care prețul vânzării de_ lei ar fi considerat neserios, mandatara B. M. A. a ratificat tacit prin acceptarea prețului contractul de vânzare-cumpărare atacat în cadrul prezentei acțiuni.
În ceea ce privește cauza pretins ilicită și imorală, intimații arată că instanța de fond în mod just a apreciat că, fiind vorba de un mandat cu titlu gratuit, diligența mandatarului se apreciază în concret, deci în funcție de diligenta pe care o depune în propriile sale afaceri.
Din probele administrate în cauză rezultă efortul pe care l-a depus mandatara de a înstrăina cota de 1/3 indiviză în condițiile cele mai avantajoase, prin purtarea de discuții cu potențiali cumpărători, realizarea evaluării în vederea vânzării, efectuarea de lucrări de consolidare, negocierea de credite cu instituții bancare în vederea reabilitării construcției etc.
Pe de altă parte, nu se poate susține nici ipoteza unor vânzări succesive în scopul fraudării intereselor reclamantei B.. Rațiunea economică a vânzării către pârâții C. a fost explicată de pârâta F. C. M. Magelona în întâmpinarea și memoriul depuse de aceasta la dosarul instanței de fond. Pârâții C. au fost de acord să achiziționeze cota indiviză prin prisma încrederii reciproce cu ceilalți coproprietari și prin prisma funcției deținute de C. O. la acea vreme într-o societate de dezvoltări imobiliare. Ulterior, după disensiuni cu asociatul din firmă, care dorea cumpărarea întregului imobil, iar nu doar a unei cote părți, pârâtul C. O. s-a retras din afacere și a vândut cota sa indiviză către ceilalți coproprietari, respectiv F. R. și F. R..
În ceea ce privește aducerea imobilului la capitalul social al S.C. rentib P. S.R.L., aceasta s-a realizat din considerente de ordin financiar, întrucât plafonul de credit acordat de bănci persoanelor juridice care prezentau bonitate financiara era de 90%, față de plafonul de credit acordat persoanelor fizice, de numai 30-40%.
În urma explicării motivațiilor economico-financiare pentru care au fost încheiate actele juridice atacate în cuprinsul prezentei acțiuni, considerăm că apărările expuse de recurenți referitoare la cauza pretins ilicită și imorală sunt neîntemeiate și fără suport în realitate.
Pentru toate motivele expuse în cuprinsul prezentei întâmpinări, intimații au solicitat respingerea recursului declarat de M. S. E. și M. A. împotriva sentinței civile nr. 854 din 29 martie 2011 a Judecătoriei P. ca neîntemeiat și acordarea cheltuielilor de judecată ocazionate deaceastă fază procesuală și obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariul de avocat.
Prezenta cale de atac a fost calificată ca fiind aceea a apelului.
Analizând apelul de față, tribunalul reține următoarele:
P. cererea înregistrată sub nr._ la data de 02.09.2008 pe rolul Judecătoriei P., reclamanta B. M.-A.(decedată ulterior) a chemat în judecata pe pârâții F. Constanta-M.-Magelona, C. O., C. F.-D., F. R. C., F. R. și ., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8389/21.12.2005 la BNP Z. C.-M. și Z. E., contract fondat pe o cauză imorală și ilicită și un preț neserios și să se dispună revenirea cotei sale indivize de 1/3 din imobilul situat în Bacău, .. 8, jud. Bacău în patrimoniul ei. De asemenea, a solicitat să se dispună constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 953/15.02.2006 la BNP Z. C.-M. și Z. E., ca urmare a anulării actului care a stat la baza întocmirii acestuia; nulitatea absolută parțială a capitalului social al ., respectiv pentru cota indiviză de 1/3 din imobilul-clădire din Bacău, .. 8, jud. Bacău, ca urmare a anulări actului care a stat la baza constituirii acestuia și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată. Motivul pentru care reclamanții au solicitat acestea constă în faptul că ei consideră că, în speță, cauza avută în vedere la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost imorală și ilicită, contrară bunelor moravuri, iar prețul este derizoriu.
La data de 21.12.2005 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8389/21.12.2005 la BNP Z. C.-M. și Z. E. prin care s-a înstrăinat cota de 1/3 din imobilul situat în Bacău, .. 8, jud. Bacău, cotă aparținând reclamantei. Pentru realizarea acestei vânzări, mandatara F. C.-M.-Magelona a avut procura autentificată sub nr. 1761/28.04.2004 la BNP A. Ș. din București. Imobilul era deținut împreună cu pârâții F. C.-M.-Magelona și F. R., ca urmare a actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 1726/22.04.2004 la BNP Didel Ghinhaniș.
