Obligaţie de a face. Decizia nr. 200/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 200/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 19-03-2014 în dosarul nr. 19961/245/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 19 Martie 2014
Președinte - M. A.
Judecător - C. A.
Grefier - I. B.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 200/2014
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelant C. L. AL MUNICIPIULUI IAȘI - D.A.P.P.P., apelant M. IAȘI PRIN PRIMAR și pe intimat N. E., intimat N. V., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă fiind părțile.
Procedura este completă.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 5 martie 2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunțarea la data de 12 martie 2014, apoi pentru azi, când,
TRIBUNALUL
Asupra acțiunii de față:
Prin sentința civilă nr. 9181/17.06.2013 Judecătoria Iași a admis acțiunea formulată de reclamanții N. E. și N. V., în contradictoriu cu pârâții C. L. al Municipiului Iași - D.A.P.P.P.; M. Iași - prin Primar, a obligat pârâții la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții, privitor la imobilul situat în Iași, . și a obligat pârâții în solidar la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 2010 lei.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin acțiunea formulată, reclamanții N. E. și N. V. au solicitat în contradictoriu cu pârâții C. L. al Municipiului Iași – Direcția de Administrare a Patrimoniului Public și Privat și M. Iași prin Primarul Municipiului Iași, să se dispună obligarea pârâților la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Iași, . și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În fapt, aceștia au invocat ca motive următoarele: reclamanții ocupă imobilul situat în Iași, . în baza contractului de închiriere nr. 315 din data de 14.11.1997 prelungit la data de 27.10.2009, imobil ce nu a fost revendicat de foștii proprietari.
Potrivit art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 imobilele cu destinația de locuință pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, acordându-se totodată chiriașilor un drept de preemțiune la cumpărarea locuințelor deținute în baza unui contract de închiriere.
Pe întreaga perioadă de derulare a contractului și-au îndeplinit toate obligațiile contractuale și deși au formulat cerere pentru cumpărarea locuinței pe care o dețin, pârâții refuză constant să le vândă imobilul, motivat de faptul că, contractul de închiriere a fost încheiat după apariția Legii nr. 112/1995.
Față de probele cauzei și dispozițiile legale aplicabile în speță, reclamanții au solicitat admiterea acțiunii, în sensul obligării pârâților la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 42 alin. 1 și 3, art. 43 alin. 3, art. 52 din Legea nr. 10/2001, art. 43 lit. b din H.G. nr. 498/2003 și art. 274 Cod procedură civilă.
În dovedirea acțiunii reclamanții au solicitat proba cu acte, martori, orice alt mijloc de probă care ar reieși din dezbateri.
Pârâții au formulat întâmpinare, invocând excepția absolută a lipsei calității procesuale pasive a Consiliului L. al Municipiului Iași, întrucât acesta este doar administratorul bunurilor din domeniul public și cel privat al Municipiului Iași (art. 36 alin. 2 lit. c din Legea nr. 215/2001 modificată) proprietar este M. Iași care, potrivit art. 21 din Legea nr. 215/2001 cu ultimele modificări este persoana juridică de drept public, cu patrimoniu propriu și capacitate juridică deplină. Consideră că numai proprietarul poate face acte de dispoziție cu privire la un bun imobil, nu și administratorul, așa încât C. L. Iași nu are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză.
Consideră că într-un litigiu de genul celui ce face obiectul prezentului dosar pârât poate fi doar proprietarul, nimeni altcineva neavând vocație să vândă bunul.
Nici în ceea ce privește fondul cauzei acțiunea reclamanților nu este întemeiată.
Astfel, s-a învederat că potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, „chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitori acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut de art. 14, pentru cumpărarea acestor amplasamente cu plata integrală sau în rate a prețului.”
În atare condiții, acest articol de lege nu prevede decât posibilitatea cumpărării acestor apartamente, însă art. 6 din Hotărârea nr. 20/1996 pentru aprobarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilește condițiile pentru cumpărare și arată în mod expres următoarele: „ dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.”
Pârâții solicită instanței să observe că reclamanții nu au făcut dovada că la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995 aveau calitatea de chiriași. Mai mult, chiar ei precizează în cererea de chemare în judecată că ocupă imobilul situat în Iași, ., în baza contractului de închiriere nr. 315 din 14.11.1997.
