Reziliere contract. Decizia nr. 706/2013. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 706/2013 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 22-03-2013 în dosarul nr. 3486/245/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 22 Martie 2013
PREȘEDINTE – C. C. E.
JUDECĂTOR – T. DOINIȚA
JUDECĂTOR – C. M.
GREFER – I. G.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 706/2013
Pe rol fiind judecarea recursului civil formulat de H. N., H. M. D., H. S. Și H. C. R. împotriva sentinței civile 5773/14.03.2012 pronunțată de Judecătoria Iași intimat Consiliul Local Al Mun. Iași, având ca obiect reziliere contract evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă fiind părțile.
Procedura este completă.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 08.03.2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, pentru a se depune note de concluzii scrise, s-a amânat pronunțarea pentru 15.03.2013 când, din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru azi, când,
TRIBUNALUL
Prin sentința civilă nr. 3773/14.03.2012 pronunțată de Judecătoria Iași a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanții M. Iași și Consiliul Local Iași în contradictoriu cu pârâții H. N., H. M. D., H. Ș., H. C. R. și s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 3297/1986 și evacuarea pârâților din imobilul situat în Iași, .. 40, .. 1, ., prin aceeași sentință civilă a fost respinsă excepția prescripției dreptului la acțiune și au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de 40,65 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, a reținut instanța de fond că potrivit referatului nr._/14.05.2010, pârâții înregistrau la asociația de locatari la data de 20.03.2010 un debit în sumă de 129.049,50 lei compus din suma de 33.080,29 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere și suma de 95.964,21 lei cu titlu de penalități. Prin hotărârea nr. 469/27.10.2009, Consiliul Local Iași a aprobat reînnoirea contractului de închiriere nr. 3297/1986 condiționat de achitarea debitelor înregistrate la întreținere în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii, în caz contrar proprietarul spațiului rezervându-și dreptul de a promova în instanță acțiunea de evacuare. Pârâții au depus un număr de 19 chitanțe cu care au achitat parțial cheltuieli de întreținere aferente perioadei 2001 – octombrie 2007 potrivit mențiunilor cu privire la întinderea debitului, plăți efectuate în perioada noiembrie 2006 – 30.01.2008, iar ulterior datei de 30.01.2008, au mai efectuat doar trei plăți la datele de 24.10.2008, 17.01.2009 și 30.06.2010, în sumă de 1210,23 lei. În anexa 1 a raportului de activitate întocmit de expert C. A. pârâții figurează cu suma restantă de 33.080,29 lei compusă din suma de 95.964,21 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere și 129.044,50 lei cu titlu de penalități. Pârâții au mai achitat în anul 2009 suma de 400 lei cu chitanța nr._/07.01.2009, iar în anul 2010 suma de 243,53 lei cu chitanța nr._/30.06.2010, fapt ce denotă pasivitatea lor pentru stingerea debitelor. Chiar dacă sumele reprezentând cheltuieli de întreținere ar fi fost calculate în mod eronat, suma de 643,53 lei achitată în perioada 07.01.2009 – 30.06.2010 nu poate acoperi cheltuielile de întreținere calculate pentru o familie compusă din 4 persoane pe perioada ianuarie 2009 – 20.03.2010, în condițiile în care plata efectuată în luna ianuarie 2009 acoperă debite anterioare acestei luni.
S-a mai reținut de către instanța de fond că potrivit art. 13 din contractul încheiat de părți, în cazul în care chiriașul nu respectă obligațiile cu privire la întreținere, repararea, folosirea suprafeței locative închiriate, precum și la plata chiriei, proprietarul poate solicita rezilierea contractului de închiriere și evacuarea chiriașului în condițiile stabilite de lege. Or, pârâții nu s-au conformat H.C.L. nr. 469/27.10.2009 privind perioada acordată pentru plata cheltuielilor restante, astfel încât, în temeiul art. 1429 Cod civil, art. 13 din contractul de închiriere și art. 24 – 25 din Legea nr. 114/1996, instanța de fond a dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților din imobilul ce formează obiectul contractului.
Raportat la capetele de cerere cu care a fost investită instanța, s-a reținut că excepția prescripției dreptului la acțiune este neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat recurs pârâții H. N., H. M. D., H. Ș. și H. C. R., criticând-o pentru nelegalitate și netemenicie.
În motivarea recursului, recurenții au susținut că motivul cererii de reziliere și evacuare din imobil îl constituie neîndeplinirea obligațiilor de către chiriași de plată a cheltuielilor pentru serviciile de întreținere aferente perioadei în care aceștia au locuit în imobil. Astfel, reclamanta a precizat valoarea debitului de 129.044,50 lei, iar instanța de fond a reținut că ar fi efectuat doar o singură plată în anul 2009 și o singură plată în anul 2010, fapt ce denotă pasivitate pentru stingerea debitelor. Or, susțin recurenții că au încercat de nenumărate ori să-și îndeplinească obligațiile, însă casierul, împreună cu administratorul asociației de proprietari, au refuzat să primească banii, motivând că tot ceea ce încasează în contul lor primesc cu titlu de restanță începând cu anul 2000. De asemenea, pârâta H. D. s-a prezentat de nenumărate ori la sediul asociației de proprietari pentru a achita contravaloarea cheltuielilor de întreținere în anul 2009, însă noul administrator a refuzat să-i primească banii întrucât nu avea o evidență contabilă anterioară ocupării postului.
