Obligaţie de a face. Decizia nr. 892/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 892/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 11-11-2014 în dosarul nr. 892/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 11 Noiembrie 2014
Președinte - M. S.
Judecător - G. C.
Grefier - N. E.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 892/2014
Pe rol fiind pronunțarea apelului formulat de M. Iași-prin Primar împotriva sentinței civile nr._ din 02.12.2013 pronunțată de Judecătoria Iași în contradictoriu cu intimatul T. G., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal lipsesc părțile.
Procedura este completă.
Cauza a rămas în pronunțare în ședința publică din data de 20.10.2014, susținerile și concluziile apărătorului intimatului fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei succesiv pentru data de 24.10.2014, pentru data de 31.10.2014, pentru 04.11.2014 și mai apoi pentru azi, 11.11.2014, când,
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
P. sentința civilă nr._ din 02.12.2013 pronunțată de Judecătoria Iași s-a dispus:
” Respinge excepția inadmisibilității acțiunii invocate de pârâtul M. IAȘI, reprezentat de P. M. Iași.
Respinge excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtului M. IAȘI, reprezentat de P. M. Iași.
Admite cererea formulată de reclamantul T. G., cu domiciliul în Iași, ., jud. Iași în contradictoriu cu pârâtul MUNICPIUL IAȘI, reprezenta prin P. M. Iași, cu sediul în Iași, bld. Ș. cel M. și Sfânt, nr. 11, jud. Iași.
Obligă pârâtul să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Iași, ., jud. Iași, ce face obiectul contractului de închiriere nr. 3478/19.05.2009.
Ia act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.”
Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut următoarele:
În ceea ce privește excepția indamisibilității, instanța urmează să o respingă, cu următoarea motivare.
Arguementele invocate de pârât în susținerea excepției de inadmisibilitate conduc la concluzia că acesta invocă, practic, o apărare de fond, în sensul că nu sunt îndeplinite condițiile impuse de lege pentru admiterea cererii de chemare în judecată.
Inadmisibilitatea, deși controversată, a fost consacrată pentru a acoperi acele situații în care legea nu recunoaste solicitantului calea legală pentru care acesta a optat sau nu sunt îndplinite anumite condiții de admisibilitate a căii legale respective.
În prezenta cauză, pârâtul nu invocă, practic, alegerea greșită a căii legale de către reclamant, ci invocă argumente care vizează fondul cauzei, critici de neteminicie a cererii de chemare în judecată.
Cu privire la excepția lipsei calității procesual pasive a M. Iași, instanța reține caracterul vădit neîntemeiat al acesteia, în raport de împrejurarea că imobilul care face obiectul contractului de închiriere se află în patrimoniul M. Iași, entitate cu personalitate juridică și cu patrimoniu propriu. Este lipsit de relevanță cine este administratorul bunului respectiv și care este procedura prin care M. Iași înstrăinează bunurile din patrimoniul său privat, cât timp reclamantul a înțeles să cheme în judecată proprietarul bunului, singurul care, prin organele sale deliberative și executive, poate înstrăina bunul.
Nu în ultimul rând, instanța reține că în alte litigii în care figura în calitate de pârât Consiliul Local Iași, acesta s-a apărat indicând că revine M. Iași, în calitate de proprietar al imobilului, poziția procesuală de pârât.
Reclamantul T. G. a încheiat cu M. Iași contractul de închiriere nr. 3478/25.06.2003, contract care a fost ulterior prelungit prin contractul de închiriere nr. 3478/19.05.2009.
Este dincolo de orice dubiu că reclamantul a încheiat contractul de închierere pentru locuința situată în Iași, ., jud. Iași, după . Legii nr. 112/1995.
În ceea ce privește îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 9 și 10 din Legea nr. 112/1995, instanța constată că acestea sunt îndeplinite, astfel cum rezultă din relațiile depuse la dosarul cauzei de DAPPP Iași.
De asemenea, instanța constată că este îndeplinită condiția ca titularul contractului de închiriere să își fi manifestat voința în sensul cumpărării imobilului închiriat.