De asemenea, doctrina este unitară în a considera că în condițiile în care nu există o lege care să instituie obligația proprietarului actual de a vinde imobilul, hotărârea instanței de a-l obliga la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare se constituie într-o depășire a atributelor puterii judecătorești, intrându-se astfel în sfera legislativului, fapt care încalcă principiul separației puterilor în stat, idee ce apare și în practica Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Mai mult, în doctrină și practică se susține că prin obligarea proprietarului imobilului la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în condițiile în care legea nu prevede această obligație, se încalcă principiul libertății contractuale precum și art. 53 din Constituție, care prevede că exercițiul unor drepturi sau al unor libertăți poate fi restrâns numai prin lege, ori în prezent nu există dispoziție legală care să oblige M. Iași sau C. L. al Municipiului Iași la o atitudine cu privire la care nu și-a dat consimțământul.
Concluzionându-se, s-a solicitat admiterea excepției invocate și respingerea acțiunii ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană lipsită de calitate procesuală pasivă, iar pe fondul cauzei s-a solicita respingerea acțiunii reclamanților, ca fiind netemeinică și nelegală.
În temeiul dispozițiilor art. 242 alin. 2 Cod procedură civilă, s-a solicitat judecarea cauzei și în lipsă.
Analizând acțiunea, prin prisma motivelor invocate, a probelor administrate – înscrisuri, contractului de închiriere – precum și a dispozițiilor generale și speciale incidente în materia analizată, instanță de fond a apreciat:
a) Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului L. a Municipiului Iași - s-a considerat că aceasta nu poate fi calificată ca o excepție veritabilă asupra căreia instanța are a se pronunța prin dispozitiv, ci ca o simplă apreciere, pe care o a analizat-o ca atare prin considerente;
b) Cu privire la fondul pretenției litigioase
Aspecte de principiu – calitatea procesuală pasivă este dată de situația drepturilor și de titularul dreptului și de titularul obligației ori, în speță, contractul de închiriere este încheiat între C. L. al Municipiului Iași – prin Direcția de Administrare a Patrimoniului Public și Privat și M. Iași, prin Primar.
Refuzând soluționarea cererii reclamantului de vânzare-cumpărare a spațiului în litigiu, cu motivarea că spațiul urmează să fie înstrăinat potrivit metodologiei de vânzare a bunurilor imobile aparținând domeniului privat al Municipiului, aprobată prin H.C.L.M. și că nu este scos la vânare, decât pentru chiriașii ce fac această dovadă; pârâții au refuzat de fapt încheierea contractului de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995, iar această atitudine îndreptățește chiriașul să-și valorifice în instanță vocația de cumpărare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere. Este reală susținerea recurenților referitoare la împrejurarea că, potrivit O.U.G. nr. 40/1999 și art. 42 din Legea nr. 10/2001, republicată, imobilele cu destinație de locuințe care în urma procedurilor prevăzute la Cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune. Recunoașterea dreptului de preemțiune în favoarea chiriașilor presupune posibilitatea legală a deținătorilor de a vinde unor terțe persoane atunci când oferta concretă a proprietarului nu se întâlnește cu acceptarea fermă a chiriașului. Problema care se pune este căror categorii de chiriași le sunt incidente cele două acte normative evocate, cine sunt subiecții reglementărilor din art. 9 din Legea nr. 112/1995 și art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolvă conflictul aplicării lor în timp. D. fiind contradictorialitatea evidențiată în cazul celor două texte legale, apreciem că este de principiu faptul că legea civilă începe să acționeze din momentul intrării în vigoare și nu are putere retroactivă. Ca atare, norma nouă nu are în vedere relațiile civile născute înaintea intrării ei în vigoare, ceea ce creează cadrul teoretic pentru coexistența unor legi diferite în intervalul necesar până la epuizarea raporturilor juridice. Chestiunea se simplifică dacă se analizează câmpul de aplicare al celor două legi, prin prisma subiecților cărora li se adresează: astfel dacă Legea nr.112/2005 se referă la chiriașii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbește despre chiriași,la fel și normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privința Legii nr. 112/1995, deoarece art. 6 din H.G. nr. 11/1997 stipulează că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Dreptul de a pretinde a locatorului perfectarea actului juridic de înstrăinare trebuie apreciat ca unul de natură patrimonială, ce-i asigura chiriașului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate și, odată câștigat prin întrunirea celor două cerințe inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioară a acestor dispoziții în materie. Dreptul de a cumpăra derivat din legea în vigoare nu poate fi înlăturat doar prin argumentul trecerii timpului și modificării legislative