Pretenţii. Decizia nr. 2225/2013. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2225/2013 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 24-10-2013 în dosarul nr. 18527/245/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 24 Octombrie 2013
Instanța constituită din:
Președinte - E.-C. P.
Judecător - D. M.
Judecător . A. M. C.
Grefier - I. A. G.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 2225/2013
Pe rol se află pronunțarea hotărârii în cauza civilă privind pe recurenții M. I. și CONSILIUL LOCAL IAȘI și pe intimata J. G. E., având ca obiect pretenții.
Instanța a reținut cauza spre soluționare la termenul din data de 02.10.2013, când, pentru a se depune concluzii scrise, la solicitarea intimatei, a amânat pronunțarea la data de 10.10.2013, când, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 17.10.2013, apoi la 24.10.2013, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față, constată:
Prin sentința civilă nr. 6962/28.03.2012 pronunțată de Judecătoria Iași s-au dispus următoarele:
„Admite excepția lipsei calității procesual active în ceea ce privește capătul de cerere referitor la cheltuieli de întreținere și penalități aferente și în consecință:
Respinge capătul de cerere formulat de reclamantul M. Iași în contradictoriu cu pârâta J. G.-E., domiciliată în Iași, ., ., . privind cheltuielile de întreținere și penalitățile de întârziere aferente ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
Respinge capătul de cerere formulat de reclamantul M. Iași în contradictoriu cu pârâta J. G.-E., domiciliată în Iași, ., ., . privind obligarea pârâtei la plata c/v chiriei și a penalităților de întârziere aferente acestora”.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut:
„Conform prev.art. 46 din Legea nr.230/2007 “ T. proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.”, iar potrivit art.50 din Legea nr.230/2007 prin care a fost abrogată Anexa 2 la Legea nr.114/1996, asociația are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar în cazul neplății acestor cheltuieli, timp de mai mult de 90 de zile de la scadență.
Totodată, disp. art. 25 din H.G. nr. 1588/2007 prevăd că „după o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, asociația de proprietari poate calcula și percepe penalizări de întarziere pentru suma neachitată, în condițiile stabilite și aprobate de adunarea generală a asociației de proprietari în limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 ce prevede că, „ Penalizările pentru întârzierea plății cotelor de intreținere, hotărâte potrivit legii de adunarea generală a proprietarilor, nu vor fi mai mari de 0,2 la sută pentru fiecare zi de intârziere și se vor aplica pentru fiecare cotă de intreținere lunară numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată…”
Raportat la dispozițiile normative invocate este evident faptul că plata debitelor restante la cotele cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente se datorează în primul rând de proprietarii apartamentelor ori spațiilor cu destinație de locuință din condominiu, putând fi solicitată și de la persoanele care ocupă aceste spații în baza unor raporturi locative, iar calitatea procesual activă revine numai asociației de proprietari din care imobilul face parte, în timp ce reclamantul, în calitate de proprietar al locuinței, nu poate emite pretenții pentru recuperarea sumelor datorate cu titlu de debit și penalități pentru aceasta de la chiriaș, cât timp nu a dovedit faptul că și-a stins propria obligație față de asociație plătind aceste sume, împrejurare ce i-ar permite să se subroge în drepturile creditorului plătit considerente pentru care instanța va admite excepția și va respinge acest capăt de cerere motivat de lipsa calității procesual active a reclamantului pentru cererea având ca obiect cheltuieli de întreținere restante și penalități de întârziere aferente acestora.
Pentru cererea privind c/v chiriei și a penalităților de întârziere aferente acestora instanța de judecată constată că reclamantul justifică calitate procesuală activă prin faptul că între părți au existat raporturi juridice derivând dintr-un contract de închiriere, el fiind proprietarul imobilului de locuit și una dintre părțile semnatare ale contractului.
Pe fondul acestei cereri – conform contractului de închiriere termenul de valabilitate ala acestuia a fost de la 03.07.2007 și până la 03.07.2009.
