Grăniţuire. Decizia nr. 1088/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1088/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 09-12-2014 în dosarul nr. 1088/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 09 Decembrie 2014
Președinte - M. D.
Judecător – M. M.
Grefier – M. Getuța
Decizia civilă Nr. 1088
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind apelul declarat de apelanți S. V. C., M. S. A. E., S. D. G. împotriva sentinței civile nr._/17.12.2013 a Judecătoriei Iași, intimați P. C. P. IAȘI, S. G., S. V., având ca obiect grănițuire .
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă părțile
Procedură legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință,
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 25.11.2014 susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din aceiași zi care face parte integrantă din prezenta deciziei civilă când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru data de 02.12.2014, când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru astăzi, 09.12.2014, când
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași în data de 20.09.2012, sub nr. mai sus menționat (în antet), reclamanta-pârâtă P. C. P. Iași (denumită în continuare „reclamantă”) a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre în contradictoriu cu pârâții S. G. și S. V., prin care să dispună grănițuirea celor două proprietăți vecine situate în Iași, . și Iași, ., jud.Iași.
În motivare, reclamanta a arătat următoarele:
Reclamanta este proprietara suprafaței de 2245 mp situată în Iași, ., jud.Iași, în virtutea titlului de proprietate nr._/12.02.2007 (pentru 2195 mp) și a sentinței civile nr.4144/2011 a Judecătoriei Iași (pentru 50 mp), suprafață ce reprezintă curtea aferentă Bisericii Sfânta P..
Pârâții au dobândit în 2007, prin cumpărare, imobilul vecin, situat în Iași, ., imobil format din teren și construcție.
Este incident art.560 Noul Cod Civil. Având în vedere că cele două suprafețe nu sunt delimitate prin semne exterioare stabilite de comun acord și că în timp au existat discuții contradictorii cu privire la limita de reală de delimitare dintre cele două proprietăți.
Pârâții S. G. și S. V. au depus întâmpinare la data de 10.01.2013 (f.19-20), prin care a solicitat respingerea acțiunii, motivat de lipsa de calitate procesuală pasivă a pârâților, dat fiind că au transmis dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv prin contractul autentic de donație nr.76/16.01.2012 către S. V.-C., M.-S. A.-E. și S. D. G. (fiii lor), actul fiind de asemenea înscris în cartea funciară prin încheierea nr.5125/20.01.2012 a OCPI.
Reclamanta a depus o precizare a acțiunii la data de 17.01.2013 (f.34), prin care a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâți a numiților S. V.-C., M.-S. A.-E. și S. D. G., renunțând totodată la judecată în contradictoriu cu pârâții inițiali (f.33).
Pârâții-reclamanți S. V.-C., M.-S. A.-E. și S. D. G. (nominalizați în continuare ca “pârâți”) au depus întâmpinare la cererea modificată la 18.04.2013 (f.47), prin care au arătat că sunt de acord cu acțiunea în grănițuire, dar au formulat și o cerere reconvențională, prin care au solicitat instituirea unei servituți de trecere în favoarea lor pe terenul proprietatea reclamantei și obligarea reclamantei pârâte să ridice construcția “poartă”, pe care a ridicat-o pe trecerea de pe terenul ce constituie singura posibilitate de intrare la imobilul proprietatea lor, arătând următoarele:
Prin contractul autentic de donație nr.76/16.01.2012 au devenit proprietari în indiviziune asupra imobilului de la nr.8 (în suprafață de 344 mp), iar prin actul de dezmembrare și partaj voluntar autentificat sub nr.391/12.02.2012, fiecare a devenit proprietar asupra câte unui apartament din construcție și a suprafeței de câte 114,67 mp din terenul aferent construcției.
. face și s-a făcut dintotdeauna prin drumul de acces denumit Fundac P., individualizat cu nr.2263/1 pe schițele cadastrale.
