Obligaţie de a face. Decizia nr. 188/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 188/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 12-02-2015 în dosarul nr. 188/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 12 Februarie 2015
Președinte - C. E. C.
Judecător C. R.
Grefier Ș. D.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 188/2015
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelanții-intimați EAȚICĂ I., EAȚICĂ M. D. și pe intimații-apelanți C. L. AL M. IAȘI, M. IAȘI P. P. M. IAȘI, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura este completă.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință,
Dezbaterile în apel au avut loc în ședința publică din data de 22.01.2015, când pentru a se depune concluzii scrise de către părți s-a amânat pronunțarea pentru data de 29.01.2015, când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru data de 05.02.2015, când pentru același motiv s-a amânat pronunțarea pentru azi, 12.02.2015, când,
TRIBUNALUL
P. sentința civilă nr. 5026/04.04.2014 pronunțată de Judecătoria Iași a fost admisă în parte cererea formulată de reclamanții Eațică I. și Eațică M. D. în contradictoriu cu pârâții C. L. al Mun. Iași și M. Iași prin Primar, și au fost obligați pârâții la încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind locuința în suprafață de 19,58 m.p., potrivit contractului de închiriere nr. 3286/18.04.1986.
Pentru a se pronunța astfel, a reținut instanța de fond că reclamanții Eațică I. și Eațică M. D. dețin imobilul locuință situat în Iași, .. 66, în baza contractului de închiriere nr. 3286/18.04.1986 pentru suprafața locativă cu destinația de locuință încheiat de IGCL Iași. Ulterior, au procedat la extinderea spațiului, prin actul adițional nr. 1/28.04.2011 la contractul de închiriere nr. 3286/18.04.1986, potrivit căruia, începând cu data de 28.03.2011, la suprafața locativă deja deținută, s-au adăugat spațiile atribuite prin extindere conform HCL nr. 120/28.03.2011, respectiv o cameră de 18,48 m.p., cămară de 3,88 m.p., vestibul de 2 m.p., baie de 2,58 m.p.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului L. al M. Iași și a M. Iași prin Primar și excepția lipsei capacității procesuale de folosință a Consiliului L. al M. Iași, instanța de fond a reținut că acestea sunt neîntemeiate întrucât calitatea de proprietar cu privire la bunurile aflate în domeniul public sau privat o poate avea doar unitatea administrativ teritorială, respectiv, . județul, care, conform art. 21 alin. 1 din Legea nr. 215/2001, sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate deplină și patrimoniu propriu, reprezentate în justiție de primar sau președintele consiliului județean, potrivit art. 21 alin. 2 raportat la art. 62 alin. 1 din actul menționat. De asemenea, instanța de fond a reținut că M. Iași este proprietarul actual al locuinței în suprafață de 19,58 m.p. situata în Iași, .. 66, având calitate procesuală pasivă. Referitor la C. local, s-a reținut că, potrivit disp. art. 21 din Legea nr. 215/2001, unitățile administrativ teritoriale, respectiv comunele, orașele, municipiile și județele, sunt persoane juridice de drept public, având un patrimoniu propriu și capacitate juridică deplină, iar potrivit art. 23 din același act normativ, consiliile locale și primarii reprezintă autorități ale administrației publice prin care se realizează autonomia locală în comune, orașe și municipii, funcționează ca autorități ale administrației publice locale și rezolvă treburile publice ale localității, în condițiile legii. Astfel, C. L. Iași are atribuții privind administrarea domeniului public și privat, prin urmare față de bunul închiriat, având atât capacitate procesuală de folosință, cât și legitimare procesuală pasivă în cauză.
