Obligaţie de a face. Decizia nr. 68/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 68/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 03-02-2014 în dosarul nr. 4578/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 03 Februarie 2014
Președinte - D. M.
Judecător C. D.
Grefier D. C.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 68/2014
Pe rol se află judecarea apelului declarat de către apelantul M. IAȘI PRIN PRIMAR împotriva sentinței civile nr._/09.08.2013 pronunțată de Judecătoria Iași în contradictoriu cu intimata D. G., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsesc părțile.
Procedura este completă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, prin care se arată că dezbaterile asupra fondului apelului au avut loc în ședința publică din data de 20.01.2014 susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie și când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea la data de 27.01.2014 și când, din același motive, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, când:
TRIBUNALUL
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul judecătoriei Iași, la data de 8.02.2013, reclamanta D. G., în contradictoriu cu pârâtul M. Iași prin Primar, a solicitat instanței admiterea acțiunii și obligarea în consecință a pârâtului la vânzarea apartamentului situat în Iași, . și Sfânt nr.23, județ Iași, în suprafață de 19.02 mp și dependințe în suprafață de 6,52 mp.
În motivare, s-a arătat că locuiește în apartament din anul 1991, conform contractului de închiriere nr. 3338/16.09.1991, contract ce a fost reinnoit succesiv, la momentul formulării acțiunii fiind titulara unui contract din 9.06.2009 nr. 7987. Astfel, reclamanta locuiește în imobil de peste 23 ani, iar de-a lungul timpului a efectuat diverse îmbunătățiri și reparații. Se mai subliniază faptul că a fost întotdeauna la zi cu plata chiriei și că îndeplinește cerințele legii 112/1995. Potrivit legislației în vigoare, unității administrativ teritoriale îi revine o obligație de vânzare a imobilului odată cu îndeplinirea cerințelor legii 112/1995. Apartamentul nu a fost revendicat în baza legii 10/2001, conform adresei 210/8.01.2013. Se învederează faptul că nu deține altă locuință în proprietate și nu a deținut o altă locuință în fondul locativ de stat. Prin formularea cererii de cumpărare și îndeplinirea condițiilor, legiuitorul apreciază că sunt îndeplinite condițiile vânzării. Reclamanta arată că a formulat cerere pe cale administrativă, de cumpărare a imobilului, însă unitatea administrativ teritorială refuză vânzarea acestuia. Cu toate acestea, în aceeași clădire M. Iași a vândut apartamente altor persoane. Reclamanta mai subliniază că la data intrării în vigoare a legii 112/1995 deține imobilul în baza unui contract de închiriere, cu statul, valabil încheiat.
În drept, au fost invocate prevederile legii 112/1995.
Au fost anexate: împuternicire avocațială, copie contract 1991, proces verbal predare primire imobil 1991, fișa locativă, contract închiriere 2009, fișa suprafeței locative, adresă răspuns primărie, potrivit căreia imobilul nu figurează ca fiind revendicat în baza legii 10/2001, cerere de cumpărare imobil, răspuns pârât ( refuz).
La data de 12 aprilie 2013, pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, subliniind că potrivit art. 123 di legea 215/2001 consiliile locale și cele județene hotărăsc ca bunurile ce aparțin domeniului public sau privat, de interes local sau județean să fie date în administrarea regiilor autonome, instituțiilor publice sau să fie concesionate sau închiriate. Acestea hotărăsc în condițiile legii. Mai mult, s-a invocat excepția inadmisibilității acțiunii, fiind susținută neîndeplinirea condițiilor primordiale de aplicare a legii 112/1995 referitoare la vânzarea bunurilor, în contextul în care imobilul indicat în cererea de chemare în judecată face parte din domeniul privat al Municipiului Iași, iar procedura de vânzare implică organizarea unei licitații publice, în acord cu legea 215/2001. Pe fondul cauzei, s-a solicitat respingerea cererii, cu arătarea faptului că reclamanta nu deține imobilul în baza legii 112/1995, iar legea nu poate obliga proprietarul să își înstrăineze bunurile; obligarea municipiului de a vinde ar constitui o depășire a puterii judecătorești și o arogare a prerogativelor legislativului. S-a solicitat și judecarea cauzei și în lipsa reprezentantului legal, în temeiul art. 242 alin. 2 C.pr.civ.
La termenul de judecată din data de 14 iunie 2013, instanța a pus în discuție excepția inadmisibilității, pe care a respins-o ca neîntemeiată.