Imobilul este situat în Bacău, .. 8, jud. Bacău are o suprafață totală de 385,08 mp teren și curți, precum și o clădire în regim de înălțime P1, construită din cărămidă, 11 încăperi și o suprafață construită de 328,66 mp.
C. de 1/3 a fost înstrăinată de mandatară pentru suma de 50.000 lei către pârâții C. O. și C. F.-D.. Aceștia, după două luni, au vândut cota de 1/3 din imobil către pârâții F. R. C., fiul pârâtei F. Constanta-M.-Magelona și F. R., cumnatul aceleiași pârâte, tot cu prețul de 50.000 lei.
În martie 2006, cota de 1/3 din clădire, nu și din teren, a constituit aport în natură, la ., care a fost înființată de către F. Constanta-M.-Magelona, F. R., F. R. și F. A. la valoarea de circulație de_ lei.
P. procura autentificată sub nr. 1761/28.04.2004, reclamanta a împuternicit pe pârâta F. Constanta-M.-Magelona „să vândă cui va crede de cuviință și cu prețul ce-l va considera cel mai avantajos și în condițiile cele mai avantajoase cota sa indiviză” S-a stabilit ca mandatara este cea care va stabili clauzele contractuale, va stabili și încasa prețul vânzării, semnătura sa fiindu-i opozabilă în limitele mandatului.
În momentul încheierii tranzacției, imobilul era puternic degradat.
În apel s-a efectuat o expertiză tehnică în construcții de către experta R. A., fiind prezenți și experții consultanți L. Liliean pentru apelanți și H. Chiriachița pentru intimați.
În mod corect a reținut instanța de fond că, potrivit art. 1303 Cod Civil, prețul trebuie să fie serios și că îndeplinește această condiție dacă nu este disproporționat de mic în raport de bunul vândut, astfel ca acesta să nu constituie cauza vânzării. Prețul trebuie să nu fie derizoriu, atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut, încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.
Așa cum rezultă din raportul de expertiză întocmit în cauză de expert R. A., valoarea actuală de circulație a terenului este de_ euro, respectiv_ lei, iar valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului efectuate în anul 2002 a fost de_ lei, în anul 2004 a fost de 9156 lei, în anul 2005 au fost de_ lei, în anul 2006 au fost de_ lei, în anul 2007 au fost de_ lei, în anul 2008 au fost de_ lei și în anul 2009 au fost de 6106 lei.
Expertul consultant L. Liliean a formulat și el obiecțiuni la raportul de expertiză în care a menționat că valoarea de circulație a imobilului nu sunt acceptate de el și le consideră diminuate cu 60%.
Din concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză de expertul desemnat de instanță și din înscrisurile aflate la dosarul cauzei, instanța de fond a reținut că la data de 21.12.2005 erau în desfășurare lucrări de consolidare-reabilitare a imobilului deoarece structura de rezistență era afectată astfel încât îi era pusă în pericol rezistența și stabilitatea.
Experții asistenți au participat la efectuarea lucrării de către expertul desemnat de instanță și au depus la dosar propriile lor puncte de vedere. Chiar expertul consultant al moștenitorilor reclamantei a arătat că obiecțiunea sa la raportul de expertiză efectuat de expertul numit de instanță ține exclusiv de metoda de evaluare utilizată și de mărimea coeficientului de uzură.
Față de aceste împrejurări, instanța de fond a reținut ca fiind pe deplin dovedit caracterul serios al prețului, chiar dacă acesta ar fi inferior prețului de piață al unor astfel de bunuri, așa cum rezultă din anunțurile depuse de moștenitorii reclamantei, caracterul serios al prețului existând chiar și în situația în care prețul ar fi lezionar pentru vânzătoare, împrejurare nedovedită însă, reclamanta B. M.-A. fiind de acord cu valoarea imobilului stabilită prin actul de partaj voluntar.
Referitor la cauza imorală și ilicită, instanța de fond a reținut că alături de celelalte elemente de valabilitate ale actului juridic, art. 948 Cod civ. prevede și o cauză licită. De asemenea, art. 966 Cod civil prevede că obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau neilicită nu poate avea nici un efect. Cauza este scopul imediat urmărit de părți și datorită părțile se obligă, cauza obligației unei părți este contraprestația celeilalte.
