Obligaţie de a face. Decizia nr. 340/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 340/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 30-04-2014 în dosarul nr. 340/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 30 Aprilie 2014
Președinte - M. C.
Judecător - E.-C. P.
Grefier - O. S.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 340/2014
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelantul P. V. și pe intimat M. IAȘI P. P., având ca obiect obligație de a face rejudecare.
Susținerile apelantului au avut loc în ședința publică din data de 23.04.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța, pentru a acorda apelantului posibilitatea de a depune la dosarul cauzei concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 30.04.2014, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
P. sentința civilă nr._/27.11.2013 judecătoria Iași dispune:
Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantul PACHIȚANU V., domiciliat în Iași, . în contradictoriu cu pârâtul M. IAȘI, cu sediul în Iași, . și Sfânt nr. 11, județul Iași.
Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de fond reține următoarele:
În fapt, reclamantul Pachițanu V. în calitate de locatar, și pârâtul M. Iași, prin P., în calitate de locator, au încheiat contractul de închiriere pentru suprafața locativă cu destinație de locuință nr. 3651 din 30.01.2001, având ca obiect locuința situată în Iași, ..
Reclamantul a precizat că obiectul acțiunii îl constituie obligație de a face, solicitând obligarea pârâtului M. Iași, prin P., să îi vândă imobilul menționat în contractul de închiriere nr. 3651 din 30.01.2001. Totodată, reclamantul și-a întemeiat prezenta acțiune prin care a solicitat obligarea pârâtei la vânzare, pe dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 și art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001.
Potrivit dispozițiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute in proprietatea statului, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a prețului, dar și dispozițiile art. 43 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, devenit art. 42. Potrivit art. 42 din această lege, „(1) Imobilele care, în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali. (2) Imobilele cu altă destinație decât cea de locuință, prevăzute la alin.(1), se pot înstrăina potrivit legislației in vigoare. Deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi au drept de preemțiune.(3) Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin.(1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.”
Instanța constată că din textele legale menționate mai sus și din cuprinsul contractului de închiriere 3651 din 30.01.2001, nu rezultă în sarcina pârâtului o obligație de a vinde imobilul, obligație a cărei nerespectare să justifice admiterea prezentei acțiuni în condițiile art. 1516 alin. 1 și art. 1528 Cod civil.
Conform art. 9, iar prin H.G. nr. 20/1996, modificată, prin H.G. nr. 11/1997, privind Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, s-a stabilit că au dreptul de a cumpăra imobilele doar chiriașii care au încheiat contracte de închiriere, în mod valabil, la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, însă titularul dreptului de proprietate nu este obligat să vândă, actele normative stabilind doar o facultate a acestuia de a înstrăina.
În același sens, art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 consacră facultatea proprietarului de a înstrăina și nu o obligație, fiind utilizată sintagma imobilele „pot fi înstrăinate”. Răspunderea pârâtului poate fi angajată numai în situația în care nu ar respecta dreptul de preemțiune al chiriașului, însă premisa necesară este adoptarea de către acesta a deciziei de a vinde locuința.
Interpretarea prevederilor art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 și art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, conform căreia, în sarcina unității administrativ – teritoriale, s-a născut obligația de a vinde imobilul, echivalează cu o încălcare a dreptului de proprietate al unității administrativ – teritoriale, atingerea adusă proprietății fiind contrară nu numai prevederilor art. 44 alin. 2 din Constituția României potrivit căruia „Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular”, dar și dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și Libertăților Fundamentale.
În acest sens, instanța apreciază că sunt pe deplin aplicabile considerentele avute în vedere de Curtea Constituțională la pronunțarea Deciziei nr. 871/09.10.2007, prin care a fost declarată neconstituțională în întregime OUG nr. 1102/2005 privind vânzarea spațiilor proprietatea privată a statului sau unităților administrativ teritoriale, cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical.
Respectarea prerogativei dispoziției se impune inclusiv în cazul proprietății publice, afectată realizării unor interese publice, asupra cărora titularul dreptului de proprietate este abilitat legal să aprecieze.
Pe de altă parte, locatarii imobilelor preluate de stat, pentru care nu erau îndeplinite condițiile de a cumpăra, au beneficiat, prin Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 10/2001 de protecția legiuitorului, prin aplicarea O.G. nr. 40/1999.
În consecință, văzând, în același sens, și Minuta întâlnirii la Consiliul Superior al Magistraturii a Comisiei de unificare a practicii judiciare în materie civilă, dreptul familiei și conflicte de muncă și asigurări sociale din data de 10.03.2010, instanța apreciază că singură ideea de protecție a interesului reclamantului nu poate justifica admiterea acțiunii față de ansamblul normelor relevante, interpretate în litera și spiritul lor.