Prin sentința nr._/09.08.2013 Judecătoria Iași a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului Iași, a admis acțiunea și a obligat pârâtul să vândă ( prin încheierea unui contract de vânzare cumpărare) reclamatei imobilul cu destinația casă de locuit ce a format obiectul contractelor de închiriere 3338/16.09.1991 și 7987/9.06.2009 între părți, situat în Iași, . și Sfânt nr. 23 ( compus din cameră locuit și dependințe), la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri, cu respectarea legislației în vigoare referitoare la elementul preț.
La pronunțarea acestei sentințe prima instanță a avut în vedere următoarele argumente:
,,Excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului Iași nu este întrucât potrivit înscrisurilor depuse chiar de către M. Iași, imobilul în discuție face parte din fondul de proprietate privată a Municipiului Iași ( titular al dreptului de proprietate), contractele de închiriere semnate și atașate reliefând aceeași situație juridică. Faptul că aceste bunuri pot fi administrate de Consiliile locale sau județene nu poate schimba persoana în sarcina căreia legiuitorul instituie o . obligații în baza legii 112/1995. Astfel, proprietarul bunului este cel care trebuie să fie chemat în judecată pentru o eventuală constatare a îndeplinirii sau neîndeplinirii condițiilor impuse de art. 9 din legea 112/1995, aspect complinit în mod corespunzător de reclamantă. Astfel, instanța urmează a respinge ca neîntemeiată excepția invocată.
Pe fondul cauzei, conform contractului de închiriere din 16.09.1991, reclamanta a dobândit drepturi specifice calității de chiriaș pentru imobilul situat în Iași, . și Sfânt nr. 23 ( compus din cameră locuit în suprafață de 19,02 și dependințe – 14,87 mp). Imobilul a fost predat efectiv în baza procesului verbal anexa 2 contract ( fila 8 dosar) la data semnării contractului, fiind semnat de reprezentantul locatorului și de chiriaș. În contract nu figurează o durată determinată a închirierii.
Ulterior, în anul 2009, M. Iași și reclamanta au semnat un nou contract de închiriere nr. 7987/9.06.2009 pentru același imobil cu destinația de locuință ( compus din cameră 19,02 mp, dependințe în suprafață de 6,52 mp și teren curte 10 mp). Contractul a fost încheiat de această dată cu termen până la 1905.2014, obligațiile chiriașului rămânând aceleași ( plată a chiriei, păstrare a destinației și reparațiile ce cad în sarcina acestuia).
Potrivit adreselor oficiale, reclamanta nu figurează în evidențele oficiale cu alte imobile aflate în proprietate.
Conform adresei oficiale a primăriei Iași din data de 8.01.2013, imobilul în discuție nu a fost revendicat în baza legii 10/2001.
Reclamanta s-a adresat inițial pârâtului cu o cerere de cumpărare imobil în baza legii 112/1995, pârâtul refuzând materializarea cererii, prin adresa de răspuns din 21.01.2013, în care a subliniat faptul că imobilul face parte din fondul privat al Municipiului Iași și nu poate genera aplicabilitatea legii 112/1995, vânzarea acestuia putându-se realiza doar prin procedura de licitație publică, în acord cu legea 215/2001. la dosar a fost anexată Hotărârea de trecere în proprietatea Consiliului Local a imobilelor ce au funcționat ca foste sedii de primării.
Potrivit art. 9 din legea nr. 112/1995: (1) Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a prețului. De prevederile alineatului precedent beneficiază și chiriașii care ocupa spații locative realizate prin extinderea spațiului inițial construit. Fac excepție de la prevederile alin. 1 chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, sotie, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuința proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
Foștii proprietari sau, după caz, moștenitorii acestora sunt îndreptățiți sa solicite acordarea de despăgubiri pentru apartamentele nerestituite în natura și pentru terenurile aferente sau, deși îndeplinesc condițiile pentru restituirea în natura, sa opteze pentru acordarea de despăgubiri. ( art. 12)
Persoanele îndreptățite la restituirea în natura a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri vor depune cereri în acest sens, în termen de 6 luni de la . legii. ( art. 14 legea 112/1995).
Deși pârâtul susține că imobilul în litigiu aparține fondului privat al Municipiului Iași, instanța constată că dreptul de proprietate privată a unităților administrativ teritoriale asupra bunurilor este supus regimului juridic de drept comun ( potrivit legii 213/1998 – art. 4 Domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale este alcatuit din bunuri aflate in proprietatea lor si care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitatile administrativ-teritoriale au drept de proprietate privată, ) și poate forma obiectul contractului de vânzare cumpărare.