Recurenții mai invocă decizia nr. 2209/2011 prin care a fost anulată
Hotărârea A.G.A.P. nr. 3/30.01.2010 și sentința civilă nr. 7651/04.04.2012 prin care a fost anulată hotărârea Adunării Generale a Asociației de Proprietari PT 5 Gară din data de 19 februarie 2011 și susțin că instanța de fond nu a luat în considerare precizările expertului Coroaba A., potrivit cărora arhiva cu actele necesare verificării debitelor individuale începând cu anul 2007 nu a putut fi obținută de la fostul administrator, care, cu rea-credință, a refuzat să le predea pentru control. De asemenea, registrul de casă nu avea evidențiate solduri inițiale, rulaj zilnice și solduri finale, iar datorită faptului că nu există un protocol de predare-primire privind elementele de activ și pasiv ale Asociației, datoriile către furnizori au fost preluate din facturile emise pentru luna decembrie 2009. Astfel, există nereguli evidente în îndeplinirea obligațiilor de serviciu de către administratorul, respectiv casierul Asociației de Proprietari PT 6 Gara, care au înțeles să nu înregistreze în casa de marcat sumele primite ca și încasări, deși au emis chitanțe de plată, au refuzat să pună la dispoziția organelor solicitante liste de plată și registre de evidență intrare-ieșire. Aceste nereguli au fost confirmate și de reprezentantul legal al Asociației de Proprietari PT 6 Gară, care în calitate de reclamant în dosarul nr._/245/2011, având ca obiect pretenții, a recunoscut că pârâții și-au achitat datoriile față de Asociația de Proprietari.
Recurenții mai precizează faptul că în luna martie 2012, la insistențele lor, administratorul Asociației de Proprietari a recalculat datoriile la întreținere și a stabilit că valoarea debitului principal este de 7626 lei, iar a penalităților de 2105 lei, sumă ce a fost achitată integral. La data de 29 mai 2012, Judecătoria Iași a pronunțat o hotărâre prin care a respins acțiunea promovată de Asociația de Proprietari având ca obiect pretenții, motivat de faptul că reclamanta a recunoscut că pârâții și-au îndeplinit obligațiile față de aceasta. Pentru toate aceste motive, consideră recurenții că cererea de reziliere, respectiv evacuare din imobil este nefondată.
S-a mai invocat de către recurenți și faptul că instanța de fond nu a făcut nici o referire la dovezile administrate, prevederile art. 261 pct. 5 Cod procedură civilă având un caracter imperativ, iar nerespectarea lor atrăgând casarea hotărârii.
De asemenea, recurenții au susținut că prin respingerea probei cu expertiză solicitată le-a fost încălcat dreptul la apărare, administrarea acestei probe fiind necesară pentru clarificarea situației debitului, cu atât mai mult cu cât nivelul penalităților este calculat eronat.
În dovedirea recursului, recurenții au solicitat proba cu înscrisuri.
Intimații M. Iași și Consiliul Local Iași au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului. În motivarea poziției lor procesuale, intimații au susținut că pârâții ocupă spațiul cu destinație de locuință situat în Iași, .. 40, ., . contractului de închiriere nr.3297/28.04.1986, spațiu aflat în proprietatea municipiului Iași și administrat de către Consiliul Local lași. Consiliul Local al Municipiului Iași, prin HCL nr. 469/27.10.2009, a aprobat reînnoirea contractului de închiriere al pârâtului, condiționat de achitarea debitelor înregistrate la întreținere în termen de 2 luni de la comunicarea hotărârii către pârât. Recurentul nu a achitat restanțele la întreținere, cauzând prin aceasta un prejudiciu proprietarului întrucât, conform Legii nr. 230/2007, neplata cheltuielilor de întreținere are ca rezultat obligarea instituției la plata cheltuielilor de întreținere.
Pentru toate aceste motive, intimații au solicitat respingerea recursului.
În recurs a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului cauzei, raportat la motivele de recurs invocate și la dispozițiile legale aplicabile, instanța constată că recursul este întemeiat pentru următoarele considerente:
Prin acțiunea introductivă, reclamanții M. Iași și Consiliul Local al municipiului Iași au solicitat rezilierea contractului de închiriere nr. 3297/28.04.1986 și evacuarea pârâților H. N., H. M. D., H. Ș. și H. C. R. din imobilul situat în Iași, .. 40, ., . a nerespectării clauzelor contractuale, respectiv ca urmare a neîndeplinirii obligației de plată a utilităților către asociația de proprietari. Instanța de fond, prin sentința recurată, a dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților din imobil, reținând că în speță sunt incidente prevederile art. 13 din contractul de închiriere și ale art. 24 – 25 din Legea nr. 114/1996. Prin motivele de recurs, recurenții au susținut faptul că sumele indicate de reclamanți în acțiunea introductivă ca reprezentând cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere datorate sunt eronate, precum și faptul că sumele datorate în realitate cu acest titlu au fost achitate.