În prezent, prin titlul de proprietate nr._/12.02.2007, acest drum de acces a fost recunoscut ca fiind proprietatea reclamantei, care l-a închis prin construirea unei porți, astfel încât se găsesc în imposibilitatea de a-și folosi imobilul și construcția proprietatea lor (aceasta fiind în reconstrucție și reclamând o folosire permanentă a căii de acces).
Imobilul lor este situat în vecinătatea străzii P. (linia 1-2 din schița cadastrală), dar prin această parte nu există posibilitate de intrare în apartamente, singura astfel de posibilitate fiind pe linia 3-9-4, prin Fundacul P. (DS 2263/1).
Din autorizația de reconstrucție, se poate observa faptul că dinspre Fundacul P. sunt prevăzute două intrări care corespund intrărilor în apartamente. O expertiză va indica aceleași aspecte.
Acest fundac a existat dintotdeauna pe hărțile cadastrale vechi.
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.2528/02.05.1973, reclamanta a vândut către V. C. terenul ce este astăzi proprietatea pârâților, prevăzându-se că vecinătatea de la Sud era Fundacul P..
Același lucru a fost prevăzut și în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3610/12.06.1973, încheiat între V. C. și familia O., pentru parterul imobilului care astăzi aparține pârâților.
Ca urmare, dintotdeauna . P. nr.8 s-a făcut prin Fundacul închis astăzi de reclamantă.
Prin urmare, se impune și ridicarea construcției constând într-o poartă, care a fost oricum ridicată fără autorizație de construcție, care oricum nu ar putea fi obținută, dat fiind că există mai mulți riverani care folosesc drumul.
În drept, a invocat prevederile art.755, art.760 alin.2, art.761 alin.3 Noul Cod Civil.
Prin sentința civilă nr._/17.12.2013 Judecătoria Iași a admis în parte acțiunea, a stabilit limita de hotar între cele două proprietăți și a respins capătul de cerere având ca obiect instituirea unei servituți de trecere formulată de pârâții-reclamanți S. V.-C., M.-S. A.-E. și S. D. G. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă P. C. P. Iași.
La pronunțarea acestei sentințe prima instanță a avut în vedere următoarele argumente :
,,Reclamanta P. C. P. este proprietara suprafaței de 2245 mp situată în Iași, ., jud.Iași, în baza titlului de proprietate nr._/12.02.2007 (pentru 2195 mp) și a sentinței civile nr.4144/2011 a Judecătoriei Iași (pentru 50 mp), suprafață ce reprezintă curtea aferentă Bisericii Sfânta P..
Pârâții S. V.-C., M.-S. A.-E. și S. D. G. au dobândit imobilul din ., format din teren în suprafață de 344 mp (. întreaga construcție (locuință C1), prin contractul autentic de donație nr.76/16.01.2012, autentificat la BNP D. B. (f.26-28), de la părinții lor (S. G. și S. V.). Se remarcă faptul că această suprafață reprezintă însumarea suprafețelor de 164,88 mp și 179,12 mp, la care se va face referire mai jos.
*
Analizând istoricul imobilului pârâților-reclamanți, s-a observat că donatorii antemenționați au declarat în contractul de donație că ei dobândiseră imobilul respectiv, format din teren și construcție, prin contractul de vânzare-cumpărare cu rest de preț autentificat sub nr.4104/02.10.2007 (depus de asemenea la dosar la f.76-85). Acest act fusese într-adevăr încheiat cu V. D. și V. L. Dolores, având-o pe O. P.-Liviea drept titular al contractului de întreținere (renunțătoare la drepturile sale prin această convenție) și avusese ca obiect . de 164,88 mp (.)), pe care se află construcția C1, alcătuită din demisol, apartament 1 și apartament 2, și . de 179,12 mp.