Temeiul de drept al pretențiilor deduse judecații îl reprezintă dispozițiile art.9 din Legea nr.112/1995; în raport de situația juridica a imobilului ce a rezultat din probele administrate aplicarea textului de lege amintit mai sus trebuie analizata si in contextul dispozițiilor Legii 10/2001, care la alin.1 al art.42 dispune ca imobilele care in urma procedurilor prevăzute la cap.III nu se restituie persoanelor îndreptățite, rămân în administrarea deținătorilor actuali și pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune; trimiterea la legislația în vigoare din textul 42 alin.3 din Legea nr.10/2001 are in vedere, fara nici un echivoc, Legea nr.112/1995, aceasta concluzie fiind impusa chiar de conținutul alin. 4 al art.42 din Legea nr.10/2001, care menționează expres ca sumele obținute din vânzarea acestor imobile vor alimenta fondul prevăzut de art.13 alin.6 din acest act normativ.
Mai mult, sintagma „pot opta” din lege trebuie interpretată de instanța de fond, in sensul ca, pentru locuințele ce nu se restituie foștilor proprietari deposedați de stat, chiriașul are opțiunea cumpărării acelei locuințe, iar nu in sensul ca unitatea deținătoare poate opta in a vinde locuința. De asemenea, prin lege (ale cărei efecte nu pot fi înlăturate printr-un act normativ cu forță juridică inferioară, cum este in cazul de fata o hotărâre a consiliului local), au fost reglementate și condițiile vânzării imobilului in litigiu, independent de voința deținătorului, astfel că nu se poate vorbi de o îngrădire nejustificata a dreptului acestuia asupra bunului.
Cu privire la dobândirea calității de chiriaș la încheierea contractului din 2009, instanța reține că aceasta nu este exactă, calitatea de chiriaș fiind dobândită de la momentul semnării inițiale a contractului din anul 1991. având în vedere faptul că respectivul contract era încheiat fără termen cu posibilitatea prelungirii, instanța reține că la momentul intrării în vigoare a legii 112/1995, reclamanta avea calitatea legală de chiriaș.
În consecință, în prezența opțiunii dreptului chiriașului de a-și exercita dreptul prevăzut de lege ( de a cumpăra imobilul închiriat) unitatea administrativ teritorială are obligația corelativă de a vinde apartamentul, prevederile contractuale referitoare la excluderea acestuia de la procedura aplicabilă în acord cu legea 112/1995 fiind inoperante, dreptul chirașului are un izvor legal, iar obligarea pârâtului nu constituie o atingere adusă dreptului de proprietate, o ingerință nelegitimă, ci o măsură concretă de protecție a chiriașilor în forma prevăzută în mod expres și explicit de legiuitor. De asemenea practica este majoritară în adoptarea unei atare soluții. Prin voința legiuitorului, se pot aduce limitări atributelor dreptului de proprietate prevăzute de art. 480 C. civ., care trebuie sa corespunda intereselor de ordin general; or, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, a fost edictata tocmai in vederea protejării unor astfel de interese, atat in privința foștilor proprietari, cat si in privința chiriașilor. Articolul în cauză (împreună cu alte prevederi legale, spre ex.13), constituie o promisiune de vânzare pe care, prin intermediul legii, statul – în calitate de proprietar – a face chiriașilor. Prin mijlocul acestei promisiuni, locatorul-proprietar prevăzând un eventual interes pentru locatar de a dobândi proprietatea bunului pe care îl are doar în folosință, se angajează să vândă la un preț determinat, dacă chiriașul își manifestă consimțământul de a-l cumpăra. Deși, în principiu, pentru astfel de promisiuni de vânzare, se stabilește și un termen în care trebuie exprimat acordul la actul proiectat, totuși, un astfel de termen nu poate fi considerat decât o clauză care ar ține cel mult de natura promisiunii și, în nici un caz, de existența unui astfel de act unilateral.
De aceea, cum oferta conținută de art. 9 alin. 9 din Legea nr. 112/1995 nu este instituită sub imperiul unui termen, rezultă că „opțiunea” chiriașului este producătoare de efecte juridice ori de câte ori este manifestată în condițiile textului în cauză ( or, reclamanta a depus cerere de cumpărare către pârât și a demonstrat îndeplinirea cerințelor legale).
O promisiune de vânzare acceptată constituie, în mod neîndoielnic, un contract, dar nu înseamnă însăși vânzarea - fiind distinctă de aceasta - pentru că nu poate produce efectele unei vânzări (strămutarea proprietății unui bun din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului în schimbul prețului.).