survenite la data depunerii solicitării de cumpărare, diferențierea între chiriași care s-au grăbit să dobândească locuința și cei care au omis să ceară vânzarea până la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o rațiune obiectivă, legală. Nu prezintă relevanță în stabilirea naturii dreptului dedus judecății de reclamant prevederile O.U.G. nr. 40/1999, invocate de Municipiu, pentru că dreptul de preemțiune stabilit de dispozițiile art. 18 alin. (1) din actul normativ menționat vizează situația imobilelor restituite în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, în cazul în care proprietarul își manifestă voința de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii, or, în speță nu este vorba despre un imobil restituit în natură proprietarului anterior. Obligarea unității administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spațului locativ aflat sub incidența Legii nr. 112/1995, în condițiile prevăzute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului său de dispoziție asupra bunului, deoarece obligația de a vinde este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuința preluată în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unității administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere și că actualul titular al locuințelor supuse vânzării a deținut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislației de după 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecință crearea unor situații inechitabile, prin recunoașterea dreptului noului proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflate sub incidența Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriașul și-a exprimat opțiunea de a cumpăra. În aprecierea existenței unei eventuale încălcări a dreptului de dispoziție al vânzătorului trebuie avut în vedere și faptul că obligația de a vinde este instituită printr-o dispoziție legală conformă prevederilor art. 41 din Constituție care, garantând dreptul de proprietate, prevăd expres și ca limitele și conținutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.
S-a constatat că anterior prezentei cereri, reclamantul a mai inițiat demersuri pentru cumpărarea locuinței în anul 2009, soldate cu refuzul autorităților competente: M. Iași și C. L. Iași. Astfel, deși reclamantul a efectuat demersuri pentru vânzarea-cumpărarea locuinței, titularul dreptului de proprietate nu a înțeles să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995, mai mult, a edictat o altă normă –H.C.L.M. 20/1996, în care instituia condiții diferite de cele ale Legii nr. 112/1995 pentru înstrăinarea locuințelor aflate în patrimoniul Municipiului Iași, ceea ce, evident, înfrânge legea și este neconformă cu art. 6 din C.E.D.O..
Pentru aceste considerente, acțiunea a fost admisă, cu efectul obligării pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții, privitor la imobilul situat în Iași, ., iar pârâții au fost obligați în solidar la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2010 lei.
C. L. al Municipiului Iași prin Primar a formulat apel împotriva sentinței civile nr. 9181 din 17 iunie 2013 pronunțată de Judecătoria lași în dosarul nr._ având ca părți pe reclamanții N. E. și N. V. în contradictoriu cu M. lași prin Primar si C. L. al Municipiului lași, prin care a solicitat admiterea apelului și, pe cale de consecință, să se dispună modificarea sentinței civile nr.9181/17.06.2013, în sensul respingerii acțiunii reclamantei ca fiind netemeinică și nelegală.
Apelantul a arătat că, în fapt, reclamanții au chemat în judecată pe M. Iași prin Primar și C. L. al Municipiului lași, pentru ca instanța să oblige la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul situat în lași, ., acțiunea fiind admisă.
Apalantul a arătat că reclamanții nu pot achiziționa prin contract de vânzare-cumpărare locuința indicată în cererea de chemare în judecată motivat de faptul că imobilul din lași, . a fost revendicat în baza Legii nr 10/2001 de către Epitropia Spitalului Universitar Sfântul S., notificare nesoluționată până în prezent.
Invocă excepția lipsei capacității procesuale de folosintă și a calității procesuale pasive a Consiliului L. al Municipiului lași întrucât acesta este doar administratorul bunurilor din domeniul public și cel privat al Municipiului lași ( art 36, alin 2, lit c din Legea 215/2001 modificată) proprietar este M. lași care, potrivit art.21 din Legea 215/2001 cu ultimele modificări este persoana juridică de drept public, cu patrimoniu propriu și capacitate juridică deplină. Consideră că numai proprietarul poate face acte de dispoziție cu privire la un bun imobil, nu și administratorul, așa încât C. L. lași nu are calitate procesuala pasivă în prezenta cauză.
Consideră ca într-un litigiu de genul celui ce face obiectul prezentului dosar pârât poate fi doar proprietarul, nimeni altcineva neavând vocație să vândă bunul.
Din analiza acestor dispoziții legale rezultă că pârâtul C. L. al Municipiului lași nu are capacitate procesuală de folosință și nici calitate procesuală pasivă pentru a sta în calitate de parte în prezenta cauză.