P. dispozițiile art. 6 din H. G 20/1996 raportate la art. 9 din Legea 112/1995, legiuitorul a instituit un drept de preemțiune în favoarea chiriașilor ce dețineau contracte de închiriere la data intrării în vigoare a actului normativ sus menționat iar prin . Legii nr. 10 /2001, chiriașii au dobândit un drept de preferință la cumpărarea imobilului în care locuiesc, numai în măsura în care proprietarul intenționează să vândă.
În speță, din probele administrate in cauză, instanța retine că reclamanta la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, nu avea calitatea de chiriaș, dobândind această calitate odată cu încheierea contractului de închiriere nr. 3478/25.06.2003, contract care a fost ulterior prelungit prin contractul de închiriere nr. 3478/19.05.2009.
Potrivit art. 16 alin. 1 din Constituția României, cetățenii sunt egali in fata legii si a autoritarilor publice, fara privilegii și fara discriminări, astfel refuzul paratului de a proceda la vânzarea locuinței ce făcut obiectul contractului de închiriere nr. 3478/25.06.2003, contract care a fost ulterior prelungit prin contractul de închiriere nr. 3478/19.05.2009, pe motiv ca acest contract este încheiat după apariția Legii nr. 112/1995, este vădit nejustificat și inechitabil.
Curtea de la Strasbourg a reținut că deosebirea de tratament juridic este discriminatorie atunci când nu este justificată în mod obiectiv și rezonabil, adică atunci când nu se urmărește un scop legitim sau nu se păstrează un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și obiectivul avut în vedere. (Cauzele "Aspecte privind regimul lingvistic în școlile belgiene" împotriva Belgiei, 1968, Rasmussen împotriva Danemarcei, 1984, Abdulaziz, Cabales și Balkandali împotriva Regatului Unit, 1985, Gaygusuz împotriva Austriei, 1996, Larkos împotriva Cipru, 1999, B. și alții împotriva Moldovei, 2004).
Curtea Constituționala a statuat in mod constant în jurisprudența sa că situațiile în care se afla anumite categorii de persoane trebuie să difere în esența pentru a se justifica deosebirea de tratament juridic, iar aceasta deosebire trebuie să se bazeze pe un criteriu obiectiv și rezonabil (a se vedea, cu titlu de exemplu, Decizia nr. 423/2007, publicata in Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 418 din 22 iunie 2007).
Din cele de mai sus rezultă că trata pe cineva diferit în situații asemănătoare fără o justificare obiectivă și rezonabilă înseamnă a o trata in mod discriminatoriu.
Mai mult decât atât, din probele depuse la dosarul cauzei rezultă că pârâtul a fost obligată în mod constant prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile să înstrăineze către chiriașii care solicitau înstrăinarea înstrăinarea imobileleor să vândă aceștia respectivele imobile.
Legea, ca noțiune autonomă, din care face parte și jurisprudența constantă a instanțelor judecătorești, este clară, previzibilă și predictibilă, în sensul că art. 9 din Legea nr. 112/2995 și art. 42 din Legea nr. 10/2001 isntituie o obligație pentru titularul dreptului de proprietate de a înstrăina către chiriașul solicitant imobilul pe care acesta îl ocupă la momentul cererii de înstrăinare în temeiul unui contract de închiriere valabil, indiferent dacă acel contract de închiriere a intervenit ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.
P. atitudinea parâtului, de a refuza să procedeze la întocmirea documentatiei ce se impune în vederea vânzării locuinței ce face obiectul contractului de închiriere nr. 3478/25.06.2003, contract care a fost ulterior prelungit prin contractul de închiriere nr. 3478/19.05.2009, asa cum a procedat în cazuri similare sau cum a fost obligat de instanță în situații identice, pe lângă ignorarea dispozițiilor art. 16 alin. 1 din Legea fundamentală cu forța juridică superioară ( Constituția ), a incălcat și dispozițiile art. 14 referitor la interzicerea discriminării din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale și ale art. 1 referitor la interzicerea generală a discriminării din Protocolul nr. 12 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.