Promisiunea de vânzare acceptată este, de fapt, un antecontract care dă naștere unui drept de creanță prin care ambele părți se obligă să încheie pe viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.
De aceea, dacă bunul se găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale la încheierea contractului (în situația promisiunii conținute de art.9, dobândirea unei locuințe după acceptarea promisiunii, spre exemplu), în lumina principiului executării în natură a obligației și a reparării în natură a pagubelor, beneficiarul promisiunii poate solicita, în temeiul art. 1073 și 1077 Cod civil, pronunțarea unei hotărâri prin care debitorul obligației să fie ținut la respectarea angajamentului său.
Nu trebuie pierdut din vedere faptul că în privința imobilelor închiriate, situate la aceeași adresă cu cea invocată de reclamantă, având același regim juridic, M. Iași a încuviințat cererea de încheiere a unui contract de vânzare cumpărare cu foștii chiriași, o soluție contrară fiind de natură a genera o situație clară de tratament discriminatoriu’’.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul M. Iași care a invocat din nou lipsa calității sale procesuale pasive (întrucât imobilul face parte din domeniul privat) și excepția inadmisibilității acțiunii întrucât reclamanta nu deține imobilul în temeiul Legii nr. 112/1995. Nu există nici o lege care să instituie obligația proprietarului de a vinde imobilul, o astfel de hotărâre ar echivala cu depășirea atributelor puterii judecătorești și încălcarea principiului libertății contractuale. Prin sintagma ,,pot fi înstrăinate’’ din art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 legea nu stabilește o obligație ci o facultate. Altfel ar fi vorba de un transfer silit de proprietate.
Prin întâmpinare reclamanta a arătat că administrarea imobilelor de consiliul județean nu schimbă cu nimic calitatea de proprietar al pârâtului M. Iași. Reclamanta este beneficiara dreptului prev. de art. 9 din legea nr. 112/1995, iar pârâtul este obligat la vânzarea imobilului; imobilul nu a fost revendicat în baza Legii nr. 10/2001.
În apel nu au fost administrate alte probe.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța constată că apelul nu este fondat urmând a fi respins pentru următoarele motive:
În ce privește calitatea procesuală pasivă, această aparține titularului dreptului de proprietate iar nu administratorului imobilului, proprietarul fiind singurul care ar putea fi obligat la vânzarea imobilului.
Inadmisibilitatea acțiunii, prin prisma motivelor invocate de pârât este strâns legată de fondul cauzei urmând a fi analizată în continuare.
Astfel argumentul legat de apartenența imobilului la domeniul privat nu poate fi primit, acest element nefiind relevant, căci Legea nr. 112/1995 nu condiționează aplicarea ei de apartenența imobilului la domeniul public. Singurele elemente definitorii pentru aplicabilitatea art. 9 din Legea nr. 112/1995 sunt cele legate de calitatea de imobil preluat de stat în perioada de referință (1945-1989) (aspect necontestat de pârâtă), imobilul să nu fi fost revendicat de fostul proprietar și imobilul să fie proprietatea statului sau a altor persoane juridice, și aceste două condiții din urmă verificându-se în cauză.
Apelanta susține că imobilul nu ar fi deținut în temeiul Legii nr. 112/1995, fără a dezvolta în ce constă această afirmație și care sunt implicațiile acestui fapt, fiind evident că cumpărarea de către chiriași a imobilelor în temeiul legii 112/1995 nu e condiționată de deținerea imobilului în baza aceleiași legi, ci în baza unui titlu anterior; dreptul prev. de art. 9 ia naștere ca urmare a calității de chiriaș a cumpărătorului la momentul intrării în vigoare a legii (dreptul de chiriași nenăscându-se prin Legea nr. 112/1995), și ca urmare a calității imobilului de bun preluat de stat.
Este evident că potrivit principiului libertății contractuale nimeni nu poate fi obligat a încheia un contract juridic și nimeni nu poate fi forțat a dispune de bunurile sale decât potrivit propriei voințe.
Deși apelantul invocă faptul ca prin obligatia de a vinde imobilul in litigiu se incalca principiul libertatii contractuale Tribunalul retine ca legiferarea, prin art.9 din legea 112/1995, ulterior adoptării Constituției, a posibilității ca fiecare chiriaș al unei asemenea locuințe să devină proprietar nu poate fi privită decât ca o limitare legală a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective.