S-a mai menționat și întocmirea actului de comasare nr.3267/24.11.2011 (f.90-92), prin care fuseseră comasate cele două corpuri de proprietate dobândite prin contractul de vânzare-cumpărare cu rest de preț autentificat sub nr.4104/02.10.2007, cu scopul înscrierii în cartea funciară ca un corp unitar.
În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare cu rest de preț autentificat sub nr.4104/02.10.2007, vânzătorii V. D. și V. L. Dolores arătau că dobândiseră o cotă indiviză de ½ din întreg terenul menționat, precum și apartamentul nr.2 (situat la etajul nr.1) prin cumpărare de la V. C. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.276/04.12.1995 (f.67-68), încheiat cu V. L.-Dolores, care îl dobândise la rândul său impreună cu soțul de la P. C. P. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.2528/02.05.1973.
Într-adevăr, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.2528/02.05.1973 (f.65-66), încheiat între P. C. P. și V. C., prima a înstrăinat către a doua cota indiviză de ½ din terenul de 343,90 mp aflat în . și în întregime apartamentul nr.1. Totodată, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.276/04.12.1995 (f.67-68), încheiat între V. C. și V. L.-Dolores, au fost înstrăinate de prima către a doua apartamentul nr.2, aflat la etajul construcției, și suprafața de 170,50 mp, din .. S-a consemnat că vânzătoarea dobândise apartamentul în parte prin cumpărare (contractul 2528/1973), în parte prin moștenire de la soțul său, decedat în 1980.
S-a mai observat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3610/12.06.1973 (f.69-71 – copie de la Arhivele Naționale cu schițe aferente), încheiat între P. C. P. și O. P.-Liviea cu O. P.-C., prima a înstrăinat cota indiviză de ½ din terenul de 343,90 mp aflat în . și în întregime apartamentul nr.2.
Practic, s-a constatat că vânzătorul original al terenului a fost tot reclamanta-pârâtă P. C. P..
Atât în contractul de vânzare-cumpărare nr.2528/02.05.1973, cât și în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3610/12.06.1973, se menționează că imobilul vândut are ca vecinătate inclusiv Fundacul P. la Sud, la Est fiind proprietatea Parohiei Sfânta P..
*
Expertul V. D. a identificat prin raportul de expertiză depus la 13.09.2013 (f.131 și urm.) proprietățile părților, stabilind și o linie de hotar (planșa 3 – f.138). Inițial, a arătat că nu a putut identifica Fundacul P., făcând o adresă în acest sens la Comisia Locală de Fond Funciar Iași.
Prin suplimentul la raport (f.197 și urm.), el a afirmat că . nu figurează cu denumirea de Fundac P. în planurile cadastrale și planurile de adrese ale Municipiului Iași, menționând drept sursă adresa Municipiului Iași cu nr._/07.10.2013 (f.199), în care se dăduse răspunsul respectiv. Demersurile în acest sens au fost făcute și ca urmare a faptului că expertul consultant D. E. (pentru pârâți) afirmase că . P. coincid (f.143 și urm.) și că prin construirea unei porți la capătul dinspre . parcele s-a desființat în tot trecerea la imobilul pârâților.
Expertul a afirmat și că proprietatea pârâților are ieșire la drum public, deoarece se învecinează pe latura de Sud-Est, pe o distanță de 14,62 metri, cu . punctelor 17, 18, 19, 13, așa cum a fost ea identificată în planșa de la fila 138.
Nici punctul de vedere ale expertului consultant M. I. (pentru reclamantă – f.151 și urm.) nu a coincis în totalitate cu cel al expertului principal. Astfel, acesta a afirmat că linia de hotar ar fi alta, punctul 14 (pe care expertul principal l-ar fi plasat aproximativ între punctele 13-15, dar nu în linie cu acestea) nefiind de fapt deplasat cu 48 de cm în interiorul proprietății reclamantei, față de aliniamentul punctelor 13-15, astfel încât s-a ajuns la ocuparea suprafaței de 5,032 mp din cea a reclamantei.
