Obligaţie de a face. Decizia nr. 220/2013. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 220/2013 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 17-04-2013 în dosarul nr. 20490/245/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 17 Aprilie 2013
Președinte - M. A.
Judecător M. M.
Grefier I. B.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 220/2013
Pe rol judecarea apelul formulat de M. Iași prin reprezentanți legali împotriva sentinței civile nr._/20.06.2012 a Judecătoriei Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă fiind părțile.
Procedura este completă.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 3 aprilie 2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunțarea pentru azi, când,
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față:
Prin sentința civilă nr._/2012 a Judecătoriei Iași, s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamantul Pachitanu V., domiciliat în Iași, . în contradictoriu cu pârâtul M. Iași, prin reprezentantul său legal.
A fost obligat pârâtul să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul de locuit situat în Iași, ., care face obiectul contractului de închiriere nr. 3651/30.01.2011, încheiat cu Consiliul Local al mun. Iași.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași sub nr._ /211, reclamantul P. V. a chemat în judecată pârâtul M. Iași solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligat să îi încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Iași, ., ce face obiectul contractului de închiriere nr. 3651/30.01.2001.
În motivarea acțiunii reclamantul a susținut că este beneficiarul contractului de închiriere nr. 3651/2001, reînnoit în anul 2006, pentru imobilul cu destinația de locuință din Iași, .. A solicitat în numeroase rânduri pârâtului să i se vândă imobilul cererea care i-a fost respinsă, însă apreciază că este îndreptățit să îl cumpere.
În drept reclamantul a invocat disp. art. 9 din Lg. 112/1995, art. 43 alin. 3 din Lg. 10/2001.
Alăturat cererii reclamantul a depus la dosarul cauzei copia contractului de închiriere, copia cererii prin care a solicitat vânzarea imobilului, răspunsul primit în sensul că imobilul a fost revendicat.
Legal citat, pârâtul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiuni reclamantului ca neîntemeiată.
În cuprinsul întâmpinării pârâtul a arătat că raporturile de locațiune cu reclamantul au luat naștere ulterior intrării în vigoare a Lg. 112/1995, astfel că prevederile art. 9 din acest act normativ nu sunt aplicabile în cauză.
Pârâtul a mai susținut că textul legal nu instituie o obligație de a înstrăina imobilul către chiriaș ci doar o facultate, astfel încât nu poate fi obligat să încheie act de vânzare-cumpărare împotriva voinței sale, dreptul său de proprietate fiind garanta de art. 480 C. civ. și art. 1 din Protocolul 1 din CEDO.
În drept pârâtul a invocat Lg. 112/1995, HG 20/1996, Lg. 10/2001.
În dovedirea acțiunii reclamantul a depus înscrisuri.
Instanța de judecată a reținut cauza spre soluționare însă în deliberare a constatat că din înscrisurile depuse la dosarul cauzei acest imobil a fost revendicat de fostul proprietar, existând înregistrat litigiu pe rolul instanțelor de judecată, motiv pentru care în temeiul disp. art.156 C. proc. civ. a repus cauza pe rol solicitând lămuriri cu privire la acest aspect.
Reclamantul a depus la dosarul cauzei copia hotărârilor judecătorești care au soluționat definitiv și irevocabil această situație, în sensul că cererea persoanei care se considera îndreptățită la restituire a fost respinsă irevocabil, prin menținerea de către ÎCCJ (decizia civilă nr. 608/27.01.2011) a dispoziției Primarului mun. Iași prin care a fost respinsă cererea numitei A. E..
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța de fond reținut următoarele:
Reclamantul este beneficiarul contractului de închiriere nr. 3651/2001, reînnoit în anul 2006, pentru imobilul cu destinația de locuință din Iași, .. A solicitat în numeroase rânduri pârâtului să i se vândă imobilul cerere care i-a fost respinsă, motivat de faptul că nu este îndreptățit conform prevederilor legale în vigoare și imobilul este revendicat.
În ceea ce privește revendicarea imobilului de către numita A. – prin dispoziția nr. 93/2008 Primarul mun. Iași a respins cererea acesteia de emitere a unei noi dispoziții prin care să i se recunoască calitatea de persoană îndreptățită și la restituirea în natură a imobilului ( anterior fiind emisă o altă dispoziție prin care i s-a respins cererea motivat de faptul că nu ar fi fost făcută dovada calității de moștenitoare).