A mai reținut prima instanță că reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, însă nu s-a făcut, și pentru imobilul ce face obiectul actului adițional nr. 1/28.04.2011 la contractul de închiriere nr. 3286/18.04.1986, dovada îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995 și HG nr. 20/1996, respectiv faptul că imobilul ar fi fost preluat de stat cu titlu, iar reclamantul l-ar fi deținut cu contract de închiriere la momentul intrării în vigoare a legii. Dimpotrivă imobilul a fost ocupat de reclamant abia începând cu 2011. Pe de altă parte obligarea la vânzare nu ar putea fi dispusă nici în temeiul Legii nr. 10/2001 care se referă al imobile preluate fără titlu. Potrivit art. 42 alin. 1 din această lege, imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali, iar potrivit alin. 2 al aceluiași articol, imobilele cu alta destinație decât cea de locuință, prevăzute la alin. 1, se pot înstrăina potrivit legislației în vigoare, deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi având drept de preemțiune. De asemenea, potrivit art. 42 alin. 3, imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. 1, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune, iar potrivit alin. 4, sumele încasate ca urmare a vânzării imobilelor prevăzute la alin. 3 vor alimenta fondul prevăzut la art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995. Astfel, s-a reținut că acest text instituie o facultate a deținătorului de a vinde și nicidecum o obligație, iar pe de altă parte nu poate reprezenta o abrogare implicită a condiționării impuse în privința posibilității de cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 (contract de închiriere valabil încheiat și ocuparea apartamentului la . Legii nr. 112/1995) pentru că domeniile de aplicare ale celor două acte normative nu se suprapun, condiții în care abrogarea nu ar fi putut fi decât expresă. Soluția contrară ar putea fi susținută doar de ideea protecției chiriașilor, însă ar aduce atingere dreptului de proprietate, mai exact prerogativei dispoziției, care ar fi obligat să înstrăineze bunul împotriva voinței sale și fără reglementarea unei proceduri care să asigure că prețul care ar fi obținut reprezintă o contraprestație echitabilă. Potrivit Constituției, proprietatea privată este ocrotită în mod egal independent de titular. În acest sens, instanța de fond a apreciat că sunt pe deplin aplicabile considerentele avute în vedere de Curtea Constituțională la pronunțarea deciziei nr. 871/09.10.2007 prin care a fost declarată neconstituțională în întregime O.U.G. nr. 1102/2005 privind vânzarea spațiilor proprietatea privată a statului sau unităților administrativ teritoriale, cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical. Însă, respectarea prerogativei dispoziției se impune inclusiv în cazul proprietății publice, afectată realizării unor interese publice asupra cărora titularul dreptului de proprietate este abilitat legal să aprecieze.
Condiția ocupării imobilului cu contract de închiriere la momentul intrării în vigoare a legii a fost introdusă în mod explicit prin H.G. nr. 20/1996, însă, a apreciat prima instanță că aceasta este în spiritul reglementării din lege. Astfel, măsura obligării la vânzare, ca măsură excepțională de natură să îngrădească dreptul de proprietate al unității administrativ teritoriale, se justifică numai în ideea de stabilizare a circuitului civil prin recunoașterea unui beneficiu acelui chiriaș care ocupă cu contract valabil un imobil susceptibil să fie revendicat în baza legii și la momentul intrării ei în vigoare, cu privire la care însă nu se formulează nici o cerere de revendicare în termen. Nu se poate deduce de aici obligația de vânzare a oricărui imobil preluat de stat care, la orice moment după . legii, ar ajunge să facă obiectul unui contract de închiriere. Pe de altă parte locatarii imobilelor preluate de stat, pentru care nu erau îndeplinite condițiile de a cumpăra, au beneficiat, prin Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 10/2001 de protecția legiuitorului, prin aplicarea O.G. nr. 40/1999.
În consecință, instanța de fond a reținut că singură ideea de protecție a interesului reclamanților nu poate justifica admiterea acțiunii în tot față de ansamblul normelor relevante, interpretate în litera și spiritul lor, ci numai pentru locuința în suprafață de 19,58 m.p. situată în Iași, .. 66, potrivit contractului de închiriere nr. 3286/18.04.1986.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel reclamanții Eațică I. și Eațică M. D. și pârâții M. Iași și C. L. Iași.