Expertul consultant a afirmat că cel principal a stabilit poziția punctului 14 după urmele de gard, însă o asemenea afirmație nu se găsește în raportul expertului principal și nici în supliment. Expertul consultant pentru pârâți a fost de acord cu lunia de hotar stabilită de cel principal, cu amendamentul că trebuia adăugat și punctul 16 (care însă fusese indicat de expertul principal).
În mod paradoxal, expertul M. nu a susținut că suprafețele proprietăților identificate ar fi mai mari, respectiv mai mici cu suprafața de 5,032 mp din cea a reclamantei. Este adevărat că există posibilitatea ca el să fi considerat că acest lucru este implicit, însă o astfel de concluzie ar fi fost esențială în speță, mai ales că expertul principal a găsit la măsurători o suprafața mai mare în posesia reclamantei decât în titluri (2288 mp față de 2245 mp), chiar fără cei 5,032 mp, iar în cazul pârâților a găsit aceeași suprafață ca în titlu. Desigur, respectiva diferență poate proveni și din altă parte, însă această observație poate constitui un argument în favoarea măsurătorilor expertului principal.
Pe planul de detaliu de la fila 153, expertul consultant a pretins că suprafața respectivă reprezintă “teren în litigiu”. Nu se înțelege cu claritate dacă obiecțiunile sale au fost doar de ordin tehnic în ceea ce privește identificarea punctului 14 sau dacă a pretins că pârâții ocupă respectiva suprafață din cea a reclamantei, și aceasta fiind o lămurire esențială. Vor fi analizate în motivare ambele variante.
În replică, expertul principal a afirmat că își menține concluziile inițiale.
V. Analiza fondului
1. Acțiunea în grănițuire
Cu titlu preliminar, având în vedere dispozițiile art.6 alin.2 din Noul cod civil și ale art.1 din vechiul Cod Civil, faptul că acțiunea de grănițuire are la bază existența unui raport de vecinătate, precum și faptul că acest raport dintre părți s-a născut sub imperiul vechiului Cod Civil (odată cu dobândirea, pe rând, a corpurilor de proprietate de către proprietarii succesivi ai terenurilor respective), se reține că acest din urmă act normativ este aplicabil în speță (nu Codul intrat în vigoare la 01.10.2011, cum au indicat părțile).
Conform art.584 C.Civ. vechi, orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grănițuirea proprietății lipite cu a sa; cheltuielile grănițuirii se vor face pe jumătate.
Ambele părți din speță au fost de acord cu pronunțarea unei hotărâri privind grănițuirea, în sensul stabilirii unei linii de hotar, însă reclamanta a pretins ca aceasta să fie stabilită în conformitate cu punctul de vedere al expertului său consultant (M. I.).
Ținând cont de faptul că doi experți (unul fiind cel desemnat de instanță) au identificat aceeași linie de hotar, dar și de analiza argumentelor celui consultant pentru reclamantă, prezentată la sfârșitul situației de fapt, instanța va stabili granița dintre cele două proprietăți conform concluziilor expertului principal, argumentele de ordin tehnic ale expertului consultant pentru reclamantă nefiind susținute de celelalte date ale dosarului.
Mai mult, în măsura în care expertul consultant a pretins că pârâții ocupă respectiva suprafață (5,032 mp) din cea a reclamantei, fapt sugerat de sintagma “teren în litigiu” folosită pe planul de detaliu de la f.153, problema nu putea fi rezolvată pe calea unei simple acțiuni în grănițuire, ci doar în măsura în care reclamanta înțelegea să formuleze și o acțiune în revendicare, timbrată corespunzător. Or, reclamanta a arătat în mod repetat că înțelege să solicite doar grănițuirea (a se vedea, de exemplu, fila 170 – verso, sau concluziile pe fond).
În consecință, instanța va admite în parte cererea principală și în tot cererea recovențională privind grănițuirea.