Consideră acțiunea inadmisibilă, iar în acest sens invocă și excepția inadmisibilității acțiunii formulate în baza prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, motivat de faptul că prin acest articol de lege se precizează următoarele: "Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevazut la art.14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului".
Astfel, solicită să se ia act de faptul că la art. 3.1. din contractul de închiriere nr. 6276/27.10.2009 încheiat între M. lași și N. E. se precizează următoarele: “Închirierea se efectuează până la soluționarea cererii de revendicare depusă de catre Epitropia Spitalului Sf. S.”.
Mai mult decât atât, aceste aspecte sunt precizate și în înscrisurile ce stau la baza încheierii contractului mai sus indicat.
Totodată, apelantul a solicitat să se rețină că doctrina este unitară în a considera că în condițiile în care nu există o lege care să instituie obligația proprietarului actual de a vinde imobilul, hotărârea instanței de a-l obliga la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare se constitute într-o depașire a atributelor puterii judecătorești, intrându-se în sfera legislativului, fapt care încalcă principiul separației puterilor în stat, idee ce apare și în practica Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Mai mult, în doctrină și în practică se susține că prin obligarea proprietarului imobilului la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în condițiile în care legea nu prevede aceasta obligație se încalcă principiul libertății contractuale precum și art. 53 din Constituție care prevede că exercițiul unor drepturi sau al unor libertăți poate fi restrâns numai prin lege, ori în prezent nu există dispoziție legală care să oblige M. lași la o atitudine cu privire la care nu și-a dat consimțământul. Dispozițiile art.969 cod civil consacră principiul forței obligatorii a contractului, convențiile legal făcute având putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege.
Raportat la disp. art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001, apreciază că prin folosirea sintagmei pot fi înstrăinate, legea nu stabilește o obligație în sarcina proprietarului, ci o facultate a acestuia, deci nu poate fi forțat să vândă împotriva voinței sale și cu încălcarea prevederilor legale, deoarece în caz contrar s-ar încălca și dreptul de și la proprietate prevăzut de art. 480 Cod Civil, garantat de Constituție și de Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
O eventuală derogare de la principiul libertății contractuale nu trebuie presupusă, ci trebuie prevazută expres de legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiecților de drept civil, dar și o excepție de la principiile acestuia.
Mai mult decât atât nu se poate reține ocrotirea de către stat a unui interes general de ordin social economic care să privească un grup determinat de persoane, prin încălcarea dreptului de proprietate care este un drept absolut.
Dacă s-ar interpreta în acest sens textul de lege - al instituirii unei obligații - ar insemna să se admită că art.42 alin.3 reglementează un transfer silit de proprietate, care nu respectă prevederile referitoare la expropriere consacrate de art.44 alin.(1) si (3) din Constituție și de art.1 din primul Protocol la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.
În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în jurisprudența sa că o privare de proprietate trebuie să fie prevazută de lege, să urmărească o cauza de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern și să respecte un raport de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat (cauza James și alții împotriva Marii Britanii", 1986).
Nu în ultimul rând, a arătat apelantul, se poate observa că legiuitorul a prevazut o măsură de protecție și ocrotire a interesului general de ordin social economic care să privească un grup determinat de persoane - în speță chiriașii - prin instituirea în același aliniat 3 al art. 42 a unui drept de preempțiune în favoarea chiriașilor în eventualitatea în care proprietarul va dori să vândă, astfel că rezultă fără dubiu că este evident că obligativitatea vânzării nu poate fi luată în considerare ca și o măsură de ocrotire a interesului general de ordin social economic.
Aceeași concluzie se desprinde și din folosirea metodei interpretării constructive, respectiv prin metoda analogiei, așa cum prevăd dispozițiile art.3 din Codul Civil.
Analogia presupune rezolvarea unei cauze când norma nu este îndestulătoare, prin recursul la o normă asemănătoare (analogia legis) sau la principiile generale ale dreptului (analogia juris).
Astfel, conform principiului cessante rationae legis, cessat lex ipsa, o lege nu trebuie să producă mai multe efecte decât o îndreptătește rațiunea ei de a fi, iar dacă textul formal al legii este mai larg decât rațiunea acesteia, decât scopul pe care legea și-l propune, sfera de aplicare a textului trebuie redusă prin interpretare, până la obținerea unui raport rezonabil între spiritul și litera legii.