În motivarea apelului, reclamanții Eațică I. și Eațică M. D. au susținut că situația dedusă judecații este una atipică, nereglementată expres de Legea nr. 112/1995, atât timp cât dețin în chirie o cameră cu contract valabil încheiat la data apariției Legii nr. 112/1995 (contractul de închiriere nr. 3286/18.04.1986, prelungit, primind în prezent nr. 3552/19.05.2009), iar din anul 2011, în baza actului adițional nr. 1 (pct. 3a) din data de 28.04.2011, la suprafața locativă deja deținută s-au adăugat spațiile atribuite prin extindere conform H.C.L. nr. 120/28.03.2011, respectiv camera de 1 8,48 m.p., cămara de 3.88 m.p., vestibul de 2 m.p., baie de 2.58 m.p. Mai susțin apelanții că soluția instanței de fond le creează o situație juridică nefavorabilă, mai grea decât cea avută anterior investirii Judecătoriei Iași prezenta acțiuni, atât timp cât Legea nr. 112/2005 nu permite niciunui proprietar să aibă concomitent și calitatea de chiriaș. Judecătoria Iași a obligat intimații să vândă una dintre cele două camere (respectiv cea deținută încă din anul 1986) ce fac obiectul contractului de închiriere, astfel încât dețin în același timp calitatea de proprietari și de chiriași asupra aceluiași imobil din Iași, .. 66, respectiv chiriași pe o cameră și proprietari pe o cameră. Or, această situație contravine dispozițiilor art. 7 alin. 3 lit. a din Legea nr. 112/1995, care prevăd expres exceptarea de la prelungirea contractelor de închiriere pentru beneficiarii chiriași care au dobândit o locuință după anul 1990, cu consecința evacuării. În consecință, susțin apelanții că, dacă vor pune în executare această hotărâre, vor deveni proprietari pe o cameră, iar contractul de închiriere având ca obiect cealaltă cameră nu va mai fi prelungit la expirarea termenului, întrucât au dobândit în proprietate prima cameră.
Apelanții mai susțin faptul că instanța de fond nu a observat disp. art. 9 alin. 2 din Legea nr. 112/1995, care acoperă situația juridică în care se află, întrucât se referă și la dreptul de cumpărare a spațiilor închiriate ocupate „prin extindere”. Astfel, art. 9 alin. 2 arată că de prevederile alin. 1 (ce instituie dreptul chiriașilor de cumpărare a locuinței pentru care dețin contract de închiriere valabil încheiat la data apariției legii) beneficiază și chiriașii care ocupă spațiile locative realizate prin extinderea spațiului inițial construit. Cu toate acestea, instanța de fond a admis în parte acțiunea, limitându-le dreptul de a cumpăra întreaga locuință pe considerentul că nu au fost închiriate ambele camere înainte de anul 1995, ceea ce echivalează cu crearea unui regim discriminatoriu intre diferitele categorii de chiriași și reprezintă o aplicare greșită și neunitară a legii. Principiul egalității în fața legii și a autorităților publice se aplică, prin natura sa, tuturor drepturilor și libertăților consacrate prin Constituție sau lege. Acest principiul este, de altfel, prevăzut și în Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a libertăților fundamentale, fiind consacrat și în practica jurisdicțională CEDO. În acest sens, Curtea Europeană a reținut, în aplicarea principiului anterior enunțat, că orice diferență de tratament făcută de stat între indivizi aflați în situații analoage trebuie să-și găsească o justificare obiectivă și rezonabilă. Or, faptul că dețin o cameră din anul 1986, iar ulterior, după . Legii nr. 112/1995, datorită numărului mare de membri (doi părinți și trei copii), au primit aprobarea pentru extinderea suprafeței locative, iar din acest considerent nu pot să-și cumpere întreaga locuință, nu constituie o justificare obiectivă și rezonabilă în sensul arătat. În speță, trebuie dat eficiență voinței părților și aceasta cu atât mai mult cu cât nu a fost exprimată în scopuri ilicite sau în frauda intereselor altor persoane. În cauză, arată reclamanții că refuzul pârâților de a vinde întreaga locuință este nejustificat, simpla invocare a unui pretins vid legislativ putând fi lămurită cu ușurință de către instanța de judecată, care are datoria de a interpreta corect toate dispozițiile legale invocate, inclusiv prevederile art. 9 alin. 2 din Legea nr. 112/1995.