Subsecvent, va stabili linia de hotar între proprietatea reclamantei-pârâte (situată în Iași, ., jud.Iași, în suprafață de 2245 mp) și proprietatea pârâților-reclamanți (situată în Iași, . jud.Iași, în suprafață de 334 mp) pe linia determinată de punctele 13-14-15-16, reprezentată cu roșu pe planul de situație din planșa 3 (fila 138), anexată raportului de expertiză întocmit de expertul V. D., ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
2. Acțiunea privind instituirea dreptului de servitute
Aplicând corespunzător argumentele exprimate anterior, în cazul acțiunii privind grănițuirea, instanța constată că tot vechiul Cod Civil este aplicabil și în ceea ce privește pretinsul drept de servitute de trecere, chiar dacă și pârâții și-au întemeiat cererea tot pe dispozițiile Noului Cod Civil. Nu interesează în speță momentul la care reclamanta a ridicat o poartă care a obstrucționat accesul pârâților pe . înspre . nașterii pretinsului drept de servitute. Sub acest aspect, instanța consideră că acest moment poate să fi fost cel mai târziu la momentul dobândirii respectivei parcele (pretins fond aservit) de către reclamantă (adică odată cu emiterea titlului din 12.02.2007).
Nu se va insista mai mult asupra considerentelor teoretice privind legea aplicabilă, dat fiind că soluția ar fi oricum aceeași, indiferent care dintre Codurile Civile este aplicabil.
Conform art.576 C.Civ., servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul și utilitatea unui imobil avand un alt stăpân. Potrivit art.577 C.Civ., servituțile izvorăsc sau din situația naturală a locurilor, sau din obligația impusă de lege, sau din convenția dintre proprietari.
Potrivit art.616, proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nicio ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu îndatorire de a-l despăgubi în proporție cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.
Reclamanta nu a precizat expres care este temeiul exact pentru instituirea dreptului de servitute. Deși inițial a afirmat că trebuie să îi fie recunoscut prin hotărâre acest drept deoarece nu mai are acces la drumul public (. corespunde mai degrabă primei situații avute în vedere de cod (cu referire la „situația naturală a locurilor” și la art.616), la termenul din 01.10.2013 a afirmat că temeiul poate fi și contractual, cu referire la mențiunile din contractele din 1973.
Din precizările făcute de reclamantă privind faptul că a utilizat dintotdeauna acea cale de acces s-ar putea deduce și pretenția de a fi dobândit dreptul de trecere prin uzucapiune, chiar dacă ea nu a fost exprimată în mod direct.
Textele indicate ca temeiuri (art.755, art.760 alin.2, art.761 alin.3 Noul Cod Civil) nu sunt menite să înlăture dubiile, deoarece acestea reprezintă definiri și clasificări cu titlu general.
Distincția este esențială, deoarece doar în cazul dreptului de servitute întemeiat pe art.616 este necesar a se stabili caracterul de loc înfundat al fondului dominant, nu și în cazul celui dobândit prin convenție sau uzucapiune.
Actele și lucrările dosarului permit o analiză a situației din toate punctele de vedere, cu mențiunea că nu poate fi avută totuși în vedere uzucapiunea, ținând cont că partea nu a făcut referire expresă la acest temei și că nici nu a propus sau administrat probe cu acest scop, iar o analiză în acest sens ar reprezenta o depășire a limitelor învestirii.
Raportat la eventualul temei contractual, instanța observă că, pe lângă faptul că actualul titlu de proprietate al pârâților nu face referire la vreo cale de acces (în sensul unui drept de trecere pe proprietatea altcuiva), nici contractele din anii 1973 nu pot fi interpretate în sensul în care ar fi presupus și transferul unui drept de servitute.
Astfel, după cum s-a reținut în cuprinsul situației de fapt, atât în contractul de vânzare-cumpărare nr.2528/02.05.1973, cât și în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3610/12.06.1973, se menționează că imobilul vândut are ca vecinătate inclusiv Fundacul P. la Sud.