Această dispoziție a fost atacată și prin sentința civilă nr. 1957/2008 a Tribunalului Iași a fost admisă în parte cererea reclamantei, dispunându-se anularea acesteia. Împotriva acestei sentința s-a promovat apel, care a fost admis prin decizia nr. 98/2009 a Curții de Apel Iași, dispunându-se respingerea contestației formulate de A. E. împotriva dispoziției Primarului municipiul Iași, care a fost menținută, decizie care a fost menținută prin decizia nr. 608/2011 a Î.C.C.J., fiind respins recursul.
Potrivit O.U.G. nr. 40/1999 si art. 42 din legea nr. 10/2001, republicata, imobilele cu destinatie de locuinte care în urma procedurilor prevazute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptatite pot fi înstrainate potrivit legislatiei în vigoare, chiriasii având un drept de preemptiune. Recunoasterea dreptului de preemptiune în favoarea chiriasilor presupune posibilitatea legala a detinatorilor de a vinde unor terte persoane atunci când oferta concreta a proprietarului nu se întâlneste cu acceptarea ferma a chiriasului. Dar problema este caror categorii de chiriasi le sunt incidente cele doua acte normative evocate, cine sunt subiectii reglementarilor din art. 9 din Legea nr. 112/1995 si art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolva conflictul aplicarii lor în timp. Data fiind contradictorialitatea evidentiata în cazul celor doua texte legale, este important de stiut cum se manifesta ele în timp, pentru ca, de principiu, legea civila începe sa actioneze din momentul intrarii în vigoare si nu are putere retroactiva. Înseamna ca norma noua nu are în vedere relatiile civile nascute înaintea intrarii ei în vigoare, ceea ce creeaza cadrul teoretic pentru coexistenta unor legi diferite în intervalul necesar pâna la epuizarea raporturilor juridice. Chestiunea se simplifica daca se analizeaza câmpul de aplicare al celor doua legi, prin prisma subiectilor carora li se adreseaza.
În vreme ce Legea nr. 112/1995 se refera la chiriasii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeste despre chiriasi, la fel si normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privinta Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipuleaza ca dreptul de a cumpara apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriasii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii în vigoare a legii.
Rezulta ca dreptul la cumparare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligatiei de vânzare în sarcina detinatorilor, este conditionat de valabilitatea contractului, dar si de împrejurarea ocuparii efective a locuintei la data de 29 ianuarie 1996 - data intrarii în vigoare a Legii nr. 112/1995.
Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrainare trebuie apreciat ca unul de natura patrimoniala, ce-i asigura chiriasului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate si, odata câstigat prin întrunirea celor doua cerinte inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioara a acestor dispozitii în materie. Dreptul de a cumpara derivat din legea în vigoare nu poate fi înlaturat doar prin argumentul trecerii timpului si modificarii legislative survenite la data depunerii solicitarii de cumparare, diferentierea între chiriasii care s-au grabit sa dobândeasca locuinta si cei care au omis sa ceara vânzarea pâna la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o ratiune obiectiva, legala. Nu prezinta relevanta în stabilirea naturii dreptului dedus judecatii de reclamant prevederile O.U.G. nr. 40/1999, invocate de pârât, pentru ca dreptul de preemptiune stabilit de dispozitiile art. 18 alin.(1) din actul normativ mentionat vizeaza situatia imobilelor restituite în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, în cazul în care proprietarul îsi manifesta vointa de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii, or, în speta nu este vorba despre un imobil restituit în natura proprietarului anterior.
Obligarea unitatii administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr. 112/1995, în conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatie in rem, instituita în considerarea obiectului (locuinta preluata în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatie in personam, reglementata în considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere si ca actualul titular al locuintelor supuse vânzarii a detinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislatiei de dupa 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinta crearea unor situatii inechitabile, prin recunoasterea dreptului noului" proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrainarii imobilelor aflate sub incidenta Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriasul si-a exprimat optiunea de a cumpara.