Reclamanții mai susțin că întreaga hotărâre a instanței de fond se circumscrie interpretării eronate a situației juridice deduse judecății. Instanța de fond nu a observat că voința chiriașilor de a cumpăra locuința și cea a pârâților proprietari de a o vinde, s-au întâlnit, întrucât primii au formulat expres cerere de cumpărare (cererea nr. 3105/14.01.2013), la care autoritățile pârâte au răspuns afirmativ prin adresa emisă la data de 05.02.2013, cu următoarele precizări: „La verificarea dosarului depus în vederea cumpărării imobilului din Iași, .. 66 și a documentelor aflate în arhiva D.A.P.P.P., vă facem cunoscut că nu puteți cumpăra decât locuința deținută înainte de anul 1995 (o cameră și dependințe cu suprafața utilă de 19,58 m.p.), în baza contractului de închiriere nr. 3286/18 04.1986. Dacă doriți să cumpărați numai aceasta suprafață din cei 94.88 m.p. pe care îi dețineți în prezent, dosarul dumneavoastră va fi discutat în prima Ședință a Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 care va avea loc”. Astfel, precizează apelanții că pârâții au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect întreaga suprafață locativă motivat de faptul că nu o dețin integral, așa cum se prezintă în forma actuală, încă din anul 1995, respectiv anterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995. Însă, prin acest răspuns, autoritățile adaugă la lege, atât timp cât art. 9 din Legea nr. 112/1995 permite persoanelor care au avut calitatea de chiriași în baza Legii nr. 5/1973, calitate menținută și la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, să-și cumpere locuințele astfel închiriate, chiar dacă spațiile locative sunt realizate prin extinderea spațiului inițial construit (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 112/1995). Pe de altă parte, din răspunsul anterior enunțat rezultă cu certitudine manifestarea de voință a autorităților pârâte în sensul vânzării.
P. urmare, susțin apelanții că nu sunt incidente considerentele emise de către prima instanță în alin. 2-5 fila 3 din hotărâre. Neputându-se reține că prin admiterea în totalitate a acțiunii s-ar încălca dreptul de proprietate privată al unității administrative, întrucât aceasta și-a manifestat deja acordul pentru vânzarea unei jumătăți de locuință prin răspunsul emis la data de 05.02.2013.
Apelanții au mai învederat și faptul că dispozitivul sentinței apelate nu prevede soluția de respingere a excepțiilor lipsei calității procesual pasive și lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtului C. L. al M. Iași, excepții invocate prin întâmpinare, asupra cărora s-a dat cuvântul părților și pe care instanța de fond le-a analizat în cuprinsul hotărârii.
Pentru toate aceste considerente, reclamanții au solicitat admiterea apelului.
Pârâții M. Iași, prin Primar, și C. L. al mun. Iași au susținut în motivarea cererii lor de apel că doctrina este unitară în a considera că în condițiile în care nu există o lege care să instituie obligația proprietarului actual de a vinde imobilul, hotărârea instanței de a-l obliga la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare se constituie într-o depășire a atributelor puterii judecătorești, intrându-se în sfera legislativului, fapt care încalcă principiul separației puterilor în stat. Mai mult, în doctrină și practică se susține că prin obligarea proprietarului imobilului la încheierea unui contract de vânzare – cumpărare, în condițiile în care legea nu prevede această obligație, se încalcă principiul libertății contractuale, precum și art. 53 din Constituție care prevede că exercițiul unor drepturi sau al unor libertăți poate fi restrâns numai prin lege. Or, în prezent, nu există dispoziție legală care să oblige M. Iași la o atitudine cu privire la care nu și-a dat consimțământul. Dispozițiile Codului civil consacră principiul forței obligatorii a contractului, convențiile legal făcute având putere de lege între părțile contractante. Acestea se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege.
Raportat la disp. art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, apreciază pârâții – apelanți că prin folosirea sintagmei pot fi înstrăinate, legea nu stabilește o obligație în sarcina proprietarului, ci o facultate a acestuia, deci nu poate fi forțat să vândă împotriva voinței sale, deoarece, în caz contrar, s-ar încălca dreptul de proprietate prevăzut de art.480 Cod Civil, garantat de Constituție și Convenția Europeană a Drepturilor Omului. O eventuală derogare de la principiul libertății contractuale nu trebuie presupusă, ci trebuie prevăzută expres de legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiecților de drept civil, dar și o excepție de la principiile acestuia.