Or, față de probele administrate în cauză, instanța de recurs constată că susținerile recurenților sunt întemeiate, în mod greșit instanța de fond admițând acțiunea și dispunând rezilierea contractului de închiriere nr. 3297/1986 și evacuarea pârâților din imobil.
Astfel, la data de 28.04.1986, între I.G.C.L. Iași, în calitate de locator, și H. N., în calitate de locatar, a intervenit contractul de închiriere nr. 3297, contract prin care I.G.C.L. Iași a închiriat pârâtului H. N. imobilul situat în Iași, .. 40, ., .. Din cuprinsul acestui contract rezultă că durata închirierii a fost de 5 ani, începând cu data de 15.05.1986 și până în anul 1991. Totodată însă, instanța de recurs reține că între părți a intervenit tacita relocațiune întrucât după anul 1991 pârâții au continuat să locuiască în imobil și să achite chiria, iar reclamanții, în calitate de proprietari, au acceptat tacit această situație și au încasat sumele achitate de pârâți cu titlu de chirie. Prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Iași nr. 469/27.10.2009 s-a aprobat reînnoirea contractului de închiriere al pârâtului H. N. și includerea în contract a pârâților H. Ș. și H. C. R., reînnoire condiționată de achitarea debitelor înregistrate la întreținere în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii.
Potrivit disp. art. 13 din contractul de închiriere, în cazul în care chiriașul nu respectă obligațiile cu privire la întreținerea, repararea, folosirea suprafeței locative închiriate, precum și la plata chiriei potrivit prevederilor legii, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere și evacuarea chiriașului în condițiile stabilite de lege.
Or, în speță, instanța de recurs reține că reclamanții nu au făcut dovada faptului că pârâții nu au respectat clauzele contractuale, pentru a fi justificată cererea privind rezilierea contractului și evacuarea acestora din imobil. Astfel, pe de o parte, instanța de recurs reține că reclamanții nu au probat faptul că pârâții datorează sumele precizate în acțiunea introductivă cu titlu de cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere, fișele depuse la dosar nefăcând dovada certă a sumelor datorate. Pe de altă parte, prin sentința civilă nr._/29.05.2012 pronunțată de Judecătoria Iași a fost respinsă acțiunea formulată de către Asociația de Proprietari PT 6 Gară în contradictoriu cu M. Iași și H. N. privind obligarea acestora la plata cheltuielilor de întreținere și a penalităților de întârziere restante aferente perioadei martie 2010 – septembrie 2011, reținându-se în considerentele acestei sentințe că pârâtul a achitat cheltuielile de întreținere datorate asociației de proprietari aferente perioadei octombrie 2009 – februarie 2012.
În aceste condiții, având în vedere faptul că reclamanții nu au făcut dovada nerespectării clauzelor contractuale de către pârâți, respectiv nu au probat cu certitudine suma datorată de către pârâți cu titlu de cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere, precum și faptul că din cuprinsul sentinței civile nr._/29.05.2012 pronunțată de Judecătoria Iași rezultă că pârâții au achitat cheltuielile de întreținere și penalitățile de întârziere aferente perioadei octombrie 2009 – februarie 2012, instanța de recurs constată că în mod greșit instanța de fond a admis cererile privind rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților din imobil.
Raportat tuturor considerentelor expuse mai sus, instanța, în baza disp. art. 312 Cod procedură civilă, va admite recursul și va modifica în parte sentința instanței de fond în sensul că va respinge acțiunea formulată de reclamanții M. Iași și Consiliul Local al mun. Iași în contradictoriu cu pârâții H. N., H. M. D., H. Ș. și H. C. R. și va menține dispozițiile sentinței recurate referitoare la respingerea excepției prescripție dreptului la acțiune.
În baza disp. art. 274 Cod procedură civilă, instanța va obliga intimații M. Iași și Consiliul Local al mun. Iași să achite recurenților H. N., H. M. D., H. Ș. și H. C. R. suma de 1010,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de către pârâții H. N., H. M. D., H. Ș. și H. C. R. împotriva sentinței civile nr. 5773/14.03.2012 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care o modifică în parte în sensul că:
Respinge acțiunea formulată de reclamanții M. Iași și Consiliul Local al mun. Iași în contradictoriu cu pârâții H. N., H. M. D., H. Ș. și H. C. R..
Menține dispozițiile sentinței recurate referitoare la respingerea excepției prescripție dreptului la acțiune.
Obligă intimații M. Iași și Consiliul Local al mun. Iași să achite recurenților H. N., H. M. D., H. Ș. și H. C. R. suma de 1010,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 22.03.2013
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
C.C.E. T.D. C.M. I.G.
Red./tehnored. C.C.E.
2 ex., 13.05.2013
Judecător fond: B. T.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 702/2013. Tribunalul IAŞI | Contestaţie la executare. Decizia nr. 709/2013. Tribunalul IAŞI → |
|---|