În altă ordine de idei, în lumina celor reținute mai sus, instanța apreciază că dispozițiile art. 42 alin.3 din Legea nr.10/2001, potrivit cărora imobilele cu destinația de locuințe, ce nu se restituite persoanelor îndreptățite, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune, trebuie interpretate în sensul că opțiunea cumpărării acelei locuințe o are chiriașul, iar nu în sensul că unitatea deținătoare poate opta în a nu vinde locuința.
Pentru toate aceste considerente instanța urmează să admită acțiunea formulată de reclamantul T. G. în contradictoriu cu pârâtul MUNICPIUL IAȘI, reprezent prin P. M. Iași și va obliga pârâtul să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Iași, ., jud. Iași, ce face obiectul contractului de închiriere nr. 3478/19.05.2009.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel M. Iași, prin Primar, criticând-o ca nelegală și netemeinică.
Se arată în motivele de apel că în mod greșit a reținut instanța de fond că refuzul pârâtului apelant de a încheia contractul de vânzare cumpărare cu pârâtul este vădit nejustificat și inechitabil și c ă există hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prin care pârâtul a fost obligat să înstrăineze către chiriași imobilele ce au făcut obiectul contractelor de închiriere.
Practica judiciară în acest domeniu nu este unitară, existând multe situații în care acțiunile chiriașilor având același obiect au fost respinseprin hotărâri definitive șiirevocabile.
Doctrina este unitară în a considera că în situația în care legea nu instituie obligația proprietarului actual de a vinde imobilul, decizia instanței de a-l obliga la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare, se constituie într-o depășire a atribuțiilor puterii judecătorești, intrându-se în sfera legislativului, fapt ce încalcă principiul separației puterilor în stat.
În doctrina și practica de specialitate se susține că, prin obligarea proprietarului imobilului la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare în condițiile în care legea nu prevede această obligație, se încalcă principiul libertății contractuale, precum și prevederile art. 53 din Constituție care prevede că exercițiul unor drepturi sau al unor libertăți poate fi restrâns numai prin lege, or în prezent nu există dispoziție legală care să impună pârâtului o obligație cu privire la care nu și-a dat consimțământul.
Reclamantul nu îndeplinește condițiile prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru a cumpăra locuința întrucât la data intrării în vigoare a legii nu era titularul unui contract de închiriere.
Raportat la dispozițiile art.42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, prin folosirea sintagmei « pot fi înstrăinate« , legea nu stabilește o obligație în sarcina proprietarului ci o facultate a acestuia, deci nu poate fi forțat să vândă împotriva voinței sale, deoarece în caz contrar s-ar încălca dreptul de și la proprietate prevăzut de Codul Civil și garantat de Constituție și art. 1 Protocolul 1 din convenția europeană a Drepturilor Omului.
O eventuală derogare de la principiul libertății contractuale nu trebuie presupusă, ci trebuie prevăzută expres de legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiecților de drept civil dar și o excepție de la principiile acestuia.
Mai mult decât atât nu se poate reține ocrotirea de către stat a unui interes general de ordin social economic care să privească un grup determinat de persoane, prin încălcarea dreptului de proprietate, care este un drept absolut.
Dacă s-ar interpreta în acest sens textul de lege - al instituirii unei obligații - ar însemna să se admită că art.42 alin. 3 reglementează un transfer silit de proprietate, care nu respecta "prevederile referitoare la expropriere consacrate de art.44 alin.(1) și (3) din Constituție și de art.1 din primul Protocol la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale”.
În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în jurisprudența sa că o privare de proprietate trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern și să respecte un raport de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat (cauza « James și alți împotriva Marii Britanii », 1986).
Apelantul invocă în sprijinul acestei opinii și practica Curții Constituționale, exprimată prin decizia nr. 871/09.10.2007, într-o problemă asemănătoare.