Apelanții susțin și faptul că nu se poate reține ocrotirea de către stat a unui interes general de ordin social economic, care să privească un grup determinat de persoane, prin încălcarea dreptului de proprietate care este un drept absolut. Daca s-ar interpreta în acest sens textul de lege, al instituirii unei obligații, ar însemna să se admită că art. 42 alin. 3 reglementează un transfer silit de proprietate, care nu respectă prevederile referitoare la expropriere consacrate de art. 44 alin. 1 și 3 din Constituție și de art.1 din Primul Protocol la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale. În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în jurisprudența sa că o privare de proprietate trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern și să respecte un raport de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat. În acest sens s-a pronunțat și Curtea Constituțională prin decizia nr. 871/09.10.2007.
De asemenea, apelanții susțin că legiuitorul a prevăzut o măsură de protecție și ocrotire a interesului general de ordin social economic care privească un grup determinat de persoane (chiriașii) prin instituirea în art. 42 alin. 3 a unui drept de preempțiune în favoarea chiriașilor, în eventualitatea în care proprietarul va dori să vândă. Astfel, este evident că obligativitatea vânzării nu poate fi luată în considerare ca măsură de ocrotire a interesului general de ordin social economic. Aceeași concluzie se desprinde și din folosirea metodei interpretării constructive, respectiv prin metoda analogiei, potrivit disp. art. 3 Cod Civil. Analogia presupune rezolvarea unei cauze când norma nu este îndestulătoare, prin recursul la o normă asemănătoare (analogia legis) sau la principiile generale ale dreptului (analogia iuris). Astfel, conform principiului cessante rationae legis, cessat lex ipsa, o lege nu trebuie să producă mai multe efecte decât o îndreptățește rațiunea ei de a fi, iar dacă textul formal al legii este mai larg decât rațiunea acesteia, decât scopul pe care legea și-l propune, sfera de aplicare a textului trebuie redusă prin interpretare, până la obținerea unui raport rezonabil între spiritul și litera legii.
Or, precizează apelanții că din compararea art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 cu un text de lege dintr-un act normativ similar, art. 7 din Legea nr. 85/1992, rezultă că intenția legiuitorului nu a fost aceea de a institui o obligație, ci de a naște vocația de a le înstrăina către chiriași, astfel că, se poate observa că, acolo unde a intenționat, legiuitorul a stipulat expres obligația în sarcina deținătorului. Așadar, sintagma pot fi înstrăinate, nu instituie o obligație în sarcina unității deținătoare de a înstrăina locuințele (deoarece este o normă relativă nu una imperativă), obligație care ar limita legal principiul autonomiei de voință, ci instituie o facultate și, pe cale de consecință, nu poate da instanței dreptul de a cenzura refuzul vânzării în raport de prevederile art. 1073 - 1077 cod civil și art. 970 alin. 2 Cod Civil.
Pentru toate aceste considerente, apelanții au solicitat admiterea apelului și modificarea sentinței apelate în sensul respingerii acțiunii reclamanților.
În dovedirea apelului, pârâții – apelanți au depus la dosarul cauzei practică judiciară.
Intimații – apelanți Eațică I. și Eațică M. D. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului declarat de apelanții C. L. al mun. Iași și M. Iași. În motivarea poziției lor procesuale, intimații au susținut că, raportat la adresa nr. 3105/05.02.2013, apelul formulat de către autoritățile pârâte este lipsit de interes, atât timp cât soluția pronunțată pe fondul cauzei le este favorabilă și vine doar să constate propria lor manifestare de voință.
Intimații – apelanți M. Iași, prin Primar, și C. L. al M. Iași, au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului declarat de reclamanții Eațică I. și Eațică M. D.. În motivarea poziției lor procesuale, intimații au reiterat apărările invocate prin cererea de apel.
În apel nu s-au administrat probe noi.
Analizând actele și lucrările dosarului cauzei, raportat la motivele de apel invocate și la dispozițiile legale aplicabile, instanța constată că apelul formulat de reclamanții Eațică I. și Eațică M. D. este întemeiat, iar apelul formulat de către pârâții M. Iași, prin Primar, și C. L. al mun. Iași este neîntemeiat pentru următoarele considerente:
P. acțiunea introductivă, reclamanții Eațică I. și Eațică M. D. au solicitat obligarea pârâților M. Iași prin Primar și C. L. Iași la încheierea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul cu destinația de locuință situat în Iași, .. 66, imobil în suprafață de 94,88 m.p., invocând în drept disp. art. 9 din Legea nr. 112/1995.