Este greu de înțeles ce legătură au putut face pârâții între mențiunea privind învecinarea proprietății pe care în cele din urmă au dobândit-o cu acest Fundac P. și existența dreptului lor de a folosi respectivul Fundac drept cale de acces. Este o chestiune de evidență teoretică (juridică) și practică faptul că învecinarea cu o suprafață de teren (care este posibil să fi avut caracterul de drum public în 1973) nu presupune și dreptul de a folosi acea suprafață ca și cale de acces, atât timp cât ea și-a schimbat între timp regimul din drum public în proprietate privată.
Pârâții au insistat și cu privire la întocmirea unui nou raport de expertiză care să identifice clar care este în prezent situarea Fundacului P., ignorând evidența dată de faptul că nici măcar ei nu au susținut altceva decât că în 1973 se învecinau cu acesta și că în planurile cadastrale vechi acesta reprezenta o cale publică de acces.
Chiar presupunând că o nouă expertiză ar fi fost întocmită, iar aceasta ar fi concluzionat în sensul în care a făcut-o expertul consultant pentru pârâți (că . este una și aceeași cu vechiul Fundac P.), concluzia instanței și soluția subsecventă nu ar fi fost diferite.
Se poate chiar afirma că, pe baza mențiunilor din actele de proprietate din 1973 și a planurilor prezentate de expertul desemnat, este foarte posibil ca realitatea să fie cea sugerată de pârâți, însă acest aspect nu schimbă cu nimic împrejurarea că în prezent . proprietatea exclusivă a reclamantei, în temeiul actelor de proprietate de la dosar.
Astfel, chiar presupunând că acea suprafață de teren ar fi fost drum public în perioada 1945-1989, odată ce ulterior a devenit obiect al dreptului de proprietate privată al unei persoane, acest aspect nu dă dreptul tuturor persoanelor care au folosit de-a lungul timpului acel drum să solicite recunoașterea sau instituirea unui drept de trecere pe acel drum.
Nu se poate astfel reține dobândirea de către pârâți prin convenție a unui drept de servitute pe ., chiar și în situația în care aceasta ar coincide cu fostul Fundac P., deoarece simpla învecinare la un moment dat cu această parcelă, conform actelor de proprietate, chiar în condițiile folosirii ei ca și cale de acces pe parcursul timpului, nu poate conferi vreun drept asupra sa (decât, eventual, în condițiile dobândirii acestui drept prin uzucapiune, aspect neinvocat și oricum profund dubitabil, date fiind toate elementele situației de fapt și mai ales presupusul caracter de drum public al acelei parcele din trectu).
În ceea ce privește recunoașterea eventualului drept legal al pârâților de a trece pe terenul proprietatea reclamantei, aceasta depinde, după cum s-a arătat și conform art.616 C.Civ., de stabilirea caracterului de loc înfundat al fondului dominant. Aceasta presupune, conform aceluiași text, că acest fond “nu are nicio ieșire la calea publică”.
Deși Codul nu definește aceste noțiuni, modul strict în care respectivul drept de trecere este reglementat (a se vedea art.617 și art.618) nu lasă niciun dubiu cu privire la împrejurarea că un loc este înfundat doar în situația în care se învecinează de jur împrejur cu proprietăți ale altor persoane.
Or, proprietatea pârâților se învecinează pe latura de Sud-Est cu .), pe o distanță de 14,62 metri, pe linia punctelor 17, 18, 19, 13, așa cum a fost ea identificată în planșa de la fila 138, aspect care nu a fost negat de niciuna dintre părți.
Faptul că pârâților le-ar fi deosebit de oneros să-și asigure ieșirea la această stradă, că ar trebui să construiască o altă ușă, că nu pot avea acces cu mașina sau alte aspecte similare privind dificultatea de a accesa direct . în mod evident irelevante.