Nu în ultimul rând se poate observa că, legiuitorul, a prevăzut o măsură de protecție și ocrotire a interesului general de ordin social economic care să privească un grup determinat de persoane - în speță chiriașii - prin instituirea în același aliniat 3 al art. 42, a unui drept de preempțiune în favoarea chiriașilor în eventualitatea în care proprietarul va dori să vândă, astfel că rezultă fără dubiu, că este evident că obligativitatea vânzării nu poate fi luată în considerare ca și o măsură de ocrotire a interesului general de ordin social economic.
Aceeași concluzie se desprinde și din folosirea metodei interpretării constructive, respectiv prin metoda analogiei așa cum prevăd dispozițiile Codului civil.
Deși o parte a practicii judiciare interpretează aceste dispoziții ca o obligație instituită în sarcina unității deținătoare, din compararea art. 42 alin.3 din Legea nr.10/2001 cu un text de lege dintr-un act normativ similar, art. 7 din Legea nr. 85/1992, rezultă că intenția legiuitorului nu a fost aceea de a institui o obligație ci de a naște vocația de a le înstrăina către chiriași, astfel că, se poate vedea că, acolo unde a intenționat legiuitorul a stipulat expres obligația în sarcina deținătorului.
Așadar, sintagma pot fi înstrăinate, nu instituie o obligație în sarcina unității deținătoare de a înstrăina locuințele (deoarece este o normă relativă și nu una imperativă), obligație care este adevărat ar limita legal principiul autonomiei de voință ci instituie o facultate, și pe cale de consecință, nu poate da instanței dreptul de a cenzura refuzul vânzării în raport de prevederile Codului civil și nici obligarea la vânzarea imobilului, fără a exista în prealabil intenție de înstrăinare a locuinței.
Apelul a fost legal timbrat cu 1949,90 lei taxă judiciară de timbru.
Intimatul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului și păstrarea sentinței pronunțate de Judecătoria Iași ca legală și temeinică.
În apel nu s-au administrat probe noi.
Examinînd actele și lucrările dosarului raportat la motivele de apel invocate, probatoriul administra în cauză și dispozițiile legale aplicabile, Tribunalul constată că apelul este nefondat pentru considerentele ce vor fi expuse în cele ce urmează:
Reclamantul titularul contractului de închiriere nr. 3478 din 18.05.2009, încheiat inițial la data de 25.06.2003 și apoi reînnoit, cu modificările intervenite prin actele adiționale ulterioare, valabil,conform ultimului contract din 19.05.2009 până la data de 19.05.2014,
Acest contract are ca obiect un imobil locuință, care a intrat în posesia statului în perioada comunistă și care se află în patrimoniul pârâtului.
Art. 9 alin.1 din Legea nr. 112/1995 prevede: “Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilo acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14 pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului”.
Pentru lămurirea sintagmei “titulari de contract” legiuitorul a elaborat Norme Metodologice de aplicare a legii, aprobate prin H.G. nr. 20/1996, republicate in temeiul H.G. nr.11/1997, in cuprinsul cărora, la art.6, s-a prevăzut ca “Dreptul de a cumpăra apartamentele in care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, il au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării in vigoare a legii”.
În speță, reclamantul este chiriaș al acestui imobil din anul 2003, imobilul fiind în administrarea pârâtului.
Refuzul pârâtului de a vinde imobilul apelantului este justificat prin faptul că deși locuința nu a fost revendicata de foștii proprietari, conform Legii nr.10/2001Tinică G. a dobândit calitatea de chiriaș in anul 2003 după . Legii nr.112/1995.
Astfel, Tribunalul reține ca, deși M. Iași, prin Primar precizează ca imobilul ca formează obiectul contractului de închiriere intre parti nu a format obiectul unei cereri de retrocedare către foștii proprietari, conform Legii nr.10/2001, totuși acesta refuza vânzarea imobilului numai in baza Legii nr.112/1995, făra a avea in vedere si dispozițiile art.43 din Legea nr.10/2001
Potrivit acestui text imobilele care, in urma procedurilor prevăzute la Cap.III, nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân in administrarea detinatorilor actuali; in speța imobilul din . a rămas in administrarea M. Iași, aspect ce nu a fost contestat de către niciuna din partile litigante. Alineatul 3 al aceluiași articol stipulează ca imobilele cu destinația locuințe prevăzute la alineatul 1 pot fi înstrăinate potrivit legislației in vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune.