La data de 18.04.1986, între I.G.C.L. Iași, în calitate de titular al dreptului de administrare privind fondul de locuințe proprietate de stat, și Eațică I., în calitate de chiriaș, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 3/3286/18.04.1986, privind imobilul situat în Iași, .. 66, în suprafață totală de 19,58 m.p., compus din cameră (17 m.p.) și baie (2,58 m.p.).
Din cuprinsul adresei nr._/10.06.2009 emisă de M. Iași – Direcția de Administrare a Patrimoniului Public și Privat, rezultă că pentru imobilul din Iași, .. 66, figurează în calitate de chiriaș, în baza contractului de închiriere nr. 3552/31.05.2001, pe un spațiu ce destinația de locuință, reclamanții Eațică I. și Eațică M. D., împreună cu fii acestora.
P. Hotărârea Consiliului L. al mun. Iași nr. 71/26.02.2009 s-a aprobat solicitarea familiei Eațică I., privind extinderea spațiului de locuit actual, deținut în .. 66, pe spațiul de locuit situat în același imobil, care a fost deținut de fosta chiriașă, Prihotcă E..
Ulterior, între M. Iași, reprezentat prin Primar, în calitate de locator, și Eațică I., în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 3552/19.05.2009, privind locuința situată în Iași, .. 66, jud. Iași, identificată în anexa nr. 1 și compusă din 2 camere în suprafață de 48,06 m.p., dependințe principale în suprafață de 20.54 m.p, dependințe secundare în suprafață de 1,98 m.p. și teren curte (grădină).
P. Hotărârea Consiliului L. Iași nr. 120/28.03.2011 s-a aprobat solicitarea familiei Eațică I. privind extinderea locuinței cu spațiul format dintr-o cameră de 18,48 mp, cămară de 3.88mp, vestibul de 2,00 mp, baie de 2,58 mp, spațiu ce a fost deținut de către doamna Dîrdîră Z., decedată.
P. actul adițional nr. 1/27.06.2011 la contractul de închiriere nr. 3552/19.05.2009 s-a modificat anexa 1A, în sensul că „începând cu data de 28.03.2011, în baza H.C.L. nr. 120/28.03.2011, în fișa suprafeței locative se adaugă spațiile atribuite spre extindere și anume: cameră de 18,48 m.p., cămară de 3,88 m.p., vestibul de 2,00 m.p., baie de 2,58 m.p. și teren curte de 42 m.p.”.
Astfel, instanța de apel reține că reclamanții au deținut inițial, în .. 66, o locuință compusă dintr-o cameră și o baie, iar ulterior, prin hotărâri ale Consiliului L. Iași, li s-a aprobat extinderea spațiului de locuit cu spații de locuit situate în același imobil, ce au fost deținute anterior de alți chiriași. Urmare a extinderii spațiului de locuit, reclamanții dețin, în prezent, o singură unitate locativă, respectiv imobilul din Iași, .. 66, compus din 3 camere, o bucătărie, două băi și dependințe (o cămară, un vestibul de 8,48 m.p. și un vestibul de 2 m.p., un culoar de 1 m.p.).
P. cererea înregistrată sub nr._/21.10.2011, reclamanții au solicitat aprobarea cererii de cumpărare a apartamentului deținut în calitate de chiriași, situat în Iași, .. 66.
P. adresa nr. 3105/05.02.2013 emisă de M. Iași – Direcția de Administrare a Patrimoniului Public și Privat s-a comunicat reclamanților că pot cumpăra doar locuința deținută înainte de 1995 (o cameră și dependințe în suprafață utilă de 19,58 m.p.), deținută în baza contractului de închiriere nr. 3286/18.04.1986.
Potrivit disp. art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, „chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a prețului”, iar potrivit alin. 2 al aceluiași articol, „de prevederile alineatului precedent beneficiază și chiriașii care ocupă spații locative realizate prin extinderea spațiului inițial construit”.
Potrivit disp. art. 6 din H.G. nr. 20/1996, „dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii”.