În consecință instanța apreciază, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată împotriva pârâtului M. Iași, motiv pentru care o va respinge ca atare.
În temeiul dispozițiilor art. 274 și aplicând principiul disponibilității instanța va lua act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată, de către părți.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamantul Pachițan V. criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Arată apelantul că disp. art. 9 din Legea 112/1995 trebuie coroborate cu disp. art. 43 alin. 3 dși art. 52 din Legea 10/2001. În acest context se apreciază că a operat o abrogare implicită a disp. art. 4 din HG 11/1997 care limita dreptul de a cumpăra doar la chiriașii care la momentul apariției Legii 112/1995 aveau contract de închiriere valabil încheiat și ocupau efectiv spațiul. Această hotărâre de guvern a restrâns în mod nelegal sfera de aplicare a disp. art. 9.
Practica judiciară a statuat că potrivit art. 43 alin. 1 și 3 din Legea 10/2001 imobilele cu destinația de locuințe pot fi înstrăinate cu respectarea legislației în vigoare ce vizează în mod cert legile și nu o hotărâre de guvern. În baza art. 43 din Legea 10/2001 în momentul în care locatarul își exprimă opțiunea de cumpărare, destinatarul este ținut practic să-l vândă acestuia neputând vinde unui terț la un preț mai mare chiar în situația în care terțul ar consimți la un astfel de preț. Reglementările introduse prin Legea 10/2001 aduc dispozițiilor anterioare ale Legii 112/1995 un element de noutate prin introducerea dreptului de preemțiune al chiriașilor textul putând fi interpretat și în sensul că asemenea imobile ar putea fi vândute și altor persoane nu numai chiriașilor.
Asemenea posibilitate nu înseamnă că vânzarea imobilelor nerestituite este lăsată la latitudinea deținătorilor actuali chiar dacă legiuitorul a folosit termeni dispozitivi.
S-a considerat că statul prin organele legislative și-a dat acordul la vânzarea acestor imobile prin însăși edictarea actului normativ. Momentul încheierii contractului fiind acela al obținerii acordului dintre părțile contractante și stabilirea prețului se consideră că prin formularea cererilor de cumpărare de către titularii contractelor de închiriere s-a propus întâlnirea celor două manifestări de voință iar unitățile deținătoare au obligația perfectării contractului de vânzare dacă sunt îndeplinite celelalte condiții ale legii.
Contractul său de închiriere datează din 2001 însă în condițiile descrise mai sus a limite drepturile acelor persoane care nu aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii 112/1995 echivalează cu crearea unui regim discriminatoriu între diferitele categorii de chiriași.
Invocă apelantul disp. art. 14 din CEDO.
Textul art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenție invocat de pârâtă protejează dreptul de proprietate și implicit pe titularul acestuia care este Statul Român și nu pârâta, aceasta având doar calitatea de administrator.
P. întâmpinarea formulată, intimatul M. Iași – prin P. a solicitat respingerea apelului arătând că voința legiuitorului a fost aceea de a institui prin art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 o vocație și nicidecum o obligație în sarcina deținătorilor actuali ai imobilelor aflate în administrarea acestora. Un contract de vânzare cumpărare trebuie încheiat cu respectarea tuturor principiilor de drept aplicabile, inclusiv cel al libertăților contractuale și cel al libertății de voință. Invocă art. 12 din HG 20/1996.
La dosar s-a depus practică judiciară.
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma apelului formulat și a dispozițiilor legale aplicabile în cauză tribunalul reține următoarele:
Situația de fapt rezultată din testimoniile administrate în cauză a fost în mod corect reținută și sancționată de judecătorul fondului în expunerea de motive a sentinței supusă prezentului control.
Dispozițiile art.9 din Legea 112/1995 invocate de reclamant în susținerea actului de învestire nu sunt aplicabile în speța întrucât raporturile de locațiune dintre reclamant și pârât s-au născut la data de 30.01.2001. Potrivit art. 9 din Legea 112/1995 republicata, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. Conform art. 6 din HG 20/1996 republicată, dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii, iar potrivit art.12 din același act normativ contractelor de vânzare-cumpărare la care se referă art. 9 din lege le sunt aplicabile dispozițiile legale privind nulitatea actelor juridice, dacă sunt încheiate de chiriași care nu îndeplineau condițiile cerute de art. 6 din prezentele norme metodologice. Întrucât reclamantul nu a probat că la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995 (60 de zile de la data publicării -29.11.1995) ar fi fost titular a unui contract de închiriere legal încheiat cu pârâtul prin administrator Consiliul Local, dispozițiile normative citate nu sunt aplicabile în speța.