Deși o parte a practicii judiciare interpretează aceste dispoziții ca o obligație instituită în sarcina unității deținătoare, din compararea art.42 alin.3 din Legea nr. 10/2001 cu un text de lege dintr-un act normativ similar - art.7 din Legea nr.85/1992, rezultă că intenția legiuitorului nu a fost aceea de a institui o obligație, ci de a naște vocația de a le înstrăina către chiriași, astfel că se poate vedea că acolo unde a intenționat, legiuitorul a stipulat expres obligația în sarcina deținatorului.
Așadar, sintagma pot fi înstrăinate, nu institute o obligație în sarcina unității deținătoare de a instrăină locuințele (deoarece este o normă relativă nu una imperativă), obligație care este adevărat, ar limita legal principiul autonomiei de voință ci instituie o facultate, și pe cale de consecință, nu poate da instanței dreptul de a cenzura refuzul vânzării în raport de prevederile art. 1073 - 1077 Cod Civil și art.970 alin.2 Cod Civil.
De asemenea, a interpreta un text care stabilește un drept de preempțiune în favoarea chiriașilor în sensul că el recunoaște acestuia dreptul de a forța vânzarea, chiar atunci când proprietarul actual nu dorește să vândă, ar conduce la încălcarea dreptului de proprietate al presupusului vânzător. A accepta o cutumă în contra legii, fie ea și în forma unei eventuale practici judiciare constante, ar fi de natură să afecteze securitatea circuitului juridic și previzibilitatea legii.
Mai mult, solicităm să luați act de faptul că dispozițiile art.11 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, statuează următoarele: „actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor art.9 alin.6 și ale art.10 sunt lovite de nulitate absolută".
Având în vedere cele mai sus menționate, solicită admiterea apelului și pe cale de consecință a solicitat să se dispună modificarea sentinței civile nr.9181/17.06.2013 în sensul respingerii acțiunii reclamanților.
De asemenea, solicită obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea prezentei căi de atac.
În drept, invocă dispozițiile art. 466 Cod de Procedură Civilă.
N. E. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului formulat de C. L. al Municipiului IAȘI-DAPPP, M. lași prin Primar pentru următoarele motive:
1.Prin cererea de chemare în judecată a solicitat obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în lași, ..
2.Prin sentința civilă nr.9181/2013 a fost admisă cererea, motivat de faptul că obligația de a vinde este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuința preluată în proprietatea Statului).
3.Solicită respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a Consiliului L. lași ca fiind neîntemeiată întrucât C. L. administrează bunurile proprietate publică și privată a Municipiului lași. Apelanții au devenit proprietari ca efect al legislației de după 1989.
4.Prin cererea de apel se face referire la existența unei cereri de revendicare depusă de către Epitropia Spitalului Sf. S..
În cadrul procesului nu s-a făcut o dovadă a unei revendicări, nu știu dacă este făcută în termen și dacă este îndreptățită la restituire. Din partea apelanților este o simplă afirmatie și nu are relevanță juridică.
Intimatul a precizat că este titularul contractului de închiriere nr. 315/14.11.1997 prelungit până la data de 27.10.2009 asupra locuinței situate în lași, ., iar contractul a fost prelungit prin acte adiționale, până în anul 2014. Potrivit alin.2 art.47 Legea 10/2000, imobilele cu destinație de locuințe pot fi instrăinate, chiriașii având un drept de preemțiune.
Consideră că în raport de dispozițiile art.47 alin.3 Legea 10/2001, refuzul pârâtului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare este nelegal, neavându-și temei în lege.
5.În acest context, cu referire la natură juridică a dreptului pârâtului cu privire la imobilele supuse vânzării sintagma "pot vinde" din lege trebuie interpretată în sensul că, dacă legiuitorul opțiunea vânzării sau nu a imobilului, ar fi golit de conținut dispozițiile art.47 din Legea 10/2001. Ori, atâta timp cât legiuitorul a precizat că terțele persoane pot cumpăra astfel de locuinte, cu atât mai mult chiriașul poate opta pentru încheierea unei astfel de operațiuni juridice, pentru că altfel și-ar pierde garanția drepturilor ce deriva din contractul de locațiune.
6.Recunoașterea dreptului de preemțiune în favoarea chiriașilor presupune posibilitatea legală a deținătorilor de a vinde unor terțe persoane atunci când oferta concretă a proprietarului nu se întâlneste cu acceptarea fermă a chiriașului.