Reclamanta a invocat că în urma cererii pârâtei s-a încheiat actul adițional de prelungire a duratei acestui contract la data de 09.12.2009, care însă nu a fost semnat de către pârâtă, deci nu îi este opozabil acesteia, iar la data la care a fost încheiat contractul inițial expirase ca valabilitate cu cinci luni înainte și deci nu putea fi prelungit un contract ale cărui efecte încetaseră de drept prin ajungerea la termenul stipulat de către părți.
Mai mult, din adresa de corespondență fila 4 dosar, cu dată certă, rezultă că pârâta nu mai locuia în imobil din aprilie și și-a achiziționat în proprietate un imobil, fiind astfel incompatibilă de a continua raportul de închiriere aducând acest aspect la cunoștința reclamantului. De altfel și notificările care i-au fost adresate de către reclamanta sunt la noua adresă, respectiv la cea a imobilului pe care l-a dobândit în proprietate, ceea ce confirmă că imobilul a fost eliberat de către pârâtă.
De altfel reclamantul nu a dovedit prin nici un mijloc de probă, în conformitate cu art. 1169 C. civ., faptul că pârâta nu a eliberat spațiul în termenul legal de 60 de zile de la expirarea duratei de valabilitate a convenției părților, deși a susținut acest lucru, doar în acest condiții putându-se face aplicarea disp. art. 14 alin. 5 din OUG 40/1999.
Având în vedere cele mai sus expuse instanța de judecată constată neîntemeiată cererea reclamantului privind c/v chiriei și penalități aferente și o va respinge ca atare”.
* * *
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs M. Iași și Consiliul Local Iași care au criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând că intimata a ocupat spațiul de locuit din Iași, ., ., ., în baza Contractului de închiriere nr. 9204/03.07.2007, pentru perioada 03.07.2007 – 03.07.2009.
Prin adresa nr._/11.11.2009 s-a solicitat d-nei J. G. să depună actele necesare prelungirii actului de închiriere.
D-na J. G. E. prin cererea cu nr._/08.12.2009 a solicitat prelungirea Contractului de închiriere cu nr. 9204/03.07.2007, depunând și actele necesare prelungirii contractului.
Urmare a cererii depuse de către d-na J. G. E. s-a procedat la întocmirea Actului adițional 09.12.2009, act adițional care nu a fost semnat de către d-na J. G. E., dar care, deținea în posesie apartamentul din ., ., .> Conform art. 3 din Contractul de închiriere cu nr. 9204/03.07.2007, la expirarea duratei de închiriere, actul poate fi prelungit prin acordul părților, iar în cazul în care părțile nu consimt asupra reînnoirii actului de închiriere, chiriașul este obligat să predea locuința la expirarea acestuia.Instanța de fond a reținut greșit faptul că, contractul de închiriere a expirat, atâta timp cât părțile implicate, au consimțit la prelungirea lui, respectiv, intimata prin depunerea cererii de prelungire, iar recurenții, prin întocmirea actului adițional, dar și a invitației adresate d-nei J. G. E. cu nr._/11.11.2009, referitor la prelungirea contractului.
Conform art. 13 din Contractul de închiriere cu nr. 9204/03.07.2007: „Chiriașul este obligat ca la părăsirea locuinței, să predea în stare de folosință și cu obiectele de inventar trecute în procesul verbal de predare-primire întocmit la preluare, conform anexei nr. 3”.Intimata,, nu a respectat prevederile contractuale, respectiv, predarea locuinței în condițiile în care aceasta a fost primită.
Intimata, față de adresa nr._/11.11.2009, prin care i s-au cerut actele necesare în vederea prelungirii contractului de închiriere, putea să nu consimtă la prelungirea contractului și să predea locuința, conform art. 2-3 și 13 din Contractul de închiriere, pe bază de proces verbal de predare-primire; însă intimata nu a făcut acest lucru, continuând să dețină locuința închiriată.
Conform art. 14 alin. 5 din OUG nr. 40/1999, precum și a celor arătate mai sus, intimata trebuie să plătească întreaga chirie, precum și cheltuielile pentru servicii și întreținere aferente perioadei în care a ocupat locuința, respectiv, până la predarea acesteia (trimiterea cheilor apartamentului prin poștă de către intimată).