În ceea ce privește Legea 10/2001 instanța reține că art.42 alin 3 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 republicată, modificată și completată: „(3) Imobilele cu destinația de locuințe, prevãzute la alin. (1), pot fi înstrãinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune..” De asemenea, art. 43 pct.1 lit. B din HG nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitara a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 stipulează că: „(3) B. Pentru imobilele cu destinația de locuințe, care nu s-au restituit în natura, deținătorul actual dobândește vocația de a le instraina către chiriași, însã aceasta înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificãrile ulterioare, și Legii nr. 10/2001, republicatã, cu modificãrile ulterioare,......”
Spre deosebire de alte acte normative prin care s-au permis vânzările către chiriași a locuințelor în baza contractelor de închiriere, Legea nr. 10/2001 nu îl obligă proprietarul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Instanța reține că prin acte normative anterioare, înstrăinarea imobilelor, ce nu erau restituite foștilor proprietari, era impusă prin norme imperative. Astfel, conform art. 7 din Legea nr. 85/1002,” locuințele vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere”, iar potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, „chiriașii pot opta pentru cumpărarea apartamentelor deținute”. Spre deosebire de aceste texte, optica legiuitorului s-a modificat, textul reglementând vânzarea locuințelor ce cad sub incidența acestui act normativ prin norme dispozitive „pot fi înstrăinate”, „dobândește vocația de a le înstrăina”, în favoarea chiriașilor, legiuitorul stabilind exclusiv un drept de preferință, de preemțiune la cumpărare. D. în caz de încălcare de administratorul imobilului a dreptului de preferința, de întâietate a chiriașului la cumpărarea locuinței, conduita culpabilă a acestuia poate fi sancționata jurisdicțional. Raportat la dispozițiile art. 42 alin 3 din Legea nr. 10/2001, instanța apreciază că, prin folosirea sintagmei pot fi înstrăinate, legea nu stabilește o obligație în sarcina proprietarului ci o facultate a acestuia, deci nu poate fi forțat să vândă împotriva voinței sale, deoarece, în caz contrar s-ar încălca la dreptul de și la proprietate prevăzut de art. 480 Cod civil, garantat de Constituție și art. 1 Protocolul 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului . Mai mult,o eventuală derogare de la principiul libertății contractuale nu trebuie presupusă, ci trebuie prevăzută expres de legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiecților de drept civil dar și o excepție de la principiile acestuia, iar norma trebuie interpreteta în favoarea debitorului și nu în favoarea creditorului. Fiind titular al dreptului de proprietate, pârâtul nu poate fi obligat în sensul transferării dreptului de proprietate, fără încălcarea prevederilor Protocolului 1 din Convenția Europeana a Drepturilor Omului, întrucât Curtea a statuat că ingerința statului în exercițiul drepturilor cu caracter patrimonial trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern și să respecte un raport de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat (cauza “James și alții împotriva Marii Britanii”, 1986). Or, prin sintagma „pot fi înstrăinate” nu se instituie o obligație imperativa în sarcina unității deținătoare, astfel că ingerința în exercițiul dreptului nu satisface criteriul de a fi prevăzută de lege și, astfel, o eventuala hotărâre de obligare la vânzarea imobilului, constituie o încălcarea Protocolului 1 CEDO. În acest sens este și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție prin deciziile de speță nr. 6138/08.07.2005, 6129/07.07.2005 ale Înaltei Curți de Casație și Justiție – secția civilă și de proprietate intelectuală.
Notează Tribunalul că M. Iași, titular al dreptului de administrara a imobilului în litigiu în puterea art.42 alin. 1 din Legea 10/2001 are căderea, față de atribuțiile și întinderea puterilor ce-i sunt conferite de disp. art. 800 și 801 din Noul Cod Civil, de a invoca orice încălcare a dreptului de proprietate.
În considerarea celor mai sus expuse în baza art. 296 C. Pr. Civ. Tribunalul urmează a dispune conform celor cuprinse în prezenta decizie.
HOTĂRĂȘTE
Respinge apelul formulat de reclamantul P. V. împotriva sentinței civile nr._/27.11.2013 pronunțată de Judecatoria Iași pe care o păstrează.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în sedință publică azi 30.04.2014.
Președinte, M. C. | Judecător, E.-C. P. | |
Grefier, O. S. |
Red. CM/2 ex.
Dact OLG
21.10.2014
Jud. fond N. M.
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 520/2014. Tribunalul IAŞI | Obligaţie de a face. Decizia nr. 645/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