Instanța de fond a avut în vedere faptul că prin procura autentificată sub nr. 1761/28.04.2004 la BNP A. Ș., reclamanta B. M.-A. a împuternicit pe pârâta F. Constanta-M.-Magelona, printre altele, să vândă cui va crede de cuviință și cu prețul pe care-l va considera cel mai avantajos și în condițiile cele mai avantajoase cota sa indiviză ce i se cuvine din imobilul situat în mun. Bacău, .. 8, jud. Bacău. Astfel, este vorba despre un mandat cu titlu gratuit (art. 1540 Cod civ.), diligența mandatarului în îndeplinirea mandatului va fi apreciată în concret, deci în funcție de diligența pe care o depune în propriile sale treburi. Din probele administrate în cauză, instanța nu poate reține o cauză ilicită și imorală, cauza obligației cumpărătorului fiind transmiterea proprietății lucrului cumpărat, iar cauza obligației vânzătorului fiind obținerea prețului lucrului vândut, preț pe care instanța la apreciat a fi serios, indiferent de calitatea cumpărătorilor.
Argumentul apelanților referitor la caracterul derizoriu al prețului cu care s-a vândut cota sa din imobil este nefondat, întrucât prețul respectiv nu se încadrează în accepțiunea oferită de practica și literatura juridică noțiunii de preț derizoriu. Prețul derizoriu este definit ca fiind acel preț atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut încât nu există preț și, ca atare, nu poate constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.
Deși prețul oferit a fost situat sub valoarea imobilului această împrejurare nu este de natură a-l considera derizoriu, întrucât în mod constant în materie s-a statuat că atunci când prețul este sincer și serios, contractul este în principiu valabil, chiar dacă prețul este mult inferior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt liberă să determine prețul sub (sau peste) valoarea lucrului.
În speță, prețul de vânzare pentru imobil nu are un caracter derizoriu, întrucât, deși este inferior valorii bunului vândut, nu este atât de disproporționat în raport cu aceasta, încât să nu existe preț. Cuantumul inferior al prețului oferit își găsește explicația în starea în care se afla imobilul la momentul vânzării, la faptul că vânzarea s-a făcut către prieteni apropiați și cu scopul obținerii unor credite de la bănci tocmai pentru lucrări de îmbunătățiri destinate refacerii și consolidării construcțiilor.
În mod corect a reținut instanța de fond în ceea ce privește cauza imorală și ilicită că alături de celelalte elemente de valabilitate ale actului juridic, art. 948 Cod civ. prevede și o cauză licită și că obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect. P. procura autentificată sub nr. 1761/28.04.2004 la BNP A. Ș., B. M.-A. a împuternicit-o pe pârâta F. Constanta-M.-Magelona să vândă cui va crede de cuviință și cu prețul pe care-l va considera cel mai avantajos și în condițiile cele mai avantajoase cota sa indiviză ce i se cuvine din imobilul situat în mun. Bacău, .. 8, jud. Bacău, mandat cu titlu gratuit conform art. 1540 din fostul Cod civil aplicabil în cauză. Respectivul contract de mandat a mai fost contestat și a fost analizat în alte cauze deduse judecății.
Cauza actului juridic reprezintă obiectivul urmărit de către părți la încheierea acestuia și, pentru a fi valabilă, trebuie să existe, să fie reală, să fie licită și morală. Conform dispozițiilor art. 968 din Codul civil aplicabil, cauza este nelicită atunci când este prohibita de legi sau este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice. Art. 968 Cod civil prevede:„(1) Convenția este valabilă, cu toate că cauza nu este expresa. (2) Cauza este prezumata până la dovada contrarie”, aceste dispoziții legale instituind prezumția de valabilitate și de existență a cauzei, astfel încât cel care invocă lipsa sau nevalabilitatea cauzei poate proba aceste împrejurări prin orice mijloc de probă. Potrivit art.967 alin 2 Cod civil, cauza este prezumată că există și când nu este expresă și până la dovada contrară.
P. probele administrate nu s-a demonstrat că au existat împrejurări de fapt pentru a se contura lipsa cauzei licite și morale a convenției.
Față de aceste considerente, tribunalul, în baza dispozițiilor art. 296 din codul de procedură civilă aplicabil în cauză va respinge apelul declarat de M. S. E. și M. A. împotriva sentinței civile nr. 854/29.03.2011 a Judecătoriei P., sentință pe care o va păstra.
În baza dispozițiilor art. 274 din Codul de procedură civilă, va obliga apelanții să plătească intimaților F. C. și F. R. suma de 200 lei cheltuieli de judecată și intimaților C. F. D. și C. O. suma de 1000 lei cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de M. S. E. și M. A. împotriva sentinței civile nr. 854/29.03.2011 a Judecătoriei P., sentință pe care o păstrează.
Obligă apelanții să plătească intimaților F. C. și F. R. suma de 200 lei cheltuieli de judecată și intimaților C. F. D. și C. O. suma de 1000 lei cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 15.02.2013.
Președinte Judecător Grefier
A.C. F.S. B.D.M.
Redactat: A.C.
10 EX/10.06.2013
Judecător de fond: C. O. A., Judecătoria P.
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 780/2013. Tribunalul IAŞI | Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 346/2013.... → |
|---|