Astfel, chiar dacă s-ar admite că situația practică a acestora este deosebit de dificilă din cauza modului cum se prezintă arhitectura în zonă și ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate al reclamantei asupra porțiunii folosite până la acel moment ca și cale de acces, a le recunoaște sau institui prin hotărâre judecătorească un drept de trecere pârâților în aceste condiții pe terenul reclamantei ar constitui o anomalie juridică și o încălcare flagrantă a normelor de drept pozitiv în favoarea unor considerente pur sociale.
Astfel de considerente pot fi avute în vedere exclusiv ca scop mediat al încheierii unei convenții de servitute între părți’’.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâții-reclamanți S. V.-C., M.-S. A.-E. și S. D. G. criticând-o sub aspectul soluției date cererii de instituire servitute. Arată că dreptul lor de trecere a fost dobândit în 1973 la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, în care s-a prevăzut ca vecin la sud Fundacul P., expresia ,,fundac’’ neavând alt înțeles decât de trecere la imobilul vândut cât și la restul proprietății. Aceeași învecinare este preluată și în contractul de donație încheiat în anul 2012. Este evident faptul că P. Sf. P. a convenit, dat fiind amplasamentul și forma construcției și terenului înstrăinat în 1973 să permită noilor proprietari să folosească această trecere spre . treceri în toate aceste acte autentice reprezintă o convenție de dobândire a acestui drept de trecere, deși nu este prevăzută expres ca atare în aceste acte.
Instituirea servituții era reclamată și de situația naturală a locului înfundat, de mărimea, forma construcției înstrăinate, a terenului vândut, de faptul că imobilul are doar zid și geamuri la . pe suprafața de teren dinspre această stradă nu s-ar putea forma 3 intrări pentru 3 apartamente. INtrările nu au fost niciodată din . Fundac P.. În anul 2012 imobilul a fost dezmembrat în 3 apartamente cu proprietari diferiți. . exclusă și imposibilă prin altă parte. Posibilitatea de intrare prevăzută de expertul V. se referă de fapt la o linie care este un zid și care oricum nu asigură . partea de vest. Expertul a refuzat să identifice Fundacul P., iar . prin . dărâmării unui balcon ar putea fi de maxim 0,46 cm.
În apel a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța constată că apelul nu este fondat urmând a fi respins pentru următoarele motive :
În mod corect și complet prima instanță a analizat toate eventualele temeiuri legale care ar putea justifica instituirea unei servituți, ajungând în mod justificat la concluzia că cererea pârâților-reclamanți este nefondată.
In apel pârății-reclamanți reiterează ca justificare pentru instituirea servituții convenția și caracterul de loc înfundat.
În ce privește convenția ca mod de dobândire a dreptului de servitute, instanța constată că, în măsura în care apelanții consideră că dreptul lor de servitute s-a născut deja în baza convenției, atunci acțiunea de față nu ar mai fi admisibilă ci lipsită de orice interes, căci apelanții ar avea direct acces la acțiunea în realizare (obligarea reclamantei la permiterea accesului prin drumul de trecere Fundac P.) invocându-se direct convenția.
Apelanții pretind ca instanța să instituie un drept de servitute, drept care s-ar fi născut prin convenție ; or noțiunea de instituire desemnează nașterea primară a acestui drept, fiind incompatbil cu preexistența sa deja în patrimoniul petentului prin convenție.
În realitate, apalenții doresc interpretarea de către instanță a convențiilor în sensul existenței unei servituți
Instanța de apel apreciază că simplele referiri în contractele de vânzare-cumpărare și în contractul de donație la Fundacul P. ca și vecinătate a proprietății nu echivelează nici pe departe cu nașterea sau recunoașterea dreptului de servitute.