Referitor la cheltuielile de întreținere și penalitățile aferente, arată că, în locuința în care a locuit intimata, nu s-a constituit asociație de proprietari, întrucât imobilul este proprietatea Municipiului Iași, unic proprietar.
Intimata a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului.
S-au administrat probe noi în recurs respectiv înscrisuri.
Din oficiu ,instanța a dispus suplimentarea probatoriului la termenul din 18.04.2013 punând în vedere părților să depună la dosar notificarea adresata de pârâta J. către D.A.P.P. în luna aprilie 2010( la care se face referire în adresa formulată de aceeași pârâtă și înregistrată la D.A.P.P. sub nr._/24.02.2011), cu privire la eliberarea spațiului locativ; să se formuleze precizări cu privire la momentul și condițiile în care a fost eliberat apartamentul proprietatea recurentei, precum și la demersurile care s-au efectuat pentru a se aduce la cunoștința Municipiului Iași/Consiliului Local al Municipiului Iași eliberarea spațiului, în vederea încheierii procesului-verbal de predare-primire.
* * *
Analizând actele și lucrările dosarului, sub aspectul motivelor de recurs invocate și al dispozițiilor legale aplicabile cauzei, tribunalul constată că recursul este întemeiat motivat de considerentele ce succed.
În prezenta cauză Tribunalul constată că prin cererea la 06.06.2011 sub nr._ reclamantul M. Iași a chemat în judecată pârâta J. G.-E. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată parata să-i plătească suma de 6357 lei reprezentând c/v chirie pentru folosința imobilului pentru perioada 11._, suma de 1488 lei cu titlu de penalități aferente debitului pentru perioada 11._11, suma de 6883,59 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere restante și suma de 4789,89 lei cu titlu de penalități de întârziere aferente acestui debit.
Tribunalul constată că în mod nelegal instanța de fond a considerat că reclamantul nu ar avea calitate procesuală activă deoarece asociația de proprietari este singura care are dreptul de a acționa în justiție pentru recuperarea cheltuielilor de întreținere în baza art. 50 din Legea 230/2007.
Instanța de recurs constată că probatoriul administrat în cauză in fata instantei de recurs relevă că imobilul situat în Iași . nr. 105, . unic proprietar M. Iași.
În speță, nu sunt aplicabile prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, întrucât nu se poate constitui Asociația de proprietari, M. Iași fiind unicul proprietar al imobilului locuit de către recurenți.
Conform art. 4 din HG nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 30/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietar: „Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din cadrul aceluiași condominiu cu cel puțin 3 proprietari …”.
Prin urmare, M. Iași ca unic proprietar al imobilului are calitatea procesuală activă de a solicita sumele prezentând cheltuielile de întreținere și penalitățile aferente.
În consecință, tribunalul constată că se impune a se admite recursul în baza art. 312 Cod procedură civilă, a se respinge excepția lipsei calității procesual active și a se trimite cauza pentru o solutionare unitara, spre rejudecare.
Relativ la cererea având ca obiect plata chiriei și a penalităților de întârziere aferente acestora, tribunalul constată că se impune cu ocazia rejudecării ca instanța de fond să analizeze probatoriul și din perspectiva incidenței dispozițiilor relative la intervenția tacitei relocatiuni și în raport cu art. 3 din contractul de închiriere nr. 9204/03.07.2007.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanții M. Iași și Consiliul Local al Municipiului Iași împotriva sentinței civile nr. 6962/28.03.2012 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._, sentință pe care o casează în tot în sensul că:
Respinge excepția lipsei calității procesual active a reclamantului M. Iași.
Trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 24.10.2013.
Președinte, E.-C. P. | Judecător, D. M. | Judecător, A. M. C. |
Grefier, I. A. G. |
Red. P.E.C.
Tehn. A.G.
2 ex./14.02.2014
Jud. fond: B. M.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 2161/2013. Tribunalul IAŞI | Fond funciar. Decizia nr. 2227/2013. Tribunalul IAŞI → |
|---|