Potrivit disp. art. 3 din Legea nr. 112/1995, „ (1) P. apartament, în sensul prezentei legi, se înțelege locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție. (2) Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidență ca reprezentând două sau mai multe apartamente”.
În speță, având în vedere disp. art. 9 alin. 1 și 2 din Legea nr. 112/1996, faptul că la momentul intrării în vigoare a Legii nr._ reclamanții dețineau un spațiu de locuit în baza unui contract de închiriere, spațiu de locuit extins ulterior, ca urmare a unor hotărâri ale Consiliului L. Iași, instanța de apel reține că în mod greșit instanța de fond a admis acțiunea reclamanților doar pentru imobilul în suprafață de 19,58 m.p. deținut în baza contractului de închiriere încheiat în anul 1986, și nu pentru întreaga unitate locativă deținută în prezent de către reclamanți ca urmare a extinderii spațiului de locuit inițial.
Din interpretarea disp. art. 9 alin. 2 din legea nr. 112/1995 și ale disp. art. 6 din H.G. nr. 20/1996 rezultă că, pentru a putea cumpăra un spațiu de locuit, este necesar ca persoana respectivă să dețină spațiul în baza unui contract de închiriere la momentul intrării în vigoare a legii. În situația în care această condiție este îndeplinită, atunci chiriașul are dreptul de a cumpăra întreg spațiul locativ deținut, realizat prin extinderea spațiului inițial pentru care exista la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 un contract de închiriere valabil încheiat.
În consecință, față de dispozițiile legale menționate, instanța de apel reține că reclamanții sunt îndreptățiți la cumpărarea întregii unități locative pe care o dețin în prezent, ca urmare a extinderii spațiului de locuit inițial.
De altfel, instanța de apel reține că prin dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 s-a urmărit realizarea unui interes general de ordin social – economic, care vizează transferul dreptului de proprietate asupra unor anumite categorii de imobile (respectiv locuințe care nu au fost restituite în natură foștilor proprietari). P. decizia Curții Constituționale nr. 73/1995 s-a reținut că „scopul legii este acela de a statornici măsuri reparatorii - restituiri și despăgubiri - în interesul foștilor proprietari, ale căror locuințe au fost trecute în proprietatea statului, iar nu - astfel cum afirmă - acela de a "împroprietări" pe chiriași. Posibilitatea vânzării către chiriași a locuințelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari este reglementată, prin art. 9 alin. 1 din lege, ca o formă în care statul, în calitate de proprietar, statornicește regimul juridic al bunurilor ce-i aparțin, astfel cum a făcut-o și cu privire la cea mai mare parte a fondului său locativ, deja vândută, potrivit legii, persoanelor care ocupau locuințele cu titlu de chiriași. Este vorba, totodată, despre recunoașterea, prin lege, a unei îndreptățiri egale a persoanelor cărora li s-au repartizat cu chirie locuințe ale statului, de a le cumpăra, indiferent de modul în care locuințele au fost dobândite în proprietate de către stat, înlăturându-se discriminarea actuală dintre chiriașii din locuințele construite de stat și cei care ocupa locuințe dobândite în proprietate, în alte moduri, de către acesta. Și este vorba, în același timp, de o măsură menită să asigure realizarea scopului legii, acela de a acoperi o parte a cheltuielilor necesitate de despăgubirea foștilor proprietari, în condițiile în care resursele bugetare ce pot fi alocate cu aceasta destinație sunt, evident, neîndestulătoare”.
Or, raportat la decizia Curții Constituționale nr. 73/1995, instanța de apel reține că interpretarea restrictivă a prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, în sensul recunoașterii dreptului de cumpărare numai în favoarea chiriașilor care aveau contract de închiriere la momentul intrării în vigoare a legii și numai pentru suprafețele deținute în baza acelui contract (fără a fi avut în vedere întreg spațiul locativ rezultat din extinderea spațiului inițial), contravine principiului enunțat în decizia menționată și care vizează îndreptățirea egală a persoanelor cărora li s-au repartizat cu chirie locuințe ale statului, de a le cumpăra.