În aprecierea existentei unei eventuale încalcari a dreptului de dispozitie al vânzatorului trebuie avut în vedere si faptul ca obligatia de a vinde este instituita printr-o dispozitie legala conforma prevederilor art. 41 din Constitutie care, garantând dreptul de proprietate, prevad expres si ca limitele si continutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
Determinând continutul si limitele acestor drepturi, legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea carora stabileste dimensiuni si limite, iar daca ne raportam la cazul dedus judecatii în speta, trebuie mentionata obligatia statului de a crea conditiile necesare pentru cresterea calitatii vietii, stabilita de art. 134 alin.(2) lit. f) din Constitutie si, mai ales, de a lua masuri de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constitutie), or, prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizeaza o masura în acest sens.).Desi reclamantul a efectuat demersuri pentru vânzarea-cumpararea locuintei, titularul dreptului de proprietate nu a înteles sa perfecteze contractul de vânzare-cumparare conform Legii nr. 112/1995
Legea nr. 112/1995 nu impune chiriasului cumparator obligatia de a initia o procedura administrativa prealabila în vederea aplicarii dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, iar în lipsa unei asemenea reglementari, accesul reclamantului la justitie nu poate fi îngradit, reclamantul putând initia o actiune în justitie în vederea valorificarii.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel M. Iași, prin reprezentanti legali, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În fapt, arată apelantul în motivarea cererii, locuința situată în Iași, . este deținută de către Pachițan V. în baza contractului de închiriere nr. 3651/22.05.2006.
Potrivit art. 6 din HG nr. 20/1996 se precizează că: „Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii”.
Raportat la dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001: „Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune”.
Prin folosirea sintagmei „pot fi înstrăinate”, legea nu stabilește o obligație a înstrăinării, ci o facultate a înstrăinării, în sarcina celui care deține imobilul.
Potrivit Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989: „Pentru imobilele cu destinația de locuințe, care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași, însă această înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, și Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările ulterioare….”.
Instanța de fond a reținut greșit faptul că, reclamantul are dreptul de a cumpăra locuința închiriată, atât timp cât acesta nu îndeplinește condiția prevăzută de art. 6 din H.G. nr. 20/1996, respectiv nu are contract valabil încheiat înainte de . Legii 112/1995, iar referitor la art. 43 alin. 3 din Legea 10/2001, deținătorul imobilului nu a scos la vânzare locuința și nici nu a încălcat dreptul de preemțiune al acestuia.
Legal citat, intimatul Pachițan V. a formulat întâmpinare.
Verificând actele și lucrările dosarului, raportat la dispozițiile legale în vigoare, tribunalul constată că apelul este întemeiat și urmează a fi respins, însă, pentru considerentele ce urmează.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul a solicitat obligarea pârâtului M. Iași, prin reprezentant legal, la încheierea contractului de vânzare – cumpărare pentru imobilul situat în Iași, .. Instanța de fond a admis acțiunea obligând pârâtul să încheie contractul de vânzare – cumpărare cu acesta.
Apelantul M. Iași, prin reprezentant legal, a formulat apel împotriva sentinței civile nr._/2012, pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._, pe care o consideră netemeinică și nelegală.
Verificând dosarul instanței de fond, reține tribunalul că dezbaterile au avut loc în ședința publică din 13.06.2012, după cum este consemnat la fila 86, dispunându-se amânarea pronunțării pentru data de 20.06.2012, încheiere ce nu este semnată de judecător, ceea ce atrage nulitatea hotărârii pronunțate.
Dispoziția legală potrivit căreia, dezbaterile urmate în ședința de judecată se vor trece într-o încheiere de ședință care va fi semnată de judecător, are caracterul unei dispoziții imperative, lipsa acesteia fiind sancționată cu nulitatea hotărârii.
Față de aceste considerente, tribunalul, în temeiul art. 297 cod procedură civilă, va admite apelul, va anula hotărârea Judecătoriei Iași și va trimite caza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Analizând cauza dosar sub acest aspect, instanța urmează a nu mai verifica celelalte motive din cererea de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de M. Iași prin reprezentanți legali împotriva sentinței civile nr._/20.06.2012 a Judecătoriei Iași,sentință pe care o anulează.
Trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi,17.04.2013.
Președinte, M. A. | Judecător, M. M. | |
Grefier, I. B. pentru grefier aflat în C.O. semnează grefier-șef secție civilă |
Red. M.A.
Tehnored. M.M.D.
4 ex./02.08.2013
Judecător fond B. M.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 962/2013. Tribunalul IAŞI | Fond funciar. Decizia nr. 973/2013. Tribunalul IAŞI → |
|---|