7.A limila drepturile acestor chiriași care au un contract de închiriere valabil echivalează cu crearea unui regim discriminatoriu între diferite categorii de chiriași. Atâta timp cât există un contract de închiriere valabil, nu există o justificare obiectivă de a nu se dori vânzarea imobilului către el. Nu este diferit de un alt cumpărator, respectă termenii contractual impuși de apelant, și are un drept de preemțiune pe care ar trebui să îl respecte apelanții.
8.Intimatul a arătat că a făcut demersuri pentru cumpărarea locuintei, care au avut un rezultat negativ.
9.Se creează o situație care are consecințe inechitabile, prin recunoasterea dreptului noului proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflale sub incidența legii 112/1995, în raport de momentul în care chiriașul și-a exprimat opțiunea de a cumpăra.
În drept a invocat dispoz. art.205 și următ. din Codul de procedură civilă.
Față de aceste motive a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței civile ca fiind legală și temeinică.
Analizând apelul de față, tribunalul reține următoarele:
C. L. are calitate procesuală pasivă în speță, el fiind cel care administrează bunurile proprietate publică și privată a Municipiului lași, iar acțiunea reclamanților intimați este, în principiu, admisibilă, fără a fi însă și întemeiată.
Reclamanții N. E. și N. V. au solicitat în contradictoriu cu pârâții C. L. al Municipiului Iași – Direcția de Administrare a Patrimoniului Public și Privat și M. Iași prin Primar, să se dispună obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Iași, ., invocând dispozițiile art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/200, conform cărora imobilele cu destinația de locuință pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, acordându-se totodată chiriașilor un drept de preemțiune la cumpărarea locuințelor deținute în baza unui contract de închiriere.
Intimații reclamanți ocupă imobilul situat în Iași, . în baza contractului de închiriere nr. 315 din data de 14.11.1997 prelungit la data de 27.10.2009, imobil ce nu a fost revendicat de foștii proprietari.
Tribunalul constată că potrivit art. 47 alin. 2 din Legea 10/2001 „imobilele cu destinația de locuințe prev. la alin. 1 pot fi înstrăinate, potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune”.
Intimații sunt titularii unui contract de închiriere, ceea ce îi conferă, potrivit textului de lege, un drept de preemțiune.
Încălcarea dreptului de preferință al chiriașului la cumpărarea locuinței poate fi sancționată jurisdicțional, însă nu se poate transforma o normă dispozitivă într-una imperativă.
În același sens, nu se poate ca instanța să intervină și să modifice caracterul normei legale stabilind în sarcina apelantului obligația de a încheia un contract de vânzare-cumpărare pentru locuința în litigiu.
Dacă voința legiuitorului ar fi fost să nu lase la latitudinea administratorului opțiunea vânzării, ar fi prevăzut-o în mod expres, fără a mai face referire la „dreptul de preemțiune” al chiriașului.
Ca efect al garantării dreptului de proprietate prin Constituție, prin prevederile art. 1 din Protocolul 1 din CEDO, precum și din respect pentru dispozițiilor art. 480 Cod civil, legea a stabilit în sarcina proprietarului o facultate, aceea de a putea vinde și pentru a fi protejate în mod corelativ, drepturile chiriașului, s-a prevăzut condiția respectării dreptului de preemțiune a acestuia.
Concluzionând, tribunalul constată că ingerința în exercițiul dreptului nu satisface criteriul de a fi prevăzut de lege, astfel încât hotărârea de obligare la vânzarea imobilului constituie o încălcare a art. 1 din Protocolul 1 CEDO.
Față de cele ce preced, tribunalul urmează să admită apelul și, pe cale de consecință, în baza dispozițiilor art. 480 alin. 2 Cod procedură civilă va schimba în tot sentința primei instanțe, în sensul că, pentru argumentele expuse, va respinge acțiunea.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de C. L. al Municipiului Iași și M. Iași prin Primar împotriva sentinței civile nr. 9181/17.06.2013 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o schimbă în tot în sensul că:
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamanții N. E. și N. V. cu domiciliul procedural ales în Iași, . nr. 49, ., . cu pârâții C. L. al Municipiului Iași - DAPPP și M. Iași prin Primar.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 19 Martie 2014.
Președinte Judecător Grefier
A.M. A.C. B.I.
Redactat: A.C.
5 ex/05.08.2014
Judecător de fond: Ș. B., Judecătoria Iași
| ← Anulare act. Sentința nr. 905/2014. Tribunalul IAŞI | Uzucapiune. Decizia nr. 389/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