P. acest text de lege, statul a urmărit realizarea unui interes general de ordin social-economic, care vizează transferul dreptului de proprietate asupra anumitor categorii de imobile ( locuințe ce nu au fost revendicate de foștii proprietari, in baza reglementarilor speciale instituite prin Legea nr.10/2001), in principal, către chiriași, ca o măsura de protecție a acestora.
Administratorii acestor categorii de locuințe trebuie sa respecte modul cum statul a conceput imperativele interesului general si sa procedeze la vânzarea lor către chiriași, potrivit legislației in vigoare. Astfel, pârâtul nu poate aprecia, făra o baza rezonabila, ca vânzarea locuințelor prevăzute la alin.3 al art. 43 din Legea nr.10/2001, republicată constitute o facultate, pe care înțelege sa si-o exercite sau nu, după cum dorește. O asemenea conduita este in dezacord cu interesul general urmărit de legiuitor prin textul de lege mai sus menționat si da naștere la arbitrariu, cu consecința discriminării unor chiriași in raport cu alții.
Cenzurarea conduitei administratorului in justiție și obligarea acestuia de a se conforma voinței legiuitorului nu poate fi considerata ca reprezentând o încălecare a principiului libertății contractuale cata vreme statul roman a adoptat o politica in materie locativa, in virtutea dreptului sau de a dispune de o marja de apreciere in ceea ce privește definirea interesului public, cat si in alegerea modalității concrete de realizare a acestuia.
P. aceasta politica locativa statul si-a exprimat acordul la înstrăinarea locuințelor care nu au fost restituite foștilor proprietari către chiriași, in condițiile legislației in vigoare, legislație care deroga de la dreptul comun in materie de vânzare-cumpărare si prevede si prețul locuințelor ce se vând chiriașilor, care beneficiază de masurile de protecție.
Astfel, administratorul locuinței trebuie sa se conformeze voinței legiuitorului-care a derogat de la principiul libertății contractuale-atât in ceea ce privește acordul la vânzarea locuințelor din categoria celor prevăzute de lege, cat si in ceea ce privește prețul respectivelor locuințe. Tribunalul retine ca, astfel cum s-a statuat si in jurisprudența Înaltei Curți de Casație si Justiție (decizia nr. 6129/7.07.2005) dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 trebuie aplicate in sensul ca, pentru locuințele ce nu se restituie foștilor proprietari deposedați de stat, chiriașul are “opțiunea” cumpărării acelei locuințe, iar nu in sensul ca unitatea deținătoare poate opta in a nu vinde locuința, refuzul acesteia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare fiind nelegal, acesta neavând temei in lege.
În consecință, hotărârea instanței de fond este dată cu aplicarea corectă a disp. Legii nr. 112/1995 și cu respectarea garanțiilor prevăzute de art. 6 din CEDO.
Față de aceste considerente, tribunalul în temeiul art. 480 Cod procedură civilă, va respinge apelul formulat de pârât, păstrând ca fiind legală și temeinică sentința Judecătoriei Iași.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de M. Iași, prin Primar împotriva sentinței civile nr._ din 02.12.2013 pronunțată de Judecătoria Iașii
sentință pe care o păstrează.
Respinge cererea intimatului privind obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 11.11.2014.
Președinte, M. S. | Judecător, G. C. | |
Grefier, N. E. |
Red. S.M./S.M. 4 ex.
05.05.2015
Judecător fond – T. G.
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 1485/2014. Tribunalul IAŞI | Rectificare carte funciară. Sentința nr. 3556/2014. Tribunalul... → |
|---|