Tribunalul retine ca dispozițiile din Convenția europeană a drepturilor omului nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general .Dreptul de proprietate nu este un drept absolut, el putând fi supus anumitor limitări.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului, analizând soluții legislative ce consacrau un transfer obligatoriu al dreptului de proprietate de la un particular la altul, a apreciat, în anumite circumstanțe, că acestea au răspuns unui imperativ de utilitate publică, atunci când au fost adoptate în cadrul unei politici legitime de ordin social și economic. Sub acest aspect, Curtea a statuat, în mod constant, că trebuie respectat modul în care statul membru concepe imperativele de utilitate publică, recunoscând ampla marjă de apreciere de care dispun autoritățile naționale în adoptarea unor politici economice sau sociale, cu excepția situațiilor în care aprecierea acestora se dovedește a fi complet lipsită de o bază rezonabilă și că nu poate substitui, prin propria evaluare, aprecierile autorităților naționale
Astfel, în materia imobilelor preluate de stat legiuitorul a înțeles să intervină în sensul restituirii lor către foștii proprietari sau, în cazul imobilelor care nu sunt revendicate de foștii proprietari, în sensul vânzării lor către chiriașii care optează în acest sens, convertind astfel dreptul lor locativ într-un drept de proprietate.
Art 9. din legea nr. 112/1995 prevede: ,,chiriașii titulari ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari pot opta după expirarea termenului prev. la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.
Faptul că dreptului de opțiune al chiriașului îi corespunde corelativ o obligație a proprietarului de vindere rezultă din însăși reglementarea expresă a acestui drept; dacă textul ar fi avut în vedere posibilitatea cumpărării de către chiriaș doar în cazul în care proprietarul ar fi vrut să vândă, acest articol ar fi redundant; căci dreptul de cumpărare al chiriașului nu ar mai trebuit reglementat expres, fiind un truism faptul că un chiriaș ar putea să cumpere și el în cazul în care proprietarul s-ar hotărî să vândă. Or reglementarea expresă a acestui drept de opțiune al cumpărătorului implică o obligație a proprietarului de vânzare în cazul exercitării dreptului de opțiune de către chiriaș.
Acest articol 9 din Legea nr. 112/1995 nu a fost modificat de legea nr. 10/2001. Potrivit art. 43 din Legea nr. 10/2001 imobilele care nu se restituie foștilor proprietari rămân în administrarea deținătorilor actuali. Imobilele cu destinație de locuință pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune. Acest text nu configurează un simplu drept de preemțiune al chiriașului care ar corespunde dreptului de opțiune din art. 9 din Legea nr. 112/1995, căci aceste două texte de lege sunt perfect compatibile și aplicabile simultan. Dreptul de preemțiune reglementat de legea nr. 10/2001 nu modifică nici nu abrogă implicit dreptul de opțiune al chiriașului și nici obligația de vindere către chiriaș în cazul exercitării dreptului de opțiune, ci reglementează doar posibilitatea proprietarului de a vinde locuința și unor alte persoane decât chiriașul, cu rezerva unui drept de opțiune al chiriașului la preț egal. Cu alte cuvinte, dacă chiriașul nu își exercită dreptul de opțiune și nu cere proprietarului să îi vândă locuința, proprietarul poate vinde locuința oricărei alte persoane; și în acest caz însă, chiriașul își poate exercita un drept de preemțiune fiind preferat la preț egal oricărei alte persoane.
În consecință instanța apreciază că sensul corect al art. 9 din Legea nr. 112/1995 este acela al instituirii unei obligații în sarcina deținătorului actual al imobilului de vindere către chiriaș în cazul în care chiriașul optează pentru cumpărare, scopul fiind tocmai protejarea chiriașilor care aveau ca singură locuință acel imobil în care și locuiau, convertind dreptul locativ în drept de proprietate. Acest text de lege se înscria în tendința legislativă de transferare a fondului locativ de stat de către administratorul acestui fond către deținătorii locuințelor și transformare dreptului de administrare într-un drept de proprietate privată, interesul nefiind conservarea acestui fond locativ de stat (care nici măcar nu fusese construit de stat ci fusese preluat abuziv) în patrimoniul statului ci protejarea chiriașilor care nu aveau altă locuință.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâtul M. IAȘI împotriva sentinței civile nr._/09.08.2013 a Judecătoriei Iași pe care o păstrează.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 03.02.2014.
Președinte, D. M. | Judecător, C. D. | |
Grefier, D. C. |
Red. M.D.
Tehnored. M.D. + D.C.
4 ex./18.02.2014
Jud. fond. I. I.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 134/2014. Tribunalul IAŞI | Validare poprire. Decizia nr. 69/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