Pe cale de consecință, instanța de apel reține că sunt întemeiate criticile formulate de apelanții Eațică I. și Eațică M. – D. referitoare la faptul că în mod greșit instanța de fond a admis în parte acțiunea, respectiv numai pentru suprafața de 19,58 m.p..
Cât privește susținerile apelanților Eațică I. și Eațică M. – D. referitoare la faptul că instanța de fond nu a prevăzut în dispozitiv soluția de respingere a excepției lipsei calității procesuale pasive și a excepției lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtului C. L. al M. Iași, instanța de apel nu va analiza aceste critici, în condițiile în care pârâtul – apelant C. L. al mun. Iași, prin cererea sa de apel, nu a formulat nici un fel de critici cu privire la acest aspect.
Apelanții M. Iași, prin Primar, și C. L. Iași, au susținut prin cererea de apel că prin obligarea proprietarului imobilului la încheierea contractului de vânzare – cumpărare, în condițiile în care legea nu prevede această obligație, se încalcă principiul libertății contractuale. De asemenea, apelanții au susținut că sintagma „pot fi înstrăinate” nu instituie o obligație în sarcina unității deținătoare de a înstrăina locuințele, ci instituie o facultate, și, pe cale de consecință, nu poate da instanței dreptul de a cenzura refuzul vânzării. Or, reține instanța de apel că susținerile apelanților sunt neîntemeiate. Astfel, instanța de apel reține că dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 trebuie interpretate în sensul că, pentru locuințele care nu se restituie foștilor proprietari deposedați de stat, chiriașul are opțiunea cumpărării acelei locuințe, unitatea deținătoare neavând nici un drept de opțiune, respectiv neputând accepta sau refuza vânzarea acelei locuințe. În situația în care sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege, unitatea deținătoare are obligația de a vinde locuința, la cererea chiriașului. De asemenea, instanța de apel reține că prin reglementarea obligativității vânzării imobilelor ce intră sub incidența prevederilor Legii nr. 112/1995, s-a instituit o limitare a principiului autonomiei de voință a părților.
Referitor la dispozițiile Legii nr. 10/2001, invocate prin cererea de apel de către apelanții M. Iași, prin Primar, și C. L. Iași, instanța de apel reține că acestea nu prezintă relevanță în cauză în condițiile în care reclamanții și-au întemeiat cererea lor pe dispozițiile Legii nr. 112/1995, domeniul de aplicare a celor două legi fiind diferit.
Raportat tuturor considerentelor expuse mai sus, instanța, în baza disp. art. 480 Noul Cod procedură civilă, va respinge apelul declarat de pârâții M. Iași și C. L. Iași, va admite apelul formulat de reclamanții Eațică I. și Eațică M. – D. și va schimba în tot sentința instanței de fond în sensul că va admite acțiunea și va obliga pârâții la încheierea contractului de vânzare cumpărare privind locuința situată în Iași .. 66, în suprafață de 94,88 mp, pe care reclamanții o ocupă în calitate de chiriași, potrivit contractului de închiriere 3552/19.05.2009 modificat prin actul adițional nr. 1 din 28.04.2011.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de reclamanții Eațică I. și Eațică M. – D. împotriva sentinței civile nr.5026/04.04.2014 a Judecătoriei Iași sentință pe care o schimbă în tot, în sensul că
Admite acțiunea formulată de reclamanții Eațică I. și Eațică M. – D. cu domiciliul ales la C. av N. B. cu sediul în Iași . 21 . parter . cu pârâții C. L. al M. Iași și M. Iași prin Primar cu sediul în Iași . și Sfânt nr. 11.
Obligă pârâții la încheierea contractului de vânzare cumpărare privind locuința situată în Iași .. 66, în suprafață de 94,88 mp, pe care reclamanții o ocupă în calitate de chiriași, potrivit contractului de închiriere 3552/19.05.2009 modificat prin actul adițional nr. 1 din 28.04.2011.
Respinge apelul declarat de pârâții M. Iași și C. L. Iași împotriva aceleași sentințe.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 12.02.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
C.C.E. R.C. D.Ș.
Red./tehnored. C.C.E.
6 ex., 27.04.2015
Judecător fond: F. R. M.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 136/2015. Tribunalul IAŞI | Validare poprire. Decizia nr. 191/2015. Tribunalul IAŞI → |
|---|