În aceste contracte nu există nici o referire expresă sau măcar implicită la vreun drept de servitute. Simpla menționare a unui lot de teren într-un contract de cumpărare a unei proprietăți ca vecinătate, lot folosit de acea proprietate ca drum de trecere nu garantează cu nimic păstrarea acestei destinații atunci când regimul juridic al acelui lot de teren este schimbat. Trecerea acelui lot de teren din proprietatea statului în proprietatea privată a unei alte persoane nu s-a făcut cu vreo obligație din partea dobânditorului de menținere a destinației și folosinței anterioare, și nici vreo dispoziție legală nu impune păstrarea acestei destinații.
La momentul dobândirii dreptului de proprietate de către reclamantă prin uzucapiune, orice sarcini anterioare constituite eventual de fostul proprietar sunt desființate, uzucapantul dobândind imobilul fără sarcini. Or drepturile terților cu privire la terenul uzucapat nu sunt menținute după uzucapiune decât în măsura în care ele s-au născut pe perioada uzucapiunii în raport cu uzucapantul iar nu cu vechiul proprietar nediligent. Pârâții însă nu au făcut dovada că uzucapantul nou proprietar (P. Sf. P.) ar fi convenit ulterior cu pârâții nașterea unui drept de servitute. C. prin menționarea de către vânzătoarea Parohie în anul 1973 în contract a Fundacului ca vecinătate, nu a operat o recunoaștere de către proprietarul acestei suprafețe a dreptului de servitute, întrucât la acel moment P. nu era proprietar, noțiunea de fundac desemnând mai degrabă destinația avută în vedere de către vechiul proprietar nediligent Municipiul Iași la momentul definirii acestui lot în actele edilitare și cadastrale.
Este adevărat că pârâții au folosit acest lot ca drum de trecere o lungă perioadă de timp, însă aceștia nu au invocat uzucapiunea ca modalitate de dobândire a acestui drept real, motv pentru care folosința îndelungată este irelevantă pentru temeiurile invocate.
Corect a constatat prima instanț că proprietatea apelanților nu are caracterul de loc înfundat, Codul civil definind în mod clar această noțiune. Astfel imobilul teren are ieșire la cale publică, fondul dominant avut în vedere de către legiuitor fiind terenul iar nu construcția de pe teren. Cu alte cuvinte legiutorul protejează accesul oricărui proprietar la terenul proprietatea sa, fiind însă sarcina prooprietarului terenului de a-și asigura accesul din teren în construcția de pe teren. Așadar este sarcina proprietarilor construcției de a adapta construcția în așa fel încât să existe apoi și un acces de pe teren în construcție. Dezmembrarea proprietății în 3 apartamente a avut loc în aul 2012, după uzucaparea acestui drum de acces, astfel încât apelanții puteau prevede pierderea accesului pe această cale. Cheltuielile mari pe care apelanții ar trebui să le facă pentru adpatarea imobilului, cât și lipsa accesului cu autoturismul în proprietate nu sunt elemente care, în opinia legiuitorului să prevaleze față de dreptul proprietarului fondului a cărui aservire se cere. Legiuitorul a reglementat și asigurat doar accesul proprietarului la propriul imobil teren, acces de care apelanții se bucură. A împovăra un fond vecin doar pentru ca apelanții să evite cheltuieli pentru adaptarea construcției echivalează cu adăugarea la lege.
Pentru aceste motive instanța urmează a respinge apelul și a obliga apelanții la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către intimată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de S. V. C., M. S. A. E., S. D. G. împotriva sentinței civile nr._/17.12.2013 a Judecătoriei Iași pe care o păstrează.
Obligă apelanții la plata către intimat P. C. P. a sumei de 2500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu avocat).
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 09.12.2014.
Președinte, Judecător, Grefier
M.D. M.M. M.G.
Red./Tehnored. M.D.
2 ex/ 08.01..2015
Jud. fond. T. B.
| ← Validare poprire. Decizia nr. 1732/2014. Tribunalul IAŞI | Rezoluţiune contract. Decizia nr. 1727/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
